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NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...

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Hace casi dos semanas asistí a un curso organizado por la UIMP y la Diputación de Barcelona relativo a los retos de las nuevas políticas locales de vivienda en el actual ciclo de crisis económica y de gobiernos renovados por el cuerpo electoral en todos los niveles político-administrativos.

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El curso tuvo una numerosa y cualificada asistencia de académicos extranjeros y españoles, técnicos, profesionales, políticos Y expertos del mundo asociativo catalán. No tengo muy claro si los ponentes sabíamos más que los asistentes o eran estos lo que atesoraban el verdadero conocimiento. Sea como fuere, entre todos nos echamos una mano para tratar de saber como gestionar lo que ya se nos ha venido encima.

Casi todas las ponencias están disponibles en la web del evento, así que quien quiera trabajar sobre las mismas directamente puede hacerlo sin problema alguno.

Yo solo pude asistir a la jornada del tercer día que se consistía en dos mesas redondas, una de ex gestores de políticas públicas de vivienda que siguen unidos al tema y otra de actuales gestores públicos de vivienda y representantes del mundo asociativo catalán que trabaja estos asuntos.

En la mesa en la que participé traté de exponer una serie de notas, aún in itinere, pero que creo pueden contener algunas ideas utiles para los próximos meses/años en materia de políticas públicas de vivienda. Por si son de interés para alguien, dejo aquí mis notas, insistiendo en que son solo eso, notas, en tránsito y a buen seguro modificables/completables en el futuro.

Bien, despues de todos estos prolegómenos, comparto con vosotros las sensaciones que me traje para Euskadi de esta jornada catalana.

En la PRIMERA MESA se habló, entre otros, de los siguientes asuntos:

JOSEP MARIA VILANOVA (arquitecto urbanista)

  • del debate competencial: ¿tienen los ayuntamientos competencias en materia de vivienda o solo las tienen en materia de urbanismo?
  • del objetivo de las políticas públicas de vivienda: ¿las necesidades sociales de las personas en el marco del territorio o las necesidades financieras y comerciales del sector privado inmobiliario?
  • de nuestro peculiar modelo de vpo en propiedad descalificable, que aqui llamamos tradicion y en el resto de la UE llaman financiar con dinero público la privatización del parque público de vivienda
  • del papel central de las corporaciones locales en materia de vivienda, se defendió que solo ellas pueden poner en pié un nuevo lenguaje en relación a las políticas públicas de vivienda.
  • de la diferencia entre ejecución de las políticas públicas de vivienda y la definición de su estrategia, entendiendo que lo primero debe ser local, pero lo segundo solo puede ser supramunicipal.
CARME TRILLA (economista especializada en vivienda)

  • de la necesidad de separar política económico-industrial (fomento público del sector privado inmobiliario) y política pública de vivienda (garantía del derecho a la vivienda de la ciudadanía).
  • de la necesidad de diferenciar entre las medidas urgentes y coyunturales, que se deben aplicar en estos momentos en materia de vivienda, y las estructurales necesarias a futuro.
  • entre las cuestiones que deben abordarse de forma inmediata, pues no admiten dilación, se citaron los desahucios de cientos de miles de ciudadanos, la sequía de crédito para operaciones de vivienda protegida en alquiler y los problemas de habitabilidad de personas que disponen de vivienda, pero esta no es adecuada.
  • para atajar estos problemas coyunturales se habló de la conversión de parte del stock privado de vivienda en parque público de vivienda en alquiler, así como de la necesidad de producir parques públicos de alquiler, en el tiempo más corto posible, al coste más bajo posible y usando recursos ya existentes (lo cual a mi me recordó en cierta medida al programa Bizigune).
  • en relación a las cuestiones estructurales, se apunto un cierto peligro de involución, habida cuenta del discurso que empieza a ser políticamente hegemónico favorable a la preponderancia de suelo privado, producción de vivienda privada y vivienda en propiedad privada (hipotecada).
  • sin citarlo, se habló del abandono de las políticas públicas de vivienda cuando estas no son más que un iterno recien nacido en España y cuando, por la crisis social, son más necesarias que nunca.
  • cuestiones como la función social de la propiedad (recogida en nuestra Constitución), el control público de la producción de suelo apto para su urbanización y edificación (mandato constitucional y legal en nuestro ordenamiento jurídico), la producción de vivienda pública o el alquiler social parecen correr serio peligro en los próximos meses/años.
  • por ello se insistió en la necesidad de garantizar a futuro los logros normativos de los últimos años en este campo en España; aún no tenemos políticas públicas de vivienda europeizadas, al menos, si que tenemos en algunas CCAA una legislación en la materia bastante agiornada y europeizada, que ahora parece estar en peligro y que es necesario defender.
JAVIER BURON (abogado-economista)

  • yo, por mi parte, puse de relieve la unión entre políticas públicas financieras, hipotecarias, fiscales, laborales, de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda; todos estos factores afectan en España al derecho a la vivienda, pero los especialistas de cada campo no están por la labor de reconocer que todas estas materias están conectadas de forma intima.
  • es más, defendí que la política financiera e hipotecaria de un Estado es lo que más influye en el acceso a la vivienda de la gente, dado un determinado nivel de empleo; es decir, que la gente que nos dedicamos a las políticas de vivienda, debemos reconocer la actual supeditación a las decisiones del Estado, Banco de España, bancos privados, cajas de ahorros y autoridades tributarias en materia financiero-hipotecaria-fiscal, que ven la vivienda exclusivamente como un mercado de inversión, en el que no juega casi ningún papel la cohesión socio-urbana o la necesidad de políticas públicas de vivienda compensatorias de las deficiencias del mercado y que tengan capacidad de poner en pié de igualdad a la ciudadanía en materia residencial.
  • todo esto (multisectorialidad y agenda propia del estado en materia de vivienda) es algo bastante asumido en el resto de la UE y especialmente en estados con una vivienda mucho menos mercantilizada y mucho más publificada que, casualmente, son algunos de los EEMM de la UE que mejor están pasando por la crisis financiera e inmobiliaria europea actual; pero en España seguimos subyugados por el embrujo del ladrillo privado hipotecable y, parece ser, que la única manera de curarse de una burbuja inmobiliaria es con otra nueva.
  • mi tesis es que en España hoy no se están atendiendo las externalidades sociales del estallido de la burbuja inmobiliaria, solo se presta atención a las necesidades del sector financiero y estamos sentando las bases de la próxima burbuja inmobiliaria patria; si no cambiamos los factores estructurales que nos han llevado a la burbuja de la pasada década, cuando se recupere el mercado financiero europeo y el empleo en España, volveremos a caer en una nueva y puede que más destructiva burbuja inmobiliaria.
  • a pesar de partir de un aserto tan poco optimista, di algunas pautas de lo que creo puede ayudar en los próximos meses/años al sector público del urbanismo y la vivienda español a capear el temporal y a cumplir con su misión (que no es rescatar bancos, sino rescatar ciudadanos en situación de necesidad residencial).
  • en primer lugar, defendí que las Corporaciones Locales tienen que conseguir un mejor arreglo financiero con CCAA y Estado, pues en estos momentos atienden muchas más tareas de aquellas para las que tienen financiación y el recurso contraproducente al ladrillo hoy no es posible y, cuando vuelva a serlo, no será conveniente.
  • defendí que las competencias en materia de urbanismo sigan siendo fundamentalmente municipales, frente a los vientos de centralización, automatización y "objetivización" que corren estos días por España.
  • defendí la aplicación de medidas estructurales en materia de crédito que nadie está defendiendo, tales como los límites legales a la cantidad de préstamo hipotecario a la que puede acceder una familia o crédito promotor al que puede acceder un empresario del sector; unos LTV estrictos, la aparición de las claúsulas legales antisobrendeudamiento por vivienda en España, la convergencia de España con la UE en materia de gasto público en vivienda y en relaciñon a parques públicos de alquiler del tipo y tamaño de los europeos.
  • defendí cuestiones que varios partidos políticos dicen defender (aunque ya veremos que hacen en los próximos años) como la dación en pago, la existencia de una tasadora pública que rompa el monopolio de las tasadoras vinculadas a entidades financieras, o una fiscalidad que deje de estar volcada en la vivenda en propiedad e hipotecable.
  • y también defendí cuestiones que solo reivindican en España partidos de izquierdas con escasa posibilidades de gobernar en estos momentos (aunque en la UE son el pan nuestro de cada día), como la banca pública, la existencia de instrumentos financieros públicos específicos para urbanismo y vivienda pública, las reservas legales de suelo para vivienda protegida, la construcción de un parque público permanente de alquiler social o la compra de vivienda privada en stock a precio de coste para dedicarla al citado parque público de alquiler.
  • y finalmente me detuve de forma especial en las estrategias del sector público del urbanismo y la vivienda que yo llamo CO y RE; en las notas a las que hago referencia al principio de este post tenéis un cierto desarrollo que podéis consultar en caso de que sea de vuestro interés; en síntesis defiendo que menos y mejor es mas, muchas cosas va a ser necesario hacerlas a partir de ahora a través de la colaboración entre vecinos-administraciones-empresas, que lo cooperativo puede jugar un interesante papel, que la desfinanciarización parcial debe ser tenida en cuenta como una precondición de muchos nuevos proyectos y que muchas de las cosas que se van a hacer en los próximos años van a tener que ver más más con la reutilización de patrimonio ya existentes que con la construcción de nueva vivienda; como digo, en mis notas hay un mayor grado de desarrollo de estas ideas, asi como ejemplos de buenas y malas prácticas.
 
En relación a la SEGUNDA MESA, mayoritariamente ocupada por políticos con responsabilidades en materia de vivienda en estos momentos en Cataluña, no puedo ocultar que me quedé profundamente preocupado. Y esto lo digo por algunas de las cosas que escuché a responsables autonómicos y municipales de vivienda del estilo de:
 
  • hay zonas con demanda solvente de vivienda que no está siendo atendida por falta de nueva construcción (el mismo discurso que las asociaciones patronales del sector por toda España - hay que seguir construyendo, a pesar de los más de 2 millones de vivienda vacías que hay en España y de los hasta ahora 300.000 desahucios-).
  • el problema numero uno es el acceso al crédito (lo que implica que el alquiler público es una de las últimas prioridades de las AAPP locales, al menos de las que estaban presentes en la jornada).
  • hay que ayudar al sector privado inmobiliario para que vuelva a funcionar correctamente (la misma obsesión que hay por doquier de rescatar promotores suicidas y abstenerse de ayudar a los desahuciados pobres y a otra serie de colectivos con necesidades en materia residencial).
  • la equiparación de precios entre la vivienda libre y la protegida es una extraordinaria oportunidad que no podemos desaprovechar (¿?)
  • estamos a la espera de que el suministro financiero mejore (la misma confianza de siempre en la economía y la administración apalancada, aunque España con su 200% del PIB de deuda privada y su 65% de deuda pública no puede objetivamente seguir dependiendo del apalancamiento excesivo para todo).
  • se pueden ensayar nueva fórmulas como el derecho de superficie o los derechos de uso (nada que objetar por mi parte), pero también hay que pensar en la posibilidad de ceder de forma gratuita suelo a los promotores privados que quieran hacer vivienda protegida en propiedad, cobrando la Administración al final del proceso en viviendas protegidas (en un momento en que los demandantes de vivienda protegida no la pueden comprar, llama la atención la persistente alergia de las AAPP a la vivienda protegida en alquiler).
  • las bolsas públicas de mediación en alquileres privados son un instrumento clave a futuro (no me cabe la menor duda, pero si solo van a ser una manera de privatizar riesgo en la relación arrrendaticia entre particulares sin obtener contrapartidas de interés general no estará justificado el dinero público gastado en estos programas). 
  • en las comunidades de vecinos las AAPP deben mediar en relación a los problemas de rehabilitación, pero hay que abstenerse de la ejecución pública subsidiaria en estos tiempos de recortes presupuestarios.
  • la crisis de los desahucios debe ser gestionada por mesas de emergencia y oficinas públicas de mediación (nada que objetar) que reconduzcan los problemas hacia las viviendas de emergencia social de las AAPP y el tercer sector (algo así como para un maremoto con una sola raqueta).
  • es necesario coordinar los departamentos de Asuntos Sociales y Vivienda en las Administraciones Locales.
  • las AAPP deben centrarse en los demandantes de menores ingresos y mayores problemas socio-económicos (no me resisto a utilizar la ironía, se quiere atender a los demandantes más pobres con los recursos más caros -viviendas protegidas y libres en propiedad-)
  • se ve con acrítica preocupación el problema del aumento de las ocupaciones de edificios abandonados
  • asumen que cada vez tienen que atender a más necesidades sociales y de mayor gravedad y urgencia con menos presupuesto y menos personal.

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Una de las expresiones utilizadas por una de las concejalas me sedujo de forma especial. Se vino a decir que la situación es grave, pero la respuesta de las AAPP es positiva. Me recordó de forma inmediata al toxicómano que dice que el toma drogas, pero que controla y en cuanto quiera lo deja. Y tambien me recordó a la anécdota que el filósofo Slavoj Zizek (foto de arriba) cuenta sobre la Primera Guerra Mundial en Austria, cuando entre dos cuarteles militares intercambiaban puntos de vista  sobre el estado de la contienda, y uno decía que la situación en grave, pero no desesperada y el otro contestaba que en su zona la situación era desesperada, pero no grave. Caminamos con paso firme hacia el medio millón de familias desahuciadas desde el inicio de la crisis; tenemos más de dos millones de vivienda vacías (unir los dos datos en términos de solución no creo que cueste tanto); el sector financiero está zombi como consecuencia de los activos inmobiliarios tóxicos; aunque digamos que si, no queremos más alquiler y lo que de verdad nos pone es seguir construyendo viviendas nuevas en las que puede que no viva nadie y sea necesario rescatar con fondos públicos a los bancos que las financian y a las promotoras que las construyen ... pero la situación no es grave, todo está controlado.

Dejo para el final, lo que para mi fue de más interés, la comprobación de que quizás la academia española puede empezar a preocuparse de una manera científica por los problemas de la vivienda, así como la constatación de que la mayor lucidez en el tema proviene del tejido asociativo.
 
ADA COLAU, del Observatori DESC, habló con descarnada sinceridad de:
 
  • unas AAPP que se comportan como drogadictas en el consumo de suelo y financiación al servicio de la construcción de nueva vivienda en propiedad, pero no de las necesidades residenciales de la sociedad.
  • unos ayuntamientos que carecen de los medios necesarios para regular la acción de las grandes empresas que operan en su territorio y, que en caso de tenerlos, no los utilizan por su alineamiento con el mercado y no con los derechos.
  • de la vivienda como necesidad social y no solo como producto de mercado e inversión.
  • del fracaso como modelo no solo de la vpo en general, sino también de la interacción española entre vpo y cooperativismo (vpo cooperativa en propiedad).
  • de la necesidad de aplicar medidas urgentes y estructurales en este contexto de emergencia habitacional (los paños calientes no van a servir de nada).
  • de dirigir el dinero público en materia de vivienda solo hacia el alquiler y dejar de financiar con dinero del contribuyente directa o indirectamente el mercado hipotecario.
  • en el caso de los desahucios la mediación y las mesas de emergencia son interesantes, pero llegan hasta donde llegan.
  • hay pánico en las AAPP y los partidos políticos a alterar las reglas de juego de los sectores financiero e inmobiliario a favor del derecho ciudadano a la vivienda.
  • es necesario tomar medidas radicales como la dación en pago retroactiva, la existencia de una red de seguridad habitacional pública en forma de vivienda en alquiler social o al aumento severo de la carga fiscal de la vivienda vacía

Los profesores, y directores del curso, JORDI BOSCH y JOAQUIM BRUGUÉ cerraron el curso con una apelación que puede parecer obvia o naive, pero que es clave, sobre la necesidad de que las AAPP en materia de vivienda hagan política de vivienda pública y no se limiten a un acompañamiento docil al sector financiero e inmobiliario.

 

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El mismo día del curso, se publicó en el BOE el Reglamento de Valoraciones del TR del 2008 de la Ley del Suelo Estatal (que trata de valorar los suelos por su valor real, sin retribuir expectativas urbanísiticas no realizadas y que, por lo tanto, permite expropiar suelos por su valor real, sin expectativas urbanísticas no materializadas) y el equipo económico del PP (en ese momento de campaña electoral) advirtió que ni la Ley del Suelo Estatal ni su reglamento iban a ser aplicados en España.

Por el contrario, ese mismo equipo económico reconocía que estaba ya trabajando en la idea de un banco público malo. Básicamente nacionalizar las pérdidas inmobiliarias del sistema financiero español a cambio de colocarles deuda pública a muy largo plazo y bien retribuída por el contribuyente. Es decir, quedarnos todos los ciudadanos con los activos tóxicos del sector financiero a cambio de nada o casi nada. Un camino que ya sabemos fracasado en Irlanda o Alemania hoy en día y que también sabemos como se puede hacer de manera equilibrada y protegiendo el interés general, como prueban las nacionalizaciones de los años 70 en Suecia e incluso algunas de las nacionalizaciones habidas en EEUU en los pasados tres años.

Y mientras el equipo económico del PP denostaba nuestra Ley del Suelo Estatal y preparaba el terreno para el banco público malo, el entonces candidato Mariano Rajoy, hablando sobre vivienda en cierto acto de campaña electoral, defendió, frente a las críticas de un empresario catalán, la deducción por compra de vivienda. El Gobierno la ha eliminado porque cree que contribuye a la burbuja inmobiliaria, de la que el empresario responsabilizó al PP por su cambio de la ley del suelo cuando llegó a La Moncloa. Rajoy defendió la deducción, que ha prometido recuperar: "Es algo tradicional en nuestro país". Además, rechazó que el PP sea responsable de la burbuja: "Depende de mucha gente, también los bancos. Yo creo en el sector de la construcción para el futuro, es muy importante. El mundo va a ir a mejor y mucha gente en Europa quiere adquirir aquí vivienda para estar seis meses. Y el turismo también tiene futuro". 

Vamos, que no solo la situación es desesperada y muchos gestores locales públicos no la consideran grave, sino que muchos políticos españoles consideran que la construcción de nueva vivienda para su venta en propiedad (con su correspondiente hipoteca) es parte del futuro económico de España.

Ese día me fui a la cama con la sensación de que la nave Estado español está conducida por políticos suicidas que, al diktat de los mercados financieros, siempre deciden suicidarse contra los más débiles, nunca contra ellos mismos o contra sus jefes corporativos o financieros.

 

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