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ACUERDO PSOE - UP/ECP/EM PGE2019: APUNTES (de urgencia) SOBRE LAS MEDIDAS EN MATERIA DE VIVIENDA

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La noche del miércoles al jueves el Presidente Sánchez y el Sr. Iglesias cerraron un acuerdo presupuestaria que tiene por objeto revertir la senda de recortes socio-económicos que siguieron al estallido de la burbuja inmobiliaria que nos llevó a una crisis cuyos costes, hasta ahora, casi solo han sufrido clases medias y populares.

En materia de vivienda se han firmado una serie de acuerdos que, de obtener mayoría en el Congreso, también pueden marcar un punto de inflexión en esta política pública.

Comento, prima facie, las medidas (una cierta mezcla de politics & policies) y comparto alguna reflexión personal sobre modelos sistémicos (policies, beyond politics).

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A la recientemente nombrada Secretaria General de Vivienda del Ministerio de Fomento, Helena Beunza, así como a sus colegas autonómicos y municipales (entre los que me encuentro) se nos viene encima un tiempo mucho menos malo que el anterior, lleno de retos, en el que habrá avances, pero en el que tengo la duda si conseguiremos cambiar el paradigma.

Me explico, siguiendo la literalidad de los acuerdos y haciendo algún comentario sobre cada uno de ellos.

First things first. Vamos con los dineros. Dice el ACUERDO PSOE - UP/ECP/EM en su página 15:

Se propone ampliar progresivamente el presupuesto actual en materia de Vivienda consignando en 2019 630 millones de euros (un aumento del 38%), 700 en 2020 y 1.000 en 2021. En 10 años España debería invertir el 1-1´5 % del PIB.

Desde el estallido de la burbuja hasta el pasado año, cuando más necesarias eran las políticas públicas de vivienda, hemos sufrido un recorte presupuestario brutal. A nivel estatal más del 70% y a nivel autonómico catalán más del 50%. Todo ello partiendo de una situación de clara desventaja respecto a los estados de referencia de la UE. En tiempos del Presidente Zapatero llegamos a tener un 0.3% del PIB en gasto público directo en vivienda (0.9% sumando desgravaciones fiscales). Y el mandato del Presidente Rajoy acabó por debajo del 0.03% (ejecución presupuestaria). Todos los expertos recomiendan dedicar entre el 1 y el 1.5% del PIB en políticas activas de vivienda (sin contar desgravaciones fiscales), especialmente en los años de construcción de un sistema público y público-privado de vivienda. Seguimos estando a años luz, pues los 630 millones ahora pactados suponen un 0.06% de nuestro PIB. Y suponiendo (mera suposición mía, casi wishfull thinking) que las CCAA y los ayuntamientos gastasen una cantidad similar, podríamos estar en el entorno del 0.12% del PIB. Unas 10 veces menos de lo que necesitamos para igualar hoy a los líderes europeos. Y aún más lejos de lo que en su día gastaron esos líderes cuando estaban construyendo sus grandes parques de alquiler público y público privado. No me malinterpreten. La noche del miércoles al jueves puede que se haya dado un gran paso: dejar de recortar, empezar a crecer y aceptar la idea de senda de convergencia europea en materia de gasto público en vivienda. Y debemos felicitarnos por ello.

Ahora bien, mi equipo ha hecho unos cálculos y de ellos se desprende que lo pactado ahora (630 millones en el 2019, 700 en el 2020 y 1000 en el 2021) está muy lejos de una senda de convergencia realista. Os dejo nuestra hoja de cálculo en la que se comprueba que para poder estar en el 2028 en el 1.5% del PIB en gasto público en políticas activas de vivienda (más de 20.000 millones, en nuestra hipótesis, repartidos al 50% entre el Ministerio y las CCAA, junto con los ayuntamientos) debemos incrementar aún mucho más los recursos.

Alguno me puede decir, esas cantidades son mareantes y el Estado no está para invertir tanto en vivienda. Y yo no tendré mas remedio que contestar que la evidencia científica apunta a que solo aquellos estados que han invertido cantidades de dinero masivas, sostenidas en el tiempo y bien gastadas han generado un equilibrio entre sector público y privado medianamente funcional (no perfecto) en materia de vivienda. En el fondo, lo que está en juego es si queremos que nuestro Estado Social tenga un quinto pilar, la vivienda, o no. Entiendo que hay un amplio consenso sobre disponer de sanidad, educación, pensiones y servicios sociales públicos. Pero me da la sensación de que no hay aún un consenso social y político suficiente a favor de un gasto público y una inversión privada multimillonaria, sostenida en el tiempo, colaborativa y eficiente en materia de vivienda asequible. Aunque dicho consenso parece que, poco a poco, se va fraguando. El acuerdo presupuestario es claro que para la sangría, nos aleja de los recortes, inicia una senda de incrementos, pero aún está muy lejos de lo necesario para verdaderamente converger con la UE. Tenemos que dejar de hablar en cientos de millones y debemos empezar a hablar en decenas de miles de millones, habida cuenta del tamaño de nuestra economía, población y necesidad en materia de vivienda.

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Pasemos al siguiente gran asunto abordado por el acuerdo presupuestario: la reforma de la LAU. Y dice el acuerdo en sus páginas 15 y 16:

Se modificará la normativa del mercado de alquiler inmobiliario que afecta a la regulación de elementos contractuales como los plazos mínimos de arrendamiento, las prórrogas de contrato, las garantías o la revisión de renta. Entre otras medidas:

• Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y se ampliará la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas. En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán 7 años de prórroga obligatoria y 3 de tácita.

• Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel en el caso de personas físicas o siete años en personas jurídicas, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante tres años más.

• Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza en metálico hasta un máximo de dos mensualidades de la renta. Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica.

• Se establecerá que el derecho del arrendador a recuperar la vivienda antes del plazo legalmente establecido deba estar recogido en el contrato de arrendamiento, de forma que se impulse la estabilidad para el arrendatario y se conozcan de forma transparente las condiciones del contrato.

• Se incluirá la posibilidad que las AAPP competentes ejerzan los derechos de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble y cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

A mi juicio este texto avanza una positiva reforma de la LAU en un aspecto clave (los plazos de los contratos), trata de buscar un cierto equilibrio en relación a los gastos contractuales (un tema no menor), introduce una nueva e interesante posibilidad de tanteo y retracto de vivienda (opción de compra preferente) a favor de las Administraciones. Haré un comentario sobre cada una de estas modificaciones y nada dice sobre un tema clave (método de incremento de los alquileres con el paso de los años).

En primer lugar, la duración de los contratos. Está probado que la reducción a 3 años del periodo máximo contractual garantizado al inquilino no ha tenido efectos positivos desde que se aprobó esta modificación legal en el año 2013. No ha sido en modo alguno el único factor, pero ha favorecido el crecimiento de los precios por encima de los fundamentos (salarios, precios, valor de los inmuebles, servicio prestado, etc). Por otra parte, ha sido clave en los procesos de expulsión de población de clases medias y populares que estamos sufriendo en muchas zonas urbanas en España. Estos efectos negativos no han sido percibidos como una ventaja por las empresas y profesionales del alquiler, que lo que buscan es un inquilino estable y cumplidor y no tienen el más mínimo interés en la alta rotación de clientes a la búsqueda de ingresar unos euros más al mes. La reforma del 2013 para quien ha tenido un efecto positivo es para los fondos que compran grandes paquetes de vivienda a los bancos, así como para los compradores de edificios completos con mentalidad especulativa. Todos ellos han podido sustituir los inquilinos originales por otros de más poder adquisitivo en un plazo de tiempo muy corto y/o vender las viviendas también en un plazo corto. Todo operador profesional y serio del mercado de alquiler está a favor de plazos contractuales de alquiler superiores a los nuestros actuales, en línea con los que ocurre en los mercados más profesionales y maduros de alquiler europeos. Esta apelación a la estabilidad en plazos y precios es compartida en ciudades como Barcelona por APIs, Administradores de Fincas, APCE (promotores privados) o ICAB (colegio de abogados) de manera pacífica. Solo las empresas oportunistas y especulativas buscan plazos cortos. Aunque hay que dejar bien claro que este tipo de empresas son expertos en la compra-venta de activos (captando desgravaciones fiscales y otras ayudas públicas implícitas o explícitas) y no en el negocio del alquiler propiamente dicho. Obviamente, cuando un mercado con más demanda que oferta de calidad se calienta, los oportunistas y cortoplacistas corporativos tienen cierta capacidad de contagiar su comportamiento a todo tipo de pequeños especuladores locales, incluso al conjunto de la oferta.

El sistema por el que opta este pacto (5 años de contrato mínimo con prórroga de 3 años para los arrendadores que sean personas físicas y 7 más 3 para las empresas) no va a reducir la oferta e incrementar los precios (como dicen hoy los opinadores mainstream, que suelen ser los mismo que ya vaticinaron hace años que no había entonces una burbuja hipotecaria), sino que va a ayudar a profesionalizar la oferta, estabilizar el mercado y ajustar las rentabilidades de propietarios y empresas al valor añadido verdaderamente prestado. Por si sola esta reforma no va mejorar la capacidad de pago de los inquilinos, muy mermados por los pasados recortes salariales y la actual situación de estancamientos de sus ingresos. Pero va a ser beneficiosa para la posición del inquilino desde el momento en que una menor rotación favorece unos precios de los alquileres menos dependientes del corto plazo y más adaptados a ciclos temporales y económicos más largos, que favorecerán la moderación de los precios.

Adicionalmente a lo anterior, el pacto busca favorecer la generación de una bolsa de contratos de larga duración al considerar que pasados 5 o 6 años de contrato (respectivamente para arrendador persona física y jurídica), si 6 meses antes del vencimiento de un contrato o su prórroga, el contrato se extiende 3 años más. Con lo que a los contratos de 5+3 y 7+3 se le podrían ir añadiendo plazos adicionales de 3 años conservando el mismo contrato. En la misma línea podemos considerar la exigencia de que el motivo para recuperar la vivienda por parte del propietario deba figurar en el contrato. Ya hay hoy una serie de motivos legales que permiten al propietario recuperar la vivienda durante la vigencia del contrato. Pero, para que se favorezca la estabilidad del inquilino individual y del inquilinato como forma de vida en colectivo, esos motivos deben figurar en el contrato, de forma que el inquilino conozca de inicio el régimen legal y, en la medida de lo posible, pueda anticipar la voluntad del propietario en este punto.

Respecto al intento de crear más equilibrio en los gastos contractuales entre las partes, el pacto apunta a un máximo de 2 mensualidades de garantía y a la obligatoria asunción de los gastos de formalización del contrato y gestión inmobiliaria por parte del arrendador cuando este sea una persona jurídica. Entiendo lo que se quiere hacer (evitar que el inquilino asuma gastos que no le corresponden y con ello derribar una barrera de entrada al mercado del alquiler hoy notable para inquilinos con ingresos débiles). Pero no entiendo que la línea divisoria sea entre arrendador empresas y arrendador persona física. A mi juicio sería muy más operativo limitar la garantía a dos mensualidades e imponer los gastos de formalización al arrendador, sea este persona física o jurídica, e imputar los gastos de gestión inmobiliaria a aquella parte del contrato que los haya encargado (generalmente el propietario encarga a un profesional que le busque inquilino, pero hay casos en los que es el inquilino el que recurre a un profesional para que le encuentre vivienda). En el caso de que esos gastos de gestión inmobiliaria los hayan encargado las dos partes, se debería compartir al 50% una sola factura por un solo servicio, sin permitir que algunas agencias puedan tener la tentación de cobrar un mismo servicio dos veces.

Más allá de cuestiones técnicas de detalle no creo que esta parte del pacto genere polémica y entiendo que tanto los profesionales del alquiler como los inquilinos van a ver estos concretos cambios con simpatía. Ahora bien, me permito apuntar lo siguiente. Si estamos trabajando por el loable fin de extender los contratos en el tiempo para estabilizar el mercado de alquiler, profesionalizarlo y proteger la débil posición económica de los inquilinos, ¿no deberíamos pensar que podemos tener éxito y entonces para ciertos contratos de larga duración puede ser insuficiente la garantía de 2 mensualidades? Pensemos en una empresa que alquila 7+3 y después por prórrogas 2 tácitas lleva el contrato a 16 años. ¿Son suficientes 2 mensualidades para garantizar los riesgos de un contrato tan largo? Tengo mis dudas.

Suscito otro asunto conectado con la larga duración de los contratos que tampoco ha sido tratada por este acuerdo. Si vamos a contratos de entre 5 y 10 años, con posibilidad de prórrogas tácitas de 3, ¿como se calcula la actualización del precio del alquiler? Nada se dice en este pacto. Y estamos ante el elefante en la habitación del que nadie quiere hablar. Mi posición es clara, frente a indicadores exóticos creados por ciertas administraciones o partes del mercado, lo que debemos hacer es vincular en los contratos de larga duración el precio al IPC. Este tema, junto con el de como pasar de los actuales contratos de 3 años a contratos más largos, con toda seguridad va a traer cola y deberá ser afrontado por los poderes públicos y el mercado.

Y finalmente, este pacto introduce un instrumento de mucho interés: la posibilidad de que cuando el inquilino tenga derecho de adquisición preferente en la venta de la vivienda en la que reside y no lo quiera ejercer (o no pueda por falta de medios) lo pueda hacer la Administración, que compraría para incrementar el parque público de vivienda. Se apuesta por que, cuando un mismo propietario venda todas las viviendas o cuando un mismo comprador compre todas las viviendas de un edificio y los inquilinos tengan derecho de adquisición preferente, a falta de compra por parte del inquilino, pueda comprar la Administración. Como ya he apuntado antes, es una posibilidad sumamente interesante para las Administraciones, pues permite incrementar el parque público sin construir y obteniendo viviendas de forma diseminada por la ciudad, sin tener que ceñirse al muchas veces estrecho marco de los lugares de la ciudad en los que los operadores públicos tenemos parque público o suelos que pueden llegar a albergarlo. Esta posibilidad no perjudica en modo alguno a vendedor, pues cobra el precio de mercado que había pactado. Aunque si que es cierto que esta capacidad de las Administraciones obligará a los compradores a medir bien los gastos en los que puedan incurrir previamente a la compra, pues si se produce el tanteo (la compra por la Administración) estos no será reembolsables. Por cierto, para los que crean que las Administraciones no tenemos ninguna capacidad de comprar a precios de mercado y que no podremos moderar la especulación con este instrumento, solo recuerdo que ya somos muchas las Administraciones que hacemos compras selectivas para incrementar el parque público y para frenar externalidades groseras de operaciones claramente especulativas. Y el mercado, cuando percibe que hay riesgo de que ciertas operaciones puedan deshacerse, aunque sea de forma selectiva, deja de tener tanto interés en las mismas (pues pueden acabar siendo no jugosas operaciones a corto plazo, sino semillero de pérdidas económicas y pleitos entre privados). Lo dicho, interesante instrumento en manos de las Administraciones que puede ayudar a frenar ciertas operaciones especulativas y a crecer el parque público de alquiler.

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El siguiente gran bloque temático que afronta el pacto en materia de vivienda es el de la limitación del crecimiento de los precios de los alquileres en las zonas con mercados tensionados. Sobre este asunto se establece lo siguiente en su páginas 16 y 17:

Se modificará la normativa del mercado del alquiler inmobiliario para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas.

El incremento de los precios de alquiler y la limitación de oferta para uso residencial es especialmente grave en algunas ciudades como consecuencia del uso turístico de los alojamientos. Para abordar esta cuestión se impulsarán reformas normativas que permitan que las comunidades de propietarios puedan prohibir el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar determinadas condiciones para su ejercicio.

Se habilitará a los Ayuntamientos para la elaboración de un índice de precios de alquiler de referencia de acuerdo a una metodología objetiva y sujetos a revisión periódica.

Los Ayuntamientos que así lo consideren podrán declarar, temporal y excepcionalmente, una zona urbana de mercado tensionado cuando se haya producido un incremento abusivo de las rentas de alquiler de vivienda habitual, que obstaculice a sus habitantes el acceso y el disfrute de una vivienda a un precio razonable, y, con ello, el ejercicio del derecho constitucional a una vivienda.

El objetivo de los índices de referencia mencionado en los párrafos anteriores es que los Ayuntamientos y/o CCAA que así lo consideren puedan regular y limitar las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler.

El gobierno garantizará que a lo largo de 2019 desarrollará los proyectos normativos necesario para el cumplimiento de lo previsto en este apartado.

Con la excepción de la referencia a que las comunidades de vecinos puedan prohibir, limitar o condicionar las viviendas de uso turístico (algo que ya está en nuestra legislación y que, supongo, ahora se hará más sencillo y flexible), el resto del texto trata el tema de los indicadores oficiales de precios de alquiler y su uso como limitador excepcional en el espacio y el tiempo del crecimiento de los precios del alquiler.

Recientemente escribí sobre este tema y a dicho texto me refiero en su parte explicativa de los sistemas francés y alemán y la posible adaptación a nuestra realidad en tres fases (1 existencia de los indicadores oficiales de precios de mercado; 2 denegación de subvenciones públicos a las viviendas alquiladas a precios superiores al indicador; 3 limitación legal del crecimiento de los precios del alquiler en ciertos territorios y por ciertos periodos).

Rescato de ese texto solo algunos párrafos por su pertinencia en relación al debate que ya mismo se ha generado como consecuencia de que esta propuesta forme parte del acuerdo entre el PSOE y el mundo Podemos:

Esta propuesta no limita la capacidad de las partes para negociar el precio. En el ejemplo que he puesto, hasta el precio máximo del indicador + 10% pueden negociar lo que consideren oportuno. Es decir, el alquiler lo fijan las partes y no la administración, que se limita a poner un techo en ciertos lugares y momentos.

Esta propuesta no tiene porque reducir el número de viviendas en oferta. Siguiendo con mi ejemplo, si es rentable alquilar al precio máximo actual, lo será también alquilar al precio actual + hasta un 10% (ese 10% adicional de límite es lo que los alemanes llaman el mietpreisbremse o freno del alquiler -vigente desde 2005 por toda Alemania-, como complemento al mietspiegel o espejo del alquiler). Y si la rentabilidad sigue existiendo, no tiene porque reducirse la oferta. O si lo hace, será por otros factores y no por este.

Esta propuesta no favorece el mercado negro, pues no se está impidiendo a los propietarios de vivienda obtener más ingresos que los gastos de mantenimiento que tienen que acometer, por lo que estamos hablando de un mercado rentable, eso si con un tope máximo (acotado en el tiempo y en el espacio) a esa rentabilidad. Y la mayor parte de los operadores profesionales de alquiler, como en otros mercados, respetan los marcos normativos existentes si dentro de ellos pueden seguir llevando a términos su negocio.

Por si misma, no es un remedio único, total y absoluto a la descompensación entre una oferta de vivienda que puede escoger entre muchos demandantes y una demanda que tiene hoy menos opciones asequibles a su disposición que en el pasado.

Estamos pues, ante la posibilidad de que exista una habilitación legal estatal que permita la importación de los sistemas de encadrements de loyers francés y el mietspiegel + mietpreisbremse alemán, facultando a CCAA y sobre todo a ciertos ayuntamientos a poner un límite al crecimiento de los precios de ciertos alquileres, en ciertos momentos y en ciertas partes de su territorio.

Es una medida extrema, de higiene del mercado, que no evita tener que seguir debatiendo sobre como conseguir tener un parque público de alquiler, proyectos de cooperación público privada en alquiler asequible y grandes programas de ayudas públicas al pago del alquiler de la ciudadanía que ni recibe este tipo de viviendas ni puede alcanza los precios que demandan los mercados desbocados. No será la limitación de precios un remedio mágico. Pero, habida cuenta de la situación actual en muchos barrios, distritos, pueblos y ciudades, y siendo evidente que llevará décadas disponer de esos parques públicos sociales y público-privados asequibles (por el lado de la oferta), y que también llevará años tener en pié esquemas eficaces y masivos de subvención de los inquilinos (por el lado de la demanda) es una medida de ultima ratio que no queda más remedio que explorar.

Eso si, como todo instrumento potente y nuevo, requerirá un uso ponderado y sometido a evaluación para su reajuste y, si fuera menester, retirada a la espera de un posterior uso. Sea como fuere, queda un largo camino para que oferta de vivienda en alquiler y demanda de la misma se cruce de forma natural en el mercado a unos precios que puedan pagar los salarios medios. Así que tengo la sensación de que esta es una herramienta que ha venido para quedarse un cierto tiempo entre nosotros.

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El ultimo bloque de temas tratados por el pacto presupuestarios entre PSOE y UP+ECP+EM tiene que ver con el incremento de vivienda a precios asequibles a través de un conjunto variado de medidas. El texto dice lo siguiente en sus páginas 17 y 18:

Para incrementar el número de viviendas en alquiler a precios asequibles y evitar la burbuja especulativa

• Se aumentará en 20.000 el número de viviendas en alquiler a precios asequibles (plan a cuatro años).


• Se determinará el carácter estrictamente social de la vivienda de protección pública con una normativa, que se elaborará en 2019, que garantice su explotación únicamente para alquiler de personas particularmente vulnerables, evitando que sean vendidas o explotadas por fondos buitre e impidiendo que sean enajenadas con un beneficio.

• El nuevo Plan Estatal de Vivienda facilitará una línea de financiación para que las CC.AA. que así lo han regulado puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto en las transmisiones de viviendas adquiridas. También contendrá ayudas a las AA.PP. para la adquisición de vivienda ya construida

• Se establecerá un programa de financiación para rehabilitación de vivienda destinada al alquiler, incluyendo a pequeños propietarios que rehabiliten sus pisos y los pongan en alquiler a precios asequibles.

• Se elaborará un Plan de actuación de SAREB para garantizar la firma de convenios con Comunidades Autónomas y Ayuntamientos que impulsen la utilización de viviendas para alquileres sociales.

• Se establecerá un marco legal que defina la vivienda vacía y al gran “tenedor de vivienda”, y ponga a disposición de las CCAA y los municipios distintas herramientas tanto para su detección y diagnóstico. Así mismo se definirá una política específica en esta materia, que permita establecer en los distintos supuestos del fenómeno (inhabitabilidad, grandes tenedores, inseguridad para su alquiler, etc…) las medidas más adecuadas: fiscales, sancionadoras, de aseguramiento o estímulo, para movilizar vivienda vacía, en un marco donde los grandes tenedores de vivienda colaboren con la administración competente para poner a disposición del mercado de alquiler la vivienda vacía a precio razonables.

Nada que objetar a que desde los presupuestos públicos y con el impulso de las Administraciones se puedan construir más viviendas públicas, comprar viviendas en contextos de ocasión o movilizar vivienda privada, todo ello teniendo como objetivo preferente el alquiler social y asequible. Nada que objetar a que la SAREB juegue un papel más activo en la solución de los problemas de vivienda. Y tampoco nada que objetar a que a los grandes tenedores (siempre que la definición de esta categoría haga honor al nombre y se aplique a grandes tenedores de verdad) sean forzados legalmente a no tener viviendas ociosas.

Ahora bien el párrafo segundo es de tal confusión que uno no sabe si lo que se quiere decir es que las Administraciones no podrán vender vivienda protegida a fondos de inversión especulativos (cosa que supongo que tiene un altísimo consenso social y que yo apoyo) o que toda la vivienda protegida tiene que ser solo de alquiler y solo para los colectivos sociales más necesitados (algo que es una verdadera barbaridad, a menos que uno sea defensor de los sistemas públicos de vivienda residuales que dejan todo el campo libre al mercado y que se centran solo en atender a los más pobres de los pobres). Yo estoy de acuerdo con lo primero (la vpo no puede acabar en manos de buitres). Pero rechazo de forma frontal una política pública de vivienda que se base solo en alquiler social. Hay un mundo de cosas a explorar y utilizar y no solo de alquiler público social puede vivir un sistema público de intervención en vivienda. No se trata de repasar en detalle ahora todas las posibilidades, pero, además del alquiler social público, debemos usar en su máximo potencial el alquiler asequible público y público-privado, el derecho de superficie, el cooperativismo, la rehabilitación orientada al alquiler, la movilización de vivienda vacía, la covivienda (cohousing o cohabitatge), la masoveria, el Community Land Trust CLT y un largo etc de formas de crear vivienda a precios inferiores al mercado. No insistiré más. Pero estamos ante un párrafo muy desafortunado. Imputémoslo a la dureza de una noche negociando y esperemos que su posterior desarrollo normativo corrija la deriva.

Finalmente, el pacto aborda en la página 18 la cuestión ahora menos punzante de la protección de los hipotecados (pero que volverá a resurgir en no mucho tiempo) a través del siguiente texto.

Se impulsará la aprobación parlamentaria de la normativa que refuerce la protección de las personas hipotecadas, la transparencia de las condiciones de contratación y sus implicaciones y se reforzará la atención a coordinación entre los órganos judiciales y la política social. Se establecerá un informe obligatorio a los servicios de bienestar social en caso de desahucio para que las administraciones puedan ayudar a las familias afectadas con el fin de garantizar una alternativa habitacional.

Nada que objetar a la mayor coordinación entre tribunales y administración actuante en materia social. Nada que objetar a hacer el mercado de las hipotecas más transparente. Nada que objetar a aumentar la protección del consumidor que suscribe una hipoteca.

Ahora bien, el hecho de que el texto sugiera que los servicios sociales deben garantizar una alternativa habitacional a las personas y familias que pierden su casa por el fallido de la hipoteca me suscita dos dudas. ¿Con que dinero y viviendas van a actuar las Administraciones públicas para "garantizar una alternativa habitacional" desde ya mismo? Dados los actuales parques públicos de vivienda y presupuestos públicos de servicios sociales y vivienda, parece más un brindis al sol que un aserto realista. ¿Y lo van a hacer solo en el caso de hipotecados fallidos y no en el ahora mucho más frecuente de inquilinos fallidos? Debemos ser conscientes de que ahora son muchos más los inquilinos que necesitan rescate que los hipotecados en situación análoga. Este asunto, capital, requiere aclaración. Y por cierto, no me esconderé. Son tan poco realistas los que entienden que a los hipotecados e inquilinos quebrados solo los tienen que rescatar los bancos y fondos de inversión, como los que piensan que el rescate se tiene que hacer solo por parte de ayuntamientos y CCAA (con los actuales presupuestos que nacen de los actuales impuestos y reparto del gasto público). Mucho me temo que la única solución viable es una de tipo mixto que nadie quiere asumir ni económica ni políticamente. Pero la realidad es testaruda y se acabará imponiendo.

DECRETO LEY MEDIDAS URGENTES

Todo lo que se comenta en este post queda a expensas de su concreción en un decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda, una futura ley estatal de vivienda y/o la ley de acompañamiento de presupuestos.

Así que, a pesar del innegable fumus boni iuris de este acuerdo PSOE - UP+ECP+EM, habrá que esperar a la concreción normativa para poder tener posiciones matizadas sobre textos en los que los detalles van a ser, a buen seguro, muy relevantes.

CONCLUSIONES

Yo sigo los temas de vivienda desde mediados de los años 90 del siglo pasado (y lo he hecho desde parlamentos y gobiernos de diverso tipo, así como letrado y consultor en el sector privado), así que empiezo a tener algo de perspectiva. Y puedo afirmar que este es el acuerdo de Presupuestos Generales del Estado, en democracia, en el que la vivienda ha tenido mayor protagonismo y en el que hay un claro reconocimiento de que los problemas sociales y económicos en torno a este mercado no se van a solucionar por si mismos (la mano invisible ...), sino que requerirán intervención pública en su triple acepción de servicio público oferente, fomento de ciertos comportamientos funcionales del mercado y policía administrativa en relación a los límites normativos fijados por el Estado al parcialmente disfuncional mercado de vivienda. También creo que es evidente cierta voluntad de convergencia con las buenas prácticas en vivienda de ciertos estados y zonas urbanas de la UE. Entiendo que los "viviendistas" debemos estar de enhorabuena por todas estas cosas.

Ahora bien, conviene no entusiasmarse demasiado o no hacerlo antes de que de verdad toque.

Que hayamos parado la sangría de recortes públicos y (entiendo) recursos al Tribunal Constitucional de las leyes de casi todas las CCAA no quiere decir que hayamos iniciado una senda de convergencia con la UE. Dejar de diverger es positivo. Pero, per se, no es igual a converger.

Que se apunten medidas muy interesantes es positivo. Pero que todo dependa de posterior desarrollo normativo en el que está por ver lo que se regula, difiere al futuro inmediato el juicio preciso que se deba tener de este pacto, por lo demás de profunda relevancia.

Y que haya acuerdo PSOE - UP+ECP+EM no quiere decir que no sea evidente que los primeros tienen una alta fe en las desgravaciones fiscales y los segundos en las limitaciones legales que no será fácil hacer converger, máxime si tenemos en cuenta que necesitan los votos favorables de PNV, PDCat y ERC para sacar adelante los presupuestos. Ahora bien, parece que a todos les une un cierto hilo conductor común: hay que hacer más en vivienda desde las Administraciones.

Finalmente, que los partidos suscriban loables objetivos no siempre significa que estén dispuestos a proveer los medios necesarios para llegar a los mismos. El que estemos hablando de cientos de millones al año para políticas activas de vivienda en vez de decenas de miles de millones al año en la próxima década (lo mínimo si queremos ser realistas en relación al balance medios-objetivos; aunque no todos tienen que provenir de los presupuestos públicos y hay mucho camino para la innovación económica en vivienda asequible) deja bien claro lo distante que está aún la homologación de la política pública y mercado de vivienda españoles con las referencias europeas.

Sea como fuere, principios requieren las cosas. Y parece que hemos echado a andar en la buena dirección ...

 

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