El pasado 25 de febrero participé en un interesante encuentro, organizado por el Club de Debates Urbanos, sobre las políticas de vivienda titulado VIVIENDA: POLITICAS TOXICAS, POLITICAS NECESARIAS.
Del mismo dan noticia las webs del Club de Debates Urbanos, Paisaje Transversal y Pólítica de Vivienda Social. En la referencia de PT se adjunta el vídeo de las casi tres horas que duró el debate. Y hay que destacar como merece que en este acto se presentó el Decálogo por una vivienda digna de ATTAC Madrid (texto del que ya di noticia y opinión en este blog hace unas semanas).
Al debate fuimos convocados:
- Julio Rodríguez. Expresidente del Banco Hipotecario, expresidente de la Caja de Granada, miembro de economistas frente a la crisis y vocal del CDU.
- Alejandro Inurrieta. Economista y expresidente de la Sociedad Pública de Alquiler.
- Ada Colau. Portavoz de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca.
- Pablo Jiménez. Licenciado en Derecho. Miembro de ATTAC Madrid.
- Y yo mismo, que fui presentado como socio de Urbania ZH Gestión y exviceconsejero de vivienda del Gobierno Vasco.
- Fuimos moderados por el arquitecto Fernando Fernandez Alonso.
Mi impresión general del debate es que, en materia de vivienda, como en otras tantas, la socialdemocracia española ha traicionado su propio ideario permitiendo una casi total mercantilización del derecho a la vivienda que, hasta la fecha, afortunadamente no hemos conocido en otras políticas públicasbásicas (sanidad, educación, etc). Por su parte, la izquierda a la izquierda del PSOE ha esgrimido un programa político en materia de vivienda sustancialmente socialdemócrata que ha sido tildado de utópico y poco serio por socialdemócratas, democratacristianos y neoliberales. A su vez, la sociedad civil indignada y activa, poco a poco va exigiendo la tutela del derecho a la vivienda, teniendo en cuenta las mejores prácticas públicas europeas y autonómicas españolas y explorando vías comunitarias o populares de tutela del derecho a la vivienda, al margen de lo estatal. En los pasados años líderes sociales, expertos y políticos más o menos zurdos, en materia de vivienda, estamos siendo pasados a cuchillo por el proyecto neoliberal y la apatía socialdemócrata. Pero, me da la impresión de que la perplejidad hace mucho tiempo que dejo paso a la indignación, esta a la reacción y de ambas se está pasando ahora a la acción socio-política espero que fructífera.
En las casi tres horas de debate creo que se vieron estas tesis, antítesis y síntesis con mucha vivacidad. Especialmente interesante fueron los intentos de Julio Rodriguez Lopez por explicar como funcionan mercado y estado en materia de vivienda. No para hacer crecer la sensación de impotencia de muchos de nosotros o por connivencia suya con muchas de las prácticas al uso, sino como instrumento al servicio de la transformación social (conocer para poder cambiar). Reveladores fueron los testimonios de Alejandro Inurrieta sobre el poder de los lobbies y su capacidad en España para condicionar las políticas sociales y económicas al servicio de los intereses cortoplacistas y contraproducentes del complejo financiero-inmobiliario. Y muy claros, contundentes y honestos fueron los postulados esgrimidos por Ada Colau en nombre de parte de la sociedad civil que está hasta la coronilla de políticos, gestores públicos y medios de comunicación al servicio del citado complejo financiero-inmobiliario.
En lo que a mi papel en la mesa de debate se refiere, diré que fundamentalmente empleé mis intervenciones para hablar de alquiler, partiendo de una pregunta inicial: ¿QUE PASA EN ESPAÑA PARA ESTEMOS A LA COLA DE LA UE EN ALQUILER SOCIAL, PUBLICO O ASEQUIBLE?
Partí de una serie de datos absolutamente inexplicables en términos europeos: solo un 10% de alquiler en el parque total de viviendas; menos de un 1% de vivienda social en alquiler. Y entre 3 y 6 millones de viviendas vacías (de un total de unos 25.5 millones de viviendas -uno de los porcentajes de vivienda por cada 1000 habitantes más altos de toda Europa-), en el mismo momento que se produce una emergencia habitacional-humanitaria con cientos de miles de familias desahuciadas.
Traté de poner de relieve la relación inversa que existe entre porcentaje de personas viviendo en propiedad en una sociedad y PIB. Frente a lo que ciertos lobbies nos hacen creer en España, los países de la UE con máyor PIB y nivel de desarrollo son países con los más altos niveles de alquiler de nuestro entorno. Y viceversa.
Insistí en que el bajo parque de alquiler español no es, en absoluto, un problema cultural. Salvo en lo que se refiere a la falta de cultura financiera (que tampoco es casual del todo). Sino que más bien estamos ante un asunto impuesto política, mercantil, mediática y académicamente. A tal efecto, recordé el papel del Movimiento y el Ministerio de la Vivienda (propietarismo como antídoto político frente a la revuelta y voluntad de hacer de los proletarios sediciosos, propietarios adocenados). De la misma manera, comenté la importancia del pacto entre Estado, bancos y promotores inmobiliarios que precedió a la Ley Suelo 1956: propietarismo como garantía hipotecaria/estatal para la banca, factor que evita realizar gasto público y que permite la urbanización (así como un lucro del propietario del suelo -terratenientes rurales y rentistas urbanos- y del promotor absolutamente desmedido). Es al final del franquismo, cuando se empieza a dar forma a eso que algunos después han llamado "España, una, grande y urbanizable".
Expliqué que, a mi juicio, desgraciadamente la Constitución 1978 no supuso en materia de vivienda una ruptura real respecto del franquismo, sino solo un distanciamiento meramente semántico.
Refiriéndome a los tiempos más recientes, expliqué que ni la legislación/política hipotecaria o fiscal española han hecho otra cosa que favorecer un peligroso monocultivo: vivienda libre en suelo urbanizable, en la que se subroga el crédito promotor en hipoteca particular sobre vivienda en propiedad. Lo cual, en un contexto internacional de conversión de la vivienda en un producto financiero respaldado por capitales especulativos nacionales e internacionales (en nuestro caso, sobre todo alemanes y franceses) no hizo sino agravar las tendencias inflacionistas de nuestro sistema urbanistico-residencial, dando lugar a nuestra conocida y descomunal burbuja inmobiliaria.
Comenté que, como consecuencia de todo lo anterior, en España no hemos tenido unas políticas públicas de alquiler dignas de ese nombre y los recientes intentos de introducir buenas prácticas (a la europea) parece que se van a ver laminados, con la excusa de la crisis. De hecho, en estos momentos, lejos de utilizar la poca vivienda pública en alquiler que tenemos para ayudar a paliar los efectos más graves de la crisis habitacional (menos de 125.000 unidades que, en muchos casos, están siendo vendidas a la empresa privada), muchas sociedades públicas de suelo y vivienda están siendo saqueadas por el mercado y liquidadas por el poder público.
Descrito el desastre, cabe preguntarse ¿COMO PODEMOS SOLUCIONARLO? Y yo aporté las siguientes propuestas, mucho más enfocadas a las reformas estructurales que a los acuciantes problemas humanitarios que afrontamos a corto plazo (para los que me basta y me sobra con las propuestas de mínimos de la PAH que suscribo de forma integra).
- Presión social, política, mediática, intelectual y electoral.
- Reforma de ley hipotecaria. Necesitamos menos créditos, en plazos más cortos y con tipos de interés no demasiado bajos. En contra de los voceros oficiales, estas medidas favorecerían el acceso a la vivienda (deflactarían el precio en compra). También necesitamos, como se hace ya evidente para cualquiera, un clausulado menos favorables a la banca (equilibrio entre las partes) y más consistente con la normativa europea en la materia.
- Reforma fiscal. Necesitamos eliminar las deducciones fiscales a la compra y traspasar esos incentivos fiscales al alquiler, la rehabilitación, la vivienda protegida, las cooperativas de uso de vivienda y la reconversión energético-ecológica de nuestro parque de vivienda ya existente.
- Banca pública, ahorro popular y fondos de inversión privados. Es imperiosamente necesaria la existencia de banca pública finalista (para financiar la lista de cosas que acabo de mencionar en el punto anterior). Tambien necesitamos ahorro popular dirigido a financiar políticas públicas de vivienda, como ocurren en otros países de la UE (vg libvet A o participación de los asalariados en el esfuerzo público en vivienda). Y no vendría mal una regulación de los REITS a la europea, aunque siempre controlando desde el estado el equilibrio entre beneficios fiscales/económicos y aportación al interés general en materia de vivienda/alquiler). El orden en el que hablo de estas cosas (banca pública, ahorro popular y REITS) es para mí importante.
- Reforma financiera. Dado que el mercado es incapaz de autoregularse y, cada vez que hay dinamismo económico, tiende a financiar más vivienda de la necesaria y con una lógica muy especulativa, necesitamos introducir limites legales al endeudamiento inmobiliaria del sistema financiro, así como al nivel máximo de endeudamiento familiar vinculado a la vivienda. Como ya están haciendo varios países de la UE.
- Políticas públicas de movilización de vivienda vacía (entre 3 y 6 millones de un total de menos de 25.5 millones de viviendas):
- creo en el palo y la zanahoria
- es decir, creo en las sanciones, impuestos, multas, alquiler y venta forzosa, expropiación, derribos, etc (algo muy al uso entre nuestros socios de la UE)
- y también en las subvenciones, la rehabilitación, las ayudas al alquiler, los seguros, etc,
- de entre los dos modelos teórico-prácticos habidos hasta la fecha (SPAvs.Bizigune), creo que ambos juegan un papel, pero el primero es más una programa de dinamización del mercado privado y el segundo uno de alquiler social. Una cierta combinación de ambos sería del máximo interés.
- parece que vamos a perder una oportunidad con el Fondo Social de Vivienda, el SAREB y el parque de vivienda en manos de los bancos.
- Parque público permanente de nuevo alquiler social y público. En España las estadísticas dicen que tenemos un 1% del parque total de viviendas en alquiler público o social. La realidad es que son menos de 125.000 (sobre un total de 25.5 millones y se están privatizando). Por ello, y sin perjuicio de los esfuerzos que haya que hacer en materia de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, es imperativo construir un parque público de alquiler al estilo europeo. Llevamos décadas de retraso. Pero en algún momento hay que empezar. Algunos países europeos están privatizando parcialmente sus parques públicos de alquiler. Pero, desde nuestro menos del 1% hasta el 30% que de media puede haber en la UE el recorrido es aún muy amplio.
- Alquiler social, público y asequible como resultado de rehabilitación y regeneración urbana. La conexión entre rehabilitación y alquiler asequible es evidente en muchos países de la UE. Entre nosotros es una rara avis. Debe dejar de serlo.
- Ayudas públicas para el pago del alquiler. Lo que aquí hemos conocido brevemente como Renta Básica de Emancipación y que en el resto de la UE es un clásico. El razonamiento es sencillo: ojalá las Administraciones dispongan de suficiente parque público de alquiler para atender a la demanda más necesitada. Pero cuando esto no es el caso (en cierto tiempo o en cierto lugar) debe haber una política de subvención de los alquileres que permita al casero mantener una mínima rentabilidad en el bien que explota y al inquilino un mínimo nivel de dignidad vital.
- Derecho de superficie. Si la administración es propietaria de un suelo, lo cede por casi un siglo a personas que van a vivir en viviendas de su propiedad (o de una cooperativa) y el gasto vivienda/mes/familia se acerca a los 300 euros, de facto, estamos ante un alquiler asequible vitalicio. Por ello, no debemos olvidarnos del derecho de superficie al citar los instrumentos que nos pueden ayudar a converger con la UE en materia de vivienda.
- Cooperativas de uso. Son las grandes desconocidas en España, a pesar de tener una historia de muchas décadas en la UE y América. Varias personas forman una cooperativa, adquieren un suelo o un edficio, construyen o rehabilitan y tienen derecho a vivir en las viviendas resultantes en régimen de alquiler. Financieramente es una inversión: quien se quiera ir, vende su participación en la cooperativa y recibe lo que puso más la parte de plusvalías/minusvalías que le corresponda. Operativamente es una forma asequible de acceder a una vivienda, que será una red, en el caso de que muchos edificios estén asociados a la misma cooperativa. En la Europa posterior a la Segunda Guerra Mundial fue una fórmula muy apoyada por el Estado en forma de cesiones de suelos, subvenciones, ayudas financieras y técnicas. Es una fórmula interesantes, pues, a mi juicio, estamos ante algo público (bien común) que no es estatal (administrativo), algo que puede ser muy profesional, sin ser mercantil.
- Cooperación público privada en en materia de vivienda asequible. Necesitamos fórmulas que permitan introducir la profesionalización en el mundo de la vivienda pública, sin por ello dar entrada al beneficio privado. Hace meses que defiendo en las redes mi postura técnica en realación a este problema dogmático. Asi que simplemente me remito a los dos textos en los que hablo de este asunto con mayor detalle: 1 y 2. En el caso del urbanismo y la vivienda se trata de encontrar socios profesionales privados que admitan trabajar a cambio de una retribución solo en caso de éxito, pero que tengan claro que el 100% de las plusvalías generadas por el urbanismo y la vivienda pública deben permanecer en manos del sector público.
- Aunque suene herético, creo que hay que acabar con los PGOU tal y como hoy los conocemos, pues no sirven para nada (confesable) y no son más que actas notariales del pasado (en vez de planes de futuro). Me sentiría mucho más cómodo con una planificación territorial/económica macro y no vinculante desde el punto de vista jurídico que se complemente con una política de licencias municipales en las que se expliciten los repartos de plusvalías entre lo público y lo privado, con luz, taquígrafos y muchas hojas de cálculo.
- Lo cual no lleva al tema de la modificación del reparto de plusvalías y costes entre lo privado y lo público. Hay quien defiende que el 100% de la plusvalía sea pública y el ius edificandi sea una concesión administrativa. No sé si yo defiendo tanto. Pero si repartos de plusvalías/costes equilibrados decididos para cada operación urbanística, sin dejar de tener en cuenta el conjunto.
- Lo cito en último lugar y no es casual. Necesitamos una nueva legislación de alquiler privado. Pero no para desequilibrar completamente la relación entre inquilino y propietario en favor del segundo, como quiere hacer el acatual gobierno. Sino para que el alquiler sea en España un negocio y también una forma de vida. Algo que los sucesivos legisladores españoles no han comprendido. Y de tanto machacar al inquilino, lo hemos convertido en una figura teórica. En casi todos los países de la UE los derechos de los propietarios están protegidos, pero no lo están menos los derechos de los inquilinos y las obligaciones de los propietarios. De resultas de todo lo anterior, en la UE el alquiler es una forma de vida y en España un breve transito hacia la propiedad o un rasgo de disfuncionalidad social (algo que la crisis está cambiando).
Como se ve, en materia de alquiler (en realidad de vivienda) no creo, para nada, en las soluciones mágicas unívocas. Creo que el secreto está en la mezcla. Y cuantos más elementos seamos capaces de mezclar mejor será el resultado en términos sistémicos (robustez o resiliencia que dicen ahora algunos).
Sea como fuere, necesitamos cambios profundos para poder llegar a disponer de una banca, políticas públicas y mercado de alquiler (en realidad, de vivienda) que merezcan el calificativos de aceptablemente europeos.
Y dada la severa crisis de superproducción de vivienda de la pasada década y el ataque brutal que está sufriendo el estado del bienestar en estos momentos (por los mismos que cebaron la burbuja) creo firmemente que es tiempo de RE y CO. (1, 2 y 3).
Hay que agradecer al Círculo de Debates Urbanos de Madrid que haya organizado un debate de tanto interés. Y para mi, que no soy un profesional de esta materia en sentido estricto, estas son ocasiones privilegiadas de poner al día mis ideas y propuestas. Ojalá haya muchos más debates como el del CDU en el futuro. Conocer/debatir para poder transformar.
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