08/12/14

DOCUMENTAL TVE: CASAS VACIAS, GENTE SIN CASA

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Recientemente Documentos TV de TVE ha empezado a emitir (primero a altas horas de la noche, después en prime time y ahora disponible en TVE A la Carta) dos grandes documentales sobre vivienda en los que me consta que llevaban meses trabajando.

Del primero, denominado CASAS VACÍAS, LAS NUEVAS RUINAS ya he hablado en un post anterior de este blog de sus muchas virtudes y de alguna de sus carencias. 

El segundo, y de momento último, se denomina CASAS VACÍAS, GENTE SIN CASAAsí como el primero se dedicó más al fenómeno físico (devastación del territorio y patrimonio físico ocioso e insostenible), este segundo se ha dedicado a las cuestiones sociales (millones de personas pobres mal alojadas o en la calle, a la vez que el contribuyente rescata con cientos de miles de millones de euros a bancos que desahucian a discreción).

Este segundo documental tiene la misma calidad que el primero, pero es mucho más arriesgado políticamente en la TVE de hoy en día.

No se deja casi nada en el tintero. El franquismo queriendo hacer propietarios hipotecados por motivos económicos, pero sobre todo políticos (de prolerarios levantiscos a propietarios sumisos, Falange dixit). Las políticas públicas de vivienda, franquistas y democráticas, al servicio de la propiedad de vivienda libre, en vez de dedicadas al alquiler asequible, como ha ocurrido durante décadas en el resto de la UE. La burbuja financiera y sus damnificados, los más débiles. La reacción social a través de la PAH. La okupación, cada vez más frecuente en ciertas coronas metropolitanas españolas. Las opiniones de los expertos académicos. La apelación a otros modelos de gestión habituales y exitosos en la UE. Etc. En definitiva, un documental muy completo y muy valiente. Algo necesario en los tiempos en los que estamos de muerte de un régimen, cuando el siguiente aún es un non nato.

Sea como fuere, y como hice con el primer documental, algunos matices que me parece que deberían haber estado presentes de alguna manera en el documental.

En primer lugar, no todas las Administraciones Públicas españolas han hecho siempre mal las cosas en materia de vivienda. Soy muy partidario de estar atento a lo que se ha hecho bien durante décadas en otros lugares de la UE. Pero no creo que se deba despreciar prácticas de vanguardia en materia de vivienda que en este documental ni se han citado. Hablando de vivienda vacía y alquiler asequible me parece especialmente poco justificable la no mención a programas como Bizigune vasco, el Avalloguer catalán o (con todos sus defectos) la RBE estatal. Tampoco comprendo como no se ha citado el uso sistemático que del derecho de superficie se ha hecho en algunas CCAA (Euskadi) y ciudades (Donosti y Barcelona). Veo muy bien que se cite a mis admirados amigos de Sostre Civic y que se apele a la sociedad civil auto-empoderada en materia de vivienda. Esto es parte de la solución a nuestros problemas habitacionales. Pero no creo que, por omisión, se pueda descalificar toda la acción pública de las últimas décadas. O que la única acción pública reciente que se cite expresamente sea el ejercicio de potestades sancionadoras (Terrassa), necesarias, pero no suficientes. Llevo ya unos cuentos años defendiendo en este blog que la solución a nuestros problemas de vivienda necesitan de una buena combinación de buenas políticas públicas y sociedad civil que toma en sus manos una parte de su destino a través de entidades profesionales, sin ánimo de lucro, que trabajan por el bien común y que colaboran con la administración. Así que no soy sospechoso de ser solo estatalista y contrario a la acción de la sociedad civil en materia de vivienda. Ahora bien, debemos ser claros, las Administraciones Públicas españolas han actuado millones de veces en materia de vivienda, con algunas decenas de miles de buenas acciones. Y nuestra sociedad civil, hasta la fecha, no pasa de unas pocas centenas de actuaciones, no todas ellas loables al 100%.

Otra cuestión que he echado de menos en este documental es la cita a la conexión entre políticas públicas de vivienda y las sociales. Ambas están muy íntimamente ligadas o, al menos, deberían estarlo. Máxime en estos momentos de emergencia habitacional. No habría estado de más citas que algunas CCAA hoy tienen cajas de ahorros muy saneadas, políticas públicas de vivienda casi europeas, políticas sociales (que incluyen ayudas económicas para el pago de alquileres) genuinamente europeas y niveles de desahucios mucho menores que los que se dan de media en el territorio español en estos momentos. La política de vivienda no es solo económica. Tampoco solo social. Se deben combinar ambas perspectivas con la territorial y medioambiental. Y en este documental alguna mención se tendría que haber hecho a la necesaria buena mezcla entre políticas de vivienda y políticas sociales: housing first, alquiler asequible, ayudas y servicios sociales, itinerarios de insercción laboral, etc.

Y finalmente, otro matiz que sería bueno haber introducido para ayudar a evitar que en el futuro haya una nueva burbuja devastadoras, es que la responsabilidad no solo ha sido del mercado financiero (la primera y más grande) o de la política y el estado (la segunda y no menor). Muchos ciudadanos se sobre-endeudaron y tenían conocimientos suficientes como para saber que su comportamiento estaba siendo muy arriesgado en términos económicos. No estoy hablando de la parte de la población con menos renta y preparación. Sino de ciertas clases medias con recursos económicos e intelectuales suficientes como para haberse comportado de una manera más racional. Para mi esta tercera responsabilidad es la menor. Pero a futuro necesitamos que la población haga una revisión crítica de sus pasados hábitos de consumo y endeudamiento. Pues, en caso contrario, corremos el riesgo de que cierta gente, pensando que la culpa ha sido solo de banqueros y políticos, se comporte en las próximas décadas de una manera que favorezca la creación de la próxima burbuja de cemento, ladrillos, hipotecas, rescates bancarios y desahucios.

Sin perjuicio de todos estos matices, mi más sincera enhorabuena a Marisol Soto Romero, la cabeza del equipo que ha producido estos dos magníficos documentales que hacen que uno se reconcilie, aunque sea parcialmente con la TVE como servicio público. 

 

 

 

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11/10/14

¿ESTA NACIENDO LA PRIMERA HOUSING ASSOCIATION ESPAÑOLA EN CATALUÑA?

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Los pasados 7 y 8 de octubre asistí en el barcelonés UIMP-Centre Ernest Lluch al Curso sobre Gestión de Parques de Alquiler Social organizado por la Mesa de Entidades del Tercer Sector de Cataluña.

Tal y como manifestaron sus organizadores, el objetivo del curso fue el siguiente:

Aunque en el imaginario colectivo esté presente el deseo de disponer de una vivienda en propiedad, con la crisis económica el alquiler se ha convertido en la única opción viable para las familias más modestas de nuestro país. Y si hablamos de familias pobres, sin ingresos o con algún tipo de vulnerabilidad, solo si tienen acceso a un “alquiler social” pueden resolver hoy en día esta necesidad básica.

Sin embargo la disponibilidad de parques de vivienda de alquiler social es hoy ínfima en nuestro país en comparación con las enormes necesidades existentes y los dramas humanos que hay detrás. Y esta grave carencia convive con unos stocks ingentes de pisos vacíos en manos de entidades financieras y de particulares, a pesar de los esfuerzos realizados hasta ahora desde los poderes públicos para resolver esta contradicción.

Otros países de nuestro entorno han desarrollado modelos públicos y público-privados exitosos de parques de viviendas de alquiler social, que deberían orientarnos en la solución de esta necesidad. En Catalunya hay iniciativas incipientes en esta dirección que se presentarán durante el curso.

En resumen: tenemos gran necesidad de unos parques de alquiler asequible y social (adecuadamente documentadas por el propio tercer sector) en el momento de nuestra historia en el que tenemos más vivienda vacía nueva y usada y, a pesar de que estamos a años luz de lo que acontece en otros países de la UE, entre nosotros empiezan a moverse interesantes iniciativas que deben ser tenidas en cuenta.

El nivel de los ponentes fue muy alto y el interés de sus ponencias máximo. Los enumero a continuación por grupos de interés por si alguien quiere bucear en el trabajo de cualquiera de ellos (empezando por las ponencias que presentaron en estas jornadas disponibles en la web del evento o por la etiqueta que se utilizó para su tuiteo #‎habitatgesocial‬):

TERCER SECTOR CATALÁN

  • Toni Codina, director de la Taula del Tercer Sector Social de Catalunya
  • Txell Collelldemont, directora de la Fundació Mambré
  • Tere Bermúdez, cap del programa Sense Llar i Habitatge de Càritas Diocesana de Barcelona
  • Pau Pérez de Acha, director de la Fundació privada Foment de l’Habitatge Social
  • Carme Trilla, responsable d'Acció Social de Càritas Diocesana de Barcelona
  • Zaida Muxí, professora ETSAB. Montaner Muxí Arquitectes SLP. Cooperativa Can Batlló Habitatges
  • Joan Uribe, director de Serveis Socials de Sant Joan de Déu i representant d’Espanya a FEANTSA (European Federation of National Organisations Working with the Homeless)

GESTORES PÚBLICOS CATALANES

  • Joan Batlle, director de Programes Socials d’Habitatge de la Generalitat de Catalunya
  • Jaume Fornt, director de l’Agència d’Habitatge de Catalunya
  • Antoni Sorolla, gerent Adjunt d’Habitatge de l’Ajuntament de Barcelona

GESTORES EUROPEOS

  • Cédric Vanstyvendael, vicepresident de  Cecodhas, la xarxa europea d’habitatge social 
  • Marc Uhry, coordinador d’Assumptes Europeus, Fondation Abbé Pierre

EXPERTOS EUROPEOS

  • Darinka Czischke, fundadora del Centre Internacional d'Investigació Urbana i Habitatge
  • Vincent Gruis, professor de Gestió d'Habitatges de la Universitat Tecnològica de Delft (Països Baixos)
  • Keith Kintrea, director d'Estudis Urbans, Universitat de Glasgow, Escòcia

EXPERTOS DOMÉSTICOS

  • Jordi Bosch, arquitecte i politòleg
  • Javier Burón, soci i gerent d’Urbania ZH Gestió
  • Raül Robert, president de l’Associació Sostre Cívic

BANCA

  • Mireia Ferrer, directora general del Departament d'Habitatge Assequible de La Caixa

Es, sin duda, uno de los cursos de más alto nivel que sobre la materia se han celebrado entre nosotros. No solo por la cantidad/calidad de los ponentes, por la masiva asistencia de profesionales locales públicos y activistas o por los diferentes puntos de vista en juego: sociedad civil organizada, administración, academia, profesionales, activistas, banca, etc. Sino por el hecho de que la lectura crítica de nuestra situación no se contrapuso simplemente con la mejor situación de otros estados de la UE con un Estado Social y sociedad civil mucho más desarrollados que los nuestros. Por primera vez en años me dio la sensación de ver a una Administración y a una sociedad civil, en este caso las catalanas, al ataque y no a la defensiva. 

Y ese espíritu innovador y vaiente, teniendo en cuenta la tradición europea, pero siendo conscientes de la nuestra realidad social, política, económica, etc, tuvo su concreción práctica en la presentación por parte del Tercer Sector catalán de la Fundación Habitat3, entidad sin ánimo de lucro que tiene la misión de gestionar de manera profesional la captación de viviendas vacías para su destino al alquiler social/asequible y la prestación de dos servicios adicionales a los usuarios: el acompañamiento social de los inquilinos y los programas de mejorar de la empleabilidad de los usuarios de este parque.

Este es un planteamiento plenamente europeo y muy conveniente para la realidad catalana y española en estos momentos por muchas razones. Reseñaré algunas:

  • Trata de conectar vivienda vacía de particulares y entidades financieras con alquiler para los más necesitados en una primera fase. Y más allá del tiempo de emergencia habitacional con el alquiler social y asequible en términos generales.
  • Muestra un tipo de colaboración público-privada muy diferente de la que los mass media machaconamente publicitan (venta de activos y servicios públicos): la cooperación público-social.
  • Centra los esfuerzos en la profesionalidad. La eficacia y la eficiencia no son valores de una sola ideología. Y si los, vamos a llamarlos, progresismos quieren construir sólidos mecanismos emancipadores, tienen que afrontar el reto de la gestión profesional, eficaz y eficiente.
  • Y ofrece un paquete de servicios integral (vivienda de alquiler social/asequible, seguimiento social e insercción laboral) que ya ha demostrado en otros estados de la UE que es más eficaz que nuestra dispersión de esfuerzos públicos y sociales.
  • Garantiza que el lucro no se va a mezclar con estos programas. Todo profesional que trabaje en los mismos será dignamente retribuido. Pero no cabe la posibilidad de que ni un solo euro se destine al reparto de dividendos de entidades mercantiles con ánimo de lucro.

Ya en el propio curso la Generalitat de Catalunya y sobre todo el Ayuntamiento de Barcelona mostraron su apoyo a este tipo de iniciativas, verdaderas precursoras de las housing associations (junto con el Estado y el mercado uno de los tres pilares de la provisión de vivienda en muchos países de la UE y una de las dos formas de acceso a vivienda asequible). En el caso de la capital catalana el apoyo se ha convertido en la firma de un convenio por el que este municipio prestará ayuda económica a esta actividad. El tema ha sido recogido profusamente en la prensa (1, 2, 3 y 4). De momento, se manejan volúmenes pequeños (200 viviendas). Pero habida cuenta de que el tercer sector, con la ayuda de las Administraciones, en Cataluña atesora la experiencia de gestionar durante años algo más de un millar de viviendas de alquiler social, es claro que este tipo de housing associations catalanas tiene vocación de crecer en número y así gestionar un parque cada vez más grande.

Como uno ya va teniendo unos años y conozco con cierto detalle algunos argumentarios, diré que las dos principales críticas que se le han hecho a esta iniciativa no me parecen sólidas. Un primer grupo de progresistas entienden que esta labor la tiene que hacer solo la Administración con funcionarios de carrera. Y un segundo grupo del mismo tipo de personas, considera que, en defecto de funcionarios, son los voluntarios los que tienen que llevar a cabo estas labores. Yo he sido voluntario varias veces a lo largo de mi vida y creo que es un indicador de la salud moral de una sociedad. Pero no quiero que la provisión de bienes y servicios básicos dependa del voluntariado. También he sido gestor público durante algunos años. Y sí quiero que el Estado sea muy fuerte en la provisión de bienes y servicios básicos. Pero no el único en hacerlo o, al menos, no creo necesario que lo haga siempre a través de sus propios bienes y plantillas. Creo en una buena combinación entre Estado fuerte y Sociedad Civil autoempoderada. Y puestos a elegir, entre que el complemento a la prestación de los servicios básicos del Estado los realice el mercado o entidades privadas, profesionales, sin ánimo de lucro y conectadas al interés genera que colaboran con las Administraciones, no tengo la menor duda de que apuesto por lo segundo.

Otra crítica que si me parece que tiene más enjundia es la distancia existente entre necesidades (personas en riesgo de exclusión socio-residencial) y disponibilidades (parque de alquiler social de titularidad pública o social-concertada) es grande. Innegable. Pero solo si se empieza a caminar se llega al destino. 

Y, sea como fuere, por primera vez en muchos años salgo de un encuentro profesional de este tipo con ánimo y una media sonrisa en la cara. En Cataluña parece que se mueve algo nuevo y con gran potencial. No hay razón para que esto no suceda en otras CCAA. Veremos ...

 

PD: por si a alguien le puede resultar de interés dejo aquí la ponencia que yo presenté en las jornadas y que, con matices propios, es muy claramente convergente con los esfuerzos de los organizadores de estas jornadas. Si acaso con una puntualización, yo distinguí entre asociaciones civiles sin ánimo de lucro que trabajan profesionalmente en la provisión de alquiler social a los más desdeñados por el mercado y empresas sin ánimo de lucro o con animo de lucro limitado que operan en materia de alquiler asequible. No me parece una distinción menor. 

 

 

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24/11/12

FONDO SOCIAL DE VIVIENDAS

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"Se creará un Fondo Social de Viviendas para atender a los desahuciados", anunció con gran aparato mediático el Gobierno de la Nación hace unos días.

A este respecto el BOE (el lugar donde se explicitan de verdad las legítimas batallas de asimétricos intereses y grupos) se limita a decir en la Disposicón Adicional Única del Real Decreto Ley 27/2012 lo siguiente:

"Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en el artículo 1 del presente real decreto-ley. Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban". 

El laconismo regulatorio parece apuntar a una mera declaración política de intenciones que no se tiene voluntad de llevar a la práctica administrativa.

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De forma inmediata, la Asociación Española de la Banca (Presidente de la AEB en la foto anterior) ha manifestado que esta no es la vía que debemos tomar (mayor protección legal y asistencial de los desahuciados) y que lo que debemos hacer para solucionar el problema de los desahucios es construir más viviendas y dar más nuevas hipotecas. Su tesis es que, si se toca la ley hipotecaria, el acceso a la vivienda de los españoles va a ser más difícil y caro. Al parecer los datos de los últimos 15 años (sobreproducción de vivienda e incremento de la inaccesibilidad de la misma) son irrelevantes. Apagar el fuego con gasolina no parece ser un buen invento. Al menos así lo creen cientos de millones de europeos que impulsan otras políticas públicas y otros mercados de vivienda.

Pasan los días y no hay noticia alguna sobre el desarrollo del Fondo Social de Viviendas por parte del Gobierno.

Pasan más días y no leo noticia alguna sobre que la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S. A. (SAREB, aka banco malo) o el Fondo de reestructuración ordenada bancaria (aka FROB) vayan a ser asistidos por expertos (públicos o privados) en gestión de vivienda en alquiler, de forma que parte de los activos inmobiliarios nacionalizados invendibles por muchos años sean alquilados, tanto en el marco del alquiler social o público, como en el del alquiler de mercado asequible.

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Y siguen pasando los días y no me despierto. Así que no debe ser una pesadilla, sino la vida misma ...

Vida que en España implica tanto perder un tren magnífico para el non nato servicio público de vivienda, como dilapidar una magnífica oportunidad de crear un sector privado profesional del alquiler del alquiler asequible, "tonterias" ambas que en el centro y norte de la UE abundan ...



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10/11/12

DESAHUCIOS: ¿ULTIMO MATCH BALL?

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En memoria de Miguel Angel Domingo, Amaia Egaña y las víctimas anónimas.

 

Es evidente que desde la ultima vez que escribí en este blog sobre este tema (marzo del 2012) la cosa ha empeorado mucho, mucho, mucho. Tanto que el establishment político español (Rajoy, Mas, Rubalcaba, etc), siempre exquisitos con los intereses (cortoplacistas y autoreferenciales) de la gran banca ladrillera se está teniendo que poner las pilas. O, al menos, hacer como que se las ponen.

Muchos son los gestos que se hacen en público: rechinar de dientes, rasgado de vestiduras, caras compungidas y mechones de pelo estirados al máximo. Parte de todo esto es expresión de verdadero dolor. Pero los políticos de peso de este país, hacen como que empatizan con el sufrimiento, pero tratan este tema como un expediente administrativo menor. Por su parte, la prensa hace correr terabits de titulares et rien plus, pues the show must go on. Y quizñas la mayoría silenciosa puede que deje de serlo, a pesar de su inmensa pasividad (me incluyo), dada la actitud de liderazgo cívico que están adoptando varios colectivos que nunca recibirán el Premio Príncipe de Asturias (me alegraría tener que comerme mis palabras en el futuro): los activistas de las Plataformas de Afectados por la Hipoteca, algunos partidos minoritarios (muy especialmente IU que en este tema ha sido muy beligerante desde hace años), cientos de jueces y fiscales españoles y algunos jueces europeos dedicados a la protección de los derechos fundamentales.

Resumiré mi postura sobre este tema, varias veces manifestada en este blog, desde hace ya más de  seis años.

El siguiente conjunto de factores nos has llevado a donde estamos:

  • El capitalismo financiero desregulado de Reagan, Thatcher y cia (pero también de los Giddens y cia) sentó las bases de un mercado financiero interesado solo por los rendimientos exponencialmente crecientes a corto o muy corto plazo, que ha sido letal para la economía real y productiva (no confundir con todos los financieros y banqueros)
  • La vivienda (la promoción como unidad comercializable) se conviertió en una inversión financiera más que pierde su valor de uso casi secular y solo tiene un valor de cambio financiero a muy corto plazo -vivienda "comodificada"- (no confundir con los buenos empresarios de la buena vivienda)
  • El urbanismo (el barrio y la ciudad) ha sido canibalizado por los especuladores financieros, los arquitectos estrellas y los políticos disfuncionales (no confundir con los buenos políticos, financieros o arquitectos).
  • A España llegaron abundantes capitales financieros especulativos (fundamentalmente alemanes y franceses, dos países con una evidente responsabilidad en la situación en la que nos encontramos, aunque siempre por detrás de nosotros mismos) atraídos por un urbanismo de facto desregulado (a pesar del teórico aplastante ordenamiento jurídico urbanístico-inmobiliario), una fiscalidad incendiaria (favorable a la nueva vivienda libre en compra e hipotecada que desprecia el alquiler, la rehabilitación o la vivienda protegida) y unas políticas públicas de vivienda famélicas y extraviadas.
  • Hemos construído una quinta parte de las viviendas existentes en España hoy en menos de una década y hemos consumido en 15 años el mismo suelo que en los 12.000 anteriores.
  • Disponemos hoy de 25.5 millones de viviendas, de las cuales entre 3 y 6 están vacías, de las cuales entre 1 y 2 millones son viviendas nuevas vacías.
  • El sector inmobiliario quebró contra el financiero (en este caso si que ha habido dación en pago); a su vez el sector financiero ha quebrado contra el Estado (que ha incrementando en casi un 300% su endeudamiento para parar las dos sangrías ocasionadas por el complejo financiero-inmobiliario: los bancos y cajas zombis y el crecimiento del paro); y ambos, sector financiero y establishment político, hasta la fecha, han pasado de los damnificados más débiles: los 6 millones de parados y el medio millón de familias desahuciadas que tendremos en unos pocos meses. En realidad no han pasado, pues para los parados lo que se prescribe es una reducción de la prestación de desempleo (ya se sabe que lo que más "incentiva" a trabajar es el hambre) y para los próximos al desahucio lo que se receta es una aceleración de los desahucios (que eso y no otra cosa es lo que han hecho el PSOE y el PP en los últimos años con los juicios ultraexpress en material de alquiler y el atropello en las en las ejecuciones hipotecarias mecaniscistas e imparables).
  • Por resumirlo en una sola línea, cuando se incumple un contrato (propietario o inquilino desahuciado) el mercado y el Estado aplican el guante de hierro, pero cuando se incumplen millones de contratos (bancos y cajas quebrados por sus especulativas inversiones) se usa el guante de seda; como siempre se ha dicho, quien mata a uno es un asesino, pero quien mata a millones es un héroe de guerra.

A mi juicio, para desastivar la actual situación y evitar que la misma se vuelva a producir en el futuro hay que actuar sobre estos factores:

  • Limitar legalmente el volumen de crédito ligado a lo inmobiliario (sobre todo a la mala vivienda y al mal urbanismo) que el sistema financiero puede tener en sus balances. Durante muchos años hemos tenido (ahora también) un 60% del crédito que tendría que dedicarse a la economía productiva invertido en suelos, ladrillo y cemento. Esta es una locura que no podemos seguir permitiéndonos (ni económica, ni medioambiental, ni socialmente). Hay que evitar el riesgo sistémico.
  • Limitar legalmente el volumen del crédito hipotecario que las familias pueden asumir. Esta medida no dejará fuera del mercado de la vivienda a amplias capas de la sociedad, sino que hará que bajen los precios de buena parte de las viviendas, pues el precio sigue a la capacidad de pago. Al riesgo sistémico se llega a través de millones de riesgos particulares que tampoco podemos permitirnos.
  • Modificar la fiscalidad de forma severa y favorecer la rehabilitación de viviendas y edificios, la regeneración de barrios, el alquler y la vivienda protegida, pública o asequible.
  • Modificar nuestra normativa urbanística que, por decirlo lisa y llanamente, de facto es productivista, inflacionista, especulativa y favorecedora de la corrupción.
  • Impulsar verdaderas políticas públicas de vivienda que tengan por objetivo que el precio de la vivienda sea asequible. Aunque parezca increíble, las autoridades españolas, desde que yo tengo uso de razón, han trabajado para que los precios de la vivienda sean altos en ciclo expansivo y no bajen en las épocas de crisis. Es también necesario que nuestras autoridades trabajen por la creación de un parque público de alquiler asequible que sería, además de lo evidente, una oportunidad en términos de mercado, actividad económica, empleo y servicio público que en España siempre rechazamos. Finalmente necesitamos unas políticas públicas de verdadera e integral regeneración urbana y ecológica, lo que, además de vivienda asequible, podría suponer una oportunidad industrial y de empleo para ciertas partes de España.
  • Cambiar la actual legislación hipotecaria de forma que lo que los anglosajones llaman "fresh start" (el derecho a una segunda oportunidad) se de también en materia de vivienda hipotecada en España.
    • Pero no podemos contantarnos con que a futuro no volvamos a ver los dramas que en estos momentos estamos viendo (fórmulas similares a la dación en pago a futuro).
    • Es necesario atender ya la situación del casi medio millón de familias que ya han sido pasto de las llamas. 
    • Y ello solo se puede solucionar con una acción concertada del estado y el sector financiero (en estos momentos dependeniente de la ayuda pública española y europea), creando un parque de viviendas de emergencia para atender en alquiler este tipo de situaciones (pasadas, presentes y futuras), con independencia de la forma de reestructurar la deuda hipotecaria fallida.
  • Exigir una tutela estatal efectiva del derecho a la vivienda que, siendo derecho constitucional pleno, es tratado por nuestras autoridades como pura literatura pia.

Por las noticias que se tienen a día de hoy, parece que esto no va a ocurrir. Una vez más (paño caliente Zapatero-Elena Salgado y paño caliente Rajoy-De Guindos), parece que se va a poner otro paño caliente (paño caliente Rajoy-Rubalcaba), cortoplacista al asunto.

El asunto no es humanitario (aplazar desahucios en los casos más graves durante algunos meses -cosa que es muy necesaria, pero no suficiente-), sino político, profundamente político. A saber: unos financieros avariciosos, malos profesionales y soberbios (españoles, pero también franceses y alemanes) se han puesto las botas ganando dinero con la drepredación del suelo y las ciudades españolas. Cuando su burbuja ha explotado el Estado español y la UE hemos acudido en a su rescate. Mi apuesta es que acabaremos gastándonos más del 20% del PIB anual de España en fondos públicos para cubrir las pérdidas inmobiliarias del sistema financiero español -entre 200.000 y 250.000 millones de euros-. Como consecuencia de lo anterior estamos destrozando nuestro estado del bienestar y nuestro sector público y ellos, a cambio, no hacen más que desahuciar a las familias deudoras, que no son sino el eslabón más débil de esta cadena. Los políticos main stream (tipo Zapatero, Rajoy, Mas, Rato o Robalcaba), hasta la fecha, se han limitado a ser sumisos con la banca (vg. el SAREB, aka banco malo, socializador de pérdidas e inhibidor de nuevos y sanos negocios/servicios públicos urbanos) y a mirar para otro lado con los desahucios.

Espero equivocarme, pero con el paño caliente de un mero aplazamiento de los desahucios no vamos a ningún sitio. Una emergencia social se ataja con medidas de emergencia social de calado. Y un problema estructural solo se puede atender con reformas estructurales. Y en este tema, hasta la fecha, de las unas casi nada y de las otras nada de nada. Solo titulares, planes de acción fallidos y mucho cálculo electoral.

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Frente a esta España oficial (los que nos han traído hasta aquí) bueno será que tengamos fe en los nuevos héroes de la Constitución (Ada Colau de la PAH, en la foto de arriba, y Juan Luis Ibarra, juez vasco en la foto de abajo, son unos de ellos) que viven entre nosotros: activistas y jueces, que están alzando su voz para decir "basta ya". Personas a las que el establishment les ha llamado "irrealistas", a pesar de que eran los más "realistas" de entre nosotros.

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Acabo estas notas con una confesión personal. Como jurista, hombre, empresario, "experto" en vivienda, cristiano y persona de izquierdas me avergüenza profundamente de que la causa de los desahucios haya sido defendida casi en exclusiva por activistas sociales y gente de barrio, en su mayor parte mujeres y madres. ¿Donde estaban, por ejemplo, los partidos políticos, los sindicatos, los medios de comunicación, el Defensor del Pueblo o la Fiscalía General del Estado? Y lo que, es más importante en estos momentos, ¿donde van a estar en las próximas semanas y meses? Si partidos, sindicatos e instituciones no responden a esta crisis con medidas solventes (a corto plazo, pero también estructurales) a la gente solo le va a quedar como salida la desobediencia civil (¿fiscal?), el populismo y/o la violencia. ¿Es esto lo que queremos? ¿Tan imposible es molestar algo a los banqueros que nos han traído hasta aquí con tano beneficio para ellos y tanto dolor para nosotros?

 

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PD: ¿porque todo el mundo habla de los sobrehipotecados que son desahuciados, pero casi nadie habla de los inquilinos pobres que son desahuciados? ¿Mala conciencia o simple darwinismo social?

 

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04/02/12

GRUPO "VIVIENDA PUBLICA YA": DEBATE 2 - MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER SOCIAL - SEGUNDA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLÍTICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLÍTICA

 

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Algunas personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene.

A tal efecto, y como ya comentamos en este blog hace unos meses, hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! (nos acercamos ya a los 400 miembros). El grupo lo lance yo mismo. Pero a día de hoy yo no tengo ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica.

En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo estamos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, acampadas, colectivos sociales de defensa de derechos, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés.

Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.

A finales del pasado verano ya pusimos en conocimiento de los referidos movimientos sociales las conclusiones de nuestro primer debate sobre MERCADO Y POLITICAS PUBLICAS DE ALQUILER DE VIVIENDA (versión octubre 2011).

Hemos dedicado los meses de otoño y parte del invierno a nuestro segundo debate sobre MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL (en el link que os dejo hay unas notas introductorias al tema, que pretendían provocar y ayudar el posterior debate).

Finalmente hemos llegado a un "Documento (versión febrero 2012) de conclusiones sobre la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social" que ponemos a disposicón de todo aquel que quiera usarlo para formarse-reflexionar-actuar. Os agradeceríamos que divulgárias en vuestro entorno la existencia del mismo.

Y acabo con lo que viene siendo la regla fundamental de los debates que estamos teniendo en este grupo "Nadie sabe más que nadie y entendemos que entre todos sumaremos más pares de ojos".  

 

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05/08/10

ALQUILER SOCIAL DE VIVIENDA: EN EUSKADI RESISTIR SERA VENCER, EN EL CONJUNTO DE ESPAÑA CASI SEGURA REGRESION HACIA EL ENCEFALOGRAMA PLANO

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Recientemente se han conocido una serie de cuestiones que afectan al futuro del alquiler social en Euskadi:

Espero estar equivocado, pero en estas condiciones va a ser extraordinariamente duro ir más allá de los 19.000 alquileres sociales y 22.000 viviendas protegidas en derecho de superficie (en total más de 41.000 viviendas protegidas adjudicadas en regimen distinto a la propiedad plena) que en estos momentos hay en Euskadi. Me temo que nos podemos dar con un canto en los dientes si en el futuro se conserva lo hecho entre todos en las ultimas décadas.

Me reitero en todo lo que dije sobre  las políticas públicas vascas de alquiler a mediados del pasado mes de junio. También me reitero en lo dicho sobre las políticas públicas de alquiler a nivel estatal hace unos días.

En Euskadi en materia de alquiler público resistir será vencer. En el conjunto de España evitar una involución que nos retrotaiga a la situación propia de finales del siglo XIX en el entorno de la UE (cero alquiler público) va a ser francamente muy difícil.

PD: para ilustrar el contexto en el que nos movemos, os aporto unos datos:

  • Viviendas en alquiler social por cada 1.000 habitantes: Holanda 147; Austria y Dinamarca de 102; Suecia de 95; Reino Unido de 85; Francia de 71. Frente a esta realidad España dispone solo de 3 viviendas sociales en alquiler por cada 1.000 habitantes y Euskadi 8.2 (si contamos solo las viviendas de alquiler público puro) o 17.5 (si incluímos las viviendas en derecho de superficie, en realidad, alquileres vitalicios). También podemos incluir las 16.000 personas que cobran la nueva Prestación Complementaria de Vivienda (personas que cobran la Renta de Garantía de Ingresos -un "salario social" de supervivencia, al margen de la vida laboral y el seguro de desempleo-) que reciben entre 250 y 320 euros mensuales para sufragarse un alquiler privado (como "salario social" reciben entre 190 y 923 euros al mes). En el caso de incluir estos nuevos 16.000 "arrendamientos sociales" Euskadi contaría con casi 24 viviendas sociales en alquiler por cada 1.000 habitantes. Y finalmente, también se pueden incluir las 5.282 Rentas Básicas de Emancipación que se abonan en Euskadi (una ayuda al alquiler de 210 euros mensuales para jóvenes que se emancipan en vivienda libre de alquiler). De incluir a este nuevo colectivo Euskadi contaría con más de 26 viviendas sociales en alquiler por cada 1000 habitantes. Aunque el carácter social de estas viviendas fluctúa entre pagar de media menos de 300 euros mensuales de alquiler en el parque público de vivienda, pagar casi esa misma cantidad por el alquiler a 75 años que supone el derecho de superficie de vivienda protegida, recibir 210 euros para pagarse un alquiler libre si eres joven en edad de emancipación o recibir entre 250 y 320 euros para pagarse un alquiler libre si eres una persona en riesgo de exclusión social.
  • En el año 2001 Euskadi solo disponía de 740 viviendas en alquiler protegido. En estos momentos el Gobierno Vasco dispone de más de 19.000 viviendas para su destino al alquiler (además de 20.000 viviendas en derecho de superficie o alquiler vitalicio). Este esfuerzo ha sido realizado de manera solitaria, pues solo dos (Bilbao y Donostia) han acompañado al Gobierno Vasco en sus esfuerzos por lanzar un parque de alquiler social similar a los europeos y solo un reducido grupo de agentes privados han impulsado el alquiler público (entre ellos cabe destacar las cajas de ahorros vascas y muy especialmente la Caja Vital y su programa Vitalquiler). El parque de vivienda pública en alquiler vasco (sin las viviendas en derecho de superficie) supone el 15% del existente en España (en función de los datos de CECODHAS que atribuye 141.000 viviendas públicas en alquiler a España). Es necesario recordar que Euskadi supone menos del 6% del PIB y del 5% de la población española.
  • Datos obtenidos en la web de CECODHAS

 

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06/02/10

VENTA DE DERECHOS DE SUPERFICIE EN EUSKADI: INCREMENTAR LA PROPIEDAD PARA TEORICAMENTE FAVORECER EL ALQUILER. PRIVATIZACION PARCIAL Y SOTERRADA DEL SERVICIO VASCO DE VIVIENDA.

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Ya sabíamos desde el debate de presupuestos de finales del 2009 que el Gobierno Vasco estaba pensando en vender la propiedad plena de las miles de viviendas protegidas en derecho de superficie de Euskadi. Ahora se confirma esta voluntad de privatizar patrimonio público de suelo por boca del consejero competenten en materia de vivienda del Gobierno Vasco, Don Iñaki Arriola.

Para los que no estén metidos en estas cosas, contextualizo el tema.

Las viviendas protegidas en España, en general, se venden en propiedad plena,  pasado un tiempo se descalifican y pasan a ser viviendas libres. Un verdadero drama social: se invierte dinero público en facilitar el acceso en propiedad a una vivienda libre y antes de la descalificación se favorece un mercado negro y fraudulento de venta de viviendas protegidas a precios de vivienda libre. Además debo añadir que desde las leyes de casas baratas de finales del XIX y principios del XX en España esas viviendas han acabado generalmente en manos de gente de clase media o media-alta. Hoy en algunas CCAA una parte infima de las viviendas protegidas no se venden, sino que se alquilan generalmente a población en riesgo de exclusión social. Tampoco es un modelo muy social, pues a las clases medias se les permite con los impuestos de todos acceder a vivienda en propiedad que al final se convierte en libre, meintras que a las personas en riegos de exclusión social o con menos recursos se las pone a todas juntas en viviendas sociales de alquiler con claro peligro de guetización. En ciertas CCAA están apareciendo viviendas protegidas en alquiler, pero con opción de compra al pasar unos años y con descilificación pasados otros. Más de lo mismo: con nuestros presupuestos se favorece el acceso a vivienda libre en propiedad, aunque con un discurso nominal de apoyo al alquiler público.

Todo esto en el resto de la UE es un tanto marciano, pues los estados de la antigua UE a 15 solo tienen parques públicos, cooperativos o concertados (entre las AAPP y entidades privadas, generalmente sin ánimo de lucro, en cualquier caso con precios topados por el Estado) en alquiler. No hay que perder de vista, que muchos de estos estados de la UE de gran tradición social, en estos momentos no saben como gestionar sus parques públicos de alquiler, por sus altos costos de gestión y mantenimiento. En la actual UE, la nacida después de la ampliación al Este, hay muchos estados que casi no tienen vivienda pública, ni en alquiler ni en propiedad, pues tras la llegada de la democracia y el mercado vendieron o regalaron los masivos parques públicos de alquiler (cercanos al 100% de la vivienda de esos países).

Pues bien, frente este panorama bastante secularmente poco social en España y de grises en la UE, Euskadi disponía hasta la fecha de un modelo propio, gestado gracias al esfuerzo del contribuyente, al apoyo expreso de PSE, EA, EB, la antigua Batasuna y la actual Aralar (toda la izquierda política vasca, con el dificilmente explicable silencio del mundo sindical y la innegable aquiescencia del PNV), a años de gestión de las políticas públicas de vivienda del Gobierno Vasco por parte de PSE, EA y EB y a un sector privado inmobiliario bastante más aggiornado, profesional y constructivo que lo que se suele ver por el resto de España.

Este modelo urbanístico y de vivienda vasco esta o estaba caracterizado por una fuerte publificación de las plusvalías urbanísticas y su conversión en un Patrimonio Público de Suelo y Vivienda como no lo hay en España (quizás con la salvedad de la vecina y hermana Navarra).

Las fuertes reservas de suelo para vivienda protegida de Euskadi (desde el año 2006 hasta hoy 75% del suelo urbanizable y 40% del suelo urbano; desde 1994 hasta el 2006 65% en urbanizable y 20% en urbana), la a mi juicio moderada participación de la comunidad (ayuntamientos) en las plusvalías urbanísticas (hoy el 15% -moderada a mi parecer, pero la mayor de España, donde por lo general está en el 10%-, antaño osciló en Euskadi entre el 10% y el 15%) y un aparato público al servicio de la vivienda pública como no lo hay en España se ha traducido en un parque de viviendas protegidas, que hoy tienen unas 50.000 unidades de las que, a groso modo, 20.000 son derechos de superficie (hechas por el Gobierno Vasco y un puñado de ayuntamientos, entre los que destaca el de Donosti), 16.000 propiedad plena (hechas por los promotores privados y la generalidad de los municipios vascos) y unos 14.000 alquileres (producidos y gestionados por el Gobierno Vasco y un reducido grupo de ayuntamientos, entre los que destacan Bilbao y Donosti). A esas 14.000 viviendas protegidas en alquiler hay que sumarle casi unas 5.000 viviendas privadas usadas y en suelo urbano consolidado en alquiler social (Bizigune).

El derecho de superficie a 75 años del modelo vasco funciona hasta la fecha, para que nos entendemos en términos mundanos y no técnicos, como un alquiler social a 75 años. Como pureba de lo que digo, estas manifestaciones de superfiarios de Donosti, que se consideran a si mismos inquilinos vitalicios. Una persona o familia puede vivir de alquiler 75 años en una vivienda, por la que paga poco menos de 350 euros al mes (si el precio se divide entre 75 años y 12 mensualidades). Cabe la posibilidad de que esa persona o familia viva toda la vida en esa vivienda, con lo que estamos, sin más, ante un alquiler social vitalicio. Puede que esa persona o familia quiera vender su derecho de superficie a lo largo de su vida, en cuyo caso el Gobierno Vasco o un Ayuntamiento compra el derecho de superficie y readjudica la vivienda a otra persona o familia inscrita en Etxebide. Cuando se llegue a los 75 años la vivienda vuelve a ser controlada plenamente por el Gobierno Vasco o un Ayuntamiento, pues a la propiedad del suelo, que siempre fue pública, se le une el control del vuelo (las viviendas). Por medio de este sistema, se fomenta el acceso a una vivienda más que digna a un precio más que social, de forma vitalicia, con bajo gasto presupuestario público (este es un tema muy importante -los usuarios casi autofinancian su vivienda pública-), con un alto nivel de cuidado en el mantenimiento de las viviendas por parte de los superficiarios (si sabes que puedes estar toda tu vida en una vivienda la cuidas como si fuera tuya) y, por si todo lo anterior no fuera poco, permite a lo público controlar futuros procesos de rehabilitación y regeneración urbana (las nuevas viviendas públicas en derecho de superficie de hoy dentro de 40, 50, 60 o 70 años ya no estarán en zonas periféricas de los pueblos y ciudades vascas, sino en zonas centrales sobre las que será necesario intervenir en forma de rehabilitación y regeneración urbana y siempre se hará de mejor manera con una fuerte propiedad pública de suelo y vuelo). No parece, sin embargo, que se quiera pensar a largo plazo, sino solo a corto o medio. Aunque es evidente que los gestores públicos, más allá de las elecciones, deberían pensar en términos colectivos y a largo plazo. También lo deberían exigir la ciudadanía, pero ...

Volviendo al sistema vasco de vivienda, un dato importante para comprender como funciona este sistema es que a partir del año 2003 todas las viviendas protegidas tienen calificación permanente y solo se pueden vender como vivienda protegida, a precio de vivienda protegida y al Gobierno Vasco o un Ayuntamiento que, a su vez, las adjudican a demandantes inscritos en Etxebide.

Pues bien, este juego de calificación permanente, derecho de superficie y alquiler puede empezar a saltar por los aires con la decisión del Gobierno Vasco que ayer se hizo pública.

Se pretende vender parte de los 20.000 derechos de superficie, de forma que personas que eran "inquilinos vitalicios" de una vivienda pública, pasen a ser propietarios plenos de una vivienda protegida calificada de por vida. Los responsables en materia del Gobierno Vasco dicen que de esta manera se podrán obtener unos recursos que se apliquen a la producción de vivienda protegida en alquiler y a dar cuerpo real al derecho a la vivienda de los vascos.

El argumento es muy posible que cuele, pues el nivel de atonia social y estupidez colectiva en estos momentos en Occidente es muy alto. Pero analizado con reposo es para reir o para llorar, según se mire. Vamos a privatizar 20.000 viviendas públicas en alquiler vitalicio para financiar con ello, en el mejor de los casos, 2.000 viviendas en alquiler (el Gobierno Vasco pretende vender el suelo y la propiedad plena por unos 10.000 euros por vivienda y eso viene a suponer que por cada 10 derechos de superficie vendidos quizás se pueda financiar una vivienda pública en alquiler). No parece que el servicio público de vivienda vaya a hacer un buen negocio con esta operación. Si es claro que a 20.000 personas o familias, y a todo su entorno, se les va a poner los dientes largos pues, en términos mundanos, como se diría en la calle, el Gobierno Vasco les va a hacer propietarios de una vpo para siempre (además con la esperanza de que algún día alguien permita descalificar la vivienda protegida y así tener una vivienda libre en plena propiedad -como se puede ver en estas primeras reacciones ciudadanas-).

Es ciertamente notable que se quiera actuar sobre algo que no es un problema, sino un activo público (el derecho de superficie como una suerte de alquiler social vitalicio), para crear un problema, con la excusa de impulsar el alquiler social. Un verdadero trampantojo social y político. O si lo prefieren, un clásico de la política actual: el político primero crea un problema y después se pone a la cabeza para tratar de solucionarlo.

Hay un tema bastante técnico que me preocupa sobre manera. Si a partir de ahora una vivienda protegida puede tener tres valores (derecho de superficie no vendido, derecho de superficie vendido y propiedad plena) va a ser bastante dificil ejercer el derecho de tanteo y retracto por parte de las Administracíones Públicas Vascas y puede que vuelva a aparecer el erradicado fraude en la vivienda protegida vasca. Me explico. Si una vpo en derecho de superficie esta valorada en 120.000 euros y su superficiario quiere venderla, el Gobierno o un Ayuntamiento ejercen el derecho de tanteo y la vivienda se readjudica por 120.000 euros a una persona inscrita en Etxebide, sin desembolso de dinero por parte de la Administración, pues el precio de la vivienda lo paga el nuevo adjudicatario de forma plena. Pero si esa misma vivienda vale ahora 130.000 (120.000 euros del precio inicial + los 10.000 euros del rescate del derecho de superficie), la Administración al tantear va a tener que poner 10.000 euros y, o se los cobra al nuevo adjudicatario (que puede ir a los tribunales para exigir que a él se le adjudique la vivienda al mismo precio que al resto de ciudadanos), o lo paga la Administración. Si a esto le añadimos que los 20.000 derechos de superficie puede tener precios diferentes, en función del tiempo que les resta para su extinción, es obvio que se va a producir un problema de gestión de los tanteos y retractos de primera magnitud. Mi tesis es que ante estas dificultades las Administraciones Públicas vascas pueden dejar de tantear y retractar vivienda protegida (es decir que se puede volver a permitir que las viviendas protegidas se vendan en el mercado privado sin controles públicos), con lo que se dañará el control público de la vivienda protegida y puede que vuelva a aparecer el fraude (precios en "B"), que en Euskadi se erradicó por completo a principios de la última década del pasado siglo.

A mi juicio todo esto le va a hacer un fuerte daño al servicio público vasco de vivienda, al patrimonio público de suelo y vivienda vasco y a un modelo urbano que combinaba vivienda protegida en propiedad, vivienda protegida en derecho de superficie o alquiler vitalicio, vivienda protegida en alquiler y vivienda libre en alquiler intervenido (Bizigune -otro de los programas que el Gobierno Vasco pretende cancelar-), a cambio de unos magros e improbables beneficios en términos de alquiler público.

Me parece mucho daño por un puñado de votos en las próximas elecciones municipales y forales vascas.

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Desde mi actual posición de ciudadano de a pie, persona de izquierdas y académico amateur hago un llamamiento a ciudadanos, movimientos sociales, intelectuales, partidos y sindicatos para que luchen por preservar el patrimonio público vasco de suelo y vivienda y para que fortalezcan el servicios público vasco de vivienda. Lo que, a mi juicio, pasa, en primer lugar, por tratar de persuadir con argumentos y datos al Gobierno Vasco/PSE de que abandone esta idea de vender los derechos de superficie. Creo que en esta tarea de persuasión tienen una especial responsabilidad los militantes del PSOE y PSE, así como los académicos e intelectuales próximos a este partido. Nos jugamos parte de nuestro incipiente e imperfecto estado social. Permanecer callado, bajo la égida de la disciplina de partido, quizás no sea lo más inteligente en este caso. Si lo más cómodo. Pero no lo más socialista.

 

PD 1: el Gobierno Vasco pretende vender por unos 10.000 euros el suelo, urbanización y propiedad plena de cada vivienda protegida en derecho de superficie. Lo digo simplemente como primera impresión, pero el suelo y urbanización de una vpo es el 20% de su valor legal y eso se parece más a 20.000 que a 10.000 euros por vivienda. Parece que la urbanización se regala. Y parece que la propiedad plena (poder vivir en la vivienda más allá de los 75 años iniciales) no se valora de manera alguna y también se regala. Lo digo desde la urgencia de este momento de anuncios periodísticos sin normativa aún que leer, pero parece que se va a cobrar un valor y "regalar" otros. Y eso cuando hablamos de dinero público es bastante delicado.

PD 2: llama la atención que este tema, de gran trascendencia para los servicios públicos vascos, no haya merecido casi ninguna atención en la prensa vasca. Llama la atención y, al menos a mi, me preocupa.

 

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08/01/10

FUERTE NUMERO DE VIVIENDAS PRIVADAS VACIAS PUESTAS A DISPOSICION DE BIZIGUNE EN EUSKADI

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Leo en la prensa vasca que hay 2.300 ciudadanos ofreciendo sus viviendas al Gobierno Vasco para que las alquile a través del programa Bizigune.

En muy pocos años Bizigune ha pasado de ser una idea teórica a tener casi 5.000 familias viviendo de alquiler social (pagando como máximo el 30% de sus ingresos) y de esa manera se han movilizado unas viviendas, con el consiguiente rendimiento para sus propietarios, que no suponían más que externalidades ecológicas, sociales y económicas.

El Gobierno Vasco se está planteando reorientar el programa Bizigune.  Algunos alcaldes temen que el programa Bizigune pueda desaparecer, pues hoy está permitiendo vivir en alquiler social a parte de sus habitantes, facilita algunos procesos de realojos temporales vinculados a operaciones de regeneración urbana y además reduce el número de viviendas vacías del municipio (mitigando los problemas que estas a veces ocasionan).

Como primera medida, y al calor de la crisis económica que ha reducido algo el precio de los alquileres en Euskadi, el Gobierno Vasco han bajado el alquiler máximo a pagar a los propietarios de viviendas de 750 a 600 euros al mes (antes estuvo en 660). Me parece una medida positiva (vigilar el diferencial entre el alquiler privado y el garantizado por la Administración, cuidando con ello las finanzas públicas). Creo que incluso hay margen para que los alquileres de las personas que viven en Bizigune puedan ser algo más cercanos a los del mercado en el caso de inquilinos de ingresos medios (nunca en los casos de inquilinos de ingresos bajos que siguen teniendo que estar cerca de los alquileres sociales tradicionales).

Pero una cosa está clara, a día de hoy el programa Bizigune es un éxito con casi 5.000 viviendas en alquiler y más de 2.000 ofertadas en estos momentos por sus propietarios a la espera de ser atendidas en breve por la Administración (todo ello en una CA como Euskadi con menos de 18.000 viviendas vacías y 15.000 en sotck). Si las cosas estuvieran en España como están en Euskadi, si tuvieramos un Bizigune por cada CCAA con el mismo nivel de actividad, tendríamos 280.000 viviendas en alquiler social y otras 100.000 a la espera de ser admitidas por las AAPP, todo ello gracias a la movilización de vivienda vacía (es decir, sin la necesidad de consumir nuevo suelo ni producir la huella ecológica que implica la urbanización y la edificación). ¿Merece la pena tirar todo esto por la borda? Reformar para mejorar me parece extraordinariamente conveniente e interesante. En este caso, con todos los respetos y con mucho afecto, reformar como paso previo a suprimir me parecería un error.

 

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03/08/09

CURSO VERANO UPV-EHU POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (1): LA PRESENTACION DEL CURSO

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El pasado mes de mayo y la semana pasada os hablé en este blog de uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tienen lugar en la bella Donosti. El curso se titulaba POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA.

Os dije que, poco a poco, os iría comentando lo que en ese curso se expuso y debatió. Pues bien, empiezo hoy esa tarea. Y lo primero que debo hacer es reproducir las palabras de presentación de este curso a cargo de Miguel Angel García Herrera, catedrático de derecho constitucional de la UPV-EHU y uno de los directores del grupo de estudios de políticas públicas de suelo y vivienda Ekiten Thinking

"Buenos días. Me corresponde a mí, en calidad de director de este curso de verano (condición que comparto con los profesores Unceta y Garrido) realizar su presentación. Procedo a ello.

 

Sintéticamente lo que pretendemos con este curso es ayudar a establecer un debate entre académicos, políticos, gestores públicos y privados, financieros, profesionales, estudiantes, activistas sociales y ciudadanos sobre los problemas urbanos y, de entre ellos, más específicamente sobre el problema de la vivienda, en un contexto como el actual caracterizado por una fuerte crisis financiera, económica, laboral y social, causada por las evidentes deficiencias de los mercados desregulados, que está siendo tratada de combatir con una notable intervención pública en rescate de la economía y las personas, que está ya ocasionado un creciente gasto, endeudamiento y déficit público y todo ello en un momento de interesante revolución cognoscitiva y de crisis energético-medioambiental de inaplazable solución. Ante esta situación, con el ánimo de recuperar el auténtico sentido etimológico de la palabra “crisis”, nos deberemos cuestionar si la realidad actual no nos coloca acaso ante la oportunidad de repensar profundamente sobre las bases del modelo socio-económico en el desarrollo de nuestros pueblos y ciudades basado, más que en las necesidades e impulso del mercado inmobiliario, como hasta ahora, en los retos que nos plantean los postulados del urbanismo sostenible y las crecientes demandas ciudadanas en aras a una mayor y mejor calidad de vida. 

 

Pretendemos realizar este debate entre académicos, políticos, gestores públicos, financieros, profesionales, estudiantes, activistas sociales y ciudadanos sobre los problemas urbanos utilizando para ello los instrumentos científicos que nos proporcionan diferentes disciplinas académicas y profesionales. Especialmente importantes serán las perspectivas económica, jurídica, sociológica y arquitectónica. Pero otras disciplinas también deberán ayudarnos en la tarea que nos proponemos.

 

En los últimos años el mercado inmobiliario español, salvo contadas pero muy meritorias excepciones, se ha caracterizado por una desmesurada producción de vivienda libre nueva, una baja producción de vivienda protegida, un mercado del alquiler privado raquítico y disfuncional, la práctica desaparición del alquiler público, la presencia residual de los trabajos de rehabilitación y regeneración urbana, un gran parque de vivienda vacía ociosa, un alto consumo de suelo y profunda huella ecológica.

 

Todo ello, lejos de hacer más accesible la vivienda a la ciudadanía, ha implicado una espiral alcista de precios, una verdadera burbuja inmobiliaria, negada por muchos responsables políticos y económicos, y que en su explosión ha destapado muchas de las miserias de este modelo económico, social y medioambiental:  

  1. La paradoja de la vivienda inaccesible para gran parte de la sociedad en un contexto de sobre-producción de vivienda
  2. Acumulación multimillonaria de plusvalías urbanas en muy pocas manos
  3. Fuerte crisis de sobre-endeudamiento hipotecario de la población sumado una muy precaria posición económico-financiera de las empresas del sector, que redunda en una problemática gestión de la cartera inmobiliaria e hipotecaria de cajas y bancos,
  4. Degradación del medio ambiente natural y urbano, con presencia de tejidos urbanos de mala o deficiente calidad, importados muchos ellos de modelos de desarrollo ajenos a nuestra tradición de ciudad compacta continental europea
  5. Importante presencia en determinados lugares de prácticas de corrupción
  6. Práctico abandono de la investigación técnico-arquitectónica y escaso interés por la industrialización de la construcción
  7. Administraciones Públicas locales que, por su precaria situación de recursos humanos y económicos, muchas veces se han visto relegadas al papel de beneficiarias residuales de las plusvalías urbanísticas con práctico abandono de su obligación de intervención e intermediación en el mercado inmobiliario,
  8. Fuerte dependencia de la economía y el empleo español del “ladrillo” lo que aboca a nuestro tejido económico a ciclos económicos expansivos – basados en tendencias fuertemente especulativas - y a fases de recesión pronunciadas – como el que estamos viviendo- 
  9. Evidente retroceso de los derechos sociales como el derecho a la vivienda, la salud social, la sostenibilidad medioambiental del medio urbano y natural y el derecho a un modelo de desarrollo económico equilibrado. 

Este triste panorama tampoco ha pasado tampoco desapercibido en el ámbito de las instituciones europeas donde, recientemente, el Parlamento Europeo ha llamado, y no es la primera vez, la atención y alertado  al Estado español instándole a una rápida corrección de estas prácticas (informe AUKEN)

 

El grupo de académicos que organizamos este curso de verano partimos de unas bases muy claras. No engañaremos a nadie. Nuestro horizonte finalista es la sociedad democrática avanzada de la que habla el Preámbulo de la Constitución española de 1978 y nuestro bagaje instrumental es el Estado Social y Democrático de Derecho del que habla el artículo primero de nuestra Carta Magna.

 

Estamos convencidos de que en materia de vivienda es necesario debatir y construir en torno a las categorías derecho subjetivo y servicio público de vivienda. Defendemos que el derecho a la vivienda, al medio ambiente, a la participación ciudadana y a la plenitud en el disfrute del resto de derechos y libertades constitucionales dentro del medio urbano son factibles en el actual estado de desarrollo de la UE, España y Euskadi. Defendemos abiertamente que la ciudad se piense, debata, construya, disfrute y reinvente por toda la ciudadanía. Es más, y la realidad presente nos avala, consideramos disfuncional el que la ciudad y la vivienda sean tratadas como una cuestión solo de propietarios de suelo, promotores urbanísticos, bancos, cajas, concejales, alcaldes y partidos políticos. Entendemos que las ciudades del futuro deben ser creadas, vividas y reinventadas a través de redes profundamente democráticas, fomentadoras de la ciudadanía activa, o en caso contrario seguiremos sufriendo las externalidades disfuncionales del mercado. Por ello apostamos por  unas AAPP fuertes, dotadas de recursos humanos y económicos, que puedan desempeñar con eficacia las labores de regulación, supervisión e intermediación pública desplegando su actividad urbanística en forma de alianzas y partenariado público-privado y público-público.

 

Para conseguir que la vivienda sea un derecho subjetivo real y efectivo de la ciudadanía y que el medio urbano sea un campo en el que se desplieguen los derechos y libertades constitucionales de todos es necesario dotar al nuevo modelo urbano español y vasco de una serie de instrumentos que requieren un profundo debate intelectual, ciudadano y público. Debemos preguntarnos como queremos gestionar nuestros suelos (ya colonizados o por artificializar) en el futuro. Debemos preguntarnos si queremos, debemos o podemos seguir creciendo casi ad infinitum. Debemos cuestionarnos sobre el adecuado equilibrio entre la nueva edificación y la rehabilitación y regeneración de los tejidos urbanos ya existentes. Debemos preguntarnos que papel queremos que juegue la iniciativa pública en la gestación y reparto de las plusvalías urbanísticas, tanto en la ciudad ya consolidada como en la ciudad por nacer. Tenemos que saber que queremos en materia de producción, acceso y gestión de la vivienda protegida. Es necesario abordar no ya el debate, sino la praxis en materia de alquiler, especialmente el público. Debemos pensar en soluciones viables en relación al problema de la vivienda vacía y totalmente ociosa. También tenemos que articular alguna respuesta académica en torno a los problemas de la sobreocupación de algunos tejidos urbanos y viviendas. No debemos de dejar de atender adecuadamente las diferentes caras de la segregación socio-urbana. Debemos preguntarnos si no ha llegado ya el tiempo para una nueva regulación legal del endeudamiento hipotecario de los compradores de vivienda. Es inaplazable una reflexión intelectual honesta sobre la fiscalidad de la vivienda y el nivel y composición del gasto público en vivienda. Debemos abordar la necesidad de dotar a lo público de una serie de técnicas, profesionales y entidades de gestión a la altura de nuestros retos urbanos. Debemos preguntarnos si no sería mejor para todos, incluida nuestra economía, que esta se emancipara del ladrillo y disminuyera el peso de este a favor de otras actividades económicas de mayor valor añadido económico, social, medioambiental, etc. Debemos preguntarnos por la mejor manera de articular una ciudad, un medio urbano para todos, construido desde la participación ciudadana y ponderando adecuadamente todos los intereses sociales, económicos y ambientales en juego. En fin, debemos pensar en como hacer de nuestras ciudades y pueblos un ámbito de racionalidad medioambiental, prosperidad económica, conocimiento avanzado y profundización en la democracia.

 

Todo esto no es fácil hacerlo en época de crisis económica, financiera, laboral y social. Pero por más difícil que sea esta tarea es ciertamente inaplazable. Pues en el caso contrario, nos arriesgamos al muy gatopardiano “que todo cambien para que todo quede igual” y una vez superada esta crisis volveremos a las mismas prácticas urbanas disfuncionales en el siguiente periodo expansivo de nuestra economía.

 

Son las instituciones democráticas, los partidos políticos, las AAPP quienes tienen la resposnabilidad de impulsar estos cambios, pero desde la universidad, más si esta es una universidad pública, tenemos la responsabilidad de debatir y dar luz a soluciones técnicas e instumentales susceptibles de ser aplicadas funcionalmente sobre el trato social, económico y medioambiental urbano. En esa tarea estamos desde hace tiempo las personas que integramos Ekiten Thinking y a esa terea dedicaremos también este cruso de verano.

 

Desde la dirección de este curso entendemos que contamos con algunos de los mejores mimbres para la tarea intelectual que nos hemos marcado, aunque como siempre en este tipo de eventos lo más importante estará a ese otro lado de la mesa, entre el alumnado que en este caso está compuesto por más de 65 estudiantes, profesionales, académicos, intelectuales, políticos y gestores de muy variada procedencia que, a buen seguro, serán la verdadera base de tres días muy fructíferos en los que espero que demos algo de luz a los problemas que nos ocupan, disfrutemos y si es posible nos deleitemos con la bella ciudad que nos acoje."

Sirva este texto como introducción a los problemas que se trataron durante tres días a finales de julio del 2009 en Donosti. Con tranquilidad os iré contando lo que dieron de si las diferentes sesiones, los distintos temas y los diversos enfoques metodológico-profesionales.

 

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30/07/09

ALQUILER SOCIAL: BUENAS PRACTICAS EUROPEAS, ESPAÑOLAS Y VASCAS

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Ayer di una conferencia en uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tienen lugar en la bella Donosti. El curso se titula POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. Ya os hablé del mismo en este blog el pasado mes de meyo. Mi ponencia tenía por objeto dar a conocer algunas buenas prácticas en materia de alquiler social, público o protegido en la UE, España y Euskadi y sacar conclusiones sobre la necesidad y viabilidad de las politicas publicas de alquiler.

En días posteriores ya os contaré como fue el curso en general: el debate sobre el alquiler, las otras ponencias dedicadas a otros temas, los debates suscitados, las aportaciones del público (probablemente de lo mejor del curso), los diferentes puntos de vista en función del lugar de origen, etc. La cosa ha dado para mucho y creo que merece la pena hablar de ello con cierta calma y detalle. Eso si, será en días posteriores.

  

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