Ya sabíamos desde el debate de presupuestos de finales del 2009 que el Gobierno Vasco estaba pensando en vender la propiedad plena de las miles de viviendas protegidas en derecho de superficie de Euskadi. Ahora se confirma esta voluntad de privatizar patrimonio público de suelo por boca del consejero competenten en materia de vivienda del Gobierno Vasco, Don Iñaki Arriola.
Para los que no estén metidos en estas cosas, contextualizo el tema.
Las viviendas protegidas en España, en general, se venden en propiedad plena, pasado un tiempo se descalifican y pasan a ser viviendas libres. Un verdadero drama social: se invierte dinero público en facilitar el acceso en propiedad a una vivienda libre y antes de la descalificación se favorece un mercado negro y fraudulento de venta de viviendas protegidas a precios de vivienda libre. Además debo añadir que desde las leyes de casas baratas de finales del XIX y principios del XX en España esas viviendas han acabado generalmente en manos de gente de clase media o media-alta. Hoy en algunas CCAA una parte infima de las viviendas protegidas no se venden, sino que se alquilan generalmente a población en riesgo de exclusión social. Tampoco es un modelo muy social, pues a las clases medias se les permite con los impuestos de todos acceder a vivienda en propiedad que al final se convierte en libre, meintras que a las personas en riegos de exclusión social o con menos recursos se las pone a todas juntas en viviendas sociales de alquiler con claro peligro de guetización. En ciertas CCAA están apareciendo viviendas protegidas en alquiler, pero con opción de compra al pasar unos años y con descilificación pasados otros. Más de lo mismo: con nuestros presupuestos se favorece el acceso a vivienda libre en propiedad, aunque con un discurso nominal de apoyo al alquiler público.
Todo esto en el resto de la UE es un tanto marciano, pues los estados de la antigua UE a 15 solo tienen parques públicos, cooperativos o concertados (entre las AAPP y entidades privadas, generalmente sin ánimo de lucro, en cualquier caso con precios topados por el Estado) en alquiler. No hay que perder de vista, que muchos de estos estados de la UE de gran tradición social, en estos momentos no saben como gestionar sus parques públicos de alquiler, por sus altos costos de gestión y mantenimiento. En la actual UE, la nacida después de la ampliación al Este, hay muchos estados que casi no tienen vivienda pública, ni en alquiler ni en propiedad, pues tras la llegada de la democracia y el mercado vendieron o regalaron los masivos parques públicos de alquiler (cercanos al 100% de la vivienda de esos países).
Pues bien, frente este panorama bastante secularmente poco social en España y de grises en la UE, Euskadi disponía hasta la fecha de un modelo propio, gestado gracias al esfuerzo del contribuyente, al apoyo expreso de PSE, EA, EB, la antigua Batasuna y la actual Aralar (toda la izquierda política vasca, con el dificilmente explicable silencio del mundo sindical y la innegable aquiescencia del PNV), a años de gestión de las políticas públicas de vivienda del Gobierno Vasco por parte de PSE, EA y EB y a un sector privado inmobiliario bastante más aggiornado, profesional y constructivo que lo que se suele ver por el resto de España.
Este modelo urbanístico y de vivienda vasco esta o estaba caracterizado por una fuerte publificación de las plusvalías urbanísticas y su conversión en un Patrimonio Público de Suelo y Vivienda como no lo hay en España (quizás con la salvedad de la vecina y hermana Navarra).
Las fuertes reservas de suelo para vivienda protegida de Euskadi (desde el año 2006 hasta hoy 75% del suelo urbanizable y 40% del suelo urbano; desde 1994 hasta el 2006 65% en urbanizable y 20% en urbana), la a mi juicio moderada participación de la comunidad (ayuntamientos) en las plusvalías urbanísticas (hoy el 15% -moderada a mi parecer, pero la mayor de España, donde por lo general está en el 10%-, antaño osciló en Euskadi entre el 10% y el 15%) y un aparato público al servicio de la vivienda pública como no lo hay en España se ha traducido en un parque de viviendas protegidas, que hoy tienen unas 50.000 unidades de las que, a groso modo, 20.000 son derechos de superficie (hechas por el Gobierno Vasco y un puñado de ayuntamientos, entre los que destaca el de Donosti), 16.000 propiedad plena (hechas por los promotores privados y la generalidad de los municipios vascos) y unos 14.000 alquileres (producidos y gestionados por el Gobierno Vasco y un reducido grupo de ayuntamientos, entre los que destacan Bilbao y Donosti). A esas 14.000 viviendas protegidas en alquiler hay que sumarle casi unas 5.000 viviendas privadas usadas y en suelo urbano consolidado en alquiler social (Bizigune).
El derecho de superficie a 75 años del modelo vasco funciona hasta la fecha, para que nos entendemos en términos mundanos y no técnicos, como un alquiler social a 75 años. Como pureba de lo que digo, estas manifestaciones de superfiarios de Donosti, que se consideran a si mismos inquilinos vitalicios. Una persona o familia puede vivir de alquiler 75 años en una vivienda, por la que paga poco menos de 350 euros al mes (si el precio se divide entre 75 años y 12 mensualidades). Cabe la posibilidad de que esa persona o familia viva toda la vida en esa vivienda, con lo que estamos, sin más, ante un alquiler social vitalicio. Puede que esa persona o familia quiera vender su derecho de superficie a lo largo de su vida, en cuyo caso el Gobierno Vasco o un Ayuntamiento compra el derecho de superficie y readjudica la vivienda a otra persona o familia inscrita en Etxebide. Cuando se llegue a los 75 años la vivienda vuelve a ser controlada plenamente por el Gobierno Vasco o un Ayuntamiento, pues a la propiedad del suelo, que siempre fue pública, se le une el control del vuelo (las viviendas). Por medio de este sistema, se fomenta el acceso a una vivienda más que digna a un precio más que social, de forma vitalicia, con bajo gasto presupuestario público (este es un tema muy importante -los usuarios casi autofinancian su vivienda pública-), con un alto nivel de cuidado en el mantenimiento de las viviendas por parte de los superficiarios (si sabes que puedes estar toda tu vida en una vivienda la cuidas como si fuera tuya) y, por si todo lo anterior no fuera poco, permite a lo público controlar futuros procesos de rehabilitación y regeneración urbana (las nuevas viviendas públicas en derecho de superficie de hoy dentro de 40, 50, 60 o 70 años ya no estarán en zonas periféricas de los pueblos y ciudades vascas, sino en zonas centrales sobre las que será necesario intervenir en forma de rehabilitación y regeneración urbana y siempre se hará de mejor manera con una fuerte propiedad pública de suelo y vuelo). No parece, sin embargo, que se quiera pensar a largo plazo, sino solo a corto o medio. Aunque es evidente que los gestores públicos, más allá de las elecciones, deberían pensar en términos colectivos y a largo plazo. También lo deberían exigir la ciudadanía, pero ...
Volviendo al sistema vasco de vivienda, un dato importante para comprender como funciona este sistema es que a partir del año 2003 todas las viviendas protegidas tienen calificación permanente y solo se pueden vender como vivienda protegida, a precio de vivienda protegida y al Gobierno Vasco o un Ayuntamiento que, a su vez, las adjudican a demandantes inscritos en Etxebide.
Pues bien, este juego de calificación permanente, derecho de superficie y alquiler puede empezar a saltar por los aires con la decisión del Gobierno Vasco que ayer se hizo pública.
Se pretende vender parte de los 20.000 derechos de superficie, de forma que personas que eran "inquilinos vitalicios" de una vivienda pública, pasen a ser propietarios plenos de una vivienda protegida calificada de por vida. Los responsables en materia del Gobierno Vasco dicen que de esta manera se podrán obtener unos recursos que se apliquen a la producción de vivienda protegida en alquiler y a dar cuerpo real al derecho a la vivienda de los vascos.
El argumento es muy posible que cuele, pues el nivel de atonia social y estupidez colectiva en estos momentos en Occidente es muy alto. Pero analizado con reposo es para reir o para llorar, según se mire. Vamos a privatizar 20.000 viviendas públicas en alquiler vitalicio para financiar con ello, en el mejor de los casos, 2.000 viviendas en alquiler (el Gobierno Vasco pretende vender el suelo y la propiedad plena por unos 10.000 euros por vivienda y eso viene a suponer que por cada 10 derechos de superficie vendidos quizás se pueda financiar una vivienda pública en alquiler). No parece que el servicio público de vivienda vaya a hacer un buen negocio con esta operación. Si es claro que a 20.000 personas o familias, y a todo su entorno, se les va a poner los dientes largos pues, en términos mundanos, como se diría en la calle, el Gobierno Vasco les va a hacer propietarios de una vpo para siempre (además con la esperanza de que algún día alguien permita descalificar la vivienda protegida y así tener una vivienda libre en plena propiedad -como se puede ver en estas primeras reacciones ciudadanas-).
Es ciertamente notable que se quiera actuar sobre algo que no es un problema, sino un activo público (el derecho de superficie como una suerte de alquiler social vitalicio), para crear un problema, con la excusa de impulsar el alquiler social. Un verdadero trampantojo social y político. O si lo prefieren, un clásico de la política actual: el político primero crea un problema y después se pone a la cabeza para tratar de solucionarlo.
Hay un tema bastante técnico que me preocupa sobre manera. Si a partir de ahora una vivienda protegida puede tener tres valores (derecho de superficie no vendido, derecho de superficie vendido y propiedad plena) va a ser bastante dificil ejercer el derecho de tanteo y retracto por parte de las Administracíones Públicas Vascas y puede que vuelva a aparecer el erradicado fraude en la vivienda protegida vasca. Me explico. Si una vpo en derecho de superficie esta valorada en 120.000 euros y su superficiario quiere venderla, el Gobierno o un Ayuntamiento ejercen el derecho de tanteo y la vivienda se readjudica por 120.000 euros a una persona inscrita en Etxebide, sin desembolso de dinero por parte de la Administración, pues el precio de la vivienda lo paga el nuevo adjudicatario de forma plena. Pero si esa misma vivienda vale ahora 130.000 (120.000 euros del precio inicial + los 10.000 euros del rescate del derecho de superficie), la Administración al tantear va a tener que poner 10.000 euros y, o se los cobra al nuevo adjudicatario (que puede ir a los tribunales para exigir que a él se le adjudique la vivienda al mismo precio que al resto de ciudadanos), o lo paga la Administración. Si a esto le añadimos que los 20.000 derechos de superficie puede tener precios diferentes, en función del tiempo que les resta para su extinción, es obvio que se va a producir un problema de gestión de los tanteos y retractos de primera magnitud. Mi tesis es que ante estas dificultades las Administraciones Públicas vascas pueden dejar de tantear y retractar vivienda protegida (es decir que se puede volver a permitir que las viviendas protegidas se vendan en el mercado privado sin controles públicos), con lo que se dañará el control público de la vivienda protegida y puede que vuelva a aparecer el fraude (precios en "B"), que en Euskadi se erradicó por completo a principios de la última década del pasado siglo.
A mi juicio todo esto le va a hacer un fuerte daño al servicio público vasco de vivienda, al patrimonio público de suelo y vivienda vasco y a un modelo urbano que combinaba vivienda protegida en propiedad, vivienda protegida en derecho de superficie o alquiler vitalicio, vivienda protegida en alquiler y vivienda libre en alquiler intervenido (Bizigune -otro de los programas que el Gobierno Vasco pretende cancelar-), a cambio de unos magros e improbables beneficios en términos de alquiler público.
Me parece mucho daño por un puñado de votos en las próximas elecciones municipales y forales vascas.
Desde mi actual posición de ciudadano de a pie, persona de izquierdas y académico amateur hago un llamamiento a ciudadanos, movimientos sociales, intelectuales, partidos y sindicatos para que luchen por preservar el patrimonio público vasco de suelo y vivienda y para que fortalezcan el servicios público vasco de vivienda. Lo que, a mi juicio, pasa, en primer lugar, por tratar de persuadir con argumentos y datos al Gobierno Vasco/PSE de que abandone esta idea de vender los derechos de superficie. Creo que en esta tarea de persuasión tienen una especial responsabilidad los militantes del PSOE y PSE, así como los académicos e intelectuales próximos a este partido. Nos jugamos parte de nuestro incipiente e imperfecto estado social. Permanecer callado, bajo la égida de la disciplina de partido, quizás no sea lo más inteligente en este caso. Si lo más cómodo. Pero no lo más socialista.
PD 1: el Gobierno Vasco pretende vender por unos 10.000 euros el suelo, urbanización y propiedad plena de cada vivienda protegida en derecho de superficie. Lo digo simplemente como primera impresión, pero el suelo y urbanización de una vpo es el 20% de su valor legal y eso se parece más a 20.000 que a 10.000 euros por vivienda. Parece que la urbanización se regala. Y parece que la propiedad plena (poder vivir en la vivienda más allá de los 75 años iniciales) no se valora de manera alguna y también se regala. Lo digo desde la urgencia de este momento de anuncios periodísticos sin normativa aún que leer, pero parece que se va a cobrar un valor y "regalar" otros. Y eso cuando hablamos de dinero público es bastante delicado.
PD 2: llama la atención que este tema, de gran trascendencia para los servicios públicos vascos, no haya merecido casi ninguna atención en la prensa vasca. Llama la atención y, al menos a mi, me preocupa.
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