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políticas públicas de vivienda

  • NEGOCIACIONES DE GOBIERNO: APUNTES SOBRE POLITICA PUBLICA DE VIVIENDA

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    En estos tiempos de mucho debate sobre la composición del futuro gobierno de España, me tomo la libertad de compartir unas notas sobre políticas públicas de vivienda.

    Un tema muy presente en las calles y medios de comunicación (al menos la parte relativa a la emergencia habitacional) y no siempre bien tratado en los programas electorales (más allá de la mención de los trending topics de rigor).

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  • ¿DEBEMOS CONVERGER CON LOS LIDERES EUROPEOS EN VIVIENDA ASEQUIBLE? Artículo de opinión en EL CORREO.

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    El pasado lunes, EL CORREO me publicó un artículo de opinión en relación la proposición de ley de vivienda que en estos momentos se está discutiendo en el Parlamento Vasco.

    Sin dejar de ir a la raíz de algunos de los debates que, como sociedad tenemos pendientes, me ha parecido oportuno poner un zoom amplio y contextualizar lo que en Euskadi tenemos que decidir en el marco europeo.

    A continuación reproduzco de forma literal el texto del artículo, al que el editor de El Correo ha modificado el título original (el que uso yo en este post), usando el siguiente: UNA POLÍTICA DE VIVIENDA NO HOMOLOGABLE EN EUROPA.

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  • PROGRAMA DE SALVADOS DE JORDI EVOLE #DerechoATecho

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    La semana pasada el programa Salvados dirigido por Jordi Evole se dedico a la vivienda. Yo tuve un pequeña intervención al principio del mismo.

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  • DEBATE SOBRE POLÍTICAS DE VIVIENDA EN "A VIVIR QUE SON DOS DÍAS" DE LA CADENA SER

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    Esta mañana he participado en un debate sobre las políticas públicas de vivienda en España junto con el magistrado José María Fernández Seijo, la economista y activista social Carme Trilla, la arquitecta y también activista social Itziar Gonzalez Virós y los periodistas Javier del Pino y José Martí Gómez en el programa "A vivir que son dos días" de la Cadena SER.

    Muchas voces en algo menos de 45 minutos. Pero creo que hemos "bailado" bien todos juntos.

    No solo hemos diagnosticado el desastre. También hemos propuesto medidas para la esperanza.

    Por si es de interés, dejo aquí el audio

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  • SEMINARIO EN ATENAS SOBRE POLÍTICAS PUBLICAS DE VIVIENDA ESPAÑOLAS Y GRIEGAS

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    Al inicio de la pasada primavera participé en Atenas, gracias a la invitación de la profesora Dimitra Siatitsa, en un seminario sobre las políticas públicas de vivienda en España, su comparación con las griegas y las lecciones que se pueden extraer de ambos caminos.

    El seminario formaba parte de las actividades de ECOST European Cooperation in Science and Technology (uno de los marcos europeos de más larga duración que apoyan la cooperación entre los científicos e investigadores de toda Europa), dentro de su acción ISCH COST Action IS1102 (SOS Cohesión - Social Services, Welfare State and Places). Y dicho seminario no habría sido posible sin el entusiasmo de Dimitra y la ayuda de la NTUA (Escuela Nacional Técnica de Atenas) y los profesionales/activistas de INURA Athens (International Network for Urban Research and Action).

    Para mi este seminario fue una impagable oportunidad de acercarme a uno de los sistemas de vivienda menos conocido por nosotros, a pesar de que muchos expertos sitúan a España y a Grecia en el mismo grupo de estado del Sur de la UE: con estado social débil, familia fuerte y escaso o nulo desarrollo de las políticas públicas de vivienda.

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  • CLUB DE DEBATES URBANOS: ESTRATEGIAS DE REGENERACIÓN URBANA ¿Proyecto o escenografía?

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    El pasado mes fui invitado a una sesión del Club de Debates Urbanos de Madrid que tuvo por título ESTRATEGIAS DE REGENERACIÓN URBANA: ¿proyecto o escenografía?

    Tuve el honor de compartir la primera mesa con el ingeniero, emprendedor social y experto en la economía de la energía Peter Sweatman de Climate & Strategy, el arquitecto-urbanista catalán Sebastiá Jornet y la socióloga y Consejera de Fomento y Vivienda de Andalucía Elena Cortés. Y en la segunda sesión participaron algunos de las más destacadas figuras del urbanismo madrileño de las últimas décadas, así como gente de la que se dirá lo mismo en el futuro.

    La doble sesión se puede ver integra en los dos vídeos que forman parte de este post de la web del CDU.

    Sin perjuicio de lo anterior destacaré algunas de las cosas de las que hablé y que dieron lugar a cierto debate.

    A mi juicio estas son algunas de las tendencias futuras en materia de rehabilitación de viviendas y edificios y de regeneración de barrios:

    1. Dada la actual situación de recortes presupuestarios en el sector público, las Administraciones Públicas que hacen/hagan algo se van a concentrar en los tejidos socio-urbanísticamente más dañados. 
    2. Para las políticas de rehabilitación y regeneración va a haber más financiación pública europea que la que ha habido en el pasado (programas de la UE vinculados a la eficiencia energética de los edificios, pero también al equilibrio social de los barrios).
    3. Pero persiste la falta de financiación pública y privada doméstica especializada para este tipo de procesos.
    4. El actual entramado público dedicado a estas cuestiones (en el que hay buenas prácticas y un acervo que debe ser muy tenido en cuenta) se concentra en los grupos sociales en riesgo de exclusión social o ya excluidos; las clases medias reciben poca o ninguna ayuda pública; y aún no han llegado de forma masiva a la cultura de los commons (lo colectivo no estatal, lo cooperativo, el empoderamiento de los vecindarios, la desmercantilización parcial, la profesionalización excluyendo el ánimo de lucro, etc).
    5. Necesitamos menos diagnóstico (ya sabemos como estamos y lo que necesitamos) y más terapia (hay que hacer más y hablar menos).
    6. Es tiempo de ensayar proyectos pilotos que después sean replicables.
    7. Por otra parte, necesitamos otra colaboración público-privada. Y parte de lo que necesitamos pueden venir de una nueva alianza entre vecinos en los barrios (en su mayor parte propietarios que deben hacerse cargo de la vida presente y futura de sus propiedades), las Administraciones Públicas (que deben dejar de repartir de forma acrítica subvenciones, importantes en el pasado y simbólicas en el presente, para poner todo su potencial al servicio de los mejores proyectos de rehabilitación/regeneración de barrio) y un grupo de profesionales que trabajen buscando solo su retribución y no las plusvalías urbanísticas (ánimo de lucro tasado del que ya hemos hablado antes en este blog).
    8. Por todo lo anterior, conviene hacer una reivindicación de la Ley 2/2004 de mejora de barrios, áreas urbanas y 
    9. villas que requieren una atención especial, probablemente lo mejor que hayamos producido en este campo en los últimos años.
    10. En este contexto, yo puse de relieve tres cuestiones en las que está trabajando mi empresa y que tienen claro encaje en el presente inmediato y el futuro:
      • la Gestión Integral de la rehabilitación (GIR)
      • la Gestión de Cooperativas de Alquiler (GECOA)
      • y la Vivienda Senior (VS). (estas dos últimas técnicas se pueden aplicar a viviendas/edificios a rehabilitar, combinando con ello la puesta en valor de la ciudad ya construida con el cohousing y otro tipo de acción pública de fomento.
    11. Sin perjuicio de todo lo anterior, es evidente que una parte del establishment en España quiere reproducir en las futuras Juntas de Rehabilitación (el conjunto de propietarios de un edificio que se constituyen en entidad rehabilitadora de su propio patrimonio) lo que ya se dio en las Juntas de Compensación (propietarios de suelo que urbanizan y edifican en suelos hasta ese momento no utilizados por la ciudad): la especulación propia del turbourbanismo financiero.
    12. Pero, a mi juicio, esto es poco probable en algunas CCAA en las que el capital está a otras cosas. Aunque no cabe descartar en en CCAA de economía depredadora se sustituya parcialmente la especulación de la nueva vivienda por la de la rehabilitación de la antigua.
    13. Sea como fuere, el mayor problema que enfrentamos no es técnico (antes o después nos pondremos de acuerdo sobre que pilotos deben ser replicados de forma masiva), ni siquiera financiero (antes o después la financiación aparecerá) sino de equidad. Quien pueda satisfacer sus necesidades de rehabilitación en el mercado con su renta lo hará. Pero quienes no puedan van a tener que depender de unas políticas públicas más acostumbradas a la nueva vivienda que a la rehabilitación y más centradas en algunas personas en riesgo de exclusión social (desgraciadamente no en todas) que en las clases populares y medias.
    14. El problema de equidad solo se puede resolver con nuevas formas de cooperación público-privada y con técnicas de derecho público al servicio del equilibrio social en la ciudad ya construida. Entre esas técnicas habría que explorar muchas, pero yo señalo en este momento dos: la conversión de vivienda libre usada en vivienda protegida como consecuencia de las ayudas públicas de rehabilitación recibidas y la obligación de solidaridad urbana a pagar (monetarizable en el presente) por el promotor inmobiliario en suelo a urbanizar (futuro) para atender necesidades de rehabilitación/regeneración en la ciudad ya construida (pasado).

    Me remito a los dos vídeos para el resto del debate, que dio para mucho. A buen seguro lo repetiremos en fechas venideras. Pues este sigue siendo, desgraciadamente, un tema abierto.

     

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  • VISIÓN DE LOS MEDIOS SOBRE EL DERECHO DE SUPERFICIE EN VIVIENDA PROTEGIDA

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    Recientemente el diario El País (Edición El País Vasco) me pidió mi opinión sobre el último programa de venta de suelo a los titulares del derecho de superficie por 75 años de vivienda protegida en Euskadi.

    El artículo, por lo demás, más que correcto, me parece revelador del estado del debate entre periodistas, políticos y ciudadanía. A mi juicio, demasiado propietarista y escasamente preocupado por el interés general. Se titula MI CASA ES MÍA, PERO NO DEL TODO y lo firma la periodista Ania Elorza.

    Antes de analizarlo, unas notas para los no especialistas. El derecho de superficie se ha utilizado durante siglos para diferenciar, como dos propiedades diferentes, la propiedad del suelo de la del vuelo (lo construido). Pasado el tiempo en el que el titular del vuelo disfruta de lo construido, ambas propiedades, suelo y vuelo, se consolidan en manos del titular del suelo. Aunque el derecho de superficie vencido puede volver a constituirse.

    Entre las Administraciones Públicas estas técnica ha sido utilizada para abaratar el precio de la vivienda protegida, a través de la cesión gratuita por varias décadas del suelo al titular del vuelo. El suelo es siempre público y la vivienda protegida construida en el mismo está en manos privadas (usuarios que cumplen los requisitos de acceso y estancia en una vivienda protegida que tiene un régimen jurídico particular, a medio camino entre la propiedad pública y la privada) durante cierto tiempo, pasado el cual, el suelo y el vuelo vuelven a ser ambos propiedad pública. Esta técnica, además de abaratar el precio de acceso a una vivienda digna (si se divide el precio de compra entre 75 años y 12 meses se obtiene un precio/vivienda/mes muy asequible), reduce sustancialmente los gastos públicos de mantenimiento de dicho parque. Si, en vez de viviendas en derecho de superficie, fuesen viviendas de alquiler público, social o asequible, los costes de mantenimiento serían mayores para el erario público y también en general, aunque no los pagara el contribuyente (los superficiarios, en general, cuidan de las viviendas mejor que los inquilinos).

    Pues bien, muchas son las Administraciones que, en vez de regular adecuadamente los efectos del paso del tiempo en la propiedad del suelo y del vuelo, esperar a que se consolide la propiedad de suelo y vuelo y volver a adjudicar las viviendas a personas que las necesiten dentro de unas décadas, están tratando de vender el suelo a los titulares del vuelo para hacer caja en tiempos de recortes presupuestarios tremendos en materia de políticas públicas de vivienda.

    A la prensa le extraña que las sucesivas ofertas de venta no estén teniendo éxito. Pero es perfectamente normal si tenemos en cuenta los escasos recursos económicos disponibles en manos de los titulares de los derechos de superficie sobre vivienda protegida (demanda exhausta). Y, en el caso vasco, es aún más comprensible, dado que la vivienda protegida está calificada de por vida y solo se puede vender al precio y compradores regulados. Por ello, la suma de suelo y vivienda en manos del titular no añade prácticamente nada en términos patrimoniales al mismo (imposibilidad de lucro privado mediante la especulación).

    A mi el derecho de superficie me parece desde hace muchos años una técnica de sumo interés para las políticas públicas de vivienda. Creo que se genera de una forma no muy onerosa para el contribuyente un parque de vivienda al servicio del interés general, que para el usuario tiene un precio muy ajustado y le permite resolver de por vida su necesidad de vivienda. Eso si, no veo el derecho d superficie de forma aislada. Sino que la considero junto con, entre otras posibilidades, la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler asequible, la rehabilitación que conduce al mismo tipo de alquiler, los parques públicos de alquiler social, público o asequible, las cooperativas privadas o público-privadas de vivienda en alquiler y la construcción de nueva vivienda protegida en propiedad (eso si, calificada de por vida).

    Aprovecho estas líneas para corregir una cosa que el artículo dice que yo dije y que yo nunca he dicho. La Constitución protege los derechos de propiedad, herencia y vivienda en sus artículos 33 y 47. Yo, en modo alguno dije, como resalta el artículo, que la propiedad o la herencia no tengan protección constitucional. Lo que dije es que la Administración competente en materia de políticas públicas de vivienda tienen la misión de favorecer el acceso a una vivienda digna en condiciones económicas favorables de la población. No es su misión favorecer la propiedad o la herencia, tarea de otros poderes públicos (más la garantía que el favorecimiento), pero no de los Departamentos de Vivienda de las CCAA o de los Ayuntamientos. 

    Sea como fuere el debate, al menos en Euskadi, continuará, pues son decenas de miles de familias las que viven en viviendas de este tipo. Veremos si al final lo privado individual hace caja o si prevalece la idea de un parque público de vivienda asequible cofinanciado por los contribuyentes y sus usuarios.

     

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  • PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA 2013-2016 DEL GOBIERNO VASCO: MENOS DE LO MISMO Y AUSENCIA DE PROYECTOS PILOTO DE ALQUILER Y REHABILITACIÓN.

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    Tenía intención de escribir algo sobre el Plan Director de Vivienda 2013-2016 hecho público por el Gobierno Vasco en diciembre pasado.

    Pero como Iñigo Maguregi (@urbaniker) ha escrito ya sobre la materia y coincido plenamente con sus datos, razonamientos y conclusiones, me limito a remitirme a sus propias palabras (Plan de Vivienda del Gobierno Vasco: algo no cuadra).

    En el referido texto se explica que no es posible aumentar las realizaciones en materia de alquiler asequible con menos recursos presupuestarios de los que se tuvieron en la pasada legislatura, que, a su vez, son menos de la mitad de los que se usaron hace dos legislaturas. 

    Cito literalmente al Iñigo Maguregi:

    "El volumen de inversión previsto en el Plan Director en materia de promoción de viviendas y alojamientos apunta a la obtención de resultados reales de vivienda en alquiler que bien serán similares o ligeramente inferiores a los registrados en los últimos años. En cualquier caso, alejado de las 3.050 viviendas totales previstas".

    "Nada desearía más que la apuesta de movilizar más viviendas con menos recursos públicos tuviera buenos resultados o que los nuevos programas que se anuncian para la puesta en alquiler de viviendas libres tengan éxito. No obstante, en ningún momento se han puesto de manifiesto argumentos para creer que ello vaya a suceder. Los precedentes de los programas de movilización de vivienda vacía ajenos a BIZIGUNE no son muy propicios. Ojalá me equivoque".

    "El Plan Director de Vivienda 2013-2016 del Gobierno en materia de alquiler muestra un importante desajuste entre los recursos destinados y los objetivos que se pretenden. En este sentido, se desvela una línea puramente continuista con el plan anterior, que muestra una tendencia a la baja en el incremento de la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles. Así, no se atisba por ningún sitio ese supuesto “viraje hacia el alquiler” y que tanto se predica".

    "Esto contrasta con los datos de ETXEBIDE que muestran la preferencia por la ciudadanía vasca por el régimen de alquiler y que se concentra en las capitales vascas. Se ve que esta batalla de intentar acercar la oferta de vivienda asequible a la demanda parece ya darse definitivamente por abandonada por nuestros goberanantes. Más cuando el problema de la vivienda ha pasado a un lugar tan postrero en las encuestas de opinión que se realizan. Después nos quejaremos".

    Suscribo las conclusiones de Iñigo Maguregi. De forma sintética y con mis palabras: cuando desde el inicio de la crisis los recursos presupuestarios dedicados al alquiler asequible (vivienda social, alojamientos dotacionales, vivienda protegida en alquiler y movilización de vivienda vacía hacia el alquiler protegido) han caído casi un 60%, es materialmente imposible mantener el ritmo de trabajo del sector público en esta materia.

    Los responsables del PSE que gestionaron la política pública de vivienda en la pasada legislatura hablaban de "hacer más con menos". Y los actuales del PNV, aunque no lo verbalizan así, parece que hablan de hacer "lo mismo con menos". A mi más bien me parece que a lo que nos encaminamos es a hacer "aún menos de lo mismo" en materia de alquiler asequible.

    No creo que se pueda criticar a los anteriores y actuales responsables políticos por priorizar el mantenimiento de empleo público y los proyectos plurianuales que vienen del pasado y en los que hay compromisos financieros en vigor. Es más, diré que, si yo me enfrentara a la misma coyuntura, tomaría la misma decisión: no despedir a personas que son necesarias para el exiguo aparato público vasco en materia de vivienda y no paralizar proyectos plurianuales estratégicos para el servicio público vasco de vivienda.

    Ahora bien, manteniendo las dos citadas prioridades en estos tiempos de crisis, estafa y marginación de la política pública de vivienda, yo creo que este es momento de poner en marcha EXPERIENCIAS PILOTO de las que podamos aprender para perfeccionar de cara al futuro nuevos instrumentos de política pública de vivienda. Una cosa es que no haya dinero y otra que no haya imaginación o arrojo para atreverse a realizar lo que no se ha hecho hasta la fecha. A mi juicio, en línea con lo que he defendido en este blog (tiempo de RE y CO), creo que el Gobierno Vasco debería favorecer con sus medios la emergencia, al menos, de:

    • EXPERIENCIAS PILOTO DE BARRIO EN MATERIA DE REHABILITACIÓN SOCIO-URBANA
    • PILOTOS DE COOPERATIVAS DE VIVIENDA EN RÉGIMEN DE CESIÓN DE USO O COHOUSING

    Otras CCAA que también sufren los rigores de los recortes presupuestarios están por la labor de hacer proyectos piloto para parir nuevos instrumentos de política pública de vivienda y de colaboración público-privada en la materia. Extraña que Euskadi, que siempre ha sido una de las CCAA más proclives a la experimentación, siga a día de hoy manejando casi los mismos instrumentos de intervención que usaba o inventaba hace una década.

    Y acabo con un apunte de estilo. No es de recibo que el Plan Director de Vivienda 2013- 2016 se apruebe a finales del 2013 (casi en periodo vacacional) y que a día de hoy (pasadas ya las entrañables fechas navideñas) aún no tengamos su texto completo y debamos conformarnos con el análisis de un cuadro de objetivos y un resumen ejecutivo, únicos documentos hechos públicos hasta la fecha.

     

    PD: no es objeto de es este post y aún no conocemos el texto completo del Plan, pero a mi me preocupa que en su eje 3.4 se hable de "Revisar el marco normativo que regula tanto la preparación del suelo como la vivienda y sus tipologías" Ya lo lamento, pero tiene un fuerte tufo a reducción y relativización de las reservas legales de suelo para vivienda protegida, en línea con lo que el lobby financiero-inmobiliario está haciendo en el resto del Estado (prepararse para una nueva ronda especulativa, socavando los instrumentos públicos de actuación en la materia). 

    ACTUALIZACIÓN 28/1/2014: ya está disponible el texto completo del Plan Director de Vivienda 2013 - 2016 del Gobierno Vasco. Debo agradecer a la Viceconsejería de Vivienda el que me hayan tenido la amabilidad de darme a conocer este hecho en cuanto se ha producido.

     

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    Voy a resumir lo que a mí me ha parecido más relevante para las políticas públicas y mercados de vivienda a lo largo del año 2013. He agrupado las notas por ámbitos. Y, a su vez, he listado los ámbitos de mayor a menor importancia en la práctica. Prelación esta que es, a mi juicio, desgraciadamente, bastante inversa a la necesaria en una democracia avanzada.

    Sea como fuere, ahí van mis notas, fruto de mi reflexión, así como de la ayuda de más de dos docenas de personas que generosamente me han echado muchas manos para hacer este post.  

    EL SISTEMA FINANCIERO

    • Después de década y media ganando dinero de forma masiva como consecuencia de la creación, calentamiento y recalentamiento de la burbuja financiero-inmobiliaria, se le ha rescatado con cantidades obscenas de dinero público (y con una operación de conversión de deuda privada en deuda pública que lastrará nuestro mundo público por décadas), nadie ha ido a la cárcel, nadie ha sido inhabilitado profesionalmente, nadie ha respondido de nada con su patrimonio, el centro neurálgico del poder (en sentido literal del término –económico y político-) sigue estando en la dirección de no más de cinco grupos económico (hoy hay mucha más concentración bancaria, promotora y energética que hace una década), los principales partidos políticos obedecen de forma milimétrica sus órdenes y se ha eliminado la potencial competencia de las cajas de ahorros.
    • El armazón legal (desgravaciones fiscales) y financiero (sistema hipotecario)  que sirvió de soporte para el anterior periodo burbujista, sigue sin ser desmontado.
    • En algunos poderosos círculos se sostiene que la mejor manera de paliar los efectos del estallido de la burbuja inmobiliaria es con una nueva burbuja de cemento y ladrillo.
    • Bien pudiera dar la sensación de que, como sociedad, no hemos aprendido. Y para quien crea que exagero ahí está el informe que sobre el mercado de suelo hace la CNC en el 2013 (su mensaje, hoy como en 1998, es que si se urbaniza y edifica mucho baja el precio de la vivienda). Y para quien aún dude, ahí esta la nueva Ley 2/2013, de 29 de mayo, de protección y uso sostenible del litoral, más turbourbanizadora que nunca.
    • Necesitamos banca pública generalista, banca pública especializada en urbanismo y vivienda, banca cooperativa y banca ética como el comer. Pero ninguno de estos instrumentos se está desarrollando de forma significativa como para condicionar el próximo ciclo financiero-inmobiliario.
    • Los créditos del ICO o del IDAE son claramente insuficientes para poner en marcha políticas públicas o mercados de vivienda dignos de denominarse europeos.
    • Las interesantes posibilidades de financiación que el BEI otorga a proyectos vinculados a la rehabilitación energética es posible que los perdamos, como consecuencia de la atonía de las Administraciones Públicas y el escaso interés que estas demuestran por las necesarias colaboraciones público-públicas y público-privadas.
    • La banca privada no tiene ni la más mínima intención, al menos hasta la fecha, de desarrollar productos financieros para nada que no sea promover vivienda libre en propiedad (crédito promotor e hipotecas a particulares). No se espera, al menos a corto plazo, que aparezca financiación para operaciones de alquiler asequible o rehabilitación de viviendas y regeneración de barrios, habida cuenta de su complicación técnico-social y, sobre todo, de los largos periodos de amortización de unas inversiones con rentabilidades moderadas-bajas.
    • Desde el punto de vista psico-social, el núcleo del sistema financiero español no tiene ningún incentivo para modificar su comportamiento (ganaron, ganan y ganarán mucho) y aspira a seguir privatizando beneficios y socializando pérdidas. Les fue bien. Les va bien. Y creen que les irá bien. ¿Por qué cambiar?
    • Y mientras no se hagan reformas estructurales en este campo (finanzas) no hay nada que hacer en materia de políticas públicas o mercados de vivienda sanos.

     LOS MERCADOS

    • El entramado de promoción inmobiliaria sigue en la UVI, sin respiración asistida, con pronóstico grave y sin apreciables síntomas de mejoría. El sector sigue perdiendo empleo, facturación y tejido empresarial, desangrándose constantemente, sin que ni la rehabilitación (teórica) ni la internacionalización (solo al alcance de los grandes o bien relacionados) sean suficientes para insuflar algo de vida en la caterva de zombis en la que se ha convertido el otrora pujante motor de la economía española.
    • Las empresas constructoras-inmobiliarias no participadas por grandes fondos de inversión se dividen en dos grupos: las que saben que van a morir pronto y las que ya están muertas y todavía no lo saben. Y el encefalograma sigue plano, sin ideas nuevas.
    • Las únicas posibilidades que se plantean para los constructores que pretendan prolongar la agonía pasan por acompañar a las entidades financieras en su purga de tóxicos.
    • Junto con esto, empiezan a alzar la voz los que afirman que, como los extranjeros ya compran gangas inmobiliarias en España, ya hemos tocado fondo y en poco tiempo los precios de la vivienda volverá a subir. Como quiera que el número de ventas y los precios de la vivienda dependen del empleo, los salarios, el crédito y los incentivos públicos, habida cuenta de cómo están en estos momentos estas cuatro variables, es claro que no vamos hacia un escenario generalizado de incremento de construcción, ventas y precios. Todo ello, sin perjuicio de los necesarios matices en un mercado que no es tal, sino la suma de muchos submercados locales.
    • Como todo no pueden ser cosas negativas, reseñaré que el Grupo de Trabajo para la Rehabilitación (GTR), un grupo de expertos y empresarios privados preocupados por la racionalización y europeización de nuestro país en materia de vivienda, trabajan a buen ritmo en la definición de un plan de acción de rehabilitación energética económicamente viable, imprescindible a largo plazo para asegurar la competitividad de nuestra economía. Un plan de acción que ahora es exigido por la nueva Directiva de Eficiencia Energética aprobada en 2012 por la UE para asegurar el cumplimiento de sus objetivos económicos y ambientales para 2020 y para el futuro. Bueno sería que haya más operadores privados y públicos trabajando en esta línea.
    • Más allá de nuestras fronteras tres temas pudieran ser relevantes en los próximos meses o años:
      • A nivel europeo, The Guardian ha publicado que un millón de hipotecas pueden saltar por los aires en el Reino Unido en cuanto suban los tipos de interés. Y supongo que España o el País Vasco no serán muy distintas en este asunto. Dado que la palabra desahucio se ha hecho bastante popular entre nosotros, no me extenderé sobre qué tipo de nueva oleada de dificultades económicas y exclusión social se puede producir en el caso de que el BCE cambie su política de tipos de interés en los próximos años.
      • A nivel latinoamericano, el fuerte keynesianismo de estado está consiguiendo mejorar los niveles de vida de amplias capas de la sociedad con empleo y una abanico cada vez más amplio de servicios públicos. Pero en materia de vivienda se está produciendo la paradoja de que cuanto más interventor es el estado en inversión, empleo, sanidad, educación, etc más inaccesible es la vivienda para las capas populares e incluso medias.
      • A nivel mundial el proceso de transferencia de trabajadores del sector industrial al de la construcción en China parar aliviar la ausencia de demanda exterior de productos. El resultado son 64 millones de viviendas vacías, mal localizadas y en segmentos de oferta inadecuados para la demanda, que constituyen una bomba de relojería para el equilibrio financiero y la estabilidad del crecimiento de su economía. Las consecuencias se harán sentir en todo el mundo. Y no me pondré muy dramático …

    LA JUDICATURA

    • Supongo que el tercer actor a citar en orden a su importancia deberían haber sido los partidos políticos y todas las leyes y planes que producen en su acción de gobierno.
    • Sin embargo, es justo reconocer que, en estos momentos, en España son los jueces los que, tirando de activismo judicial, están haciendo cosas de relevancia en la protección de los derechos fundamentales conectados al fenómenos de la vivienda.
    • Esto es bueno, pues implica que tenemos muchos jueces que se han leído la Constitución y los tratados internacionales de DDHH firmados por España y no se limitan a aplicar el derecho mercantil o civil al uso, obviando el resto del ordenamiento jurídico.
    • Pero también tiene su lado negativo, pues significa que la última ratio en la defensa de la parte más débil de la ciudadanía, en materia de vivienda, no está siendo ejercida por los políticos (representantes), sino por ciertos jueces que protegen a la población (representados) de políticos y lobbies financieros y mercantiles.
    • Comentario aparte merece el hecho de que en muchas ocasiones están siendo jueces europeos los que están teniendo que tratar de proteger a la ciudadanía española. Nos debería de dar vergüenza, pero parece que no nos la da en absoluto.

    LA POLÍTICA: NOVEDADES LEGISLATIVAS Y PLANES PUBLICOS

    • Vayamos con lo que mucha gente cree que es lo que marca la pauta y depende de la opinión ciudadana, pero que, al menos en materia de vivienda, ni verdaderamente manda ni tampoco escucha la voz de la calle.
    • No se están sentando las bases de nuevas políticas públicas de vivienda y las pocas cosas que teníamos de cierto interés se están silenciosamente laminando. No es que las políticas públicas de vivienda españolas fuesen un dechado de virtudes. Todo lo contrario. Pero los escasos presupuestos, pocos empleados públicos, contadas empresas públicas y rudimentarios instrumentos de intervención de los mercados y protoservicio público de vivienda se están perdiendo. Lo poco que se construyó en décadas corre el riesgo ahora de perderse.
    • Desde el punto de vista psico-social, los políticos y gestores públicos de vivienda se dividen hoy en los siguientes grupos:
      • Personas con miedo a los recortes y que, como es lógico, quieren preservar su status quo (competencias, empleo, etc).
      • Personas muy cómodas: como no se tiene presupuesto, se defiende que no se puede hacer nada y se vegeta entre legajos a la espera de mejores tiempos.
      • Personas con un proyecto liberalizador que, escudándose en la crisis, están socavando el aparato público en materia de vivienda.
      • Personas que, a pesar de la que está cayendo, quieren explorar nuevos instrumentos públicos en materia de vivienda para los nuevos tiempos de crisis-estafa y para lo que venga cuando estás cesen.
    • Respecto al Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas (RD 233/2013 de 5 de abril 2013-2016) decir que nace con buenas intenciones (quiere centrarse en alquiler, rehabilitación y regeneración) y sin dinero (de sus 2.400 millones de euros, solo 805 son para nuevas actuaciones; el resto financia actuaciones ya comprometidas en el pasado; lo que nos deja en un gasto estatal anual en políticas de vivienda del 0.02% del PIB, cuando en la UE los estados dignos de ser copiados están cerca del 20%). Y si hilamos más fino, veremos que solo un tercio de la teórica financiación del plan se va a dedicar a nuevas actuaciones de alquiler, rehabilitación y regeneración (poco más de 70 millones de euros al año). Si tenemos que medir el plan por lo hecho en el primer año (nada), la cosa se pone aún peor. Reseñable, por esperpéntica, es la retirada retroactiva de ayudas a actuaciones de vivienda protegida ya comprometidas en planes anteriores o el no pago de ayudas autonómicas a la vivienda como consecuencia del no pago del Estado a las CCAA de cantidades adeudadas. Y todo esto ocurre con un equipo al frente de vivienda en el Ministerio de Fomento formado, sensible y con ganas de hacer las cosas bien. Pero de donde no hay es imposible sacar.
    • En mi tierra, cosas bastante similares se pueden decir del Plan Director de Vivienda 2013-2016 apuesta por el alquiler y la rehabilitación urbana. Sin dinero y sin financiación es imposible hacer nada, salvo mover papeles y acabar de pagar actuaciones ya comprometidas en el pasado. Sea como fuere, es bueno saber que si hubiera dinero y financiación se haría menos vivienda en propiedad y más vivienda en alquiler. Y, de la misma manera, se construiría menos y se movilizaría más vivienda vacía hacia el alquiler asequible. Como en el caso ministerial, en Lakua el equipo es competente y sensible. Pero, de nuevo, de donde no hay no se puede sacar. Y como en Madrid, parece que todo el mundo se conforma con no despedir empleados y no fallar a las financiaciones ya comprometidas en el pasado.
    • No ha sido un año parco en nuevas normas. En teoría se han acometido reformas estructurales. Pero si rascamos un poco, quizás apreciemos más gatopardimos que reformismo.
    • La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social es la principal reforma de la ley hipotecaria, procesal hipotecaria y mercado hipotecario en muchos años. Acomete una serie de medidas de interés: aumenta los límites para beneficiarse del código de buenas prácticas, permite ciertas daciones para pago forzosas, límites en los intereses de demora, etc. Pero dada la situación de emergencia habitacional y matonismo financiero no creo que sea un adivino si afirmo que esta reforma no va a servir para reequilibrar la posición entre acreedor y deudor hipotecarios. Con el Gabinete Zapatero ya tuvimos una serie de parches cuasi inútiles. Y parece que con el Gabinete Rajoy seguiremos la senda. Hay miedo a atacar la posición del complejo financiero-inmobiliario. Mucha sumisión. Y muy poco interés reformista. De mirar a buenas prácticas europeas en la materia, ni hablamos.
    • La Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas con sus luces (mediación, arbitraje, rehabilitación por renta, registro de morosos) y sombras (menor protección para el inquilino, como rebaja de 5 a 3 años, desaparición de tanteo y retracto forzosos, desaparición de indexación obligatoria al IPC, pago de indemnización al propietario y duración mínima de estancia en caso de resolución unilateral) está por ver qué efectos tendrá. Tengo pocas esperanzas en que ayude a vertebrar un mercado de vivienda en alquiler profesionalizado y con equilibrio entre empresas arrendadoras e inquilinos. Creo que el legislador ha tenido mucho más in mente al particular con una o dos viviendas para su alquiler que a las empresas con un parque al que sacarle un rendimiento empresarial. Sea como fuere, lo que no afrontar esta ley de fomento del alquiler es lo que más nos diferencia de muchos países de la UE que hacen bien las cosas en esta materia: nada se dice de los parques públicos de alquiler y menos aún de los parques cooperativos (entidades privadas sin ánimo de lucro que promueven el alquiler asequible con ayudas por parte de las Administraciones Públicas). Y si es dudoso que la ley dinamice lo que quiere dinamizar (mercado privado de alquiler), es claro que es imposible que dinamice lo que ni contempla (alquiler público y cooperativo privado asequible).
    • Mucho se ha hablado y seguiremos hablando de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, conocida como ya la  de las tres RRR y el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. De todas las modificaciones legislativas realizadas por las Cortes me parece que esta es la que puede dar más y mejores frutos en el futuro. Aunque cuestiones muy relevantes pueden llegar a lastrarla. Por ejemplo, ¿qué ocurre con el propietario que no puede hacer frente a las cuotas de rehabilitación?; ¿dónde están los profesionales de la gestión integral de la rehabilitación y regeneración –que ni por asomo son solo arquitectos y abogados-?; ¿dónde está la financiación privada o pública para este tipo de operaciones?; ¿basta con mercantilizar las comunidades de propietarios –de la junta de compensación a la junta de rehabilitación- para mejorar nuestro tejido urbano?; ¿aprovecharemos la financiación de la UE para rehabilitación energética  de viviendas y edificios o será otro tren que se nos marche?
    • Aunque parezca que nada tiene que ver con los temas de vivienda, la aplicación de la Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local será clave para las políticas públicas de vivienda. SI se produce un proceso de duro desapoderamiento de los Ayuntamientos y fuerte empoderamiento de las Diputaciones no solo van a sufrir las políticas sociales (como señala adecuadamente la mayor parte de la doctrina), sino que las políticas de vivienda, tanto en su vertiente más económica, como en la más social, se verán amenazadas por un problema no afrontada (la suficiencia financiera local) que, en modo alguno, se va a solucionar con una mayor mercantilización de las políticas públicas locales (Diputaciones Provinciales licitando grandes paquetes de servicios públicos para que sean gestionados por empresas privadas a su ventura y riesgo).
    • Aprovechando la confusión que toda crisis deja, algunos han iniciado una campaña contra las reservas de suelo para vivienda sometida a algún régimen de protección. Este instrumento sigue siendo necesario. Es más, su sistemática violación en algunas CCAA y su buena implantación en otras prueba su eficacia como regulador sistémico del mercado y como uno (no el único) de los instrumentos de política pública de vivienda de mayor calado. Tiene su aquel que los promotores privados que no consiguen vender sus caras viviendas razonen que la forma de salir de la crisis es elevar el precio de la vivienda pública (acabar con las reservas y las calificaciones), en vez de reducir el precio de la vivienda libre (vender o alquilar el stock de vivienda libre al precio que marque el actual mercado). Es, sin más, una burda intentona de obtener algún alivio transitorio, pero sobre todo de preparar mercado y estado para una futura nueva burbuja inmobiliaria. Lo muy preocupante es que parece que va a colar. Y no solo a nivel de la población en general (que tiene muy mala opinión de una vivienda protegida que desgraciadamente han visto poco y mal), sino también entre supuestos expertos e incluso entre notables progresistas. Es más, algunos incluso hablan “desprogramar” las reservas de suelo ya existentes, sin esperar a reformar las leyes a futuro. Suelen ser los mismos que ahora proponen que nuestras urbanizaciones y dotaciones públicas y privadas son demasiado buenas y que hay que abaratarlas para reanimar el mercado inmobiliario. Prefiero no calificarlo. Eso sí, espero que políticos y funcionarios con una mínima sensibilidad reflexionen sobre qué ciudades le quieren legar a sus hijos, nietos, etc.
    • Algo dirá de todo esto la futura ley de vivienda vasca pactada por PSE y PNV y que lleva ya muchos meses tramitándose en el Parlamento Vasco en medio de un atronador silencio.
    • Por cierto, mientras aquí nos damos al gatopardismo burbujil, en la UE, por primera vez, se ha aprobado un informe sobre la vivienda social como un bien a preservar de la lógica del mercado. Lo ha dirigido la europarlamentaria Karima Delli. Es de la máxima importancia y trascendencia. Y aquí en España los medios y los políticos, salvo excepciones, ni se han enterado. Quizás tenga que ver en ello que nuestros eurodiputados también estuvieran ausentes (todos menos uno),  no solo del debate, sino incluso de la votación por la que se aprobó. No quisiera ser quisquilloso, pero yo diría que España tiene un problema con la vivienda y que lo que la UE decida sobre la materia es de relevancia para nosotros y nuestros eurodiputados deberían estar al quite.
    • Acabo con dos cuestiones que me han parecido rayos de esperanza en medio de la fuerte tempestad. En primer lugar, la Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda del Parlamento de Andalucía (precedida por el Decreto-Ley 6/2013, de 9 de abril, del mismo nombre) supone un intento de aggiornamento para tratar de ponernos al nivel de los países líderes en cohesión socio-urbana en la UE. Estos consideran la vivienda vacía y el sinhogarismo como dos patologías socio-urbanas que deben atajarse desde el estado. En este sentido, que a un propietario de vivienda vacía (en el caso andaluz, empresas y bancos) se le ofrezcan primero ayudas públicas para rehabilitar y poner en alquiler viviendas de su propiedad, para más tarde ofrecerle garantías públicas en el curso de la relación arrendaticia y, en el caso de que los anteriores mecanismos no lleven al uso de la vivienda, se le impongan sanciones económicas, llegando al alquiler forzoso, no debería llamarnos la atención. Esto está a la orden del día en la UE. Es más, las ventas forzosas o expropiaciones y los derribos (en el caso de edificios completos vacíos en los que la propiedad manifiestamente no cumple con su obligación de conservar la cosa) son algo frecuente en las legislaciones europeas. Sea como fuere, que los legisladores autonómicos empiecen a establecer que la propiedad comporta derechos, pero también obligaciones y no solo en el caso del suelo, sino también de la vivienda es positivo. Y que nuestra sociedad se dote de instrumentos ante la evidencia de millones de viviendas vacías y millones de personas sin vivienda adecuada es de mero sentido común. Todo ello, sin menoscabo de las garantías procesales debidas y de la evidencia de que es mejor la peor de las colaboraciones público-privada que el mejor de los conflictos entre ambos contendientes. Por cierto, tanto el Decreto como la Ley andaluza está recurridas por el PP ante el TC (ese mismo que preside un confeso militante suyo).
    • Y cierro este largo capítulo dedicado a los políticos y la vivienda con la iniciativa del alcalde de Terrassa de penalizar los bancos con pisos vacíos, que no podemos calificar como meramente testimonial, habida cuenta de que los expedientes abiertos superan ya los más de 700. Todo lo que se haga a nivel de CCAA bienvenido será y tendrá fuerza de ley. Pero todo lo que se haga a nivel local, además de positivo para el reequilibrio de las posiciones entre banca y ciudadanía, tendrá además fuerza de sustrato cultural. Y eso, puede que sea más importante a medio y largo plazo que muchas leyes. Dicho de otro modo, o nos salva la democracia local o no nos salva nadie ni nada en este tema.

    LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS

    • Por lo que a las AAPP en sentido estricto (maquinaria administrativa, más alla de los políticos), éstas, en términos generales, no han resuelto, ni han intentado si quiera, paliar la dura situación presente.
    • Todos conocemos casos de despidos, ventas de suelo a precio de saldo, ventas de parque público de alquiler a fondos de inversión, liquidación de sociedades públicas y recortes presupuestarios a discreción.
    • Pero lo que más llama la atención, si bien se mira, es que como dicen muchos de los expertos en materia de políticas públicas de vivienda lo que más sorprende en España es la casi total ausencia de las mismas cuando más se necesitan.
    • España necesita un parque de vivienda en alquiler asequible (por favor no confundir con solo alquiler social) y cuando tiene a tiro una oportunidad perfecta (FROB, MEDE y SAREB) la malbarata de forma estrepitosa. En el caso particular de la SAREB todos sus responsables hacen profesión pública de fe en relación a que la misma nada tiene que ver con la política de vivienda y que se limita al salvamento público de la banca privada.
    • Muchos funcionarios de alto nivel especializados en vivienda dicen a quien quiera escucharlo que nada se puede hacer cuando no se tiene presupuesto. Y si bien es inapelable tal aserto, uno cree que, más allá de la oportunidad perdida del SAREC, muchas CCAA y ayuntamientos saneados deberían estar ensayando ahora los proyectos piloto de las futuras y necesarias nuevas políticas públicas de vivienda. Pero, según parece, ni para pilotos hay dinero y ganas, salvo algunas honrosas, pero escasas excepciones.
    • Pero no es solo que no se construyan nuevos instrumentos, técnicas y parques. Es que lo poco que tenemos se está malvendiendo. Especialmente lacerante en la ya comentada venta del escasísimo patrimonio público de vivienda pública en alquiler.  Son tantas las CCAA y ayuntamientos que se han lanzado a vender parque público de alquiler a toda suerte de fondos de inversión que no merece la pena listarlas.
    • Y otro tanto se puede decir de la disolución de sociedades públicas locales de suelo y vivienda, pretextando su insostenibilidad, y procediendo a regalar sus activos a operadores de mercado que no los aceptan como mercancía averiada, sino como activos de calidad que les harán ganar beneficios.
    • Llama la atención que, así como las ventas de parque público de alquiler a fondos de inversión si están teniendo contestación por parte de la ciudadanía y son seguidas por la prensa, la liquidación de sociedades públicas locales de vivienda se está realizando en silencio y sin contestación mediática, política o pública. Esta es una miopía que pagaremos en el futuro.
    • En otro orden de cosas, sigue sorprendiendo la falta de evaluación de las políticas públicas en general y también de las de vivienda. Una falta de evaluación que condiciona las decisiones que se toman en el ámbito político y administrativo, por lo que se ve más atentos a lo que dictan los mercados financieros y de promoción que al estudio del resultado neto de los propios planes de vivienda públicos.
    • Por último, me preocupa la definición del servicio público en general y también en materia de vivienda. ¿Es servicio público aquel que se ofrece de manera universal y con criterios de equidad a todos los ciudadanos o solo lo es el que gestiona un funcionario? He escrito bastante sobre esto este año en mi blog, así que a ello me remito.
    • Acabo con una nota positiva. Además de que entre empleados públicos especializados en vivienda ya se habla con normalidad de alquiler, rehabilitación y regeneración urbana (cuestiones hace unos años propias de excelsa minorías), se abre camino el concepto de cooperativas de alquiler de vivienda. Estamos hablando de una forma de colaboración público (suelo, asistencia técnica, ayudas, bonificaciones, etc) – privada (cooperativistas que ponen su dinero y tiempo) que debería poder dar en España parte de los buenos frutos que ya ha dado en muchos países de la UE. La especificidad reside en que los cooperativistas son propietarios de uno o varios edificios en su conjunto (pero no de ninguna de sus partes en concreto) e inquilinos de una vivienda, pudiendo haber o no servicios comunes. Cuando ya hay un uso más intenso de espacios, recursos y tiempos en común se suelo hablar de cohousing. Tiempo de pilotos.

     LA CIUDADANIA 

    • Respecto a la ciudadanía, decir que, junto con los jueces, creo que son los únicos que merecen un aprobado con nota.
    • La PAH, las mareas, las corralas y otras ocupaciones y todo tipo de grupos cívicos que han conseguido en 2013 cosas tales como:
      • El ridículo político más espantoso del PP al desfigurar la ILP promovida por este movimiento social que, conviene recordarlo, no solo hablaba de moratoria de desahucios en la actual coyuntura, sino que pedía equilibrio de armas legales entre banca y ciudadanía y la creación de un parque público suficiente de vivienda digna en alquiler asequible. Algo que más del 90% de la población apoyamos y a lo que las Cortes fueron insensibles.
      • La sentencia del TJUE declarando que la legislación del Estado español en materia hipotecaria vulnera los derechos de las personas consumidoras.
      • La suspensión cautelar sobre el desalojo del Bloc Salt dictada por el TEDH de Estrasburgo, por marcar un precedente respecto a la prohibición de desalojos forzosos sin alternativa habitacional.
      • El hecho de que la PAH forzara, entre otros, a CaixaBank a negociar 5 alquileres sociales para las 5 familias realojadas en un bloque recuperado en Manresa por la Obra Social de la PAH.
      • La sentencia del juzgado de Collado Villalba que declaró abusivo la no inclusión de la dación en pago en una hipoteca.
      • Los muchos bloques recuperados por la PAH y colectivos vivienda en todo el Estado y el cambio que ello está generando en el imaginario colectivo, la vivienda como un derecho por encima de la especulación.
      • La presentación del recurso de inconstitucionalidad por el PSOE elaborado por la PAH contra la Ley 1/2013
      • Y el alumbramiento de dos mantras políticos que no hay que dejar de gritar: “las personas primero” y “si se puede”.
    • Y reitero la mención que más arriba he hecho a las cooperativas de vivienda en alquiler y al cohousing, algo que las AAPP no están considerando motu proprio, sino por sugerencia de la ciudadanía y sus movimiento sociales

     LA ACADEMIA

    • No está ni se la espera. En España no hay grupos universitarios de estudios multidisciplinar del fenómeno de la vivienda, como los que hay en otros lugares de la UE, con capacidad de ayudar a estado, mercado y movimientos sociales a cumplir con sus roles.
    • Aunque hay casi más especialistas en vivienda fuera que dentro de la universidad, citaré dos ejemplos que dan cierta esperanza: la Universidad y el Ayuntamiento de Zaragoza y la Rovira i Virgili de Tarragona (en formación) tienen sendas cátedras especializadas en vivienda. Oasis en medio del desierto.

    Como se puede ver el 2013 dista mucho de haber sido bueno para el derecho a la vivienda, así como para el mercado o las políticas públicas del ramo. Es más, ha sido un duro año más de los muchos de crisis-estafa. Y además, hay que apuntar que el establishment se prepara para "curar" la burbuja inmobiliaria con otra nueva burbuja del mismo tipo. Frente a esto hoy solo están los movimientos sociales y la judicatura. A pesar de las extremas dificultades por las que atraviesan las Administraciones, es tiempo para hacer pilotos de las políticas públicas y colaboraciones público-privadas que la sociedad están demandando en materia residencial (combinar el alquiler y lo cooperativo es una de ellas). También es tiempo de apoyar a los pocos políticos, empleados públicos y periodistas que hacen con responsabilidad su trabajo en materia de vivienda. Y como llevo años diciendo, es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, reutilizar, etc).

    A ver si me equivoco en los malos augurios citados y acierto en las buenas prácticas emergentes reseñadas ...


    OTROS ARTÍCULOS DE ESTE BLOG SOBRE VIVIENDA PUBLICADOS EN EL 2013 QUE QUIZÁS PUEDAN INTERESARTE:


  • EUROPEAN NETWORK OF HOUSING RESEARCH. 6/2013 TARRAGONA. OVERCOMING THE CRISIS: INTEGRATING THE URBAN ENVIRONMENT.

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    A finales del pasado mes de junio tuve la suerte de poder estar por segundo año consecutivo en la conferencia anual de la red europea de investigadores sobre la vivienda llamada European Network of Housing Research (ENHR). El año pasado la conferencia fue Lillehammer (Noruega) y de mi experiencia algo comenté en este blog. Este año, el del 25 cumpleaños de la red, ha sido en Tarragona, donde desde el punto de vista organizativo, todo fue como la seda, gracias al esplendido equipo del Profesor Nasarre de la Universitat Rovira i Virgili.

    Esta conferencia internacional, como en otras similares, es un circo de tres pistas en el que tienen lugar cientos de cosas muy interesantes en muy pocos días. Es imposible asistir ni siquiera a una pequeña parte de las que a uno más le pueda interesar. Para que nos hagamos una idea estamos hablando de un programa plenario y de comisiones realmente mastodóntico, como no puede ser de otra forma en una red académica que trabaja todo el año organizado en más de dos docenas de grupos temáticos y que cuenta con una base estable de unos 500 investigadores. Además, en esta ocasión, había una comisión en español (algo excepccional en una red que en sus 25 años de historia ha trabajado en inglés) que era un verdadero congreso paralelo por su extensión, minuciosidad y calidad (programa de la comisión española). Y, como es evidente, las cosas que no están en el programa, especialmente los encuentros con amigos y colegas, son no pocas veces lo más provechoso.

    Comparto algunas impresiones generales que yo me llevé de esos días en Catalunya:

    • Desorientación: aun que el tono del congreso y de la red es eminentemente académico, es claro que se trabaja para ser últil a la sociedad europea y, por tanto, se aspira a influir en los políticos, los medios, la ciudadanía, etc. Pues bien, mi resumen particular de lo que he visto y leído en y después del congreso es que muchos de los académicos europeos especializados en vivienda entienden que el proyecto neoliberal no funciona (propiedad+mercado+nueva vivienda), los socialdemócratas se han rendido (debería haber sido la defensora del trinomio alquiler+servicio público+rehabilitación), no se escucha a los buenos y experimentados profesionales del sector (no solo académicos, sino gestores públicos, profesionales privados, expertos en gestión cooperativa y activistas) y la indignación aún no se ha organizado (como pasa en otros muchos campos del tracto social).
    • Pena: España es marginal en estos encuentros. Sin perjuicio de que algunos de los participantes españoles en este evento son gente del máximo nivel y reconocimiento (a veces más fuera que en casa), no debemos hacernos trampas al solitario: la presencia española es baja en esta red. Tampoco debemos dejarnos engañar por el espejismo de la fuerte presencia catalana en el evento de este año. Que España, con la de cosas que hemos hecho mal en materia de vivienda en las últimas décadas, no tenga suficiente gente formada con los ojos y las orejas puestas en la red europea de investigadores de vivienda, merece el juicio que merece. Sin más.
    • Excepticismo: la gran apuesta de la Generalitat de Catalunya (la única administración española visible en términos de políticas públicas en el congreso) es la propiedad compartida y temporal. En mis ya casi ocho años de blog dedicado fundamentalmente a la vivienda he explicado muchas veces que yo no creo en las soluciones unívocas mágicas (solo propiedad privada han defendido de facto el PP y el PSOE en las pasadas décadas; solo alquiler social han defendido muchas fuerzas de izquierdas; solo cooperativas en régimen de cesión de uso defienden ciertos activistas, etc). Yo creo en una buena mezcla de público/cooperativo/privado que incluya propiedad/alquiler/derecho de superficie/cooperativas/propiedades parciales y temporales/etc. Así que, con todo el respeto, soy excéptico en relación a la propiedad temporal y compartida que defiende ahora CIU. Máxime si tenemos en cuenta los resultados que ha producido en el mundo anglosajón (acaba siendo propiedad privada de vivienda y no propiedad pública dedicada al alquiler). Dicho todo esto con el máximo respeto por los dirigentes convergentes y afecto por los académicos catalanes que defiende esta vía.
    • Animo: en cierto modo, todos somos furgón de cola y vanguardia a la vez. Y me explico. Países como Holanda, Francia o Suecia, históricamente modélicos en sus políticas públicas de vivienda sufren ahora los efectos de privatizaciones parciales, recortes de fondos públicos, ataques de la UE y recelos de los poderes establecidos (las grandes mercantiles y la banca) en relación a la capacidad de la sociedad civil de auto-organizarse y ayudar al estado a cumplir misiones de interes general. Por otra parte, paises que hemos sido una calamidad en materia de vivienda, contenemos en nuestro interior buenas prácticas que deben ser mujy tenidas en cuenta, pues están a la altura de la vanguardia europea. Y esa sensación de que la vanguardia anda tocada y en el furgón de cola surgen cosas bellas (vg ningún país de la UE ha parido algo como la PAH) me da ciertos ánimos.
    • Extrañamiento: llevo más de una década asistiendo a este tipo de encuentros sucesivamente como activista, político, gestor público, letrado, experto y ahora empresario del ramo y, en cierto modo, soy un outsider. Esto me produce una sensación de extrañamiento que no sé si es buena o mala, pero que me permite tener un juicio más holístico que el que suelen tener los que solo sostiene un punto de vista. Aunque, no lo negaré, tengo cierta envidia sana por lo que pueden dedicar décadas de su vida profesional al estudio de estos temas sin más compromisos que los propios de la universidad.

    Aunque es lo de menos, yo participé directamente en dos de las muchas cosas que se hicieron en el Congreso. 

    En primer lugar, presenté un pequeño trabajo en la Comisión en español (WS-26 Spain) titulado SOBREVIVIR AL PINCHAZO DE LA BURBUJA SIN VOLVER A CAER EN ELLA: LO PUBLICO, LO COOREPATIVO Y LO PROFESIONAL CON ÁNIMO DE LUCRO LIMITADO. Mi exposición oral fue en español, pero el material que aporté se quedó en inglés (en parte se basa en reflexiones trabajadas para encuentros anteriores), pues no me dio tiempo a traducirlo. Ahora debo reconocer que me da una pereza tremenda hacer una versión española. Así que, me temo, se va a quedar como está, salvo que las reflexiones que contiene sirvan para hacer algún futuro artículo en español.

    En esta presentación defiendo que si no cambiamos ningún factor estructral "curaremos" la burbuja inmobiliaria con nuevas burbujas o, al menos, con procesos meramente especulativos, con todo lo que ello significa en términos de dolor colectivo social, económico y medioambiental. Tambien defiendo que la realidad actual apunta a que no se está reformando nada en la dirección necesaria, sino más bien al contrario (el complejo financiero-inmobiliario se está preparando el terreno para la próxima ronda depredadora con leyes/planes públicos más que deficientes para el interés general en materia de suelo, alquiler, costas, hipotecas, desahucios, políticas públicas de vivienda, etc). Y frente a ello, yo propongo una razonable y funcional alianza de lo público-estatal, lo cooperativo, lo ciudadano y cierto tipo de elementos profesionales/mercantiles en los que el lucro esté limitado. Defiendo todo esto, no solo desde un punto de vista teórico (que también), sino que lo hago desde un enfoque pragmático, algo que está acentuando mi actual faceta de empresario y que tiene mucho que ver con los tres productos claves de mi empresa: ANIP, EPT, GIPP.

     


    La otra participación directa que tuve en el ENHR2013 fue moderar el tercer plenario dedicado a las políticas públicas de vivienda en una UE que quiere superar la crisis. Tuve el honor de presentar a José Pablo Rodriguez-Marin Sastre, Gerente de la Agencia Catalana de Vivienda (Agència de l’Habitatge de Catalunya) y a Jeroen van der Veer, Vicesecretario de la Federación de Asociaciones de Vivienda de Amsterdam (Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties).
    En cierta medida, estamos antes dos modelo extremos (Holanda-Amsterdam y España-Catalunya). Uno (Holanda) apuesta por una acción pública universal (atender a todo el que lo pida con independencia de su renta y otros factores socio-económicos), centrada fundamentalmente en el alquiler, que busca alianzas entre el estado y entidades ciudadanas sin ánimo de lucro y muy profesionalizadas y que siempre ha tenido apoyo financiero y económico del estado. El otro modelo (España) apuesta por una acción pública marginal, centrada en la propiedad de vivienda de mercado, en el que el estado no busca (y a veces rechaza) alianzas con elementos comunitarios, cooperativos y profesionales privados y que se basa en el crédito casi al 100% de mercado.
    Para que nos hagamos una idea del punto en el que estaban los dos panelistas, las asociaciones de vivienda solo en Amsterdam (privadas, profesionales, sin ánimo de lucro y coordinadas con el estado) disponen de más viviendas de alquiler a precio moderado y social (casi 200.000) que todas las Administraciones Públicas españolas juntas (que no pasan de las 150.000 y además las están parcialmente vendiendo). España tiene más de 47 millones de habitantes y Amsterdam menos de 1 millón. No diré más, pues los números cantan. Y para que nos hagamos una idea del estado del debate o diálogo entre estos dos modelos, la Generalitat de Catalunya cifra hoy sus esperanzas en programas públicos de vivienda, bien o mal diseñados (a mi juicio algo extraviados y anticuados), pero que carecen de financiación pública y mucho menos privada. Por su parte, las asociaciones de vivienda holandesas luchan porque no se les retire la única ayuda pública de la que hoy disponen (su endeudamiento está respaldado por el estado en términos de aval o garantía de último recurso), en estos momentos bajo el ataque de la UE (por presuntamente atentar contra la libre competencia) y aspiran a seguir financiando su actividad de proveer vivienda barata solo con su saber hacer y los ingresos generados por alquileres y ventas de su propio parque (the revolving fund principle).
    Hubiese sido muy interesante un mayor nivel de diálogo entre José Pablo y Jeroen, pero las limitaciones de tiempo y el debido respeto a la posición institucional de uno de ellos no lo hizo posible. A mi me hubiera gustado mucho que pudieramos hablar más sobre si el interés general solo lo debe defender en materia de vivienda el estado o tambien hay un papel relevante para las asociaciones ciudadanas sin ánimo de lucro y alta profesionalización. De la misma manera, me hubiese gustado que habláramos más de equilibrio macroeconómico y poder político y las conexiones de estas dos cuestiones con la existencia/ausencia de vivienda asequible. Me hubiese gustado que hablásemos más de las externalidades de una vivienda convertida en un activo financiero (comodification) y de la necesidad de hacerla retornar a su sentido originario de lugar donde vivir uno y una de las células mínimas del tejido urbano (decomodification). Y finalmente me hubiera gustado hablar más de las razones de la persecución de la acción estatal y ciudadana sin ánimo de lucro en materia de vivienda por parte de la UE. Mi teoría es que se persigue a estas y se privilegia al mercado financiero por la intínseca superioridad del las primeras -funcionan en la provisión de vivienda asequible- y la disfuncionalidad de las segundas que, eso si, hacen muy ricos a muy pocos encareciendo artificialmente el precio de la vivienda. Pero no hubo tiempo para debatir sobre como, en vivienda, Roma paga a los traidores y además lo hace muy bien.
    Sea como fuere, muy interesante algunas de las preguntas que se hicieron por parte del público asistente al plenario. Muy relevante la referida a los millones de viviendas, locales y garajes construídos, nuevos y vacíos que hay en España (uno de los viajes de campo de congreso fue a la costa tarraconense y sus barrios fantasmas). José Pablo fue interpelado directamente por uno de los miembros con más seniority de la RNHR sobre que se va a hacer con este asunto y contestó que los problemas legales y administrativos no permiten hacer demasiado. Yo no me pude contener y dado que solo me representaba a mi mismo en la mesa aporte mi visión: no hay en España en estos momentos ningún plan para forzar a los bancos quebrados y rescatados con dinero público a que pongan una parte del stock del que disponen no ya en alquiler social, sino meramente en alquiler. Y esto es posible porque el sector no reconoce pérdidas, gracias al atiborre de ayudas públicas pagadas por los contribuyentes y la ciudadanía en forma de todo tipo de recortes y privaciones (presentes y futuras). Pero dado que el lobby financiero-inmobiliario disponde del poder político básicamente a su antojo, el plan es esperar a que pase la crisis con el dinero público y vender con beneficios dentro de unos lustros. Este esquema de perdidas públicas y beneficios privados no solo es socialmente injusto, sino que económicamente es estúpido y medioambientalmente suicida. Y no solo está respaldado por el poder político español, sino que la UE lo apoya sin fisuras (recordemos como la UE explicitó que el dinero del MEDE no se puede utilizar en rescatar desahuciados, generar alquileres asequibles o crear empleo y que es solo para rescatar bancos). Con lo que se da la paradoja de que hay gobiernos europeos que en casa se comportan decentemente en materia de vivienda, pero en España apoyan suicidios por el solo deseo de proteger el interés acreedor de sus bancos en España. Y finalmente puse de relieve mi opinión de que este no es un problema generado solo por España (aunque somos los principales responsables), sino que el monstruo no habría crecido sin el concurso de la banca, la política y la ciudadanía europea (la primera por acción y la última por omisión) y no se podrá resolver sin una actitud responsable de la UE y la ciudadanía de los estados miembros.
    Como  botón de muestra reproduzco el tenor de lo dialogado con varios congresistas. Nos preguntaban a los españoles ¿como habéis podido llegar a esto?. Por razones meramente financieras y con la connivencia de un poder político no muy vigilado por una ciudadanía apática, les respondíamos. Ahora ¿habrá que alquilar todas las viviendas que se puedan vender? nos decían, en términos de obviedad no debatible. A lo que les respondíamos, no creemos que el equilibrio de poder político-financiero en España esté caminando en esa dirección. Y nos repreguntaban, ¿entonces todo esto lo va a pagar el contribuenye español?. A lo que les contestábamos que en buena medida si, pero que también iba a poner una buena parte el contribuyente europeo. Algunos, ya un poco indignados, nos preguntaban ¿porque tengo yo que rescatar este desastre español si personalmente yo no lo he impulsado? A lo que les respondíamos que nosotros personalmente tampoco lo habíamos impulsado. Y que, es más, algunos llevábamos una década denunciando este despropósito español financiado con dinero europeo a la búsqueda de ganancias inmensas en un tiempo muy corto y con garantía soberana. Cosas como estas ponen el espíritu europeista de cualquiera a prueba. Pero no puede ser que la UE sea interesante para vender sus productos en épocas alcistas y mala cuando toca recoger la mierda generada por muchos, entre otros financieros e inversores privados que viven a cientos/miles de kilómetros de España (o de Irlanda, caso que comparte muchas similitudes con el nuestro).
    Estas notas son forzosamente parciales y claramente personales. Pero es lo que me ha quedado más presente, pasadas ya unas semanas desde la clausura del evento. El año que viene el congreso es en Edimburgo (Escocia). Salvo estallido socio-político en España, me atrevo a decir que nosotros en materia de vivienda no estaremos en el verano del 2014 mejor de lo que estamos en el del 2013. Como siempre, espero estar equivocado en mis pronósticos negativos.


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