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¿RÉQUIEM POR LA VIVIENDA PROTEGIDA?

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Con este sugerente título se celebró el pasado 30 de mayo una jornada técnica (programa y ponencias) organizada por el Área de Territorio y Sostenibilidad de la Diputación de Barcelona y la sección catalana de la AVS (promotores públicos de suelo y vivienda).

En toda la jornada había un cierto ambiente de pesimismo/rabia ante la evidencia de que, en tiempos de crisis en los que la gente necesita vivienda asequible, los poderes públicos están ofreciendo ayudas multimillonarias a bancos privados quebrados y cargados hasta las cejas de suelo/viviendas que retienen sin desarrollar/alquilar y, a la vez, reducen prespuesto, personal y número de empresas públicas de suelo y vivienda.

Sin negar que todo eso está ahí, creo que las personas que tenemos alguna relación con la vivienda pública/social/asequible tenemos la obligación de no bajar los brazos y seguir tratando de impulsar nuevos proyectos para atender en materia de vivienda a las clases medias y bajas. Que la cosa esté complicada, no quiere decir que esté imposible. Se puede atender a estas clases sociales. Aunque habrá que hacerlo con financiación, medios y enfoques sustancialmente diferentes a los utilizados hasta la fecha.

 

MI PARTICIPACION EN LA JORNADA

 
Yo, gracias a la invitación de Antoni Sorolla (Ayuntamiento Barcelona y AVS Cataluña) expuse una PONENCIA (versión texto, versión presentación) en la que, básicamente, defendí que a la vpo tal y como la hemos conocido en la mayor parte de España hasta ahora la deberíamos hacerle un buen funeral. Pero que eso no quiere decir, en modo alguno, que deba desaparecer la intervención pública en materia de vivienda asequible (hoy tan o más necesaria que nunca). Necesitamos aprender de los errores y aciertos del pasado y enfrentar los retos del presente y el futuro que siempre llega antes de lo que pensamos.
 
Por otra parte, defendí que deberíamos usar más la vivienda protegida "a la vasca" (vivienda protegida calificada de por vida como vivienda protegida, con un sistema de entrada-estancia-salida controlado por la Administración, fuera del mercado gracias al tanteo, retracto, sanción y expropiación, a medio camino entre el dominio público y la propiedad privada en forma de propiedad sometida a numerosos límites de derecho público al servicio del interés general y con capacidad de, además de  suministrar vivienda digna a un precio asequible a mucha gente, deflactar el precio medio de la vivienda si se produce de forma masiva y sostenida en el tiempo y el espacio).
 
Hice también algunas reflexiones sobre lo que necesitamos para tener unas políticas públicas, mercado e iniciativas sin ánimo de lucro en materia de alquiler asequible y movilización de vivienda vacía. Hablé también sobre que es necesario desde el punto de vista de gestión y financiación para impulsar buenas iniciativas de rehabilitación y regeneración urbana.
 
Y finalmente defendí que seguimos en tiempo de RE (reutilizar lo existente no usado o infrautilizado) y CO (de tejer nuevas alianzas entre la Administración, los profesionales sin ánimo de lucro -más allá de ganarse la vida con su trabajo- y la sociedad vicil organizada en forma de cooperativas locales que, entre otras cosas, pueden ayudar a solucionar el problema del acceso a una vivienda digna).
 
Y en este contexto de RE y CO, apunté que algunas de las cosas que estamos haciendo en mi empresa (Urbania ZH Gestión) y el Grupo al que pertenece esta (Grupo Zahoz) están perfectamente alineadas con esta idea de buscar la mejor mezcla de Administración, mundo profesional (sin ánimo de lucro o con lucro limitado/controlado) y ciudadanía auto-organizada: EMT (Empresa Pública Total), GIPP (Gestión Integral de Proyectos Públicos), ANIP (Activación de Nuevos Ingresos Públicos), COOPERATIVIZACIONES DE INTERES GENERAL (cooperativizar demandantes de bienes y servicios básicos para autoproverse de ellos, con o sin ayuda de las Administraciones) y PAQUETIZACIONES DE SERVICIOS PÚBLICOS Y ECONOMIA PUBLICA (búsqueda de la mejora en la gestión y las finanzas públicas a través de la gestión integrada de ciertos servicios públicos y cierta actividad económica pública local).


APORTACIONES DEL RESTO DE PONENTES
 

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CLAIRE ROUMET (CECODHAS) apuntó, entre otras cosas, lo siguiente:
 
  • En el conjunto de la UE crece el precio de la vivienda en muy poco tiempo, mucho.
  • Crece la inaccesibilidad a la vivienda incluso en países con buenas positiva públicas de vivienda.
  • Las familias de bajos ingresos están por encima del 40% gasto mensual en materia de vivienda
  • El riesgo-vivienda ya no es la vivienda de mala calidad (lo típico en pasadas décadas), sino el riesgo de desalojo.
  • Muchas familias europeas tienen dificultades para el pago de agua y luz.
  • En la UE hay un alto nivel de endeudamiento de la población en materia de vivienda.
  • Las políticas públicas de apoyo a la compra de vivienda (algo implementado en mayor o menor medida por muchos gobiernos conservadores europeos) aumentan el gasto familiar y el endeudamiento privado conectado a la vivienda.
  • Hay una fuerte dualizacion del mercado de la vivienda: parque menguante de vivienda social en alquiler para las familias con menos ingresos y parque creciente en propiedad privada al que no llegan todas las familias de clase media..
  • En la UE conviven varios modelos de intervención pública en materia de vivienda:  residual (solo para los más pobres), dual (lo descrito), generalista (con vocación de atención a toda la población) y universal (con garantía de tutela pública en materia de vivienda para toda la población con independencia de la renta, como en sanidad y educación).
  • Muchas fuerzas sociales y políticas están olvidando en el gran pacto europeo (empleo, salud y  pensiones) la vivienda. Lo que es un grave error.
  • Apuntó varias tendencias que ahora están en alza en varios países de la UE.
  • En el RU se apuesta por hacer vivienda de mercado para financiar alquiler social y además se están limitando las ayudas directas al pago del alquiler.
  • En HOL se acaba de crear un impuesto especial a los proveedores de vivienda social de alquiler que hace ya muchos años que no reciben ayudas públicas (solo el aval estatal de los créditos que piden).
  • En IRL se está tratando de transmitir parte de la vivienda de los bancos (ahora en su banco malo NAMA) a un leasing asequible (el usuario de la vivienda entra el alquiler y dentro de unos años será propietario; lo llaman leasing y en nuestra tradición le llamaríamos acceso diferido a la propiedad).
  • Claire apostó por tres cosas a mi juicio claves: flexibilidad e instrumentos diversos para unas políticas públicas de vivienda que tienen que atender a objetivos diferentes en función del tiempo y el espacio) y un papel financiador más activo de la UE y el BEI.
  • Yo, en líneas generales, suscribo al 100% lo expresado por Claire.

AGUSTI JOVER (Economista de Promo Assessors Consultors SAP)
 
  • Aun con crisis, la accesibilidad a la vivienda en ESP no mejora, incluso empeora.
  • En el futuro no habrá mucha financiación para temas de vivienda (marco Basilea III).
  • La construcción dejará de ser uno de los pilares de la economía ESP, ergo la recuperación va para largo.
  • Nos enfrentamos por un tiempo largo a un escenario de paro + desahucios.
  • Crece la demanda de vivienda en alquiler y será una tendencia sostenida en el futuro.
  • Las reservas de suelo para vivienda protegida no responden a las necesidades de la demanda, especialmente de forma territorial.
  • Propone trabajar desde lo público solo en áreas supramunicipales con demanda acreditada de vivienda asequible y conectar las reservas de suelo para vivienda protegida a esa demanda.
  • Pero advierte de que no puede haber vivienda asequible sin ayudas públicas, que parece que se han erradicado de forma severa.
  • El problema no son la reservas de suelo, sino las políticas financieras.
  • No mejorará la situación de la vivienda pública hasta que se den tres fenómenos; recapitalización de la banca, mejora de demanda y empleo y una política financiera para la vivienda asequible
  • Aboga por juntar a promotores (públicos y privados) de vivienda y al SAREB.
  • Defiende la colaboración público privada entre fondos de inversión privados y el parque de alquiler asequible público. Siempre con rentabilidades para el inversor privado de al menos un 5%, control de morosidad y gestión pública y altamente profesional.
  • Hizo un llamamiento a un ajuste a la baja de los costes del sector público en su intervención en materia de vivienda.
  • Encontrando extraordinariamente interesante la intervención y suscribiendo muchos de los análisis, creo que buena parte de las propuestas hechas tienen potencialidad, pero también ciertos peligros.

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EDUARDO MANGADA (Arquitecto M68 arquitectura e histórico urbanista y gestor público y político valenciano-madrileño) expuso lo siguiente:
 
  • Defendió una vivienda de precio tasado políticamente (algo en línea con lo que yo defendí llamándolo vpo a la vasca). Lo llama patrimonio colectivo de vivienda.
  • Hay que conseguir limitar el gasto de la ciudadanía en vivienda a un 30% de la renta disponible.
  • El suelo de precio tasado (reservas de suelo para vivienda protegida) es un derivado del precio de la vivienda en alquiler/compra (y no al revés como defienden las patronales del sector).
  • Se ha calificado suelo por encima de nuestras necesidades, provocando un sembrado inconexo de reservas de suelo sin sentido funcional.
  • Es necesario reordenar, reciclar y reclasificar (incluso hasta la reversión de suelo urbanizable a suelo rústico).
  • Recomendó menos lápiz (clasificar suelo) y más goma (descalsificarlo) o dinamita (derribos).
  • Más que del derecho a la vivienda, le parece que hay que hablar del derecho al refugio (habitatge, shelter, etc).
  • Defiende acabar con el monocultivo de vivienda burguesa jibarizada (la vivienda libre o protegida que machaconamente se ha producido en los últimos años).
  • Sostiene que tienen que haber una vivienda de precio tasado políticamente, no solo por razones sociales, sino también por razones puramente macroeconómicas.
  • A los maestros se les escucha con atención. A este, además, se le entiende claro, claro, claro.

JOAN LLORT (Arquitecto y Director de Actuaciones Concertades de habitat Urbano del Ayuntamiento de Barcelona).
 
  • Defendió las reservas de suelo para vivienda protegida en función de la demanda y su localización espacial.
  • Abogo por trabajar con la vivienda que ya existe, sobre todo reconducida hacia el alquiler de diversos tipos.
  • Consideró que los tiempos del urbanismo y la vivienda son muy diferentes y que hay que acompasarlos.
  • Sin perjuicio de lo anterior, abogó por incentivar la producción del sector de la vivienda.
  • Sin perjuicio de coincidir con él en varias de sus afirmaciones, me pareció la intervención más "políticamente correcta" de todas. El cargo obliga a ciertos equilibrios. Y hay que entenderlo.

MARIA ANGELES GIL-VERNET (abogada urbanista de Gil-Vernet, Orpinell, Martí, Solé Advocats Associats) defendió cosas como:
 
  • La necesidad del enfoque supramunicipal en materia de vivienda.
  • La importancia de los PGOU y las reservas de suelo para vivienda protegida con memoria social (algo ahora inexistente o meramente semántico)
  • Recordó que la discreccionalidad admiinstrativa no es arbitrariedad. Tampoco en materia urbanística y de vivienda.
  • Defendió la idea de las reservas de suelo para vivienda protegida en suelo urbano consolidado. Y lo conecta con la subdivisión de las viviendas grandes en los ensanches.
  • Apostó por el derecho a la vivienda vivienda y al realojo como algo diferente al derecho a la propiedad.
  • Consideró clave las ganas de cambiar, pues mucho de lo hecho en el pasado es erróneo y no nos sirve para el futuro.
  • Sin duda, fue una de las intervenciones con las que más compartí en términos de espíritu y letra.


JOAN RAFOLS (Economista y President del Institut de Tecnologia de l'Edificació de Catalunya) diserto sobre cosas como las siguientes:
 
  • Adiós a la vpo, pero no a la política de vivienda.
  • Exceso de vivienda y a la vez déficit de vivienda asequible.
  • En el futuro habrá menos inmigración y más envejecimiento.
  • Aunque no parece que le agradase, apuntó a un panorama de menor intervención pública en materia de vivienda y solo al servicio de las externalidades urbanas que produce el mercado.
  • Y, como otros, abogó por trabajar casi solo con vivienda ya existente.
  • Noté, por veteranía, cierta melancolía (lo que pudo ser y no ha sido), no exenta de coraje (lo que debería de ser en el futuro y otros tendrán que impulsar). Pensé en las carreras de relevos. 

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JULIO TEJEDOR (profesor titular de derecho administrativo de la Universidad de Zaragoza, impulsor de la Cátedra Zaragoza Vivienda y ex gestor público de urbanismo y vivienda).
 
  • Julio y yo tenemos tal nivel de coincidencia en análisis y propuestas (somos una especie de primos-hermanos en esto de la vivienda) que prefiero no destacar nada y referirme integramente a su ponencia.
 
ALGUNAS CUESTIONES SUSCITADAS EN EL DEBATE
 
  • El Estado y CCAA deberían estar mas preocupados de la financiación de políticas públicas de vivienda que por las reservas legales. Algo en lo que yo también insistí en mi intervención y que  me alegro que saliera repetidas veces en el debate.
  • En el imaginario colectivo español hoy urbanismo = corrupción y flexibilización del urbanismo = mas corrupción aún. El tema es claro que está ahí y que debe ser afrontado desde la política, la sociedad, el mercado y la Administración.
  • Se defendió que la mejor política de vivienda es la política de ocupación (reducir por todos los medios el número de viviendas vacías). Suscribo 100%.


MIS CONCLUSIONES DE LA JORNADA

No sé si a raíz de este debate o como consecuencia de lo que he estado pensando, escribiendo y trabajando en los pasados 18 meses (una época de cambios para mi), creo que he refinado algunas de las posiciones que he mantenido hasta la fecha. 
 
A pesar de la situación calamitosa actual, debemos seguir pensando, elaborando, trabajando, haciendo y produciendo resultados en materia de vivienda pública, social y asequible. Y la situación no puede ser más dantesca. Cito solo algunos datos ilustrativos:
 
  • El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013- 2016 estima un gasto público en vivienda del 0.006% PIB anual español. Los estados de la UE a los que nos gustaría parecernos están en la horquilla del 1.5% al 2.5%
  • Las ayudas públicas a la banca privada española (principal tenedora/retenedora de vivienda) se acercan ya a los 500.000 millones de euros (50% del PIB anual).
  • El Estado y la banca preparan el Fondo Social de Vivienda con 6000 alquileres asequibles para atender los efectos de los 400.000 desahucios hechos hasta la fecha.
  • En España estamos prácticamente en un 0% de alquiler social (seguramente menos de 100.000 alquileres sociales sobre un total de 25.5 millones de viviendas).
  • De la misma manera en España hay prácticamente un 0% de vivienda cooperativa a la Europea (cooperativas de alquiler y no de propiedad).
  • Tenemos varios millones de viviendas vacías, siendo la estimación más conservadora 3.4 millones.
  • Se han eliminado las ayudas públicas al pago del alquiler (RBE), algo que nos acercaba un poco a la UE.
  • El FROB y el SAREB, cargados hasta las trancas de suelos, viviendas y ayudas públicas, no piensa poner en alquiler asequible nada de ese stock, de facto, nacionalizado.
  • Etc.
Pues bien, a pesar de todo esto, creo que hay un cierto consenso entre los profesionales del sector de la vivienda pública, social y asequible sobre que, en estos momentos, la INTERVENCION ESTATAL/PUBLICA, MUY NECESARIA, DEBE CENTRARSE EN DISPONER DE MUCHA VIVIENDA ASEQUIBLE DURANTE MUCHO TIEMPO EN LO LUGARES ADECUADOS, pues tener muchas viviendas caras vacías no ayuda en nada a nadie (salvo unos pocos agentes financieros oligopolísticos).
 
Para alcanzar este objetivo LAS EMPRESAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA SON CLAVES y deben buscar los mejores partners privados (que a mi modo de ver son aquellos que garantiza que el 100% de las plusvalías generadas por el urbanismo público son públicas, cobrando solo por la labor de trabajar, financiar y gerenciar)
 
Pero no va a bastar con la intervención pública al uso y creo que en el futuro debe darse un proceso de EMPODERAMIENTO DE LA SOCIEDAD CIVIL QUE DESEMBOQUE EN LA CREACION DE MULTIPLES INICIATIVAS COOPERATIVAS EN MATERIA DE ACCESO A VIVIENDA ASEQUIBLE (ALQUILER, DERECHO DE SUPERFICIE, COPROPIEDAD, ETC) que deben ser apoyadas por las Administraciones, habida cuenta de su alineamiento con el interés general público.

Y dejo para el final mi posición refinada o reelaborada. Sin hacer tabla rasa de las buenas practicas del pasado y sin olvidarnos de las externalidades de las prácticas hegemónicas de reciente tiempo, ¿PODEMOS TRENZAR UN NUEVO CONSENSO EN MATERIA DE VIVIENDA EN TORNO A ESTOS ELEMENTOS?

  • MEDIOS: Garantizar la disponibilidad y suficiencia de ciertos medios financieros y técnicos estatales (sobre todo BANCA PUBLICA y AHORRO POPULAR DIRIGIDOS A LA VIVIENDA ASEQUIBLE, como, por ejemplo, hay en Francia, Alemania y Escandinavia).
  • MINIMOS RESULTADOS PUBLICOS: Establecer ciertas obligaciones de resultados (por los medios que consideren oportunos las Administraciones tienen que alcanzar cierto resultados en tiempos y territorio concretos) para las Administraciones, tanto en suelo urbano y urbanizable (fundamentalmente la creación de un PARQUE DE VIVIENDA ASEQUIBLE EN ALQUILER ADECUADAMENTE DISTRIBUIDO POR EL TERRITORIO, como ocurre en, por ejemplo, Francia o Escocia).
  • LIMITES PARA EMPRESAS Y BANCOS: Empresas/bancos deben respetar ciertos mínimos cuantitativos y cualitativos de intervención pública fijados por legislación estatal y autonómica (sustancialmente RESERVAS DE MÍNIMOS DE SUELO PARA VIVIENDA ASEQUIBLE y LIMITES AL SOBREENDEUDAMIENTO DE PERSONAS, EMPRESAS Y BANCOS EN BIENES INMOBILIARIOS, como ocurre, por ejemplo, en Francia o Reino Unido).
  • EMPODERAMIENTO DE LA SOCIEDAD CIVIL: las ya comentadas alianzas entre lo público-estatal y lo cooperativo-privado-de interés general (como ocurre en toda la UE y muy especialmente en Holanda y Escandinavia).
Supongo que una propuesta como esta seguirá sin interesar a los oligopolios de la promoción y la banca. Pero creo que debería interesar a la ciudadanía, la política, los media y buena parte del mundo empresarial/profesional de cara a los duros años venideros.
 
Como veis los que hayáis llegado hasta el final de este post, la jornada dio para mucho.
 


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