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EL NUEVO DECRETO LEY DE VIVIENDA DE LA GENERALITAT: muchos más peligros que avances

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Recientemente ha sido aprobado un nuevo decreto ley de la Generalitat con importantes medidas en materia de urbanismo y vivienda. El mismo debe ser ahora convalidado, rechazado o tramitado como proyecto de ley por el Parlament. Llama la atención que una norma con tantos y tan relevantes cambios haya pasado casi desapercibida en el debate público. Este texto tiene como objeto dar a conocer entre la ciudadanía las implicaciones que esta norma (que modifica de manera severa las leyes urbanísticas y de vivienda catalanas) puede tener, siendo nuestro punto de vista el de gestores públicos locales de vivienda (este texto ha sido elaborado por el Gerente de Derecho Sociales del Ayuntamiento de Barcelona, Ricard Fernandez Ontiveros y yo mismo).

En primer lugar, hay que señalar que el afán que atraviesa toda esta norma es separar la política pública de vivienda de los temas sociales (que se remiten, sin financiación alguna, a los servicios sociales locales) y hacer depender la acción pública en vivienda de manera central del urbanismo. Se cae en el pensamiento erróneo de que el (necesario) incremento de la oferta de suelo transformado, per se, hará bajar el precio de la vivienda, por incremento de su oferta (algo, en sí mismo, necesario). Cadena lógica que empíricamente se puede comprobar que es incorrecta: hace 20 años iniciamos una década de sobreproducción de vivienda que condujo a una burbuja de precios que reventó hace unos 10 años, con las consecuencias por todos conocidas. Obviamente el urbanismo es importante y la política de vivienda depende en buena medida del mismo. Pero la íntima conexión que deben mantener en el mundo público el urbanismo (materia prima –suelo y vuelo-), la vivienda (productos y servicios resultantes) y las políticas sociales (la gestión de una parte de los adjudicatarios de esas viviendas y ayudas) es ignorada por este Decreto Ley. Sugerimos un replanteamiento de la necesaria e íntima relación de estos tres vectores: urbanismo, vivienda y servicios sociales.

La segunda idea fuerza de esta norma es que los operadores privados no deben tener obligaciones legales en relación a la generación de un parque de alquiler asequible y que, y esto es aún más sorprendente y peligroso, la responsabilidad de generarlo y gestionarlo es única y exclusivamente de los ayuntamientos, quedando la Generalitat en una posición de férreo vigilante del sistema, que regula, no financia (no hay compromisos concretos en este asunto clave) y puede tomar para si el patrimonio municipal, cuando los resultados no sean los apetecidos. Aconsejamos que las obligaciones de la Generalitat sean mayores, habida cuenta de su posición competencial, institucional y financiera, facilitando medios económicos a los ayuntamientos para que actúen y que se dejen ámbitos de la actividad privada en vivienda para el negocio (no la especulación), pero también se robustezcan las obligaciones legales de los operadores privados en relación a la producción de vivienda protegida, algo que además favorecerá la cooperación público privada en materia de alquiler asequible.

Vamos con el análisis de las técnicas y medidas por las que apuesta el Decreto Ley. Las reservas de suelo para vivienda protegida se mantienen muy bajas (30% del techo de nueva implantación en esta norma y entre el 10% y el 30% en el anteproyecto de ley de territorio) con dos efectos: será imposible asumir el objetivo de solidaridad urbana de la Ley 18/2007 del Habitatge de Catalunya (cifrado en un 15% del total de viviendas dedicadas a políticas sociales) y se sigue identificando en la práctica el suelo de vivienda protegida con el que deben quedarse las administraciones, de forma que los privados no sean ni promotores ni gestores de este tipo de viviendas (asequibles, no sociales). Además se acaba con la obligatoriedad de que una parte de las reservas se dediquen a vivienda protegida de precio medio (vpo de régimen general). Y no se introduce la figura legal de las reservas de suelo para vivienda protegida en alquiler (algo que el país necesita desesperadamente). Catalunya necesita, al menos hasta que alcance el mencionado objetivo de solidaridad urbana, reservas de suelo para vivienda protegida de, al menos, el 60% en suelo urbanizable y 40% en suelo urbano no consolidado, con la posibilidad de que en suelo urbano consolidado sea urbanísticamente obligatorio dedicar el uso en un 30% a vivienda protegida. Siendo necesario que una parte de esas reservas tenga como destino legal obligatorio el alquiler.

Respecto a la vivienda protegida el Decreto Ley realiza otras dos operaciones de calado. La primera es cambiar su precio y la segunda modificar el periodo de descalificación (momento en el que la vivienda protegida se convierte en vivienda de mercado con precio libre). En relación a los precios trata de implantar un sistema objetivo que se base en el precio del suelo rustico, más los costes de urbanización y edificación, más el beneficio empresarial, todo ello ponderado (más – menos 10%, siempre discrecional y con ciertos riesgos de arbitrariedad) en función de las zonas del país. Y en el caso de la vivienda protegida en alquiler, todo lo anterior se relaciona con el rendimiento a 10 años de los bonos de la Generalitat (ahora negativo). Este sistema, en principio científico, mucho nos tememos que provocará un fuerte aumento de los precios de la vivienda protegida (alejándola de la asequibilidad necesaria para las clases medias y populares), con diferencias significativas no solo entre municipios muy similares, sino también entre barrios de una misma ciudad (creando agravios comparativos injustificables). Y reseñamos también un asunto de extremada gravedad, si los ayuntamientos consideran que el precio fijado por la Generalitat para la vivienda protegida es alto, deberán subvencionar al promotor y/o al inquilino, de nuevo, sin compromiso concreto ni por parte de la Generalitat (presupuestos públicos suficientes) ni de los promotores privados (obligaciones legales al servicio de la vivienda asequible a asumir por empresas privadas). En este asunto, nosotros recomendamos un enfoque más clásico: precios de diferentes tipos de viviendas protegidas fijados por la Generalitat y actualizados con frecuencia, para no perder el pulso a la realidad social y al mercado, así como un módulo único para, al menos, todos los municipios del Área Metropolitana de Barcelona.

El asunto de la duración de la calificación de la vivienda protegida, clave a la hora de no perder estas viviendas con el paso de los años, de forma que se pueda garantizar un parque de vivienda asequible permanentemente al servicio de la sociedad (y también útil para el propio mercado, como regulador sistémico), puede parecer que se enfoca de manera adecuada, pero no lo vemos así. El Decreto Ley apuesta por la calificación a largo plazo de las viviendas protegidas, pero siempre que la calificación urbanística del suelo no se modifique. Con lo que viviendas que administración y entidades privadas hayamos trabajado para que sean protegidas, pueden dejar de serlo por libre decisión del planeador urbanístico. Por ello, nosotros recomendamos seguir de manera estricta el modelo vasco y balear: viviendas protegidas calificadas de forma indefinida en el tiempo, estando anudada la calificación urbanística del suelo y la administrativa del vuelo (las viviendas). Y en el caso de mantenerse el sistema propuesto por el Decreto Ley, limitar la libertad del planeador urbanístico, de forma que no se pueda descalificar suelo y viviendas hasta que se haya cumplido el objetivo de solidaridad urbana (justificando que la descalificación de suelo y viviendas no afectará a seguir cumpliendo en el futuro de dicho objetivo ya alcanzado, como las clausulas stand still ya aplicadas a las zonas verdes).

Otro tema que puede parecer muy técnico, pero que es muy relevante, es el mantenimiento de la cesión obligatoria de los promotores a los ayuntamientos en el 10% de los aprovechamientos urbanísticos (cuando el anteproyecto de ley de territorio lo elevaba al 15%). Y es relevante, no solo por medir el esfuerzo que se le pide a las empresas privadas como contraprestación por acceder a unos beneficios posibles en buena medida por la inversión pública y el esfuerzo del contribuyente en la generación de ciudad. Hay otra razón de peso adicional. Este Decreto Ley atribuye casi en exclusiva la responsabilidad a los ayuntamientos de generar vivienda social y asequible. Y lo hace de varias maneras. Para empezar los ayuntamientos deberán urbanizar y edificar sus suelos en menos de 2 años. Además deberán dedicarlos al 100% a alquiler o derecho de superficie y similares (es positivo que no puedan vender). Y si carecen de medios económicos (lo habitual) deberán subastar suelo de titularidad pública para vivienda libre para con lo obtenido financiar una muy pequeña cantidad de vivienda protegida. Finalmente, si un ayuntamiento no cumple con esta obligación de generar vivienda asequible por falta de presupuesto (lo más habitual) o voluntad política (menos frecuente), la Generalitat se adjudicará esos suelos municipales, sin obligación jurídica alguna por su parte de producir un resultado similar en un plazo parecido. Más allá de que este es un claro ataque a la autonomía municipal (protegida constitucionalmente), hay que reseñar que la obligación de hacer alquiler o derecho de superficie y similares en suelo municipales, a efectos de valoraciones urbanísticas, según el Decreto Ley, no puede perjudicar a los promotores privados. O dicho de otra manera, los ayuntamientos van a pagar sus suelos a precio de vivienda protegida de venta, aunque legalmente solo puedan alquilar, para no incrementar el coste de los suelos de los promotores privados dedicados (mayoritariamente de vivienda libre y protegida en venta). En este contexto, nosotros proponemos ampliar las cesiones de los promotores privados a la comunidad al 15% (como ya se recoge en el proyecto de ley de territorio), que pueda incrementarse al 20% en casos de ámbitos de extraordinaria rentabilidad (como ya ocurre en Euskadi) y que los suelos de los ayuntamientos se valoren de acuerdo a su único uso legal posible según el Decreto Ley (alquiler o derecho de superficie y similares).

Volvamos a un tema antes reseñado: el envío de todos los usuarios de alquiler social a los servicios sociales, sin la necesaria consignación presupuestaria. Esta operación se completa con la creación de la figura urbanística de los Alojamientos Dotacionales (equipamientos públicos habitacionales destinados al alquiler más social y que no ocupan suelo residencial lucrativo). Nada que objetar a la figura (ya utilizada por ayuntamientos como el de Barcelona y otras CCAA desde hace muchos años). Pero al considerarse esos equipamientos como de responsabilidad únicamente local (financiar, construir, gestionar y otorgar ayudas sociales y de vivienda a los usuarios), sin garantizar la Generalitat medios económicos al efecto, es claro que caminamos hacia un fracaso. A este respecto, recomendamos que se adopte el enfoque de otras CCAA en las que la figura existe, pero son financiados por el Gobierno y no por los ayuntamientos (aunque estos puedan cofinanciar, si así lo desean y pueden). Todo ello, como ha pedido en repetidas ocasiones el Sindic de Greuges

El Decreto Ley contiene otras muchas e interesante cuestiones. Aumenta la capacidad de las administraciones de obtener suelo, edificios y vivienda por tanteo (derecho de compra preferente), aunque en algunos supuestos solo otorga esta capacidad solo a la Generalitat (no a los ayuntamientos) y en ningún caso se aclara como se financian esas compras (¿subastando suelo público?). Refuerza la capacidad pública para detectar vivienda vacía y movilizarla hacia su uso, llegando incluso a la expropiación del pleno dominio (anatema en la Catalunya de la década pasada y hoy acervo común). Da mayor seguridad jurídica a la MPGM del 30% de vivienda protegida en suelo urbano consolidado de la ciudad de Barcelona, aunque la puede devaluar en la práctica a través de precios de vivienda protegida especialmente altos en ciertos barrios. Favorece la calificación de suelo para nuevas formas de tenencia como el cohabitatge (aunque solo en obra nueva y no por rehabilitación/masoveria). Da una seguridad jurídica (que habíamos perdido por recientes sentencias) a las actuaciones de rehabilitación edificatoria y regeneración urbana, claves para el retejer de las ciudades. Abre dubitativamente la puerta a tipologías de vivienda protegida municipales y a la calificación de suelo para vivienda protegida de alquiler. Y ratifica legislativamente la figura de los índices públicos de precios de alquiler en el mercado privado, aunque no da pasos concretos en relación a su uso como excepcional y temporal limitador de los incrementos de los precios en ciertas zonas de mercado tensionado, ni concreta una política de incentivos a las viviendas que se alquilen por debajo del índice.

Concluimos, sin dudar de la buena intención de los redactores, que no es positiva una norma que hace descansar casi todas las responsabilidades en los ayuntamientos; que tiene una fe necesaria pero excesiva en el urbanismo; que no afronta el problema de la financiación (como también ocurre con el recientemente publicado Pla Territorial del Habitatge de Catalunya); que deriva todas las cuestiones de alquiler social a los servicios sociales locales; que no genera obligaciones legales significativas de producción de vivienda protegida para los promotores privados, los grandes beneficiados de esta norma, como si ocurre en otros estados de la UE; que paraliza por meses todos los proyectos en curso de vivienda protegida por la gran incertidumbre (y entre ellos, muy significativamente el del operador público privado metropolitano de alquiler de Barcelona); y, en definitiva, que no avanza en la configuración de la vivienda como un derecho exigible de ciertos colectivos.

Y todo ello, además, sin afrontar con decisión el tema central: la regulación de la vivienda protegida, con independencia de si el promotor es público o privado, como base del servicio público y/o servicio de interés general de vivienda y, por lo tanto, como un bien excluido permanentemente de los precios del mercado, para ser usado como un activo colectivo al servicio de la asequibilidad de la vivienda y la estabilidad del mercado residencial (calificación permanente), siendo responsabilidad de actores públicos y privados (reservas para vivienda protegida poderosas), teniendo una parte de las mismas como destino legal obligatorio el alquiler asequible (reservas de suelo para vivienda protegida en alquiler).

Salvo relevantes cambios en su redactado, este Decreto Ley contiene muchos más peligros que avances y sigue dejando pendiente nuestra convergencia con las buenas prácticas europeas en vivienda asequible. Esperamos que el Parlament mantenga sus aciertos y corrija sus errores y carencias.

Nos jugamos todos mucho, ni más ni menos que el futuro del país, de nuestras ciudades y sus habitantes.

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