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NUEVO ATAQUE A LAS RESERVAS DE SUELO PARA VIVIENDA PROTEGIDA

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La semana pasada nos desayunamos con la sorpresa de que en el trámite de enmiendas al Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (3R) el Grupo Popular presentó una enmienda al texto del Gobierno (autoenmienda) para tratar un tema que poco o nada tienen que ver con las 3Rs: a petición de los promotres de vivienda, se posibilita que las CCAA suspendan por cuatro años de las reservas de suelo para vivienda protegida, siempre que se den dos condiciones:

  • existencia de un porcentaje de vivienda protegida ya construida y sin vender en el municipio superior al 15% de las viviendas protegidas previstas o resultantes del planeamiento vigente y una evidente desproporción entre la reserva legalmente exigible y la demanda real con posibilidad de acceder a dichas viviendas
  • el planeamiento no haya sido aprobado definitivamente o que, en el caso de haber sido aprobados, no cuenten aún con la aprobación definitiva del proyecto o proyectos deequidistribución.

Para justificar esta medida, que, habida cuenta de la mayoría parlamentaria del PP, con toda seguridad se convertirá en ley, el Gobierno y los voceros del sector aducen que no tiene sentido producir nuevas viviendas protegidas en un momento en que no se vende vivienda protegida, en el que en algunas CCAA la vivienda protegida es más cara que la libre y en el que además el Ministerio ha retirado las ayudas a la producción de nueva vivienda protegida.

Para los no especialistas, el razonamiento puede pasar por sólido: dejemos de hacer nuevas viviendas protegidas por un tiempo, ahora que no se pueden vender las viviendas protegidas que ya están hechas. Pero a poco que se rasque se verá que esta iniciativa parlamentaria impulsada por ciertos lobbies es, cuando menos, discutible.

Para analizar este problema adecuadamente debemos poner encima de la mesa algunas cuestiones que pocos políticos y periodistas van a traer a colación (unos por desconocimiento y otros por interés):

  • Las viviendas protegidas no solo se producen para venderse, sino que pueden ser alquiladas, cedidas en derecho de superficie, ser objeto de copropiedad público-privada o gestionarse como cooperativas de alquiler. En algunos sitios puede tener sentido producir nuevas viviendas protegidas si su destino fundamental es, vamos a decirlo así, la no propiedad.
  • Los precios máximos de la vivienda protegida son, como su propio nombre indica, máximos. Lo cual quiere decir que, cuando sea conveniente en términos de mercado (promotores privados) o de servicio público (Administraciones), las viviendas protegidas se pueden vender por debajo del precio máximo. Traducido al lenguaje de la enmienda del PP, la demanda real con posibilidades de acceder a las viviendas protegidas es muy amplia, casi ilimitada, pues basta con bajar los precios de venta y de alquiler.
  • La retirada de ayudas públicas ministeriales a la producción de nueva vivienda protegida en compra deberían ser irrelevantes, pues la "ayuda" en la vivienda protegida en venta es el "precio" en tanto que regulado e inferior al de mercado.

¿Que puede haber detrás de una medida como la que propone el PP por indicación de los grandes promotores inmobiliarios y quizás el sector financiero? No tengo certezas, pero si puedo avanzar ciertas hipótesis.

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En primer lugar, las viviendas protegidas en venta pueden ser en algunos casos una competencia para los grandes paquetes de viviendas en manos de bancos, cajas, SAREB y FROB. Y dado que los operadores mercantiles y financieros tienen ya un problema de competencia con la vivienda protegida  en venta existente, quieren evitar futura nueva competencia. 

En segundo lugar, las viviendas protegidas en proyecto son, en materia de acceso a la financiación, una competencia fuerte (imbatible) para las viviendas libres en proyecto. O dicho de otro modo, los bancos y las cajas financian pocas viviendas nuevas, pero los dos únicos tipos de operaciones que financian hoy y van a seguir financiando en el futuro son la construcción de vivienda protegida (menor riesgo y más fácil comercialización) y la de vivienda libre en suelos propiedad de los propios bancos y cajas.

En tercer lugar, buena parte del planeamiento urbanístico de Madrid ha sido declarado ilegal por sentencia judicial y, con y sin sentencia, hay importantes operaciones paradas a la espera de mejores tiempos. Y puede que algunos quieran que esas operaciones sean 100% vivienda libre y 0% vivienda protegida. A los no madrileños, aplastante mayoría en España, les puede parecer peregrino que se legisle en las Cortes al calor de las necesidades de ciertos grupos económicos locales madrileños. Pero no es cosa infrecuente.

Y en cuarto lugar, siendo la razón que a mi más me convence, creo que lo que está haciendo el lobby inmobiliario-financiero (una suerte de complejo industrial-militar a la española) es redibujar la reglas de juego para cuando pase la crisis. Las reservas de suelo para vivienda protegida (allí donde son grandes, se cumplen y se mantienen en el tiempo) son un factor de intervención pública en el mercado de la vivienda a favor de las clases medias y bajas y en contra de los intereses especulativos de una diminuta y poderosa minoría (que no debe confundirse con todo el sector inmobiliario o financiero). No estoy seguro de que esta sea la razón principal del impulso de esta medida. Máxime si tenemos en cuenta que nuestras oligarquías se han carecterizado siempre por un fuerte cortoplacismo. Pero si tengo que escoger una razón, me quedo con esta, dado su carácter más estructural.

Dicho todo esto, a mi me parece claro que esta norma, si llega a estar insertada en una ley estatal, será inconstitucional, pues la jurisprudencia del TC ha establecido hasta la saciedad que el urbanismo y la vivienda son competencias de las CCAA. Y que el papel que le corresponde al estado en estas materias está relacionado solo con el derecho de propiedad. El uso abusivo de los artículos 149.1.1 (regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales) y 149.1.13 (Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica) de la Constitución no serán suficientes en este caso. Este asunto será recurrido al TC y será declarado inconstitucional ... dentro de unos años, cuando ya haya dado pingues beneficios a unos pocos y grandes perjuicios a una inmensa mayoría.

A lo largo de seis años he reivindicado en este blog la técnica de las reservas de suelo para vivienda protegida. No me extenderé, pero recuerdo que las reservas son un instrumento que permite atende a precios inferiores a los del mercado a mucha gente, que si se usa bien permite la creación de un patrimonio residencial público al servicio del derecho a la vivienda y que si se usa de forma masiva y sostenida en el tiempo tiene la capacidad de deflactar el precio de la vivienda libre. Entiendo que por todo eso, unos pocos, pero muy poderosos, quieren acabar con ellas, con la excusa de la crisis, dada su pontencialidad socio-estructurante.

A los no que no sigan este tema desde hace años, conviene recordarles que durante años los promotores inmobiliarios estuvieron diciendo que las viviendas protegidas encarecían las libres (en los años de bonanza) y ahora (en crisis) sostienen que no son necesarias, pues la gente ya puede satisfacer su necesidad de vivienda con la vivienda libre en venta. Lo cual es perfectamente revelador de hasta que punto el establishment español vive al margen de la realidad social. Para ellos hoy es más fácil satisfacer la necesidad de vivienda con vivienda libre que con protegida y más fácil en compra que en alquiler. Con burbuja o con crisis, los promotores lo tienen claro: hay que eliminar las reservas de suelo para vivienda protegida. No creo que pueda haber mejor defensa de esta figura. 

Y para acabar este post, dos provocaciones.

Primera. Si se pide que se dejen de construir nuevas viviendas protegidas habida cuenta del stock de vivienda ya construída y no vendida, vayamos un poco más lejos y defendamos una moratoria constructiva, tanto de vivienda libre como de vivienda protegida. Pues en el caso de que no hagan falta más nuevas viviendas en venta, supongo que aún más prescindibles que las baratas (vivienda protegida) lo serán las caras (viviendas libres). Sospecho que los defensores de la moratoria de nueva vivienda protegida no serán partidarios de una moratoria de nueva vivienda libre.

Segunda. Si tanta preocupación hay por el stock de vivienda construída y vacía, el camino no es la venta a precios elevados, sino la venta como vivienda libre de precio más barato (aún hay recorrido en este campo, pero las multimillonarias ayudas públicas a la banca desincentivan las ventas a la baja), la venta como vivienda protegida (que bien puede tener un precio inferior al máximo reglamentario) y, por encima de todo, el alquiler a precios asequibles, protegidos e incluso sociales. 

Pero no deben de ir por ahí los tiros de PP y promotores inmobiliarios, pues he leído que para solucionar el "problema de la vivienda protegida sin vender" los promotores la van a poder vender o alquilar como vivienda libre. Aunque parezca una estupidez, la gente más poderosa de este país entiende que la mejor manera de resolver que algo no se vende a 1 es alquilarla o venderla a 2. Ver para creer ...

Ya lo he dicho muchas veces en este blog, es tiempo de RE y CO. Parte de nuestro futuro inmobiliario tiene que ver con la conjunción de la reutilización, el alquiler y las fórmulas cooperativas (que deben dialogar con lo público). Y digo esto no desde postulados de izquierdas (que también), sino después de observar como funcionan los buenos mercados y servicios públicos de vivienda en la UE. Como empresario yo tomo buena nota de que en los países de la UE en los que lo inmobiliario y urbano funciona de una manera más sostenible (en su triple acepción de sostenibilidad económica, social y medioambiental), hay mucho RE y CO. Otros empresarios, muchos políticos y algún financiero creo que también está empezando a tomar nota y obrar en consecuencia.

(en las fotos de este post, por orden, Alfonso Alonso -portavoz en el Congreso del PP y voraz usuario de las reservas de suelo para vivienda protegida cuando era alcalde de Vitoria-Gasteiz- y José Manuel Galindo -Presidente de APCE y ASPRIMA y feroz opositor a cualquier intervención pública directa en materia de vivienda que vaya más allá de la subvención a los promotores privados-)

 

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Comentarios

  • Javier,

    Estoy de acuerdo el problema es competencial y a mi juicio también sería declarado inconstitucional.

    Pero bien es cierto que el legislador Estatal ha jugado mucho con esta frontera y ya en la propia ley del suelo de 2008 estableció un mínimo de un 30% metiéndose de lleno en el asunto competencial cuando no era necesario ya que todas las leyes autonómicas establecían un porcentaje igual o superior en ese momento.

    Abrazo.

    antonio blanco

    Anotado por: Antonio Blanco

  • Antonio, ya veremos si lo que declara inconstitucional el TC es esta modificación legal o el Decreto de la Junta de Andalucía que permite expropiar vivienda vacía de los bancos para su alquiler social.

    Estando de acuerdo contigo en que las reservas son un tema de las CCAA, no oculto que me parece bien que haya un mínimo estatal conectado al artículo 149.1.1 de la Constitución (regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales).

    Como siguen los protestos por los brasiles?

    Un fuerte abrazo.

    JBC

    Anotado por: leolo

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