La semana pasada tuve la suerte de poder asistir al curso organizado por el Grupo Territorio Sostenible de la Universidad Autónoma de Madrid titulado PROPUESTAS PARA COMBATIR EL DESPILFARRO URBANÍSTICO, que en su cuarta sesión se dedico al GRAN DESPILFARRO SOCIAL DE LAS VIVIENDAS VACÍAS (referencias 1, 2, 3 y 4).

Gracias a la invitación de Julio Vinuesa y Jose María de la Riva, pude compartir sesión con el maestro Jesus Leal. Creo que tanto las exposiciones como el debate aportaron muchas soluciones prácticas al difícil y multisectorial problema de la vivienda vacía.

Conferencia "El gran despilfarro social de las viviendas desocupadas" from La Casa Encendida on Vimeo.

Jesus Leal nos ilustró sobre la dimensión del problema de las viviendas vacías en España. Un fenómeno que viene de lejos, pues lleva décadas generándose (llevamos décadas construyendo más viviendas que las que necesitan los hogares, quemando más suelo del que necesitamos como sociedad, así como abandonando parcialmente barrios en suelo ya consolidado). Que se ha hecho aún más grave con la globalización financiera. Y que a día de hoy supone que, oficialmente, 3.5 millones de viviendas estén vacías, así como un número similar sean segundas residencias.

Algo que no es exclusivo de España, pues las sociedades del centro y norte de la UE suelen moverse, en materia de vivienda vacía, por debajo del 5% del parque, mientras que las sociedades del sur de la UE superan el 10%.

España es la campeona, tanto en términos absolutos (3.5 millones de viviendas, que pueden ser más) como relativos (sobre el 14% del parque, que también puede ser más). Dado que los especialistas entienden que los datos del censo del 2011 no concuerdan con lo ocurrido en la sociedad y el mercado en el periodo intercensal 2001-2011 (baja el porcentaje de vivienda vacía del 14.8% al 13.7%, a pesar del boom inmobiliario, el pinchazo de la burbuja y el stock de vivienda nueva sin vender). Algo muy difícil de creer ...

Sea como fuere, en estos momentos hay que diferencia entre los más 2.5 millones de viviendas vacías usadas en manos de particulares y la vivienda vacía nueva en manos de la banca que está por debajo del millón de unidades. Son dos tipos de viviendas vacías que requieren soluciones muy diferentes.

El profesor Leal pidió una moratoria constructiva. Algo que no parece estar en la agenda de nuestros actuales gobernantes. Para muestra un botón: a pesar de que Madrid ciudad tiene 264.000 viviendas vacías las autoridades locales han calificado suelo para 200.000 nuevas viviendas. Entre unas y otras se podría alojar a más de 1 millón de nuevos habitantes de la ciudad, algo que no es posible ni deseable. 

Y junto con esto pidió incentivos para la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler asequible, así como sanciones en el caso de rechazo de esas ayudas públicas y permanencia de la vivienda vacía. El ya clásico palo y zanahoria.

Yo, por mi parte, defendí la siguiente ponencia (causas, consecuencias y remedios al fenómenos de la vivienda vacía) que comparto por si fuera de interés.

Dediqué buena parte de mi ponencia a un tema clave: la detección local del parque de vivienda vacía en función de su grado de alquilabilidad (a corto plazo y con una cantidad pequeña de palo/zanahoria). Si no sabemos cuantas viviendas vacías tenemos en cada municipio y su estado físico, jurídico y económico, así como la voluntad de alquiler de su dueño, es imposible realizar políticas efectivas en materia de movilización de dicha vivienda vacía. Esto salvo en una pequeña cantidad de municipios, fundamentalmente vascos y catalanes, no se está haciendo en casi ningún lugar de España.

Sin perjuicio de los detalles que contienen mi ponencia, creo que mi intervención en este curso y mi postura ante este debate se puede resumir en el siguiente DECÁLOGO PARA COMBATIR LA VIVIENDA VACÍA Y AUMENTAR EL ALQUILER ASEQUIBLE:

1.- Ayudas públicas directas para el pago de alquiler (en parte política social en parte económica).

2.- Entidades públicas de movilización de vivienda vacía había el alquiler asequible.

3.- Entidades privadas sin ánimo de lucro de movilización de vivienda vacía hacía alquiler asequible.

4.- Empresas privadas con ánimo de lucro que trabajen el alquiler como un negocio seguro y de rentabilidad razonable a largo plazo.

5.- Mutualización de inquilinos (asociaciones, sindicatos, mutuas, etc) para defensa de sus intereses respecto a los arrendadores y la Administración.

6.- Parque público de alquiler.

7.- Parque privado, non profit y muy profesional de alquiler.

8.- Cooperación entre la Estado, la banca y empresas non profit para dinamizar alquiler, utilizando primero las viviendas vacías de banca, particulares y administraciones.

9.- Ayudas públicas para la conjunción de conexión entre movilizar vivienda vacía, rehabilitar y promover alquileres asequibles.

10.- Fiscalidad y regulación financiera con palo/zanahoria para vivienda vacía, rehabilitación y alquiler asequible.

No estoy en condiciones en estos momentos de acompañar este decálogo con una hoja Excel. Obviamente lo que propongo cuesta dinero. No más que lo que los estados de la UE a los que decimos querer parecernos están gastando en políticas públicas activas de vivienda. Y, por supuesto, mucho menos que el coste del rescate público de un sistema financiero español y un mercado inmobiliario fallidos.

Si no realizamos dicho gasto público, así como las diversas cooperaciones que hay que hacer entre lo público, lo común y lo privado, España seguirá siendo un disfuncional devorador de recursos naturales y económicos, así como triturador de personas, a la búsqueda de la siguiente burbuja. No creo que queramos una nueva ronda de grandes perjuicios para casi todos e inmensas ganancias solo para unos pocos ...

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