Se acaba de hacer público en este discreto momento vacacional (1 y 2), que el Gobierno Vasco va a ponerse en manos de un fondo de inversión privado (posiblemente extranjero) para la dinamización de su política de alquiler público.

Vayamos con las cifras. El Gobierno Vasco va a adjudicar por concurso público el derecho a explotar 4.000 viviendas de alquiler público en los póximos 20 años, bajo los siguientes parámetros:

• Cesión al fondo de inversión de unas 3.000 viviendas protegidas existentes o en fase de construcción titularidad de Alokabide y Visesa (bienes patrimoniales de la Administración).
• Construcción por parte del fondo de inversión de unas 1.000 nuevas viviendas protegidas para su destino al alquiler protegido.
• El fondo de inversión recibirá 700 euros por mes y vivienda, cantidad que se actualizará todos los años un 2.5%. Sin deflactar, estamos hablando de unos 670 millones de euros.
• Pasado los 20 años, el fondo de inversión puede vender las viviendas protegidas a sus inquilinos u a otras personas al precio protegido. Si la venta se realizase hoy supondrían no menos de 450 millones de euros.
• El Gobierno Vasco recibirá unos 300 millones de euros por la venta de suelo público al fondo privado de inversión.
• También recibirá el Ejecutivo Vasco los alquileres protegidos que realmente paguen los inquilinos (que no será 700 euros al mes, sino lo que correspondan en función de la normativa de alquiler público - el modelo está hecho bajo la premisa de alquileres públicos de 300 euros de media-). Sin deflactar, estamos hablando de unos 72 millones de euros.
• Oficialmente, la operación, que es más financiera que inmobiliaria, tiene una tasa de beneficio del 6.5% para el fondo de inversión que entre en este esquema, con una protección frente a la inflación del 2.5%. Aunque cualquier que juegue un poco con una calculadora sabe que la tasa de beneficio garantizada al fondo de inversión es superior a la declarada oficialmente.

Hasta aqui los datos hechos públicos hoy mismo y que eran un secreto a voces en los pasillos de Lakua desde hace meses. A partir de aquí, algunas primeras valoraciones mías, hechas un tanto a ciegas, pues aún no se conoce el pliego de condiciones de la adjudicación.

En primer lugar, parece una operación en la que el contribuyente retribuye de forma muy generosa a un inversor que asume muy poco riesgo. Más de 1.100 millones de euros por el alquiler de unas 3.000 viviendas ya hechas, la construcción y alquiler de 1.000 viviendas más durante 20 años parece y 300 millones de euros en concepto de suelo parece, a todas luces, un precio bastante elevado para el erario público y ventajoso para el partner privado.

En segundo lugar, el actual Gobierno Vasco dijo que era necesario huir del modelo Bizigune pues era demasiado caro y del modelo Alokabide pues las viviendas protegidas solo permanecían 20 años en alquiler y después eran vendidas. Pues bien, en este caso nos encontramos con un programa que es igual o más caro que Bizigune en la parte de movilización de vivienda existente hacia el alquiler y con un programa que dura 20 años, exactamente igual que el Alokabide que hemos conocido hasta la fecha (y si tenemos en cuenta los periodos de carencia financiera).

Por otra parte, es necesario ser consciente de que este esfuerzo es sobre todo un programa de movilización de vivienda protegida vacia hacia el alquiler y en mucha menor medida de construcción de nuevo parque público de alquiler. El 75% de los esfuerzos se centran en conseguir alquilar vivienda protegida que el Gobierno Vasco no vende (un tema del que hasta ahora no se ha hablado en la prensa, que se ha limitado a hablar de renuncias después de los sorteos)y el 25% de las energías se aplican a la construcción de nueva vivienda protegida de alquiler. Cosa que a mi me parece muy bien (movilizar antes que construir) pero que aleja al Gobierno Vasco del cumplimiento de sus objetivos en materia de alquiler.

Supongo que nadie destacará lo evidente, pero este es un programa de privatización masiva de stock público de suelo y vivienda. Tengamos en cuenta que las casi 3.000 viviendas ya existentes son públicas y el Gobierno Vasco procederá a vender suelo y viviendas a un fondo de inversión privado que, a su vez, venderá ese suelo y viviendas a terceros particulares.

Ahora bien, lo que no se privatizan son los costes de la gestión de las 4.000 viviendas protegidas en alquiler. Todo el mundo que conozca el negocio del alquiler a escala corporativa sabe que en la gestión de los alquileres es donde están los problemas y donde puede fracasar o triunfar una operación de alquiler a gran escala. Pues bien, en este caso la gestión la seguirá realizando el Ejecutivo Vasco a través de una de sus sociedades públicas (Alokabide que hoy mismo absorbe a SPAGVA-Bizigune). De esta forma, el fondo de inversión tiene totalmente asegurados unos alquileres medios-altos (700 euros al mes, actualizados por el IPC anual) y transfiere el riesgo de gestión del parque de alquiler al sector público. El riesgo y ventura es del Gobierno Vasco y el beneficio del fondo de inversión que resulte adjudicatario.

No me atrevo a considerar la operación como una total socialización de pérdidas y privatización de beneficios, pero si creo que se asemeja bastante a una patada a seguir en términos financieros, sin demasiadas novedades en relación al modelo Alokabide (más allá de la sustitución de las cajas vascas de ahorros por un fondo de inversión con base en Londres, NY o Shangai, la de Visesa por promotores privados y la de la colaboración público privada por la técnica concesional). En cualquier caso, como contribuyente, creo que estamos dando demasiado durante demasiado tiempo a cambio de muy poco. Y en términos de modelo creo que esta y otras decisiones recientes cierran una década de intervención pública decidida y directa del Gobierno Vasco en el mercado de la vivienda en favor de la accesibilidad de la misma para amplias capas de la sociedad vasca y abre una nueva época de menos sector público y más mercado.

Como siempre, por el bien de la sociedad en la que vivo, espero estar equivocado en lo que veo negativo y acertado en lo que señalo como positivo.

ACTUALIZACION 29/7/2011: el PNV ya se ha posicionado sobre esta iniciativa del Gobierno Vasco. Considera que es privatizadora y contraria a derecho (ilegal).