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En los últimos dos o tres meses han ocurrido varias cosas en materia de vivienda que me apetece comentar. Por separado quizás ninguna de ellas signifique demasiado, pero todas ellas en conjunto creo que ayudan a entender la realidad actual del ladrillo público y privado, español y vasco.

Lanzo los temas más o menos en el orden en el que yo los he ido conociendo y hago algunos breves comentarios sobre los mismos.

· Los barrios de Salburua y Zabalgana de Vitoria-Gasteiz se redensificarán con un 100% de vivienda protegida (tasada) = los bancos y cajas no financian nada que no sea vivienda protegida y los propietarios de suelo y promotores de vivienda gasteiztarras aceptan no promover viviendas libres que no van a poder vender y promueven solo vivienda protegida = sorprendentemente hacer un 100% de vivienda protegida no lleva a los promotores a la ruina (que es lo que estos siempre defienden), sino que les salva de ella.

· Leioa modifica su PGOU para poder edificar más vivienda protegida = mismas reflexiones que para Salburua y Zabalgana + algunos promotores de vivienda dicen que la vivienda protegida implica transferir mayores costos a la vivienda libre y que por eso ésta eso era tan cara; no parece que en estos momentos esto se esté viendo reflejado en la realidad, pues en crisis económica y del sector inmobiliario se buscan planeamientos urbanísticos con más vivienda protegida y no con menos.

· UNECA –asociación de promotores y constructores de Álava- muestra su disconformidad con el actual modelo de vivienda protegida (quieren adjudicar la vivienda protegida a quien ellos consideren oportuno sin sorteo y hacer viviendas protegidas más caras) = la reacción del Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz y de los grupos políticos ha sido inmediata y clara: por ahí no.

· Nacen Bidebi y Tolosa Lotzen (sociedades urbanísticas respectivamente de Basauri y Tolosa) = se confirma la proliferación de operadores urbanísticos locales y se perfila un sistema público vasco de vivienda con agentes autonómicos y locales (mis mejores deseos para Bidebi y Tolosa Lotzen).

· Se hace cada vez más evidente que los agentes centrales del mercado español de la vivienda hoy son los bancos y cajas (que se están quedando con un patrimonio inmenso de suelo y vivienda en diferentes estados de construcción) = llama la atención la resistencia de promotores, bancos y cajas a reducir de forma real los precios de las viviendas en stock; hay mucha publicidad, pero muy pocas rebajas reales de precios.

· Vitoria-Gasteiz mantiene su intención de crecer, en este caso hacia el sur, en su futuro PGOU = con todos los respetos y mucho cariño ¿debe seguir creciendo Vitoria-Gasteiz?

· La CA de Madrid cambia su Ley del Suelo para permitir que los promotores puedan obtener autorización autonómica a sus planes urbanísticos sin tener que solicitar o recibir autorización municipal = urbanismo exprés a la carta y sin ayuntamientos; me siento a esperar a que el desarrollo urbano de Madrid llegue a las puertas de Euskadi (a este ritmo en unas décadas el norte de la conurbación de Madrid puede coincidir con el sur de Vitoria-Gasteiz, con lo cual mi casa estará en la capital de España).

· La BBK se queda con la participación privada de Vallehermoso en la operación de Bolueta (Bilbao) a través de Neinor = un ejemplo local de un fenómeno español (los señores del ladrillo son, ya sin intermediarios, los bancos y cajas) = las cajas vascas han sido en el pasado cercano bastante más profesionales y prudentes que la media española y espero que sepan liderar adecuadamente la actual coyuntura (todo mi ánimo para sus profesionales gestores).

· La Ley de Vivienda de Euskadi se debatirá en el año 2010 (pero el PSE y el PP ya avanzan que no incluirá mecanismos de tutela judicial del derecho subjetivo a la vivienda) = extraña un poco que cuestiones que ya están superadas en Cataluña (PSC-ICV-ERC), Galicia (PSG-BNG) o Andalucía (PSA) - en las tres se faculta a la ciudadanía a acudir a los tribunales para defender su derecho a la vivienda- sean tan polémicas en Euskadi = quizás todo provenga de confundir derecho subjetivo a la vivienda con derecho a exigir una concreta vivienda por parte de todos y cada uno de los ciudadanos vascos (en las tres CCAA citadas que la vivienda sea un derecho no significa que todo ciudadano tenga derecho a exigir una vivienda para su propio uso y disfrute, sino que tiene derecho a exigir unas determinadas políticas públicas por parte de las Administraciones que den a la ciudadanía una oportunidad realista de acceder a una vivienda digna y adecuada a un precio razonable).

· El consejero responsable de la vivienda en el Gobierno Vasco, el Sr. Arriola, se marca como objetivo construir 80.000 viviendas protegidas en los próximos diez años = ¿necesita la ciudadanía vasca 80.000 nuevas viviendas protegidas? ¿toda la población inscrita en Etxebide necesita verdaderamente una vivienda? ¿conviene iniciar una reflexión estratégica con un objetivo numérico encima de la mesa? = todo mi ánimo y mejores deseos para el Consejero Arriola y sus esfuerzos por poner vivienda asequible y digna a disposición de la ciudadanía vasca.

· Llega la ley de desahucio exprés = partiendo de la base de que me parece perfecto que haya medios procesales para atacar a los inquilinos jetas que no pagan su alquiler a pesar de poder hacerlo ¿esta nueva norma incrementará la profesionalidad y el número de arrendadores en España o simplemente incrementará los desahucios de personas en riesgo de exclusión social?

· Bilbao Ría 2000 ofrece a sus miembros (diversas AAPP) la compra de parcelas en Garellano (Bilbao) para que hagan vivienda protegida a su costa = el “método Bilbao Ría 2000” (financiar infraestructuras públicas fundamentalmente con plusvalías procedentes de la vivienda libre) empieza a no funcionar = todo mi apoyo y mejores deseos para los gestores y AAPP involucradas en Bilbao Ría 2000 en esta nueva etapa.

· Se aprueba definitivamente el Plan Parcial de Auditz Akular (nuevo barrio de más de 3.100 viviendas) en Donosti = Donosti da los pasos definitivos en la ejecución de piezas claves de su PGOU, con un planteamiento socialmente modélico (70% vivienda protegida, 50% vivienda protegida en alquiler, 7% de ADAs …) en el peor contexto económico y financiero posible (mis mejores deseos para los gestores donostiarras).

· Vitoria-Gasteiz sigue acaparando más del 40% de la vivienda protegida iniciada en Euskadi en el año 2009 = el desequilibrio territorial de la oferta vasca de vivienda protegida no cesa, lo cual sigue provocando que en Álava la vivienda protegida se vea como una flor muy común que naturalmente nace del suelo, mientras que en otros lugares de Euskadi la vivienda protegida parece solo un parche falsamente legitimador de los poderes públicos = poco a poco, este desequilibrio debería equilibrarse (mis mejores deseos para los gestores de Zorrozaure, Bolueta, Garellano, Auditz Akular, etc).

· Las rebajas del euribor no llegan a todas las hipotecas como consecuencia de las cláusulas suelo de algunas hipotecas = “la banca siempre gana”no debe ser solo una frase hecha = en un país como Holanda (la mayor parte de la población pertenece a una asociación de consumidores) estas cosas no pasan con tanta facilidad.

· Algunos estiman que el stock de vivienda vacía tardará más de un lustro en ser absorbido por el mercado español = hay entre 1 y 1.5 millones de viviendas vacías en España, además de mucho suelo calificado y nadie parece tener una solución para el stock sin comercializar.

Bancos y cajas simulan que tiran los precios de la vivienda en stock (que se han quedado en dación de pago de créditos promotor fallidos), pero ni venden mucho ni rebajan los precios reales.
El Banco de España le aprieta las clavijas a los bancos y cajas y les obliga a provisionar un 20% del valor de sus activos inmobiliarios (provisiones que hacen mucho daño a sus cuentas anuales), con lo que está tratando de incentivar la venta y alquiler del stock de vivienda en manos de bancos y cajas
A la vez se aprueba la ley por la que las SOCIMIs permiten retribuir el ahorro dirigido al alquiler en buenas condiciones fiscales y Hacienda permite deducir el IVA en la promociones de alquiler con opción de compra, facilitando que parte del stock de vivienda en manos de cajas y bancos se dirija al alquiler.
Y en esto llega la Ley de Economía Sostenible (el Gobierno y no el Banco de España) y permite valorar durante tres años más los suelos urbanizables programados con las reglas de la Ley 6/1998 (artificialmente altos) y no con las de la Ley 6/2008 (valor de los suelos real presente y sin expectativas de futuro) y le lanza un incentivo a promotores, bancos y cajas para que no limpien sus balances de activos inmobiliarios artificialmente sobrevalorados a través de operaciones de venta o alquiler.
Unos destejen lo que otros tejen … y el stock sin vender ni alquiler … y la economía española sin quitarse de la droga inmobiliaria.

· De enero a octubre se han iniciado en Euskadi 2092 viviendas protegidas = no volveremos a ver los números brutales de vivienda protegida iniciada de los últimos seis años en Euskadi = ¿Es esto forzosamente malo? A mi modo de ver, tiene cosas malas (menor oferta de vivienda protegida nueva), pero puede tener cosas buenas (mayor puesta en valor de la ciudad ya construida) = Pero tendremos que esperar para ver por dónde van las cosas.

· ASCOBI –asociación de promotores y constructores de Bizkaia- pide cambios radicales en las políticas de vivienda del Gobierno Vasco (10.000 viviendas nuevas al año durante cuatro en Bizkaia, con una reducción de la producción de vivienda protegida y un aumento de la libre, modificando la ley del suelo para reducir las reservas legales de suelo para vivienda protegida, constituyendo un banco público de suelo y cluster del sector de viviendas) = así como a UNECA las instituciones alavesas le han contestado con rapidez, a ASCOBI nadie le ha contestado en público = ¿Solucionaremos los problemas de la gente con más vivienda libre? Yo diría que no = ¿El papel de la Administración en materia de vivienda es asumir los costes –suministrar suelo- y privatizar los beneficios –menos vivienda protegida y más vivienda libre-? A mí no me lo parece.

· La crisis obliga al ayuntamiento de Barakaldo a asumir directamente la promoción de vivienda = El mercado falla y Eretza (sociedad del Ayuntamiento) tiene que dar un paso al frente (mis mejores deseos para los gestores baracaldeses).

· El Consejero responsable de vivienda en el Gobierno Vasco, Sr. Arriola, está estudiando formas de cooperación financiera a largo plazo entre el sector público y privado para promover vivienda protegida en alquiler = el partenariado público-privado en materia de alquiler protegido me parece extraordinariamente interesante = le deseo lo mejor al Sr. Arriola en esta materia.

· El Gobierno Vasco reduce un 13% su presupuesto de vivienda para el año 2010 en relación al año 2009 = el Lehendakari López prometió en campaña electoral hacerlo crecer un 200%, pero la crisis ha llevado la realidad a otro terreno.

· El mercado español de vivienda se estabiliza en 35.000 ventas al mes (35.000 ventas al mes X 12 meses = 420.000 ventas al año) = volvemos a la normalidad, aunque los medios de comunicación lo presenten como el desastre del milenio = España es un país de entre 300.000 y 400.000 viviendas nuevas al año y, con el stock de 1.5 millones, aún deberíamos producir menos.

· El Consejero responsable de vivienda en el Gobierno Vasco, Sr. Arriola, está estudiando la venta de los derecho de superficie de muchas viviendas protegidas (el Gobierno es propietario del suelo, los adjudicatarios son titulares de la vivienda durante 75 años y pasado este tiempo la vivienda vuelve a propiedad plena del Gobierno) = me parece una descapitalización innecesaria del patrimonio público afecto al servicio público de vivienda = nadie vende hospitales o colegios públicos, no sé cómo puede ser tan fácil plantear la venta masiva de patrimonio público de vivienda.

· El Gobierno Vasco abre un debate de tres meses sobre la futura Ley de Vivienda y el próximo Plan Director de Vivienda de Euskadi = mis mejores deseos para un debate que espero sea fructífero.

· Los parados que se queden sin su vivienda por ejecución hipotecaria podrá solicitar una vivienda en alquiler de Bizigune = me parece muy positivo, humano y socializante que el actual Gobierno Vasco, pese a haber tenido sus dudas, conserve esta medida planteada por el anterior ejecutivo.

· Los inspectores fiscales dicen que más de la mitad de los alquileres no se declaran y que a ellos no se les facilitan medios suficientes para perseguir este fraude = nadie ha dicho ni mu sobre esto, ergo debe ser bastante cierto.

· La Caixa afirma que el precio de la vivienda libre empieza a subir en las CCAA sin stock de vivienda terminada sin vender = ¿realidad o mero deseo de calentar el muy psicológico mercado de la vivienda? No tengo ni idea.

· La operación de San Bartolome de Donosti sufre dificultades por falta de financiación = una vez más, el urbanismo a la búsqueda de fondos públicos y privado = le deseo lo mejor a Martin Arregui y su equipo en esta operación.

· Las vpos de Zalla no encuentran adjudicatarios = ¿si la gente no puede comprarlas … quizás haya que pensar en alquilarlas ... ?

· El Gobierno Vasco anuncia que buena parte de la nueva vivienda protegida se deberá hacer en barrios con cierto nivel de degradación = me parece un mensaje extraordinariamente interesante (recoser social y urbanísticamente las ciudades y pueblos en lugar de seguir creciendo tiene múltiples ventajas sociales, medioambientales y económicas), pero no sé de dónde va a salir dinero para rehabilitar vivienda y regenerar barrios de forma masiva (estamos ante los procesos urbanísticos más onerosos en términos económicos y de gestión) y como se van a gestionar miles de realojos temporales.

· Se sigue constatando que los precios de las viviendas han caído poco en España = en España la crisis del ladrillo no se resuelve bajando los precios de unas viviendas que se han sobreproducido y sobrevalorado (como ocurre en otros sitios), sino recibiendo ayudas públicas y reteniéndolas a la espera de mejores tiempos = económicamente perverso y lo vamos a pagar todos muy caro.

· El Gobierno Vasco anuncia que se puede ir abandonando el sorteo como método de adjudicación de vivienda (pasándose a primar por encima de todo la renta del posible adjudicatario), así como el abandono de la venta de vivienda protegida en favor del alquiler público = muy buena música (alquiler y no sorteo), suena todo muy bien, aunque algunas cosas merecen matizarse más allá del brochazo grueso (es mejor alquilar que vender, pero el derecho de superficie puede y debe seguir jugando un papel, pues permite controlar la situación socio-económica del adjudicatario y, a la vez, posibilita promover vivienda protegida con pocos gastos para el erario público; es mejor no tener que sortear la vivienda protegida, pero volver al baremo socio-económico puede significar una guetización de la vivienda protegida disfuncional desde múltiples puntos de vista; si al baremo le unimos el alquiler los problemas de estigmatización de la vivienda protegida pueden ser extraordinariamente graves; el alquiler público es algo por lo que muchos luchamos, pero no puede significar una legitimación para por la puerta de atrás permitir la descalificación de la vivienda protegida y su conversión en vivienda libre).

· Ley de Economía Sostenible y la vivienda = esto merece un post aparte, pero digamos prima facie que “ni contigo ni sin ti, ladrillo, tienen mis males remedio” = quizás reformatio interruptus.

Quizás esté equivocado, pero en el conjunto de España veo pocas ideas nuevas y mucha gente a la espera de que pase la crisis para seguir haciendo en vivienda exactamente lo mismo. Cosa que es perfectamente posible pues el Estado (Banco de España y BCE) ha inyectado liquidez a mansalva en el sistema financiero, que no se está utilizando ni para financiar el cambio de modelo económico ni para limpiar los efectos de la burbuja inmobiliaria ni para financiar políticas de vivienda protegida ni para financiar alquiler y rehabilitación ni para nada que no sea sostener la posición de cajas, bancos y promotores hasta la llegada de la siguiente burbuja ladrillil. Mientras que en Euskadi veo una cierta creatividad en la búsqueda de nuevas formas de trabajo de manera que vivienda libre y protegida convivan armoniosamente, de la misma manera que el alquiler y la propiedad y el crecimiento y la rehabilitación y regeneración urbanas. No es que Euskadi sea perfecta ni mucho menos, pero sus cajas, bancos, empresas y autoridades públicas se condujeron, se conducen y se conducirán con algo más de sentido común y profesionalidad que la media española.

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Continuo con los comentarios sobre uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU de este año 2009, el titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. En posts anteriores os he comentado algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos, de gestión de los fenómenos urbanos, el punto de vista ciudadano y el enfoque general del curso, etc) y también os he deajdo el enlace a mi propia ponencia. Hoy prácticamente cierro esta serie de posts con este dedicado a las políticas públicas de alquiler de vivienda.

El pasado 27 de julio tuve, una vez más, la suerte de compartir mesa con Jorge Letamendia, concejal de urbanismo de Donosti. Con Jorge he compartido y comparto muchas cosas. Hemos gestionado (el lo sigue haciendo) la res publica urbanística juntos, él desde el Ayuntamiento de Donosti y yo desde la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco. Hemos debatido como académicos amateurs que somos los dos. Hemos negociado políticamente. En fin, hemos caminado uno cerca del otro durante cierto tiempo. Jorge es un socialista que trata de aplicar el socialismo al urbanismo de su ciudad (la jodidamente bella Donosti) de forma eficaz, moderna, dinámica, sinérgica y social. En el pasado hemos mantenido algunas diferencias. Puede que el presente también las tengamos. Pero, visto como está el patio, son diferencias de mero matiz. Los dos creemos en el Estado Social que propugna nuestra Constitución. Los dos entendemos que el urbanismo es una función pública no privatizable. Los dos defendemos la necesidad de unas políticas públicas de vivienda fuertes, a la europea, que sean capaces de crear una serie de medios y bienes al servicio, no solo de las necesidades residenciales de las personas en riego de exclusión, sino de una cohesión socio-urbana que, en términos generales, el mercado no puede proveer y que solo puede llegar de la mano de la intervención pública en el urbanismo. En fin, los dos creemos que la vivienda pública debe ser un servicio público (hablo en sentido laxo, no en sentido técnico-jurídico -cosa que yo particularmente también defiendo-) que ayude a crear mejores pueblos y ciudades, entendiendo por mejor un espacio urbano en el que toda la ciudadanía pueda ejercer todos sus derechos ciudadanos y en el que, a la vez, pero desde luego sin renunciar a lo anterior, florezca la cohesión social, el respeto al medioambiente, la actividad económica, la creatividad, la innovación, el intercambio de conocimiento, la prosperidad, el comercio y todo eso que hizo que los clásicos dijeran que el aire de la ciudad hace libre. No descubro nada si digo que en los últimos diez años Jorge y yo hemos visto millones de cosas en el mercado de suelo y vivienda o en las políticas públicas de vivienda que no nos gustan en absoluto. Compartimos crítica al modelo neoliberal (laissez faire, laissez passe) aplicado a lo urbano y, en muy buena medida, compartimos horizonte utópico en materia de suelo y vivienda (Estado Social y Democrático de Derecho).

El curso de verano de la UPV nos encargó a Jorge y a mí que debatiéramos en particular sobre las políticas públicas de vivienda de alquiler.

JAVIER BURON CUADRADO abogado de Cuatrecasa Gonçalves Pereira y miembro del Grupo de Estudios Ekiten Thinking

Yo defendí una ponencia que ya puse a vuestra disposición en este blog hace unos meses. Mi tesis fundamental es que hay buenas prácticas en materia de alquiler social en la Unión Europea de las que debemos tomar nota, pero ello no quiere decir que debamos copiar de forma acrítica modelos en teoría excelentes pero no completamente exitosos en Europa y de inciertos resultados en España o Euskadi en caso de mera mímesis. Entiendo que debemos ser capaces de desarrollar nuestras propias políticas públicas de alquiler, teniendo en cuenta las debilidades y fortalezas de las mejores prácticas europeas, pero también considerando detenidamente nuestras propias debilidades, fortalezas, amenazas y oportunidades. Muy sintéticamente yo defiendo la necesidad de crear un fuerte parque público de alquiler y derecho de superficie (al que considero en el fondo un alquiler a largo plazo) que sea capaz de atender a amplias capas de la población (no solo a la población en riesgo de exclusión social) a precios de alquiler y derecho de superficie asequibles pero diferentes en función de la situación socio-económica de los inquilinos y superficiarios, y que dote a lo público de instrumentos de intervención social y económica tanto en el suelo urbano como en el urbanizable, tanto en el momento presente como en el futuro.

Para ello es claro que debemos construir vivienda protegida en alquiler y crear un mercado profesionalizado del alquiler privado, pues estamos a años luz de los parques públicos y privados de alquiler de la UE. Pero, a la vez, debemos intervenir en el suelo urbano, en la ciudad ya existente, con especial atención al fenómeno de la vivienda vacía y a la rehabilitación y regeneración urbana. No podemos fiarlo todo al crecimiento urbano. Este es necesario en algunos momentos y lugares, imposible en algunos sitios o épocas y siempre cíclico al calor de los períodos económicos, financieros e hipotecarios. Sin embargo, la utilización plena y el reciclaje de los tejidos urbanos ya existentes es interesante (socio-urbanamente) en todo momento, con o sin crecimiento urbano. Es conveniente coser y recoser por dentro las ciudades y pueblos. Muchas son las cosas que se deben hacer en este terreno, pero una de las más evidentes es poner en valor la vivienda vacía que no tiene uso alguno y que con el fomento/policía administrativa de los poderes públicos se puede dirigir hacia el alquiler. Y otro de los asuntos evidentes que todo el mundo comparte, al menos en el terreno de los principios, es que hay que conservar el patrimonio urbano ya existente a través de la rehabilitación y regeneración urbana (teniendo esto, aunque no lo parezca, muchas veces conexión con el alquiler).

Por lo tanto, y por resumir: entiendo que debemos acercarnos a los parques de vivienda en alquiler social europeos, así como a sus mercados privados profesionalizados de alquiler de vivienda y, a la vez, debemos intervenir sobre la ciudad ya existente con el fomento del alquiler (público y privado), empezando por el alquiler de la vivienda vacía, con la rehabilitación y con la regeneración urbana.

JORGE LETAMENDIA químico y concejal de urbanismo del Ayuntamiento de Donosti

Jorge, suscribiendo esta filosofía general, fue, como siempre, bastante provocador y sostuvo puntos de vista políticamente poco correctos.

Por ejemplo, empezó su intervención diciendo que en Euskadi en los últimos diez años no ha habido un boom sobreedificador como el del resto de España. Es más, según él, en alguno lugares de Euskadi ha habido edificación por debajo de las necesidades sociales. A su juicio, la vivienda vacía en Euskadi no debe ser la excusa para que las ciudades dejen de crecer. Jorge entiende que 9 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes es un objetivo razonable, frente a los más de 40 viviendas por cada 1.000 habitantes que se han visto en la última década en algunas CCAA españolas. Euskadi ha estado en los últimos años, según sus cálculos, en 6 y Donosti en 5.

También puso de relieve que en estos momentos de crisis en Donosti es la vivienda protegida la que está ayudando al sector a sobrevivir y que en su ciudad, como en Vitoria-Gasteiz, la lista de demandantes de vivienda protegida inscrita en Etxebide puede atenderse por completo en un periodo de tiempo muy corto. Todo esto no nace de la nada, pues previamente ha habido liderazgo público en materia urbanística. Recordó que toda la vivienda protegida que se hace en Donosti es vivienda de promoción pública (no hay promotores privados haciendo vivienda protegida, pues el Ayuntamiento se queda con todos los suelos calificados para vivienda protegida y los desarrolla con sus propios medios). Como reflejo de lo anterior, recordó que en el año 2008 en Donosti se inició más vivienda protegida que libre e incluso más vivienda protegida en alquiler que vivienda libre. Y así seguirá siendo en el futuro, pues en los próximos años el 50% de la vivienda protegida nueva será de alquiler y el 30% del total de nuevas viviendas (incluyendo las libres) será vivienda de alquiler.

Continuando con su estilo claro y directo, Jorge afirmó que no cree en la iniciativa privada para el desarrollo de parques de alquiler y, consecuentemente, tampoco cree en esto que se ha venido a llamar el partenariado público-privado en la promoción del alquiler como régimen de acceso en España. Defendió que nos acerquemos a la UE en materia de alquiler, sabiendo que en muchos de los estados líderes en alquiler social hay un cierto movimiento de venta de parte del parque público de vivienda en alquiler, pero siendo evidente que hay un largo camino para encontrarnos (muchos países de la UE tienen un 30% o un 40% del total de sus viviendas en alquiler social o público, mientras que en España no llegamos al 1%; si ellos venden algo y nosotros construimos con vigor vivienda pública en alquiler nos deberíamos encontrar a medio camino, pero sería deseable que el encuentro se produzca cerca del actual nivel europeo y no cerca del actual nivel español).

Jorge es enemigo de que toda la vivienda protegida sea vivienda en alquiler. En primer lugar, por entender que quien tenga recursos para comprar una vivienda protegida debe hacerlo y con ello ayudar a financiar las políticas públicas de alquiler. Quien no pueda acceder a una vivienda protegida en compra debe poder acceder a un alquiler público. Jorge no suscribe el mito de la rotación ni el del control público del parque de alquiler. Precisamente por ello, y frente a los que oponen a la vivienda protegida en compra solo la vivienda en alquiler, defiende la vivienda en derecho de superficie con calificación permanente como un tertium genius muy interesante. Las viviendas en derecho de superficie, que no dejan de ser un alquiler a muy largo plazo, se mantienen y conservan en muy buen estado por parte de sus titulares. Pero Jorge matizó que, no defender que el 100% de la vivienda protegida sea en alquiler, no se debe confundir con no defender la existencia de un parque de vivienda pública en alquiler potente.

Entiende Jorge que en materia de alquiler en Euskadi hay un antes y un después de la reciente orden de ayudas al alquiler del Gobierno Vasco de noviembre del 2008, pues en estos momentos en Euskadi se dispone de las ayudas públicas al alquiler de vivienda protegida y ADAs más altas de España y son suficientes para que una Administración o incluso un particular se lancen a la tarea de alquiler vivienda protegida en vez de venderla. Jorge defendió que las AAPP no deben obtener beneficios de los inquilinos públicos. A su juicio, la suma de inversión pública, ayudas públicas y alquileres debe igualar los costes de estas operaciones.equilibrio presupuestario que permitiría situar los alquileres medios de la vivienda protegida en el entorno de los 350 euros al mes y de 280 en el caso de las ADAs.

Respecto a las ADAs apuntó que en estos momentos los ayuntamientos disponen de muchas parcelas para ADAs libres de cargas de urbanización que deberían de ponerse en valor (red vasca de alojamientos dotacionales en alquiler) de forma inmediata. En relación a Donosti, ciudad pionera en esta materia, incluso con ADAs avant la lettre, el se ha comprometido a que el 7% del total de nuevas viviendas en su ciudad sean ADAs).

Respecto a la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, defendió que debe ser una política más de vivienda en España y Euskadi. Pero critico el programa Bizigune del Gobierno Vasco, no por no movilizar vivienda vacía hacia el alquiler (cosa que ha hecho en cerca de 5.000 casos) sino por usar recursos públicos de forma poco eficiente y eficaz. Los recursos públicos que se han gastado en movilizar esas cerca de 5.000 viviendas privadas vacías en suelo urbano por periodos de cinco años (unos 3.000 euros al año por vivienda) el entiende que estarían mucho mejor gastadas en la promoción de nuevo parque de vivienda protegida en alquiler (en nuevos suelos urbanizables).

Y finalmente, frente a quienes entienden que el alquiler público debe ser llevado a cabo solo por el Gobierno Vasco, defendió que los ayuntamientos se involucren en la promoción de vivienda protegida de alquiler. A su juicio buena parte del 15% de los aprovechamientos urbanísticos que reciben los ayuntamientos de cada operación urbanística se deben dirigir a la producción de vivienda protegida en alquiler. Afirma que las reservas de suelo de vivienda protegida tienen mucho más sentido social si una parte de las mismas se acaba convirtiendo en vivienda protegida de alquiler. Pero no cree que se puedan imponer obligaciones legales de alquiler a los promotores privados. Por lo tanto, a su juicio, la promoción de vivienda protegida en alquiler es un trabajo de todas las AAPP con un papel menor o meramente instrumental de la iniciativa privada.

EL DEBATE POSTERIOR

Más por las provocaciones dialécticas de Jorge que por mi ponencia, el debate posterior fue bastante intenso e interesante.

En primer lugar, surgieron varias voces que defendieron la necesidad de maximizar el trabajo sobre la vivienda vacía en la ciudad ya consolidad. Es más, entre el auditorio habría personas que no solo defendían las políticas de fomento con dinero público del alquiler de vivienda vacía, sino también la penalización fiscal de aquellas viviendas vacías que hayan recibido ofertas de ayudas públicas para la rehabilitación y el alquiler y las hayan rechazado. Una cierta parte del público entendía que hay que ayudar con fondos públicos a movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, pero también penalizar a aquellos propietarios que quieren permitirse el lujo individual, no asumible colectivamente, de mantener viviendas vacías sin uso alguno.

En segundo lugar, otras voces consideraron que en Euskadi, o al menos en algunas parte de nuestra geografía, si se ha producido una sobreproducción de vivienda. Se llegó incluso a hablar de un territorio al límite de su capacidad de acogida.

En tercer lugar, algunos de los asistentes pusieron el dedo en la llaga: nunca tendremos parques de alquiler nórdicos si no tenemos una presión fiscal y unos impuestos como los de los países escandinavos.

De entre los asistentes, también surgieron voces en defensa del programa Bizigune, que implica un fuerte gasto público, pero moviliza de forma muy rápida vivienda libre vacía hacia el alquiler social (alquiler máximo del 30% de los ingresos del inquilino), en la ciudad existente, con un total control público de la operación, de forma que no hay posibilidad alguna de fraude o de inflación en el mercado del alquiler de vivienda. Aunque también hubo quien defendió un modelo de ayudas a los inquilinos de vivienda libre sin más intervención de la Administración que la suscripción de un seguro de impago (tipo Renta Básica de Emancipación del Ministerio de Vivienda de España). E incluso hubo quien defendió que la forma de crear un amplio parque de alquiler (privado) en España es agilizar el desahucio a través de una mejora de la legislación procesal (cosa que se acaba de producir recientemente a través de la Ley estatal 19/2009).

En otras sesiones del curso de verano también se produjeron intervenciones que versaban sobre el alquiler. Por ejemplo, se defendió la eliminación de las deducciones fiscales a la compra de vivienda (cosa que de forma parcial quiere hacer el Proyecto de Ley de Economía Sostenible). Algunos nos sugirieron cuestionarnos siempre antes de construir nueva vivienda si es posible reutilizar la que ya existe.

Y no tengo claro si fue objeto de debate o no, pero algunas cuestiones figuran en mis notas sobre esta sesión y, por ello, las comento.

Hay actuaciones de alquiler público pequeñas, que incluso pueden parecer insignificantes, que en muchos municipios vascos pueden bastar. Lo llamamos "el modelo Tolosa" y consiste en que un Ayuntamiento licite un suelo de vivienda protegida y el promotor que sea adjudicatario, además de hacer una serie de viviendas protegidas para su venta, tiene la obligación de entregar unas pocas viviendas protegidas al Ayuntamiento para que este las dedique al alquiler. En muchos municipios vascos basta con que el Ayuntamiento disponga de un o dos portales de vivienda protegida en alquiler para dar satisfacción a la población destinataria natural del alquiler protegido. Estas intervenciones modestas a nivel municipal, observadas de forma agregada pueden ayudar a construir una red municipal de dotaciones al servicio del alquiler. Las grandes áreas urbanas o metropolitanas necesitan de grandes parques de alquiler, pero a la gran mayoría de municipios vascos con una o dos operaciones del modelo Tolosa les puede bastar para dotarse en esta materia.

Y no quiero dejar de comentar uno de los modelos más sugerentes en materia de alquiler que no tiene porque no poder aplicarse en España o Euskadi. Me refiero a las cooperativas de alquiler de vivienda protegida. Ya hemos hablado en este blog de este asunto, pero parece que, de momento, nadie se lanza a esta piscina en Euskadi. Ya hay pioneros en Cataluña (Sostre Civic con el apoyo de varios ayuntamientos catalanes y de la Generalitat). Así que debemos seguir con atención lo que ocurre con estos, de momento, experimentos de vivienda protegida de alquiler cooperativa.

Como se puede comprobar por este post, el pasado 27 julio el debate sobre el alquiler público dio mucho de si y se comentaron muchas e interesantes cuestiones. La crisis económica es posible que haya modificado el contexto y el estado de este y otros debates. Pero eso será, espero, objeto de otro post más adelante.

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Hace ya unos meses os hablaba del Grupo de Estudios de Políticas Públicas de Urbanismo y Vivienda de Euskadi, un esfuerzo conjunto, vía convenio, del Departamento del Gobierno Vasco y la Universidad del País Vasco.

Bueno pues hoy os añado una cosa más, el Grupo de Estudios Ekiten Thinking acaba de estrenar web y está a vuestra disposición.

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Tenia pensado escribir sobre el ajuste inmobiliario en España, pero he leído hoy el artículo que el profesor José García Montalvo publica en el diario El País y, como suscribo punto por punto lo que dice, prefiero reproducir su artículo que escribir yo sobre lo mismo pero con menos claridad y conocimientos.

Con el paso del tiempo se está consolidando la idea de que la crisis económica empieza a quedar atrás. Pero España no pertenece al numeroso grupo de países que están saliendo de la recesión. El motivo aducido por organismos internacionales y expertos es el gran peso que tenía el sector de la construcción, en particular el residencial, en la estructura productiva española.

Por tanto, parece apropiado preguntarse por la situación actual del sector y los factores que determinan la velocidad de ajuste del sector inmobiliario español. En primer lugar hay que resaltar que el sector inmobiliario muestra las mismas características que otros mercados en España: la mayor parte del ajuste se produce en las cantidades y no en los precios. Pensemos en el mercado laboral: mientras el desempleo aumenta de forma desbocada, los salarios reales siguen aumentando. En el mercado inmobiliario el ajuste también se está produciendo vía cantidades: mientras, según las estadísticas oficiales, los precios han caído desde su máximo en torno al 9%, la cantidad de viviendas iniciadas se ha desplomado. Hace tres años se comenzaron 860.000 viviendas mientras 2009 cerrará seguramente con menos de 190.000. Por comparación, en Estados Unidos los precios de la vivienda han caído un 33% desde el máximo, mientras la iniciación de viviendas ha caído bastante menos que en España.

¿En qué punto se encuentra el ajuste inmobiliario en España? Constructores y promotores se apresuran a asegurar, con el beneplácito del Ministerio de Vivienda, que el ajuste ha acabado. "Es momento para comprar", nos llevan diciendo desde que comenzó la crisis con unos argumentos u otros, o a veces sin argumentos. Recordemos que el presidente de Martinsa-Fadesa, cuando los signos del declive del sector inmobiliario se acumulaban, auguró una subida "vertiginosa" de los precios de la vivienda en 2009. El argumento actual para justificar que el ajuste ha finalizado señala que el índice de accesibilidad, medido como la relación entre cuota hipotecaria y renta familiar, ha vuelto a los niveles de 1996. Desafortunadamente este índice hoy es absolutamente irrelevante. En las condiciones actuales de concesión de hipotecas, el esfuerzo teórico para el pago de la cuota hipotecaria al tipo de interés corriente no tiene relevancia a la hora de conseguir un crédito. Las entidades financieras, en su vuelta a una política más responsable de concesión de hipotecas, evalúan el esfuerzo a un tipo de interés razonable de largo plazo, por ejemplo el 4% o el 5%. Una de las frases que más se escucha en las sucursales bancarias cuando se solicita un crédito es "y si el tipo de interés subiera al 5%, ¿podría pagar la cuota hipotecaria sin dedicar la mayor parte de su renta?".

El indicador relevante en la actualidad, y en el largo plazo, es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar bruta disponible. Este índice no está afectado por las condiciones crediticias (oscilaciones a corto plazo de los tipos de interés, condiciones más o menos restrictivas en la concesión de crédito o duración de las hipotecas). Según este indicador al ajuste inmobiliario español todavía le queda mucho por recorrer. La burbuja inmobiliaria aumentó hasta 7,7 años completos de renta familiar disponible para comprar una vivienda media. En la actualidad ha retrocedido hasta 6,6, pero está aún muy lejos de la media histórica anterior a la burbuja (en torno a 4 años). En Estados Unidos este indicador ha vuelto a 4 años y se nota cómo el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de cierta mejoría.

Por tanto, queda ajuste para largo. ¿De qué dependerá el ritmo de ajuste futuro del sector? El primer factor es la capacidad de absorción del stock de viviendas nuevas por vender que se sitúa, dependiendo de la estimación, entre un millón y millón y medio de viviendas. Se argumenta que muchas de estas viviendas están localizadas en la costa, pero la realidad es que la mayoría (en torno al 70%) son primeras residencias y que las dos comunidades autónomas que tienen más viviendas por vender respecto a la población no tienen mar.

Un segundo factor importante son los cambios en la fiscalidad de la vivienda. El Gobierno decidió antes del verano eliminar la desgravación a la vivienda con efectos diferidos (en 2011). El objetivo era intentar adelantar la decisión de compra de aquellos que pudieran perder la desgravación en el futuro, lo que podría ralentizar el ajuste del sector para desplazarlo al futuro. Pero como ya señalaba en estas mismas páginas en su momento, una vez llegado el día de eliminar la desgravación existirá una tentación irresistible a desdecirse y no eliminarla. De hecho esta hipótesis se ha visto confirmada en el caso de Estados Unidos. El Gobierno norteamericano aprobó a principios de año una desgravación de 8.000 dólares para la compra de primera vivienda, pero con una extensión temporal limitada: de enero a noviembre de 2009. Hace pocas semanas el senado de Estados Unidos aprobó la extensión de esta desgravación hasta abril de 2010. Por tanto la efectividad de estos anuncios depende de la credibilidad que los potenciales compradores asignen al anuncio del Gobierno.

Finalmente, los cambios en la regulación bancaria tienen un efecto muy importante en el ritmo de ajuste del sector. Con la consigna de ganar tiempo, el sector financiero está utilizando múltiples estrategias para maquillar la tasa de morosidad contable: la dación en pago o entrega del activo a cambio de la cancelación de la deuda; la compra del activo por parte de una sociedad inmobiliaria propiedad de la entidad crediticia, y, por último, las moratorias y reestructuración de deuda. Esta última práctica está creando inmobiliarias zombies a la espera de un hipotético resurgimiento del sector. El interés de las entidades financieras por aceptar activos inmobiliarios en pago de deuda y su propensión a vender estos activos rápido y con grandes descuentos dependen de la regulación. Por ejemplo, antes del verano se aprobó una "reinterpretación" de la circular 4/2004 que supone una rebaja sustancial de las dotaciones por morosidad para hipotecas "buenas", o aquéllas con un préstamo valor inferior al 80%. La nueva normativa permite que cuando la morosidad supere los dos años la vivienda conserve un valor residual de al menos el 70%, en lugar de provisionarse el 100%. La suavización de las provisiones por morosidad hipotecaria reduce la presión en bancos y cajas de ahorros para aceptar rebajas de precios en la venta de su stock y aumenta la propensión a aceptar viviendas a cambio de deuda, lo que reduce la velocidad del ajuste. Pero la regulación también puede afectar en la dirección contraria. El pasado octubre el Banco de España, ante el rápido crecimiento de las daciones, decidió incrementar las provisiones para los inmuebles que fueran aceptados como pago por una deuda. La nueva normativa aumenta del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones a aplicar por estos inmuebles pasado un año desde su aceptación. Además, la medida obligará a tasar de nueva gran parte de la cartera en manos de entidades financieras. Esta medida reduce la propensión de las entidades financieras a aceptar inmuebles en pago de deuda y genera incentivos para que quieran deshacer de sus inventarios lo más rápido posible, lo que aumenta el ritmo de ajuste del sector inmobiliario.

En resumen, al ritmo actual el ajuste inmobiliario tardará en completarse. Las medidas para liquidar el stock de viviendas por vender y los cambios regulatorios en el sector financiero pueden estimular, o retrasar, el ritmo de ajuste. Favorecer la vivienda en alquiler puede ayudar enormemente pues aceleraría el ajuste y permitiría alcanzar una nueva situación con una proporción de vivienda en alquiler razonable y similar a la de países de nuestro nivel de desarrollo. Lo que no debe considerarse como una opción es una salida en falso basada en los mismos criterios que nos llevaron al desastre actual y, en particular, pensar que los tipos de interés actuales se mantendrán durante los próximos cuarenta años.

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Continuo con los comentarios sobre uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU de este año 2009, el titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA.En posts anteriores os he comentado algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos, de gestión de los fenómenos urbanos y el enfoque general del curso, etc) y también os he deajdo el enlace a mi propia ponencia. Hoy prosigo con este relato comentando lo que preocupa y ocupa a las arquitectas Amaia Albeniz y Ohiane Ruiz de Hiri Kolektiboa.

Este grupo de profesionales han adquirido notoriedad en Euskadi por hablar de cosas como LA CIUDAD PROHIBIDA, LA CIUDAD SIN MIEDO o la CIUDAD TAMBIEN PARA LAS MUJERES. Conceptos todo ellos que hacen referencia al urbanismo al servicio de las necesidades y las demandas de toda la ciudadanía, insistiendo en lo de "toda la ciudadanía".Obviamente Hiri Kolektiboa empezó por el diálogo entre el feminismo y el urbanismo/arquitectura (¿que le piden y necesitan las mujeres de la ciudad? ¿hay necesidades urbanas específicas de las mujeres? ¿como se deben satisfacer?; solo recuerdo que las mujeres son cerca del 60% de la población, con lo que estas preguntas no son ociosas), pero han terminado preguntando y planteando no solo lo que necesitan las mujeres de la ciudad, sino lo que necesitamos todos en diferentes momentos de nuestra vida en los que somos jóvenes/viejos, sanos/enfermos, independientes/dependientes, con o sin pareja, con o sin hijos, etc. Su tesis es que las ciudades están pensadas casi siempre para adultos aún jóvenes, blancos, sanos, con trabajo, solventes, válidos y sin hijos; siendo bastante evidente que todos no cumplimos con esas características. La ciudad, según ellas responde la mayor parte de las veces a un patrón sexo-patriarcal y productivista en el que lo masculino y lo mercantil parece ser universal.

Para trascender todo esto Hiri Kolektiboa apuesta por espacios vividos frente a los prohibidos, por calles llenas frente a las vacías, por estar en el espacio público frente a meramente transitar por espacios progresivamente privatizados, por tejer ciudad poco a poco frente a los macroproyectos casi instantáneos o por la democracia participativa también en lo urbano frente a la mera democracia representativa. Para caminar en esta línea proponen una metodología de análisis de la ciudad y el urbanismo que se basa en la participación ciudadana(talleres ciudadanos participativos, comunicación de los resultados a técnicos municipales y políticos, edición del mapa de la ciudad prohibida, socilalización del trabajo, plan de acción y compromisos políticos, evaluación y volver a empezar), en una serie de herramientas técnico-cualitativas(trabajo de campo pateando bien la ciudad, analisis de usos en función del tiempo, estudio de los flujos de personas, lugares de estancia, soleamiento, visibilidad, sombreamientos, vegetación, iluminación, etc) y en el dibujo de la ciudad deseada o funcional. Dicho todo lo anterior, no creo que sorprenda mucho al decir que este colectivo de arquitectas (en el que hay un arquitecto) apuesta por la ciudad compacta europea, mucho más susceptible de encarnar los valores urbanos que ellas defienden. Y en ello están, no solo en términos teóricos, sino también en la práctica del día a día, pues asesoran a muchos ayuntamientos vascos tratando de ayudar a hacer ciudades para todos.

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El pasado mes de agosto deje una serie de posts a medio camino: los dedicados a uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tuvieron lugar en la bella Donosti. El curso al que he dedicado algunos posts se titulaba POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. En posts anteriores os comenté algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos de los fenómenos urbanos y el enfoque general del curso, etc) y también os deje enlace a mi propia ponencia. Hoy retomo ese relato comentando lo que preocupaba en agosto y creo que sigue preocupando ahora a los gestores públicos y privados de grandes operaciones urbanísticas.

FELIPE VIZCARRO - SubDG Ministerio de Vivienda

Se mostró extraordinariamente preocupado por las dificultades de acceso al crédito de los promotores y compradores de vivienda protegida, así como por el stock de vivienda libre usada vacía y nueva sin vender.

Frente a estos problemas explicó las líneas maestras de la acción del Ministerio de Vivienda que no son otras que el fuerte impulso a la rehabilitación y al alquiler, a través de fondos aportados por el Gobierno de España, pero también la búsqueda de la concertación de esfuerzos con otras AAPP, entidades financieras, agentes económicos y sociales, empresarios y la ciudadanía en su conjunto.

Nos habló, de manera concreta, de algunas medidas de las que el Ministerios espera mucho: la conversión de vivienda libre sin vender en vivienda protegida, la renta básica de emancipación, el Plan E o la compra de suelo para vivienda protegida por parte del Ministerio.

ISABEL GARCES - Directora de Viviendas Municipales de Bilbao y de la Sección vasca de AVS (Asociación de Promotores Públicos de Suelo y Vivienda de España)

Después de presentar la AVS a los asistentes y de hacer una descripción de como afecta la crisis al sector de la vivienda protegida, ponderó la aportación que la inversión pública en vivienda protegida puede tener, no solo para mejorar los equipamientos sociales de las AAPP, sino tamnbién para ayudar la salida de la crisis económica y el alto desempleo. El incremento de la oferta de vivienda protegida, el alquiler social, los alojamientos dotacionales para jóvenes y mayores o la rehabilitación (políticas todas ellas apoyadas por la AVS y VVMM de Bilabo) son muy intensivas en mano de obra y pueden contribuir a una salida de la actual crisis económica y situación de alto paro.

MANUEL TEJADA - Alcalde de Abanto y Cierbana y responsable de vivienda de EUDEL (Asociación Vasca de Municipios)

Como representante del municipalismo vasco, puso de relieve las muchas crisis a las que se enfrentan los ayuntamientos en materia urbana: escasa financiación municipal (los Ayuntamientos son la Administración más cercana al ciudadano, con más tareas y con menos dinero de todas las existentes), crisis medioambiental, el desarrollismo urbano de los útimos años (al que no negó que hayan podido contribuir los propios ayuntamientos) o el neocentralismo de las CCAA. Abogó por un crecimiento urbano más pausado, planificado y liderado desde el poder local, pues, a su juicio, las políticas públicas de vivienda son una competencia estructuralmente muncipal.

JOSEBA BARRENA - DG de Caja Vital de Alava

Una vez explicado el compromiso de la Caja Vital con la vivienda protegida en general y la de alquiler en particular (la Caja Vital financia más de la mitad de toda la vivienda protegida de Euskadi y es la única caja que tiene un parque propio de vivienda protegida en alquiler -cercano a las mil viviendas- a través de Vitalquiler), habló con total claridad de un crecimiento antinatural y no sostenible del sector de la vivienda en los pasados años. A su juicio se ha usado de forma incorrecta el trabajo y el capital. El fácil e ilimitado acceso al crédito ha atraído a profesionales de dudosa solvencia al sector de la vivienda. Se ha financiado más del 100% de la inversión del promotor y también más de 100% de la compra de los ciudadanos. Todos hemos vivido en un clima financiero relajado. Concluyó con la siguiente gráfica expresión: los tiempos de la pornografía financiera han acabado y es necesario volver a la cordura.

Esta cordura, a su juicio, debe traducirse en no calificar más suelo (hay ya calificado para muchos años), volver a las 6 o 7 viviendas nuevas iniciadas al año por cada 1000 habitantes y ajustar los precios de las viviendas en stock y nuevas por venir de forma que sean asumibles por unos compradores que no van a tener crédito ni ilimitado ni incondicional. Con su verbo claro habitual afirmó que el sector inmobiliario debe hacer régimen durante un largo trecho, volver a construir en función de la demanda real, gestionar de forma profesional y evitar los apalancamientos excesivo.

MARIO YOLDI - economista, funcionario en excedencia y Director de Planificación de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco

Inició su intervención poniendo de relieve las diferencias entre las políticas públicas de vivienda en el resto de España (afectada por el Plan Estatal de Vivienda) y Euskadi (no afectado por el mismo). En Euskadi se dispone en el años 2009 de más de 50.000 viviendas protegidas, casi la mitad de la vivienda nueva es vivienda protegida, casi el 25% de la vivienda protegida nueva es vivienda social en alquiler y se dispone ya de 8.000 viviendas de alquiler público permanente y 9.000 temporales.

Partiendo de esta base anunció que el próximo Plan Director de Vivienda 2010-2013 del Gobierno Vasco se centrará de forma especial en la rehabilitación, al regeneración urbana y el alquiler. Dado la actual situación de crisis, estimó que va a ser necesario hacer más con menos. Apostó por un gran pacto de la vivienda entre todos los agentes públicos y privados implicados para definir las políticas de vivienda de los próximos diez años. Resaltó la importancia de buenos acuerdos en materia financiera con las cajas de ahorros, para poder financiar adecuadamente las políticas públicas de vivienda en Euskadi. Y apuntó que solo se abordará el debate de la vivienda como derecho subjetivo una vez que se haya construido un parque suficiente de vivienda como para que ese derecho tenga sustento objetivo suficiente.

PABLO OTAOLA - director de la Comisión Gestora de Zorrozaure (Bilbao)

Desde su experiencia como gestor urbanístico público, antes en Bilbao Ria 2000 y ahora en la Comisión Gestora de Zorrozaure, y dado el actual momento de crisis consideró la actual coyuntura un buen momento para preparar proyectos ambiciosos para el futuro, tomar pocos riesgos financieros, trocear las grandes operaciones y empezar por lo sencillo, visualizar movimiento para no crear desánimo ciudadano, potenciar la rehabilitación de vivienda y el reciclaje de suelos, mantener siempre una perspectiva urbana integral considerando la vivienda, el empleo, el transporte, los equipamiento, etc e introducir la perspectiva de la sostenibilidad en todas las actuaciones presentes y futuras.

Como se puede ver, muchos y variados puntos de vista y propuestas. Entre todas ellas se puede quizás elaborar un bosquejo de por donde van a a ir los gestores públicos y privados de las grandes operaciones urbanas en los próximos meses y años.

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Hace unos días nos llegaba de Asturias una noticia interesante. Esa CA, como otras muchas, casi no necesita construir nueva vivienda. En Asturias hay 7.000 construidas nuevas vacías y sin vender o alquilar (además están las viviendas vacías que no son de nueva construcción). El Gobierno del Principado de Asturias, a través de la Consejería de Bienestar Social y Vivienda, y la Confederación Asturiana de la Construcción han acordado que 1.000 de esas 7.000 viviendas se pongan a la venta entre personas que cuplen los requisitos para ser adjudicatarios de vivienda protegida, que esas personas reciban las ayudas públicas existentes para la compra de vivienda usada y que el precio de las mismas sea como máximo un 10% más caro que la vivienda protegida (que en Asturias tiene el límite de 1.726 euros).

A mi me parece una buena noticia. Pasamos de tener viviendas nuevas vacías (huella ecológica ya producida para nada, ningún uso social y empresas y trabajadores del sector en dificultades) a que parte de esas viviendas se vendan a un precio muy similar a la vivienda protegida (huella ecológica para algo, viviendas en uso, ciudadanos que acceden a una vivienda a través de mecanismos controlados por la Adnministración y empresas y trabajadores a los que se les ayuda a salir del pozo en el que ellas solas -las empresas, con cierta ayuda de cajas y bancos- se metieron).

Ojala que otras CCAA tengan también éxito en la conversión de vivienda libre nueva vacía en vivienda protegida ocupada. Creo que lo agradeceremos todos: el medio ambiente, la ciudadanía, el servicio público de vivienda, las empresas y los trabajadores. Algunas CCAA parece que están fracasando en el intento (vg. las noticias de Madrid en este asunto no son buenas). Otras parece que tiran adelante. Suerte a todas. Hoy, en muchos lugares de España, es tiempo de movilizar y optimizar el uso del stock ya existente y no tanto de construir nueva vivienda.

(en la foto de arriba, los firmantes del acuerdo)

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En los ultimos meses se repite como un mantra desde las AAPP competentes en materia de vivienda, estén gestionadas estas por el PSOE, el PP u otros, que es necesario rehabilitar y alquilar. A mi el mantra me gusta: usar al máximo las posibilidades del tejido urbano ya existente, a través de la rehablitación - regeneración - alquiler - moviliación de vivienda vacía y, de esa manera, atender a las necesidades humanas, mejorar el aspecto y la funcionalidad de la ciudad ya existente y provocar la menor huella ecológica posible.

Esto hubiera sido necesario también hace diez o quince años, pero entonces el tsunami urbanístico (tomo la expresión de Javier García Bellido, quien primero la acuñó entre nosotros en su artículo del año 2005 titulado «Por una liberalización del paradigma urbanístico español: el tsunami urbanístico que arrasará el territorio», Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XXXVII 144) no permitia reducir la voracidad urbanizadora del solar en que se convirtió la patria hispana, pues casi todos los agentes intervinientes eran muy sensibles a las tasas de beneficio de dos dígitos de la vivienda nueva. ¿Pudiendo ganar un 40% (sin violar ley alguna) edificando nuevas viviendas, quien va a ganar un 4% o 6% rehabilitando o alquilando? En términos de puro mercado, nadie en su sano juicio. Dado que hoy el mercado ya no ofrece esas altas rentabilidades por la promoción de nueva vivienda, muchas fuerzas de mercado y no pocas Administraciones Públicas están empezando a mirar de frente a las potencialidades económicas de la rehabilitación y el alquiler. Bienvenidas sean todos aquellos que sumen a este objetivo. Aunque evidentemente, muchos promotores, bancos y cajas no estan pensando en la rehabilitación o el alquiler, simple y llanamente por tener que hacer frente a cientos de miles de fallidos hipotecarios y créditos promotor de dudosísimo cobro. Aunque muchos se estén preocupando hoy razonablemente por las provisiones que hay que hacer por todos estos asuntos, antes o después tendrán que pensar si en el siguiente subidón de la economía financian sin limite a los promotores de nueva vivienda o si también va a haber algo de dinero para los rehabilitadores, regeneradores y arrendatarios profesionales.

Ahora bien, como ya ha ocurrido antes con otras muchas cosas en materia de urbanismo (las cuotas de urbanización, el suelo para sistemas generales y locales, la participación de la comunidad en las plusvalías, las reservas de suelo para vivienda protegida, la cesión de suelo para unas dotaciones especiales que son los alojamientos transitorios en alquiler, etc), no suele ser bueno dejarlo todo a la voluntariedad de propietarios de suelo, promotores, financieros, administraciones, prescriptores profesionales y políticos. No por no ser estos gente virtuosa, sino por no tener el interés general entre los suyos. Muchos y variados son los intereses de todos los intervinientes en el proceso urbanizador, pero no se me negerá, que legítimanente el lucro es el principal de ellos. Y convendrán conmigo que el lucro individual agregado en el mundo real no produce virtud colectiva, dado que solo lo hace en las superficiales lecturas de Adam Smith. Tampoco conviene dejarlo todo al lento confluir de España con la UE. Pues a casi todo el mundo se la trae al pairo que en muchos estados de la UE el alquiler y la rehabilitación sean las labores de modificación de la morfología urbana más frecuentes. En algunas ocasiones conviene usar la ley, por mucho que el derecho tenga sus límites en la conformación de la actividad humana.

Pues bien, creo que ha llegado el momento de que las leyes de gestión del territorio y urbanísticas de las CCAA españolas empiecen a condicionar el crecimiento de los PTP y los PGOU al cumplimiento previo de determinadas obligaciones legales de rehabilitación, regeneración y alquiler. De la misma manera que algunas leyes autonómicas prohiben el crecimiento desmesurado de pequeños nucleos rurales a través de mastodónticos PGOU, creo que a muchos pueblos y ciudades de España se les debería vetar o condicionar la expasión, el nuevo suelo urbanizable, hasta que atiendan adecuadamente la ciudad ya existente, necesitada de muchos y variados retoques. De la misma manera que casi todas las leyes de las CCAA no permiten en suelo urbanizable promover un 100% de vivienda libre e imponen reservas de suelo para vivienda protegida, a las fuerzas promotoras se les puede imponer el deber legal de en cierta medida atender primero a la rehabilitación, la regeneración y el alquiler antes de lanzarse a las nuevas urbanizaciones y edificaciones. Se me dirá que obligaciones legales en materia de rehabilitación, regeneración y alquiler, máxime si tiene como uno de sus efectos la imposibilidad legal de nuevos crecimientos urbanos, pueden afectar al derecho de propiedad o la libertad de empresa e incluso puede que sean inconstitucionales. Pero estas obligaciones no existentes, como las citadas ya existentes y desde hace tiempo jurídicamente pacíficas, lo que hacen es conformar el derecho de propiedad y la libertad de empresa que, cuando percuten sobre lo urbano, están sometidas a una serie de modulaciones legales, que tiene por fundamento la función social de la propiedad y el interés general, y que solo tienen como límite la recognoscibilidad del nucleo esencial de los dos citados derechos constitucionales.

Bien, como es evidente que este tipo de restricciones legales a la iniciativa privada no se van a poder introducir con facilidad en la siguiente fase expansiva del ladrillo patrio, bueno sería que en estos momentos los legisladores autonómicos, me cabe la duda de si debe haber algún auxilio del legislador estatal, se pusieran manos a la obra para exigir por ley que, en los casos más extremos no se puedan acometer nuevas tareas de edificación hasta que se cumplan con ciertas obligaciones de rehabilitación, regeneración y alquiler y en casos menos dramáticos que los nuevos desarrollos urbanos que se autoricen siempre lleven aparajadas ciertas obligaciones legales de cierto peso en materia de rehabilitación, regeneración y alquiler. Dicho de otor modo, la rehabilitación, la regeneración, el alquiler y la movilización de vivienda vacía, siendo cosas muy diferentes entre si, pero teniendo todas ellas en común el despliegue de sus efectos sobre la ciudad ya construida, deben de ser una de las piezas del pluzle territorial y urbanístico español. No digo que sean la panacea. No afirmo que sean lo único que se debe de hacer. Pero si debe der ser uno de los elementos siempre presentes en toda estrategia territorial y urbana. Y dado que no se produce por el normal decurso del mercado, deberá forzarse su entrada en juego por ministerio de la ley.

Soy consciente de que en términos de gestión la cosa es complicada ¿Como valorar económicamente las obligaciones de rehabilitación, regeneración, alquiler y movilización de vivienda vacía (especialmente las dos últimas)? ¿Como repartirlas, como un coste más, entre los promotores? ¿Como tutelar ese reparto desde la Administración? Y si la cuestión es compleja desde el punto de vista de la gestión, más aún es si la aplicamos a diferentes realidades. Hay municipios que físicamente no pueden crecer. Otros que por muy bien que lo hagan en términos de gestión de la ciudad existente necesitan crecer para poder dar satisfacción a sus ciudadanos. Muchos pueden ser lo matices y las técnicas. Pero lo que me parece fundamental es que nuestro sistema territorial y urbanístico deje de fluctuar entre el turboladrillismo y la recesión para pasar a basarse en cierta cantidad de crecimiento y cierta porción de restañamiento del tejido urbano ya existente, tanto en crisis como en recesión. Lo cual, por cierto, tendría que provocar que pasaramos de llamar promotores a los promotores, a llamarles promotores-rehabilitadores-gestores de alquiler, con todo lo que eso supone de cambio de mentalidad de bancos, cajas, ayuntamientos y un largo etc.

Supongo que muchos pensarán que el mercado no se puede domeñar con la fuerza de los boletines oficiales (aunque creo que nadie duda hoy de que sí se le puede prestar respiración asistida por largo tiempo) y que en España las cosas son como son y punto. Pero muchos de los que esto piensan no me negarán que el mercado a su libre albedrio ha producido en los últimos quince años en España todo tipo de males en materia ladrillil y que bueno sería que el Estado contuviese sus tendencias suicidas más acentuadas. Como decía cierto personaje en una película de Woody Allen (Maridos y mujeres, creo recordar), lo malo no es que los agentes del ladrillo español tengan tendencias suicidas, sino que cuando se suicidan lo hacen contra todos nosotros (nuestro territorio, nuestras ciudades, nuestra economía, nuestro empleo, nuestros impuestos, nuestra calidad de vida, nuestra cohesión social ...). Por todo lo que antecede, lanzo en bruto y sin pulir esta propuesta de debate.

ACTUALIZACION 28/10/2009: varias personas de cuyos criterios me fío mucho me van contando algunas cosas

ABOTECTO 1: La nueva Ley del Suelo, en la medida en que deja claro que no se reconocen aprovechamientos mientras sólo exista la “ficción” del plan y no se haya llevado a cabo ningún acto de desarrollo, permite que los planes –no es necesaria una Ley- establezcan fases de gestión totalmente vinculantes, de manera que no pueda iniciarse el desarrollo de un ámbito de suelo urbanizable sin haber previamente llevado a cabo la gestión en otro/s ámbito/s del suelo urbano. Igualmente, con los polígonos o unidades de actuación discontinuos, es posible vincular directamente una transformación del suelo urbanizable a una operación en suelo urbano (nueva construcción o rehabilitación). Sólo habrá que tener en cuenta el condicionante de la viabilidad económica pero, respetando eso, son posibles todos los criterios que planteas, siempre que el Plan los fije con claridad y los justifique.

A mi este matiz me parece muy oportuno. Hay muchas cosas que se pueden hacer ya sin modificación de la ley. Pero como no siempre todos los planeadores municipales tienen dos dedos de frente (como en todo colectivo, hay de todo), yo creo que la ley sigue siendo necesaria como garantía de mínimos en ese juego retejer primero la ciudad existente, para crecer, si procede, después en ciudad nueva.

ECONOMISTA (Julio Rodriguez Lopez, Economista y Estadístico, ex Director General del Banco Hipotecario Español y de Caja Granada): Se debe de publicar de una vez el Reglamento de la Ley de Suelo de 2007 y si es preciso mejorarla con aportaciones como las que tu dices. Las las autonomías deben entender la conexión entre modelo productivo y el urbanismo que practican, o en caso contrario es mejor que dejen actuar a los ayuntamientos.

Nada que decir a esta aportación, aunque parece que hay cierta duda sobre la capacidad de las AAPP para conducir el agua a algún sitio con mano firme. Quizás no le falte razón.

ARQUIGADO: la regulación preceptiva para preferenciar la rehabilitación a la expansión ex novo es de competencia autonómica y por lo tanto a la CCAA les correspondería su articulación. Sobre este tema y sin perjuicio de mostrar cierto escepticismo sobre la voluntad-capacidad de los "legisladores autonómicos" para asumirlo, creo que las circunstancias actuales son propicias para impulsarlo. La crisis de la ocupación de nuevos suelos dirige la actividad inmobiliaria hacia la ciudad consolidada. De hecho, las medidas que el Ministerio (dentro del "paraguas" de la Ley de Economía sostenible de ZP) en la que estamos colaborando XXX y yo, van encaminadas a potenciar decididamente la rehabilitación con disposiciones financieras y legislativas que la hagan posible. Esperemos que vean la luz definitivamente. Asimismo, la regulación "intencionada" de las Actuaciones de Dotación y de la Ejecución Sustitutoria (Agente Edificador y Rehabilitador), son instrumentos de Gestión fundamentales para posibilitar una rehabilitación solvente y eficaz de la ciudad.

Muy interesante la referencia los agentes urbanizadores y rehabilitadores "intencionados" desde la licitación administrativa. Aunque, a mi juicio, viene a pasar lo que ya he comentado antes, estamos ante instrumentos a disposición de las AAPP, no ante obligaciones ineludibles. Quizás yo tenga en la cabeza la "zafiedad" conceptual de las reservas de suelo para vivienda protegida. Pero los resultados, donde se cumplen, cantan.

ABOTECTO 2: La filosofía de fondo es correcta pero personalmente dudo que los palos funcionen sin zanahorias. También pienso, contra corriente, que las ciudades en España están excesivamente densificadas (lo que no sucede en buena parte de Europa, ni por supuesto en las américas que están aquejadas del problema inverso). Pienso que el problema no es el excesivo consumo de suelo, en sí mismo, sino la desastrosa forma en que se toman las decisiones de localización y se llevan a cabo. La rehabilitación es importante pero la reconversión urbana también.

Una opinión hasta cierto punto a contracorriente. La clave no es cuanto se crece, sino como. Muy sugerente.

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Desde que he vuelto de vacaciones no he publicado demasiadas cosas sobre las políticas públicas de vivienda en Euskadi. Estoy tratando de coger un poco de distancia. Lo hago con gran placer, no puedo negarlo. Por otra parte, es evidente que las políticas públicas de vivienda han pasado de ser el centro de mi vida profesional a ser uno de mis intereses intelectuales. Eso perjudica por una parte, pues ya no estoy al detalle del día a día. Pero por otra parte puede hasta ser beneficioso, pues un poco de distancia puede que ayude a enfocar las cosas mejor.

A la vuelta de las vacaciones de verano leí que Euskadi estaba a la cabeza de España en materia de vivienda protegida. En concreto, con menos de un 4.5% de su población concentra más del 12% de los visados para nueva vivienda protegida. En realidad, nada nuevo. Ya sabíamos que en reino de los ciegos (vivienda pública española) Euskadi era el tuerto. Pero llama la atención que este tipo de titulares se apliquen con servicial celeridad a nuevo Gobierno Vasco y se le negasen cicateramente a los anteriores ejecutivos. En realidad, el alto porcentaje de vivienda protegida en Euskadi es una obra colectiva de toda la sociedad vasca y en particular de la alavesa. Creo que ni se debía negar la evidencia antes ni tampoco hay que dejar de decir las cosas con claridad ahora. Pero hay ciertas cosas de los "medios" que llaman la atención. Sin más.

En otro orden de cosas, leo que las dos proposiciones de ley de vivienda (con inclusión de la vivienda en alquiler como derecho ciudadano) presentadas por Aralar y EB Berdeak en el Parlamento Vasco han decaido por la oposición del Gobierno del PSE a su tramitación. No puedo sino sentir cierta tristeza, pues creo que un Gobierno Vasco socialista no debería solucionar esto con una faena de aliño para enterrar el debate y el posible avance político, legislativo y cultural. Ya he hablado de esto en el pasado y no me repetiré. Pero uno tiene la sensación de oportunidad perdida como consecuencia de las cosas de los partidos (no confundir con las cosas de la política).

Leo que el Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz va a rendensificar los sectores de Salburua y Zabalgana con unas 10.000 nuevas viviendas protegidas a construir a los largo de los próximos años de forma que no se colonice el sur de la ciudad, se de una densidad humanamente cálida a estos dos nuevos barrios (aprendiendo de los errores de Lakua) y se ayude a capear la crisis del ladrillo a los constructores, promotores y trabajadores alaveses (en principio con una cifra de vivienda protegida cercana al 100% del total de nuevas viviendas). Todo mi apoyo a este proceso de progresivo acercamiento al equilibrio urbano, social y económico, siempre que los ritmos sean lo suficientemente pausados como para permitir que la ciudad digiera adecuadamente los sucesivos crecimientos.

Al parecer los problemas de financiación obligan a atrasar los desarrollos de vivienda libre en Vega Galindo - Sestao (incluso se puede llegar a convertir vivienda libre en protegida) y a adelantar los de vivienda protegida. Todo mi afecto y aliento para las personas que están tratando de llevar adelante la regeneración socio-urbanística de Sestao, un proyecto necesario, sea cual sea la coyuntura financiera y económica. Por otra parte, ya no resulta curioso en Euskadi, pero quizás si en el resto de España, que las cajas de ahorros pueden disponer de fondos para financiar nuevos proyectos de vivienda protegida, pero se niegan casi en redondo a financiar vivienda libre. Ahora la vivienda protegida no arruina promotores, sino que los salva. Solo espero que la actual coyuntura no desemboque en un nuevo rebrote especulativo, sino que en el futuro vayamos a una producción razonable de vivienda total, con una intensa cuota de vivienda protegida, más vivienda en alquiler y un reequilibrio territorial en favor de Bilbao Metropolitano y Donostialdea.

Tambien leo que la fiscalía ha decidido imputar a la teniente de alcalde de Trapaga por indicios de 'mobbing' inmobiliario, coacciones y prevaricación en las protestas vecinales de vecinos de La Arboleda en contra del realojo de una familia gitana de origen sestaotarra. No le deseo a nadie ningún mal y menos aún problemas con la Jusiticia. Pero quien lleva sus intereses electorales tan lejos como para delinquir (presuntamente) debe responsabilizarse de sus actos. Vamos, que cada palo aguante su vela.

Veo que los Alojamientos Dotacionales en Alquiler (creados por la Ley de Suelo y Urbanismo de Euskadi) siguen abriéndose camino. En los últimos años, incluso avant la lettre, se han hecho más de 1.000 y es bueno que, poco a poco, en Euskadi se vaya consolidando una red pública de dotaciones residenciales en alquiler social al servicio de jóvenes, mayores, personas en riesgo de exclusión social, etc. Cosas como estas, si cuajan plenamente, ayudarán también a nuestra convergencia con la UE.

Leo con pena que vizcainos marchan hacia Santander en protesta por el derribo de sus viviendas, ilegalmente construidas, pero compradas de buena fe por ellos. Un problema extraordinariamente complejo al que, quizás, no se le está dando la importancia que merece.

Compruebo con cierta sorpresa que el Gobierno Vasco aprueba las medidas anticrisis del anterior equipo directivo (al que, como sabéis algunos, yo pertenecí), una vez que las criticó en campaña electoral y las derogó nada más llegar al Gobierno Vasco el pasado mes de mayo. Ahora se recupera la idea de alquilar en Bizigune las viviendas nuevas de promotores privados que no las consiguen vender y que acepten 27.000 euros por vivienda a cambio de cederla en alquiler por cinco años. Y en segundo lugar, se recupera la idea de recomprar las viviendas protegidas cuyos propietarios no puedan pagar el crédito hipotecario derivándolos hacia el alquiler social (de nuevo supongo que preferentemente Bizigune). Obviamente apoyo algo que yo mismo ayude a diseñar, pero llama la atención esta ritmo algo errático (ahora derogo, ahora recupero ...). También sorprende que el Lehendakari Lopez le ponga como ejemplo de buenas prácticas en materia de vivienda pública el programa Bizigune al presidente de Cantabria y, al mismo tiempo, los responsables de la política de vivienda en Euskadi reniegen de dicho programa e incluso aspiren a que vaya progresivamente declinando hasta su desaparición, por su, según ellos, alto coste económico. Supongo que lleva un tiempo decidir si uno va a setas o a rolex, pero en la vida, en muchas ocasiones, no se puede ir a la vez a por setas y a por rolex y no queda más remedio que optar. Sea como fuere y como llevo diciendo unos meses, respeto absoluto para los nuevos gestores y deseos de suerte y éxtio en su labor (en la que todos nos jugamos parte de nuestro futuro).

Y finalmente, en este totum revolutum, me ha llamado la atención que en el Senado ya se ha encendido oficialmente la alarma sobre algo que todos sospechabamos: los tipos de interes son extraordinariamente flexibles al alza y rígidos a la baja, utilizándose, en no pocas ocasiones, claúsulas contractuales abusivas de bancos y cajas sobre clientes. Hecho el diagnóstico, es hora de la prescripción farmacológica. Sin dejarlo para los forenses y taxidermistas. Animo a sus Señorías a tomar cartas en este asunto, de forma ponderada y serena, pero decidida.

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Voy a compartir con vosotros la impresión más viva que me llevo de unos cuantos años de participación en la gestión del urbanismo vasco.

Partiré de un concepto clásico del urbanismo español como es el del valor residual del suelo. Lo explicaré de forma poco técnica, pero creo que comprensible por todos. En España se calcula el valor del suelo partiendo del valor de venta de lo que se pueda construir encima (nada en el caso del suelo no urbanizable, equipamientos comerciales, viviendas, etc en caso de suelo urbanizable o suelo urbano) y restándolo todos los costos de una promoción (gastos de urbanización, gastos de edificación, gastos de comercialización, tributos, beneficio del promotor, etc). En teoría, lo que queda es el valor del suelo. Hace unos meses hice unos números meramente tentativos sobre el monto de todas estas partidas a lo largo de la década de oro ladrillera española y los compartí con vosotros.

Pues bien, creo que mucho más importante para comprender nuestro urbanismo es el concepto de valor residual del suelo es plantearser el concepto del valor residual de la ciudad. Obviamente esto hablando de algo que no existe ni en la legislación ni en la práctica profesional ni en ningún otro sitio que en mi cabeza, pero creo que puede ayudar a entender algunos modos de funcionamientos y los resultados sobre los tejidos urbanos españoles.

En muchas (demasiadas) ocasiones no se parte del valor de lo que se pueda construir encima del suelo, sino que lo que se hace es satisfacer a todos los intereses y actores, a expensas del resultado urbano. En muchas ocasiones he escuchado a un propietario de suelo decir que a él se le tenían que pagar por su suelo esto y aquello, en función de sus propias expectativas empresariales de comerciante de suelo (no en función del valor real y objetivo del suelo en el momento anterior a su transformación), acto seguido el promotor inmobiliario (que va a pedir un crédito para acometer sus gastos de urbanización, edificacación, etc) suele saltar como un resorte y exigir ganar más que el propietario del suelo en la operación, argumentando que él ha hecho o va hacer algo (arriesga su capital, trabaja, contrata personal y añade valor), mientras que el propietario del suelo se ha limitado a sentarse encima del mismo a la espera del lucro. Después suelen venir las Administraciones Públicas (lo que implica también a los partidos políticos). Hasta lo que yo he podido ver, muchos ayuntamientos aspiran a que se acometan toda serie de obras, inversiones, infraestructuras y equipamientos en la ciudad a costa de la promoción inmobiliaria y sin poner un solo euro municipal. Eso cuando no quieren directamente ganar dinero para el ayuntamiento, además de obtener todas las contraprestaciones que antes he mencionado. Por su parte, la Comunidad Autónoma suele querer (aunque aquí hay de todo) que se haga el máximo porcentaje de vivienda protegida e incluso puede que exijan que una parte de la misma sea vivienda protegida en alquiler. Si las diversas AAPP son gestionadas por diversos partidos políticos, la cosa se suele poner mucho más "interesante". Algunas de estas promociones cuentan con el aporte de arquitectos y/o urbanistas (muchas veces "estrella") que suelen impulsar caros y a veces disfuncionales tejidos urbanos a sufragar por todos los anteriores (y siempre al final por el contribuyente). Y no debemos olvidarnos de uno de los actores claves de todo este juego: las entidades financieras. Su criterio es clave para saber que se va a hacer y que no, como, donde y cuando, pues ellos son el poderoso caballero que es Don Dinero. Quien no suele estar nunca directamente en el ajo es la ciudadanía. Puede que este a través de sus representantes, pero eso exige que el representante se acuerde de a quien representa y eso no siempre ocurre. Si que suele ser habitual asistir a la participación de asociaciones vecinales que hacen una labor interesante, pero que en algunos casos (demasiados quizás) suelen estar a lo suyo, que no siempre es lo que al conjunto de la ciudad le interesa. En algunos desarrollos también suele estar la prensa que, salvo contadas y honrosas excepciones, solo atiende a lo que cabe en un titular.

Atender las demandas de propietarios de suelo, promotores, administraciones públicas, profesionales de prestigio, entidades financieras y a veces asociaciones vecinales suele tener algunas consecuencias, a mi juicio, poco presentables: aumentos de la densidad edificatoria para poder atender las demandas económicas de todas las partes, reducción de los equipamientos e infraestructuras públicas anexas al desarrollo para aligerar sus costes, desfiguración de los proyectos inicialmente planteados por urbanistas y arquitectos, relajamiento de las exigencias de vivienda protegida y alquiler para idéntico fin, etc.

Por cierto, todo lo anterior sucede con respeto a la legalidad viegente y sin corrupción. Obviamente, si nos apartamos de la ley y además hay corrupción el resultado será mucho peor en todos los sentidos.

Ahora es cuando vuelvo al inicio de este post. ¿Que valor tiene la creación de un buen tejido urbano que social, económica, urbanística, medioambiental y socialmente sea el que la ciudad necesita hoy y en los años-décadas-siglos venideros? En muchos casos, más bien poco. La ciudad tiene un valor (no económico, sino urbano en sentido amplio) más bien bajo y lo que priman son el valor residual del suelo, el beneficio del promotor, la financiación municipal, la relajación de las obligaciones de vivienda protegida, el prestigio-ego de los profesionales estrella, determinados micro o nanointereses vecinales, las campañas electorales de los partidos políticos y la solvencia financiera de las operaciones. ¿Es posible hacer buena ciudad con estas premisas? A mi juicio, es muy difícil. A veces suena la flauta, pero la mayor parte de las veces tenemos lo que todos conocemos.

Según vayamos viendo como envejecen los tejidos urbanos construidos en España en los últimos diez años (más de seis millones de viviendas), veremos que cosas buenas y malas iran surgiendo. Pero dejo constancia de que nunca o casi nunca se hacen las cosas en el orden que sería lógico: primero preguntar ¿que necesita la ciudad? La respuesta puede ser nada o algo. Pero cabe la primera respuesta, aunque no guste a propietarios de suelo, promotores, entidades financieras, etc. En caso de necesitar algo, ¿que, como, donde y cuando se hace eso que necesita la ciudad? Después hay que preguntarse cuanto cuesta y como se debe pagar. Y finalmente hay que decidir si lo que la ciudad necesita se puede hacer y pagar con un adecuado equilibrio entre los intereses públicos (recuerdo que el urbanismo es una función pública al servicio de la ciudadanía) y privados. Creedme, casi nunca se piensan las cosas así.

Pido perdón por si lo que he contado en este post es muy naive y dejo claro que no pretendo ser riguroso desde el punto de vista técnico, sino ilustrativo y pedagógico, pues el urbanismo no debería ser cosa de urbanistas, empresarios y políticos, sino que debería ser cosa de la ciudadanía (que de una forma u otra, siempre paga la fiesta y además vive en los pueblos y ciudades resultantes del proceso urbanístico).

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