LEOLO

De lo que voy leyendo y escuchando a diferentes responsables políticos de ministerios y CCAA llego a la conclusión de que el programa electoral del PP en materia urbana y de vivienda (del que ya hice algunos comentarios en este blog) se va a convertir en la siguiente aspiración de acción de gobierno:

(fotografía realizada por Asier Gallastegui -Korapilatzen-) 

Hace ya algunos meses que sostengo que el presente y futuro del sector inmobiliario español y vasco debería ser básicamente RE y CO.

Por RE entiendo todas aquellas técnicas que sirven para reutilizar, reformar, rehabilitar, regenerar, recualificar ... los elementos urbanos ya existentes. Yo personalmente, entre los asuntos RE incluyo la movilización de vivienda vacía hacia su alquiler y por extensión la europeización del raquítico, poco profesional y poco accesible alquiler privado y el casi inexistente alquiler público. Obviamente todas las políticas públicas de rehabilitación y regeneración urbana, la colaboración público privada en la materia y las empresas privadas dedicadas a estos menesteres, así como la rehabilitación energética y medioambiental forman parte también del mundo RE. En los últimos meses he publicado varios posts sobre estos asuntos y a ellos me remito (Ley de Economía Sostenible, Nuevo derecho para un urbanismo emergente en la ciudad ya existente, Ahorro, eficiencia energética, EERR, edificios y viviendas ¿tiempos de cambios irreversibles, Nuevas oportunidades empresariales en rehabilitación urbana, ¡ Con la de casas vacías que hay en la ciudad !, etc).

Por CO entiendo todas aquellas técnicas que sirvan para hacer trabajar en materia urbana y de vivienda de forma eficaz, eficiente y conjunta al mercado, el estado y la sociedad civil. En España tendemos a pensar que la vivienda es una cuestión solo del mercado. Pero nuestros socios comunitarios nos enseñan, con mejores resultados que los nuestros y un balance más equilibrado coste-beneficio, que hay un enorme campo de trabajo en materia urbana y de vivienda para el sector público, las empresas y las entidades profesionalizadas sin animo de lucro. Yo personalmente incluyo en los temas CO las cooperativas de vivienda. O por decirlo de una manera que nos aleje un tanto de nuestra mejorable tradición en la materia, hay un inmenso potencial para las iniciativas urbanas tejidas entre ciudadanos (la mayoría en España propietarios de vivienda), diversos tipo de profesionales, las entidades financieras, las empresas y las Administraciones Públicas. Y entre las iniciativas CO que aún no se han ensayado en España de forma apreciable creo que debemos citar las cooperativas de vivienda en régimen de uso vitalicio. Algo de lo que también he hablado en ese blog  (Otras viviendas: cohousing)

Pues bien, en estos momentos las iniciativas RE en España están totalmente paralizadas por falta de financiación privada, subvenciones públicas y profesionales especializados en la materia. Siendo España un país con millones de viviendas vacías (entre 2 y 3.5 en funcioón de la fuente que se consulte), suelo gestionado/adquirido para millones de viviendas (2.8 millones) y con cientos de miles de viviendas en curso de producción, es inexplicable que los temas RE no arranquen. O por decirlo con más precisión, solo puede explicarse en términos de lobbies (sobre todo el financiero) y política. El PP, PSOE y CIU están totalmente de acuerdo sobre la prioridad: salvar con fondos públicos al sector financiero herido por sus activos inmobiliarios tóxicos. Aún a riesgo de congelar el precio de la vivienda en niveles elevados no justificables y secar la financiación de cualquier operación inmobiliaria orientada a los asuntos RE. Dicho lo cual, a uno se le antoja que la explicación de la falta de ritmo de los asuntos RE en la España de hoy no es un problema político, sino de falta de salud mental colectiva. Ladrillismo, enfermedad que oscila entre la bulimia y la anorexia urbanizadora y edificadora.

Paradójicamente las inicitivas CO están viviendo una pequeña primavera floreciente. No es que mercado, estado y sociedad se hayan lanzado en España a promover cooperativas de vivienda en alquiler o cesión de uso al modo holandes, austriaco, sueco, italiano o uruguayo. Ni mucho menos. Estas iniciativas siguen siendo minoritarias. Pero se observa que ciertos promotores están comercializando sus viviendas a través de la creación de "cooperativas de compradores", consiguiendo financiación para sus ventas con más facilidad, trasladando el riesgo promotor a los adquirentes (que son los verdaderos promotores y no meros compradores) y pasando ellos de una posíción de promotor a otra de constructor y/o gestor de cooperativas.

Por diferenciar diré que en las pasadas semanas he tenido noticias de las siguientes cuestiones RE en mi entorno más cercano:

1. Vivienda libre cooperativa low risk. Promotores privados de vivienda libre que "comercializan" sus viviendas a través de cooperativas "de compradores".
2. Vivienda libre cooperativa low cost. Promotores privados de vivienda libre que, a través de la técnica cooperativa abaratan costes y reducen riesgos, vendiendo vivienda libre casi al mismo precio que la vivienda protegida.
3. Vivienda protegida cooperativa impulsada por la propia Administración. CCAA que se están planteando que la única salida para sus stock de vivienda protegida terminada y no colocada es la cooperativización de los adjudicatarios.
4. Cooperativas de vivienda protegida en alquiler. Ayuntamientos dispuestos a ceder suelo a gestores de cooperativas con capacidad de poner en marcha una cooperativa de alquiler o cesión de uso. 
5. Cooperativas de vivienda tutelada para mayores. Hay intentos para hacer nacer las cooperativas de vivienda libre tutelada para personas mayores. De momento, es un modelo casi experimental en España que ya recibe premios de UN Habitat en otros estados de la UE (como en otro millón de cuestiones urbanas y sociales, la iniciativa premiada por la ONU es sueca).

Puede ser que en el futuro los viejos gestores cooperativos de vivienda de toda la vida (dejo arriba links a sus asociaciones españolas y vasca) se den la mano con promotores privados, ciertas administraciones públicas, nuevos tipos de consumidores y una emergente hornada de profesionales de la gestión urbana con una mentalidad diferente: las búsqueda de trabajo sostenible en el tiempo (no el beneficio máximo a toda costa), el low cost (máximas prestaciones al mínimo precio), la ecoeficiencia (que en los años venideros es ahorro, además de respeto al medio) y la limitación al máximo del apalancamiento financiero (el más bajo LTV posible, visto lo que hemos visto en los últimos años).

La incógnita más relevante es saber que pensarán de todo esto Estado y sector inmobiliario-financiero, una vez que hayan concluído su proceso de saneamiento. ¿Seguiran entre la bulimia y la anorexia sin buscar los tiempos medios? Tiendo a ser no demasiado optimista ...

Sea como fuere, si usted es un alcalde, concejal, consejero de Comunidad Autónoma, promotor, gestor de cooperativas o grupo de ciudadanos con ganas de marcha en este terreno, sepan todos ustedes que aqui estaré, desde el derecho, preparado para compartir camino.

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El pasado mes de mayo la  Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (artículos 107 a 111) introdujo una una serie de cambios importantes en el urbanismo español. Pues bien, el pasado mes de julio el legislador español dio un paso más en la misma dirección al aprobar el Real Decreto Ley 8/2011 que, entre sus muchas y variadas prescripciones, contiene un capítulo (IV) relativo a "medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación".

Está por ver si el borrador en el que trabajaba el Gobierno de la Nación denominado Proyecto de Ley de Medio Urbano Sostenible verá o no la luz (habida cuenta de cierto agotamiento de su contenido por las dos normas con rango de ley comentadas y del obvio agotamiento material de la legislatura). En el ámbito vasco, es conocida la existencia de un Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco que dedica una atención preferente a la rehabilitación y regeneración urbanas y que debería debatirse en el Parlamento Vasco a principios del año 2012.

Las nuevas técnicas jurídicas perfiladas en este naciente corpus normativo apuntan, entre otras cosas, a un escenario de cooperación público privada en suelo urbano que puede ser de interés para las comunidades de vecinos y las empresas del sector inmobiliario, máxime en los actuales tiempos de repliegue en suelo urbanizable. La posibilidad de suscribir convenios a tres bandas (administración, propietarios y empresas privadas) para la renovación de viviendas, edificios o incluso barrios, en los que la administración aporte subvenciones, mayores aprovechamientos urbanísticos y gestión administrativa, los propietarios parte de la inversión, las empresas privadas su saber hacer en la materia (llegando a poder cobrar en partes de los edificios renovados -segregaciones, redensificaciones, etc-) y las entidades financieras otra parte de la financiación, entiendo debe ser tenida muy en cuenta por el sector.

Conceptos legales tales como el Medio urbano Sostenible (MUS), las Actuaciones de Renovación y Rehabilitación Urbana (AREUs) o las Actuaciones de Mejora Forzosa (AMFs) es posible que formen parte relevante del futuro del sector. Instrumentos jurídico-administrativos ya conocidos como la expropiación, la ejecución subsidiaria, la redensificación o la reclasificación de dominio público o espacios libresvan a adquirir nuevos perfiles (algunos expertos hablan de una verdadera revolución de la paleta jurídica ya existente) en el suelo urbano de España y Euskadi. Por otra parte, es clave entender que la nueva normativa apunta a un ámbito de obras voluntarias por parte de los propietarios de viviendas y edificios, pero también a otro ámbito de obras legalmente obligatorias y de financiación forzosa por parte de la propiedad. En términos de mercado, se abre un campo de posible actividad-negocio y otro de segura actividad-negocio.

De la lectura conjunta de estas dos normas (Ley Economía Sostenible + Real Decreto Ley 8/2001) se deduce que estamos hablando de un tipo particular de operaciones urbanísticas (ACMRs = Acciones de Conservación Mejora y Regeneración), con unos determinados sujetos intervinientes (comunidades de propietarios, cooperativas de propietarios, asociaciones de comunidades de propietarios y cooperativas, empresas, entidades financieras y la administración), con un régimen jurídico particular (en unos casos voluntarias y en otros obligatorias, en unos casos ADU = Actuaciones de Dotación Urbanística y, por ello, dotan y en otros casos no, etc) y con unos determinados mecanismos de financiación (divisiones de viviendas grandes en pequeñas, mayores aprovechamientos urbanísticos en forma de nuevas viviendas y locales, ayudas públicas, créditos refractarios entre comunidades de propietarios y entidades financieras, etc).

A expensas de una lectura más en profundidad, entiendo que las principales novedades del Real Decreto Ley 8/2011 en este campo pueden ser las siguientes: (1) reforzar el papel de las comunidades de vecinos, asociaciones y cooperativas, (2) concretar el 50% de edificabilidad, viviendas o edificios como límite para las ADU y (3) elevar la ejecución subsidiaria al 75% del coste de reposición.  

El Real Decreto regula también de forma somera las Inspecciones Técnicas de Edificios. A mi juicio, esta regulación estatal (mínimo común denominador para todas las CCAA) puede quedarse en poca cosa, pues las CCAA tienen capacidad de dilatarlo ad infinitum y de relativizarlo o rebajarlo de forma muy severa.

Por motivos profesionales, en recientes fechas he estado tratando de persuadir a constructores y promotores vascos de que parte del futuro tiene que ver con la alianza de comunidades de vecinos, empresas, entidades financieras y la administración para gestionar operaciones en las que puede haber plusvalías urbanística en suelo urbano consolidado, aumento del valor inmobiliario y de uso para los vecinos y mejora del medio urbano en general (con especial atención al medio ambiente). La cosa no es fácil pues las ayudas públicas son aún escasas, la financiación de cajas y bancos es hoy inexistente para estas operaciones, las empresas del ramo se niegan a dejar de ser transformadoras de suelo y edificadoras de viviendas libres para su venta con subrogación de hipoteca al adquirente (la mayor parte de ellas quieren seguir siendo lo que siempre han sido) y algunos profesionales que deberían existir (gerentes comunitarios) aún no existen en España.

Como ya he comentado en este blog, en Cuatrecasas Gonçalves Pereira Bilbao hicimos un desayuno de trabajo el pasado 24 de mayo para presentar las novedades de la LES al sector y tuvimos con nostros a promotores privados, públicos, entidades financieras y arquitectos. Algunos veían el tema, pero en general la reticencia era grande (en la UE esto funciona, pero allí la gente no está tan endeudada; además al haber mucho alquiler los gestores de estas operaciones son empresas titulares de uno o varios edificios en alquiler y no particulares; las familias españolas no están por esta labor; este no es mi negocio; las agencias de rating penalizan todo lo que cajas y bancos hagan sobre inmobiliario en España …).

Si tuviera que resumir en muy pocas palabras el retorno, diría que en el sector público se ve con claridad que en las próximas décadas su actividad principal va a estar centrada en la renovación urbana. El sector privado ve esto como otra posibilidad de negocio, aunque accesorio del principal de la construcción de vivienda nueva para su venta y en cualquier caso aún experimental. Ciertos profesionales y entidades del sector ven claras las posibilidades de colaboración público privada y negocio para las empresas. Y el sector financiero, reconociendo que aún debe digerir las externalidades de ciertos negocios inmobiliarios de la pasada década y que están bajo el atento escrutinio del BE, el BCE y las agencias de calificación, no se cierra en banda a financiar parcialmente operaciones de renovación urbana, siempre que esté clara la cadena de responsabilidad crediticia y haya solvencia por parte de los deudores (sean estos una empresa privada, una o varias comunidades de vecinos, las administraciones o todos ellos en alianza).

Yo personalmente sigo convencido que en este asunto España y Euskadi también debe converger con la UE (donde en muchos países la renovación urbana supone casi la mitad del negocio inmobiliario privado y la actividad pública en la materia). No se trata de converger por converger, sino de tener ciudades y mercados más equilibrados y sanos. Vida urbana más razonable, mercados  inmobiliarios más estables y Administraciones más centradas en la calidad de vida integral. Todo esto, que tiene mucho que ver con el interés general, es en mucho países de la UE un negocio del que viven muchas personas, que permite la existencia de una amplia red de empresas privadas y que aporta valor al PIB. No veo la razón por la que debamos ser diferentes (y más disfuncionales) en esto. Ergo, creo que se está lanzando un nuevo urbanismo que puede ser beneficioso para la ciudadanía, más lógico para el sector público y un nuevo negocio para las empresas privadas.

Veremos que da de si el asunto, pero en principio, parece que hay agua (al menos jurídica, despues de la Ley de Economía Sostenible y el Real Decreto Ley 8/2001) en la piscina. Como siempre, el que primero y mejor llegue, se llevará la mejor y mayor parte del premio. Ser pionero tiene riesgos, pero si se tiene éxito, las recompensas pueden ser interesantes. Y no me refiero solo a las empresas y entidades financieras, pues en esto tambien tienen que ganar las comunidades de vecinos, los ayuntamientos y la calidad de vida urbana en general.

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Os dejo el link a un artículo que hoy me publica el diario CINCO DIAS titulado NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA.

Va en línea de posts, artículos y reflexiones mías anteriores sobre la emergencia de un nuevo urbanismo que puede ser un negocio para las empresas privadas, una fuente de bienestar y patrimonio para las familias y una oportunidad de reenfocar la actividad urbana de las Administraciones Públicas y, con todo ello, ayudar a converger en esta materia con una UE mucho más equilibrada desde el punto de vista inmobiliario y urbano.

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La Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (artículos 107 a 111) ha supuesto una serie de cambios importantes en el urbanismo español, de manera muy especial en el campo de la renovación de viviendas, edificios y barrios. Por otra parte, es público que el Gobierno de la Nación trabaja en un borrador de Proyecto de Ley de Medio Urbano Sostenible que puede ver la luz en breves fechas y que continuará la senda abierta en esta materia por la Ley de Economía Sostenible. Y finalmente, en el ámbito vasco, es conocido el Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco que dedica una atención preferente a la rehabilitación y regeneración urbanas.

Las nuevas técnicas jurídicas perfiladas en este naciente corpus normativo apuntan, entre otras cosas, a un escenario de cooperación público privada en suelo urbano que puede ser de interés para las empresas del sector inmobiliario, máxime en los actuales tiempos de repliegue en suelo urbanizable. La posibilidad de suscribir convenios a tres bandas (administración, propietarios y empresas privadas) para la renovación de viviendas, edificios o incluso barrios, en los que la administración aporte subvenciones y gestión administrativa, los propietarios parte de la inversión, las empresas privadas su saber hacer en la materia (llegando a poder cobrar en partes de los edificios renovados -segregaciones, redensificaciones, etc-) y las entidades financieras otra parte de la financiación, entiendo debe ser tenida muy en cuenta por el sector.

Conceptos legales tales como el Medio urbano Sostenible, las Actuaciones de Renovación y Rehabilitación Urbana o las Actuaciones de Mejora Forzosa es posible que formen parte relevante del futuro del sector. Instrumentos jurídico-administrativos ya conocidos como la expropiación, la ejecución subsidiaria, la redensificación o la reclasificación de dominio público o espacios libres van a adquirir nuevos perfiles (algunos expertos hablan de una verdadera revolución de la paleta jurídica ya existente) en el suelo urbano de España y Euskadi.

A este respecto, es clave entener que la nueva normativa apunta a un ambito de obras voluntarias por parte de los propietarios de viviendas y edificios, pero tambien a otro ámbito de obras legalmente obligatorias y de financiación forzosa por parte de la propiedad. En términos de mercado, se abre un campo de posible actividad-negocio y otro de segura actividad-negocio.

Por todo lo anterior, Cuatrecasas Gonçalves Pereira organizó el pasado 24 de mayo en Bilbao un desayuno de trabajo sobre la materia con su contenido habitual, eminentemente práctico, y con la intención de examinar pormenorizadamente la situación actual de la normativa, la futura praxis legal y las posibilidades de negocio y de colaboración público privada que se abren para el sector inmobiliario vasco. Al mismo asistieron una serie de promotores privados y públicos, así como profesionales del sector, el cluster de la industrialización de la construcción ERAIKUNE (que reflejó el asunto en su blog) y la entidad financiera BBK.

Si tuviera que resumir en muy pocas palabras el retorno de todos los asistentes, diría que en el sector público se ve con claridad que en las próximas décadas su actividad principal va a estar centrada en la renovación urbana. El sector privado ve esto como otra posibilidad de negocio, aunque accesorio del principal de la construcción de vivienda nueva para su venta y en cualquier caso aún experimental. Ciertos profesionales y entidades del sector ven claras las posibilidades de colaboración público privada y negocio para las empresas. Y el sector financiero, reconociendo que aún debe digerir las externalidades de ciertos negocios inmobiliarios de la pasada década y que están bajo el atento escrutinio del BE, el BCE y las agencias de calificación, no se cierra en banda a financiar parcialmente operaciones de renovación urbana, siempre que esté clara la cadena de responsabilidad crediticia y haya solvencia por parte de los deudores (sean estos una empresa privada, una o varias comunidades de vecinos, las administraciones o todos ellos en alianza).

Yo personalmente sigo convencido que en este asunto España y Euskadi también debe converger con la UE (donde en muchos países la renovación urbana supone casi la mitad del negocio inmobiliario privado y la actividad pública en la materia). No se trata de converger por converger, sino de tener ciudades y mercados más equilibrados y sanos. Vida urbana más razonable, mercados  inmobiliarios más estables y Administraciones más centradas en la calidad de vida integral. Todo esto, que tiene mucho que ver con el interés general, es en mucho países de la UE un negocio del que viven muchas personas, que permite la existencia de una amplia red de empresas privadas y que aporta valor al PIB. No veo la razón por la que debamos ser diferentes (y más disfuncionales) en esto. Ergo, creo que se está lanzando un nuevo urbanismo que puede ser beneficioso para la ciudadanía, más lógico para el sector público y un nuevo negocio para las empresas privadas. Veremos que da de si el asunto, pero en principio, parece que hay agua en la piscina. Aunque como siempre, el que primero y mejor llegue, se llevará la mejor y mayor parte del premio.

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El Ministro responsable de vivienda, José Blanco, ha anunciado recientemente inversión de más de 1.700 millones hasta 2012 para rehabilitar 190.000 viviendas

El Ministro Blanco anuncia unos 850 millones al año de gasto público estatal en rehabilitación de viviendas y edificios. Menos del 0.00085% del PIB español o menos del 0.0028% del gasto público español. Con lo que estamos a años luz de lo que se gasta en esto en la UE. Y lo explico con algunas cifras ilustrativas.

Los países líderes en materia urbana en la UE se gastan por encima del 2% de su PIB en políticas públicas de vivienda. En el caso de España eso debería ascender a unos 20.000 millones de euros. Pero en realidad en España a duras penas llegamos a los 9.000 millones de euros al año. De los que además, más del 60% son gasto fiscal (deducciones impositivas o impuestos perdonados y no recaudados) y solo algo más del 30% gasto público directo en políticas públicas de vivienda. Al reves de lo que ocurre en la UE, donde el gasto fiscal no llega al 35% del total del gasto público en materia de vivienda. Eso quiere decir que en cash, las Administraciones Públicas españolas se gastan unos 2.700 millones de euros al año (me temo que en los años 2010 y 2011 esas cantidades van a ser menores por los rigores de la crisis). Generalmente el gasto estatal es la parte más fuerte y las CC.AA aún no han llegado a los ya de por si modesto niveles de gasto ministerial directo en vivienda. Vamos a utilizar la muy generosa abstracción de que esos 2.700 millones de euros son gastado al 50% por Ministerio y CC.AA. Pues bien, los 850 millones de euros de gasto anual en rehabilitación serían algo así como el 60% del gasto del Ministerio y el 30% del total público en vivienda. En principio parece un gran giro, frente a las habituales políticas públicas de promoción de la propiedad de vivienda (protegida o libre). Aunque debemos tener en cuenta que tanto el mercado como el estado en otrosd países de la UE están mucho más volcados en la rehabilitación y regeneración que en la producción de nueva vivienda y tejido urbano (suelen darse relaciones de 3 -inversión en vivienda existente- a 1 -inversión en vivienda nueva- e incluso de 4 a 1 en muchos países de la UE). Así que el giro del Ministerio de Fomento a los especialistas de la UE no les parecería, en realidad, tal cosa.

Sea como fuere, las ayudas a la rehabilitación que ofrece el Ministerio de Fomento para los ejercicios 2011 y 2012 están bien, como también está bien el mejor tratamiento fiscal de la rehabilitación ultimamente operado. Pero si no hay crédito privado para la rehabilitación y todas estas obras se tienen que sostener solo con dinero de los particulares y pequeñas subvenciones públicas, me parece a mi que, dada la crisis, se van a ejecutar muchas menos operaciones de rehabilitación de viviendas y edificios de las que apunta el Ministro.

Blanco me cae bien y no tengo nada contra su equipo, pero todo esto suena a distraer al personal un poco mientras se rescata el stock de suelo y ladrillo tóxico de las cajas y bancos con dinero público (en este caso si que estamos hablando de cantidades mareantes, pues la fiestas del FAAF, FROB, intervenciones directas, avales públicos de liquidez a bancos y cajas, más el actual proceso de reestructuración de las cajas de ahorros puede superar los 50.000 millones de euros de dinero público -un 5% de nuestro PIB-) a la espera de que la producción de vivienda libre en venta "vuelva a la normalidad".

Espero equivocarme, pero creo que, a pesar de la retórica política y la teórica financiación pública de la rehabilitación, seguimos en las mismas: el Estado a socorrer al mercado y salvarlo de sus suelos y ladrillos tóxicos y el mercado deseando volver a los good old times para hacer lo de siempre: vivienda nueva en propiedad en cantidades masivas y dejar de lado todo lo demás. Parece que no aprendemos. 

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Se acaba de hacer público el PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA DEL PAIS VASCO 2010 - 2013, la declarada como futura joya de la corona de las políticas públicas vasca de vivienda para el periodo de vigencia del actual Plan Director de Vivienda del Ejecutivo vasco y, aunque no ha suscitado aún mucha atención pública, uno de los ejes centrales del Anteproyecto de Ley de vivienda presentado hace unos días.

Junto con el plan estatégico se ha hecho pública también la valoración de las políticas de rehabilitación del Gobierno Vasco del año 2010.

Ya he comentado en repetidas ocasiones que no crecer es una opción urbanística muy sana en ocasiones, que la rehabilitación y la regeneración urbana tiene innegables valores medioambientales, sociales, económicos y comunitarios, que las políticas públicas de vivienda vascas y españolas deberían estar mucho más enfocadas a la ciudad ya construída, que rehabilitar y regenerar es caro y dificil de poner en marcha y que en la gestión futura del edificio rehabilitado y el barrio/ciudad regenerada nos jugamos buena parte de nuestro bienestar colectivo. Por ello, los esfuerzos del actual equipo de vivienda del Gobierno Vasco por poner la rehabilitación y regeneración en primer plpano frente al crecimiento me parece dignos de loa. Aunque habrá que ver a donde nos lleva en términos prácticos y de realizaciones todo esto.

Sea como fuere, como siempre, no opinaré sobre un concreto texto hasta habérmelo leído con detenimiento. Pero lo dejo aqui por si le puede interesar a alguien.

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En los ultimos meses se repite como un mantra desde las AAPP competentes en materia de vivienda, estén gestionadas estas por el PSOE, el PP u otros, que es necesario rehabilitar y alquilar. A mi el mantra me gusta: usar al máximo las posibilidades del tejido urbano ya existente, a través de la rehablitación - regeneración - alquiler - moviliación de vivienda vacía y, de esa manera, atender a las necesidades humanas, mejorar el aspecto y la funcionalidad de la ciudad ya existente y provocar la menor huella ecológica posible.

Esto hubiera sido necesario también hace diez o quince años, pero entonces el tsunami urbanístico (tomo la expresión de Javier García Bellido, quien primero la acuñó entre nosotros en su artículo del año 2005 titulado «Por una liberalización del paradigma urbanístico español: el tsunami urbanístico que arrasará el territorio», Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XXXVII 144) no permitia reducir la voracidad urbanizadora del solar en que se convirtió la patria hispana, pues casi todos los agentes intervinientes eran muy sensibles a las tasas de beneficio de dos dígitos de la vivienda nueva. ¿Pudiendo ganar un 40% (sin violar ley alguna) edificando nuevas viviendas, quien va a ganar un 4% o 6% rehabilitando o alquilando? En términos de puro mercado, nadie en su sano juicio. Dado que hoy el mercado ya no ofrece esas altas rentabilidades por la promoción de nueva vivienda, muchas fuerzas de mercado y no pocas Administraciones Públicas están empezando a mirar de frente a las potencialidades económicas de la rehabilitación y el alquiler. Bienvenidas sean todos aquellos que sumen a este objetivo. Aunque evidentemente, muchos promotores, bancos y cajas no estan pensando en la rehabilitación o el alquiler, simple y llanamente por tener que hacer frente a cientos de miles de fallidos hipotecarios y créditos promotor de dudosísimo cobro. Aunque muchos se estén preocupando hoy razonablemente por las provisiones que hay que hacer por todos estos asuntos, antes o después tendrán que pensar si en el siguiente subidón de la economía financian sin limite a los promotores de nueva vivienda o si también va a haber algo de dinero para los rehabilitadores, regeneradores y arrendatarios profesionales.

Ahora bien, como ya ha ocurrido antes con otras muchas cosas en materia de urbanismo (las cuotas de urbanización, el suelo para sistemas generales y locales, la participación de la comunidad en las plusvalías, las reservas de suelo para vivienda protegida, la cesión de suelo para unas dotaciones especiales que son los alojamientos transitorios en alquiler, etc), no suele ser bueno dejarlo todo a la voluntariedad de propietarios de suelo, promotores, financieros, administraciones, prescriptores profesionales y políticos. No por no ser estos gente virtuosa, sino por no tener el interés general entre los suyos. Muchos y variados son los intereses de todos los intervinientes en el proceso urbanizador, pero no se me negerá, que legítimanente el lucro es el principal de ellos. Y convendrán conmigo que el lucro individual agregado en el mundo real no produce virtud colectiva, dado que solo lo hace en las superficiales lecturas de Adam Smith. Tampoco conviene dejarlo todo al lento confluir de España con la UE. Pues a casi todo el mundo se la trae al pairo que en muchos estados de la UE el alquiler y la rehabilitación sean las labores de modificación de la morfología urbana más frecuentes. En algunas ocasiones conviene usar la ley, por mucho que el derecho tenga sus límites en la conformación de la actividad humana.

Pues bien, creo que ha llegado el momento de que las leyes de gestión del territorio y urbanísticas de las CCAA españolas empiecen a condicionar el crecimiento de los PTP y los PGOU al cumplimiento previo de determinadas obligaciones legales de rehabilitación, regeneración y alquiler. De la misma manera que algunas leyes autonómicas prohiben el crecimiento desmesurado de pequeños nucleos rurales a través de mastodónticos PGOU, creo que a muchos pueblos y ciudades de España se les debería vetar o condicionar la expasión, el nuevo suelo urbanizable, hasta que atiendan adecuadamente la ciudad ya existente, necesitada de muchos y variados retoques. De la misma manera que casi todas las leyes de las CCAA no permiten en suelo urbanizable promover un 100% de vivienda libre e imponen reservas de suelo para vivienda protegida, a las fuerzas promotoras se les puede imponer el deber legal de en cierta medida atender primero a la rehabilitación, la regeneración y el alquiler antes de lanzarse a las nuevas urbanizaciones y edificaciones. Se me dirá que obligaciones legales en materia de rehabilitación, regeneración y alquiler, máxime si tiene como uno de sus efectos la imposibilidad legal de nuevos crecimientos urbanos, pueden afectar al derecho de propiedad o la libertad de empresa e incluso puede que sean inconstitucionales. Pero estas obligaciones no existentes, como las citadas ya existentes y desde hace tiempo jurídicamente pacíficas, lo que hacen es conformar el derecho de propiedad y la libertad de empresa que, cuando percuten sobre lo urbano, están sometidas a una serie de modulaciones legales, que tiene por fundamento la función social de la propiedad y el interés general, y que solo tienen como límite la recognoscibilidad del nucleo esencial de los dos citados derechos constitucionales.

Bien, como es evidente que este tipo de restricciones legales a la iniciativa privada no se van a poder introducir con facilidad en la siguiente fase expansiva del ladrillo patrio, bueno sería que en estos momentos los legisladores autonómicos, me cabe la duda de si debe haber algún auxilio del legislador estatal, se pusieran manos a la obra para exigir por ley que, en los casos más extremos no se puedan acometer nuevas tareas de edificación hasta que se cumplan con ciertas obligaciones de rehabilitación, regeneración y alquiler y en casos menos dramáticos que los nuevos desarrollos urbanos que se autoricen siempre lleven aparajadas ciertas obligaciones legales de cierto peso en materia de  rehabilitación, regeneración y alquiler. Dicho de otor modo, la rehabilitación, la regeneración, el alquiler y la movilización de vivienda vacía, siendo cosas muy diferentes entre si, pero teniendo todas ellas en común el despliegue de sus efectos sobre la ciudad ya construida, deben de ser una de las piezas del pluzle territorial y urbanístico español. No digo que sean la panacea. No afirmo que sean lo único que se debe de hacer. Pero si debe der ser uno de los elementos siempre presentes en toda estrategia territorial y urbana. Y dado que no se produce por el normal decurso del mercado, deberá forzarse su entrada en juego por ministerio de la ley.

Soy consciente de que en términos de gestión la cosa es complicada ¿Como valorar económicamente las obligaciones de rehabilitación, regeneración, alquiler y movilización de vivienda vacía (especialmente las dos últimas)? ¿Como repartirlas, como un coste más, entre los promotores? ¿Como tutelar ese reparto desde la Administración? Y si la cuestión es compleja desde el punto de vista de la gestión, más aún es si la aplicamos a diferentes realidades. Hay municipios que físicamente no pueden crecer. Otros que por muy bien que lo hagan en términos de gestión de la ciudad existente necesitan crecer para poder dar satisfacción a sus ciudadanos. Muchos pueden ser lo matices y las técnicas. Pero lo que me parece fundamental es que nuestro sistema territorial y urbanístico deje de fluctuar entre el turboladrillismo y la recesión para pasar a basarse en cierta cantidad de crecimiento y cierta porción de restañamiento del tejido urbano ya existente, tanto en crisis como en recesión. Lo cual, por cierto, tendría que provocar que pasaramos de llamar promotores a los promotores, a llamarles promotores-rehabilitadores-gestores de alquiler, con todo lo que eso supone de cambio de mentalidad de bancos, cajas, ayuntamientos y un largo etc.

Supongo que muchos pensarán que el mercado no se puede domeñar con la fuerza de los boletines oficiales (aunque creo que nadie duda hoy de que sí se le puede prestar respiración asistida por largo tiempo) y que en España las cosas son como son y punto. Pero muchos de los que esto piensan no me negarán que el mercado a su libre albedrio ha producido en los últimos quince años en España todo tipo de males en materia ladrillil y que bueno sería que el Estado contuviese sus tendencias suicidas más acentuadas. Como decía cierto personaje en una película de Woody Allen (Maridos y mujeres, creo recordar), lo malo no es que los agentes del ladrillo español tengan tendencias suicidas, sino que cuando se suicidan lo hacen contra todos nosotros (nuestro territorio, nuestras ciudades, nuestra economía, nuestro empleo, nuestros impuestos, nuestra calidad de vida, nuestra cohesión social ...). Por todo lo que antecede, lanzo en bruto y sin pulir esta propuesta de debate.

ACTUALIZACION 28/10/2009: varias personas de cuyos criterios me fío mucho me van contando algunas cosas

ABOTECTO 1: La nueva Ley del Suelo, en la medida en que deja claro que no se reconocen aprovechamientos mientras sólo exista la “ficción” del plan y no se haya llevado a cabo ningún acto de desarrollo, permite que los planes –no es necesaria una Ley- establezcan fases de gestión totalmente vinculantes, de manera que no pueda iniciarse el desarrollo de un ámbito de suelo urbanizable sin haber previamente llevado a cabo la gestión en otro/s ámbito/s del suelo urbano.  Igualmente, con los polígonos o unidades de actuación discontinuos, es posible vincular directamente una transformación del suelo urbanizable a una operación en suelo urbano (nueva construcción o rehabilitación).  Sólo habrá que tener en cuenta el condicionante de la viabilidad económica pero, respetando eso, son posibles todos los criterios que planteas, siempre que el Plan los fije con claridad y los justifique.

A mi este matiz me parece muy oportuno. Hay muchas cosas que se pueden hacer ya sin modificación de la ley. Pero como no siempre todos los planeadores municipales tienen dos dedos de frente (como en todo colectivo, hay de todo), yo creo que la ley sigue siendo necesaria como garantía de mínimos en ese juego retejer primero la ciudad existente, para crecer, si procede, después en ciudad nueva.

ECONOMISTA (Julio Rodriguez Lopez, Economista y Estadístico, ex Director General del Banco Hipotecario Español y de Caja Granada): Se debe de publicar de una vez el Reglamento de la Ley de Suelo de 2007 y si es preciso mejorarla con aportaciones como las que tu dices. Las las autonomías deben entender la conexión entre modelo productivo y el urbanismo que practican, o en caso contrario es mejor que dejen actuar a los ayuntamientos.

Nada que decir a esta aportación, aunque parece que hay cierta duda sobre la capacidad de las AAPP para conducir el agua a algún sitio con mano firme. Quizás no le falte razón.

ARQUIGADO: la regulación preceptiva para preferenciar la rehabilitación a la expansión ex novo es de competencia autonómica y por lo tanto a la CCAA les correspondería su articulación. Sobre este tema y sin perjuicio de mostrar cierto escepticismo sobre la voluntad-capacidad de los "legisladores autonómicos" para asumirlo, creo que las circunstancias actuales son propicias para impulsarlo. La crisis de la ocupación de nuevos suelos dirige la actividad inmobiliaria hacia la ciudad consolidada. De hecho, las medidas que el Ministerio (dentro del "paraguas" de la Ley de Economía sostenible de ZP) en la que estamos colaborando XXX y yo, van encaminadas a potenciar decididamente la rehabilitación con disposiciones financieras y legislativas que la hagan posible. Esperemos que vean la luz definitivamente. Asimismo, la regulación "intencionada" de las Actuaciones de Dotación y de la Ejecución Sustitutoria (Agente Edificador y Rehabilitador), son instrumentos de Gestión fundamentales para posibilitar una rehabilitación solvente y eficaz de la ciudad.  

Muy interesante la referencia los agentes urbanizadores y rehabilitadores "intencionados" desde la licitación administrativa. Aunque, a mi juicio, viene a pasar lo que ya he comentado antes, estamos ante instrumentos a disposición de las AAPP, no ante obligaciones ineludibles. Quizás yo tenga en la cabeza la "zafiedad" conceptual de las reservas de suelo para vivienda protegida. Pero los resultados, donde se cumplen, cantan.

ABOTECTO 2: La filosofía de fondo es correcta pero personalmente dudo que los palos funcionen sin zanahorias. También pienso, contra corriente, que las ciudades en España están excesivamente densificadas (lo que no sucede en buena parte de Europa, ni por supuesto en las américas que están aquejadas del problema inverso). Pienso que el problema no es el excesivo consumo de suelo, en sí mismo, sino la desastrosa forma en que se toman las decisiones de localización y se llevan a cabo. La rehabilitación es importante pero la reconversión urbana también.

Una opinión hasta cierto punto a contracorriente. La clave no es cuanto se crece, sino como. Muy sugerente.

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Technorati Tags: crecimiento urbano, construccion nueva vivienda, rehabilitación, alquiler, obligaciones urbanísticas legales

El pasado mes de mayo y la semana pasada os hablé en este blog de uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tienen lugar en la bella Donosti. El curso se titulaba POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA.

Os dije que, poco a poco, os iría comentando lo que en ese curso se expuso y debatió. Pues bien, empiezo hoy esa tarea. Y lo primero que debo hacer es reproducir las palabras de presentación de este curso a cargo de Miguel Angel García Herrera, catedrático de derecho constitucional de la UPV-EHU y uno de los directores del grupo de estudios de políticas públicas de suelo y vivienda Ekiten Thinking. 

"Buenos días. Me corresponde a mí, en calidad de director de este curso de verano (condición que comparto con los profesores Unceta y Garrido) realizar su presentación. Procedo a ello.

Sintéticamente lo que pretendemos con este curso es ayudar a establecer un debate entre académicos, políticos, gestores públicos y privados, financieros, profesionales, estudiantes, activistas sociales y ciudadanos sobre los problemas urbanos y, de entre ellos, más específicamente sobre el problema de la vivienda, en un contexto como el actual caracterizado por una fuerte crisis financiera, económica, laboral y social, causada por las evidentes deficiencias de los mercados desregulados, que está siendo tratada de combatir con una notable intervención pública en rescate de la economía y las personas, que está ya ocasionado un creciente gasto, endeudamiento y déficit público y todo ello en un momento de interesante revolución cognoscitiva y de crisis energético-medioambiental de inaplazable solución. Ante esta situación, con el ánimo de recuperar el auténtico sentido etimológico de la palabra “crisis”, nos deberemos cuestionar si la realidad actual no nos coloca acaso ante la oportunidad de repensar profundamente sobre las bases del modelo socio-económico en el desarrollo de nuestros pueblos y ciudades basado, más que en las necesidades e impulso del mercado inmobiliario, como hasta ahora, en los retos que nos plantean los postulados del urbanismo sostenible y las crecientes demandas ciudadanas en aras a una mayor y mejor calidad de vida. 

Pretendemos realizar este debate entre académicos, políticos, gestores públicos, financieros, profesionales, estudiantes, activistas sociales y ciudadanos sobre los problemas urbanos utilizando para ello los instrumentos científicos que nos proporcionan diferentes disciplinas académicas y profesionales. Especialmente importantes serán las perspectivas económica, jurídica, sociológica y arquitectónica. Pero otras disciplinas también deberán ayudarnos en la tarea que nos proponemos.

En los últimos años el mercado inmobiliario español, salvo contadas pero muy meritorias excepciones, se ha caracterizado por una desmesurada producción de vivienda libre nueva, una baja producción de vivienda protegida, un mercado del alquiler privado raquítico y disfuncional, la práctica desaparición del alquiler público, la presencia residual de los trabajos de rehabilitación y regeneración urbana, un gran parque de vivienda vacía ociosa, un alto consumo de suelo y profunda huella ecológica.

Todo ello, lejos de hacer más accesible la vivienda a la ciudadanía, ha implicado una espiral alcista de precios, una verdadera burbuja inmobiliaria, negada por muchos responsables políticos y económicos, y que en su explosión ha destapado muchas de las miserias de este modelo económico, social y medioambiental:  

1. La paradoja de la vivienda inaccesible para gran parte de la sociedad en un contexto de sobre-producción de vivienda
2. Acumulación multimillonaria de plusvalías urbanas en muy pocas manos
3. Fuerte crisis de sobre-endeudamiento hipotecario de la población sumado una muy precaria posición económico-financiera de las empresas del sector, que redunda en una problemática gestión de la cartera inmobiliaria e hipotecaria de cajas y bancos,
4. Degradación del medio ambiente natural y urbano, con presencia de tejidos urbanos de mala o deficiente calidad, importados muchos ellos de modelos de desarrollo ajenos a nuestra tradición de ciudad compacta continental europea
5. Importante presencia en determinados lugares de prácticas de corrupción
6. Práctico abandono de la investigación técnico-arquitectónica y escaso interés por la industrialización de la construcción
7. Administraciones Públicas locales que, por su precaria situación de recursos humanos y económicos, muchas veces se han visto relegadas al papel de beneficiarias residuales de las plusvalías urbanísticas con práctico abandono de su obligación de intervención e intermediación en el mercado inmobiliario,
8. Fuerte dependencia de la economía y el empleo español del “ladrillo” lo que aboca a nuestro tejido económico a ciclos económicos expansivos – basados en tendencias fuertemente especulativas - y a fases de recesión pronunciadas – como el que estamos viviendo- 
9. Evidente retroceso de los derechos sociales como el derecho a la vivienda, la salud social, la sostenibilidad medioambiental del medio urbano y natural y el derecho a un modelo de desarrollo económico equilibrado. 

Este triste panorama tampoco ha pasado tampoco desapercibido en el ámbito de las instituciones europeas donde, recientemente, el Parlamento Europeo ha llamado, y no es la primera vez, la atención y alertado  al Estado español instándole a una rápida corrección de estas prácticas (informe AUKEN)

El grupo de académicos que organizamos este curso de verano partimos de unas bases muy claras. No engañaremos a nadie. Nuestro horizonte finalista es la sociedad democrática avanzada de la que habla el Preámbulo de la Constitución española de 1978 y nuestro bagaje instrumental es el Estado Social y Democrático de Derecho del que habla el artículo primero de nuestra Carta Magna.

Estamos convencidos de que en materia de vivienda es necesario debatir y construir en torno a las categorías derecho subjetivo y servicio público de vivienda. Defendemos que el derecho a la vivienda, al medio ambiente, a la participación ciudadana y a la plenitud en el disfrute del resto de derechos y libertades constitucionales dentro del medio urbano son factibles en el actual estado de desarrollo de la UE, España y Euskadi. Defendemos abiertamente que la ciudad se piense, debata, construya, disfrute y reinvente por toda la ciudadanía. Es más, y la realidad presente nos avala, consideramos disfuncional el que la ciudad y la vivienda sean tratadas como una cuestión solo de propietarios de suelo, promotores urbanísticos, bancos, cajas, concejales, alcaldes y partidos políticos. Entendemos que las ciudades del futuro deben ser creadas, vividas y reinventadas a través de redes profundamente democráticas, fomentadoras de la ciudadanía activa, o en caso contrario seguiremos sufriendo las externalidades disfuncionales del mercado. Por ello apostamos por  unas AAPP fuertes, dotadas de recursos humanos y económicos, que puedan desempeñar con eficacia las labores de regulación, supervisión e intermediación pública desplegando su actividad urbanística en forma de alianzas y partenariado público-privado y público-público.

Para conseguir que la vivienda sea un derecho subjetivo real y efectivo de la ciudadanía y que el medio urbano sea un campo en el que se desplieguen los derechos y libertades constitucionales de todos es necesario dotar al nuevo modelo urbano español y vasco de una serie de instrumentos que requieren un profundo debate intelectual, ciudadano y público. Debemos preguntarnos como queremos gestionar nuestros suelos (ya colonizados o por artificializar) en el futuro. Debemos preguntarnos si queremos, debemos o podemos seguir creciendo casi ad infinitum. Debemos cuestionarnos sobre el adecuado equilibrio entre la nueva edificación y la rehabilitación y regeneración de los tejidos urbanos ya existentes. Debemos preguntarnos que papel queremos que juegue la iniciativa pública en la gestación y reparto de las plusvalías urbanísticas, tanto en la ciudad ya consolidada como en la ciudad por nacer. Tenemos que saber que queremos en materia de producción, acceso y gestión de la vivienda protegida. Es necesario abordar no ya el debate, sino la praxis en materia de alquiler, especialmente el público. Debemos pensar en soluciones viables en relación al problema de la vivienda vacía y totalmente ociosa. También tenemos que articular alguna respuesta académica en torno a los problemas de la sobreocupación de algunos tejidos urbanos y viviendas. No debemos de dejar de atender adecuadamente las diferentes caras de la segregación socio-urbana. Debemos preguntarnos si no ha llegado ya el tiempo para una nueva regulación legal del endeudamiento hipotecario de los compradores de vivienda. Es inaplazable una reflexión intelectual honesta sobre la fiscalidad de la vivienda y el nivel y composición del gasto público en vivienda. Debemos abordar la necesidad de dotar a lo público de una serie de técnicas, profesionales y entidades de gestión a la altura de nuestros retos urbanos. Debemos preguntarnos si no sería mejor para todos, incluida nuestra economía, que esta se emancipara del ladrillo y disminuyera el peso de este a favor de otras actividades económicas de mayor valor añadido económico, social, medioambiental, etc. Debemos preguntarnos por la mejor manera de articular una ciudad, un medio urbano para todos, construido desde la participación ciudadana y ponderando adecuadamente todos los intereses sociales, económicos y ambientales en juego. En fin, debemos pensar en como hacer de nuestras ciudades y pueblos un ámbito de racionalidad medioambiental, prosperidad económica, conocimiento avanzado y profundización en la democracia.

Todo esto no es fácil hacerlo en época de crisis económica, financiera, laboral y social. Pero por más difícil que sea esta tarea es ciertamente inaplazable. Pues en el caso contrario, nos arriesgamos al muy gatopardiano “que todo cambien para que todo quede igual” y una vez superada esta crisis volveremos a las mismas prácticas urbanas disfuncionales en el siguiente periodo expansivo de nuestra economía.

Son las instituciones democráticas, los partidos políticos, las AAPP quienes tienen la resposnabilidad de impulsar estos cambios, pero desde la universidad, más si esta es una universidad pública, tenemos la responsabilidad de debatir y dar luz a soluciones técnicas e instumentales susceptibles de ser aplicadas funcionalmente sobre el trato social, económico y medioambiental urbano. En esa tarea estamos desde hace tiempo las personas que integramos Ekiten Thinking y a esa terea dedicaremos también este cruso de verano.

Desde la dirección de este curso entendemos que contamos con algunos de los mejores mimbres para la tarea intelectual que nos hemos marcado, aunque como siempre en este tipo de eventos lo más importante estará a ese otro lado de la mesa, entre el alumnado que en este caso está compuesto por más de 65 estudiantes, profesionales, académicos, intelectuales, políticos y gestores de muy variada procedencia que, a buen seguro, serán la verdadera base de tres días muy fructíferos en los que espero que demos algo de luz a los problemas que nos ocupan, disfrutemos y si es posible nos deleitemos con la bella ciudad que nos acoje."

Sirva este texto como introducción a los problemas que se trataron durante tres días a finales de julio del 2009 en Donosti. Con tranquilidad os iré contando lo que dieron de si las diferentes sesiones, los distintos temas y los diversos enfoques metodológico-profesionales.

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Leo en la prensa de hace ya unos días que el Gobierno Vasco va a destinar en este año 2009 más dinero del previsto inicialmente para la rehabilitación de vivienda. Así como he señalado que algunas de las cosas que decía el nuevo equipo de vivienda del Gobierno Vasco no me gustaban (1 y 2), en este caso no tengo reparos en afirmar que se quiera destinar más dinero para rehabilitación es una buena noticia. Siempre me he mostrado partidario de rehabilitar y regenerar los tejidos socio-urbanos ya existentes (por su evidente valor social, urbano, medioambiental, económico etc frente a la nueva construcción) y no voy a decir cosa distinta en este caso.

Se quiere pasar de un gasto anual de 12 millones de euros a 22 millones en el 2009. Y se ha ampliado el nivel de ingresos que pueden tener los solicitantes de ayudas a la rehabilitación (pasando de 21.000 a 35.000 euros anuales). También se ha decidido elevar la ayuda máxima a cobrar por cada persona a comunidad de vecinos subvencionada. Ahora habrá que ver si ese dinero se gasta verdaderamente en rehabilitación, pues una cosa es disponer de crédito presupuestario para ayudas públicas a la rehabilitación y otra muy distinta ejecutar esa partida presupuestaria y gastárselo de manera real y efectiva.

No estamos hablando de un reto menor. El nuevo equipo es exigente consigo mismo. Sirva de referencia que entre los años 1995-2001 el gasto anual del Gobierno Vasco en ayudas a la rehabilitación fue de 3 millones de euros. En el periodo 2002-2008 se paso a los 12 millones anuales. Y ahora el nuevo equipo del PSE quiere gastar (insisto, gastar no es presupuestar) 20 millones en el 2009. Solo tienen seis meses para hacerlo, incluyendo dentro de ese semestre las vacaciones de verano y las de navidad. No será fácil. Les deseo la mejor de las suertes en este empeño.

Dado que el presupuesto de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco para el 2009 no ha crecido, me gustaría saber los 10 millones de euros de más para rehabilitación en que se convierten en otras áreas del presupuesto. Para algo hay 10 millones menos, pero no nos han dicho cual es la partida recortada (suelo, urbanización, edificación, alquiler, movilización de vivienda vacía, etc).

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