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VISIÓN DE LOS MEDIOS SOBRE EL DERECHO DE SUPERFICIE EN VIVIENDA PROTEGIDA

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Recientemente el diario El País (Edición El País Vasco) me pidió mi opinión sobre el último programa de venta de suelo a los titulares del derecho de superficie por 75 años de vivienda protegida en Euskadi.

El artículo, por lo demás, más que correcto, me parece revelador del estado del debate entre periodistas, políticos y ciudadanía. A mi juicio, demasiado propietarista y escasamente preocupado por el interés general. Se titula MI CASA ES MÍA, PERO NO DEL TODO y lo firma la periodista Ania Elorza.

Antes de analizarlo, unas notas para los no especialistas. El derecho de superficie se ha utilizado durante siglos para diferenciar, como dos propiedades diferentes, la propiedad del suelo de la del vuelo (lo construido). Pasado el tiempo en el que el titular del vuelo disfruta de lo construido, ambas propiedades, suelo y vuelo, se consolidan en manos del titular del suelo. Aunque el derecho de superficie vencido puede volver a constituirse.

Entre las Administraciones Públicas estas técnica ha sido utilizada para abaratar el precio de la vivienda protegida, a través de la cesión gratuita por varias décadas del suelo al titular del vuelo. El suelo es siempre público y la vivienda protegida construida en el mismo está en manos privadas (usuarios que cumplen los requisitos de acceso y estancia en una vivienda protegida que tiene un régimen jurídico particular, a medio camino entre la propiedad pública y la privada) durante cierto tiempo, pasado el cual, el suelo y el vuelo vuelven a ser ambos propiedad pública. Esta técnica, además de abaratar el precio de acceso a una vivienda digna (si se divide el precio de compra entre 75 años y 12 meses se obtiene un precio/vivienda/mes muy asequible), reduce sustancialmente los gastos públicos de mantenimiento de dicho parque. Si, en vez de viviendas en derecho de superficie, fuesen viviendas de alquiler público, social o asequible, los costes de mantenimiento serían mayores para el erario público y también en general, aunque no los pagara el contribuyente (los superficiarios, en general, cuidan de las viviendas mejor que los inquilinos).

Pues bien, muchas son las Administraciones que, en vez de regular adecuadamente los efectos del paso del tiempo en la propiedad del suelo y del vuelo, esperar a que se consolide la propiedad de suelo y vuelo y volver a adjudicar las viviendas a personas que las necesiten dentro de unas décadas, están tratando de vender el suelo a los titulares del vuelo para hacer caja en tiempos de recortes presupuestarios tremendos en materia de políticas públicas de vivienda.

A la prensa le extraña que las sucesivas ofertas de venta no estén teniendo éxito. Pero es perfectamente normal si tenemos en cuenta los escasos recursos económicos disponibles en manos de los titulares de los derechos de superficie sobre vivienda protegida (demanda exhausta). Y, en el caso vasco, es aún más comprensible, dado que la vivienda protegida está calificada de por vida y solo se puede vender al precio y compradores regulados. Por ello, la suma de suelo y vivienda en manos del titular no añade prácticamente nada en términos patrimoniales al mismo (imposibilidad de lucro privado mediante la especulación).

A mi el derecho de superficie me parece desde hace muchos años una técnica de sumo interés para las políticas públicas de vivienda. Creo que se genera de una forma no muy onerosa para el contribuyente un parque de vivienda al servicio del interés general, que para el usuario tiene un precio muy ajustado y le permite resolver de por vida su necesidad de vivienda. Eso si, no veo el derecho d superficie de forma aislada. Sino que la considero junto con, entre otras posibilidades, la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler asequible, la rehabilitación que conduce al mismo tipo de alquiler, los parques públicos de alquiler social, público o asequible, las cooperativas privadas o público-privadas de vivienda en alquiler y la construcción de nueva vivienda protegida en propiedad (eso si, calificada de por vida).

Aprovecho estas líneas para corregir una cosa que el artículo dice que yo dije y que yo nunca he dicho. La Constitución protege los derechos de propiedad, herencia y vivienda en sus artículos 33 y 47. Yo, en modo alguno dije, como resalta el artículo, que la propiedad o la herencia no tengan protección constitucional. Lo que dije es que la Administración competente en materia de políticas públicas de vivienda tienen la misión de favorecer el acceso a una vivienda digna en condiciones económicas favorables de la población. No es su misión favorecer la propiedad o la herencia, tarea de otros poderes públicos (más la garantía que el favorecimiento), pero no de los Departamentos de Vivienda de las CCAA o de los Ayuntamientos. 

Sea como fuere el debate, al menos en Euskadi, continuará, pues son decenas de miles de familias las que viven en viviendas de este tipo. Veremos si al final lo privado individual hace caja o si prevalece la idea de un parque público de vivienda asequible cofinanciado por los contribuyentes y sus usuarios.

 

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