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TAXONOMIA DE LAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA ESPAÑOLAS Y LA NECESARIA CONVERGENCIA CON OCCIDENTE

9 comments

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Hace meses que me ronda por la cabeza escribir una líneas sobre lo que en España se entiende por cooperativa de vivienda y lo que, en otros lugares de la galaxia llamados Europa y Occidente se entiende por tal cosa. Y a eso dedico este post.

Vayamos primero con lo que en España se ha entendido tradicionalmente por cooperativa de vivienda.

Por lo general, en las últimas décadas un proyecto cooperativo de vivienda es aquel en el que un conjunto de compradores de vivienda se agrupan en una cooperativa de promoción. La idea es que ellos van a ser los empresarios de su propia construcción. Van a contratar a un gestor de cooperativas. Van a comprar un suelo (o rehabilitar un edificio ya existente). Y cuando termine el proceso de promoción o rehabilitación van a dividir la propiedad del edificio, de forma que cada cooperativista va a ser propietario de una vivienda y de un porcentaje de los espacios comunes. Esto es lo que  se entiende por cooperativa de vivienda en nuestro país, al menos de forma casi hegemónica. Yo a esta especie la llamo FALSAS COOPERATIVAS. Y les doy este nombre por la siguiente razón: cuando se hacen con limpieza, formalmente son cooperativas, pero materialmente es poco mas que el traslado del riesgo financiero del promotor (propietario del suelo o del edificio y, a veces, incluso gestor de cooperativas) al comprador. No hay elementos de propiedad compartida. Más allá de mancomunar el riesgo financiero y, en algunos casos, conseguir una rebaja de precio (control de los costes por los cooperativistas) y/o cierta adaptación del programa constructivo de las viviendas a las demandas de los cooperativistas.

Este tipo de cooperativas de vivienda ha sido usado con profusión en España (millones de viviendas) y no siempre se ha hecho con limpieza. No recorreré la lista completa de fraudes y corruptelas. Pero muchos hemos oído hablar del propietario de suelo que impone a su gestor de cooperativas que mire más por el interés del empresario que por el de los cooperativistas. O también muchos hemos oído hablar de vivienda protegida promovida en régimen cooperativo en la que el suelo es regalado por la Administración en virtud del interés social de la fórmula cooperativa, pero que en realidad ha servido indirectamente para la financiación de ciertos sindicatos, organizaciones empresariales u ONGs próximas al poder. A este género, derivado degenerativo de la anterior especie, lo podemos llamar FALSAS COOPERATIVAS DEFRAUDADORAS.

En los últimos años ha surgido otro género de cooperativas de vivienda que también forma parte de las auténticas falsas cooperativas. Yo las llamo FALSAS COOPERATIVAS DEFENSIVAS. Carecen casi por completo de elemento cooperativo alguno, incluso en fase de promoción. Pues lo que mueve estas operaciones es que el propietario del suelo, promotor y gestor de cooperativas (aunque cambien los nombres, suelen ser la misma entidad o entidades aliadas) no asuma ningún riesgo financiero y que sean los compradores finales los que financien con sus medios la operación desde el minuto cero. Una prueba clara de si estamos ante una cooperativa de vivienda verdadera o impostada es comprobar quien realiza la captación de futuros cooperativistas. Si el propietario de suelo, promotor o gestor de cooperativas hace publicidad para encontrar cooperativistas es casi seguro que estamos ante una cooperativa defensiva.

No sé si es muy frecuente, pero en mi comunidad autónoma he visto un ejemplo de algo que va más allá de las Falsas Cooperativas Defensivas y Defraudadoras. Explico el caso y después discutimos sobre si son especie propia o un genero de la especie ya citada. Una Administración le vende suelo en condiciones muy ventajosas a un promotor inmobiliario que dice ser, en esta operación, gestor de cooperativas. Las viviendas se empiezan a construir cuando aún no hay un número suficiente de cooperativistas. Y cuando llega el momento de la entrega una parte pequeña de las viviendas se inscriben a nombre de los cooperativistas-compradores y el resto siguen siendo propiedad del promotor-gestor de cooperativas. A todo esto, la Administración aún no ha cobrado el precio del suelo y se ofrece a comprar una parte de las viviendas no vendidas para dedicarlas a alquiler público. Reunida la asamblea de cooperativistas (unos pocos compradores y el empresario) declinan la oferta, pues no quieren "degradar" el valor económico del edificio con los alquileres públicos (sic). Yo propongo llamar a este género de la especie que estamos revisando FALSAS COOPERATIVAS PATOLÓGICAS.

Supongo que, además de las falsas cooperativas que yo cito, el "ingenio" doméstico habrá dado lugar a muchas más especies, géneros y familias de cooperativas de vivienda españolas que en otro lugar de nuestro mundo no se les llamaría tal cosa.

Pues bien, frente a todo esto, en Occidente se entiende por cooperativa de vivienda una asociación de personas que promueven, usan y gestionan de forma colectiva uno o varios edificios. La diferencia fundamental es que el edificio una vez entregado no divide su propiedad entre los usuarios, sino que sigue siendo un bien y solo uno. Eso implica que el cooperativista es primero financiador, después propietario colectivo del bien en su conjunto, así como usuario de una de sus viviendas (una suerte de inquilino de un bien del que es propietario colectivo) y usuario de los espacios y servicios comunes que el edificio tiene a disposición de sus propietarios (comedor, lavandería, huerta, servicio médico, gimnasio ... -lo que los cooperativistas hayan considerado de interés para si mismos y pueden sufragar-). Para diferenciarlas de nuestras cooperativas de vivienda, vamos a llamar a esta especie AUTÉNTICAS COOPERATIVAS DE VIVIENDA.

Estas auténticas cooperativas de vivienda reciben en el resto del mundo todo tipo de nombres. A modo de ejemplo co-op housing, cohousing, housing cooperatives, cooperativas en régimen de cesión de uso, cooperativas de vivienda por ayuda mutua, propiedad-alquiler, sindicato de inquilinos, etc. Y son una forma de acceso a la vivienda masiva y normalizada en lugares como Escandinavia, Reino Unido, Alemania, Canadá EEUU o Uruguay. Cuando decimos masiva, nos referimos a realidades tales como que un tercio de los suecos o daneses vive en este tipo de viviendas. Y cuando citamos los lugares, comprobamos que no estamos hablando de lugares de interés menor, sino algunos de los países más desarrollados del mundo, siendo varios de ellos, además, muy igualitarios.

La esencia es mutualizar la capacidad de inversión y gestión y producir uno o varios edificios en los que los propietarios vivan de alquiler a un precio inferior al del mercado y con una tipología de vivienda y unos servicios comunes más adaptados a las necesidades de los usuarios que los que ofrecen los servicios públicos y el mercado.

Para que este tipo de viviendas existan como una solución habitacional masiva a disposición de la ciudadanía tienen que darse tres condiciones que en estos momentos no se dan en España, pero que van emergiendo. En primer lugar, la sociedad civil debe tomar un papel activo en la provisión de vivienda asequible, sin dejar todo en manos del estado. En segundo lugar, es necesario disponer de políticos y gestores públicos que vean en la sociedad civil organizada en materia de vivienda un instrumento privilegiado de ejecución de sus políticas públicas de vivienda. Y finalmente hace falta una banca que ofrezca financiación a largo plazo a tipos de interés moderados para este tipo de viviendas, edificios y parques.

Y cuando todo esto se da, ya no hay solo edificios y viviendas, sino que hay parques de vivienda asequible en manos de housing associations, entidades mercantiles privadas, profesionales, sin ánimo de lucro y que trabajan en colaboración con las Administraciones.

Concretando, los cooperativistas deben ser gente que por su cuenta se organice y mancomune recursos económicos, financieros, cognoscitivos y sociales. Los políticos y altos funcionarios deben poner suelo público y ayudas a disposición de las operaciones de este tipo que sean sólidas y de interés general. Y finalmente la banca pública, cooperativa, ética e incluso comercial general debe disponer de esquemas financieros para este tipo de viviendas.

Todo esto, de momento, entre nosotros no existe. Pero ya empezamos a ver algunos elementos indiciarios que apuntan a una cierta convergencia con el resto de la UE y Occidente en esta materia. Tengamos en cuenta trabajos de la sociedad civil tan interesantes como los de Sostre Civic, Trabensol, Habitat3, Cohousing Verde, Housekide, Eguensentia-Aurora, etc. Estamos hablando de proyectos con diferentes niveles de madurez. Algunos en su fase inicial. De momento, en términos sistémicos, testimoniales. Pero que tienen la capacidad de generar soluciones residenciales mucho más interesantes desde el punto de vista económico, social, público y medioambiental que muchos de los que hemos conocido hasta la fecha.

Dos son los principales retos que tenemos entre manos en estos momentos: que la sociedad civil sea más fuerte en esta materia y que la política y la administración vean en estos proyectos un aliado para sus políticas públicas (no solo de vivienda, también socio-sanitarias) y no solo un fenómeno difícil de encajar en las existentes rígidas normativas administrativas. Si hay un pacto sociedad civil - política - administración, el elemento financiero vendrá. Y si no lo quiere poner la banca comercial hegemónica, seguro que lo podrán ir poniendo entidades como Fiare, Coop57, Triodos, Cajamar o Laboral Kutxa con la ayuda de entidades financieras públicas como ICO, BEI, u otras que se puedan crear en los próximos años (Institutos Financieros de las CCAA, como por ejemplo el andaluz).

 

PD: la foto pertenece a un proyecto de co-op housing canadiense propiedad de una ayuntamiento (Toronto), un sindicato (de hostelería) y una housing association. Además de alojar a sus propietarios-inquilinos a precios asequibles, produce comida ecológica (azotea), dispone de un restaurante-escuela, así como otros espacios y servicios comunes, obtiene ingresos de la venta de alimentos sin procesar y procesados (menús del restaurante) y está diseñado para ser ecológicamente eficiente. Supongo que, entre nosotros, a un experto en derecho administrativo que trabaje para la Administración, a otro en derecho mercantil de un gran despacho o al alguien de un departamento de riesgos de un banco se les fundirán los plomos al leer esto. Pero parte del futuro va por aquí, si es que queremos converger con la UE y Occidente en materia de vivienda. Aunque también podemos seguir escogiendo enlazar burbujas inmobiliarias con rescates bancarios. It's up to us ...

 

 

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Comentarios

  • Lo que tu dices que se entiende en occidente como una cooperativa de vivienda es lo que también entendemos los ciudadanos de este país. Eso sí, hasta que no has tenido un contacto directo con las aquí llamadas "cooperativas de vivienda". En realidad no son otra cosa que, llamémosle "presuntos" promotores encubiertos. Tres testaferros detrás de los cuales está siempre una gestora de viviendas, registran una cooperativa, se hacen con un terreno, "captan" unos socios- que son quienes ponen absolutamente todo el dinero desde el primer momento- , convocan una asamblea en la que los testaferros se dan de baja de la misma y eligen un consejo rector entre los socios. Un consejo rector formado generalmente por gente joven y sin ningún tipo de conocimiento del cargo que está asumiendo ni de la responsabilidad que el cargo conlleva. A partir de ahí, los testaferros se exime de toda responsabilidad como cooperativa, y es la gestora la que se encarga de absolutamente todo, sin permitir intervenir a los socios en ninguna decisión. En el mejor de los casos, se limitan a informar de las decisiones que van tomando. Es más, saltándose la ley, ni siquiera permiten a los socios ponerse en contacto entre ellos para poder solicitar asambleas extraordinarias cuando algunos socios se dan cuenta de que están metidos en una trampa y quieren pedir explicaciones.
    Es decir, que una vez que has puesto en sus manos más de 30 o 40000 euros la mayoría de las veces, sólo te queda tragar. Esto ocurre también con las cooperativas de VPO. Y a la hora de la escrituración, pretenden que escritures por el precio máximo establecido por el gobierno vasco, y no por el precio del coste real de la vivienda.

    Y, lo que es más grave, el Gobierno Vasco lo sabe, lo consiente y lo fomenta. La única "protección oficial" que ofrecen a los socios de cooperativas de VPO es la posibilidad de obtener un préstamo hipotecario a un tipo de interés algo inferior al del mercado libre, y no siempre. A partir de ahí, se lava las manos, y que cada socio resuelva su problema....

    Así es como funcionan las "mal llamadas" cooperativas en este país. Actúan en fraude de ley en tu opinión...?

    Gracias anticipadas por tu respuesta.

    Anotado por: YOLANDA

  • Yolanda, lo que describes ha pasado y mucho. Es más, ha sido lo más frecuente. Presuntas gestoras de cooperativas que miraban por sus intereses y no por los de los cooperativistas, que además lo eran solo para la fase de producción del edificio y no para la vida del mismo. Ahora bien, también ha habido mucho gestores de cooperativas honestos que han cobrado unos honorarios ajustados para defender los intereses de sus clientes y que no han contaminado la cadena de proveedores con empresas propias o amigas. Ha habido de todo, aunque más espinas que rosas.

    Un saludo.

    PD: perdona por la tardía respuesta, pero es que no me da la vida ...

    Anotado por: leolo

  • Gracias por tu respuesta, aunque, en realidad, no has respondido a mi pregunta sobre si consideras que ese tipo de actuaciones pudieran estar conculcando la legalidad vigente.

    Por otra parte, me gustaría que me ennumerases una sola una gestora de cooperativas en este país que no hayan actuado de la misma manera. Todas aquella de las que yo he tenido conocimiento han actuado de igual modo ( no hay más que navegar por internet para darse cuenta de ello.....), y las administraciones lo han permitido, y lo siguen permitiendo, porque les reporta muy buenos beneficios, haciendo caso omiso del perjuicio que crean a los socios.

    Un saludo.

    Anotado por: yolanda

  • Yolanda, a pesar de respetar tu opinión, no la comparto al 100%. Ha habido y hay gestoras de cooperativas que actúan de acuerdo a la ley, con alto nivel de profesionalidad e incluso con ética. Son minoría. Pero haberlas, haylas. Un saludo. JBC

    Anotado por: leolo

  • Javier, me parece muy adecuado tu artículo, sobretodo el párrafo en rojo y los siguientes. Me parece que hay un aspecto que no citas y que ha sido básico en el desarrollo de lo que en inglés se llama "cohousing" en alemán "proyectos de habitar", que es el deseo y la necesidad de preservar la vivienda de la posibilidad de especulación.
    Los proyectos de habitar de grupos en Alemania y Dinamarca han ido precedidos y acompañados de una larga reflexión colectiva, de múltiples asociaciones para facilitar y promover esta reflexión sobre como deseaban vivir y que papel había de jugar la vivienda.
    Aquí ni siquiera hemos creado un vocablo en nuestras lenguas para referirnos a las asociaciones de reflexión sobre como queremos vivir, o a los modelos de vivienda de grupos, que pueden ser cooperativas u otras formas jurídicas y estamos adoptando el concepto "cohousing" para ir directamente a construir, o para que nos construyan, como si la palabra nos insuflara todos los replanteamientos y una nueva filosofía de cada grupo, que las participantes en esos proyectos han trabajado antes de construir su proyecto de grupo.

    Anotado por: Mónica Díaz

  • Yolanda, coincido con lo que apuntas. Cuando tu dices evitar la especulación, yo hablo de vivienda asequible o a precios inferiores a los del mercado y adaptados a la capacidad económica de clases medias y populares. No es lo mismo. Pero casi. Y cuando hablas de procesos colectivos de generación de la vivienda, yo hablo de empresas privadas sin ánimo de lucro. No es lo mismo. Pero si cosas muy relacionadas. En España creo que nos gusta debatir sobre conceptos. Y a ciertos sectores sociales les pone mucho la búsqueda de la pureza. No digo que sea ni tu caso ni el mío. En cambio, en otros lugares de la UE les gusta más dotarse de vivienda asequible. Tenemos que llegar a ese punto. Hacer. Gracias por pasar por aquí. Un saludo.

    Anotado por: leolo

  • Decir que ha habido y hay UNA MINORIA de gestoras que actúan de acuerdo con la ley, en mi opinión, y estoy absolutamente segura que en la de la mayoría de cooperativistas de vivienda en el País Vasco al menos, es lo mismo que decir que la MAYORIA no lo hace. Lo cual es una auténtica vergüenza de la que son responsables las instituciones.

    Lo primero que habría que hacer es una normativa en la que quede reglado ABSOLUTAMENTE TODO al respecto, para que los ciudadanos podamos pedir responsabilidades a las gestoras sin dejarnos la piel y el patrimonio en ello. Eso es lo que llama empezar por el principio.

    De momento, me ratifico en mi opinión de que la vivienda en cooperativa no existe, y que lo único que existe son promotoras de vivienda encubiertas que las inscriben con testaferros , u que "presuntamente" actúan en la mayoría de los casos en "fraude de ley", causanado graves perjuicios a los cooperativistas.

    Un saludo

    Anotado por: yolanda

  • Yolanda, en lo de mayoría y minoría estoy de acuerdo contigo. Sin más.

    En lo de que la solución sea una regulación estatal muy compleja y firme, no sé si estoy tan de acuerdo. El problema es regulatorio en parte. Pero sobre todo creo que la clave estriba en que haya verdadero cooperativistas y verdaderos profesionales al servicio de las cooperativas. Y esto no solo se consigue con normas.

    Aunque puedo estar equivocado.

    Un saludo.

    Anotado por: leolo

  • Hola Javier. Soy el alcalde de Villafrechós. Me interesaría contactar contigo. Un saludo.

    Anotado por: Miguel Angel Gómez Vaquero

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