(diversas estimaciones de incremento de los precios del alquiler en la ciudad de Barcelona en el 2015)

El Diario El País, en su edición catalana, ha publicado un artículo de opinión titulado EL ALQUILER EN TIEMPOS DE EMERGENCIA SOCIAL, firmado por Ricard Fernández (Gerente de Derechos Sociales del Ayuntamiento de Barcelona) y por mi mismo (Gerente de Vivienda del mismo ayuntamiento).

El mismo ha sido objeto de una reducción que lo hace que sea casi incomprensible. Por ello, reproduzco a continuación una versión completa del referido texto.

EL ALQUILER EN TIEMPOS DE EMERGENCIA SOCIAL

Ricard Fernández y Javier Burón

En junio de 2013, el gobierno del PP decretó un cambio de la Ley de Arrendamientos Urbanos en sentido opuesto al que reclamaba la sociedad y que, entre otras cosas, reducía de cinco años a sólo tres el período mínimo que el arrendatario podía disfrutar del contrato de alquiler inicial. A partir del próximo verano comprobaremos si, con el fin de este plazo, los propietarios optan o no por aumentos en las rentas que pueden incrementar la exclusión habitacional de muchas familias que, aun teniendo trabajo, tienen serias dificultades para pagar la vivienda en la que viven.

El Ayuntamiento de Barcelona publicó recientemente datos preocupantes que muestran la aceleración en los aumentos de las rentas de alquiler, que en algunos barrios de nuestra ciudad amenazan con alcanzar los altísimos niveles previos al pinchazo de la burbuja inmobiliaria (no así los salarios y rentas familiares). En este contexto es pues comprensible que el Ayuntamiento haya iniciado el despliegue de múltiples medidas para hacer frente a esta nueva lluvia sobre mojado: mediación para evitar desahucios; incremento de las ayudas al pago del alquiler; compra de pisos haciendo uso del Decreto Legislativo 1/2015  de tanteo y retracto sobre pisos procedentes de ejecuciones y daciones en pago; encargo inicial de 2.000 viviendas de alquiler al Patronato Municipal de la Vivienda con el objetivo de llegar a 4.000 en este mandato; acuerdo con las entidades sociales a través de Habitat3 para conseguir cerca de 300 viviendas de propietarios particulares y ponerlas en alquiler social; obtención temporal/definitiva de más de 400 pisos de las entidades bancarias; fuertes ayudas a la rehabilitación de vivienda vacía que se destine a alquiler público; …

Pero todas estas medidas (de ciudad) son insuficientes para acabar con el drama social de tantas personas, máxime si tenemos en cuenta el punto de partida: 680.000 viviendas de las cuales apenas 10.000 se ofrecen en régimen de alquiler social. Se imponen pues otras medidas (de país y estado) de mayor alcance. Una ya se ha dado: es la Ley 24/2015, fruto de una Iniciativa Legislativa Popular contra la pobreza habitacional y energética, que curiosamente, a pesar de ser votada por una gran mayoría del Parlament de Catalunya, carece aún de desarrollo reglamentario y sufre la amenaza de un recurso de inconstitucionalidad anunciado por el gobierno de Mariano Rajoy.

Pero hay que hacer más cosas: recuperar los artículos que el gobierno de Mas anuló en la Ley Ómnibus de la Ley del Derecho a la Vivienda y, en el Congreso, reformar radicalmente la legislación del Suelo, la hipotecaria y la ya citada de Arrendamientos Urbanos. Refiriéndose a esta última y basándose en las estadísticas preocupantes sobre el aumento de las rentas de alquiler, la alcaldesa Ada Colau ha propuesto un debate sobre la limitación de los precios de los nuevos contratos de alquiler, tomando el ejemplo de legislaciones ya existentes en el resto de Europa, por ejemplo Alemania o Francia.

No han tardado en aparecer voces contrarias de expertos que han llegado a acusar a quienes proponemos estas ideas de “buenistas” cargados de “incultura económico-financiera”. Se repite así un fenómeno descalificador que ya sufrimos aquellos que en su día, en los tiempos del boom inmobiliario, propusimos un aterrizaje suave a partir de la restricción de los créditos hipotecarios al 80% del valor de los inmuebles y el 30% de la renta disponible de las familias; la imposición de altos porcentajes de vivienda protegida en los nuevos planeamientos; la promoción de la vivienda de alquiler y en particular la de alquiler social; la defensa de la función social de la vivienda hasta el punto de permitir la expropiación del uso de la vivienda permanentemente vacía en área de fuerte demanda; y, muy especialmente, el derecho a la dación en pago de la vivienda saldando la deuda en casos de insolvencia. En todos estos casos, tanto los movimientos sociales como la PAH y otros, como los técnicos y gestores que promovimos estas medidas fuimos despreciados técnicamente. Ahora, en 2016, más de una década después del inicio de la burbuja inmobiliaria, afirmamos que la suma de estas medidas no sólo habría evitado muchos dramas particulares, sino que habría reducido enormemente el peso y la duración de una crisis económica y financiera que tanto ha empobrecido a España.

Hoy nos parece pues oportuno promover un nuevo debate. Y partimos de la base de que los países europeos que tienen el alquiler más intervenido, son los que más alquiler tienen, en los que es más asequible y en los que hay más empresas públicas y privadas especializadas en alquiler (como es lógico, las privadas ganan dinero, aunque muchas de ellas son entidades privadas sin ánimo de lucro). Por el contrario, los estados con el alquiler más desregulado, tienen menos alquiler, es más caro y está gestionado de manea menos profesional.  Sirva como ejemplo el siguiente. En estos momentos, un particular o una empresa privada empieza a alquilar vivienda en Barcelona a 10 euros el metro cuadrado (es difícil encontrar precios menores) y no lo hace por más de 3 años; mientras que una empresa pública o privada en Alemania tiene muy difícil alquilar vivienda a precios superiores a esos 10 euros el metro cuadrado (siendo Alemania un país más rico que nosotros) y por tiempo inferior a 10 años (muchos alquileres en Alemania son indefinidos en el tiempo, casando el interés del propietario –cobrar una renta a largo plazo- y del inquilino –seguridad en la vivienda-).

Por ello, en ciertas áreas urbanas, densas y desiguales, nosotros defendemos la combinación de medidas diversas (poco útiles si se implementan parcial y separadamente). Anunciamos algunas:

• La prórroga forzosa de alquileres afectados por la reforma de la LAU con unos aumentos referenciados a un diferencial limitado sobre el IPC.

• Las ayudas públicas (estatales y autonómicas) a la ciudadanía para el pago de alquiler (con sistemas de control que eviten la inflación de rentas).

• La creación de un parque público y privado concertado de alquiler asequible (que debe recibir ayudas estatales y autonómicas).

• La conexión entre las ayudas públicas a la rehabilitación de vivienda vacía y el alquiler asequible.

• La penalización de la vivienda vacía que rechace ayudas públicas para su venta, alquiler y/o rehabilitación.

• El tope de rentas (ex lege estatal y concretable por ciertos municipios) por metro cuadrado en nuevos alquileres en barrios especialmente afectados por los pisos de alquiler turístico,  por la compra por ciudadanos residentes en el extranjero o por otras tensiones especulativas desestabilizantes (ciudades y/o distritos en los que se dé una acreditada necesidad de vivienda, un crecimiento excesivo de los precios de los alquileres y una desconexión manifiesta entre alquileres, salarios y beneficios de empresas alquiladoras).

Como se ve, son ideas muy concretas, a aplicar de forma sucesiva, basadas en las mejores prácticas de la UE y que tienen por objetivo, no solo el acceso adecuado a vivienda de alquiler por parte de amplias capas de la población, sino la creación de un mercado privado de alquiler en el que los operadores se profesionalicen, ganen tamaño y obtengan beneficios a largo plazo, relativamente seguros y moderados. Algo muy alejado de los fondos de inversión que, en tiempos de “alivio cuantitativo” monetario, compran en nuestras ciudades paquetes de vivienda a bajo precio, pretender expulsar a los inquilinos y aspiran a vender a corto plazo con altos beneficios.

En todo caso, no hacer nada al respecto (que es lo que hoy parecen sugerir buena parte de los expertos y políticos que en su día negaron la burbuja) puede llevarnos, en el desolado paisaje de paro y precariedad en que vivimos, a aumentar las desigualdades e imponer una aún mayor socialización de las pérdidas inmobiliario-financieras.  

Se impone debatir y, sobre todo, actuar.

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