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ENCUENTRO SOBRE COHOUSING/COHABITATGE EN BARCELONA

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El pasado sábado, algunas personas del equipo de vivienda de la ciudad de Barcelona, hemos tenido un encuentro con cooperativistas, vecinos, activistas y profesionales interesados en el cohousing/cohabitatge.

En estos momentos en la ciudad hay 6 proyectos en marcha que implican casi 150 viviendas coproducidas por la sociedad civil y la administración.

Dado que es, hasta cierto punto, una forma novedosa de gestionar recursos públicos y de que la sociedad civil colabore con la Administración en la generación de vivienda asequible, comparto con vosotros algunas notas sobre el encuentro de hoy en particular y sobre el cohabitatge en general.

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En primer lugar, parto de dos antiguos textos míos, uno del 2011 (que además incluye link a un texto de 2007 de un colega vasco sobre un viaje de trabajo que hicimos a Suecia) que balbucea sobre la necesidad de que entre vivienda pública y privada introdujésemos la vivienda por colaboración público social y otro del 2014 en el que hago un pequeño recorrido sobre las diferentes realidades materiales a las que en España hemos llamado en el pasado por el mismo nombre (cooperativas de vivienda), a pesar de referirse a proyectos de naturaleza bien distinta.

Sin ánimo de ser preciso desde el punto de vista técnico o académico y solo con la voluntad de que nos entendamos, yo diría que un proyecto cooperativo de vivienda en sentido amplio es aquel en que la propiedad de las viviendas en algún momento o de alguna forma es colectiva y no individual. Y, por otra parte, diría que podríamos llamar covivienda/cohousing/cohabitatge a un proyecto en el que la propiedad de la vivienda siempre es colectiva, tanto en el momento de la promoción, como el uso del edificio/viviendas y en la gestión indefinida en el tiempo de viviendas/edificio/cooperativa. Por simplificar, podríamos decir que hay COOPERATIVAS DE PROMOCIÓN DE VIVIENDA (los cooperativistas lo son y mutualizan sus recursos y el riesgo durante la promoción de la vivienda, dividiéndose la propiedad en el momento de empezar a usar las viviendas y pasando a constituirse una comunidad de vecinos al uso) y COOPERATIVAS DE USO DE VIVIENDA (se mutualizan recursos y riesgos por parte de los cooperativistas para producir las viviendas, pero no se divide la propiedad en los años de uso del edificio, sino que la cooperativa permanece para gestionar algo que podríamos llamar propiedad colectiva del edificio -lo que incluye los importantes espacios comunes o no privativos- y alquiler individual de cada una de las viviendas).

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Pues bien, el Ajuntament de Barcelona y la sociedad civil de la capital catalana son en estos momentos punta de lanza de un esfuerzo conjunto por viabilizar y popularizar este tipo de proyectos.

Por nuestra parte, hemos destinado más de 10 millones de euros del contribuyente para ceder 6 suelos a 6 cooperativas que están desarrollando esas casi 150 viviendas a las que hacía referencia antes. Y por parte de la sociedad civil, una serie de personas, entidades y empresas están apostando su tiempo y dinero para conseguir un tipo de vivienda, que, por definición, debe ser asequible y antiespeculativa.

¿Como se consiguen esos dos atributos?

En primer lugar, conseguimos que las viviendas no sean especualtivas a través de los siguientes mecanismos:

  • el suelo siempre es municipal (se cede en derecho de superficie a 75 años y pasado ese tiempo teóricamente se consolida la propiedad del suelo con la del edificio que hay encima del mismo, aunque ese derecho de superficie se puede volver a reconstituir por otros largo periodo)
  • las viviendas son vpo/hpo
  • los adquirentes en segundas y posteriores transmisiones deban ser personas que, a la vez, cumplan con los requisitos de vpo/hpo y de la cooperativa, en la que tienen que ser aceptados
  • y la relación entre Ajuntament y cooperativas se basa en que la vivienda debe ser siempre un bien de uso y no de inversión (quien deje de ser cooperativista debe poder recibir el valor actual de su inversión pasada en una hpo, pero no más); lo que, por cierto, supone que entre Ajuntament y cooperativa conseguimos los mismos efectos que con una calificación definitiva de la vpo/hpo que debería ser decidida por una ley del Parlament.

¿Y como se consigue que la vivienda sea asequible? Fundamentalmente por ser los propios cooperativistas los que deciden la forma en que estas se han de producir. Es cierto, que una menor estandarización de la producción puede implicar mayores costes. Pero también es innegable que un grupo de cooperativistas que va a financiar la producción de unas viviendas protegidas y que van a hacerse cargo por décadas del mantenimiento del edificio tienen muchos incentivos para buscar el mayor confort con los costes más ajustados.

Como se ve de lo que estamos hablando es de una cooperación público social, de coproducir vivienda asequible, de un diálogo entre la lógica burocrática y social que tiene que tener como resultado el refuerzo de los bienes comunes, que pueden ser, a la vez, públicos (el suelo) y privados (el vuelo), sirviendo todos ellos al interés general.

No es una forma de producir vivienda asequible y de cooperación público privada nueva. Y, aunque no seguiremos de forma acrítica otros modelos, dado que desarrollaremos a través del prueba-error un modelo propio, conocemos bien ejemplos de Uruguay, Escandinavia, Austria, Holanda, etc en los que este modelo funciona adecuadamente.

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¿Que sensaciones me llevé del encuentro del sábado? Las resumiría en cuatro nociones: modelo Barcelona emergente, energía, riesgo y despegue. Desarrollo las cuatro ideas.

MODELO BARCELONA DE COHABITA

Como he comentado, desde el respeto a la tradición internacional en la materia, sabiendo que ciertas experiencias piloto hechas en soledad en España han sido cruciales, viendo con enorme simpatía el hecho de que otras administraciones públicas españolas se estén animando a seguir nuestros pasos y desde la modestia/prudencia, creo que es innegable que el cohousing está alcanzando la mayoría de edad en Barcelona. En uno de los dos primeros proyectos ya viven los cooperativistas, al otro irán en breve y los otros cuatro han arrancado ya. No dejamos de tener en cuenta que nos han quedado dos solares desiertos en la las licitaciones públicas. Y tampoco restamos importancia a que una de las adjudicaciones está en estos momentos en una mediación entre partes que están involucradas en un recursos judicial. Pero, en su conjunto, consideramos innegable que hay un modelo barcelonés de cohousing, que nosotros llamamos cohabitatge, con características propias, aunque siempre "de código abierto".

No quiero suscitar polémica, pero si apunto a la reflexión con los siguientes cuatro interesantes datos:

  • En Montevideo primero se acredita (lo hace el Ministerio competente) al equipo profesional que va a asesorar a los cooperativistas y después se busca suelo, financiación, cooperativstas, etc.
  • En Amsterdam no hay licitaciones de suelo para cohousing, sino que, pasado un filtro muy formal (los futuros cooperativistas presentan un pre-poyecto muy indiciario), los suelos se sortean entre todos los grupos de cooperativistas que hayan pasado un examen de la documentación en conversación con funcionarios públicos del área de vivienda.
  • En Zaragoza la empresa pública Zaragoza Vivienda es cooperativista de la cooperativa a la que cede el suelo.
  • Y en las Illes Balears el Gobierno licita los suelos con proyecto arquitectónico ya redactado.

Es decir, modelos hay y el de Barcelona es uno de ellos, no el único y la forma de trabajo actual tampoco tiene porque ser inmutable.

ENERGÍA SOCIAL Y ADMINISTRATIVA

La segunda sensación del encuentro del pasado sábado fue la energía. Sociedad civil y administración tienen en Barcelona una innegable energía social conjunta que posibilita tanto el número como la calidad de los proyectos en estos momentos en marcha y los que están por venir. Esa energía garantiza que el cohabitatge ha llegado para quedarse.

ASUNCIÓN DE RIESGO

La tercera sensación es, y no la oculto, la de riesgo. Para la administración, si dispone de un suelo y de financiación, es mucho más fácil construir vpo/hpo y proceder después a su venta o alquiler. Y para los demandantes de vivienda protegida es mucho más fácil apuntarse a un registro de demandantes, esperar a que le den la vivienda completamente hecha. Pues bien, estamos ante un Ajuntament, el de Barcelona, y una sociedad civil, a través de una serie de cooperativistas, profesionales, activistas y vecinos, que escogen el camino difícil, aquel en el que no hay manual de instrucciones y en el que habrá que meter mucha energía, horas y dinero para obtener resultados satisfactorios.

DESPEGUE DE PROYECTOS PILOTOS QUE VAN A AYUDAR A VERTEBRAR UN NUEVO SEGMENTO

Y la ultima sensación del encuentro fue la de despegue de algo que ha venido para quedarse y que tiene que vertebrar un segmento más del mercado de vivienda y de la acción pública en esta materia. No sé si hablar de irreversibilidad, pero estoy tentado de hacerlo. No será la panacea. No hay "sirver bullet" en vivienda asequible y son muchas las cosas que se tienen que hacer. Pero está claro que esta es una de ellas y que ocupará su lugar en la paleta de colores a utilizar para pintar en materia de vivienda asequible.

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Y para concluir algunas líneas sobre los retos de futuro que tenemos en materia de cohabitatge.

En primer lugar, creo que es clave saber combinar la visión bottom-up (en la que está inscrito el cohabitatge) con la up-down. Crear una red de pequeñas cooperativas que eventualmente cooperen entre ellas en la provisión de vivienda asequible con una perspectiva antiespeculativa a largo plazo no es incompatible, sino todo lo contrario, con esfuerzos más macro que deben realizar la administración (parque público) y el mercado (alquiler asequible en cooperación público privada de gran escala que puede ser desescalable con el tiempo). Sé que esto es todo un debate, pero creo firmemente en lo que afirmo: complementariedad, no incompatibilidad.

En segundo lugar, hay que poner fin a la soledad en la que algunas administraciones estamos tratando de cooperar con estas cooperativas. Nuestros colegas uruguayos, escandinavos, austriacos u holandeses, solo por poner algunos ejemplos, cuentan con banca pública, sistemas de garantía financiera y mercantil, bancos de suelo, subvenciones y esquemas fiscales que viabilizan estos proyectos. Siendo, además, la mayor parte de estos instrumentos de ámbito estatal. Nosotros no contamos con nada de esto. Estos proyectos están naciendo en soledad, cuando no a la contra. Y esto debe cambiar.

Otro innegable reto de futuro estriba en conseguir un cada día mejor diálogo entre la cultura funcionarial y la cooperativa, trufada de activismo y profesionalidad casi a partes iguales. Por resumir en dos frases que he escuchado en no pocas ocasiones, no es bueno que ciertos empleados públicos digan "a mi me van a decir como se hace vpo/hpo" y tampoco es funcional que ciertos activistas digan "todos ellos son unos burócratas y el problema de la vivienda o lo arreglamos desde la sociedad civil o no se arreglará". Las dos frases son negativas. Y, en la medida de lo posible, debemos pasar a un marco mental más sinérgico. Supongo que el roce hace el cariño. Así que habrá que rozarse y hacernos terapia unos a otros muchas veces.

En conexión con lo anterior, hay que evitar a toda costa la guerra entre metodologías de producción/gestión de vivienda asequible. Solo en Barcelona y solo en estos momentos, tenemos en marcha, de una forma u otra, las siguientes formas de producir/gestionar vivienda asequible y equipamientos habitacionales:

  • Promoción directa por parte del IMHAB en un 80% para su alquiler como parque público y en un 20% para su cesión en derecho de superficie.
  • El cohabitatge al que dedico este texto.
  • Las cooperativas de promoción en las que la cooperativa que produce cede las viviendas en derecho de superficie a sus cooperativistas, que son propietarios individuales y que constituyen una comunidad de propietarios al uso. En el caso de Barcelona tiene el muy interesante añadido de que pagan el valor del suelo en especie: cediendo el 20% de las viviendas al Ajuntament, que, una vez en su propiedad, las alquila a través del IMHAB, con lo que mezclamos superficiarios e inquilinos.
  • Las fundaciones que reciben suelo y subvenciones municipales para producir vpo/hpo y gestionarla en alquiler durante los 75 años que dura la cesión en derecho de superficie del suelo.
  • El operador metropolitano público privado de alquiler asequible que, en breve, tendrá un socio mercantil que forzosamente deberá ser grande, dada la inversión a realizar y las prestaciones de gestión a proveer.
  • Además, como es conocido, estamos trabajando en los APROPs, en licitaciones de proyecto y obra por parte del IMHAB (industrializar y acelerar), así como en otras soluciones innovadoras en materia de vivienda y equipamientos habitacionales públicos.

Pues bien, un enfoque negativo que no debería darse, pero que a veces se da, es instigar una especie de guerra entre estos métodos en la lucha por los escasos suelos en la ciudad de Barcelona. Hay espacio y necesidad de todas estas metodologías de trabaja y puede que incluso de alguna más. Barcelona es hoy el mayor laboratorio de vivienda asequible en el sur de la UE ("wind of change" nos llaman nuestros colegas de otros lares). Y la fortaleza de este esfuerzo de crecimiento cuantitativo y diversificación cualitativa en materia de vivienda asequible está en la diversidad, no en el unilateralismo. Que se promocione una metodología no quiere decir que se margine otra. Y, si acaso, lo que tenemos es una dificultad material de encajar a corto plazo toda esta energía administrativa y social en un catálogo de suelo limitado, inelástico y sometido a muchas vicisitudes temporales.

Y acabo con dos espinitas aún clavadas, que debemos conseguir superar en los próximos años: tenemos que ser capaces de hacer más proyectos de masovería + cohabitatge y deberíamos ser capaces de poner en marcha el primer cohabitatge senior público privado de Cataluña y España.

Todos los interesados en este asunto nos podemos ver en la TAULA DE L'HABITATGE COOPERATIU que sociedad civil, mercado y Ajuntament dinamizamos hace ya algunos años. Seguro que en ese marco hablamos de suelos, financiación, fiscalidad, dificultades jurídicas, subvenciones, plazas de parking, asequibilidad, calificación definitiva de la vpo/hpo, ordenanzas de diseño de vivienda y tantas otras cosas ...

Work in construction ...

 

 

PD: para los interesados en seguir profundizando en este tema os dejo una presentación que hemos compartido con colegas vascos y baleares en los últimos meses.

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Comentarios

  • Gracias, Javier.
    Felicidades Barcelona por el empuje a este modelo.
    En lo que podamos colaborar, y pueda ayudar desde mi proyecto "cohousing spain", contad conmigo.

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