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NUEVA AGENDA URBANO-INMOBILIARIA DEL GOBIERNO DE LA NACION Y LA MAYOR PARTE DE LAS CCAA

noreply@blogspirit.com (Javier Burón Cuadrado) — Mon, 30 Apr 2012 09:03:58 +0200

De lo que voy leyendo y escuchando a diferentes responsables políticos de ministerios y CCAA llego a la conclusión de que el programa electoral del PP en materia urbana y de vivienda (del que ya hice algunos comentarios en este blog) se va a convertir en la siguiente aspiración de acción de gobierno:

En estos momentos estamos antes un cambio de ciclo, debemos abandonar las políticas públicas de vivienda habidas hasta la fecha en España y hay que hacer una verdadera transición (en referencia a la no hecha en 1978) en la materia.
Los tiempos de crecimiento de la población, la renta disponible y el crédito abundante se han acabado.
En el nuevo tiempo no debe haber vivienda protegida (debe desaparecer) ni tampoco intervención pública en materia de vivienda (debe ser marginal). Intervenir en estas materias es algo que en público consideran un residuo del fascismo o del estalinismo y en privado una merma del posible beneficio de las empresas privadas, per ser, las más eficaces en la gestión.
Abogan por una sociedad y unos mercados fuertes para proveer vivienda asequible a la población. La solución a todos los problemas residenciales españoles estriba en "normalizar el funcionamiento de los mercados" (sic).
Para "normalizar el funcionamiento de los mercados" , en los que tienen una "enorme fe" (sic) apuestan por cuatro vías:

Dedicar los "mareantes" (sic) parques de alquiler público españoles a estancias cortas estancia de población en riesgo de exclusión social.
Fomentar lo que el programa electoral del PP llama "alquiler de interés social". Hasta lo que yo sé, son deducciones fiscales a inquilinos para el pago de alquileres de mercado, a sumar a las deducciones fiscales a los arrendadores de vivienda existentes en estos momentos (60% del beneficio, que puede llegar a ser el 100% si se alquila a una persona de menos de 35 años) y no utilizadas por particulares (si por las escasas empresas que se dedican al alquiler.
Incrementar las políticas de rehabilitación de viviendas/edificios y regeneración de barrios.
Vender viviendas en stock a extranjeros que las usen como segundas residencias (según el, un sector que ya factura más que el automovil y el agro valenciano).

No puedo ocultar que estos razonamientos plagados de errores de bulto (la intervención pública en materia de vivienda está generalizada entre los países más desarrollados de la OCDE y no es propia solo de los periclitados fascismos o estalinismos; España no tiene parques públicos de alquiler "mareantes" por grandes, sino por pequeños -el más pequeño de la UE, con menos del 1% del total de viviendas, frente al cerca del 30% de media en los estados relevantes de la UE-; ningún país ha conseguido nunca desarrollar el alquiler solo con deducciones fiscales -sin políticas activas de ceación e parque de alquiler asequible y sin subvención directa masiva a la demanda-, etc), me dejan profundamente preocupado.

Tampoco oculto cierta esperanza al leer el discurso público y conocer los esfuerzos privados de ciertos cargos del PP en relación a una futura ley estatal de rehabilitación y regeneración urbana, tomando el testigo de los esfuerzos normativos en materia de Medio Urbano Sostenible del PSOE.

La clave estará en el debate interno dentro del PP entre turbouranizadores y rehabilitadores-regeneradores. Habida cuenta de la potencia político-empresarial del primer grupo y de la minoría del segundo, no debemos albergar demasiadas esperanzas.

Es más, parece ser que los principales responsables de la burbuja inmobiliaria española (desde 1997 hasta el 2007 la casi totalidad de las AAPP gestionadas por el PP han sido líderes en el impulso del insano modelo urbanístico español -las gestinadas por el PSOE y oros partidos han tenido un papel no menos ominoso, pero podemos caracterizarlo como de seguimiento acrítico y no de impulso central-) pretenden solucionarla con más de lo mismo, con mínimas variaciones.

También parece que se va a desaprovechar la magnífica oportunidad de vertebrar nuevos nichos de negocio y de actividad profesional (ya comentada en anteriores posts -entre otros, estos 1, 2, y 3-), partiendo de nuestro inmenso stock ocioso de viviendas, equipamientos e infraestructuras y del contexto internacional de revolución en la gestión ubana y energética.

Si perseveran por estas líneas ("libre mercado", intervención pública residual, propietarismo y cierto intento de hacer crecer discretamente la praxis rehabilitadora y regeneradora) España será un país mucho menos eficaz, eficiente, próspero, cohesionado, justo y ecológico de lo que es ahora.

Pero es lo que hay ... hasta que lo cambiemos "de abajo a arriba". Pues, como comento, parece que las dinámicas de arriba a abajo no van a ser postivas.

PD 1: la acción del Gobierno de Mariano Rajoy, concertada con casi todas las CCAA españolas, en materia de vivienda ya ha comenzado en forma de derogaciones. Se han derogado las leyes de vivienda de CCAA que pretendían caminar en la senda de la vivienda como derecho ciudadano. Se ha suprimido la sociedad estatal de alquiler SPA. Se ha hecho desaparecer la ayuda directa al alquiler para jóvenes conocida como Renta Basica de Emancipación (RBE). Se ha recuperado la desgraación fiscal a la compra de vivienda libre. Se han eliminado ciertas líneas ICO para la financiación de la vivienda en alquiler. No se está utilizando el convenio con el BEI para financiar nueva vivienda protegida en alquiler. Se ha reducido a la minima expresión presupuestaria el Plan Estatal de Vivienda. Mucha CCAA han hecho casi desaparecer el gasto público en materia de vivienda (salvo para los rescates con dinero público de promotores privados de vivienda libre en propiedad). Se están realizando despidos y eliminación de sociedads publicas dedicadas al urbanism y la vivienda. Seguro que me dejo otras medidas. Pero la idea central es que en unos pocos meses los gobiernos del PP (y CIU) han hecho tabla rasa de casi una década de intentos por acercar España a la UE en materia de vivienda.

PD 2: la foto que encabeza este post es de Javier Arenas, político que ha dicho en público lo que muchos cargos del PP dicen el privado. "La economía sostenible es una milonga" y para que España vuelva a crecer hay que darle a la maquinita de hacer nuevas viviendas e infraestructuras, a pesar de todos los pesares.

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noreply@blogspirit.com (Javier Burón Cuadrado) — Thu, 26 Apr 2012 09:56:00 +0200

Partamos de una primera evidencia. Cuando las entidades financieras de un país en su conjunto tienen en sus balances inmensas pérdidas camufladas, en este caso con origen en el trinomio suelo-ladrillo-cemento, solo hay tres opciones de salida: las entidades reconocen pérdidas (muchas de ellas quiebran y se produce un concentración en manos de las saneadas y capital extranjero), los acreedores de las entidades financieras pierden parte de sus inversiones (a la luz de los hechos, imprudentes y poco profesionales) o las pérdidas son asumidas por los contribuyentes. Obviamente caben la soluciones mixtas con un poco de cada cosa.

Pues bien, en España, después de oficialmente soltarle al sistema financiero 110.000 millones de euros del contribuyente nacional (FAAF, FROB, intervenciones del BdE, avales del Tesoro Público, FGD, etc) y más de 200.000 del contribuyente europeo (sobre todo la barra libre de liquidez del BCE), nuestros bancos y cajas zombis siguen sin limpiar sus balances, sin prestar a empresas y particulares y declarando beneficios ahora menguantes.

Aparentemente la política del Ministro De Guindos (incremento de provisiones sobre suelo y viviendas para que afloren al mercado a sus precios reales) y la de los últimos ministros del PSOE son diferentes. El PSOE no tuvo problemas en reconocer, más o menos expresamente, que estaba nacionalizando pérdidas (decían "no son ayudas a fondo perdido, son préstamos que deben retribuirse", pero ni ellos se lo creían). Y el PP hace en público casus belli de la necesidad de sacar al sistema financiero de su precipicio sin poner (más) dinero del contribuyente. Pero la realidad es que hay una extraordinaria continuidad fáctica entre las políticas de PSOE y PP en materia de saneamiento del complejo financiero-inmobiliario español. Este asunto, junto con nuestro paro y el nivel de endeudamiento privado (insisto, privado), son los talones de Aquiles de nuestra economía y no las pretextadas excusas políticamente oportunistas: ineficiencia del estado, insostenibilidad de nuestro estado del bienestar o despilfarro del estado autonómico.

Pues bien, De Guindos, después de que su endurecimiento de la política de provisiones (recociendo que los paquetes de suelo de las entidades financieras pueden tener solo un 20% de su valor contable y las viviendas solo un 65%), ha comprobado que los mercados (y sobre todo los acreedores de nuestros bancos y cajas), a pesar de las veladas seguridades públicas dadas, no tragan. Y por ello se han puesto en marcha por BdE y Ministerios soluciones de "desconsolidación" (la neolengua está que se sale en esta estafa llamada crisis) del paquete suelo-vuelo de nuestras entidades financieras.

Pero aunque la mona se vista de seda, mona se queda. Ahora bancos y cajas (las pocas que quedan) van que montar vehículos inmobiliarios en los que poner sus activos inmobiliarios tóxicos, buscar capital extranjero y contratar gestores "independientes" y profesionales. Todo ello con el objetivo de, en 10 años, sanear dichos activos. Todo muy bonito si no fuera por el pequeño detalle de que si hay beneficios son para bancos, cajas e inversores extranjeros y si hay pérididas, digan lo que digan, son para bancos y cajas (protegeremos a los inversores extranjeros) que después se las pasarán al contribuyente de una u otra forma.

Se me dirá que soy un poco suspicaz y que no veo la diferencia entre el Gabinete del "iluminado" ZP y la "seriedad" del equipo de Mariano Rajoy. Pues bien, si alguien tiene alguna duda que lea lo que acaban de decir el FMI y el Deutsch Bank: hace falta mas dinero público para sanear el sector financiero español. Blanco y en botella. Téngase en cuenta que estamos hablando del patrón de la ortodoxia de la economía mundial ("neoliberalismo de estado" o "socialismo wall street") y la alemana (nuestro principal acreedor financiero). Y téngase en cuenta que las cantidades ya puesta por el sufrido contribuyente español y europeo superan el 30% del PIB anual español y, curiosamente, son mayores que el téorico riesgo a proteger (BdE dixit 150.000 millones de activos tóxicos inmobiliarios).

Dicho todo esto (lo malo), vamos con las cosas que pueden ser positivas. Poner varios cientos de miles de millones de euros en suelo y viviendas en diferentes estados de desarrollo en manos de profesionales que las gestionen con una década de margen no es una mala idea. Otra cosa es de donde vamos a sacar en España tanto experto en buena comercialización inmobiliaria, a la vista de los mala que ha sido la reciente e históricamente realizada en nuestro país. Pero, pensar que solo a través de ventas se pueden sanear esos activos si es una mala idea. España tiene, una vez más desde el 2007, una oportunidad de oro para converger con la UE y redirigir buena parte del stock hoy tóxico hacia un alquiler que sea asumible por los consumidores españoles. Las tasas de paro, morosidad, precariedad, reducciones salariales y miedo no favorecen la hipoteca-propiedad. Así que el alquiler objetivamente tiene un gran campo de acción (como decía, entre otros, en mi último post).

Ahora bien, si los activos tóxicos inmobiliarios del sistema financiero simplemente se aparcan, se vende algo sin tocar en exceso los precios (que es el miedo central de algunos inmobiliarios y financieros -deflactar ese mercado a futuro-), no se alquila y se subvencionan por el contribuyente las pérdidas, no habremos hecho nada. Lo que, tal y como está el patio, no es igual a quedarse quietos, sino a seguir cayendo por el precipicio.

Si todo sigue igual, la deuda privada (sobre todo externa) de entidades financieras, empresas y familias seguirá convirtiéndose en deuda pública (sobre todo interna). Eso si, con el ya conocido diferencial ominoso (BCE presta a las entidades financieras zombis al 1% o menos y estas prestan a los estados que se comen sus périddas al 5% o más).

Y todo ello gracias a que lo que se le da a las entidades financieras españolas, para que estas se lo den a los acreedores internacionales, se le quita a la ciudadanía en forma de paro, bajada de salarios y pensiones, precaridad laboral, reducciones de los servicios públicos, privatización del estado y aumento de impuestos.

Mientras la gente trague ninguno de los actores internos o externos claves va a cambiar de política: socializar pérdidas y privatizar beneficios. Pero los países, como los materiales, tienen un umbral a partir del cual el retorcimiento implica rotura.

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noreply@blogspirit.com (Javier Burón Cuadrado) — Sun, 22 Apr 2012 12:06:00 +0200

La semana pasada tuve la suerte de poder asistir en Valencia a un seminario sobre el presente y el futuro del alquiler en España, organizado por la ASOCIACION PARA EL DESARROLLO DEL ALQUILER - ADA, con la colaboración de la FUNDACION ADEIT Universidad Empresa.

ADA es una asociación sin ánimo de lucro, radicada en Valencia, que pretende impulsar el alquiler como régimen de acceso a la vivienda, negocio, servicio público y actividad profesional en España. Todo con vistas a una convergencia con la UE en materia urbano-residencial, tanto en la esfera pública (interés general y derecho a la vivienda) como privada (nuevos nichos de negocio y de actividades profesionales).

Como tal, ADA es una radical novedad en el panorama de miedo, atonía y mediocridad que ahora azota el mercado y las políticas públicas de vivienda. Desde que me dieron a conocer el MANIFIESTO FUNDACIONAL de ADA les tengo entre mis referencias más preciadas. A veces he bromeado con su presidente Vicent Vercher Garrigós sobre la heroicidad que supone promover el alquiler en Valencia, zona cero de la explosión de nuestra burbuja inmobiliaria, centro neurálgico de nuestro stock de vivienda vacía y una de las capitales del turbourbanismo y la corrupción urbanística española. Pero me dice que nada de heroicidades. Lo que les impulsa es la más palmaria y brutal necesidad: mortalidad de empresas, paro, desahucios, viviendas vacías, bancos zombis, recortes de los servicios públicos. Según ellos, Valencia necesita más que nadie nuevas empresas y profesionales del alquiler. Primero para salir del atolladero en el que están en estos momentos. Y después para procurar no volver a caer en los mismos errores. En el resto de España, de una u otra manera nos aquejan males parecidos, así que bueno sería que surgieran más iniciativas como esta. Los que queráis informaros sobre las actividades de ADA les podéis localizar en su web, facebook, twitter y slideshare.

El seminario (cuyo contenido fue sistemáticamente tuiteado y está a vuestra disposición en #jornadaADA), a mi juicio, fue de primer nivel. Con intervenciones, si se me permite la expresión, a calzón quitado de JULIO RODRIGUEZ LOPEZ (economista del Banco de España, estadístico vinculado al INE, ex Presidente del Banco Hipotecario Español, ex Presidente de la Caja de Ahorros de Granada y bloger), FERNANDO RODRIGUEZ-AVIAL (Presidente de Vallehermoso y uno de los mayores caseros de España), VICENT CISCAR CHISBERT (Gerente de Arrendia, una nueva empresa de gestión de vivienda en alquiler -no confundir con una inmobiliaria- y tuitero), EDUARD ANDREU DOLCET (Director Comercial de idealista y tuitero) y VICENTE DOMINE REDONDO (Director General de Obras Públicas, Proyectos Urbanos y Vivienda de la Generalitat de Valencia). Además de todo lo anterior, en el seminario había mucha ciencia y experiencia entre los asistentes (mitad sector privado del alquiler y mitad sector público de la vivienda). Es probable que, precisamente por ello, el encuentro fuese de los más fructífero.

Comparto con vosotros algunas notas, impresiones e ideas sobre lo tratado en el seminario:

JULIO RODRIGUEZ LOPEZ

El monocultivo de ladrillo ha supuesto en general desindustrialización, con lo que ello supone de pan para ayer y hambre para hoy y muchos mañanas.
El urbanismo español solo se puede explicar en términos de religión. Yo personalmente suelo hablar de drogadicción. Creo que el maestro y yo nos referimos, más o menos, al mismo tipo de comportamiento económico, social y medioambiental irracional y controproducente.
La LAU, los juzgados y la fiscalidad han destrozado el alquiler en España, un país de inquilinos hace no tantos años (60 e incluso 70 del siglo pasado).
España no quiere tener buenas estadísticas en materia de vivienda, pues eso le obligaría a afrontar nuestros desequilibrios urbanos, inmobiliarios y residenciales.
Parece que la crisis está provocando un ligero rebrote del alquiler en España. Pero seguimos en niveles (poco más del 10% del parque) muy lejanos a nuestra historia reciente (60%) y a la actual media europea (40%).
El saldo vivo del endeudamiento inmobiliario en España (empresas, entidades financieras y familias) supera el billón de euros (más del 100% del PIB anual de España).
Con los actuales niveles de endeudamiento, paro, precariedad laboral y reducciones de salarios en España se dan las condiciones objetivas para un relanzamiento del mercado y las políticas públicas de alquiler.
Es necesario volver a la ortodoxia financiera en materia de crédito hipotecario.
España tiene un brutal déficit de empresas y profesionales del alquiler.
Es imprescindible que España genere cierta banca pública al servicio de un urbanismo y una vivienda más sostenibles económica y económicamente.
Un país con un mercado y políticas públicas sólidas de alquiler tiene innumerables ventajas en términos de movilidad profesional, geográfica, emancipación, reducción del riesgo financiero y económico sistémico, favorecimiento de la innovación y el emprendimiento, modera el precio de la vivienda en venta, etc. Cita a Montserrat Pareja-Eastway y Teresa Sanchez-Martinez como referencias en la materia. Cita y referencia que yo suscribo.
Ataca el mito de que en España se crean todos los años y de forma sistemática 300.000 hogares. En estos momentos estamos en menos de 100.000 al año. Y desde luego nunca hemos producido 800.000 hogares al año, aunque si viviendas. En este punto yo me acordé de que los anglosajones, cuando planifican el territorio, siempre hablan de jobs-houses como una ecuación que permite intentar acompasar los crecimientos urbanísticos a las verdaderas necesidades del mercado y las dinámicas demográficas.
Pone de relieve que las pocas deducciones fiscales al alquiler que existen en España (pueden llegar al 100% de lo ganado y en términos generales se sitúan en un 60%) no se usan por desconocimiento.
Considera que el nuevo gobierno del PP está tomando todo tipo de medidas contra el alquiler y no a favor del mismo: eliminación de la RBE, de la SPA, de varias líneas ICO vinculadas al alquiler, reintroducción de la desgravación a la compra de vivienda, etc.
Ataca al sistema de la vpo, como un sistema muy malo, aunque el mejor de los existentes. Cita a los defensores de la vpo 100% de alquiler (Jesús Leal, Jose Garcia Montalvo, etc). Y el personalmente apuesta por una vpo estatal común a todas las CCAA.
Afirma que el propietarismo de los españoles no es cultural, sino políticamente impuesto.
Además de recomendar un cambio de la LAU, una reforma judicial y nuevas políticas fiscales en materia de alquiler, apuesta por el parque público de alquiler a la europea, (vg Holanda) las ayudas directas al pago del alquiler a la europea (vg. Francia) y no se muestra contrario a la titulización de parques de alquiler u otros activos públicos y privados para conseguir financiación para nuevas viviendas en alquiler (vg. parte de Escandinavia).

Julio es uno de los maestros de los que nos dedicamos al estudio del mercado y las políticas públicas de vivienda en España. Es un economista de primer nivel. Tiene una dilatada experiencia profesional en el sector. Su rigor científico-analítico está fuera de toda duda. No tiene pelos en la lengua. Y sigue siendo décadas después el mismo progresista que era en su juventud.
Por todo ello, lo que dice debe ser tomado en consideración. Sin perjuicio de que en algunas cuestiones yo no esté totalmente de acuerdo, como más adelante señalaré.

FERNANDO RODRIGUEZ-AVIAL

El negocio inmobiliario siempre es a largo plazo y, en buena medida, financiero. O, en su defecto, estamos hablando de otras cosas.
Nuestro sector financiero está hoy noqueado, a pesar de la reforma De Guindos.
Con las actuales políticas impuestas por A. Merkel no ve salida al sector inmobiliario español a corto plazo.
El sector inmobiliario español adolece de falta de transparencia. Hay que mejorar en este campo.
El sector inmobiliario español es responsable de su crisis y de la crisis española en general. Pero no es el único responsable, pues alguna autocrítica deberán hacerse también las entidades financieras, las administraciones públicas y la ciudadanía en general.
No volveremos a tener otra burbuja y en el futuro el sector inmobiliario español será más profesional, serio y saneado. Tengo mis serias dudas de que esto sea así, sin realizar ninguna reforma estructural en el mundo de la vivienda.
Defiende el alquiler como moderador de los precios de la vivienda en venta.
Cuenta que Vallehermoso predica con el ejemplo, pues tiene más de 10.000 viviendas en alquiler en toda España, entre libre y protegida, y es uno de los mayores caseros del país. Esta actividad le reporta a su empresa todos los años 250 millones de euros de ingresos (todo tipo de alquileres, incluyendo oficinas).
Ataca lo que el llama leyendas urbanas sobre el alquiler: no es tirar el dinero, no es más caro que comprar una vivienda, etc.
En el futuro, en España, dadas las actuales condiciones socio-económicas, "por lo civil o por lo criminal", va a haber más alquiler del que ahora tenemos.
Pide una vuelta a la ortodoxia financiera en materia de vivienda.
Cree que hay un nicho de mercado por explotar en viviendas de alquiler urbanas, pequeñas, bien comunicadas y de precio ajustado. Y el negocio no está solo en captar/construir esas viviendas, sino en la gestión de esos alquileres-activos en sentido amplio.
Para ello cree que son claves aspectos como la fijación del precio entre las partes, el plazo de duración del contrato y la revisión del precio. Defiende la libre fijación de precio entre las partes (salvo en la vivienda protegida de alquiler), la revisión del precio en función del IPC y la duración quinquenal de los contratos de alquiler, si así lo deciden las partes.
Considera que deberíamos explorar la posibilidad de que los plazos de los contratos de alquiler fuesen más largos cuando el arrendador sea una empresa y más cortos cuando sea un particular.
En la actual coyuntura de crisis considera que podría venir bien la existencia de un contrato de alquiler con un plazo de duración más corto que el actual de 5 años.
Tambien considera clave que el inversor pueda desinvertir (vender la vivienda sin inquilino).
Y finalmente explica que para el las garantías (avales, fianzas, etc) son claves. Cuando hay garantías los contratos se desarrollan sin problemas y las mismas siempre se devuelven. Pone como ejemplo datos de su empresa: con garantías morosidad sobre el 1%, sin garantías superior al 15%.
Considera que el (a su juicio) largo plazo necesario para desahuciar por lentitud judicial es un problema en España. Entiende que el problema no está en la LAU (a la que defendió), sino en nuestro sistema judicial (para el que tuvo gruesas palabras).
Apeló a la necesidad de rapidez y flexibilidad urbanística para impulsar nuevos parques de alquiler.
Defendió, como Julio Rodriguez Lopez, la vpo 100% de alquiler y se mostró conforme con la calificación permanente de la vivienda protegida.
Pidió que se aprovechara la posibilidad de construir vivienda de alquiler asequible en suelos dotacionales.
Y acabó con un buen palo a la legislación española sobre sociedades y fondos inmobiliarios, pues a su juicio, no incentivan el alquiler al no ofrecer las mismas condiciones que en el resto de la UE y la OCDE. Puso el ejemplo de las SOCIMIS: no se están usando.

Fernando es un directivo empresarial de primer nivel en el inmobiliario español. Forma parte del G-14 y cuando llama por teléfono a los ministros estos se le ponen. Bueno, pues un profesional con este nivel de influencia está a años luz de la imagen que el ladrillo español ha proyectado en los últimos años, e incluso a años luz de la mayor parte de los cargos públicos que se dedican a temas de vivienda.
Bien harían su sector y las administraciones en escucharle, pues su visión es bastante más europea y funcional que el discruso imperante en estos momentos en España.
Otra cosa que hay que agradecerle a Fernando es que al pan le llama pan y al vino vino. Sin herir a nadie. Pero sin dejar de describir las cosas como son. En fin, la suya es una voz muy a tener en cuenta.

JAVIER BURON CUADRADO

Yo defendí la ponencia que os dejo a continuación. Os hago algunos comentarios sobre los puntos fundamentales de la misma.
Después de explicar cuan poco europeos son los mercados y políticas públicas de vivienda españolas, dediqué cierto tiempo a explicar la continuidad entre el franquismo y la democracia en estas materias, con un propietarismo y turbourbanismo políticamente impuestos, un raquitismo de la acción pública en materia de alquiler, rehabilitación y regeneración urbana y una fe en los "libres mercados", a la vista de los resultados, digna de mejor causa.
Alguna cosa dije sobre la crisis del petróleo, la revolución neconservadora de los años 80 y la actual estafa llamada crisis como factores que han reducido los presupuestos y la acción pública en materia de vivienda en toda la UE ... aunque las diferencias entre España y los países líderes europeos siguen siendo siderales en estos asuntos.
Muy de pasada cite varios ejemplos de buenas prácticas europeas en materia de vivienda.
Hice ciertas menciones a la actual situación de atasco del mercado y las políticas públicas residenciales en España. Indigestión de suelo, ladrillo y cemento que parece que algunos quieren solucionar con más de lo mismo ...
La parte central de mi exposición se ocupó en la legislación de fomento del alquiler habida en España en los últimos años. Para los que tengan interés, repaso todas (creo) las figuras que desde el Gobierno y las CCAA se han ensayado para tratar de converger con la UE en materia de alquiler.

Es la parte más técnica de la ponencia. Pero creo que puede ser de interés, dada la escasa literatura académica sobre este concreto asunto.
A mi juicio, las normas y técnicas ensayadas son tan abundantes como carentes de efectos prácticos positivos.
Además, como todos sabemos, en estos momentos esas normas no implementadas están siendo derogadas.
De hecho, hoy el alquiler privado y público carecen de apoyo administrativo real en España.

Aproveché la ponencia para lanzar dos provocaciones: ¿no habrá llegado el momento para las reservas legales de suelo para su destino no a vivienda protegida en propiedad, sino para vivienda en alquiler asequible?. Y a renglón seguido sugiero ¿no debería estar legalmente condicionada la expansión en suelo urbanizable al previo cumplimiento de una serie de deberes económicos de rehabilitación y regeneración en la ciudad ya existente?
Y acabé con una batería de propuestas prácticas en materia de alquiler de cara al futuro, basada en los siguientes conceptos, a mi juicio claves:

MORATORIO CONSTRUCTIVA
PLANES DE COOPERACION PUBLICO PRIVADA para llevar la mayor parte del stock ocioso hacia el ALQUILER y la REHABILITACION-REGENERACION
Todo ello en un contexto de URBANISMO ADAPTATIVO en el que tienen que jugar un papel clave las TECNICAS CO y RE
Siendo conscientes del superavit que tenemos de HARDWARE URBANO E INFRAESTRUCTURAL infrautilizado y los déficits que tenemos de SOFTWARE SOCIAL, innovador y de gestión
Todo ello nos debería llevar a explotar nuevos nichos de negocio y servicio público que, a mi juicio, están en la GESTION DE NUEVOS SERVICIOS URBANOS vinculados a la habitabilidad, la energía, la sostenibilidad, la movilidad y el mundo geriátrico.

Cerré con dos ideas: las soluciones vendrá de abajo o no vendrán (habida cuenta del extravío de mercado y administraciones en estas materias) y con profesionalidad es posible vertebrar nuevas actividades profesionales, empresas y servicios públicos en torno al alquiler y otra serie de nuevos servicios urbanos.

MODELOS DE POLITICAS DE VIVIENDA EN ALQUILER Y DERECHO DE SUPERFICIE

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VICENT CISCAR CHISTER

Vicent nos dio un baño de realidad, sin caer para nada en el pesimismo, sino más bien todo lo contrario.
El dirige Arrendia una empresa que gestiona 1.000 vivienda de alquiler libre (sin ayudas públicas) por toda Valencia, que son titularidad de promotores inmobiliarios que no consiguen venderlas y las ponen en manos de profesionales del alquiler.
Desde ese punto de vista defendió la necesidad de crear un tejido empresarial y profesional en España que se dedique a la gestión integral de edificios y viviendas en alquiler.
Para ello apostó por la red, la proximidad al cliente y los instrumentos de gestión específicos y profesionalizados.
Nos habló del día a día de su empresa: sus problemas con los suministros municipales, la voracidad y falta de lealtad de las entidades financieras, la mejora de los ratios de pago de los inquilinos cuando se les ve en persona al menos una vez cada mes y se trata de solucionar todos sus problemas siempre con celeridad y solvencia, etc.
Sin duda alguna, Vicent y Arrendia son un tipo de empresario y empresa que espero que veamos florecer con más asiduidad en nuestro territorio. Por cierto, un detalle significativo, Vicent presidió la Asociación Valenciana de Empresas de Prefabricados de Hormigón (AVEPH) y trabajó desde 1981 en el sector del hormigón. Ahora se dedica a la gestión de vivienda en alquiler. De la construcción a la gestión de lo construído. Ese debería ser uno de los caminos a explorar.

EDUARD ANDREU

Habló de la mala reputación del sector inmobiliario español y de su baja profesionalización.
Apuntó a que en estos momentos, aunque todos suben, los tiempos de espera hasta cerrar una venta y un alquiler son radicalmente diferentes (más de un año, frente a menos de dos meses).
Apunta a que el 15% de los anuncios y el 40% de las búsquedas en idealista son en alquiler, cifras muy superiores a las de hace unos años.
Idealista ha comprobado que las viviendas vacías no vendidas están incrementando una oferta de vivienda en alquiler de mejor calidad, seguridad y precio.
El alquiler de precio intermedio-asequible empieza a despuntar.
Aún hay recorrido a la baja en el precio de los alquileres en España.
En idealista usan la regla de que por encima de 20 años de uso a un consumidor en España (ceteris paribus) le sale mejor comprar que alquilar, pero por debajo de esa cifra siempre sale más ventajoso el alquiler que la venta.
Casi como maldaz dialéctica, aporta el dato de que los muy ricos en EE.UU ahora prefieren alquilar (15.000 dolares al mes o más) que comprar (10 millones de dólares o más).
Hace una apelación a la profesionalidad para poder alquilar y prestar servicios a los propietarios e inquilinos.
Cierra con un ejemplo de buena práctica: "Solo alquileres" de Getxo (Bizkaia).

VICENTE DOMINE REDONDO

A mi juicio hizo, la intervención más polémica o a la contra respecto al consenso generalizado. Avanzo que su discurso me pareció muy poco realista y lleno de peligros. Pero trataré de reflejar sus puntos de vista con la mayor asepsia posible.
Habló de cambio de ciclo, de necesidad de abandonar las políticas públicas de vivienda habidas hasta la fecha en España y de hacer una verdadera transición (en referencia a 1978) en la materia.
Para el los tiempos de crecimiento de la población, la renta disponible y el crédito se han acabado.
En el nuevo tiempo no debe haber vivienda protegida (debe desaparecer) ni tampoco intervención pública en materia de vivienda (debe ser marginal), algo que el considera un residuo del fascismo o del estalinismo (lo primero lo citó con nombres y apellidos, lo segundo de una manera un tanto indirecta).
Aboga por una sociedad y unos mercados fuertes para proveer de vivienda asequible a la población. A su juicio la solución a todos los problemas residenciales valencianos y españoles estriba en "normalizar el funcionamiento de los mercados" (sic).
Para "normalizar el funcionamiento de los mercados" , en los que el tiene una "enorme fe" (sic) apuesta por cuatro vías:

dedicar los "mareantes" (sic) parques de alquiler público españoles a estancias cortas estancia de población en riesgo de exclusión social.
fomentar lo que el programa electroral del PP llama "alquiler de interés social". Hasta lo que yo sé son deducciones fiscales a inquilinos para el pago de alquileres libres de mercado.
incrementar las políticas de rehabilitación de viviendas/edificios y regeneración de barrios.
vender viviendas en stock a extranjeros que las usen como segundas residencias (según el, un sector que ya factura más que el automovil y el agro valenciano).

No puedo ocultar que los razonamientos del DG, plagados de errores de bulto (la intervención pública en materia de vivienda está generalizada entre los países más desarrollados de la OCDE y no es propia solo de los periclitados fascismos o estalinismos; España no tiene parques públicos de alquiler "mareantes" por grandes, sino por pequeños -el más pequeño de la UE con menos del 1% del total de viviendas, frente al 30% de media en los estados relevantes de la UE-; ningún país ha conseguido nunca desarrollar el alquiler solo con deducciones fiscales, etc), me dejaron profundamente preocupado.
Parece ser que los que son principales responsables de la burbuja inmobiliaria española pretenden solucionarla con más de lo mismo, con mínimas variaciones.
Si perseveran por esta línea España será un país mucho menos eficaz, eficiente, próspero, cohesionado, justo y ecológico de lo que es ahora.
Pero es lo que hay ... Por cierto, que el DG no habló solo en nombre de la Generalitat de Valencia, sino que dijo que este era el punto de vista de la mayor parte de las CCAA y del Ministerio competente en materia de vivienda ...

Dejo para el final los dos debates que a mi me parecieron más interesante desde el punto de vista doctrinal:

¿eliminar la vivienda protegida, dedicarla solo al alquiler o reformarla?

en general los asistentes abogaron o por hacer desaparecer la vivienda protegida, por dedicarla toda ella al alquiler público y/o por estatalizarla.
creo que los asistentes al seminario solo contemplaban la posibilidad de una vivienda protegida fraudulenta y falsamente pública o social.
yo puse de relieve que la vivienda protegida puede ser eso, pero tambien una vivienda que nace de unas reservas de suelo para vivienda protegida mayoritarias, una vivienda calificada como protegida de por vida, una vivienda que se adjudique al alquiler y derecho de superficie a 100 años no heredable (una especie de alquiler público vitalicio), una vivienda en la que se controle la entrada-estancia-salida de su usuarios, una vivienda que solo sea utilizada por personas que la necesitan (aunque cuanto mayores sean las reservas legales de suelo mayor es el espectro social que debe cubrir), una vivienda con fraude cero y sanciones o expropiaciones cuando se incumple su objeto ...
si se me espeta que todo eso no existe, diré que si existe (hasta ahora), total o parcialmente, en algunas CCAA españolas (Euskadi, Navarra, Aragón, Extremadura, etc).
por otra parte, creo que deberíamo tener en cuenta el debate que en estos momentos se está teniendo en el resto de la UE: ¿como proveer de vivienda asequible a las clases medias sin las externalidades presupuestarias, sociales y públicas que han supuestos los masivos parques de alquiler social de las pasadas décadas y sin caer en los mercados privados de vivienda muy ligados a los ciclos especulativos-financieros?
parte de la respuesta a esta pregunta creo que puede estar en las reservas legales de suelos para vivienda protegida, en la reparcelación con su equidistribución de cargas y beneficios urbanísticos, en la participación de la comunidad en las plusvalías de urbanismo, en la vivienda protegida calificada de por vida, en el alquiler y el derecho de superficie y en la seriedad de la administración en la defensa del régimen legal de la vivienda protegida.
frente a los que piensan (desde la izquierda y al derecha) que la vivienda protegida hay que directamente eliminarla (PP) o residualizarla a través de su destino solo al alquiler y/o meterla en cintura estatal (academia y parte de la izquierda española) y que debemos avergonzarnos ante el resto de la UE de todo nuestro pasaso en materia de vivienda, yo creo que tenemos algo que explicar y ofrecer al resto de la UE en esta materia (la buena gestión de la buena vivienda protegida hecha en algunas CCAA).
aunque esté en minoría seguiré defendiendo mi punto de vista, pues creo que es el más funcional y realista.

¿es posible gestionar vivienda de alquiler asequible dispersa o solo se pueden gestionar bloques completos de viviendas en alquiler?

la pregunta puede parecer obvia o demasiado técnica, pero a mi juicio es muy relevante.
si respondemos que solo se puede gestionar alquiler asequible en bloques solo podremos trabajar sobre viviendas nuevas a construir o sobre edificios completos construídos y no utilizados
si respondemos que es posible gestionar en alquiler viviendas dispersas podremos utilizar los millones de viviendas vacías atomizadas que existen en España.
el primero tipo de viviendas (agrupadas), en contra de lo que parece, supone una menor cantidad y está en manos de empresas y bancos
el segundo grupo es mayor en cantidad y está en manos de particulares que generalmente disponen de una o dos viviendas vacías
bien, creo que la praxis de Bizigune en lo público o empresas como Arrendia - Solo Alquilo en lo privado demuestran que, no solo es posible gestionar alquiler disperso, sino que sobre esa base se pueden hacer negocios y vertebrar servicios públicos
es evidente que gestionar viviendas dispersas es más complicado que gestionar edificios completos, pero en lo primero nos jugamos buena parte de la suerte del alquiler en España, así como de nuestra huella ecológica
creo que en este debate también estoy en minoria, aunque también creo que deberían escucharse las razones que aporto.

Para finalizar quisiera felicitar a la gente de ADA por el magnífico seminario que organizaron y espero que su actividad de lobby a favor del alquiler en Valencia sea replicado por otros profesionales y empresas en otros lugares de España.

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RAQUEL ROLNIK. RELATORA DE LAS NACIONES UNIDAS PARA EL DERECHO A UNA VIVIENDA ADECUADA

noreply@blogspirit.com (Javier Burón Cuadrado) — Wed, 18 Apr 2012 12:43:00 +0200

Si piensas que la vivienda no es un derecho humano o que todos los políticos de los organismos internacionales no sirven para nada, tómate 12 minutos para ver este video.

Si no tienes las anteriores opiniones, pero intéres en conocer una definición sencilla del derecho a la vivienda, este vídeo tambien te puede ser de interés.

Raquel Rolnik 2 march 2012 english version from isabel martinez on Vimeo.

Por cierto, el vídeo se lo debemos a Isabel Martinez Stolke, a la que doy publicamente las gracias.

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PROYECTO RESPONDER. Uniendo el consumo sostenible con el debate sobre el crecimiento. VIVIENDA SOSTENIBLE

noreply@blogspirit.com (Javier Burón Cuadrado) — Sat, 14 Apr 2012 10:50:00 +0200

Hace unos días, un poco antes del paron vacacional, asistí en Barcelona a un seminario de bastante interés: RESPONDER linking sustainable consumption and growth debates. Multinational knowledge brokerage event in the area of Sustainable Housing.

Una serie de universidades, centro de investigación y administraciones de la UE están dándole vueltas al debate del crecimiento-consumo-sostenibilidad, considerando el tema desde una perspectiva intelectual honesta y amplia: crecimiento no verde, crecimiento verde y no crecimiento (o decrecimiento). La metodología de este trabajo es sistémica. El diálgo trata de incluir bastantes de las voces afectadas: políticos, financieros, empresarios, académicos, activistas y profesionales. Y se han planteado un proceso de intercambio y generación de conocimiento a dos años vista, con eventos temáticos en varias ciudades de la UE. Con estos pertrechos, en el marco de varias estrategias de la UE, pretenden contribuir a la mejora de las políticas aplicadas en estos campos en la Europa comunitaria. Su web (solo en inglés) es muy buena. Y los que tengáis interés os podéis registrar y acceder a prácticamente toda la documentación manejada en este proceso.

La primera ronda sobre políticas de vivienda sostenibles, como os he dicho, tuvo lugar en Barcelona a finales de abril. Comparto impresiones (sin mucho orden ni concierto).

Ciertos ponentes y asistentes (creo que había más conocimiento entre el público que entre los ponentes) asumían o negaban (no en este orden de posiciones trataron el tema Francois Schneider y Albert Cuchí) que la tecnología vaya a solucionar todos nuestros problemas ecológicos, logísticos y de equidad en nuestras ciudades y areas urbanas.
En este contexto fueron especialmente interesantes los debates sobre ciudades con cero emisiones; el efecto rebote en el consumo que producen algunas tecnologias verdes (supuestas o verdaderas) y, sobre todo, muchas infraestructuras llamadas inteligentes; y la inevitabilidad de meterle mano al debate sobre nuestro sistema productivo y modos de vida. Para muchos (yo entre ellos) la clave no está en las ciudades ecológicas, sino en los ciudadanos ecológicos.
Aparecieron con virulencia las tensiones entre ecociudades y equiciudades. No son conceptos antitéticos (Isabelle Anguelovski). Pero muchos se cuestionaron que es prioritario, niveles de compatibilidad, lecturas integrales, incompatibilidades, etc.
Surgió la dialéctica entre poseer y acceder. Como seres humanos solo necesitamos acceder a bienes y servicios para satisfacer nuestras necesidades. Aunque como seres mercantilizados, en muchas ocasiones el acceso conlleva consumo-propiedad-endeudamiento.
Muchos de los expertos asistentes (Joan Martinez-Alier) manejaban las lógicas metabólica y sistémica para analizar el funcionamiento de la ciudades. Para los que estudiamos las políticas públicas y mercados de la vivienda es especialmente interesante que se plantee la lógica de los ciclos de vida de viviendas, edificios y barrios de forma circular y cerrada. Hoy a muchos le pueden parecer marcinadas, pero llegaremos a todo esto por la vía de la eficiencia y la eficacia. De hecho, algunos ya están llegando y van a poder proveer a sus poblaciones de mayor desarrollo, bienestar, equidad y competitividad.
Se hablo mucho (Kristin Miller y Richard Register de Ecocity Builders), y no casualmente, de movilidad, más allá del coche individual con motor de combustion. No como utopía, sino como necesidad imperiosa impuesta por la fuerza de los hechos.
Hubo muchas menciones a la renaturalizacion de las ciudades (o desartificializarla) y el suministro de alimentos, energía y otros insumos en proximidad. Todo ello no como moda estética de verdes bienpensantes. Sino como realidad fáctica en conexión con lo que acabo de comentar respecto a las lógicas metabólicas y sistémicas.
Se manejaron conceptos que yo no conocía y que me parecieron de sumo interés, tales como injusticia medioambiental y pobreza energética.
Se hablo de compactar las ciudades y áreas metropolitanas. No solo las anglosajonas, sino incluso las continentales europeas.
Desde el movimiento okupa (Claudio Cattaneo) se nos recordó la eficiencia, eficacia y belleza de la tecnología de nivel medio o bajo que bien utilizada por la gente (en ciclos desmercantilizados) puede ayudar mucho a mejorar la calidad de vida urbana (también en términos medioambientales) a un precio mjuy bajo.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca de España (Adriá Alemany) puso encima de la mesa la emergencia habitacional de los desahucios en tiempos de estafa, llamada crisis, en España.
Se vieron varios casos de estudio de interés: ecoviviendas de la ETSAMadrid, gestión del agua en viviendas de alquiler en Suecia, agricultura ecológica en el área metropolitana de Valencia, los movimientos sociales en torno al derecho a la vivienda en Grecia, Italia y España y el desarrollo urbanístico vinculada al turismo de costa y esquí en Bulgaria (Viviana Asara).
Se nos presentaron (Vicente Guallard) los elementos centrales de la planificación estratégica realizada por el Ayuntamiento para Barcelona como ciudad y, por ende, como área metropolitana para los próximos años. Por cierto, muy en línea, al menos teóricamente, con muchas de las cosas que se contaron en el seminario. Como metáfora se habló de "varias ciudades lentas dentro de una ciudad inteligente"
Carme Trilla y yo mismo hablamos de políticas públicas de vivienda en España y su conexión (desconexión) con los debates medioambientales. Creo que la evidencia que apareció con más virulencia es que en los últimos 20 años el mercado ha fracasado en la provisión de vivienda y calidad de vida a gran escala, pero tampoco el estado ha estado a la altura de las circunstancia, entre otras cosas, por olvidad cual es su verdadero papel y abrazar utopias mercantilizantes. Por cierto, todo ello bastante problemático en el seno de una UE que ve la vivienda como un producto y que dificulta todo lo que puede la acción pública en este campo.

Yo presenté una ponencia titulada “BASQUE PUBLIC HOUSING POLICIES, A DIFFERENTIAL MODEL WITHIN SPAIN, STILL FAR AWAY FROM CENTRAL AND NORTHERN EUROPE TRADITIONS”que dejo a vuestra disposición por si es de interés para alguien.

BASQUE HOUSING POLICIES, SPAIN, CENTRAL AND NORTHERN EUROPE TRADITIONS

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La tesis central de mi ponencia es que la España de la sobreproducción de vivienda, el estallido de la burbuja inmobiliario-financiera, la crisis-estafa, el sistema financiero quebrado, las administraciones públicas puestas de rodillas, los cientos de miles de desahuciados y los millones de sobrehipotecados, parados y viviendas vacias necesita como el comer una MORATORIA CONSTRUCTIVA (en realidad un "alto el fuego"), así como una serie de proyectos de COOPERACION PUBLICO PRIVADA en el ámbito de la MOVILIZACION DEL STOCK DE VIVIENDA (hacia el alquiler y la rehabilitación-regeneración) E INFRAESTRUCTURAS (hacia sus usos originarios y/u otros alternativos) no utilizadas o infrautilizadas. Para ello creo que es clave hacer esfuerzos en la lógica del SOFTWARE COGNOSCITIVO (del que tenemos capacidad instalada ociosa) para el mejor uso posible del HARDWARE URBANO e INFRAESTRUCTURAL que ya tenemos (en muchos casos en exceso cuantitativo y cualitativo). Vamos que lo que propongo es puro URBANISMO ADAPTATIVO "mientras todo vuelve a ser como en los buenos tiempos" o no. Para todas estás operaciones que yo llamo de "lógicas RE y CO", hacen falta nuevos empresarios, políticos, financieros, académicos y ciudadanos. Creo que algunos ya están marchando en la nueva dirección. Y no lo hacen por "buenismo", sino por la quiebra de lo anterior y la necesidad de algo nuevo. Aunque tengo mis dudas sobre la factibilidad de la transición. No por no ser necesaria. Sino por tener la relación de los españoles con la vivienda tintes de drogodependencia. Y ya se sabe que el primer paso para que el toxicómano reconozca su destructiva adicción, es reconocerla. Y nuestro politoxicómano (suelo, ladrillos, cemento, etc), hoy por hoy, afirma "yo controlo, ¡ eh tio !" ...

Del seminario me vine con la sensación de inmensa ignorancia, así como la reafirmación en la certeza de que solo en red se puede generar verdadero conocimiento útil (uno de los mantras del EKITEN THINKING al que pertenezco).

Además también se generó en mi una cierta curiosidad-ansiedad al saber que no existe un cuadro de indicadores estandarizado sobre la planificación y evaluación de las políticas públicas de vivienda que incluya variables ecológicas, sociales y económicas. Algo que debemos crear, pero que aún no existe.

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LA PROTECCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN EUROPA: INTRODUCCIÓN A LAS POLÍTICAS PÚBLICAS DE VIVIENDA

noreply@blogspirit.com (Javier Burón Cuadrado) — Sat, 07 Apr 2012 20:12:00 +0200

Hace unas semanas tuve la suerte, una año más, de participar en el curso anual del Observatorio DESC (Barcelona) sobre la vivienda. En su tercera edición el curso ha tenido por título “El Derecho a una Vivienda Digna: Repensar las políticas públicas con una mirada a Europa”.

Yo me encargué el pasado 9 de marzo de una sesión titulada LA PROTECCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN EUROPA: INTRODUCCIÓN A LAS POLÍTICAS PÚBLICAS.

Mi tesis central es que, a pesar de las evidentes externalidades de la explosión de la burbuja inmobiliaria, no convergemos con las UE en materia de políticas públicas de vivienda. De hecho, de permanecer a futuro los factores estructurales que dieron pié a la formación de la pasada burbuja inmobiliaria (y a eso apuntan los primeros pasos de los nuevos gobiernos), volveremos a vivir nuevas y más dañinas, si cabe, tensiones en nuestro modelo territorial, urbano y residencial. Tambien ponderé la imperiosa necesidad de que una nueva hornada de profesionales, empresas, administraciones, activistas y asociaciones ciudadanas alumbren praxis urbanas en clave RE(utilización de lo ya existente) y CO(operación como método de trabajo) que permitan la convergencia de España con los países líderes de la UE en estas materias.

El tono general de los asistentes (en su mayor parte funcionarios locales y activistas sociales catalanes) era de cierta tristeza al comprobar lo profundamente enraizado que está lo especulativo y disfuncional en nuestro modelo territorial, urbano y residencial. Pero, a la vez, detecté que las ganas de teorizar y sobre todo poner en práctica no han decaído.

Por si es de interés para alguien dejo la presentación que use en la clase.

REPENSAR LAS POLÍTICAS PUBLICAS DE VIVIENDA DESDE EUROPA

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Varios amigos me han dicho que, con este volumen de información y dada mi tendencia a fijar posiciones en muchos de los temas de debate, debería olvidarme de seguir completando esta presentación (ya tiene más de 200 filminas) y decidirme de una vez por todas a escribir un libro sobre mi visión de las políticas públicas de vivienda en España.

Supongo que ellos tienen razón. Pero yo, de momento, no tengo tiempo. Todo se andará. Espero.

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EL MODELO DE ORDENACION TERRITORIAL, URBANISMO Y VIVIENDA VASCO: APLICACIÓN PRACTICA (Coord.) Iñaki Agirreazkuenaga

noreply@blogspirit.com (Javier Burón Cuadrado) — Sat, 31 Mar 2012 18:34:00 +0200

Continuando con las recomendaciones bibliográficas que vengo haciendo en los últimos post, hoy me vais a perdonar que recomiende un manual en cuya redacción yo mismo he participado.

EL MODELO DE ORDENACION TERRITORIAL, URBANISMO Y VIVIENDA VASCO: APLICACION PRACTICA, dirigido por el catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU Iñaki Agirreazkuenaga Zigorraga, ha sido publicado recientemente por el Instituto Vasco de Administración Pública (IVAP).

Como se puede comprobar, a través de la lectura de su Índice, el manual recorre en sus casis 600 páginas los elementos más significativos del derecho vigente en estos momentos en Euskadi en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, así como los de las políticas públicas (directa o indirectamente) relacionadas con estas materias desarrolladas por los tres niveles de gobierno (Gobierno Vasco, Diputaciones Forales y Ayuntamientos) de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Los autores de cada uno de los capítulos somos habitualmente reconocidos como expertos en las respectivas materias, en muchos casos no solo como miembros de la academia, sino también como personas que tienen o han tenido responsabilidades de gobierno en las materias tratadas. No ocultaré, como no lo he hecho en otras recomendaciones, que la mayor parte de los autores de este manual compartimos una cosmovisión progresista. Y finalmente, para los avezados en las interioridades vascas, diré que entre los autores hay gente vinculada a Bizkaia, Gipuzkoa y Alava. Con lo que debiera estar garantizada una mirada territorial amplia.

Euskadi es un Comunidad Autónoma en la que territorio, urbanismo y vivienda son gestionados de forma, sin duda, mejorable. Pero habida cuenta de los evidentes daños provocados por el modelo territorial, urbanístico y residencial español en los últimos veinte años, entiendo que tiene interés estudiar los elementos fundamentales de la arquitectura legal y política vasca de estas materias.

En estas cuestiones es muy difícil hablar de monocausalidades. Pues el territorio no es sino el receptáculo de siglos de todo tipo de condicionantes físico-químicos y humanos. Así que es claro que la relativa excepcionalidad vasca en materia territorial, urbana y residencial tiene forzosamente múltiples y variadas explicaciones. Establecido esto, se convendrá que no es irrelevante disponer de un modelo legal y político netamente diferencial al del resto del Estado en materia territorial (DOT, PTPs y PTSs vinculantes en muchas de sus determinaciones para los PGOU), notablemente diferencial en materia urbanística (inter alia, igualación de los deberes urbanísticos del suelo urbanizable y el urbano consolidado) y remarcadamente propio en materia de vivienda (fuertes reservas de suelo para vivienda protegida, amplia panoplia de tipologías protegidas y calificación permanente de las mismas).

Insisto, no quiero dar a entender que Euskadi es en materia territorial, urbana y residencial una total y absoluta excepción en el panorama español, con muchos mayor parentesco con los modelos del centro y el norte de la UE. Euskadi no es, en absoluto, ajena a los vaivenes españoles en estas materia. Pero si que debería reconocerse al País Vasco una voluntad de convergencia europea por encima de la media que, hasta la fecha, ha posibilitado, respecto al conjunto de España, un grado mayor de funcionalidades (o uno menor de externalidades) territoriales, urbanas y residenciales.

Para finalizar, y en lo que a mi respecta, el Capítulo V de este libro es el texto de mayor extensión (más de 75 páginas) y detalle que hasta la fecha he escrito sobre las políticas públicas de vivienda vascas, su excepcionalidad dentro del marco español y su vocación de acercamiento a las europeas, aún no coronada por el éxito. Mientras encuentro ese tiempo que nunca tengo para convertir alguno de mis artículos y presentaciones en un manual completo, este es el texto que mejor expresa como concibo yo las políticas públicas de vivienda en el contexto de un Estado Social y Democrático de Derecho que aspira a contribuir a la consolidación de una sociedad democrática avanzada en estos tiempos de globalización de la inseguridad, la sumisión y la mercantilización de todos los órdenes de la vida.

Sea como fuere, y al margen de ser yo uno de los autores (o incluso, a pesar de ello), este manual me parece una obra de referencia en la materia. Y espero que colabore, aunque sea modestamente, a un muy necesario debate pluridisciplinar y multiterritorial sobre la mejor manera de reformar el contraproducente modelo territorial, urbano y residencial español.

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