vivienda : LEOLO

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Partamos de una primera evidencia. Cuando las entidades financieras de un país en su conjunto tienen en sus balances inmensas pérdidas camufladas, en este caso con origen en el trinomio suelo-ladrillo-cemento, solo hay tres opciones de salida: las entidades reconocen pérdidas (muchas de ellas quiebran y se produce un concentración en manos de las saneadas y capital extranjero), los acreedores de las entidades financieras pierden parte de sus inversiones (a la luz de los hechos, imprudentes y poco profesionales) o las pérdidas son asumidas por los contribuyentes. Obviamente caben la soluciones mixtas con un poco de cada cosa.

Pues bien, en España, después de oficialmente soltarle al sistema financiero 110.000 millones de euros del contribuyente nacional (FAAF, FROB, intervenciones del BdE, avales del Tesoro Público, FGD, etc) y más de 200.000 del contribuyente europeo (sobre todo la barra libre de liquidez del BCE), nuestros bancos y cajas zombis siguen sin limpiar sus balances, sin prestar a empresas y particulares y declarando beneficios ahora menguantes.

Aparentemente la política del Ministro De Guindos (incremento de provisiones sobre suelo y viviendas para que afloren al mercado a sus precios reales) y la de los últimos ministros del PSOE son diferentes. El PSOE no tuvo problemas en reconocer, más o menos expresamente, que estaba nacionalizando pérdidas (decían "no son ayudas a fondo perdido, son préstamos que deben retribuirse", pero ni ellos se lo creían). Y el PP hace en público casus belli de la necesidad de sacar al sistema financiero de su precipicio sin poner (más) dinero del contribuyente. Pero la realidad es que hay una extraordinaria continuidad fáctica entre las políticas de PSOE y PP en materia de saneamiento del complejo financiero-inmobiliario español. Este asunto, junto con nuestro paro y el nivel de endeudamiento privado (insisto, privado), son los talones de Aquiles de nuestra economía y no las pretextadas excusas políticamente oportunistas: ineficiencia del estado, insostenibilidad de nuestro estado del bienestar o despilfarro del estado autonómico.

Pues bien, De Guindos, después de que su endurecimiento de la política de provisiones (recociendo que los paquetes de suelo de las entidades financieras pueden tener solo un 20% de su valor contable y las viviendas solo un 65%), ha comprobado que los mercados (y sobre todo los acreedores de nuestros bancos y cajas), a pesar de las veladas seguridades públicas dadas, no tragan. Y por ello se han puesto en marcha por BdE y Ministerios soluciones de "desconsolidación" (la neolengua está que se sale en esta estafa llamada crisis) del paquete suelo-vuelo de nuestras entidades financieras.

Pero aunque la mona se vista de seda, mona se queda. Ahora bancos y cajas (las pocas que quedan) van que montar vehículos inmobiliarios en los que poner sus activos inmobiliarios tóxicos, buscar capital extranjero y contratar gestores "independientes" y profesionales. Todo ello con el objetivo de, en 10 años, sanear dichos activos. Todo muy bonito si no fuera por el pequeño detalle de que si hay beneficios son para bancos, cajas e inversores extranjeros y si hay pérididas, digan lo que digan, son para bancos y cajas (protegeremos a los inversores extranjeros) que después se las pasarán al contribuyente de una u otra forma.

Se me dirá que soy un poco suspicaz y que no veo la diferencia entre el Gabinete del "iluminado" ZP y la "seriedad" del equipo de Mariano Rajoy. Pues bien, si alguien tiene alguna duda que lea lo que acaban de decir el FMI y el Deutsch Bank: hace falta mas dinero público para sanear el sector financiero español. Blanco y en botella. Téngase en cuenta que estamos hablando del patrón de la ortodoxia de la economía mundial ("neoliberalismo de estado" o "socialismo wall street") y la alemana (nuestro principal acreedor financiero). Y téngase en cuenta que las cantidades ya puesta por el sufrido contribuyente español y europeo superan el 30% del PIB anual español y, curiosamente, son mayores que el téorico riesgo a proteger (BdE dixit 150.000 millones de activos tóxicos inmobiliarios).

Dicho todo esto (lo malo), vamos con las cosas que pueden ser positivas. Poner varios cientos de miles de millones de euros en suelo y viviendas en diferentes estados de desarrollo en manos de profesionales que las gestionen con una década de margen no es una mala idea. Otra cosa es de donde vamos a sacar en España tanto experto en buena comercialización inmobiliaria, a la vista de los mala que ha sido la reciente e históricamente realizada en nuestro país. Pero, pensar que solo a través de ventas se pueden sanear esos activos si es una mala idea. España tiene, una vez más desde el 2007, una oportunidad de oro para converger con la UE y redirigir buena parte del stock hoy tóxico hacia un alquiler que sea asumible por los consumidores españoles. Las tasas de paro, morosidad, precariedad, reducciones salariales y miedo no favorecen la hipoteca-propiedad. Así que el alquiler objetivamente tiene un gran campo de acción (como decía, entre otros, en mi último post).

Ahora bien, si los activos tóxicos inmobiliarios del sistema financiero simplemente se aparcan, se vende algo sin tocar en exceso los precios (que es el miedo central de algunos inmobiliarios y financieros -deflactar ese mercado a futuro-), no se alquila y se subvencionan por el contribuyente las pérdidas, no habremos hecho nada. Lo que, tal y como está el patio, no es igual a quedarse quietos, sino a seguir cayendo por el precipicio.

Si todo sigue igual, la deuda privada (sobre todo externa) de entidades financieras, empresas y familias seguirá convirtiéndose en deuda pública (sobre todo interna). Eso si, con el ya conocido diferencial ominoso (BCE presta a las entidades financieras zombis al 1% o menos y estas prestan a los estados que se comen sus périddas al 5% o más).

Y todo ello gracias a que lo que se le da a las entidades financieras españolas, para que estas se lo den a los acreedores internacionales, se le quita a la ciudadanía en forma de paro, bajada de salarios y pensiones, precaridad laboral, reducciones de los servicios públicos, privatización del estado y aumento de impuestos.

Mientras la gente trague ninguno de los actores internos o externos claves va a cambiar de política: socializar pérdidas y privatizar beneficios. Pero los países, como los materiales, tienen un umbral a partir del cual el retorcimiento implica rotura.

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El pasado 6 de marzo tuvo lugar un interesante debate parlamentario sobre los desahucios, las hipotecas, la dación en pago y la vivienda en el Congreso de los Diputados.

Se suscitó como consecuencia de una Moción consecuencia de Interpelación Urgente al Gobierno del Grupo Parlamentario la Izquierda Plural (defendida por el diputado Joan Coscubiela -foto de arriba-). Y el debate completo se puede ver integro en este vídeo oficial de las Cortes españolas (comienza en 2 horas y 19 minutos y acaba en 3 horas y 9 minutos).

Del mismo yo deduzco los siguientes aromas:

PP: este problema va a ser atajado por el Código de Buenas Prácticas Bancarias sobre Hipotecas que el Ministro De Guindos presentó en sociedad hace unas semanas y que el día 9 de marzo será publicado en el BOE.
PSOE: esta emergencia social debe ser combatida con una moratoria en el pago de las hipotecas de las familias en riesgo de perder su vivienda (tipo línea moratoria ICO que ya fue implementado por el anterior Gobierno); en los casos de ejecución hipotecaria, con alquiler temporal en la que fue vivienda de los ejecutados y hoy es propiedad del banco/caja ejecutor; a futuro debe aceptarse la dación en pago como régimen hipotecario habitual o más común; es necesario crear un parque de vivienda en alquiler barato que se puede hacer entre la banca y el estado, con parte de los stocks de la primera y la capacidad de gestión y servicio público del segundo; y debe aprobarse de una ley de insolvencia personal o familiar.
Izquierda Plural: esta emergencia social debe afrontarse con un enfoque a corto plazo que implique: dación en pago retroactiva, alquiler en su ex vivienda para los desahucios que se sigan produciendo y creación de un parque público de vivienda en alquiler para todo tipo de público, pero empezando por los desahuciados y poniendo en primer lugar a disposición los activos inmobiliarios de los bancos y cajas intervenidos por el FROB (entidades financieras públicas = viviendas en stock públicas y al servicio del interés general). Y con otro enfoque a medio y largo plazo, fundamentalmente a través de una ley de limitación de la capacidad de endeudamiento hipotecario de las personas y familias.
CIU: este grave problema se soluciona con una ley concursal bien adaptada para las personas físicas y familias, a imagen y semejanza de las quiebras empresariales (donde la responsabilidad de empresario no es para toda la vida y sobre todos sus bienes presentes y futuros, sino que se circunscribe a los activos de su negocio en el momento de la quiebra).
UPyD: esta emergencia social hay que afrontarla ya, se anuncia una proposición de ley de este Grupo Parlamentario, en la que parece que se acepta la dación en pago, pero no se aceptan límites legales al endeudamiento hipotecario de las personas y familias.
PNV: esta emergencia social, que va a ir a mucho peor en el futuro, debe ser atajada por el estado ya. Se ponen a disposición del resto de grupos parlamentarios. Votan a favor de la Moción de la Izquierda Plural. Y esperan poder ser útiles en los trabajos parlamentarios que a buen seguro van a modificar varias leyes.
NaBai, Compromis-Equo y Coalición Canaria: intervienen para apoyar la Moción de Izquierda Plural.

Estos aromas, me producen las siguientes sensaciones:

En el PP son magos en la comunicación política. En este tema va a parecer que son los que han cogido el toro por los cuernos y con sentido común han tomado medidas como Dios manda. Perdón por los lugares comunes, pero es lo que el propio PP usa como libro de estilo comunicacional. Pero, en realidad, van a hacer nada o casi nada, pues todo lo dejan a que los bancos y cajas apliquen voluntariamente un código de buenas prácticas. Es decir, el PP propone dejar legalmente las cosas tal y como están ahora.
El PSOE ha movido ficha. Busca fórmulas para que no se produzcan más desahucios, para que los ejecutados se queden de alquiler en la que fue su casa y para que el stock de vivienda vacía se redirija en parte hacia el alquiler asequible, barato y/o social. También buscan fórmulas para que esto no se vuelva a producir en el futuro, especialmente con la dación en pago como régimen común hipotecario y con una legislación de insolvencia personal o familiar. A pesar de esta postura, perfectamente defendible en sociedad en general y en círculos de la izquierda en particular, el PSOE arrastra el problema de haber gobernado y no haber hecho nada de sustancia en la materia (salvo facilitar por dos veces en sendas leyes el desahucio de inquilinos).
Izquierda Plural reproduce casi de forma mimética la posición de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (dación en pago retroactiva, moratoria de desahucios y parque público de alquiler social, a lo que añade, mirando más allá del aquí y el ahora, un mecanismo para evitar que esto se reproduzca a futuro (limitación legal del crédito hipotecario sucribible por personas y familias).
CIU cree que un problema social y económico estructural se puede solucionar con magia jurídica. O lo cree, y son unos simples, o creen que nos vamos a creer que ellos lo creen, y entonces los simples seríamos nosotros.
UPyD: va a favor de la corriente social de indignación, pero, de momento, no concreta sus propuestas.
PNV: wait and see, pero tiene claro que este es un tema sangrante en el que aportará su grano de arena, desde la legitimidad de representar (parcialmente) al territorio con menos desahucios de España (que por algo será).
Grupo Mixto, en buena parte, están con el planteamiento de Izquierda Plural o incluso van más lejos.

El debate me ha llevado a ciertos temas estructurales que creo deben ser mencionados:

El PP defiende que la dación en pago parece buena para la gente, pero en realidad es mala. Haría que el crédito fuese más caro y menos abundante, con lo que la vivienda sería mucho más inaccesible. Este es un tema clave, pues la gente puede comprar esta mercancía política averiada y se le puede ocultar la verdad objetiva, contrastada con evidencia científica dura. España con dación en pago es uno de los países con la vivienda más inaccesible de la UE (sobre 7 salarios anuales íntegros para sufragar una vivienda para toda la vida). Los países de la UE con dación en pago no tienen una vivienda más cara y un crédito hipotecario menos accesible, sino todo lo contrario (sobre unos 3 salarios anuales íntegros para sufragar una vivienda para toda la vida). Ahora bien, lo que si hay una enorme diferencia es entre la tasa de beneficio de las entidades bancarias españolas por el negocio inmobiliario doméstico (con beneficios en épocas de vacas gordas y ayudas públicas en momentos de crisis) y las tasas de beneficio inmobiliario de las entidades financieras del resto de la UE. Lo que el PP quiere proteger, me temo, no es la accesibilidad a la vivienda, sino el desmesurado negocio inmobiliario y urbanístico especulativo que hay en España.
UPyD denuncia que se trate a los ciudadanos como menores de edad al sugerir que hay que poner límites legales a su capacidad de endeudamiento hipotecario. Incluso pregunta ¿no son los españoles mayores de edad lo suficientemente adultos como para saber cuanto se tienen que endeudar y como para que no sea necesaria una tutela no solicitada del estado intervencionista? Bien, pues la respuesta a esta pregunta, mal que les pese a algunos, es no. Los españoles no son lo sufiencientemente maduros en términos de cultura financiera como para saber cuando se endeudan mñas de la cuenta. Es más, los propios ejecutivos financieros tampoco son los suficientemente maduros como para saber cuando compremeten en exceso a sus bancos y cajas en el negocio inmobiliario. Me remito a las pruebas, caminamos hacia el medio millón de familias puestas de patitas en la calle, hay millones de familias sobrehipotecadas y todo nuestros sistema financiero está quebrado por una sola razón: atracón de suelos, ladrillos e hipotecas. Por cierto, Cameron en el Reino Unido y Sarkozy en Francia son en esta materia intervencionistas. Ambos países tienen leyes que limitan la capacidad de endeudarse de sus ciudadanos en la adquisición de una vivienda: el 30% del salario mensual para el pago de hipoteca en Francia y 3 salarios anuales íntegros para la compra de una vivienda en el Reino Unido. ¿Porque gente tan liberal y conservadora como estos dos políticos imponen estas restricciones a la ciudadanía a la hora de hipotecarse? Sencillo, una hipoteca suelta no va a ningún sitio, pero millones de ellas juntas compromenten la economía de un país entero.
Todo el mundo habla de hipotecados que pierden su vivienda en propiedad, pero nadie habla de los inquilinos que en paro o empobrecidos por otras razones son expulsados de sus viviendas de alquiler. A finales del 2011 hice unos números y me dio la siguiente ratio: tenemos 8 propietarios de vivienda por 1 inquilino, pero los inquilinos están siendo objeto de el doble (proporcionalmente) de desahucios que los hipotecados. Lamento llamar la atención sobre los más vulnerables de entre los vulnerables, pero es que tengo muchos resabios de mi educación cristiana y socialista. Casi nadie habla por esta gente, pero existen.
En un debate parlamentario de casi una hora casi ningún diputado pone en relación dos magnitudes que cualquier académico que estudie el mercado y las políticas públicas de vivienda cita: España tiene millones de viviendas vacías (el INE habla del 20% de nuestro parque, 6 millones) y nos acercamos al medio millón de personas puestas de patitas en la calle. En casi todos los países de la UE estas dos magnitudes (6 millones de viviendas sin personas y medio millón de personas sin casa) lleva a las autoridades públicas (de casi todo signo político) a implementar medidas para penalizar la vivienda vacía y hacerla salir hacia el alquiler barato. Palabras como multa, requisa, alquiler forzoso, expropiación, ocupación o derribo son usadas por las legislaciones europeas en vigor desde hace décadas, sin demasiada controversia socio-política y con el convencimiento que construir viviendas para tenerlas vacías y procrear gente para tenerla en la calle es de necios e incluso de irresponsables.
Me produce una tremenda tristeza comprobrar que más de media docena de partidos de izquierdas en el Congreso no pactan una postura unitaria en este asunto, cuando sus posturas no están alejadas como para justificar tal desunión. Si sindicatos y partidos de izquierdas pactaran una plataforma común en materia de desahucios, el PP tendría mucho más dificil sus maniobras dilatorias y de distracción. Si hubiese una plataforma unitaria de progreso en este tema, los más machacados por la burbuja inmobiliaria podrían ser atendidos antes y mejor. Pero, de momento, hay lo que hay. Una verdadera pena que lamento y que creo que aún más lo haremos en el futuro inmediato.

Dicho todo esto, creo que hay partido, a pesar de las maniobras de distracción o dilación de buena parte de la derecha española, de los intereses del sector financiero, de la falta de legitimidad transitoria de buena parte de la izquierda y de la desunión de la izquierda en su conjunto. Y hay partido porque el problema es terrible y la indignación social inmensa.

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Final de año suele ser para mi una época de reflexión sobre la vivienda, las políticas públicas y el urbanismo. Desde hace años doy clase en diciembre en la UPC de Barcelona. Ahora por partida doble, pues además de la que doy desde hace más de un lustro en el CPSV que dirige Josep Roca, también doy una en el Laboratorio Vivienda Siglo XXI que dirige Zaida Muxi. La conjunción de cierre de ejercicio y clases suele producir todos los años un cierto efecto de replanteamiento de lo que pienso sobre estos temas. Este año, además, coincide un gran cambio de ciclo político en el marco de una crisis que favorece el replanteamiento de viejas y nuevas ideas. Y por decirlo todo, hace unos quince años que trabajo y reflexiono, de una u otra forma, sobre las políticas públicas de vivienda y me ha dado por echar un poco la vista atrás.

Un poco por todo lo anterior, creo que la presentación que he utilizado en las dos clases a las que hago referencia, INSTRUMENTOS JURIDICO-ADMINISTRATIVOS AL SERVICIO DE LAS POLITICAS DE SUELO Y VIVIENDA, condensa mi posición en relación al encaje de las piezas estado-mercado-sociedad-tecnocracia en el juego urbano y en particular en lo relativo al derecho a la vivienda.

Si tuviera que resumir en muy pocas líneas esta presentación, diré que considero que estado, mercado, sociedad y expertos tenemos todos un papel que jugar en la provisión de vivienda y la mejora de la calidad de vida urbana. Como en la cocina, el secreto está en la mezcla de la masa. Siempre he sido un defensor del servicio público de vivienda y lo sigo siendo. Pero además añado que hay cosas que el mercado sabe hacer bien (aunque de muchas es mejor tenerle bien lejos) y otras que solo las haremos de manera integral y funcional si cuentan con el impulso de la sociedad civil en materia urbana y de vivienda. Finalmente, creo que los "expertos" tenemos una gran responsabilidad a la hora de poner de relieve las externalidades y beneficios de las acciones de los diferentes agentes implicados, así como en relación a cooperar con la puesta en marcha del mayor número de buenas prácticas (administrativas, mercantiles y cívicas) posibles.

Y si tuviera que resumir en pocas palabras mivisión del momento actual, diría que, MIENTRAS TANTO (se recupera o no el mercado, la hacienda pública, las entidades financieras, la UE, etc y volvemos o no "a la normalidad" de los "buenos tiempos" de ilimitada expansión de lo urbano e inmobiliario), hoy es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, recualificar, reutilizar, repensar desde el punto de vista energético y medioambiental ... ) y CO (mutualizar o cooperativizar desde la sociedad civil algunas de las tareas del proceso de producción del parque de vivienda, así como de la calidad de vida urbana que debe ir anexa al mismo).

El "mientras tanto" es un préstamo. Por lo tanto cito su autoría: Manu Fernandez de Naider y su concpeto "urbanismo adaptativo". El RE y el CO son de creación colectiva y están un poco en el acervo de muchos de los que nos dedicamos a esto. Yo he resumido mi forma de ver este acervo en un reciente post titulado CO, pero que en realidad habla tanto de los asuntos RE como de los asuntos CO.

Para acabar este post os dejo un listado-resumen de mis posts del 2011.

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· 2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA

· EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

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Esta ultima semana ha sido prolija en noticias que podemos considerar relevantes en materia inmobiliaria. Otras quizás no sean tan relevantes, pero ayudan a caracterizar el paisaje y paisanaje. Primero apunto las noticias que he escogido, las comento y trato de extraer algunas conclusiones:

El candidato a presidente del Gobierno por el PSOE ha anunciado que incluye en su programa electoral la dación de vivienda en pago de hipoteca fallida, después de haberse opuesto a ella como miembro de gobierno durante ocho años.
En el mismo acto, pero sin que nadie repare mucho en el hecho, a pesar de su relevancia, el Sr. Rubalcaba anuncia que modifica otra posición programática de su partido y que recuperará de forma definitiva las deducciones fiscales a la compra de vivienda (en estos momentos temporalmente retiradas, salvo para rentas muy bajas).
Con un nivel de atención pública aún menor, ha sido reformada la Ley de Enjuiciamiento Civil para sustituir el desahucio expres de la Ley 19/2009 por el desahucio ultraexpres (uso del procedimiento monitorio para el lanzamiento ipso facto de inquilinos con deudas con su arrendador).
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco dice que los jueces ni son ni deben ser los cobradores del frac de inmobiliarias y bancos.
La Audiencia Provincial de Girona avala la dación en pago, siguiendo la estela de lo ya ocurrido en Pamplona y Barcelona.
Empieza a haber ayuntamientos en Cataluña que no colaboran con los desahucios que se practican en su término municipal, que pretenden mediar entre las partes y evitar las familias puestas de patitas en la calle.
Algunos desahuciados empiezan a ocupar la que fuera su vivienda y ahora es propiedad de la entidad financiera que les ha puesto en la calle por deudas.
Grupos de indignados comiezan a ocupar edificios abandonados en Madrid y Barcelona para tratar de procurar vivienda a las familias desahuciadas por inmobiliarias y banca.
Meanwhile in the other side of the world, en realidad al otro lado de la esquina española, bancos de los EEUU de Norteamérica están regalando edificios abandonados de su propiedad (incluso están pagando los gastos de la demolición) para que se ejecuten equipamientos públicos (parques, edificios comunitarios, parkings, etc).
El Gobierno Vasco ha anunciado que paraliza la producción de vivienda protegida nueva en alquiler y que se centrará en la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, en números bien modestos. Hace unos días ya comenté este asunto en este blog.
El Ayuntamiento de Berango (Bizkaia) ha evitado el desahucio de una pareja de ancianos agricultores vascos, comprando el caserio que iba a ser objeto de ejecución patrimonial. Queda por saber que harán los ayuntamientos vascos cuando los desahuciados no sean agricultores, mayores y, pido perdón sin me excedo, del entorno nacionalista vasco.
El PP ha adelantado su intención de limpiar los balances de las entidades financieras españolas de activos inmobiliarios tóxicos una vez accedan al Gobierno de la Nación. No ha dicho como, pero todo apunta a que está pensando en un esquema europeo de limpieza conjunta de todo el sistema financiero comunitario pagado a escote por todos los contribuyentes europeos.
La Comisión de la UE ha propuesto prohibir que las entidades financieras rescatadas con dinero público puedan repartir beneficios a sus accionista y bonus a sus directivos. La propuesta ha provocado la inmediata reacción crítica por parte de la quebrada banca privada española, rescatada por el contribuyente.
Las entidades financieras españolas han vendido el 3% de su cartera de viviendas en stock. Se ve que la crisis les aprieta más bien poco.
La banca española, según analistas financieros internacionales", necesita casi 80.000 millones de euros para recapitalizarse y sobrevivir a sus activos tóxicos, en forma de suelo y viviendas, que no valen en el mercado ni una ínfima parte de lo que dicen los balances bancarios oficiales.
Las asociaciones patronales del sector inmobiliario piden expresamente al Gobierno de la Nación y al Banco de España que relajen la política de provisiones en el sector financiero. Antes pidieron, y en parte consiguieron, que el estado diera crédito o calificara como protegidas las viviendas libres que ellos no son capaces de vender.
Destacados financieros españoles se quejan de lo mal que están gestionando los políticos la crisis económica mundial creada por los banqueros ...
Los políticos de todo signo dicen que el gasto social es sagrado, pero recortan y recortan. En el caso de las políticas públicas de vivienda, al parecer, estas no son políticas sociales y se las puede recortar un 50% el presupuesto como ocurre en Euskadi.
Solo las causas judiciales pendientes en el municipio de Castro bloquean la fiscalía cántabra de medio ambiente.
La Comisión de la UE afirma que la vivienda se encareció en España de 1995 al 2007 un 155% y que desde entonces ha bajado de precio un 22%. La realidad es mucho peor, pues los datos del INE y Ministerio de Fomento demuestran que entre 1998 y el 2007 el crecimiento de los precios fue superior al 210%.
Los alquileres en España, lejos de bajar de precio a causa de los más de 2 millones de viviendas vacías que no se pueden vender y la crisis, sigue siendo muy poco accesibles. Como muestra el boton vasco.

En primer lugar, la propuesta del PSOE de llevar la dación en pago en su programa electoral no puede sino provocar la indignación de cualquier persona con sensibilidad social y memoria. El PSOE lleva ocho años rechazando de la mano del PP todas las propuestas de modificación legal que se han presentado en este asunto por parte de IU, ICV, BNG, etc. Y ahora, a días de las elecciones, dicen que defienden aquello de lo que no han querido ni oir hablar en casi una década. Credibilidad y decencia: cero.

Pero mucho más lenitivo que el descaro del candidato del PSOE en materia de dación en pago es la intención de este partido de volver a impulsar las deducciones fiscales a la compra de vivienda. A mi juicio hay dos cosas, que por encima de todas las demás, han provocado la burbuja inmobiliaria, española, el crecimiento de los precios desmesurado, el sobrendeudamiento y ahora los desahucios masivos. Estas dos cosas son un suministro hipotecario ilimitado, irresponsable y poco profesional y unas ayudas fiscales a la compra de vivienda en propiedad. En contra de lo que la gente cree, estos dos factores, cuando se dan de forma abundante, no rebajan el precio de la vivienda, sino que lo aumentan (y me remito a la evidencia de las series estadísticas de los pasados años). Pues bien, el PSOE y el PP en estas dos cosas, digan lo que digan en público, en privado van a bloque: sueñan con que volvamos a nadar en hipotecas y deducciones a la compra, de forma que volvamos a repetir los mismos errores por los que acabamos de pasar. Tal testarudez suicida puede tener en parte su explicación en el hecho de que PP, PSOE y el sistema financiero no han sufrido en sus carnes ninguna de las externalidades de la explosión de la burbuja inmobiliaria y si disfrutaron de todos los beneficios de los días de vino y rosas. PSOE, PP y sistema financiero español se comportan como bomberos pirómanos a los que urge quitar la manguera de gasolina, con la que es evidente que no van a apagar el incendio, sino a expandirlo y acrecentarlo (hoy y en el futuro inmediato).

En este contexto de partidos mainstream entregados a los intereses de las entidades financieras, llega la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículos 22.4 y 440.4) para hacer, el ya desde el 2009 desahuicio expres, aún más expres. A partir de ahora, los inquilinos que no paguen van a poder ser desahuciados por el secretario judicial, sin ver al juez, sin juicio y por decreto ejecutivo, por deuda arrendaticia de cualquier importe (juicio monitorio para los inquilinos deudores). La Exposición de Motivos de la norma dice sobre este tema: "Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias". Esta norma entra en vigor el 1 de noviembre próximo y, a mi juicio, es una pura provocación del PSOE y PP. Cuando más desahucios hay, cuando hay un movimiento social en esta materia, cuando más aprieta la crisis ... van los dos principales partidos políticos e inventan el desahucio instantaneo y sin garantías jurídicas. Sería bueno que la sociedad, especialmente los de abajo, sepa tomar buena nota de esta burla y atropello.

Atropello que tiene por destinatarios los cientos de miles de desahuciados españoles que empiezan a recibir la solidaridad y el compromiso activo de jueces, fiscales, concejales y alcaldes. De momento solo se prestan a ayudar a los desheredados de nuestra burbuja inmobiliaria las autoridades públicas más sensibles desde el punto de vista social, los más conscientes de que España dice ser un Estado Social y Constitucional de Derecho y no solo un Estado Bancario. Sea como fuere, poco a poco va creciendo la nómina de servidores del estado y la política que no están por labor de hacer el trabajo sucio a inmobiliarias, bancos, cajas de ahorros y líderes políticos.

Supongo que en parte por ello, aunque sobre todo por el proceso de reflexión en el que están (estamos) las personas que apoyamos el !5m, DRY o las Plataformas de Afectados por la Hipoteca, varios activistas han empezado a ocupar edificios abandonados por su propiedad (inmobiliarias o entidades financieras) para dar cobijo a los desahuciados por deudas hipotecarias o arrendaticias. De momento dejo aqui el comentario sobre ocupar edificios abandonados por empresas para dar techo a pobres y desamparados, aunque volveré sobre ello al final del post.

En medio de toda esta tormenta social, cajas de ahorros y bancos no tienen ni la más mínima intención de reconocer el verdadero valor contable de sus muchos suelos y viviendas devaluadas por la crisis. Eso les llevaría a quebrar. A nadie le agrada quebrar, pero si el estado garantiza suministro ilimitado de dinero a bancos y cajas heridos por sus activos inmobiliarios tóxicos a cambio de nada, es evidente que estos ni van a vender sus viviendas a los precios de mercado de hoy, ni van a regularizar sus balances y, por lo que se ve, tampoco se van a dedicar a dar créditos a empresas y particulares. Al parecer están muy ocupados manteniendo artificialmente altos los precios de las viviendas, repartiendo beneficios a los accionistas de estas entidades zombis y regando con bonus a los directivos que las han quebrado.

Las patronales del sector inmobiliario no le van a la zaga a los financieros en miras cortas y egoistas. Piden que no sea necesario provisionar dinero para afrontar las futuras pérdidas provocadas por los activos inmobiliarios. Los promotores exigen que a los bancos se les deje darles créditos para que puedan seguir comprando suelo, urbanizándolo, edificando y vendiendo millones de viviendas libres en propiedad con su correspondiente hipoteca como si nada hubiera pasado, pasase o vaya a pasar ... Sé por mi experiencia profesional que decir patronales de la construcción y promoción no es lo mismo que decir todos los empresarios del gremio. Me consuelo con los buenos y profesionales ejemplos que conozco.

Por su parte las Administraciones Públicas españolas, en materia de vivienda, después de ayudar servilmente a la creación de la burbuja inmobiliaria, ahora que la misma ha explotado se aprestan a socorrer a las empresas financiero-inmobiliarias y abandonar a su suerte a la gente corriente. Recortes presupuestarios, privatización de activos públicos en forma de regalo a empresas privadas y fondos de inversión, despidos de empleados públicos del sector de la vivienda, interrupción de la producción de vivienda protegida, uso de fondos públicos para ayudar a los promotores privados a vender sus viviendas libres en stock ... Conozco bien el sector y se que en el mismo trabaja gente maravillosa, profesionales de aquilatada valía y sensibilidad, incluso algunos de los responsables políticos pueden responder a este perfil. Pero los grandes jefes de los grandes partidos políticos han decidido que las políticas públicas de vivienda deben casi desaparecer y que lo poco que siga en pié se dedique casi al 100% a salvar promotores privados.

Todo este coctel, hace que la vivienda siga siendo cara en España (da igual que sea en compra que en alquier, de mercado que protegida). Además, es más que plausible que los precios de suelo y vivienda se van a mantener artificialmente altos en esta época de crisis, gracias a las ayudas públicas. Y, aunque sea una canallada, parece que el sector va a poder conservar sus activos hasta que se induzca la siguiente burbuja y pueda venderlos con pocas o nulas pérdidas, gracias a las ayudas públicas ... que además han provocado la elevación de la deuda pública y la bajada de casi todo lo demás (salarios, pensiones, servicios públicos, derechos socio-laborales, etc).

Hecho todo este recorrido, vuelvo al hecho de que una parte del movimiento 15M, DRY y PAH están empezando a impulsar la ocupación de edificios corporativos vacíos para ayudar a dar techo a los desahuciados de su vivienda.

Desde hace más de 20 años y en materia de vivienda yo he defendido la intervención del estado en el mercado hipotecario, el uso inteligente de la fiscalidad a favor del derecho a la vivienda y la intervención pública en materia de urbanismo y vivienda. Y lo sigo defendiendo. De forma clara y rotunda. Dicho esto, se entenderá que no soy precisamente un defensor de la ocupación como forma de solución integral del problema de la vivienda en España. A lo más que he llegado en los pasados 20 años es a entender su justificación en determinados supuestos aislados y excepcionales.

Pues bien, a día de hoy, dado que las autoridades públicas solo rescatan de los efectos de la burbuja a las entidades financieras y no a la gente y teniendo en cuenta que el PP y el PSOE llevan en su programa electoral medidas que quieren provocar una nueva burbuja inmobiliaria (repetir eternamente los mismos errores), puede que la ocupación aquí y ahora, no solo sea políticamente legítima, sino que haya que empezar a estudiar sino es también jurídicamente defendible.

Propongo que en vez de okupar/ocupar hablemos de:

La FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD (artículo 33 de la Constitución; La función social de la propiedad delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes; nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes)
En conexión con el DERECHO A LA VIVIENDA (artículo 47 de la Constitución; todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación; La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos).
Así como con la OBLIGACION DE LOS PODERES PUBLIOS DE REMOVER LOS OBSTACULOS AL EJERCICIO PLENO DE LOS DERECHOS CONSTITUCIONALES (artículo 9.2 de la Constitución "Corresponde a los poderes públicos promover las condiciones para que la libertad y la igualdad del individuo y de los grupos en que se integran sean reales y efectivas; remover los obstáculos que impidan o dificulten su plenitud y facilitar la participación de todos los ciudadanos en la vida política, económica, cultural y social").
Y de la SUBORDINACION DE TODA LA RIQUEZA NACIONAL AL INTERES GENERAL (artículo 128.1 de la Constitución; toda la riqueza del país en sus distintas formas y, sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general; se reconoce la iniciativa pública en la actividad económica. Mediante ley se podrá reservar al sector público recursos o servicios esenciales, especialmente en caso de monopolio y asimismo acordar la intervención de empresas cuando así lo exigiere el interés general).

Si tenemos una comprensión integral del ordenamiento constitucional y jurídico, lo unimos con la inacción del estado en materia de vivienda, su obsesión por salvar bancos privados con dinero público y el drama tolerado (cuando no incrementado) de los desahucios ... creo que podemos justificar constitucionalmente ciertas ocupaciones de edificios vacíos.

Obviamente, sería mejor que en España hubiera ya variadas leyes que dieran cobertura a las ocupaciones originadas por un estado de necesidad socialmente relevante (como ocurre por ejemplo en Holanda). De momento nos tenemos que conformar con leyes que prescriben sanciones y expropiación en caso de incumplimiento de la función social de la propiedad (todas ellas avaladas hasta el aburrimiento por nuestro Tribunal Constitucional con motivo de las leyes andaluzas y extremeñas de fincas rurales y urbanas manifiestamente mejorables o por el Consejo Consultivo de Cataluña con motivo de la ley de vivienda de esa Comunidad Autónoma).

Las medidas más severas (expropiación temporal on definitiva, parcial o total, por incumplimiento de la función social de la propiedad) están en nuestro sistema legal en manos de los poderes públicos. En la mayor parte de los casos, no es que estos poderes públicos se nieguen a ejercer sus competencias constitucionales y legales, sino que simplemente niegan que las mismas existen o actuan como si no existieran.

Apunto otro precepto constitucional que puede ser relevante en este caso. El artículo 149.1.1 de nuestra Carta Magna establece que "El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias (...) La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales". Este artículo ha servido tradicionalmente para que determinadas competencias de las CCAA respeten un mínimo legal común a todos los españoles. Y en materia de propiedad, función social de la misma, derecho a la vivienda y ocupación es perfectamente posible que una Ley Orgánica estatal, basada en el 149.1.1 de la Constitución, haga migrar nuestro modelo hacia el holandés. Otra cosa es que PP, PSOE y CIU. PNV o CC no quieran ni oir hablar del tema.

La pregunta social y políticamente relevante en este momento: ¿que debe hacer la sociedad ante un estado entregado a la banca y que ve como la función social de la propiedad es una burla y la propiedad bancaria y corporativa sacrosanta? ¿Nada? ¿Ante la ruptura del pacto constitucional deben permanecer los ciudadanos callados y con la cabeza agachada? Por el futuro inmediato de amplias capas de la sociedad española y por la dignidad presente y futura de mi país, espero que la respuesta a estas preguntas no sea la sumisión.

Acabo con dos provocaciones técnico-jurídicas y otra política. ¿Porque las cuestiones de constitucionalidad son tan poco usadas por la judicatura ante situaciones de emergencia social y constitucional? ¿Porque el amparo constitucional es muy usado por la ciudadanía pero poco efectivo en la defensa de la prescriptividad efectiva de nuestro telos constitucional? ¿En que momento se jodió el Perú ... de forma que la defensa de los derechos de los desahuciados está hoy en manos casi en exclusiva de grupos autoorganizados de indignados y dos docenas de francotiradores judiciales y políticos?

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El Presidente de la Nación anunció ayer una serie de medidas sobre vivienda que pretende impulsar en los últimos meses de su presidencia.

Transcribo en primer lugar sus referencias a la vivienda en su discurso de apertura del debate:

"Desequilibrios asociados al excesivo peso de la construcción residencial y, en relación con él, al también excesivo endeudamiento de empresas y familias. El primero, llegó a alcanzar en nuestra estructura productiva el 7,5% del PIB (en térmi...nos reales), 3,5 puntos más que ahora y 3 puntos más que la zona euro. Y el endeudamiento privado llega a alcanzar, en 2007, el 85% del endeudamiento total de la economía como consecuencia de una década en la que el crédito a actividades ligadas a la vivienda crecía a tasas superiores al 15%, de tal modo que, en 2010, el elevado endeudamiento como porcentaje del PIB de empresas no financieras (124%) y familias (85%) contrasta con la cifra del sector público, mucho más reducida (60%). Sin la aportación negativa del sector inmobiliario –el único que continúa su proceso de ajuste, con una caída de la inversión del 10% interanual en el primer trimestre– hoy la economía española estaría creciendo en torno al 2% interanual, un ritmo similar al del promedio europeo y ya estaríamos creando empleo de manera neta.

Estamos reorientando el mercado de la vivienda fomentando el alquiler y la rehabilitación.En 2010 se aprobaron incentivos fiscales tanto en el IRPF como en el IVA para impulsar la rehabilitación, incentivos que han sido ampliados en abril y que reactivarán un empleo más estable en el sector de la construcción .

Hemos seguido apoyando el acceso a la vivienda, tanto en propiedad, donde la construcción de vivienda en protección supone más de un tercio del total, como en alquiler, donde cerca de 300.000 jóvenes se han beneficiado ya de la Renta Básica de Emancipación .

Por otra parte, el Gobierno es consciente de la coyuntura especialmente difícil a la que se enfrentan las familias que pierden su vivienda y siguen debiendo dinero al banco porque su valor no es suficiente para cubrir lo que resta de hipote...ca. Por ello, en abril de 2010 se aumentó la cantidad mínima de ingresos de las familias que no puede ser embargada. Pero vamos a hacer un nuevo esfuerzo en este sentido. En las próximas semanas, aprobaremos nuevas medidas de protección de las personas sujetas, por imposibilidad de atender a sus compromisos, a procedimientos de ejecución hipotecaria, que serán compatibles con los imperativos de seguridad jurídica y de solvencia de las entidades prestatarias."

Como primera valoración comparto algunos comentarios sobre las principales medidas propuestas por el Presidente en materia de vivienda.

‎1.- El Gobierno quiere eliminar por ley las claúsulas suelo de las hipotecas (impiden que el pago mensual de la hipoteca baje cuando bajan los tipos de interés por debajo de cierto límite y son frecuentemente ocultadas o mal explicadas a los tomadores de un préstamo hipotecario). Es una medida necesaria y de justicia, pero solo tendrá efectos a futuro sobre las nuevas hipotecas. No aliviará a los hipotecados (y sobre todo a los hipotecados y parados) del presente, si a los del futuro.

‎2.- El Gobierno habla genéricamente de que las tasaciones inmobiliarias sean hechas por entidades independientes y solventes. Como brindis al sol es bonito, pues a día de hoy las entidades financieras dan prástamos hipotecarios basados en tasaciones que ellos mismos hacen y deshacen a su antojo en función de las fluctuaciones del mercado y de sus intereses. Estas tasaciones están contribuyendo a que una entidad financiera se pueda quedar con una vivienda por el 50% del valor que ella misma fijo al dar el préstamo y además seguir persiguiendo el resto de la deuda (más contable que real) en el patrimonio personal del deudor de por vida. Si la voluntad del Gobierno de modificar el mercado de las tasaciones hipotecarias no se concreta en algo tangible será imposible evaluar esta medida de política hipotecaria y económica y ahondaremos en la sensación de que estamos ante un brindis al sol más.

‎3.- El Gobierno de la Nación quiere aprobar una norma legal que incremente la parte de los ingresos personales o familiares inembargables, para garantizar que con ello una persona/familia puede pagar al menos su alquiler y manutención. En estos momentos esta cantidad es el SMI+10%+20% adicional por descendientes (600+60+120=900 euros para una pareja con dos hijos y un solo SMI, con lo que hay pagar alquiler, comida, luz, agua, etc). La medida puede sonar bien, pero necesita superar con mucho el nivel del SMI. Se ha filtrado a la prensa la cantidad de 1.200 euros mensuales para una pareja con dos hijos. Un estado social sano, además de lo anterior, tendría que disponer de ayudas sociales para estas personas (algunas CCAA las tienen, otras no; algunas CCAA financian ayudas de cierto nivel, otras son más modestas en cantidad). Sea como fuere, puede ser de interés para los hipotecados+parados+lanzados del presente.

‎4.- Dación en pago obligatoria para el sector financiero. Cero. Nada de nada. En esto Jose Luis Zapatero está a bloque con el sector financiero español. A su juicio no se puede hacer ni en el presente ni a futuro, pues se dañaría la seguridad jurídica y la solvencia financiera de España. Como ya he explicado en otros posts en este blog, defiendo la dación en pago, no solo por motivos de justicia social evidentes, sino también por motivos de eficacia y eficiencia del mercado de la vivienda (a futuro no encarecería el crédito hipotecario, sino que reduciría el precio de la vivienda por restricción crítica del suministro financiero y ello tendría multiples beneficios sociales, económicos y medioambientales).

‎5.- Espero que no sea una errata o un globo sonda, pero el Gobierno de la Nación ha filtrado que quiere imponer un límite legal al endeudamiento hipotecario personal/familiar, de forma que una persona/familia no pueda destinar más de un % de sus ingresos al pago de la vivienda. Llevo años clamando en el desierto por esto. Ya se hace en Francia (no gastar en vivienda más del 30% ingresos mensuales). Se acaba de implantar en el Reino Unido (no poder pedir crédito para comprar una vivienda que suponga más de 3 veces el salario anual de una persona o familia). Lejos de dificultar el acceso a la vivienda (menos crédito), lo facilita (baja el precio de la vivienda). Pero solo tiene efectos a futuro, pues no afecta a las hipotecas ahora existentes. Sería una auténtica bomba de relojería en el actual sector financiero y el mismo se resistirá como gato panza arriba, aunque procurará que se hable de esto en público lo menos posible (junto con la imposición de un marco legal sobre LTV -loan to value- o ratio préstamo/valor de la vivienda, este es la medida más estructural y limitadora de la actividad de la banca hipotecaria española).

Así que después de todo este recorrido, creo que se puede afirmar que las medidas anunciadas por Jose Luis Rodríguez Zapatero, de llevarse a cabo, supondrían reformas estructurales muy interesantes a futuro, pero hoy se evita tomar ninguna medida sobre el tema social, política y económicamente central de la dación en pago (que parece que se va a convertir en un fetiche socio-político y en una piedra de toque de la fidelidad de los partidos al poder bancario) y a las personas que lo estén pasando mal hoy por motivos económicos no les va a aportar gran cosa en materia de seguridad en la tenencia/uso de la vivienda.

Como siempre, espero estar equivocado en los malos pronósticos y acertado en los buenos.

PD: tanto el portavoz del PSOE, Sr. Alonso, como el propio presidente del Gobierno, Jose Luis Rodriguez Zapatero, han hecho mención a temas de mucho calado un poco de pasada. El primero se ha referido a la herencia que el PSOE recibió del PP en forma de "ladrillazo" y el segundo ha esbozado una especie de autocrítica por no haber actuado antes contra la burbuja. Produce un poco de sonrojo escuchar esto después de casi ocho años de gobierno del mismo equipo ... pero lo que de verdad turba es la evidencia de que el PP quiere volver a los "buenos años de ladrillo español". Abróchense los cinturones.

ACTUALIZACION I 30/6/2011: los grupos parlamentarios han hecho varias propuestas de resolución sobre temas hipotecarios (dación en pago voluntaria incentivada o incluso legalmente forzosa, inembargabilidad de ingresos, alquiler para los desahuciados y limites legales a la concesión de hipotecas en función de los ingresos personales o familiares -destaca la total y absoluta inhibición del PP en este debate, en el que propone prácticamente no hacer nada y dejarlo todo como está-) y el sector bancario ha pedido que no se aplique ninguna de las medidas anunciadas por el Presidente del Gobierno o pedidas por la oposición (lo hace además con un lenguaje, a mi modo de ver, chulesco -no se debe caer en tentaciones populistas y hay líneas rojas que no se deben superar-. Ya veremos que sale de todo esto.

ACTUALIZACION II 30/6/2011: Al final PSOE, PP y CIU han acordado instar al Gobierno para reformes las normas de forma que el valor de una vivienda en un ejecución hipotecaria a la que solo acuda el banco que dio el préstamo suba del 50% actual (sin concretar el aumento) y se eleva el salario inembargable de 641 euros a 961 (más el incremento por hijos a cargo). Las propuestas sobre la regulación legal de la dación en pago pura de IU, ICV y BNG e indirecta a través de la fiscalidad de CIU no han sido aprobadas por PSOE y PP (que en la votación de hoy en el Congreso sobre vivienda simple, llana y sencillamente han coincidido). El resto de asuntos no se si se han tratado en las propuestas de resolución de los grupos y, en su caso, si se ha votado a favor o en contra de ellos.

ACTUALIZACION III 1/7/2011: si lo que publica la prensa a medio día de hoy es cierto, en el Debate del Estado de la Nación la ciudadanía solo hemos recibido migajas en materia hipotecaria-vivienda: que a la gente le puedan robar su vivienda por el 60% de su valor de tasación (en vez del 50%), que el salario inembargable para los desahuciados sea algo más de 900 euros mensuales (en vez de casi 700). De la dación en pago (directa y legalmente forzosa o indirecta y fiscalmente facilitada) cero pelotero. Reforma legal de las tasaciones, límite legal al sobreendeudamiento y regulación estatal del ratio préstamo/valor (LTV) ... ya se verá. Todo en el aire. Mucho ruido para, me temo, muy pocas nueces. Mucho teórico respeto al 15-M, pero, en el fondo, otra abundante ración de filibusterismo parlamentario.

ACTUALIZACION IV 2/7/2011: a una velocidad nunca vista, el Consejo de Ministros ha recogido parte de lo acordado en el Debate del Estado de la Nación en materia de vivienda. a través del Real Decreto Ley de medidas sociales, de apoyo a empresas y emprendedores y de control del gasto que, en lo relativo a viviendas e hipotecas, y según costa en la web de La Moncloa, adopta las siguientes medidas:

"MEDIDAS DE APOYO A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS

La iniciativa aprobada hoy busca una mayor protección de los segmentos sociales más vulnerables y más expuestos a la crisis, en línea con la propuesta de resolución aprobada ayer por el Congreso de los Diputados.

Inembargabilidad de rentas de deudores que han perdido su vivienda habitual en una ejecución hipotecaria

Mediante la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha elevado el umbral de inembargabilidad en los casos en que el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Los elementos principales de la medida son:

Incremento del límite a la inembargabilidad desde el actual 110 por 100 del Salario Mínimo Interprofesional hasta el 150 por 100 (961 euros efectivos).
Incremento del porcentaje adicional de inembargabilidad hasta el 30 por 100 por persona dependiente del núcleo familiar y no perceptora de ingresos.
Extensión del porcentaje adicional de inembargabilidad del 30 por 100, no sólo a los miembros del núcleo familiar que no dispongan de ingresos, sino también a aquellos cuyos ingresos anuales no alcancen el cómputo anual del Salario Mínimo (por ejemplo, pensiones no contributivas o personas con otros ingresos reducidos).

Adjudicación en subasta de bienes hipotecados

Se eleva del 50 por 100 al 60 por 100 del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien en los casos en los que el acreedor solicite adjudicarlo por importe inferior a su valor en aplicación de su facultad discrecional. En los supuestos de subastas sin postor, se impide a partir de ahora cualquier adjudicación inferior al 60 por 100 del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total.

Depósito en subasta

Dentro del proceso de ejecución hipotecaria de una vivienda, tiene una especial relevancia para la protección de los intereses, tanto del acreedor como del deudor, la correcta ejecución de la subasta del bien inmueble sobre el que recae la garantía de los préstamos hipotecarios.

La Ley de Enjuiciamiento Civil hasta ahora exigía, para tomar parte en la subasta, que los postores efectuaran un depósito por importe del 30 por 100 del valor del bien ejecutado. Este porcentaje, en un contexto económico del mercado de la vivienda como el actual, puede estar configurando una barrera de entrada excesiva, que llega a impedir la intervención de quienes pudieran poseer verdadera voluntad de adjudicarse el bien subastado.

Por ello, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas, se reduce hasta el 20 por 100 dicho porcentaje exigido a los postores para participar en una subasta. De este modo, se facilita la presencia de postores y la mejor adjudicación de los bienes hipotecados.

Despues de tanto ruido y alaraca, lo que se han conseguido son solo migajas (ligero aumento del salario inembargable, ligero aumento del valor mínimo de remate de las viviendas ejecutadas y ligero descenso del valor de los depósitos previos a las subastas de viviendas) y da la sensación de que el poder político establecido, PSOE y PP, sabe que no se puede permitir no hacer algún guiño a la ciudadanía en esta materia (habida cuenta de la pésima reputación de promotores inmobiliarios y banqueros, creadores de la crisis, recpetores de ayudas públicas y eternos ganadores en la partida económica),pero tambien son conscientes de que no pueden pasar de los meros gestos a las acciones contundentes, pues en ese caso, promotores inmobiliarios y banqueros (el verdadero poder en España) les cambiarían por unos nuevos subordinados más conscientes de los intereses y deseos de sus jefes corporativos.

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Me han publicado hoy un artículo en CINCO DIAS titulado EVITAR LA BURBUJA INMOBILIARIA. El artículo es una versión reducida de otro un poco más largo que preparé para el blog y que no había colgado hasta ahora.

Mi tesis fundamental es que, si no se alteran ninguno de los factores estructurales que posibilitaron la burbuja inmobiliaria, en el futuro tendremos nuevas y más dañinas burbujas ladrilliles.

Superada la crisis, esperemos que pronto (lo del reparto equilibrado de costes tiene pinta de que va a ser muy difícil), se pueden evitar burbujas futuras, pero debemos tener el coraje para hacer reformas estructurales en materia financiera, fiscal, institucional, política, cultural, legal, etc.

Tengo la sensación de que España es como un drogadicto que no quiere dejar la droga, a pesar de que estas le hace mucho daño. En nuestras manos está poder vivir sin drogas financiero-inmobiliarias.

Yo aporto algunas propuestas. Seguro que no acierto en todas. Seguro que hay otras que deben ser tenidas en cuenta. Sea como fuere, creo que es un debate que hay que tener ahora para poder introducir reformas lo antes posible y evitar males futuros, pero ciertos y relevantes. En nuestras manos está.

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Leo que 16.000 personas de bajos ingresos recibirán en Euskadi una prestación complementaria de vivienda que contribuya a pagar su alquiler (entre 250 y 320 euros mensuales).

En realidad, esas personas ya estaban recibiendo cantidades similares desde hace años, pero hay dos diferencias que son cualquier cosa menos un matiz: las ayudas al alquiler antes se cobraban en función de las disponibilidades presupuestarias (ahora el crédito presupuestario es ampliable y debe satuisfacer a todos los peticionarios) y estas ayudas se separan de las de emergencia social, haciendo que estas recobren su verdadero caracter.

Esta medida me parece un avance, ya acordado en la pasada legislatura por casi todos los partidos políticos, pero ejecutado ahora que la crisis aprieta con fuerza a las personas con menos ingresos.

Hay dias en que ser vasco es una mierda. Otros en los que no lo es tanto.

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Technorati Tags: políticas sociales, vivienda, Euskadi, crisis, prestación complementaria de vivienda, ayudas de emergencia social

En los últimos dos o tres meses han ocurrido varias cosas en materia de vivienda que me apetece comentar. Por separado quizás ninguna de ellas signifique demasiado, pero todas ellas en conjunto creo que ayudan a entender la realidad actual del ladrillo público y privado, español y vasco.

Lanzo los temas más o menos en el orden en el que yo los he ido conociendo y hago algunos breves comentarios sobre los mismos.

· Los barrios de Salburua y Zabalgana de Vitoria-Gasteiz se redensificarán con un 100% de vivienda protegida (tasada) = los bancos y cajas no financian nada que no sea vivienda protegida y los propietarios de suelo y promotores de vivienda gasteiztarras aceptan no promover viviendas libres que no van a poder vender y promueven solo vivienda protegida = sorprendentemente hacer un 100% de vivienda protegida no lleva a los promotores a la ruina (que es lo que estos siempre defienden), sino que les salva de ella.

· Leioa modifica su PGOU para poder edificar más vivienda protegida = mismas reflexiones que para Salburua y Zabalgana + algunos promotores de vivienda dicen que la vivienda protegida implica transferir mayores costos a la vivienda libre y que por eso ésta eso era tan cara; no parece que en estos momentos esto se esté viendo reflejado en la realidad, pues en crisis económica y del sector inmobiliario se buscan planeamientos urbanísticos con más vivienda protegida y no con menos.

· UNECA –asociación de promotores y constructores de Álava- muestra su disconformidad con el actual modelo de vivienda protegida (quieren adjudicar la vivienda protegida a quien ellos consideren oportuno sin sorteo y hacer viviendas protegidas más caras) = la reacción del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz y de los grupos políticos ha sido inmediata y clara: por ahí no.

· Nacen Bidebi y Tolosa Lotzen (sociedades urbanísticas respectivamente de Basauri y Tolosa) = se confirma la proliferación de operadores urbanísticos locales y se perfila un sistema público vasco de vivienda con agentes autonómicos y locales (mis mejores deseos para Bidebi y Tolosa Lotzen).

· Se hace cada vez más evidente que los agentes centrales del mercado español de la vivienda hoy son los bancos y cajas (que se están quedando con un patrimonio inmenso de suelo y vivienda en diferentes estados de construcción) = llama la atención la resistencia de promotores, bancos y cajas a reducir de forma real los precios de las viviendas en stock; hay mucha publicidad, pero muy pocas rebajas reales de precios.

· Vitoria-Gasteiz mantiene su intención de crecer, en este caso hacia el sur, en su futuro PGOU = con todos los respetos y mucho cariño ¿debe seguir creciendo Vitoria-Gasteiz?

· La CA de Madrid cambia su Ley del Suelo para permitir que los promotores puedan obtener autorización autonómica a sus planes urbanísticos sin tener que solicitar o recibir autorización municipal = urbanismo exprés a la carta y sin ayuntamientos; me siento a esperar a que el desarrollo urbano de Madrid llegue a las puertas de Euskadi (a este ritmo en unas décadas el norte de la conurbación de Madrid puede coincidir con el sur de Vitoria-Gasteiz, con lo cual mi casa estará en la capital de España).

· La BBK se queda con la participación privada de Vallehermoso en la operación de Bolueta (Bilbao) a través de Neinor = un ejemplo local de un fenómeno español (los señores del ladrillo son, ya sin intermediarios, los bancos y cajas) = las cajas vascas han sido en el pasado cercano bastante más profesionales y prudentes que la media española y espero que sepan liderar adecuadamente la actual coyuntura (todo mi ánimo para sus profesionales gestores).

· La Ley de Vivienda de Euskadi se debatirá en el año 2010 (pero el PSE y el PP ya avanzan que no incluirá mecanismos de tutela judicial del derecho subjetivo a la vivienda) = extraña un poco que cuestiones que ya están superadas en Cataluña (PSC-ICV-ERC), Galicia (PSG-BNG) o Andalucía (PSA) - en las tres se faculta a la ciudadanía a acudir a los tribunales para defender su derecho a la vivienda- sean tan polémicas en Euskadi = quizás todo provenga de confundir derecho subjetivo a la vivienda con derecho a exigir una concreta vivienda por parte de todos y cada uno de los ciudadanos vascos (en las tres CCAA citadas que la vivienda sea un derecho no significa que todo ciudadano tenga derecho a exigir una vivienda para su propio uso y disfrute, sino que tiene derecho a exigir unas determinadas políticas públicas por parte de las Administraciones que den a la ciudadanía una oportunidad realista de acceder a una vivienda digna y adecuada a un precio razonable).

· El consejero responsable de la vivienda en el Gobierno Vasco, el Sr. Arriola, se marca como objetivo construir 80.000 viviendas protegidas en los próximos diez años = ¿necesita la ciudadanía vasca 80.000 nuevas viviendas protegidas? ¿toda la población inscrita en Etxebide necesita verdaderamente una vivienda? ¿conviene iniciar una reflexión estratégica con un objetivo numérico encima de la mesa? = todo mi ánimo y mejores deseos para el Consejero Arriola y sus esfuerzos por poner vivienda asequible y digna a disposición de la ciudadanía vasca.

· Llega la ley de desahucio exprés = partiendo de la base de que me parece perfecto que haya medios procesales para atacar a los inquilinos jetas que no pagan su alquiler a pesar de poder hacerlo ¿esta nueva norma incrementará la profesionalidad y el número de arrendadores en España o simplemente incrementará los desahucios de personas en riesgo de exclusión social?

· Bilbao Ría 2000 ofrece a sus miembros (diversas AAPP) la compra de parcelas en Garellano (Bilbao) para que hagan vivienda protegida a su costa = el “método Bilbao Ría 2000” (financiar infraestructuras públicas fundamentalmente con plusvalías procedentes de la vivienda libre) empieza a no funcionar = todo mi apoyo y mejores deseos para los gestores y AAPP involucradas en Bilbao Ría 2000 en esta nueva etapa.

· Se aprueba definitivamente el Plan Parcial de Auditz Akular (nuevo barrio de más de 3.100 viviendas) en Donosti = Donosti da los pasos definitivos en la ejecución de piezas claves de su PGOU, con un planteamiento socialmente modélico (70% vivienda protegida, 50% vivienda protegida en alquiler, 7% de ADAs …) en el peor contexto económico y financiero posible (mis mejores deseos para los gestores donostiarras).

· Vitoria-Gasteiz sigue acaparando más del 40% de la vivienda protegida iniciada en Euskadi en el año 2009 = el desequilibrio territorial de la oferta vasca de vivienda protegida no cesa, lo cual sigue provocando que en Álava la vivienda protegida se vea como una flor muy común que naturalmente nace del suelo, mientras que en otros lugares de Euskadi la vivienda protegida parece solo un parche falsamente legitimador de los poderes públicos = poco a poco, este desequilibrio debería equilibrarse (mis mejores deseos para los gestores de Zorrozaure, Bolueta, Garellano, Auditz Akular, etc).

· Las rebajas del euribor no llegan a todas las hipotecas como consecuencia de las cláusulas suelo de algunas hipotecas = “la banca siempre gana”no debe ser solo una frase hecha = en un país como Holanda (la mayor parte de la población pertenece a una asociación de consumidores) estas cosas no pasan con tanta facilidad.

· Algunos estiman que el stock de vivienda vacía tardará más de un lustro en ser absorbido por el mercado español = hay entre 1 y 1.5 millones de viviendas vacías en España, además de mucho suelo calificado y nadie parece tener una solución para el stock sin comercializar.

Bancos y cajas simulan que tiran los precios de la vivienda en stock (que se han quedado en dación de pago de créditos promotor fallidos), pero ni venden mucho ni rebajan los precios reales.
El Banco de España le aprieta las clavijas a los bancos y cajas y les obliga a provisionar un 20% del valor de sus activos inmobiliarios (provisiones que hacen mucho daño a sus cuentas anuales), con lo que está tratando de incentivar la venta y alquiler del stock de vivienda en manos de bancos y cajas
A la vez se aprueba la ley por la que las SOCIMIs permiten retribuir el ahorro dirigido al alquiler en buenas condiciones fiscales y Hacienda permite deducir el IVA en la promociones de alquiler con opción de compra, facilitando que parte del stock de vivienda en manos de cajas y bancos se dirija al alquiler.
Y en esto llega la Ley de Economía Sostenible (el Gobierno y no el Banco de España) y permite valorar durante tres años más los suelos urbanizables programados con las reglas de la Ley 6/1998 (artificialmente altos) y no con las de la Ley 6/2008 (valor de los suelos real presente y sin expectativas de futuro) y le lanza un incentivo a promotores, bancos y cajas para que no limpien sus balances de activos inmobiliarios artificialmente sobrevalorados a través de operaciones de venta o alquiler.
Unos destejen lo que otros tejen … y el stock sin vender ni alquiler … y la economía española sin quitarse de la droga inmobiliaria.

· De enero a octubre se han iniciado en Euskadi 2092 viviendas protegidas = no volveremos a ver los números brutales de vivienda protegida iniciada de los últimos seis años en Euskadi = ¿Es esto forzosamente malo? A mi modo de ver, tiene cosas malas (menor oferta de vivienda protegida nueva), pero puede tener cosas buenas (mayor puesta en valor de la ciudad ya construida) = Pero tendremos que esperar para ver por dónde van las cosas.

· ASCOBI –asociación de promotores y constructores de Bizkaia- pide cambios radicales en las políticas de vivienda del Gobierno Vasco (10.000 viviendas nuevas al año durante cuatro en Bizkaia, con una reducción de la producción de vivienda protegida y un aumento de la libre, modificando la ley del suelo para reducir las reservas legales de suelo para vivienda protegida, constituyendo un banco público de suelo y cluster del sector de viviendas) = así como a UNECA las instituciones alavesas le han contestado con rapidez, a ASCOBI nadie le ha contestado en público = ¿Solucionaremos los problemas de la gente con más vivienda libre? Yo diría que no = ¿El papel de la Administración en materia de vivienda es asumir los costes –suministrar suelo- y privatizar los beneficios –menos vivienda protegida y más vivienda libre-? A mí no me lo parece.

· La crisis obliga al ayuntamiento de Barakaldo a asumir directamente la promoción de vivienda = El mercado falla y Eretza (sociedad del Ayuntamiento) tiene que dar un paso al frente (mis mejores deseos para los gestores baracaldeses).

· El Consejero responsable de vivienda en el Gobierno Vasco, Sr. Arriola, está estudiando formas de cooperación financiera a largo plazo entre el sector público y privado para promover vivienda protegida en alquiler = el partenariado público-privado en materia de alquiler protegido me parece extraordinariamente interesante = le deseo lo mejor al Sr. Arriola en esta materia.

· El Gobierno Vasco reduce un 13% su presupuesto de vivienda para el año 2010 en relación al año 2009 = el Lehendakari López prometió en campaña electoral hacerlo crecer un 200%, pero la crisis ha llevado la realidad a otro terreno.

· El mercado español de vivienda se estabiliza en 35.000 ventas al mes (35.000 ventas al mes X 12 meses = 420.000 ventas al año) = volvemos a la normalidad, aunque los medios de comunicación lo presenten como el desastre del milenio = España es un país de entre 300.000 y 400.000 viviendas nuevas al año y, con el stock de 1.5 millones, aún deberíamos producir menos.

· El Consejero responsable de vivienda en el Gobierno Vasco, Sr. Arriola, está estudiando la venta de los derecho de superficie de muchas viviendas protegidas (el Gobierno es propietario del suelo, los adjudicatarios son titulares de la vivienda durante 75 años y pasado este tiempo la vivienda vuelve a propiedad plena del Gobierno) = me parece una descapitalización innecesaria del patrimonio público afecto al servicio público de vivienda = nadie vende hospitales o colegios públicos, no sé cómo puede ser tan fácil plantear la venta masiva de patrimonio público de vivienda.

· El Gobierno Vasco abre un debate de tres meses sobre la futura Ley de Vivienda y el próximo Plan Director de Vivienda de Euskadi = mis mejores deseos para un debate que espero sea fructífero.

· Los parados que se queden sin su vivienda por ejecución hipotecaria podrá solicitar una vivienda en alquiler de Bizigune = me parece muy positivo, humano y socializante que el actual Gobierno Vasco, pese a haber tenido sus dudas, conserve esta medida planteada por el anterior ejecutivo.

· Los inspectores fiscales dicen que más de la mitad de los alquileres no se declaran y que a ellos no se les facilitan medios suficientes para perseguir este fraude = nadie ha dicho ni mu sobre esto, ergo debe ser bastante cierto.

· La Caixa afirma que el precio de la vivienda libre empieza a subir en las CCAA sin stock de vivienda terminada sin vender = ¿realidad o mero deseo de calentar el muy psicológico mercado de la vivienda? No tengo ni idea.

· La operación de San Bartolome de Donosti sufre dificultades por falta de financiación = una vez más, el urbanismo a la búsqueda de fondos públicos y privado = le deseo lo mejor a Martin Arregui y su equipo en esta operación.

· Las vpos de Zalla no encuentran adjudicatarios = ¿si la gente no puede comprarlas … quizás haya que pensar en alquilarlas ... ?

· El Gobierno Vasco anuncia que buena parte de la nueva vivienda protegida se deberá hacer en barrios con cierto nivel de degradación = me parece un mensaje extraordinariamente interesante (recoser social y urbanísticamente las ciudades y pueblos en lugar de seguir creciendo tiene múltiples ventajas sociales, medioambientales y económicas), pero no sé de dónde va a salir dinero para rehabilitar vivienda y regenerar barrios de forma masiva (estamos ante los procesos urbanísticos más onerosos en términos económicos y de gestión) y como se van a gestionar miles de realojos temporales.

· Se sigue constatando que los precios de las viviendas han caído poco en España = en España la crisis del ladrillo no se resuelve bajando los precios de unas viviendas que se han sobreproducido y sobrevalorado (como ocurre en otros sitios), sino recibiendo ayudas públicas y reteniéndolas a la espera de mejores tiempos = económicamente perverso y lo vamos a pagar todos muy caro.

· El Gobierno Vasco anuncia que se puede ir abandonando el sorteo como método de adjudicación de vivienda (pasándose a primar por encima de todo la renta del posible adjudicatario), así como el abandono de la venta de vivienda protegida en favor del alquiler público = muy buena música (alquiler y no sorteo), suena todo muy bien, aunque algunas cosas merecen matizarse más allá del brochazo grueso (es mejor alquilar que vender, pero el derecho de superficie puede y debe seguir jugando un papel, pues permite controlar la situación socio-económica del adjudicatario y, a la vez, posibilita promover vivienda protegida con pocos gastos para el erario público; es mejor no tener que sortear la vivienda protegida, pero volver al baremo socio-económico puede significar una guetización de la vivienda protegida disfuncional desde múltiples puntos de vista; si al baremo le unimos el alquiler los problemas de estigmatización de la vivienda protegida pueden ser extraordinariamente graves; el alquiler público es algo por lo que muchos luchamos, pero no puede significar una legitimación para por la puerta de atrás permitir la descalificación de la vivienda protegida y su conversión en vivienda libre).

· Ley de Economía Sostenible y la vivienda = esto merece un post aparte, pero digamos prima facie que “ni contigo ni sin ti, ladrillo, tienen mis males remedio” = quizás reformatio interruptus.

Quizás esté equivocado, pero en el conjunto de España veo pocas ideas nuevas y mucha gente a la espera de que pase la crisis para seguir haciendo en vivienda exactamente lo mismo. Cosa que es perfectamente posible pues el Estado (Banco de España y BCE) ha inyectado liquidez a mansalva en el sistema financiero, que no se está utilizando ni para financiar el cambio de modelo económico ni para limpiar los efectos de la burbuja inmobiliaria ni para financiar políticas de vivienda protegida ni para financiar alquiler y rehabilitación ni para nada que no sea sostener la posición de cajas, bancos y promotores hasta la llegada de la siguiente burbuja ladrillil. Mientras que en Euskadi veo una cierta creatividad en la búsqueda de nuevas formas de trabajo de manera que vivienda libre y protegida convivan armoniosamente, de la misma manera que el alquiler y la propiedad y el crecimiento y la rehabilitación y regeneración urbanas. No es que Euskadi sea perfecta ni mucho menos, pero sus cajas, bancos, empresas y autoridades públicas se condujeron, se conducen y se conducirán con algo más de sentido común y profesionalidad que la media española.

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Tenia pensado escribir sobre el ajuste inmobiliario en España, pero he leído hoy el artículo que el profesor José García Montalvo publica en el diario El País y, como suscribo punto por punto lo que dice, prefiero reproducir su artículo que escribir yo sobre lo mismo pero con menos claridad y conocimientos.

Con el paso del tiempo se está consolidando la idea de que la crisis económica empieza a quedar atrás. Pero España no pertenece al numeroso grupo de países que están saliendo de la recesión. El motivo aducido por organismos internacionales y expertos es el gran peso que tenía el sector de la construcción, en particular el residencial, en la estructura productiva española.

Por tanto, parece apropiado preguntarse por la situación actual del sector y los factores que determinan la velocidad de ajuste del sector inmobiliario español. En primer lugar hay que resaltar que el sector inmobiliario muestra las mismas características que otros mercados en España: la mayor parte del ajuste se produce en las cantidades y no en los precios. Pensemos en el mercado laboral: mientras el desempleo aumenta de forma desbocada, los salarios reales siguen aumentando. En el mercado inmobiliario el ajuste también se está produciendo vía cantidades: mientras, según las estadísticas oficiales, los precios han caído desde su máximo en torno al 9%, la cantidad de viviendas iniciadas se ha desplomado. Hace tres años se comenzaron 860.000 viviendas mientras 2009 cerrará seguramente con menos de 190.000. Por comparación, en Estados Unidos los precios de la vivienda han caído un 33% desde el máximo, mientras la iniciación de viviendas ha caído bastante menos que en España.

¿En qué punto se encuentra el ajuste inmobiliario en España? Constructores y promotores se apresuran a asegurar, con el beneplácito del Ministerio de Vivienda, que el ajuste ha acabado. "Es momento para comprar", nos llevan diciendo desde que comenzó la crisis con unos argumentos u otros, o a veces sin argumentos. Recordemos que el presidente de Martinsa-Fadesa, cuando los signos del declive del sector inmobiliario se acumulaban, auguró una subida "vertiginosa" de los precios de la vivienda en 2009. El argumento actual para justificar que el ajuste ha finalizado señala que el índice de accesibilidad, medido como la relación entre cuota hipotecaria y renta familiar, ha vuelto a los niveles de 1996. Desafortunadamente este índice hoy es absolutamente irrelevante. En las condiciones actuales de concesión de hipotecas, el esfuerzo teórico para el pago de la cuota hipotecaria al tipo de interés corriente no tiene relevancia a la hora de conseguir un crédito. Las entidades financieras, en su vuelta a una política más responsable de concesión de hipotecas, evalúan el esfuerzo a un tipo de interés razonable de largo plazo, por ejemplo el 4% o el 5%. Una de las frases que más se escucha en las sucursales bancarias cuando se solicita un crédito es "y si el tipo de interés subiera al 5%, ¿podría pagar la cuota hipotecaria sin dedicar la mayor parte de su renta?".

El indicador relevante en la actualidad, y en el largo plazo, es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar bruta disponible. Este índice no está afectado por las condiciones crediticias (oscilaciones a corto plazo de los tipos de interés, condiciones más o menos restrictivas en la concesión de crédito o duración de las hipotecas). Según este indicador al ajuste inmobiliario español todavía le queda mucho por recorrer. La burbuja inmobiliaria aumentó hasta 7,7 años completos de renta familiar disponible para comprar una vivienda media. En la actualidad ha retrocedido hasta 6,6, pero está aún muy lejos de la media histórica anterior a la burbuja (en torno a 4 años). En Estados Unidos este indicador ha vuelto a 4 años y se nota cómo el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de cierta mejoría.

Por tanto, queda ajuste para largo. ¿De qué dependerá el ritmo de ajuste futuro del sector? El primer factor es la capacidad de absorción del stock de viviendas nuevas por vender que se sitúa, dependiendo de la estimación, entre un millón y millón y medio de viviendas. Se argumenta que muchas de estas viviendas están localizadas en la costa, pero la realidad es que la mayoría (en torno al 70%) son primeras residencias y que las dos comunidades autónomas que tienen más viviendas por vender respecto a la población no tienen mar.

Un segundo factor importante son los cambios en la fiscalidad de la vivienda. El Gobierno decidió antes del verano eliminar la desgravación a la vivienda con efectos diferidos (en 2011). El objetivo era intentar adelantar la decisión de compra de aquellos que pudieran perder la desgravación en el futuro, lo que podría ralentizar el ajuste del sector para desplazarlo al futuro. Pero como ya señalaba en estas mismas páginas en su momento, una vez llegado el día de eliminar la desgravación existirá una tentación irresistible a desdecirse y no eliminarla. De hecho esta hipótesis se ha visto confirmada en el caso de Estados Unidos. El Gobierno norteamericano aprobó a principios de año una desgravación de 8.000 dólares para la compra de primera vivienda, pero con una extensión temporal limitada: de enero a noviembre de 2009. Hace pocas semanas el senado de Estados Unidos aprobó la extensión de esta desgravación hasta abril de 2010. Por tanto la efectividad de estos anuncios depende de la credibilidad que los potenciales compradores asignen al anuncio del Gobierno.

Finalmente, los cambios en la regulación bancaria tienen un efecto muy importante en el ritmo de ajuste del sector. Con la consigna de ganar tiempo, el sector financiero está utilizando múltiples estrategias para maquillar la tasa de morosidad contable: la dación en pago o entrega del activo a cambio de la cancelación de la deuda; la compra del activo por parte de una sociedad inmobiliaria propiedad de la entidad crediticia, y, por último, las moratorias y reestructuración de deuda. Esta última práctica está creando inmobiliarias zombies a la espera de un hipotético resurgimiento del sector. El interés de las entidades financieras por aceptar activos inmobiliarios en pago de deuda y su propensión a vender estos activos rápido y con grandes descuentos dependen de la regulación. Por ejemplo, antes del verano se aprobó una "reinterpretación" de la circular 4/2004 que supone una rebaja sustancial de las dotaciones por morosidad para hipotecas "buenas", o aquéllas con un préstamo valor inferior al 80%. La nueva normativa permite que cuando la morosidad supere los dos años la vivienda conserve un valor residual de al menos el 70%, en lugar de provisionarse el 100%. La suavización de las provisiones por morosidad hipotecaria reduce la presión en bancos y cajas de ahorros para aceptar rebajas de precios en la venta de su stock y aumenta la propensión a aceptar viviendas a cambio de deuda, lo que reduce la velocidad del ajuste. Pero la regulación también puede afectar en la dirección contraria. El pasado octubre el Banco de España, ante el rápido crecimiento de las daciones, decidió incrementar las provisiones para los inmuebles que fueran aceptados como pago por una deuda. La nueva normativa aumenta del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones a aplicar por estos inmuebles pasado un año desde su aceptación. Además, la medida obligará a tasar de nueva gran parte de la cartera en manos de entidades financieras. Esta medida reduce la propensión de las entidades financieras a aceptar inmuebles en pago de deuda y genera incentivos para que quieran deshacer de sus inventarios lo más rápido posible, lo que aumenta el ritmo de ajuste del sector inmobiliario.

En resumen, al ritmo actual el ajuste inmobiliario tardará en completarse. Las medidas para liquidar el stock de viviendas por vender y los cambios regulatorios en el sector financiero pueden estimular, o retrasar, el ritmo de ajuste. Favorecer la vivienda en alquiler puede ayudar enormemente pues aceleraría el ajuste y permitiría alcanzar una nueva situación con una proporción de vivienda en alquiler razonable y similar a la de países de nuestro nivel de desarrollo. Lo que no debe considerarse como una opción es una salida en falso basada en los mismos criterios que nos llevaron al desastre actual y, en particular, pensar que los tipos de interés actuales se mantendrán durante los próximos cuarenta años.

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Leo en varios medios de comunicación que en Euskadi tenemos los alquileres mas caros de toda España. El titular, como otros muchos, es, sin más, mentira. Y me explico.

Los medios han manejado el precio del metro cuadrado de vivienda libre en alquiler (11.57 euros el metro cuadrado) proporcionado por una empresa privada sin radicación en Euskadi (Fotocasa) y han deducido que ese es el precio del alquiler en Euskadi. La realidad es algo más compleja.

El último estudio de oferta inmobiliaria del Gobierno Vasco determina que a diciembre del 2008 había en Euskadi 2.999 viviendas ofertadas en alquiler. Por seguir la misma metodología que el estudio de la empresa privada antes citada, tomaré el ratio de euros/metro cuadrado: el alquiler de vivienda libre en Euskadi está en el entorno de los 11.5 euros el metro cuadrado, pero el de vpo está en 4,5 euros el metro cuadrado y el de vivienda social en menos de 1.5 euros el metro cuadrado.

Muchos os preguntaréis ¿y que más da a cuanto esté el metro cuadrado de alquiler protegido (pensando que es una parte marginal del mercado)? Sin embargo, la realidad es muy diferente. Al menos el 65% de la oferta de vivienda en alquiler en Euskadi es vivienda protegida, social o alojamientos dotacionales. Ni que decir tiene que en el resto de CCAA españolas el alquiler protegido es una parte marginal (por debajo del 2%) del total de la vivienda ofrecida en alquiler.

De todo lo anterior se deduce que el precio de la vivienda en alquiler en Euskadi está por debajo de los 5 euros por metro cuadrado (si tenemos en cuenta el tamaño de la oferta y el precio del alquiler libre y el protegido), muy lejos de los 11,57 euros metro cuadrado del estudio de Fotocasa. Obviamente Euskadi no tiene, en conjunto, los alquileres más caros de España, sino unos de los más baratos entre las CCAA de renta alta. Lo anterior, desgraciadamente no obsta para que Euskadi tenga alquileres de mercado muy caros.

Dicho todo lo anterior, es evidente que la situación en Euskadi dista mucho de ser idílica. La oferta de vivienda en alquiler es todavía escasa y poco accesible. El mercado en este área no funciona (pocas viviendas que son o muy caras o de muy baja calidad en un entorno de escasa o deficiente profesionalización). Y las Administraciones solo recientemente han empezado a promocionar el alquiler público (disponemos ya de un parque de 17.000 viviendas públicas en alquiler, cuando en el año 2001 estábamos por debajo de las 700) y, hasta la fecha, no disponen de un servicio público de alquiler con dimensión suficiente como para compararse con sus homólogos del norte y centro de la UE.

Sea como sea, aprovecho mi blog para matizar las inexactitudes que se dicen en los medios de comunicación, en este caso sobre el precio del alquiler en Euskadi, como consecuencia de la caída en el olvido de aquella sana costumbre de contrastar las fuentes, algo que se hacía en el periodismo de principios del siglo XX, pero que hoy ya casi nadie y casi nunca se hace.

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