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LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

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La Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (artículos 107 a 111) ha supuesto una serie de cambios importantes en el urbanismo español, de manera muy especial en el campo de la renovación de viviendas, edificios y barrios. Por otra parte, es público que el Gobierno de la Nación trabaja en un borrador de Proyecto de Ley de Medio Urbano Sostenible que puede ver la luz en breves fechas y que continuará la senda abierta en esta materia por la Ley de Economía Sostenible. Y finalmente, en el ámbito vasco, es conocido el Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco que dedica una atención preferente a la rehabilitación y regeneración urbanas.

Las nuevas técnicas jurídicas perfiladas en este naciente corpus normativo apuntan, entre otras cosas, a un escenario de cooperación público privada en suelo urbano que puede ser de interés para las empresas del sector inmobiliario, máxime en los actuales tiempos de repliegue en suelo urbanizable. La posibilidad de suscribir convenios a tres bandas (administración, propietarios y empresas privadas) para la renovación de viviendas, edificios o incluso barrios, en los que la administración aporte subvenciones y gestión administrativa, los propietarios parte de la inversión, las empresas privadas su saber hacer en la materia (llegando a poder cobrar en partes de los edificios renovados -segregaciones, redensificaciones, etc-) y las entidades financieras otra parte de la financiación, entiendo debe ser tenida muy en cuenta por el sector.

Conceptos legales tales como el Medio urbano Sostenible, las Actuaciones de Renovación y Rehabilitación Urbana o las Actuaciones de Mejora Forzosa es posible que formen parte relevante del futuro del sector. Instrumentos jurídico-administrativos ya conocidos como la expropiación, la ejecución subsidiaria, la redensificación o la reclasificación de dominio público o espacios libres van a adquirir nuevos perfiles (algunos expertos hablan de una verdadera revolución de la paleta jurídica ya existente) en el suelo urbano de España y Euskadi.

A este respecto, es clave entener que la nueva normativa apunta a un ambito de obras voluntarias por parte de los propietarios de viviendas y edificios, pero tambien a otro ámbito de obras legalmente obligatorias y de financiación forzosa por parte de la propiedad. En términos de mercado, se abre un campo de posible actividad-negocio y otro de segura actividad-negocio.

Por todo lo anterior, Cuatrecasas Gonçalves Pereira organizó el pasado 24 de mayo en Bilbao un desayuno de trabajo sobre la materia con su contenido habitual, eminentemente práctico, y con la intención de examinar pormenorizadamente la situación actual de la normativa, la futura praxis legal y las posibilidades de negocio y de colaboración público privada que se abren para el sector inmobiliario vasco. Al mismo asistieron una serie de promotores privados y públicos, así como profesionales del sector, el cluster de la industrialización de la construcción ERAIKUNE (que reflejó el asunto en su blog) y la entidad financiera BBK.

Si tuviera que resumir en muy pocas palabras el retorno de todos los asistentes, diría que en el sector público se ve con claridad que en las próximas décadas su actividad principal va a estar centrada en la renovación urbana. El sector privado ve esto como otra posibilidad de negocio, aunque accesorio del principal de la construcción de vivienda nueva para su venta y en cualquier caso aún experimental. Ciertos profesionales y entidades del sector ven claras las posibilidades de colaboración público privada y negocio para las empresas. Y el sector financiero, reconociendo que aún debe digerir las externalidades de ciertos negocios inmobiliarios de la pasada década y que están bajo el atento escrutinio del BE, el BCE y las agencias de calificación, no se cierra en banda a financiar parcialmente operaciones de renovación urbana, siempre que esté clara la cadena de responsabilidad crediticia y haya solvencia por parte de los deudores (sean estos una empresa privada, una o varias comunidades de vecinos, las administraciones o todos ellos en alianza).

Yo personalmente sigo convencido que en este asunto España y Euskadi también debe converger con la UE (donde en muchos países la renovación urbana supone casi la mitad del negocio inmobiliario privado y la actividad pública en la materia). No se trata de converger por converger, sino de tener ciudades y mercados más equilibrados y sanos. Vida urbana más razonable, mercados  inmobiliarios más estables y Administraciones más centradas en la calidad de vida integral. Todo esto, que tiene mucho que ver con el interés general, es en mucho países de la UE un negocio del que viven muchas personas, que permite la existencia de una amplia red de empresas privadas y que aporta valor al PIB. No veo la razón por la que debamos ser diferentes (y más disfuncionales) en esto. Ergo, creo que se está lanzando un nuevo urbanismo que puede ser beneficioso para la ciudadanía, más lógico para el sector público y un nuevo negocio para las empresas privadas. Veremos que da de si el asunto, pero en principio, parece que hay agua en la piscina. Aunque como siempre, el que primero y mejor llegue, se llevará la mejor y mayor parte del premio.

 

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