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12/05/12

¿VIVIENDA PUBLICA: SORTEO, BAREMACION O SISTEMAS MIXTOS?

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Recientemente el Gobierno Vasco ha anunciado que modificará el sistema de adjudicación de la vivienda protegida en Euskadi. Me gustaría comentar, tanto los cambios introducidos, como las grandes variables de este debate, que puede parecer técnico, pero no lo es tanto.

Por encuadrar el debate, debemos partir del hecho de que las políticas públicas de vivienda europeas tradicionales han adjudicado su parque de vivienda pública, social, asequible, etc (que era y es siempre de alquiler) fundamentalmente mediante la BAREMACION. Se reciben solicitudes de demandantes de vivienda y se ordenan en función de la necesidad, atendiendo a diferentes tipos de criterios: ingresos, patrimonio, hijos, ascendientes a su cargo, antiguedad en la petición de la vivienda, discapacidades físicas o psíquicas, pertenencia a determinados colectivos (familias monoparentales, divorciados, familias numerosas, etc).

Este sistema de baremación y reparto de las viviendas de las que dispone el sistema público se puso en marcha hace bastante más de medio siglo y partía de la base de un parque público de varios millones de viviendas en alquiler muy asequible. No es que hubiera viviendas para todo el que las pidiera-necesitara, pero casi. Para que nos hagamos una idea, buena parte de las clases medias de la segunda mitad del pasado siglo en la UE vivían en estas casas. Con las décadas, las viviendas han ido escaseando (ya desde la revolución neoconservadora de los 80 del pasado siglo, se ha vendido parte de los parques públicos y no se han repuesto las unidades liquidadas al mismo ritmo) y las solicitudes no han disminuído o incluso han crecido. Ahora, por ejemplo, en toda la UE estamos en máximos históricos.

En principio pudiera parecer que el sistema de baremación tienen como principal virtud el de ser el sistema más justo y como único inconveniente el de no poder atender a todos los demandantes si no se cuenta con parque de vivienda suficiente. Sin embargo, la literatura científica europea, ya desde hace muchas décadas, describe como principal lacra de este sistema de adjudicación de vivienda pública (insisto, siempre en alquiler), incluso en sus décadas gloriosas de amplios parques públicos de vivienda, la creación de dinámicas de segregación o discriminación socio-espacial. Aunque sea una cierta caricatura, si la vivienda pública en alquiler se adjudica siempre a la gente con menos recursos y además todos ellos viven juntos en edificios y calles con mucha o solo con vivienda social en alquiler, acabará habiendo procesos expresos o sutiles, públicos o privados, formales o informales, de discriminación de estos barrios y sus pobladores. Si a eso le añadimos que muchos de estos parques públicos de alquiler social adjudicados mediante baremo están físicamente muy dañados, en las partes deficientes de la ciudad, mal comunicados, mal dotados, etc, es evidente que el baremo, el alquiler social y cierta miopía pública sostenida en el tiempo han creado grandes problemas sociales e incluso políticos. Solo por poner un ejemplo, los jóvenes que incendiaron los suburbios franceses en 2005 vivían casi todos en este tipo de barrios, entonces y hoy especialmente castigados por el paro juvenil. Y solo por seguir con los ejemplos, la mayor parte de los gestores públicos franceses a los que he atendido en visitas a Euskadi me dijeron en privado que el baremo parece justo, pero no lo es.

Frente a esta tradición, en España no hemos tenido masivos parques de alquiler social y la mayor parte de la vivienda que podrían encajar en la categoría de vivienda social (la vivienda protegida) se ha adjudicado en propiedad (con descalificación y conversión en vivienda libre a los pocos años). Pues bien, la vpo en España tradicionalmente se ha adjudicado durante años sin sistema reglado alguno, lo que ha dado lugar a todo tipo de curruptelas y clientelismos. En las dos últimas décadas se ha introducido como mal menor el SORTEO. Y digo mal menor, pues los sorteos nacen ante la evidencia de una demanda de vivienda pública que supera con mucho las unidades disponibles por parte del sector público y con la voluntad de evitar los fraudes y corruptelas que habían sido habituales. Ergo, el sorteo era y es un mal sistema de adjudicación de vivienda (se sortea el disfrute de un derecho constitucional), pero es un sistema tranparente, claro y controlable de adjudicación de una vpo escasa entre un público desbordante. Esta por ver si es el menos malo de los sistemas. 

Entre los detractores del sorteo se tiene la imagen de que la injusticia es frontal, pues simple, llana y sencillamente pueda parecer que las viviendas se adjudican como en el bingo, sin tener en cuenta ninguna de las características de los demandantes. La realidad es que bastantes CCAA y CCLL regulan la adjudicación de vivienda protegida a través de lo que podríamos llamar SORTEOS PREBAREMADOS. Estamos ante un sistema mixto en el que los demandantes tienen más o menos posibilidades de ser adjudicatarios de vivienda protegida en función de sus circunstancias sociales y económicas. Sirva como ejemplo la forma en la que Etxebide ha adjudicado vivienda protegida en Euskadi hasta la fecha, para comprobar que estamos ante sorteos en los que no todo el mundo tiene las mismas posibilidades de acceder a una vivienda protegida y se prioriza a las personas con más necesidad.

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Pues bien, con todo esto en la trastienda histórica, el Gobierno Vasco anunció el pasado 1 de mayo que, a partir de ahora, la vivienda protegida en alquiler vasca se va a adjudicar por baremo y no se va a sortear y la vivienda protegida en venta o en derecho de superficie se va a seguir sorteando. No ha habido mucha repercusión del tema en la prensa vasca o española, pero sospecho que a mucha gente le habrá agradado la noticia. Las viviendas se van a adjudicar a quien más la necesita. Por fin triunfa la justicia social y el sentido común. Pero, sin perjuicio de lo ya establecido (dinámicas de segregación socio-espacial), hay que añadir en el caso vasco o español, que dada la brutal economía sumergida y el desmedido amor por el fraude fiscal que hay entre nosotros, el baremo tiene otro peligro adicional (adjudicar vivienda a familias que parecen tener pocos recursos cuando los tienen), solo sorteable con un aparato administrativo poderoso y proactivo. Y por añadir un factor más para formarnos una opinión, en Euskadi la segunda mitad de la pasada década fue prolífica en la producción de un incipiente parque público de alquiler, pero la crisis ha detenido de forma severa esta dinámica. Con lo que el Gobierno Vasco establece el baremo como sistema de adjudicación de vivienda de un parque público de alquiler en estos momentos en serias dificultades. Parece que se ha optado por ser "más puros", pero con menos unidades. Y uno no tiene claro si hay una legítima apuesta estratégica o solo cálculo comunicacional a corto plazo (en unos meses hay elecciones en Euskadi).

Para finalizar, una muy buena noticia: el sistema de baremación y adjudicación directa sin sorteo de vivienda protegida que parece anunciarse en Euskadi tiene muy interesantes potencialidades a la hora de luchar contra el fenómeno de exclusión residencial más duro del momento: los desahucios. En este terreno, el Gobierno Vasco ya ha anunciado que las familias empobrecidas por la crisis y en riesgo de perder su vivienda por ejecución hipotecaria instada por un banco podrán recibir una vivienda protegida en alquiler, sin necesidad de pasar por el sorteo. A mi juicio, la medida es de pura justicia material: atender en materia de vivienda de forma preferente a los más dañados por la crisis. Obviamente habrá que hacer seguimiento al asunto. Pues una cosa son los titulares de prensa o la voluntad política (que puede ser genuina) y otra la cruda realidad de unas AAPP presas de los recortes diarios ofrecidos al altar del salvamento público de la banca privada. Es claro que en los últimos años el contribuyente ha salvado siempre a los bancos y nunca a los desahuciados por los bancos. Veremos como evoluciona esto en el futuro, aunque el equilibrio de fuerzas hoy es el que es.

Volviendo al tema de los métodos de adjudicación, si dejamos de lado el parque público de vivienda en alquiler (hoy en severas dificultades en las CCAA donde empezaba a nace y mera categoría teórica en otras muchas), la movilización de vivienda vacía privada hacia el alquiler social (Bizigune en Euskadi, hoy sometido a las incertidumbres que plantea la convivencia con el nuevo programa de intermediación pública de vivienda privada en alquiler ASAP) o las viviendas en derecho de superficie (una especie de alquiler público vitalicio, hoy en proceso de venta en Euskadi y otras CCAA), lo que nos queda es el grueso del parque público de vivienda: la vivienda protegida en venta. Pues bien, este tipo de vivienda en Euskadi desde hace más de una década debe sortearse (con prebaremación), para evitar fraudes por todos conocidos en los sorteos de promotores privados, cooperativas y ayuntamientos. No quiero decir que todos los promotores, cooperativas o ayuntamientos cometieran irregularidades en la materia. Nada más lejos de mi intención y de la realidad. Siempre hay que diferenciar entre los justos y rectos y los golfos. Pero de los últimos ha habido y no pocos, unos a las búsqueda del dinero fácil y otros a la búsqueda de votos de estómagos agradecidos. Para todo este tipo de disfuncionalidades, hasta la fecha y por más de una década, en Euskadi teníamos una serie de medidas de protección. Entre otras debemos citar: los propios sorteos, la adjudicación de la vivienda protegida siempre que se podía en alquiler o derecho de superficie, la compra de toda la vivienda protegida que se vendía en el mercado y su readjudicación a un demandante (visado de las segundas y posteriores trasnmisiones y ejercicio del derecho de tanteo y retracto), la inspección del uso del parque de vivienda protegida y la imposición de sanciones e incluso expropiaciones en el caso de incumplimiento de la función social de este tipo de propiedades.

Pues bien, en la ciudad de Vitoria-Gasteiz (la mayor bolsa de vivienda protegida de Euskadi) la vpo se vende en las inmobiliarias sin el control de antaño del Gobierno Vasco, el Gobierno Vasco ya no compra la vivienda protegida en venta y se la adjudica a un nuevo demandante, las cooperativas y los ayuntamientos ya no van a tener que sortear la vivienda protegida que ellos sortean. Y así un largo etc de medidas que apuntan a que la vivienda protegida en venta se puede ir convirtiendo progresivamente en lo que nunca debe ser: un producto más del mercado.

Si sumanos las dos tendencias: baremación y adjudicación directa de la escasa vivienda protegida en alquiler y mercantilización de la relativamente abundante vivienda protegida en derecho de superficie y propiedad, el cuadro es, cuando menos, preocupante en términos de equidad, eficiencia y aficacia.

No me cabe la menor duda de que la crisis apreta de lo lindo a las AAPP en general y en materia de vivienda en particular. No tengo ni la más mínima duda sobre la honestidad de los gestores públicos de vivienda del actual Gobierno Vasco y de muchas otras AAPP. Y no me cierro en absoluto al cambio y las nuevas técnicas. Pero creo intelectualmente honesto recordar que la baremación de la vivienda social en alquiler ha supuesto en toda la UE segregación socio-espacial (gentrificación lo llaman ellos) y que la mercantilización y desregulación de la vivienda protegida en venta en España siempre ha acabado en el lodazal de la corrupción y el clientelismo. 

Como siempre espero estar equivocado en lo negativo que veo venir y acertado en las cuestiones positivas que me parece que están por llegar. 

 

 

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26/07/11

ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

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Se acaba de hacer público en este discreto momento vacacional (1 y 2), que el Gobierno Vasco va a ponerse en manos de un fondo de inversión privado (posiblemente extranjero) para la dinamización de su política de alquiler público.

Vayamos con las cifras. El Gobierno Vasco va a adjudicar por concurso público el derecho a explotar 4.000 viviendas de alquiler público en los póximos 20 años, bajo los siguientes parámetros:

  • Cesión al fondo de inversión de unas 3.000 viviendas protegidas existentes o en fase de construcción titularidad de Alokabide y Visesa (bienes patrimoniales de la Administración).
  • Construcción por parte del fondo de inversión de unas 1.000 nuevas viviendas protegidas para su destino al alquiler protegido.
  • El fondo de inversión recibirá 700 euros por mes y vivienda, cantidad que se actualizará todos los años un 2.5%. Sin deflactar, estamos hablando de unos 670 millones de euros.
  • Pasado los 20 años, el fondo de inversión puede vender las viviendas protegidas a sus inquilinos u a otras personas al precio protegido. Si la venta se realizase hoy supondrían no menos de 450 millones de euros.
  • El Gobierno Vasco recibirá unos 300 millones de euros por la venta de suelo público al fondo privado de inversión.
  • También recibirá el Ejecutivo Vasco los alquileres protegidos que realmente paguen los inquilinos (que no será 700 euros al mes, sino lo que correspondan en función de la normativa de alquiler público - el modelo está hecho bajo la premisa de alquileres públicos de 300 euros de media-). Sin deflactar, estamos hablando de unos 72 millones de euros.
  • Oficialmente, la operación, que es más financiera que inmobiliaria, tiene una tasa de beneficio del 6.5% para el fondo de inversión que entre en este esquema, con una protección frente a la inflación del 2.5%. Aunque cualquier que juegue un poco con una calculadora sabe que la tasa de beneficio garantizada al fondo de inversión es superior a la declarada oficialmente.

Hasta aqui los datos hechos públicos hoy mismo y que eran un secreto a voces en los pasillos de Lakua desde hace meses. A partir de aquí, algunas primeras valoraciones mías, hechas un tanto a ciegas, pues aún no se conoce el pliego de condiciones de la adjudicación.

En primer lugar, parece una operación en la que el contribuyente retribuye de forma muy generosa a un inversor que asume muy poco riesgo. Más de 1.100 millones de euros por el alquiler de unas 3.000 viviendas ya hechas, la construcción y alquiler de 1.000 viviendas más durante 20 años parece y 300 millones de euros en concepto de suelo parece, a todas luces, un precio bastante elevado para el erario público y ventajoso para el partner privado.

En segundo lugar, el actual Gobierno Vasco dijo que era necesario huir del modelo Bizigune pues era demasiado caro y del modelo Alokabide pues las viviendas protegidas solo permanecían 20 años en alquiler y después eran vendidas. Pues bien, en este caso nos encontramos con un programa que es igual o más caro que Bizigune en la parte de movilización de vivienda existente hacia el alquiler y con un programa que dura 20 años, exactamente igual que el Alokabide que hemos conocido hasta la fecha (y si tenemos en cuenta los periodos de carencia financiera).

Por otra parte, es necesario ser consciente de que este esfuerzo es sobre todo un programa de movilización de vivienda protegida vacia hacia el alquiler y en mucha menor medida de construcción de nuevo parque público de alquiler. El 75% de los esfuerzos se centran en conseguir alquilar vivienda protegida que el Gobierno Vasco no vende (un tema del que hasta ahora no se ha hablado en la prensa, que se ha limitado a hablar de renuncias después de los sorteos)y el 25% de las energías se aplican a la construcción de nueva vivienda protegida de alquiler. Cosa que a mi me parece muy bien (movilizar antes que construir) pero que aleja al Gobierno Vasco del cumplimiento de sus objetivos en materia de alquiler.

Supongo que nadie destacará lo evidente, pero este es un programa de privatización masiva de stock público de suelo y vivienda. Tengamos en cuenta que las casi 3.000 viviendas ya existentes son públicas y el Gobierno Vasco procederá a vender suelo y viviendas a un fondo de inversión privado que, a su vez, venderá ese suelo y viviendas a terceros particulares.

Ahora bien, lo que no se privatizan son los costes de la gestión de las 4.000 viviendas protegidas en alquiler. Todo el mundo que conozca el negocio del alquiler a escala corporativa sabe que en la gestión de los alquileres es donde están los problemas y donde puede fracasar o triunfar una operación de alquiler a gran escala. Pues bien, en este caso la gestión la seguirá realizando el Ejecutivo Vasco a través de una de sus sociedades públicas (Alokabide que hoy mismo absorbe a SPAGVA-Bizigune). De esta forma, el fondo de inversión tiene totalmente asegurados unos alquileres medios-altos (700 euros al mes, actualizados por el IPC anual) y transfiere el riesgo de gestión del parque de alquiler al sector público. El riesgo y ventura es del Gobierno Vasco y el beneficio del fondo de inversión que resulte adjudicatario.

No me atrevo a considerar la operación como una total socialización de pérdidas y privatización de beneficios, pero si creo que se asemeja bastante a una patada a seguir en términos financieros, sin demasiadas novedades en relación al modelo Alokabide (más allá de la sustitución de las cajas vascas de ahorros por un fondo de inversión con base en Londres, NY o Shangai, la de Visesa por promotores privados y la de la colaboración público privada por la técnica concesional). En cualquier caso, como contribuyente, creo que estamos dando demasiado durante demasiado tiempo a cambio de muy poco. Y en términos de modelo creo que esta y otras decisiones recientes cierran una década de intervención pública decidida y directa del Gobierno Vasco en el mercado de la vivienda en favor de la accesibilidad de la misma para amplias capas de la sociedad vasca y abre una nueva época de menos sector público y más mercado.

Como siempre, por el bien de la sociedad en la que vivo, espero estar equivocado en lo que veo negativo y acertado en lo que señalo como positivo.

 

ACTUALIZACION 29/7/2011: el PNV ya se ha posicionado sobre esta iniciativa del Gobierno Vasco. Considera que es privatizadora y contraria a derecho (ilegal).

 

 

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16/06/11

VIVIENDA, EUSKADI, 2011: ¿PARADA EN SECO O RESURGIMIENTO?

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Hace unos días supimos por la prensa (en este caso EL CORREO) varias cosas en relación al convenio financiero entre el Gobierno Vasco y las entidades financieras en materia de vivienda (entre otras cosas, regula la financiación cualificada que dan las entidades y que reciben tanto los promotores de vivienda protegida como sus usuarios para edificar, vender, comprar o alquilar este tipo de viviendas, así como la financiación cualificada que pueden recibir los titulares de una vivienda que es objeto de ayudas públicas para rehabilitarla).

Bien, en primer lugar, el convenio no está firmado y todos (Gobierno Vasco, entidades financieras y prensa) en público hacen como si lo estuviera, después de anunciar a principios del 2010 que el convenio entraba en vigor. En teoría las entidades financieras dan créditos contra el convenio "como si este estuviera firmado". En teoría.

Pero además nos enteramos de que en el primer trimestre del 2011 prácticamente no se habían dado créditos a los compradores de vivienda protegida y los créditos a los promotores públicos y privados de vivienda protegida se han reducido de forma sensible. Este tipo de préstamos cualificados cayeron un 28.5% en el 2010 respecto al 2009. Y en el primer trimestres del 2011 han caído un 55.6% respecto al 2010. El Gobierno Vasco tenía previsto que se concedieran 500 millones de euros de este tipo de préstamos en el 2010 y solo se concedieron 328.7. En el 2011 la previsión oficial es de 440 millones de euros y parece difícil que se llegue a cumplir.

De todo ello uno podrían deducir que la máquina de hacer viviendas protegidas (más de la mitad del actual mercado vasco de la vivienda) prácticamente se ha parado en este primer trimestre del 2011.

Sin embargo, si atendemos a los datos que sobre producción de vivienda protegida ofrece el Observatorio Vasco de la Vivienda, en el primer trimestre del 2011 se iniciaron en Euskadi 1.281 viviendas protegidas. Y si consultamos los datos del Ministerio de Fomento comprobaremos que en ese mismo trimestre se empezaron en Euskadi 1.533 viviendas libres. En total 2.814 viviendas, que ponderadas a cuatro trimestres (perdonen la zafiedad prospectiva) arrojan un posible total de 11.256 viviendas iniciadas en el año 2011 en Euskadi. Si tenemos en cuenta que en el año 2010 se iniciaron en Euskadi 7.188 viviendas (4.616 protegidas y 2.572 libres) el asombro es mayúsculo (los datos oficiales dicen que se avecina un incremento de la producción de vivienda de casi el 57% en el año 2011 y que podríamos pasar de las 3.2 viviendas nuevas por cada 1.000 habitantes del 2011 a 4.8, en el 2011, acercándonos a los 6.4 de la pasada década).

Así que los datos oficiales y oficiosos nos dicen que el crédito se ha secado casi por completo y, a la vez, la producción florece. Obvamiente, algo tiene que estar mal. Además de mi extrapolación chapucera de uno a cuatro trimestres, puede jugar algún papel el que las estadísticas sobre vivienda en España tienen un nivel impropio de un país de la UE que asiste al G-20.

Sea como fuere, a nivel de Euskadi, uno no sabe si creerse este escenario de florecimiento de la vivienda (sobre todo la libre) a pesar de la contracción del crédito (incluso en el segmento menos riesgosos de vivienda protegida). Es difícil pensar en cuatro datos que combinados tengan menos sentido en el actual panorama económico, social y administrativo vasco. Si además tenemos en cuenta las estadísticas sobre hipotecas en fuerte caída, las ventas de suelo y precios del mismo en severo descenso, las más de 15.000 viviendas libres en stock, las 45.000 viviendas usadas vacías y las viviendas protegidas ya producidas que no tienen quien las ocupe por los carruseles de renuncias, la cosa aún tiene menos sentido.

La solución a este acertijo: en febrero o marzo del 2012 (cuando se conozcan los datos consolidados del año 2011 completo).

 

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20/04/11

COMENTARIOS SOBRE ALGUNAS ESTADISTICAS DE VIVIENDAS INICIADAS EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

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Aprovechando la información del Observatorio Vasco de la Vivienda (instrumento público nunca suficientemente ponderado entre nosotros), os dejo una tabla de elaboración propia sobre la producción de vivienda libre y protegida en los últimos diez años en Euskadi.

Grandes titulares:

  • Baja la producción global de vivienda de 6.4 (viviendas por cada 1.000 habitantes) a 3.2. ¿Garantiza esto la tasa de reposición? ¿Nos alejamos de los niveles de producción de nueva vivienda por cada 1.000 habitantes tradicionales en Euskadi (7)? Como algunos sugieren ¿estamos ante un grave problema de suministro?
  • La producción de vivienda libre se ha desplomado desde desde 5.2 (viviendas por cada 1.000 habitantes)  del inicio de la década a los 1.1 actuales.
  • La producción de vivienda protegida prácticamente se ha duplicado, pasando de 1.2 (viviendas por cada 1.000 habitantes) a 2.2.
  • El mercado de la vivienda es radicalmente diferente hoy del conocido a principios de la pasada década: la vivienda protegida ha pasado del 20% de cuota de mercado a casi el 65% y la vivienda libre ha pasado del 80% a poco más de 35%.
  • Los años de la burbuja inmobiliaria fueron en Euskadi bastante menos lucrativos para el sector que en el resto de España.
  • En el epicentro de la crisis financiera y económica el sector vasco de la construcción ha sido prácticamente absorbido por la vivienda protegida y es un sector con menos pérdidas, quiebras, daciones en pago, créditos promotor subestandar, etc que sus homólogos de otras CC.AA.
  • Aparentemente puede haber problemas de suministro de vivienda nueva (menos de 3.2 nuevas viviendas por cada 1.000 habitantes y, de ellas, solo 1.1 son viviendas libres). Pero los stocks de vivienda libre terminada y no comercializada (más de 15.000 viviendas), vivienda protegida terminada vacía (adjudicada o sin adjudicar; de la que no hay estadísticas, pero que seguro que suman miles de unidades -me remito simplemente a mi experiencia de paseante urbano vitoriano) y vivienda usada privada vacia (casí 45.000, excluídas las de segunda residencia, según estudio del Gobierno Vasco de febrero del 2011), deben atemperar la anterior conclusión (puede que dispongamos de más de 75.000 unidades ya construídas y no utilizadas para ningún fin).

Parece este un tiempo mucho más propicio para comercializar (vender y alquilar), gestionar (rehabilitar y alquilar) y reutilizar el patrimonio inmobiliario privado y público ya existente que para construir nuevas viviendas (sean estas públicas o libres). Todo ello, por mucho que algunos interpreten los datos como una crisis de subproducción que debe ser combatida con nuevas producciones en grandes números de vivienda nueva libre y protegida (opción que a mi solo me parece objetiva y razonablemente justificada en algunas comarcas vascas y solo de forma moderada en cantidad y restringida en el tiempo). A futuro, además de promotores y constructores tradicionales, necesitamos como el comer gestores comunitarios y rehabilitadores profesionales.

Hacer ciudad es algo mucho más complejo que construir nuevas viviendas, pues de lo que se trata no es de viabilizar financiera y comercialmente un nomocultivo (vivienda libre nueva en propiedad plena), sino de ultrautilizar de forma eficaz y eficiente un tejido urbano que tiene que servir a las necesidades y anhelos de toda la ciudadanía, presente y futura, con todo lo que ello supone económica, ecológica y socialmente.

A pesar de que las entidades financieras parece que garantizan con su restricción del suministro financiero que no habrá grandes desarrollos inmobiliarios en los próximos meses/años (esa es quizás la parte buena, pues la parte mala es que no quieren financiar nada que tenga que ver con vivienda o urbanismo en ganeral -vivienda protegida, alquiler, rehabilitación, regeneración, etc-), estaría bien que todos reflexionaramos seriamente sobre lo que necesitamos en términos de mercado inmobiliario, servicio público, sector profesional, balance medioambiental y competitividad urbanay, todo ello, contextualizado a medio y largo plazo.

 

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12/01/11

VITORIA-GASTEIZ ACABARA EN BREVE CON SU LISTA DE DEMANDANTES (empadronados) DE VIVIENDA PROTEGIDA

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En la vorágine de la madre de todas las crisis, que tiñe todo de negro, esta semana hemos leído una noticia en la prensa vasca marciana en el contexto inmobiliario español: Vitoria-Gasteiz, capital de Euskadi y ciudad de 240.000 habitantes, anuncia que en breve acabará con la lista de demandantes de vivienda protegida empadronados en esa ciudad y que tendrá que empezar a adjudicar este tipo de viviendas entre demandantes de otros municipios vascos. 

Este hecho ¿constituye un exito o un fracaso? ¿Es la capital vasca un modelo en materia de vivienda pública a imitar o a evitar? Yo me inclino por lo primero (en primer pero no único lugar, porque se va a dar satisfacción a todo demandante de vivienda inscrito en Etxebide -empadronado en Vitoria-Gasteiz con unos ingresos superiores a los 3.000 euros anuales y que carece de vivienda- a través de un parque público de vivienda en alquiler, derecho de superficie y propiedad, nueva, rehabilitada o vacía movilizada, que está casi en su totalidad calificado de por vida y que nunca puede aflorar al mercado en virtud de la normativa y el control administrativo). Pero hay opiniones para todos los gustos. ¿Como lo veis vosotros?

 

 

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06/02/10

VENTA DE DERECHOS DE SUPERFICIE EN EUSKADI: INCREMENTAR LA PROPIEDAD PARA TEORICAMENTE FAVORECER EL ALQUILER. PRIVATIZACION PARCIAL Y SOTERRADA DEL SERVICIO VASCO DE VIVIENDA.

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Ya sabíamos desde el debate de presupuestos de finales del 2009 que el Gobierno Vasco estaba pensando en vender la propiedad plena de las miles de viviendas protegidas en derecho de superficie de Euskadi. Ahora se confirma esta voluntad de privatizar patrimonio público de suelo por boca del consejero competenten en materia de vivienda del Gobierno Vasco, Don Iñaki Arriola.

Para los que no estén metidos en estas cosas, contextualizo el tema.

Las viviendas protegidas en España, en general, se venden en propiedad plena,  pasado un tiempo se descalifican y pasan a ser viviendas libres. Un verdadero drama social: se invierte dinero público en facilitar el acceso en propiedad a una vivienda libre y antes de la descalificación se favorece un mercado negro y fraudulento de venta de viviendas protegidas a precios de vivienda libre. Además debo añadir que desde las leyes de casas baratas de finales del XIX y principios del XX en España esas viviendas han acabado generalmente en manos de gente de clase media o media-alta. Hoy en algunas CCAA una parte infima de las viviendas protegidas no se venden, sino que se alquilan generalmente a población en riesgo de exclusión social. Tampoco es un modelo muy social, pues a las clases medias se les permite con los impuestos de todos acceder a vivienda en propiedad que al final se convierte en libre, meintras que a las personas en riegos de exclusión social o con menos recursos se las pone a todas juntas en viviendas sociales de alquiler con claro peligro de guetización. En ciertas CCAA están apareciendo viviendas protegidas en alquiler, pero con opción de compra al pasar unos años y con descilificación pasados otros. Más de lo mismo: con nuestros presupuestos se favorece el acceso a vivienda libre en propiedad, aunque con un discurso nominal de apoyo al alquiler público.

Todo esto en el resto de la UE es un tanto marciano, pues los estados de la antigua UE a 15 solo tienen parques públicos, cooperativos o concertados (entre las AAPP y entidades privadas, generalmente sin ánimo de lucro, en cualquier caso con precios topados por el Estado) en alquiler. No hay que perder de vista, que muchos de estos estados de la UE de gran tradición social, en estos momentos no saben como gestionar sus parques públicos de alquiler, por sus altos costos de gestión y mantenimiento. En la actual UE, la nacida después de la ampliación al Este, hay muchos estados que casi no tienen vivienda pública, ni en alquiler ni en propiedad, pues tras la llegada de la democracia y el mercado vendieron o regalaron los masivos parques públicos de alquiler (cercanos al 100% de la vivienda de esos países).

Pues bien, frente este panorama bastante secularmente poco social en España y de grises en la UE, Euskadi disponía hasta la fecha de un modelo propio, gestado gracias al esfuerzo del contribuyente, al apoyo expreso de PSE, EA, EB, la antigua Batasuna y la actual Aralar (toda la izquierda política vasca, con el dificilmente explicable silencio del mundo sindical y la innegable aquiescencia del PNV), a años de gestión de las políticas públicas de vivienda del Gobierno Vasco por parte de PSE, EA y EB y a un sector privado inmobiliario bastante más aggiornado, profesional y constructivo que lo que se suele ver por el resto de España.

Este modelo urbanístico y de vivienda vasco esta o estaba caracterizado por una fuerte publificación de las plusvalías urbanísticas y su conversión en un Patrimonio Público de Suelo y Vivienda como no lo hay en España (quizás con la salvedad de la vecina y hermana Navarra).

Las fuertes reservas de suelo para vivienda protegida de Euskadi (desde el año 2006 hasta hoy 75% del suelo urbanizable y 40% del suelo urbano; desde 1994 hasta el 2006 65% en urbanizable y 20% en urbana), la a mi juicio moderada participación de la comunidad (ayuntamientos) en las plusvalías urbanísticas (hoy el 15% -moderada a mi parecer, pero la mayor de España, donde por lo general está en el 10%-, antaño osciló en Euskadi entre el 10% y el 15%) y un aparato público al servicio de la vivienda pública como no lo hay en España se ha traducido en un parque de viviendas protegidas, que hoy tienen unas 50.000 unidades de las que, a groso modo, 20.000 son derechos de superficie (hechas por el Gobierno Vasco y un puñado de ayuntamientos, entre los que destaca el de Donosti), 16.000 propiedad plena (hechas por los promotores privados y la generalidad de los municipios vascos) y unos 14.000 alquileres (producidos y gestionados por el Gobierno Vasco y un reducido grupo de ayuntamientos, entre los que destacan Bilbao y Donosti). A esas 14.000 viviendas protegidas en alquiler hay que sumarle casi unas 5.000 viviendas privadas usadas y en suelo urbano consolidado en alquiler social (Bizigune).

El derecho de superficie a 75 años del modelo vasco funciona hasta la fecha, para que nos entendemos en términos mundanos y no técnicos, como un alquiler social a 75 años. Como pureba de lo que digo, estas manifestaciones de superfiarios de Donosti, que se consideran a si mismos inquilinos vitalicios. Una persona o familia puede vivir de alquiler 75 años en una vivienda, por la que paga poco menos de 350 euros al mes (si el precio se divide entre 75 años y 12 mensualidades). Cabe la posibilidad de que esa persona o familia viva toda la vida en esa vivienda, con lo que estamos, sin más, ante un alquiler social vitalicio. Puede que esa persona o familia quiera vender su derecho de superficie a lo largo de su vida, en cuyo caso el Gobierno Vasco o un Ayuntamiento compra el derecho de superficie y readjudica la vivienda a otra persona o familia inscrita en Etxebide. Cuando se llegue a los 75 años la vivienda vuelve a ser controlada plenamente por el Gobierno Vasco o un Ayuntamiento, pues a la propiedad del suelo, que siempre fue pública, se le une el control del vuelo (las viviendas). Por medio de este sistema, se fomenta el acceso a una vivienda más que digna a un precio más que social, de forma vitalicia, con bajo gasto presupuestario público (este es un tema muy importante -los usuarios casi autofinancian su vivienda pública-), con un alto nivel de cuidado en el mantenimiento de las viviendas por parte de los superficiarios (si sabes que puedes estar toda tu vida en una vivienda la cuidas como si fuera tuya) y, por si todo lo anterior no fuera poco, permite a lo público controlar futuros procesos de rehabilitación y regeneración urbana (las nuevas viviendas públicas en derecho de superficie de hoy dentro de 40, 50, 60 o 70 años ya no estarán en zonas periféricas de los pueblos y ciudades vascas, sino en zonas centrales sobre las que será necesario intervenir en forma de rehabilitación y regeneración urbana y siempre se hará de mejor manera con una fuerte propiedad pública de suelo y vuelo). No parece, sin embargo, que se quiera pensar a largo plazo, sino solo a corto o medio. Aunque es evidente que los gestores públicos, más allá de las elecciones, deberían pensar en términos colectivos y a largo plazo. También lo deberían exigir la ciudadanía, pero ...

Volviendo al sistema vasco de vivienda, un dato importante para comprender como funciona este sistema es que a partir del año 2003 todas las viviendas protegidas tienen calificación permanente y solo se pueden vender como vivienda protegida, a precio de vivienda protegida y al Gobierno Vasco o un Ayuntamiento que, a su vez, las adjudican a demandantes inscritos en Etxebide.

Pues bien, este juego de calificación permanente, derecho de superficie y alquiler puede empezar a saltar por los aires con la decisión del Gobierno Vasco que ayer se hizo pública.

Se pretende vender parte de los 20.000 derechos de superficie, de forma que personas que eran "inquilinos vitalicios" de una vivienda pública, pasen a ser propietarios plenos de una vivienda protegida calificada de por vida. Los responsables en materia del Gobierno Vasco dicen que de esta manera se podrán obtener unos recursos que se apliquen a la producción de vivienda protegida en alquiler y a dar cuerpo real al derecho a la vivienda de los vascos.

El argumento es muy posible que cuele, pues el nivel de atonia social y estupidez colectiva en estos momentos en Occidente es muy alto. Pero analizado con reposo es para reir o para llorar, según se mire. Vamos a privatizar 20.000 viviendas públicas en alquiler vitalicio para financiar con ello, en el mejor de los casos, 2.000 viviendas en alquiler (el Gobierno Vasco pretende vender el suelo y la propiedad plena por unos 10.000 euros por vivienda y eso viene a suponer que por cada 10 derechos de superficie vendidos quizás se pueda financiar una vivienda pública en alquiler). No parece que el servicio público de vivienda vaya a hacer un buen negocio con esta operación. Si es claro que a 20.000 personas o familias, y a todo su entorno, se les va a poner los dientes largos pues, en términos mundanos, como se diría en la calle, el Gobierno Vasco les va a hacer propietarios de una vpo para siempre (además con la esperanza de que algún día alguien permita descalificar la vivienda protegida y así tener una vivienda libre en plena propiedad -como se puede ver en estas primeras reacciones ciudadanas-).

Es ciertamente notable que se quiera actuar sobre algo que no es un problema, sino un activo público (el derecho de superficie como una suerte de alquiler social vitalicio), para crear un problema, con la excusa de impulsar el alquiler social. Un verdadero trampantojo social y político. O si lo prefieren, un clásico de la política actual: el político primero crea un problema y después se pone a la cabeza para tratar de solucionarlo.

Hay un tema bastante técnico que me preocupa sobre manera. Si a partir de ahora una vivienda protegida puede tener tres valores (derecho de superficie no vendido, derecho de superficie vendido y propiedad plena) va a ser bastante dificil ejercer el derecho de tanteo y retracto por parte de las Administracíones Públicas Vascas y puede que vuelva a aparecer el erradicado fraude en la vivienda protegida vasca. Me explico. Si una vpo en derecho de superficie esta valorada en 120.000 euros y su superficiario quiere venderla, el Gobierno o un Ayuntamiento ejercen el derecho de tanteo y la vivienda se readjudica por 120.000 euros a una persona inscrita en Etxebide, sin desembolso de dinero por parte de la Administración, pues el precio de la vivienda lo paga el nuevo adjudicatario de forma plena. Pero si esa misma vivienda vale ahora 130.000 (120.000 euros del precio inicial + los 10.000 euros del rescate del derecho de superficie), la Administración al tantear va a tener que poner 10.000 euros y, o se los cobra al nuevo adjudicatario (que puede ir a los tribunales para exigir que a él se le adjudique la vivienda al mismo precio que al resto de ciudadanos), o lo paga la Administración. Si a esto le añadimos que los 20.000 derechos de superficie puede tener precios diferentes, en función del tiempo que les resta para su extinción, es obvio que se va a producir un problema de gestión de los tanteos y retractos de primera magnitud. Mi tesis es que ante estas dificultades las Administraciones Públicas vascas pueden dejar de tantear y retractar vivienda protegida (es decir que se puede volver a permitir que las viviendas protegidas se vendan en el mercado privado sin controles públicos), con lo que se dañará el control público de la vivienda protegida y puede que vuelva a aparecer el fraude (precios en "B"), que en Euskadi se erradicó por completo a principios de la última década del pasado siglo.

A mi juicio todo esto le va a hacer un fuerte daño al servicio público vasco de vivienda, al patrimonio público de suelo y vivienda vasco y a un modelo urbano que combinaba vivienda protegida en propiedad, vivienda protegida en derecho de superficie o alquiler vitalicio, vivienda protegida en alquiler y vivienda libre en alquiler intervenido (Bizigune -otro de los programas que el Gobierno Vasco pretende cancelar-), a cambio de unos magros e improbables beneficios en términos de alquiler público.

Me parece mucho daño por un puñado de votos en las próximas elecciones municipales y forales vascas.

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Desde mi actual posición de ciudadano de a pie, persona de izquierdas y académico amateur hago un llamamiento a ciudadanos, movimientos sociales, intelectuales, partidos y sindicatos para que luchen por preservar el patrimonio público vasco de suelo y vivienda y para que fortalezcan el servicios público vasco de vivienda. Lo que, a mi juicio, pasa, en primer lugar, por tratar de persuadir con argumentos y datos al Gobierno Vasco/PSE de que abandone esta idea de vender los derechos de superficie. Creo que en esta tarea de persuasión tienen una especial responsabilidad los militantes del PSOE y PSE, así como los académicos e intelectuales próximos a este partido. Nos jugamos parte de nuestro incipiente e imperfecto estado social. Permanecer callado, bajo la égida de la disciplina de partido, quizás no sea lo más inteligente en este caso. Si lo más cómodo. Pero no lo más socialista.

 

PD 1: el Gobierno Vasco pretende vender por unos 10.000 euros el suelo, urbanización y propiedad plena de cada vivienda protegida en derecho de superficie. Lo digo simplemente como primera impresión, pero el suelo y urbanización de una vpo es el 20% de su valor legal y eso se parece más a 20.000 que a 10.000 euros por vivienda. Parece que la urbanización se regala. Y parece que la propiedad plena (poder vivir en la vivienda más allá de los 75 años iniciales) no se valora de manera alguna y también se regala. Lo digo desde la urgencia de este momento de anuncios periodísticos sin normativa aún que leer, pero parece que se va a cobrar un valor y "regalar" otros. Y eso cuando hablamos de dinero público es bastante delicado.

PD 2: llama la atención que este tema, de gran trascendencia para los servicios públicos vascos, no haya merecido casi ninguna atención en la prensa vasca. Llama la atención y, al menos a mi, me preocupa.

 

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11:54 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (26) | Email esto | Tags: venta derechos de superficie, alquiler social, vivienda protegida, gobierno vasco, patriomonio público de suelo y vivienda, servicio vasco público de vivienda | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

05/07/09

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI: ¿CUAL ES EL RUMBO?

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Reconzco que el Consejero de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, Don Iñaki Arriola (PSE), me desconcierta un poco. Lo primero que emite su equipo nada más llegar a sus cargos es que va a apostar por la rehabilitación, cosa que me parece muy bien por todo tipo de motivos sociales, económicos y medioambientales. Poco después dice que quiere construir 10.000 viviendas protegidas al año, lo que, además de imposible materialmente, es contrario al esfuerzo por rehabilitar (aprovechar el tejido urbano ya existente y no construir nada más que lo imprescindible). En otro orden de cosas, anuncia con cierta precipitación que deroga las medidas anticrisis en materia de vivienda del anterior Consejero, Don Javier Madrazo (EB Berdeak), para solo unas semanas después aclarar que va a dejar buena parte de las mismas en vigor. En relación al asunto, para mi central, de la consideración de la vivienda como derecho, primero impide que se pueda tramitar en el Parlamento Vasco una ley de vivienda trabajada en los últimos años por los agentes institucionales y sociales afectados, llega incluso a decir (en lo que parece una salida de tono impropia para un gestor público socialista y que me consta que ha sorprendido incluso a votantes del PSE) que no hay sociedad que aguante el derecho a la vivienda por la gracia de Dios y ahora matiza las acciones y afirmaciones anteriores explicando que no hay dinero para que el 100% de la vivienda protegida vasca sea en alquiler, pero que él quiere aumentar el parque de vivienda protegida en alquiler de forma sustancial y objetivar el derecho a la vivienda.

La verdad es que a mi mi me cuesta seguirle. Sus declaraciones me parecen un tanto erráticas. Creo que apunta un poco en todas las direcciones. Y muchas veces no sabemos si habla como miembro de la patronal del sector de la construcción (a veces lo llega a parecer) o si quien habla es el máximo responsable político de la vivienda pública vasca (que es lo que él es). He criticado algunas de las medidas que quiere impulsar y me han parecido muy acertadas otras, pero no puedo evitar cierta sensación de incertidumbre, de volatilidad, de falta de elementos sólidos de juicio.

Pero hoy estoy optimista y voy a quedarme con el tono y con muchas de las cosas razonables esgrimidas en su última entrevista, la concedida la pasada semana al diario El País:

  • dice que no hay dinero para que toda la vivienda protegida sea de alquiler (lo cual nos remite no solo a un debate sobre cuanto merman los ingresos publicos en tiempos de crisis, sino también a otro debate sobre las prioridades presupuestarios de este y todos los gobiernos), pero no se muestra contrario a que el alquiler tenga cada vez un mayor papel en la vivienda protegida vasca, incluso se ha comprometido a que el 40% de la vivienda protegida vasca nueva sea de alquiler
  • dice expresamente que su antecesor hizo cosas que merecen ser conservadas, lo cual está bien, pues a veces le puede esa imagen de querer criticar todo lo anterior simplemente por haber sido hecho por otros
  • considera que es bueno dedicar una parte de lo ganado con la vivienda protegida en venta (ergo no es una tipología de vivienda ruinosa como algunos dicen, incluso él mismo en algunas ocasiones) a la promoción de vivienda pública en alquiler
  • deja bien claro que hacer vivienda protegida solo en alquiler, sin aumentar los presupuestos públicos, implicaría hacer mucha menos vivienda protegida en su conjunto
  • afirma con claridad que la calificación permanente de la vivienda protegida es el eje central del modelo vasco y que esto no va a ser revisado por su equipo
  • no se opone a que a determinados colectivos se les garantice por ley el derecho a una vivienda en alquiler y que después se vayan incluyendo otros en función de las posibilidades de la Administración y la economía vascas.

Todas estas cosas tienen muy poco que ver con muchos de los mensajes que ha emitido en las últimas semanas en relación a las nuevas políticas públicas vascas de vivienda. Uno ha escuchado que prácticamente había que hacer tabla rasa de lo anterior, trabajar con realismo para que propietarios de suelo, promotores y ayuntamientos estuvieran agusto y dejarse de utopias. En la entrevista a la que estoy haciendo referencia creo que cambia el tono al apostar por el alquiler y la vivienda como derecho, sino universal, si para ciertos colectivos. Obviamente los detalles, como se regulen todas estas cosas, son capitales. Pero ya no parece que Don Iñaki Arriola apunte en la dirección totalmente equivocada. Quizás apunte en demasiadas direcciones, siendo algunas de ellas incompatibles. Aunque como todo en la vida, lo conoceremos realmente por sus hechos y no por sus palabras.

Sea como fuere, le deseo la mejor de las suertes en la consecución de esas 10.000 viviendas protegidas anuales, 4.000 de ellas en alquiler.

 

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00:32 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (4) | Email esto | Tags: iñaki arriola, políticas públicas vascas de vivienda, servicio publico de vivienda, vivienda protegida, alquiler público, derecho a la vivienda, urbanismo inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

01/07/09

REEQUILIBRIO TERRITORIAL DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA

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Al equipo de vivienda del Gobierno Vasco le he oído ya un par de veces decir que están preocupados por el reequilibrio territorial de la oferta de vivienda protegida en Euskadi. En los últimos años ha estado muy volcada en Alava como consecuencia de dos grandes grupos de factores: la disponibilidad de suelo y consenso político en torno a la vivienda protegida en Alava y la dificultad para encontrar suelo en Bizkaia y Gipuzkoa, junto con la dificultad de impulso de ciertos proyectos estratégicos (Bolueta, Zorroztaurren -un render de este proyecto abre este post-, etc en Bilbao; Antondegi, Auditz Akular, etc en Donosti; Vega Galindo en Sestao; Andra Mari en Getxo, etc).

Ayer mismo leí que el 40% de la oferta de vivienda protegida del Gobierno Vasco en el 2009 está situada en Alava. Esto no es bueno, pues es evidente que el 40% de la problación ni vive ni va a vivir en Alava y que amplias capas de la sociedad gipuzcoana y vizcaina están deficiente o nulamente atendidos en materia de vivienda pública.

De la misma manera que critico lo que no me parece bien de la gestión pública de la vivienda del PSE, en este caso quiero felicitar y animar a seguir trabajando en esta senda al Gobierno Vasco. El reequilibrio territorial es una de las claves en materia de vivienda pública en los próximos años. La ciudadanía tiene que llegar a no notar las diferencias entre municipios y territorios, hoy ciertamente innegables y disfuncionales desde muchos puntos de vista.

 

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00:21 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (0) | Email esto | Tags: iñaki arriola, maria paz larrumbide, servicio publico de vivienda, vivienda protegida, reequilibrio territorial, urbanismo inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

29/06/09

NO HAY SOCIEDAD QUE AGUANTE EL DERECHO A LA VIVIENDA POR LA GRACIA DE DIOS

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Dice Don Iñaki Arriola, Consejero de Vivienda, Transportes y Obras Públicas del Gobierno Vasco (en la foto con el Lehendakari López) que "No hay sociedad que aguante el derecho a la vivienda por la gracia de Dios". La frase merece su análisis.

Supongo que Don Iñaki Arriola a lo que puede referirse es que una cosa es proclamar el derecho ciudadano a la vivienda y otra es garantizarlo desde las Administraciones Públicas. Si es así, la frase es muy respetable, pues es cierto que del mandato constitucional a la realidad del disfrutre de un derecho hay un buen trecho. Pero tambien puede que Don Iñaki Arriola a lo que se refiera es a que, para él, la vivienda (en alquiler) no es un derecho ciudadano, como lo puedan ser la educación o la sanidad. Y para darler autoridad a su argumento, esgrime que no hay sociedad que "soporte" el derecho a la vivienda o la vivienda como derecho (la elección de este verbo por parte de Don Iñaki Arriola creo que implica muchas cosas -parece que para Don Iñaki Arriola el derecho a la vivienda es algo que una sociedad tiene que sufrir y no beneficiarse colectivamente de ello-).

Pues bien, lo quiera o no Don Iñaki Arriola (que parece que no lo quiere) el artículo 47 de la Constitución española vigente garantiza el acceso a una vivienda digna a la ciudadanía y obliga a las Administraciones Públicas a trabajar en esta línea. Por otra parte, lo sepa o no lo sepa Don Iñaki Arriola (que parece que no lo sabe) hay docenas de sociedades europeas y occidentales que garantizan razonablemente bien el derecho a vivienda (en alquiler) de sus ciudadanos.

Por tanto, llama la atención que un Consejero del PSE, partido que se define a si mismo comom constitucionalista, ignore la Constitución. Y también llama la atención que Don Iñaki Arriola, que pertenece a un partido socialdemócrata, sea tan poco consciente de los logros de las izquierdas europeas en esta materia.

Creo que sería recomendable que Don Iñaki Arriola leyese la Constitución que su partido dice defender (si es perezoso, puede bastarle con que lea los artículos 1, 9.2, 10, 14, 24, 33.2, 38, 40, 45, 47, 53, 128 y 131 de nuestra carta Magna, artículos todos ellos que conocerá, pues es licenciado en derecho, pero que sus largos años de alcalde pueden haberle hecho olvidar un tanto), tambien que viajese por Europa a lugares gestionados por las izquierdas (sería dinero bien gastado del contribuyente que viese lo que se hace en Holanda, Escocia, Francia, Austria, Alemania, Suecia, etc en materia de vivienda) y que leyese algo (hay mucha y buena literatura científica, buena parte de ella redactada por simpatizantes del PSOE) para curar su exacerbado provincianismo y su fuerte conservadurismo.

Un Consejero de Vivienda, Transporte y Obras Públicas de una CA que se define a si mismo como socialista no puede entender que la vivienda no es un derecho y tampoco puede pensar que su principal trabajo no es otro que conseguir que efectivamente y en la práctica lo sea. Hoy por hoy Don Iñaki Arriola está muy centrado en hacer que las promociones inmobiliarias sean más rentables, elevar el precio del suelo, satisfacer las necesidades de financiación de los ayuntamientos, reducir los riesgos de bancos y cajas y adjudicar vivienda protegida a las clases medias y medias-altas. Lo de la vivienda (en alquiler) como derecho le suena a un asunto poco serio, propio de políticos demagógicos e idealistas. Algo que él entiende que no es. Gobernar implica elegir. Y en política casi siempre hay que elegir entre intereses contrapuestos o de muy difícil conciliación. Creo que Don Iñaki Arriola prefiere servir a los intereses (legítimos, pero que solo son una parte del interés general y en modo alguno son socializantes) de propietarios de suelo, promotores de vivienda, bancos, cajas de ahorros, concejales y alcaldes antes que servir a los intereses de la ciudadanía (especialmente de los más débiles) en forma de vivienda digna al menor precio posible. En la vida no se puede eligir quedar bien con todos. Y en el caso del tejido urbano o se atiende a la ciudadanía o se cumple con los poderosos lobbies que he citado. Creo que Don Iñaki Arriola sabe muy bien a quien sirve. La ciudadanía lo irá descubriendo, a pesar de la magnífica imagen que va a tener este gestor público que será ponderado muy positivamente en todos los cenáculos del poder económico, político y mediático vasco.

PD: por cierto, espero confundirme en mi vaticinio y que Don Iñaki Arriola con su eficiente equipo (sin ironía alguna, cuenta con un equipo profesionalmente muy valioso) garanticen el derecho a la vivienda (en alquiler) de toda la población vasca con necesidades en esta materia; les deseo éxito, pero las evidencias empíricas no apuntan en la buena dirección.

PD2: ayer el diario El Correo hablaba de todas estas cosas en dos interesantes artículos titulados DESMONTANDO A MADRAZO (obra del periodista de Vocento Javier Muñoz) y CONTINUAR O RETROCEDER (firmado por el anterior Consejero de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco Don Javier Madrazo).

 

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07:09 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (6) | Email esto | Tags: iñaki arriola, javier madrazo, servicio publico de vivienda, vivienda protegida, alquiler protegido, valor residual del suelo, beneficio del promotor inmobiliario, urbanismo inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

25/06/09

UPSIDE DOWN WORLD: AHORA QUE LA CRISIS APRIETA LA VIVIENDA PROTEGIDA VA A ADJUDICARSE SOLO EN PROPIEDAD Y A PERSONAS SOLVENTES

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Leo en varios medios que algunas AAPP vascas se están plantenado excluir de las adjudicaciones de vivienda protegida a aquellas personas que no sean solventes. Incluso, Patxi Lazkoz, alcalde de Vitoria-Gasteiz (foto superior), quiero pensar que en un ataque de amnesia, anima a quien no pueda pagar una vpo en propiedad a que se de de baja en Etxebide, olvidando que a través de esos listados públicos se accede a vivienda protegida en alquiler, a un Bizigune y otra serie de servicios que no son vivienda protegida en propiedad. El razonamiento es claro: si no pueden pagar una vpo que no "distorsionen" las listas de demandantes de vivienda protegida.

Por otra parte, la semana pasada el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco (PSE) anunció en el Parlamento Vasco que la vivienda protegida vasca se debe destinar en el futuro tmabién a personas de rentas medias y medias-altas a las que se les debe cobrar por esas viviendas un precio más alto que el actual.

Paralelamente a lo anterior, el PNV nos anunció, a través de su portavoz en materia de vivienda Juanan Arieta-Arauñabeitia (en la foto inferior), que lo que se debe hacer en Euskadi es mucha vivienda tasada en propiedad y algo de alquiler para menesterosos.

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Y hace un par de días la Viceconsejera de Vivienda del Gobierno Vasco (en la foto inferior) nos explicó que dado que hay renuncias a las viviendas de alquiler no debe haber mucha necesidad de vivienda en Euskadi (ahondando en la idea ya expresada por ella de que en España y Euskadi no hay "cultura" de alquiler) y que dado que los promotores se "arruinan" con la vpo (creo que confunde lucro cesante con pérdidas o al menos hace como que equivoca estos dos conceptos), lo que tienen que hacer el Gobierno Vasco es impulsar mucha vivienda protegida de alto precio en propiedad (la misma vivienda tasada que desea el PNV).

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¿Que deduzco yo de todo esto? Muy sencillo: ahora que la crisis se recrudece la vivienda protegida en Euskadi no se va a utilizar para atender en alquiler preferentemente a las personas con mayores dificultades socio-económicas, sino que se va a adjudicar en propiedad a las personas de clase media y media-alta más solventes.

La ratio decidendi va a ser la solvencia de los usuarios(para tranquilizar a cajas, promotores y administraciones) y no la necesidad de vivienda.

La opción mayoritaria de las Administraciones Públicas va a ser la propiedad y el alquiler público, social o protegido, como quieran ustedes llamarlo, se dejará para mejores tiempos, concretamente ad kalendas graecas.

Volvemos a la vieja tradición española en materia de vivienda pública: promocionar la propiedad entre clases medias acomodadas y favorecer la robustez de las empresas privadas del sector. La vivienda pública exclusivamente como una política macroeconómica.

En los próximos años en Euskadi, desgraciadamente, parece que, en materia de vivienda, va a costar mucho diferenciar a una Administración Pública de una inmobiliaria privada.

  

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16:23 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (4) | Email esto | Tags: maria paz larrumbide, juanan arieta-arauñabetia, patxi laskoz, equipo de vivienda del pse, vivienda protegida, vivienda tasada, alquiler protegido, valor residual del suelo, beneficio del promotor inmobiliario, urbanismo inclusivo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

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