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FIRST THINGS FIRST: PRODUCCION MUNICIPAL DE VPO PARA ALQUILER EN BARCELONA

2 comments

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La primera obligación de una Administración comprometida con el derecho a la vivienda es disponer de un importante parque público destinado permanentemente al alquiler social y asequible (que son dos cosas parecidas, pero no idénticas).

Dentro de nuestras limitaciones, y siempre desde el respeto a las buenas prácticas del pasado, en eso estamos ahora en la ciudad de Barcelona, en niveles que no se pueden calificar de otra manera que como de récord histórico.

Comento con un poco de detalle algunas cuestiones que hemos comunicado a los medios la pasada primavera y este verano y que están siendo objeto de no pocas lecturas erróneas, cuando no interesadas.

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En primer lugar, me parece necesario que sepamos en que condiciones estamos trabajando los operadores públicos de vivienda en los últimos años.

Para comenzar, hay que decir que el anterior Ministro de Hacienda, en muchas ocasiones azuzado por las autoridades de la UE, puso una serie de restricciones legales a las entidades públicas de vivienda que, en muchos casos, de facto impidieron que promoviesen vpo nueva. No es el lugar de relatar estos obstáculos con precisión jurídica, pero la combinación de exigir que las sociedades públicas consolidasen contablemente con su administración matriz (lo que implica no dejarlas endeudarse), junto con que no se puedan dedicar los superávits municipales o las disponibilidades de liquidez a política pública (lo que ha provocado presupuestos públicos de vivienda simbólicos y menguantes) de vivienda ha provocado, per se, que casi todo el sector público local prácticamente no haya promovido vpo en los últimos años (incluso en los casos en los que económicamente estaba en condiciones de intentarlo).

A esto tenemos que añadir que la legislación de contratación pública se ha modificado recientemente y ha provocado una situación ridícula en la que para conseguir realizar obras en un suelo público hay que hacer, al menos tres licitaciones públicas separadas (arquitectos/as, proyecto y obras), cuyos plazos consumen, al menos dos años completos, en los que los contribuyentes piensan que no se está haciendo nada, aunque se esté trabajando duramente. En Cataluña además tenemos una nueva ley de arquitectura que, por razones que desconozco, pero que no parecen técnicamente atinadas, impone una serie de requisitos adicionales (que acaban significando tiempo y dinero) solo a la arquitectura pública (que tradicionalmente ha sido de gran calidad, tanto o mayor que la de la arquitectura privada).

Para completar el cuadro, señalemos que el anterior Plan Estatal de Vivienda se ejecutó solo al 35%, partiendo ya con unos presupuestos en mínimo históricos, y además no contenía ayudas públicas para la promoción de nueva vpo de alquiler. De la misma manera, la mayor parte de las CCAA tampoco han dispuesto (de hecho, en su mayoría, aún no disponen) de ayudas a la promoción de vpo de alquiler. Y en este punto, hay que reseñar que, así como promover vpo para su venta en un actividad económica autofinanciable (recibes presupuesto parcial, te endeudas parcialmente, se construye, se vende y se recupera la inversión inicial, se cubren los gastos financieros, habiendo incluso un pequeño superávit), la promoción de vpo para su alquiler es una actividad deficitaria a corto plazo, pues solo se equilibran las cuentas de una promoción pública de alquiler varias décadas después de su puesta en marcha (alquileres bajos tienen que sumarse largamente en el tiempo para compensar una inversión fuerte al principio), por lo que las ayudas en los primeros años son imprescindibles.

Por si todo lo anterior no fuera suficiente, en los pasados años los bancos españoles no han dado crédito a las empresas públicas que quisieran promover vpo (tenían sus propios problemas inmobiliarios -sus activos tóxicos- y la UE-Basilea III les había puesto una serie de restricciones sobre los préstamos al mundo inmobiliario). Y si no se daban créditos para hacer vpo en venta, mucho menos aún para hacer vpo en alquiler.

Y finalmente hay que explicar que no es lo mismo hacer vpo como parte menor de la producción de vivienda libre en un mercado inmobiliario dinámico (situación de la pasada década) que hacer vpo en solitario cuando el sector privado prácticamente no produce vivienda libre y, por lo tanto, los sectores urbanísticos son desarrollados primero y a costa de los promotores públicos, sin el empuje del sector privado.

Así que, si juntamos todos los datos anteriores, los promotores públicos de vivienda nos hemos enfrentado en los pasados años a restricciones legales a nuestra propia actuación, a falta de presupuestos y ayudas públicas, a una legislación de contratos diabólica, a una sequía total de los bancos domésticos para financiar nuestra actividad y a un mercado privado totalmente parado. Resultado: cuando más posibilidades había de generar en pocos años un parque público de alquiler relevante (el actual no supera el 1% frente a la banda 20% - 40% de nuestros homólogos de referencia europeos), menos viviendas se han añadido al mismo.

En este marco general, la ciudad Barcelona ha sido una excepción. No digo que la única. Pero en términos sistémicos la más relevante cuantitativa y cualitativamente. El que tengamos en estos momentos (ver gráfico de arriba - otro día hablamos del agujero que dicho mapa tiene en su parte central-) 72 promociones en marcha, lo que implica producir más de 4.600 viviendas, de las cuales el 80% son de alquiler e integrarán el parque público de alquiler social o asequible y, a la vez, disponer de 52 solares ya gestionados urbanísticamente para ser puestos en producción en breve, es inaudito en el actual contexto catalán y español y no parangonable con épocas pasadas en la ciudad de Barcelona (en las que no había restricciones legales para las empresas públicas, había presupuestos y ayudas públicas para la promoción, se encontraba crédito con facilidad y el mercado privado funcionaba a todo trapo poniendo en marcha las reservas de suelo para vpo, ejecutadas por diversos promotores privados y públicos -otro día hablamos de la calificación de la vpo solo por unos años que hace que esos cientos de miles de vpos se las lleve el viento-).

¿Son muchas o pocas más de 4.600 nuevas viviendas municipales? ¿Implican un cambio o son más de lo mismo, sobre todo si tenemos en cuenta que el 80% son de alquiler público? Vamos por partes.

En estos momentos se está haciendo en la ciudad de Barcelona más vpo municipal de la que se ha hecho nunca en las pasadas décadas. Y esta afirmación es aún más cierta si no solo tenemos en cuenta la obra nueva, sino que sumamos viviendas construidas, viviendas compradas y viviendas movilizadas. En definitiva, si tenemos en cuenta las viviendas añadidas al parque público. Las más de 4.600 viviendas nuevas, las 750 compradas con las que se cerrará el ejercicio 2019 y las cerca de 400 que ya se han añadido con los 2 instrumentos de captación de vivienda privada vacía para su destino a alquiler social (convenio con Habitat3) y asequible (Borsa de Lloguer), implican un salto de un parque público de alquiler de poco más de 7.000 unidades (lo que había a finales de 2015) a las más de 13.000, que son las que habrá cuando se finalice este programa constructivo. Lo que significará que en unos 8 años el parque público municipal de alquiler se habrá multiplicado casi por 2 respecto del nivel de 2015 (que a su vez era el resultado neto de más de 8 décadas de acción municipal en vivienda).

Se mire, como se mire, un salto histórico.

¿En el mismo periodo, en los pasados años, que han estado haciendo otras Administraciones Públicas en la ciudad de Barcelona en relación al parque público de alquiler?

Como ya he comentado y desarrollaré más adelante, casi no han puesto dinero para que el Ajuntament promueva nueva vpo, o compre vivienda o movilice viviendas vacías. Además, la Generalitat, con sus propios medios, tiene en marcha 2 promociones de algo más de 40 viviendas que se dedicarán al alquiler. La Administración competente, la Generalitat, promueve 40 viviendas y casi no ayuda económicamente a la Administración no competente en vivienda, el Ajuntament, que es quien está haciendo con sus propios medios más de 4.600 viviendas.

Otra forma de comparar es ver cuales son los planes del Ministerio de Fomento para hacer crecer el parque público de alquiler. El anterior equipo ministerial no tuvo nunca objetivos en esta materia. El actual los tiene y quiere ayudar a hacer 20.000 viviendas de alquiler para toda España. Cambio loable, sin duda. Pues bien, a Barcelona ciudad, en función de su población le tocaría el 3.5% del total, unas 600 con fuertes ayudas estatales, cuando casi sin ayudas estamos haciendo más de 4.600.

Se mire como se mire, hoy la ciudad de Barcelona es el agente público más activo en materia de parque público de vivienda.

Por cierto, todo esto no es una crítica a mis colegas del MIFO o de la Generalitat, pues tengan por seguro que si SEPES, ICO, ICF o INCASOL dispusieran de más medios, estarían haciendo muchas más cosas. Como en todos los sitios, hay de todo. Pero, en general, la profesionalidad de mis colegas no es cuestionable.

Aclaración para los incrédulos o tergiversadores de parte: todas esas más de 4.600 viviendas se acabarán de construir, las más de 750 compradas se acabarán de poner en funcionamiento (muchas hay que rehabilitarlas e implican gestiones sociales con sus iniciales moradores) y las más de 400 vacías movilizadas hacia el alquiler se mantendrán dentro del circuito público (hay que conseguir que una buena parte de las viviendas cedidas se vuelvan a ceder y conseguir unidades nuevas para reponer las que salen para que este sea un instrumento viable). No estamos hablando de meros planes. Sino de proyectos en marcha, con suelo gestionado (algo que cuesta años de trabajo, muchos millones de euros y que viene de tan lejos como el Pla empenta 2011), con presupuesto municipal aprobado (el 30% del coste de las nuevas promociones se financia con recursos municipales, algo que casi ningún ayuntamiento se ha podido permitir en los pasados años y que en nuestro caso se explica por la combinación del Plan 100X100 de 2014 y del inmenso esfuerzo económico acometido gracias al Pla pel dret a l'habitatge 2016 - 2025), con los diversos tipos de licitaciones en marcha, con financiación obtenida (los casi 180 millones de euros que nos ha prestado el Banco Europeo de Inversiones y el Banco del Consejo de Europa en unas magníficas condiciones son, a la vez, una buena noticia para Barcelona -respaldan nuestra apuesta por el parque público de alquiler-, pero también una mala -solo Navarra y Zaragoza han conseguido acuerdos con la banca pública europea y han sido de mucho menor tamaño-) y en diferentes fases de ejecución (licitaciones iniciales, proyecto, obra y entregadas).

Como Gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona no asumo riesgo personal alguno al decirles que esas viviendas, ese salto de las poco más de 7.000 a las más de 13.000, se va a producir, antes o después, con o sin ayuda de otras Administraciones Públicas, con ciertos medios de comunicación y políticos haciendo irresponsables bromas o sin ellas, conmigo a bordo o sin mi. Las empresas públicas locales de vivienda pueden ser un barco al que le cuesta virar. Pero una vez que tienen un nuevo rumbo (en este caso, producir más parque público de alquiler, algo apoyado abrumadoramente por los grupos municipales presentes en el pleno y por la ciudadanía barcelonesa), la singladura se lleva a término. Y, además de lo anterior, hay que tener en cuenta el inmenso potencial creativo de la ciudad de Barcelona. Hay muchas necesidades. Algunas dramáticas y de muy corto plazo. Hay no poco conflicto. Pero también hay una inmensa energía de la que saldrán no pocas cosas de sustancia. Al tiempo.

Todo esto, el inmenso paso adelante que estamos dando en alquiler municipal, lo venimos comunicando desde hace meses. Solo a modo de ejemplo, aporto algunos links sobre momentos en los que hemos compartido con la ciudadanía cuestiones que tienen que ver con la producción de nueva vpo en la ciudad de Barcelona: mayo de 2018, junio de 2018, de nuevo junio de 2018 y finalmente septiembre de este año. Incluso hemos lanzado un recurso web para poder seguir la evolución del parque municipal de alquiler, de forma que la ciudadanía en general y asociaciones, medios y partidos puedan ver que se está haciendo con el dinero de los contribuyentes. Recurso web mejorable, pero creo que de interés y utilidad.

Y aprovecho esta mención a los contribuyentes para señalar que la situación actual (entre obra nueva, compras y movilización de vivienda vacía el Ajuntament de Barcelona tiene comprometidos más de 600 millones de euros de inversión/gasto, de los cuales solo una pequeña parte son aportados por Generalitat y Ministerio de Fomento -el reparto es, más o menos, 95% de los recursos son municipales y 5% de las otras Administraciones- es insostenible a corto plazo. Insostenible y contranatura. Las dos administraciones citadas, que son las competentes en materia de vivienda, tienen que aportar recursos para poder sostener y, si es posible incrementar, esta nueva tendencia: la generación de un parque público de vivienda de alquiler "a la europea". De nuevo, esto no es una crítica a mis colegas del MIFO, SEPES, ICO, ICF, INCASOL, etc. Si se les da medios y se les pide que actúen lo hacen. Si se les niegan los medios y se les pone dificultades para que operen, no pueden impulsar nada relevante.

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Como nota a pie de página, pero que no debe dejar de mencionarse, este esfuerzo cuantitativo (más viviendas municipales) no se está haciendo sacrificando la calidad, sino todo lo contrario, como muestra, por ejemplo, lo siguiente: el premio al mejor edificio público residencial de la Asociación Española de Gestores de Vivienda y Suelo AVS fue otorgado este año a la promoción del carrer Tanger 40 del IMHAB.

Queda sangre, sudor y lágrimas por delante. Todo no es obra nueva. Incluso todo no es parque público. Nada relevante se va a hacer sin colaboración público privada o sin enfoque metropolitano (cooperación público-pública). Pero muchas de las piezas de una política local integral de vivienda se están poniendo en marcha en lugares como Barcelona. Y el inmenso impulso que se le está dando al parque público permanente de alquiler es una de las piezas más relevantes del necesario cambio. Critiquemos lo que sea criticable para buscar mejoras. Pero no boicoteemos esta oportunidad que se nos abre a todos de cambiar las cosas y converger con las buenas prácticas de la UE.

To be continued ...

 

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Comentarios

  • Un ewfuerzo titánicoo con un equippo que sera èxceelente. Es replicable al Estao? Soy totalmente escepticoo..ya sabes conttrattos progrŕama d Est con cçaa que dispongan y sean creibles._,tendiendo al 1% PIB.
    Mucha implicación y claridad en los objetivos. +Presupuesto+ movilización de recursos humanos+profundizar refllexion vivienda en alquiler
    Salut

  • Gracias por tu comentario Alberto. Como sabes si tan cabezón como optimista. Creo que se pueden cambiar las cosas. Y ahora hay abierta una cierta ventana de oportunidad que espero seamos capaces de aprovechar. Fuerte abrazo.

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