El pasado mes fui invitado a una sesión del Club de Debates Urbanos de Madrid que tuvo por título ESTRATEGIAS DE REGENERACIÓN URBANA: ¿proyecto o escenografía?

Tuve el honor de compartir la primera mesa con el ingeniero, emprendedor social y experto en la economía de la energía Peter Sweatman de Climate & Strategy, el arquitecto-urbanista catalán Sebastiá Jornet y la socióloga y Consejera de Fomento y Vivienda de Andalucía Elena Cortés. Y en la segunda sesión participaron algunos de las más destacadas figuras del urbanismo madrileño de las últimas décadas, así como gente de la que se dirá lo mismo en el futuro.

La doble sesión se puede ver integra en los dos vídeos que forman parte de este post de la web del CDU.

Sin perjuicio de lo anterior destacaré algunas de las cosas de las que hablé y que dieron lugar a cierto debate.

A mi juicio estas son algunas de las tendencias futuras en materia de rehabilitación de viviendas y edificios y de regeneración de barrios:

1. Dada la actual situación de recortes presupuestarios en el sector público, las Administraciones Públicas que hacen/hagan algo se van a concentrar en los tejidos socio-urbanísticamente más dañados. 
2. Para las políticas de rehabilitación y regeneración va a haber más financiación pública europea que la que ha habido en el pasado (programas de la UE vinculados a la eficiencia energética de los edificios, pero también al equilibrio social de los barrios).
3. Pero persiste la falta de financiación pública y privada doméstica especializada para este tipo de procesos.
4. El actual entramado público dedicado a estas cuestiones (en el que hay buenas prácticas y un acervo que debe ser muy tenido en cuenta) se concentra en los grupos sociales en riesgo de exclusión social o ya excluidos; las clases medias reciben poca o ninguna ayuda pública; y aún no han llegado de forma masiva a la cultura de los commons (lo colectivo no estatal, lo cooperativo, el empoderamiento de los vecindarios, la desmercantilización parcial, la profesionalización excluyendo el ánimo de lucro, etc).
5. Necesitamos menos diagnóstico (ya sabemos como estamos y lo que necesitamos) y más terapia (hay que hacer más y hablar menos).
6. Es tiempo de ensayar proyectos pilotos que después sean replicables.
7. Por otra parte, necesitamos otra colaboración público-privada. Y parte de lo que necesitamos pueden venir de una nueva alianza entre vecinos en los barrios (en su mayor parte propietarios que deben hacerse cargo de la vida presente y futura de sus propiedades), las Administraciones Públicas (que deben dejar de repartir de forma acrítica subvenciones, importantes en el pasado y simbólicas en el presente, para poner todo su potencial al servicio de los mejores proyectos de rehabilitación/regeneración de barrio) y un grupo de profesionales que trabajen buscando solo su retribución y no las plusvalías urbanísticas (ánimo de lucro tasado del que ya hemos hablado antes en este blog).
8. Por todo lo anterior, conviene hacer una reivindicación de la Ley 2/2004 de mejora de barrios, áreas urbanas y 
9. villas que requieren una atención especial, probablemente lo mejor que hayamos producido en este campo en los últimos años.
10. En este contexto, yo puse de relieve tres cuestiones en las que está trabajando mi empresa y que tienen claro encaje en el presente inmediato y el futuro:
• la Gestión Integral de la rehabilitación (GIR)
• la Gestión de Cooperativas de Alquiler (GECOA)
• y la Vivienda Senior (VS). (estas dos últimas técnicas se pueden aplicar a viviendas/edificios a rehabilitar, combinando con ello la puesta en valor de la ciudad ya construida con el cohousing y otro tipo de acción pública de fomento.
11. Sin perjuicio de todo lo anterior, es evidente que una parte del establishment en España quiere reproducir en las futuras Juntas de Rehabilitación (el conjunto de propietarios de un edificio que se constituyen en entidad rehabilitadora de su propio patrimonio) lo que ya se dio en las Juntas de Compensación (propietarios de suelo que urbanizan y edifican en suelos hasta ese momento no utilizados por la ciudad): la especulación propia del turbourbanismo financiero.
12. Pero, a mi juicio, esto es poco probable en algunas CCAA en las que el capital está a otras cosas. Aunque no cabe descartar en en CCAA de economía depredadora se sustituya parcialmente la especulación de la nueva vivienda por la de la rehabilitación de la antigua.
13. Sea como fuere, el mayor problema que enfrentamos no es técnico (antes o después nos pondremos de acuerdo sobre que pilotos deben ser replicados de forma masiva), ni siquiera financiero (antes o después la financiación aparecerá) sino de equidad. Quien pueda satisfacer sus necesidades de rehabilitación en el mercado con su renta lo hará. Pero quienes no puedan van a tener que depender de unas políticas públicas más acostumbradas a la nueva vivienda que a la rehabilitación y más centradas en algunas personas en riesgo de exclusión social (desgraciadamente no en todas) que en las clases populares y medias.
14. El problema de equidad solo se puede resolver con nuevas formas de cooperación público-privada y con técnicas de derecho público al servicio del equilibrio social en la ciudad ya construida. Entre esas técnicas habría que explorar muchas, pero yo señalo en este momento dos: la conversión de vivienda libre usada en vivienda protegida como consecuencia de las ayudas públicas de rehabilitación recibidas y la obligación de solidaridad urbana a pagar (monetarizable en el presente) por el promotor inmobiliario en suelo a urbanizar (futuro) para atender necesidades de rehabilitación/regeneración en la ciudad ya construida (pasado).

Me remito a los dos vídeos para el resto del debate, que dio para mucho. A buen seguro lo repetiremos en fechas venideras. Pues este sigue siendo, desgraciadamente, un tema abierto.

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