La verdad es que a uno se le dibuja una sonrisa de vez en cuando en la cara al leer algunas noticias.

Supongo que habréis oído miles de veces decir a la prensa económica y a las patronales de la construcción/promoción que la obligación legal de hacer vivienda protegida incrementaba los precios de las viviendas libres (pues, según ellos, "lo que no ganaban con la vivienda protegida" o "los costes de las viviendas protegidas los acababan pagando los compradores de las viviendas libres").

Tambien me habréis visto defender en varias ocasiones la tesis de que la vivienda libre se vende al precio máximo al que se pueda colocar a los clientes que tiene, a su vez, mucho que ver con la tasa de empleo, la sensación de bonanza económica y, sobre todo, el acceso al crédito hipotecario. Todo esto, se haga o no se haga vivienda protegida. Para muestra un botón. Euskadi 75% y 40% de vivienda protegida por ley en suelos urbanizables y urbanos. Valencia 0% de vivienda protegida por ley. Según los promotores la vivienda libre en Valencia tendría que ser mucho más cara (no cargan con los "costes" de las viviendas protegidas que no hacen). Sin embargo, la realidad es testaruda: en Valencia la Vivienda es incluso más cara que en Euskadi (sin contar en Euskadi la vivienda protegida, tomando solo la libre).

Pues bien, leo que in informe de la Sociedad de Tasación dice que el precio de la vivienda libre en Vitoria-Gasteiz en el primer semestre del 2006 ha bajado un 2.9%, mientras que en el conjunto de España el dato ha sido un incremento del 7.4% y siendo la capital alavesa la única capital de provincia en España en la que el precio de la vivienda libre no es que crezca menos, sino que baja.

Los informes de la Sociedad de Tasación, en lo que a Euskadi se refiere, siempre me han parecido poco precisos. Así que en esta ocasión no me creeré del todo sus datos. Pero lo que si me creo es la tendencia que marcan. Vitoria-Gasteiz ha sido una de las ciudades de España en la que los precios de la vivienda libre ha crecido de forma importante. De hecho, en este ranking Vitoria-Gasteiz solía ser una de las primeras ciudades de España. Ahora, "de repente", Vitoria-Gasteiz comienza a aparecer con números negativos. Es decir, el precio de la vivienda libre está bajando.

Lo más gracioso, de ahí mi sonrisa del principio de este post, viene en la explicación que da a estos números la Sociedad de Tasación, las inmobiliarias locales, empresas del sector, expertos varios y políticos. La vivienda libre en Vitoria-Gasteiz está bajando de precio como consecuencia de dos factores: el crecimiento de los tipos de interés (hasta aqui todo normal) y la gran producción de vivienda protegida. ¿Como? ¿No decían los profesionales del sector que construir vivienda protegida incrementaba el precio de la vivienda libre? No puede ser, ahora resulta que en la realidad, en las calles de Vitoria-Gasteiz, sucede precisamente lo contrario: a más vivienda protegida, más baja el precio de la vivienda libre. ¿Se han convertido en filántropos los promotores y rebajan los precios de las viviendas libres, pierden dinero y le hacen un servicio a la sociedad? La respuesta es: no.

Lo que está ocurriendo es que la gran producción de vivienda protegida (más del 70% sostenido en los últimos años), con una parte importante de ella en alquiler social (promovida solo por el Gobierno Vasco) frena los precios de la vivienda libre por varios motivos.

1. En primer lugar, el 70% de las necesidades de vivienda las cubre el sector público a precios sociales o no de mercado.
2. En segundo lugar, la parte hegemónica del mercado (lo público) fija unos precios de referencia (los de vivivienda protegida).
3. En tercer lugar, la vivienda libre tiene que adpatarse a las condiciones existentes en el mercado para poder "competir". Si, he dicho competir con lo público, dado que lo público es la parte central del mercado de la vivienda.
4. Casi nadie (o muy poca gente) se compra una vivienda libre en Vitoria-Gasteiz por 350.000 euros, cuando puede acceder a la misma vivienda por 120.000 euros en compra o 250 euros al mes en alquiler (alquiler medio de las viviendas del Gobierno Vasco).
5. Maxime si tenemos en cuenta que en los últimos años, entre el Ayuntamiento y el Gobierno Vasco, se han adjudicado unas 2.000 vivienda sprotegidas al año.

En estas condiciones es lógico que los demandantes de vivienda prefieran la vivienda protegida a la libre en Vitoria-Gasteiz y que su propensión a comprar una vivienda libre a precios prohibitivos es más bien baja. Todo ello presiona a la baja los precios de las viviendas libres que primero tardan mucho en recibir ofertas de compra y después reciben ofertas a la baja.

Hasta aqui lo que pasa en Vitoria-Gasteiz. ¿Ocurre lo mismo en el resto de Euskadi? La realidad es que no. Pero una de las razones principales de que la evolución de la vivienda en el resto de Euskadi no sea la de Vitoria-Gasteiz es que en Alava la producción de vivienda protegida es el 70% del total, mientras que en el conjunto de Euskadi es el 35% (en España está en el entorno del 8%). Si, entre todos, conseguimos llevar Bizkaia y Gipuzkoa a los nieveles de Vitoria-Gasteiz estaremos en el buen camino para solucionar una parte muy importante del problema de la vivienda.

Ahora lo que hay que hacer, al menos así lo creo yo, es perseverar: seguir produciendo la vivienda protegida que sea necesaria, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, promover el alquiler social, rehabilitar y regenerar urbanamente.

Pero vuelvo a lo del principio. No me puedo quitar la sonrisa de la cara: el sector dice que el precio de la vivienda libre en Vitoria-Gasteiz baja porque se hace mucha vivienda protegida.

Cosas veredes, amigo Sancho.

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