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LIMITACION LEGAL DEL LOS PRECIOS DEL ALQUILER. Algunas aclaraciones para poder tener un debate constructivo.

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Como quiera que leo y oigo muchas inexactitudes sobre en que consiste la propuesta de algunas ciudades españolas, entre las que está Barcelona, de regular legalmente el aumento de los alquileres de vivienda, comparto algunas notas aclaratorias que espero puedan ayudar a tener un debate sereno y provechoso, lejos de maniqueos y maximalismos.

En primer lugar, hay que explicar que las diversas propuestas de modificación de la regulación del alquiler de vivienda que están partiendo de las ciudades, nacen después de que un buen numero de ellas utilicen al máximo otros instrumentos a su alcance.

Con diferencias que tienen que ver con el presupuesto de cada una y la voluntad política de los equipos de gobierno, hay que decir que hay un buen número de ciudades españolas aquejadas de problemas de asequibilidad de la vivienda (gobernadas por diversos partidos políticos) que han puesto en marcha un amplio abanico de medidas. No es este post el lugar de explicarlas con detenimiento, pero en forma de telegrama, digamos que muchas ciudades están construyendo nueva vivienda protegida (bien por promoción pública directa, bien mediante diversos métodos de cooperación público privada); comprando vivienda usada; construyendo equipamientos habitacionales a través de fórmulas industrializadas; detectando y dando ayudas a la vivienda vacía para que se movilice (utilizando todos estos medios de provisión de vivienda para reforzar nuestros exiguos parques públicos de alquiler); dando ayudas al alquiler a inquilinos de bajas rentas, combinando la política social con la de vivienda para atender el fenómeno polimórfico que podemos llamar emergencia habitacional; gestionando ayudas a la rehabilitación conectadas con las necesidades de ciertos barrios, ciertas clases sociales y la contención de los alquileres de las viviendas cuyos propietarios reciban ayudas públicas; ejerciendo competencias sancionadoras en materia urbanística y de vivienda contra irregularidades cometidas por empresas inmobiliarias especulativas; modificando la regulación urbanística para favorecer el uso de vivienda a largo plazo (residencias habituales), frente a usos a corto plazo (alquiler turístico, estudiantil, trabajadores para corta estancia, etc) que, sin limites, generan todo tipo de externalidades; etc.  

Pues bien, muchos ayuntamientos, viendo el despliegue de todas estas medidas, hacen las siguientes consideraciones:

  • Estando como estamos en esfuerzo máximo municipal en materia de vivienda, para pasar del actual 1% de parque público de alquiler (sobre el total de viviendas existentes) y parecernos a las ciudades de nuestro entorno europeo (entre las que hay de todo, pero que van desde el 20% al 60% de vivienda de alquiler no de mercado - pública y público privada-), vamos a necesitar muchos años y mucho dinero.
  • No disponemos, de momento, de ese dinero, pues los presupuestos públicos dedicados a políticas activas de vivienda, que deberían estar, al menos, en el 1% anual del PIB, en estos momentos a duras penas llegarán al 0.1% (estimación muy optimista). Y recordemos que las principales competencias en materia de vivienda están en manos autonómicas y estatales y son, por tanto, estas administraciones las que más dinero deberían estar presupuestando.
  • Y no disponemos del tiempo necesario para desplegar todos los efectos de las políticas locales de vivienda, pues las crisis (desahucios de personas de rentas bajas, desplazamientos de trabajadores de rentas medias, inasequibilidad para la mayor parte de los habitantes de las zonas urbanas -lo que supone dedicar a la vivienda un % de renta muy superior al sensato- etc) están aquí y ahora machacando nuestras ciudades.

Y partiendo de esas consideraciones, y sin perder de vista que hay que seguir trabajando en todos los instrumentos que he citado, muchas ciudades españolas consideran que mientras el 1% de parque público de alquiler social (y público-privado de alquiler asequible) crece, incluso si crece de manera importante a corto plazo (algo deseable, pero no muy probable), hay que afrontar el debate de la regulación del mercado de alquiler privado.

Vamos primero con los consensos más o menos amplios en relación a una futura (inminente, diría yo) reforma de la LAU.

Es evidente que la reducción de la duración de los contratos de alquiler ha provocado un incremento de los precios y una inseguridad en la residencia de los inquilinos. Hoy ya nadie serio discute estos hechos. Todos sabemos que el régimen legal anterior (contrato mínimo de 5 años con prórroga de 3) se modificó por el anterior gobierno a petición de los fondos de inversión que compraban activos inmobiliarios tóxicos de los bancos y que pensaban "limpiar" esas viviendas en 3 años (acabar los contratos con los inquilinos existentes y vender el activo o firmar con un nuevo inquilino a mayor precio). Hoy creo que en España hay un amplísimo consenso sobre el error cometido y la necesidad de volver (como mínimo) al esquema de 5 + 3 años, así como dar incentivos de diverso tipo a los contratos de alquiler que, por acuerdo de las dos partes, vayan más allá de esos 8 años.

Los contratos de alquiler de larga duración se dan en mercados en los que la oferta es profesional y quiere obtener un rendimiento a largo plazo con un equilibrio entre seguridad y rentabilidad. En esos mismos mercados, los contratos de larga duración son vistos por los inquilinos como una garantía de que el alquiler puede ser una forma de vida y no una solución temporal (hasta que se compra) o para personas de bajos recursos (que no tienen renta como para poder elegir y que tienen que ser inquilinos de manera forzosa). Por cierto, en estos sistemas con contratos de larga duración por voluntad de las dos partes (solo como ejemplo, la duración media de un contrato de alquiler en Berlín se acerca a los 20 años), es mucho más importante el sistema de revisión de los precios de un contrato (varias veces en 20 años), que la forma de fijar el precio inicial (una sola vez).

También creo que hay bastante consenso en España sobre la necesidad de una regulación más precisa de que costes se le pueden cargar al inquilinos, especialmente en el momento de la firma del contrato. Más allá del necesario aseguramiento de la solvencia del inquilinos que siempre busca de forma razonable el arrendador, creo que todos coincidimos en que los servicios inmobiliarios que encarga el arrendador deben ser pagados por este y no pueden ser cargados sobre las espaldas del inquilino. Así que, los servicios profesionales que contraten propietario e inquilinos, deben ser pagados por el mandante y no deben poder ser repercutidos a la otra parte. Lo más frecuente es que el propietario contrate a un API o Administrador de Fincas para que le busque inquilino. Y es mucho menos frecuente que un inquilino contrate a uno de estos profesionales para que le busque vivienda. Sea como fuere, que cada uno pague lo que haya encargado parece un arreglo equilibrado.

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Pues bien, reseñados estos amplios consensos, entramos en el campo en el que las diferentes fuerzas políticas y los muchos profesionales implicados tienen diferentes propuestas sobre que se debe hacer.

En primer lugar, un nutrido grupo de legisladores y profesionales dicen que lo que hay que hacer es nada de nada, dado que el mercado es un perfecto asignador de recursos y lo mismo que los alquileres suben, también bajan y que lo mejor que pueden hacer los poderes públicos es abstenerse de intervenir. Parten muchos de estas personas del apriori, empíricamente falso, de que en otros estados de la UE el alquiler es un mercado sin intervención pública y que cuando esta se da lo que se produce es un incremento de los precios. La realidad es que pocos mercados están más intervenidos que el del alquiler y que en este, como en otros mercados de productos y servicios básicos, en España los consumidores pagan un precio superior al de otros consumidores europeos (en muchas ocasiones en términos absolutos -mayor precio por metro cuadrado alquilado- y casi siempre en términos relativos -lo anterior teniendo en cuenta los salarios y coste de la vida de esos países/ciudades-). Por cierto, los defensores de no hacer nada tampoco tienen muy en cuenta que no solo los precios de los alquileres suben y bajan, sino que los salarios también suben y bajan. Siendo evidente que cuando los alquileres bajaron en pasados años, los salarios lo estaban haciendo, mientras que cuando han subido recientemente los salarios estaban a la baja o estancados y la fuerza de trabajo estaba siendo fuertemente precarizada, como forma de devaluación interna postcrisis. Francamente creo que este grupo de los, vamos a llamarlos inmovilistas, tiende a reducirse según se recrudece y difunde el problema.

Hay un segundo grupo de legisladores y profesionales que están a favor de un amplio programa de incentivos fiscales para aquellos contratos de alquiler de más larga duración. Y aquí se producen dos derivaciones interesantes. En primer lugar, los que defienden que perdonemos impuestos total o parcialmente a los arrendadores que tengan inquilinos por encima de los futuros 5 + 3 años, pero de momento no se muestran partidarios de que se den incentivos fiscales también a los arrendadores que alquilen a precios moderados (¿como calcularlo? dicen). Y en segundo lugar, los que defienden la introducción de límites legales a los alquileres y ven en los incentivos fiscales una forma de no atacar el problema de raíz y/o todo lo que suene a rebajas fiscales les suena a las actuales SOCIMIs y, por lo tanto, desconfían. Apunto mi posición personal. Yo creo que un buen esquema de incentivos fiscales debe favorecer los alquileres de larga duración, así como (no "o", sino "y") los alquileres de precios moderados. Así que yo, personalmente, no veo una dicotomía entre los incentivos fiscales (siempre que estén adecuadamente diseñados para aumentar la duración de los contratos y para moderar los precios) y la regulación de umbrales legales máximos de precio.

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En este punto del debate intelectual es clave hablar de los indicadores oficiales de precios de alquiler. Sin ellos es imposible seguir adelante. Para poder debatir si ciertos precios son asequibles o no y si van a recibir incentivos públicos o limitaciones legales o no hay que tener una estadística oficial de precios de alquiler.

Es frecuente escuchar que esto es imposible de llevarse a cabo. Cuando es bastante habitual en nuestro entorno occidental, donde hay decenas de sistemas de medición de los precios del mercado de alquiler y decenas de normas legales que limitan el crecimiento de ciertos alquileres. A modo de indicador, en este post he colgado (arriba) el mietspiegel vigente en estos momentos en Berlín y el mapa de precios que se deduce del encadrement de loyers de Paris (abajo -usando el ejemplo de las viviendas anteriores a 1946; hay mapas para todo tipo de antiguedades-).

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Pues bien, en principio, nadie se opone a que haya indicadores oficiales de los precios del alquiler en el mercado actual. Es importante recalcar que no estamos hablando de los precios que a la Administración le gustaría que tuvieran los alquileres o los precios que los consumidores pueden pagar con sus salarios, sino de los precios medios que se están produciendo de forma real en el mercado en estos momentos. Y siendo así, nadie, ni siquiera los legisladores y profesionales que entienden que no hay que hacer nada con el mercado de alquiler, se oponen a esta medida. Todos coinciden en que unos arrendadores y consumidores bien informados podrán cerrar acuerdos de mejor condición y que la información simétrica y calidad beneficia a la salud de los mercados.

Obviamente, no todo el mundo está de acuerdo en como hacer esos indicadores. Pero creo que hay que darle a la Administración la legitimidad para poder poner en marcha sistemas oficiales de medición de los precios de los alquileres que vayan más allá de los datos proporcionados por plataformas digitales privadas. Plataformas que con unos pocos miles de viviendas en oferta (no cientos de miles de operaciones reales cerradas, sino solo algunos precios de oferta) se permiten el lujo de decir que es lo que ocurre en el mercado y la mayor parte de la gente tiende a respetar estas estimaciones, a pesar de ser parciales en su doble sentido: solo tienen en cuenta una parte del mercado y son de parte, habida cuenta de todos los intereses económicos en juego.

Por otra parte, los indicadores oficiales de precios de alquiler no son ya un futurible entre nosotros, pues una Comunidad Autónoma, Cataluña, ya ha puesto en marcha el suyo: el index de preus de lloguer.

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Es un instrumento perfectible. Aunque parte de una información objetiva de indudable robustez: los datos de fianzas de alquiler depositadas en el INCASOL. No ha nacido de manera espontánea, pues varias ciudades con Barcelona a la cabeza lo han exigido durante años. Y en su camino de mejora (ser un indicador sintético que pondere adecuadamente más cualidades de las viviendas en alquiler) permitirá demostrar la potencialidad del instrumento. Sea como fuere, a través del Observatorio de la Vivienda de Barcelona, Ajuntament, AMB, DiputaciónGeneralitat y GHS, cooperan en la mejora de este indicador en Barcelona.

Partamos de la base de que tenemos indicadores de precios de alquiler sólidos en muchas zonas urbanas. ¿Que utilidad darles? Y aquí es donde surge el tercer grupo de legisladores y profesionales: los que defienden la necesidad de usar estos indicadores como limitadores temporales y territoriales del crecimiento de los precios de los nuevos contratos o las renovaciones de precios de los contratos existentes.

Volviendo a los consensos, nadie se opone, como he señalado, a que un indicador de precios oficial sirva a las partes para estar informadas del estado del mercado y llegar al acuerdo que consideren oportuno. La teoría dice que consumidores mejor informados tenderán menos a pagar precios superiores a los de mercado. Y eso puede moderar los precios. Pero también es innegable que en mercados tensionados el consumidor puede aceptar pagar un precio superior al de mercado si una vivienda le interesa mucho, ante el riesgo de perderla. Y eso no ayudaría a moderar los precios.

También hay un cierto consenso sobre que, si las Administraciones producen indicadores oficiales de alquileres, no subvencionen a propietarios que alquilen por encima del indicador y concentren las subvenciones en alquileres con precio por debajo del indicador. Esto, todo el mundo admite que tienen cierta capacidad de moderar los precios, siempre que el volumen de las subvenciones ofrecidas por el sector público sea relevante. Y lo que creo que se resalta menos, es que entiendo que tiene una no despreciable capacidad de conformar el mercado, que recordemos que, en el caso de la vivienda, es uno de los de más evidente formación psico-social de los precios.

Bien, y llegamos al disenso clave: hoy por hoy, son más los que se oponen a que los indicadores oficiales de precios de alquiler pueden limitar legalmente los precios de los alquileres que los que lo defendemos. Pero a mi juicio, esto no sería así si legisladores, profesionales y público en general conocieran con precisión la propuesta de las ciudades. Muchas prensa está parodiando la propuesta del municipalismo español como si alcaldes y alcaldesas por decreto pudiesen fijar el precio de cada alquiler en particular. Nadie está hablando de eso. Otros recuerdan la congelación de alquileres franquista o el decreto Boyer. De nuevo, hoy nadie está hablado de eso. Pero ese es el mensaje que se está lanzando. Ahora bien, si se conociera todo lo que estoy contando en este post, seguramente habría muchos más partidarios de la limitación legal del crecimiento de los precios del alquiler. Los alcaldes y alcaldesas con los que yo he hablado de esto entienden que solo se puede limitar el crecimiento de los precios de los nuevos contratos y las actualizaciones de los vigente si existe una habilitación legislativa estatal (LAU u otra norma) para que las CCAA DEBAN crear indicadores de precios de alquiler oficiales y los ayuntamientos en determinadas zonas de su territorio (parte o todo) y solo por cierto número de años (por ejemplo 5) PUEDA poner un techo al crecimiento de los nuevos alquileres y la actualización de los existentes, cuando sean de larga duración (por ejemplo, el precio máximo que de el indicador oficial para un determinado tipo de vivienda en una zona determinada de la ciudad más un 10% adicional). No estamos hablando de limitar todos los alquileres. Solo de poner un techo al crecimiento de los nuevos contratos y las actualizaciones de precios de los contratos existentes de larga duración, en función de un indicador de mercado, más una banda adicional de seguridad.

Esta propuesta no limita la capacidad de las partes para negociar el precio. En el ejemplo que he puesto, hasta el precio máximo del indicador + 10% pueden negociar lo que consideren oportuno. Es decir, el alquiler lo fijan las partes y no la administración, que se limita a poner un techo en ciertos lugares y momentos.

Esta propuesta no tiene porque reducir el número de viviendas en oferta. Siguiendo con mi ejemplo, si es rentable alquilar al precio máximo actual, lo será también alquilar al precio actual + hasta un 10% (ese 10% adicional de límite es lo que los alemanes llaman el mietpreisbremse o freno del alquiler -vigente desde 2005 por toda Alemania-, como complemento al mietspiegel o espejo del alquiler). Y si la rentabilidad sigue existiendo, no tiene porque reducirse la oferta. O si lo hace, será por otros factores y no por este.

Esta propuesta no favorece el mercado negro, pues no se está impidiendo a los propietarios de vivienda obtener más ingresos que los gastos de mantenimiento que tienen que acometer, por lo que estamos hablando de un mercado rentable, eso si con un tope máximo (acotado en el tiempo y en el espacio) a esa rentabilidad. Y la mayor parte de los operadores profesionales de alquiler, como en otros mercados, respetan los marcos normativos existentes si dentro de ellos pueden seguir llevando a términos su negocio.

En los lugares donde sistemas de este tipo están en vigor, y la cosa va mucho más allá de Francia y Alemania, pues son bien frecuentes en todo occidente, todos los expertos nos certifican que ni crece el mercado negro, ni se reduce la demanda, ni sube el precio como consecuencia de una retirada de viviendas del mercado de alquiler.

También nos dicen que, por si misma, no es un remedio único, total y absoluto a la descompensación entre una oferta de vivienda que puede escoger entre muchos demandantes y una demanda que tiene hoy menos opciones asequibles a su disposición que en el pasado. Como muestra el gráfico que a continuación comparto sobre la evolución del precio m2/alquilado/mes en 3 ciudades alemanas con mercados de alquiler altamente intervenidos.

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Por otra parte, la suspensión judicial (que se levantará en breve según las autoridades parisinas) del encadrement de loyers en Paris ha supuesto un fuerte crecimiento de los precios de los alquileres. De lo que muchos deducen que el sistema contenía los precios y la falta del mismo permite la reaparición de los alquileres abusivos. La asociación de consumidores CLCV ha publicado un estudio al respecto que respalda la tesis de cierta contención de precios con el encadrement en vigor y vuelta a las subidas sin el mismo.

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No se trata de extender este post hasta el infinito, pero debo decir que los activistas consideran estos sistemas, tipo París o Berlín, como demasiado cocinados por los técnicos y poco participados socialmente. Por su parte, los jueces los consideran una herramienta de primer orden, habida cuenta de que en los pleitos entre arrendadores e inquilinos siempre pueden partir de una tabla de precios oficiales sobre la que dirimir la disputa judicial.

Sea como fuere, creo que muchos más legisladores y profesionales, y sin duda ciudadanos y consumidores, estarían a favor de un sistema legal para topar  de manera excepcional en el tiempo y en el espacio (este es un tema metropolitano y de coyunturas, no de todo territorio en todo tiempo) el crecimiento de los precios de los alquileres (nuevos contratos y renegociaciones de precios de contratos de larga duración) si conocieran el contenido de real de la propuesta y no se guiaran solo por los titulares de la prensa generalista (quiero creer que naive) y la especializada en economía (obviamente parcial y no precisamente a favor de los consumidores y la estabilidad de los mercados).

En cualquier caso, creo que hay margen para el debate y el consenso. Es más, me atrevo a apuntar una posible vía de evolución de este asunto: el Gobierno estatal podría promover en el Congreso una modificación de la LAU que pase el contrato mínimo a 5 + 3 años, con bonificaciones fiscales para contratos más largos y permitir a las CCAA desarrollar indicadores oficiales de precios de alquiler de mercado, de forma que estas posibiliten que ciertos municipios determinen que en una parte de su territorio o en todo el, durante un cierto tiempo, los precios de los nuevos alquileres (más allá del 5 + 3) y la actualización de precios de contratos de larga duración (más allá del IPC anual o sistema similar) no puedan superar una determinada banda respecto del precio del indicador. De la misma manera, allí donde haya indicador autonómico y una política municipal de encuadre de alquileres el Estado podría ampliar las desgravaciones fiscales no solo a los contratos de duración superior a una LAU 5 + 3, sino también a los contratos con precios por debajo del indicador autonómicos en su concreción municipal.

Una solución de este tipo podría ser respetuosa con el papel constitucional de cada Administración y permitiría actuar solo allí donde sea necesario y solo durante el tiempo que se estime oportuno. Todo ello sin suspender la libertad de pacto de las partes y sin reducir la demanda o incrementar el mercado negro. Es decir, con cierta capacidad de moderar los crecimientos de los precios. Aunque, y no conviene mentir a nadie, sin una capacidad real de corregir los precios de mercados con poca oferta, mucha demanda, con una parte con poder adquisitivo suficiente, pero con amplias capas de la sociedad muy afectadas por la precariedad y los bajos salarios y, por lo tanto, con poca capacidad para competir por alquileres altos. Es decir, como ocurre con otras muchas medidas en política pública de vivienda, este instrumento puede ayudar a solucionar problemas, pero no es la única solución a los mismos. Pues los problemas complejos, y este sin duda lo es, necesitan de una combinación de medidas, muchas de ellas también complejas.

 

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