Euskadi : LEOLO

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Continuando con las recomendaciones bibliográficas que vengo haciendo en los últimos post, hoy me vais a perdonar que recomiende un manual en cuya redacción yo mismo he participado.

EL MODELO DE ORDENACION TERRITORIAL, URBANISMO Y VIVIENDA VASCO: APLICACION PRACTICA, dirigido por el catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU Iñaki Agirreazkuenaga Zigorraga, ha sido publicado recientemente por el Instituto Vasco de Administración Pública (IVAP).

Como se puede comprobar, a través de la lectura de su Índice, el manual recorre en sus casis 600 páginas los elementos más significativos del derecho vigente en estos momentos en Euskadi en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, así como los de las políticas públicas (directa o indirectamente) relacionadas con estas materias desarrolladas por los tres niveles de gobierno (Gobierno Vasco, Diputaciones Forales y Ayuntamientos) de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Los autores de cada uno de los capítulos somos habitualmente reconocidos como expertos en las respectivas materias, en muchos casos no solo como miembros de la academia, sino también como personas que tienen o han tenido responsabilidades de gobierno en las materias tratadas. No ocultaré, como no lo he hecho en otras recomendaciones, que la mayor parte de los autores de este manual compartimos una cosmovisión progresista. Y finalmente, para los avezados en las interioridades vascas, diré que entre los autores hay gente vinculada a Bizkaia, Gipuzkoa y Alava. Con lo que debiera estar garantizada una mirada territorial amplia.

Euskadi es un Comunidad Autónoma en la que territorio, urbanismo y vivienda son gestionados de forma, sin duda, mejorable. Pero habida cuenta de los evidentes daños provocados por el modelo territorial, urbanístico y residencial español en los últimos veinte años, entiendo que tiene interés estudiar los elementos fundamentales de la arquitectura legal y política vasca de estas materias.

En estas cuestiones es muy difícil hablar de monocausalidades. Pues el territorio no es sino el receptáculo de siglos de todo tipo de condicionantes físico-químicos y humanos. Así que es claro que la relativa excepcionalidad vasca en materia territorial, urbana y residencial tiene forzosamente múltiples y variadas explicaciones. Establecido esto, se convendrá que no es irrelevante disponer de un modelo legal y político netamente diferencial al del resto del Estado en materia territorial (DOT, PTPs y PTSs vinculantes en muchas de sus determinaciones para los PGOU), notablemente diferencial en materia urbanística (inter alia, igualación de los deberes urbanísticos del suelo urbanizable y el urbano consolidado) y remarcadamente propio en materia de vivienda (fuertes reservas de suelo para vivienda protegida, amplia panoplia de tipologías protegidas y calificación permanente de las mismas).

Insisto, no quiero dar a entender que Euskadi es en materia territorial, urbana y residencial una total y absoluta excepción en el panorama español, con muchos mayor parentesco con los modelos del centro y el norte de la UE. Euskadi no es, en absoluto, ajena a los vaivenes españoles en estas materia. Pero si que debería reconocerse al País Vasco una voluntad de convergencia europea por encima de la media que, hasta la fecha, ha posibilitado, respecto al conjunto de España, un grado mayor de funcionalidades (o uno menor de externalidades) territoriales, urbanas y residenciales.

Para finalizar, y en lo que a mi respecta, el Capítulo V de este libro es el texto de mayor extensión (más de 75 páginas) y detalle que hasta la fecha he escrito sobre las políticas públicas de vivienda vascas, su excepcionalidad dentro del marco español y su vocación de acercamiento a las europeas, aún no coronada por el éxito. Mientras encuentro ese tiempo que nunca tengo para convertir alguno de mis artículos y presentaciones en un manual completo, este es el texto que mejor expresa como concibo yo las políticas públicas de vivienda en el contexto de un Estado Social y Democrático de Derecho que aspira a contribuir a la consolidación de una sociedad democrática avanzada en estos tiempos de globalización de la inseguridad, la sumisión y la mercantilización de todos los órdenes de la vida.

Sea como fuere, y al margen de ser yo uno de los autores (o incluso, a pesar de ello), este manual me parece una obra de referencia en la materia. Y espero que colabore, aunque sea modestamente, a un muy necesario debate pluridisciplinar y multiterritorial sobre la mejor manera de reformar el contraproducente modelo territorial, urbano y residencial español.

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Leo en la prensa de hoy algo que ya estaba siendo comentado en los círculos especializados desde hace semanas: el Gobierno Vasco va a reducir/congelar la producción de nueva vivienda protegida destinada al alquiler y va a potenciar los programas de movilización hacia el alquiler asequible de vivienda privada ya existente.

Un poco de urgencia, hago algunos comentarios:

1.- Es de agradecer la sinceridad del Gobierno Vasco (el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013, que se aprobó el 28 de diciembre del 2010 y que empezó a aplicarse ya iniciado el año 2011, antes de acabar el presente año ya tiene que reconocer que sus objetivos son irreales y están extraviados). Aunque es un poco fuerte que hayan tardado casi dos años y medio en saber que tienen entre manos.

‎2.- Debemos tener cuidado con el mensaje de que las cajas de ahorros invirtieron 130 millones de euros (en créditos) para vivienda protegida en alquiler en los años de bonanza y esto hoy ya no se puede mantener. Puede que alguno piense que es lo mismo financiar con fondos de cajas de ahorros vivienda libre en propiedad en Seseña, un aeropuerto privado en medio de la nada en CyLM o Terra Mítica en Valencia que financiar vivienda protegida en alquiler en Euskadi. Los primeros ejemplos son ruinosos desde todos los puntos de vista. El último es económicamente rentable para las cajas y socialmente muy beneficioso para gobierno y sociedad vasca en general. El problema es que las cajas de ahorros, como tienen que purgar sus estupideces e imprudencias del pasado (no me estoy refiriendo a ninguna caja en particular, sino al sector en general), hoy no tienen ni para lo más seguro del mundo: que el Gobierno Vasco tome prestado dinero para hacer vivienda protegida en alquiler.

‎3.- Como a la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco no le da dinero para hacer vivienda protegida en alquiler ni el propio Gobierno Vasco (se habla de una recorte presupuestario en vivienda para el 2012 que dejará el presupuestos en poco más de 100 millones de euros, cuando en el 2009 el mismo ascendía a más de 220 millones) ni las entidades financieras, deciden descongelar Bizigune (al que tanto criticaron en el pasado por ser "caro, un despilfarro, un caprichito del Madrazo..." y que prometieron clausurarlo) y poner en marcha (hace más de dos años que dicen que se va a poner en marcha) el programa de intermediación inmobiliaria (PII). Similitudes entre los dos: los dos tratan de poner en alquiler vivienda privada ya construida (bueno para el medio ambiente). Diferencias: Bizigune exige que la vivienda esté previamente vacía (suma al alquiler) y en el PII la vivienda puede tener ya inquilino (no suma al alquiler); en el PII el papel de la Administración es meramente la de intermediario entre privados, mientras que en el caso de Bizigune hay garantía pública de que el alquiler será social y no habrá fraude alguno; los inquilinos de Bizigune están fuertemente subvencionados y los del PII no -está dirigido a inquilinos de mayor poder adquisitivo que los de vivienda social o protegida, sin dejar de tratar de ser alquiler asequible-; etc. Rrgo, el PII es más barato, menos seguro y menos social y Bizigune es más caro, más seguro y más social). Sea como fuere, el GV apuesta por alquiler social, protegido o asequible en vivienda ya existente. Me parece muy correcto.

‎4.- Asusta la modestia de los números. En el 2009 Euskadi disponía de un parque de vivienda en alquiler público de más de 19.000 viviendas. Y ahora se deja claro y además se dice en público que en el 2013 si llegamos a las 22.000 o 23.000 nos podemos dar con un canto en los dientes. Muy preocupante. Pero, al menos, es sincero.

‎5.- Me preocupa el discurso implícito que existe contra los Alojamientos Dotacionales de Alquiler. Un equipamiento público residencial (no son viviendas) cuyo suelo obtiene de forma gratuita la Administración y que deberían ser la columna vertebral del servicio vasco de vivienda pública en alquiler. Una cosa es hacer pocos alojamientos de este tipo, por la crisis. Y otra muy distinta es, aprovechar la crisis, para no hacer ninguno.

De urgencia, esto es lo primero que se me ocurre. Pero como el asunto es de relevancia, supongo que en el futuro habrá que seguir hablando de sus implicaciones de todo tipo.

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Aporto algunos datos de interes sobre el gasto público en vivienda en España, tomando como ejemplo Euskadi.

Los países de la UE líderes en esta política pública se gastan en la misma entre un 2% y un 3% de su PIB. España y Euskadi están a duras penas en el 1% (España en su conjunto en el 0.9% y Euskadi cerca del 1.1%).

Los países de la UE que merecen ser emulados en materia de políticas públicas de vivienda estructuran su gasto público en esta parcela de la siguiente manera: 75% gasto directo (prespuestos públicos dedicados a la materia) y un 25% gasto fiscal (deducciones fiscales en materia de vivienda -impuesto dejados de recaudar-). En España en general ocurre lo contrario: 66% de gasto fiscal (perdonar impuestos) y 33% de gasto directo (presupuestos públicos).

Todo esto, en el caso de Euskadi y tomando el año 2007 como referencia (el último del que tenemos datos fiscales oficiales) supone lo siguiente:

538 millones de euros de gasto fiscal en vivienda (deducciones fiscales en materia de vivienda de las Diputaciones Forales)
189 millones de euros de gasto público en el programa de vivienda del Gobierno Vasco.

Lo que traducido a porcentajes implica un 74% de gasto fiscal y un 26% de gasto público directo.

Y por completar la imagen, en general el gasto público de los países líderes de la UE en vivienda suele estar destinado al 100% a alquiler-rehabilitación-regeneración, (de hecho, para ellos vivienda pública es vivienda en alquiler), mientras en España ese porcentaje se acerca al 0%. En el caso de Euskadi, del gasto fiscal de las Diputaciones Forales en vivienda, el 93% va dirigido a la compra de vivienda y el 7% al alquiler, mientras que en el caso del Gobierno Vasco cerca de la mitad de su gasto se dedicó al alquiler. O lo que es lo mismo, el conjunto de las Administraciones Públicas vascas usaron en la promoción del alquiler menos del 20% de sus recursos destinados a vivienda y más del 80% de los mismos en la promoción de la propiedad.

Lejos, muy lejos de los referentes europeos.

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Esta tarde doy una clase en el Colegio de Abogados de Barcelona en el marco de unos cursos (de los que ya os hablé el año pasado) organizados por el Observatorio DESC sobre el derecho a la vivienda y los mecanismos para hacerlo efectivo.

Mi clase girará entorno a las principales características de las políticas públicas de vivienda líderes en la UE (con algún comentario sobre buenas prácticas), así como a la excepcionalidad en el marco europeo de las políticas públicas de vivienda españolas y la peculiaridad de la política pública de vivienda vasca (ni enteramente española ni enteramente europea, aunque con cosas de ambas). La parte que quizás pueda tener más interés es la final, en la que hago un repaso a lás técnicas jurídicas, económicas y administrativas ya a disposición de los poderes públicos españoles para gestionar de una manera más racional el urbanismo patrio.

Por si a alguien le puede interesar dejo la presentación que voy a usar en el curso esta tarde.

INTRODUCCION A LAS POLITICAS PUBLICAS EUROPEAS DE VIVIENDA; BUENAS PRACTICAS; REFLEXIONES SOBRE EL MERCADO Y SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA EN ESPAÑA

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En los últimos días ha sido bastante comentado en la prensa vasca e incluso española (con lo raro que es que se hable de Euskadi fuera de sus límites de algo que no sea ...) el ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA que está impulsado el Gobierno del Lehendakari Lopez.

Solo le he echado un vistazo superficial y no tengo aún una opinión integral, detallada y razonada. Aunque no oculto que me gusta que el anteproyecto maneje nociones como función social de la propiedad, servicio de interes general, derecho subjetivo a la vivienda, acción pública, necesidad de vivienda, planificación de las políticas públicas de vivienda, registro de viviendas de protección pública y alojamientos dotacionales, registro de solicitantes de vivienda, patrimonio público de suelo, sistema residencial de protección pública, vivienda de protección pública, alojamiento de protección pública, calificación permanente, puesta en valor del patrimonio edificado, ITE, rehabilitación subvencionada, sistemas de actuación para la rehabilitación y regeneración urbana, inhabitabilidad, canon y alquiler forzoso para la vivienda vacía, tanteo y retracto, desahucio administrativo, expropiación, venta forozosa o sustitución, inspección, sanción y multas coercitivas. Y de todo ello podemos decir que el texto del Anteproyecto puede ser definido como aparentemente socializante.

Para aquellos que estén interesados por el origen de este anteproyecto de ley y también para los que creen que el Gobierno del PSE ha creado ex nihilo, recomiendo la lectura del anterior Proyecto de Ley de garantía del derecho ciudadano a una vivienda digna de Euskadi de diciembre de 2008 (perdón por la autocita, pues yo fui uno de sus autores), la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda de Cataluña, la ley francesa de referencia conocida como Loi DALO (Loi n°2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale) y la ley escocesa de referencia (Homelessness etc (Scotland) Bill of 2003). El texto del actual anteproyecto patrocinado por el PSE es en más de un 75% ley catalana de vivienda y anterior proyecto de ley vasco de vivienda. Lo cual tiene su lógica si tenemos en cuenta que el proyexto vasco fue impulsado por EB-Berdeak y la ley catalana por ICV-EV, PSC y ERC.

De momento, el PP (socio de gobierno del PSE) ya ha dicho que no va apoyar el nuevo anteproyecto de ley, pues según Basagoiti lo que hay que hacer para solucionar el problema de la vivienda es crear empleo para que la gente pueda comprarse viviendas (añado yo, que convenientemente sobrevaloradas por cajas, bancos y tasadores con lo que la hipoteca ahoga a pesronas y familias y hace ciudadano sumisos ante el empleador y el poder político y económico). Ergo, deduzco yo, las burbujas inmobiliarias son algo que el PP ve con buenos ojos y, por ello, aspira a repetirlas ad nauseam.

Por su parte el PNV ha dicho que expropiar es pecado, que gravar con impuestos las viviendas vacías otro tanto de lo mismo y que el derecho subjetivo a una vivienda en alquiler, tal y como está definido en el texto del Anteproyecto, no les vale pues se queda corto, al dejar fuera a los mileuristas.

Da la sensación de que PSE, PNV y PP nos van a tener entretenidos con sus juegos políticos durante un año y que la ley no se empezará a debatirse en el Parlamento Vasco hasta el 2012.

Por ello, yo hasta que el proyecto de ley sea remitido por el Gobierno al Parlamento Vasco no me lo tomo demasiado en serio. Tiempo habrá de saber si es un salva pre-electoral o un verdadero intento de regular por ley y desde la izquierda el derecho a la vivienda en Euskadi.

Y mientras se despejan todas estas cuestiones políticas contingentes, a los promotores del anteproyecto de ley (gente a la que en general aprecio) les deseo la mejor de las suertes, pues de su pericia, perserverancia, coherencia y honestidad depende el tratamiento legal de un importante derecho de la ciudadania vasca.

PD: si el anteproyecto de ley llega a tener visos de ser aprobado por el Parlamento Vasco, una recomendación, como todas las leyes que juegan con las cosas de comer, empiecen a leerlo por sus muy interesantes y poco socializantes disposiciones adicionales (relativización de la reservas de suelo para vivienda protegida de la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de Euskadi).

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Me he leído con un poco más detenimiento el texto del Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010 - 2013 (PDV) y, además de reiterar lo que en su momento dije sobre sus objetivos y su presupuesto, hoy ya creo estar en condiciones de hacer una valoracion global del mismo.

En primer lugar, debo insistir en lo que dije ya hace medio año sobre el antecesor del PDV, el Pacto Social por la Vivienda (PSV). Yo pensé que del PSV al PDV iba a haber una modulación, al menos formal, una adopción de un tono más gubernamental y una cierta corrección de los excesos patronales del PSV. Pero la verdad, es que ambos documentos son de una coherencia incontestable. Así que lo que en su día opinaba sobre el PSV mutatis mutandi (en síntesis, una mayor mercantilización o despublificación de la vivienda en Euskadi) me sigue valiendo para el PDV:

"(..) Me parecen muy sugerentes e interesantes muchas de sus propuestas. Obviamente algo bueno traerá, pues con decenas de líneas de trabajo algunas serán utiles. Pero la dirección general de este PSV (más mercado y menos estado en materia de vivienda) me parece equivocada y creo que producirá malos resultados para la sociedad (más plusvalías económicas apropiables individualmente y menos plusvalor social disfrutable colectivamente).

Pero, de la misma manera que expongo mi opinión y la razono, tambien digo que desearía equivocarme en mi juicio y no me importaría comprobar en el futuro que este PSV trae vivienda más accesible, mejores políticas urbanas, pueblos y ciudades más competitvos, un mejor medioambiente y más calidad de vida. El tiempo dirá si es mejor mercantilizar aún más la vivienda o introducir en ella la lógica no solo del mercado sino tambien del servicio público.

Tambien me ratifico en lo dicho hace unas pocas semanas sobre el nuevo sistema de precios de la vivienda protegida (vivienda protegida de precios no predecibles, puede que más onerosa para el contribuyente, más cara y dirigida a para personas con más ingresos):

"Mi particular apuesta, en función del ciclo presupuestario, de las relaciones patronal-gobierno, del tenor del Pacto Social por la Vivienda y de la mayoría parlamentaria que sustenta al Gobierno Vasco, es que en los próximos meses los precios de las viviendas protegidas en Euskadi subiran de forma muy superior a lo anunciado oficialmente (20% frente al oficial 12%), varie su precio de forma casi infinita en función de la promoción de que se trate y puede que la vivienda protegida en venta, por primera vez en muchos años, sea onerosa para las cuentas públicas (y no solo para el bolsillo del comprador), tenga en muchos municipios el mismo precio que la vivienda libre y se dirija fundamentalmente a las clase medias acomodadas. Ojala esté completamente equivocado".

Y perdón por las autocitas, pero tambien me ratifico en lo dicho hace meses sobre lo dificil que va a ser que el parque público de alquiler continue en Euskadi la marcha creciente de los últimos años.

Pero vayamos con las impresiones, vamos a llamarlas nuevas o más particulares, producidas por la lectura del PDV:

CUESTIONES POSITIVAS (me refiero a cuestiones que me han parecido que pueden ser potencialmente beneficiosas para la sociedad vasca, sin perjuicio de que muchas de ellas están en un estadio inicial y pendientes de ulterior desarrollo):

la búsqueda del reequilibrio territorial de la oferta de vivienda protegida; una mágnífica idea, en el debe de los anteriores gestores (entre los que me incluyo) y que espero que consiga reducir las diferencias de acceso a la vivienda protegida en función del lugar de residencia.
la mención a la existencia de planes locales de vivienda como algo deseable; si bueno es que el Gobierno planifique su política de vivienda, no lo es menos que la otra institución con competencias fuertes en urbanismo y vivienda también lo haga; no parece que vaya a ser una futura obligación legal, sino más bien una recomendación de buenas prácticas que esperemos que cale hondo.
la alusión a la necesidad de planes supramunicipales en materia de vivienda; durante mucho tiempo esto ha sido un tabu, por no ofender competencialmente a los ayuntamientos y su autonomía local; pero es obvio que determinados problemas de vivienda no se pueden solucionar con la reduccionista lupa municipal y que deben ser acometidos en conjunto por varios municipios con una óptica comarcal o metropolitana.
el cálculo de los alquileres de vivienda protegida en función solo de los ingresos del inquilino y no del tipo de vivienda (vs, vpo, ADAs, etc); desde el 2002 los alquileres de los inquilinos se calculan fundamentalmente en función de sus ingresos, pero el tipo de vivienda juega un papel menor en la determinación del alquiler; es bueno que ese papel menor se vaya erradicando.
el intento de determinar el índice de vulnerabilidad socio-urbanística de los barrios vascos; una idea que bebe de fuentes francesas y catalanas, sin duda más que pertinente, pues si rehabilitar vivienda y regenerar barrios es o debe ser uno de los objetivos prioritarios de la sociedad, hay que empezar por saber con precisión científica como esta el tema, barrio a barrio.
la intención de optar a la financiación de la UE en proyectos de rehabilitación y regeneración urbana; sin duda un fin loable, complicado técnicamente, pero muy deseable.
la voluntad de cooperación entre el Gobierno y las SUR; no es nada nuevo, pues hace años que se da la cooperación entre las sociedades urbanísticas municipales y el Gobierno; pero todo lo que se haga por seguir en esta línea será bueno.
la petición de una fiscalidad más favorable a la rehabilitación de vivienda y regeneración urbana; dependen de las DDFF, pero el PDV hace bien en tenerlo entre sus objetivos; aunque al Gobierno solo se le podrá exigir que presione a las DDFF.
la voluntad de crear un inventario de suelos urbanizables y urbanos vascos; elinventario prácticamente ya existe en lo relativo a suelo para vivienda protegida, pero está bien que se coordinen todos los planeamientos en una sola bolsa para saber que se mueve, que se debería de mover y como lo hace.
la pretensión de crear una red autonómica de suelo dotacional para ADAs; la red ya existe, aunque en su estado iniciario; pero es muy interesante que se maneje esta lógica de red autonómica de dotaciones residenciales públicas (no son viviendas en sentido técnico-legal).
la posibilidad de financiar urbanizaciones pendientes en los ayuntamientos a cambio de suelo municipal para vivienda protegida; el Gobierno Vasco no tiene un metro de suelo propio y para poder trabajar en vivienda protegida tiene que firmar convenios con los ayuntamientos; estos suelen exigir dinero al Gobierno a cambio de sus suelos; pues bien, en un momento de urbanizaciones detenidas por falta de liquidez de los promotores privados y públicos, el Gobierno ofrece dinero para urbanización a cambio de mayores cantidades de suelo (derechos urbanísticos) para el Ejecutivo vasco; tiene la virtud de desbloquear urbanizaciones que pueden ser necesarias y de fortalecer el papel del Gobierno en el mercado de la vivienda; aunque obviamente dependiendo de como se hagan los números el beneficiado puede ser le Gobierno, el ayuntamiento y los promotores y propietarios privados.
las progresiva desvinculación del acceso a la vivienda protegida del empadronamiento en un contreto municipio vasco; un tema espinoso, que ya ha sido objeto de atención por parte del Ararteko, al que es muy dificil darle solución (por la presión de los electorados locales sobre los alcaldes para que la vivienda "de este pueblo" sea para la "gente de este pueblo"); en realidad ni la gente es de ningún sitio ni sobre todo la vivienda protegida de un municipio se hace solo (ni de lejos) con los impuestos de la gente de ese municipio.
la voluntad de crear una Agencia Vasca de la Vivienda y reducir el número de sociedades públicas a solo dos (vivienda y alquiler) o tres (suelo, vivienda y alquiler); son cosas que se quedaron pendientes en el anterior Gobierno Vasco y que si se pueden llevar a cabo serán muy funcionales.
la mención a la conexión entre ASEA (servicios sociales del Dpto. de Vivienda del GV) y los servicios sociales municipales.

CUESTIONES NEGATIVAS (me refiero a rasgos que apuntan en direcciones a mi juicio erroneas por implicar una reducción del papel de lo público en vivienda y una recuperación por parte del mercado de campos en los que sus fracasos son evidentes y que en los últimos ocho años le fueron vedados en Euskadi):

no se dice nada sobre el papel del mercado financiero e hipotecario en materia de vivienda; dos de las cosas que más afectan al precio de la vivienda libre son obviadas por este PDV; es evidente que el Gobierno Vasco carece de competencias en ambas materias, pero también es claro que se debería tener algún tipo de discurso sobre temas tan relevantes; en materia fiscal el Gobierno Vasco tambien carece de materias, pero el PDV está lleno de apleaciones a las DDFF en relación a la fiscalidad de la vivienda.
relativización de las reservas de suelo para vivienda protegida, con el objetivo de reducirlas, frenando la presencia de lo público en vivienda y haciendo crecer el papel del mercado; de esto ya he hablado largo y tendido en este blog, pero este tipo de medidas no van a suponer una reducción del precio de la vivienda libre (la patronal dice que a menos "cargas" más bajo es el precio de la vivienda libre, pero los últimos 15 años no avalan precisamente esta tesis en españa), van a reducir la producción de vivienda protegida, pueden dañar los presupuestos públicos y van a aumentar el margen de beneficio de propietarios de suelo y promotores de vivienda; a mi juicio, este es precisamente el camino por el que no deben transitar las políticas públicas vascas de vivienda; pero es en lo que, por encima de todo, está el nuevo equipo (menos sector público de la vivienda y más mercado).
en consonancia con lo anterior se adivina una senda de beneficios crecientes para los propietarios de suelo y promotores de vivienda (por favor, con confundir promotor con constructor)
aspiración un tanto ilusa de cooperación público privada en materia de regeneración urbana; el mercado puede participar en un reparto de plusvalías en la edificación de vivienda nueva en suelo urbanizable, pero no en uno de minusvalías en rehabilitación y regeneración de suelo urbano; asumir que este tipo de asuntos los va a solucionar el mercado es apostar por la gentrificación; no ver que debe haber implicación presupuestaria pública fuerte y mecanismos legales de retención de parte de las plusvalías generadas por la acción de lo público es no tener las cosas claras desde la izquierda y desde el servicio público.
apuesta por la tramitación express de los planes urbanísticos; parece que se sugiere que el problema de la vivienda ha sido y es la escas oferta de suelo y vivienda, cuando los últimos diez años apuntan claramente en dirección contraria (millones de nuevas viviendas no han bajado el precio de la vivienda libre en España sino que en 10 años el suelo ha crecido de precio un 500% y la vivienda más del 220%); no hay un problema de poco oferta de suelo, sino de un uso no suficientemente social y público del suelo que se moviliza; al menos así lo veo yo.
se busca aumentar las edificabilidades a toda cosa, para vializar financieramente promociones de nueva vivienda y para poder financiar regeneración urbana sin consumo de presupuestos públicos; lo que puede provocar no pocas externalidades socio-urbanas, pues el aumento de densidad puede ser necesario en algunos casos, pero no en todos; y sea como fuere, no se puede partir de la base de con más densidad arreglamos todos los problemas; quizás si arreglemos los problemas del propietario del suelo y del promotor, pero no los de la ciudadanía en su conjunto (que es a quien debe defender el Gobierno Vasco).
vivienda protegida más cara para personas de mayores rentas; ya he hablado en el blog del intento de reorientar la vivienda protegida de las clases bajas y medias-bajas a las medias y medias-altas; obviamente tal desocialización de las políticas públicas vascas de vivienda no es necesario ni recomendable, pero es lo que aparentemente dictan las urnas, las casas del pueblo, los batzokis ...
insistencia, a mi juicio ideológica, en la promoción de vivienda tasada; estamos hablando de la vivienda protegida más cara y para gente de más ingresos; estamos hablando de una tipología de vivienda protegida que hizo las delicias de alcaldes y promotores a finales del periodo de burbuja y que ahora que ha sido santificada por nuestra legislación la gente no quiere comprar por su desmesurado precio; solo es un ejemplo pero en Ondarroa el ayuntamiento ha tenido que reducir el precio de sus viviendas tasadas de más de 250.000 en más de 70.000; cuesta llamar viviendas protegidas a este tipo de viviendas, salvo que lo que se proteja es el beneficio de propietario de suelo, promotor y arcas municipales.
dinámica de privatización del patrimonio público vasco afecto a la vivienda; no insistiré sobre lo mucho que he comentado en este blog sobre la venta de derechos de superficie.
aparece en el PDV la vivienda protegida en alquiler con opción de compra; una exigencia del PP (sin cuyos votos el Gobierno Vasco no tiene mayotría) y que, en el fondo, no es sino propiedad diferida en el tiempo y alquiler solo por un breve periodo.
congelación de la movilización de vivienda vacia hacia el alquiler social a través de Bizigune; parece que se apuesta por una muerte lenta de esta seña de identidad de las políticas públicas de vivienda vascas y uno de los programas públicos de vivienda mejor valorados por todas las federaciones socialistas españolas, bueno todas menos el PSE; es una pena, pues Bizigune es una muy buena manera de cuidar del medioambiente, aprovechar la ciudad ya construida, atender necesidades sociales y generar actividad económica privada.
el Gobierno Vasco aspira a convertirse en una inmobiliaria más a travé del plan de intermediación en materia de alquiler; en síntesis que la administración asuma los costes de seguros en una relación de arrendamiento privado en la que los precios del alquiler no se rebajan, por lo que el dinero del contribuyente trabajará a favor del propietario de vivienda, sin ningún avance para el inquilino; el PSOE y el PSE (SPA a nivel estatal y este nuevo programa en Euskadi) dicen seguir el modelo alemán de intermediación pública en el alquiler privado, pero olvidan un detalle clave, cual es que en Alemanía si la administración intermedia, el alquiler debe respetar unas tablas de precios ostensiblemente menores que los alquileres de mercado.
no hay claridad en materia de deducción fiscal a la compra de vivienda; se apuesta por su reducción, pero no por su desaparición.
se minimiza el papel de la inspección sobre el uso del parque de vivienda protegida; si acaso se apunta a ciertos esfuerzos sobre los inquilinos del parque de vivienda pública, dejando de lado a los propietarios y superficiarios (lo que tiene su aquel).
parece que se quiere ir a un sistema más de baremación que de cupos para la adjudicación de vivienda protegida; las experiencias de baremación pura en la UE son más que disfuncionales (guetos, dificultades de gestión, mala reputación de cierta vivienda social); esperamos que el Gobierno esté pensando solo en reducir el número de cupos, aumentar la prebaremación y continuar con los sorteos "dirigidos", al menos mientras haya una fuerte demanda no satisfecha; pero el texto del PDV no es claro en este punto.
continua la "guerra" entre Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco en relación a las ayudas sociales vinculadas a la vivienda; es una guerra ya vieja, nunca bien resuelta, pero es inhustificable que las ayudas sociales vinculadas a la vivienda gestionadas por el Gobierno Vasco no formen parte de los objetivos del PDV; son política pública de vivienda la gestione quien la gestione dentro del Gobierno.
la RBE se incluye entre los objetivos numéricos del PDV pero no se dice ni media palabra sobre ella en los ejes del plan; da la sensación de pegote de última hora que permite contar con programas pagados por otra administración (cosa que no me parece mal, pues estamos ante política pública de vivienda con efecto en Euskadi, la pague quien la pague); otra cosa es que las 6.000 rentas básicas de emancipación que el Gobierno de la Nación ya paga en estos momentos a jóvenes vascos el PDV las incluye como objetivos a conseguir en los próximos años, en lo que constituye una verdadera gamberrada estadística.
no hay ninguna acción de trabajo sobre industrialización del sector de la construcción; todo ello a pesar de que hay un cluster dedicado a este tema en formación.
nada se dice sobre reducción de la siniestralidad laboral; omisión grave y significativa.
la Ley de Vivienda u otra modificación normativa no figura entre los 5 ejes, 14 líneas de acción y 67 acciones del PDV.

Bueno, despues de todo este recorrido, llego a la conclusión de que estamos ante un PDV que en buena medida considera que lo público es el problema y el mercado la solución, que entiende fundamentalmente que las pérdidas deben ser socializadas y los beneficios privatizados, que de verdad estará centrado en la creación de empleo y el crecimiento del PIB y no en la mejora de la accesibilidad de la vivienda para el conjunto de la sociedad y las personas más vulnerables y que no va a ser capaz de cumplir con sus objetivos numéricos en las áreas más sociales y europeizantes (alquiler público, rehabilitación de edificios y regeneración de barrios).

A día de hoy, con los datos presupuestarios de que disponemos y teniendo en cuenta el actual ciclo económico, social y político se vislumbran unas políticas públicas con menos recursos económicos que en el pasado inmediato y centradas en la construcción de nueva vivienda protegida en propiedad más cara y para personas de más recursos, frente al alquiler público, la rehabilitación y la regeneración urbana (que serán importantes en los discursos y secundarias en la ejecución presupuestaria).

Por otra parte, leyendo las tablas de objetivos del PDV 2010-2013 uno tiene la sensación de que estamos hasta cierto punto ante fuegos de artificio imposibles de lograr, habida cuenta de la producción actual del sector público vasco de la vivienda, bien tratados por los media afines (multitud) y que puede servir como distracción frente a las mesas en las que los que de verdad mandan deciden sobre las cosas serias del comer con las que no se juega (aumento de los precios vpo, reducción de las reservas de suelo para vivienda protegida, incremento del valor máximo de repercusión del suelo de vpo, reducción de la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas, aumento de la edificabilidad, abolición de la calificación permanente de la vivienda protegida, revisar a la baja el papel de Visesa en el mercado vasco de vivienda y suelo, etc).

Como siempre, espero estar equivocado en mis apreciaciones sobre peligros y equivocaciones y acertar en los pronóstricos sobre oportunidades y aciertos. Deseo la mejor de las suertes a todas las personas implicadas en la ejecución del PDV. Y, con calma y esperemos que objetividad, iremos viendo los resultados de esta nueva etapa de las políticas públicas vascas de vivienda.

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Como ya he comentado en dos posts anteriores, el pasado día 28 de diciembre del 2010 el Gobierno Vasco aprobó en su Consejo de Gobierno el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010 - 2013. Este plan sustituye al ya vencido Plan Director de Vivienda 2006-2009.

El Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 es el documento estratégico clave en materia de política de vivienda en Euskadi. No se puede negar que los ayuntamientos vascos (urbanismo y vivienda en general), las diputaciones forales (fiscalidad de la vivienda y el suelo) y el Gobierno de la Nación (regulación financiera e hipotecaria, Renta Básica de Emancipación, etc) también tienen mucho que decir en materia de vivienda. Pero por competencias, ámbito territorial de acción y recursos económico-financieros, el Gobierno Vasco ostenta cierta primacía estratégica en las políticas públicas de vivienda en Euskadi.

No estoy aún en condiciones de emitir una opinión integral sobre el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 (PDVRU), pues todavía no he estudiado todo su texto en profundidad. Aunque no creo que mi opinión varíe mucho en relación a lo que ya dije sobre el Pacto Social de la Vivienda (PSV), pues el referido PSV es el claro antecedente del PDVRU. Aunque ya he avanzado algunos apuntes sobre los cuadros de objetivos del PDVRU 2010-2013 en este blog hace unos días.

Continúo esos apuntes con algunos comentarios sobre los RECURSOS ECONOMICOS DEL PDVRU 2010-2013 (contenidos en las páginas 175 y siguientes del mismo).

Vamos con los grandes números:

A.- 1.194 millones de euros de presupuesto del Gobierno Vasco

Lo que parece implicar de media unos 299 millones de euros de presupuesto en materia de vivienda del Gobierno Vasco durante los cuatro años de vigencia del PDVRU
Aunque si dejamos de lado los compromisos presupuestarios con vigencia posterior al 2013, estamos ante solo 161 millones de euros de gasto anual en vivienda por parte del Gobierno Vasco en los ejercicios 2010-2013.
La previsión de los 299 millones de euros de gasto público gubernamental en vivienda al año empieza por romperse ya desde el mismo año 2010, dado que el Gobierno Vasco tiene un presupuesto para vivienda de 183 millones (dinero para gastos de los años 2010-2013, pero también de ejericios posteriores hasta mediados del la década de los 30 de este siglo), casi un 40% menos de lo necesario para estar en la media de gasto requerida.

B.- 1.389 millones de euros, si incluímos los compromisos presupuestarios del Gobierno Vasco que provienen de ejercicios presupuestarios anteriores. De la distribución interna de este dinero se puede deducir que esto son algunos de los destinos:

8% suelo + 11% edificación: acción directa del Gobierno (hay que sumarle lo que realicen las sociedades participadas)
30% alquiler de vivienda protegida
11% rehabilitación y regeneración urbana

C.- 1.517 millones de euros de posible financiación no gubernamental (bancos y cajas de ahorros) para la sociedades participadas por el Gobierno Vasco dedicadas a suelo, vivienda, alquiler, etc. Estos son algunos de los destinos de esas cantidades:7.5% suelo

7.5% suelo
63% edificación
12% Bizigune

D.- 1.844 millones de euros de financiación de bancos y cajas de ahorros al gobierno, sociedades participadas y particulares vinculados a las políticas públicas vascas de vivienda. Con un calendario que difiere el grueso del gasto al futuro (339 millones para el 2010, 439 para el 2011, 526 para el 2012 y 638 para el 2013), lo que lastra algo la propia credibilidad del compromiso económico. Y siendo estos son algunos de sus destinos:

7% para suelo de vivienda protegida
54% para vivienda protegida en propiedad
29% para alquiler de vivienda protegida
10 % para rehabilitación y regeneración urbana

E.- 2.906 millones de posible gasto total del Gobierno Vasco y sociedades participadas en la ejecución del PDVRU 2010-2013 (sin eliminar duplicidades e interrelaciones, que el PDVRU no cuantifica).

Para contextualizar un poco estos datos, tengamos en cuenta lo siguiente:

en el año 2001 el presupuesto de vivienda del Gobierno Vasco superaba por poco los 89 millones de euros y no había aporte adicional apreciable de sus sociedades, pues todas menos una no existían y la existente (Visesa) distaba mucho de ser la que hoy conocemos
durante la vigencia del Plan Director de Vivienda 2002-2005 el gasto en políticas públicas de vivienda del Gobierno se elevó a 928 millones de euros (con una media de 232 millones al año)
el anterior Plan Director de Vivienda del Gobierno Vasco 2006-2009 dispuso de 2.805 millones de euros de posible financiación (presupuestos del Gobierno, más financiación de bancos y cajas) y dio lugar a un gasto público efectivo de 1.380 millones de euros, con una media de 345 millones al año.

En virtud de todo lo anterior, se puede concluir que el actual PDVRU 2010-2013 está en teoría ligéramente mejor dotado económicamente que el anterior plan, lo cual es una muy buena noticia en el actual contexto de crisis y recortes sociales. Pero, a pesar de lo dicho, los datos reales que se empiezan a conocer apuntan a un gasto anual muy inferior a los 345 millones de euros anuales en que se materializó el PDV 2006-2009. Y sea como fuere, los datos que se conocen de distrubución del gasto por materias mantienen la abrumadora preponderancia de la vivienda protegida en propiedad, frente a un papel menor del alquiler público, la rehabilitación y la regeneración urbana.

Sería suicida hacer comentarios sobre esta materia sin esperar a las ejecuciones prespuestarias de los ejercicios 2010 a 2013. Habrá que esperar, por tanto, para las conclusiones definitivas. Pero a día de hoy, con los datos de que disponemos y teniendo en cuenta el actual ciclo económico, social y político se vislumbran unas políticas públicas con menos recursos económicos que en el pasado inmediato y centradas en la construcción de nueva vivienda protegida en propiedad, frente al alquiler público, la rehabilitación y la regeneración urbana (que serán importantes en los discursos y secundarias en la ejecución presupuestaria).

Como en ocasiones precedentes, espero estar totalmente equivocado en mis pronósticos.

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Como ya he comentado en un post anterior, el pasado día 28 de diciembre del 2010 el Gobierno Vasco aprobó en su Consejo de Gobierno el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010 - 2013. Este plan sustituye al ya vencido Plan Director de Vivienda 2006-2009.

El Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 es el documento estratégico clave en materia de política de vivienda en Euskadi. No se puede negar que los ayuntamientos vascos (urbanismo y vivienda en general), las diputaciones forales (fiscalidad de la vivienda y el suelo) y el Gobierno de la Nación (regulación financiera e hipotecaria, Renta Básica de Emancipación, etc) también tienen mucho que decir en materia de vivienda. Pero por competencias, ámbito territorial de acción y recursos económico-financieros, el Gobierno Vasco ostenta cierta primacía estratégica en las políticas públicas de vivienda en Euskadi.

No estoy aún en condiciones de emitir una opinión integral sobre el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 (PDVRU), pues todavía no he estudiado todo su texto en profundidad. Aunque no creo que mi opinión varíe mucho en relación a lo que ya dije sobre el Pacto Social de la Vivienda (PSV), pues el referido PSV es el claro antecedente del PDVRU.

Si estoy en condiciones de hacer algunos comentarios sobre LOS CUADROS DE OBJETIVOS DEL PDVRU 2010-2013 (contenidos en las páginas 165 y siguientes del mismo). Los objetivos cuantitativos son la parte más medible del PDVRU, pues estamos ante orientaciones para las políticas públicas de vivienda que contienen una cifra unitaria como objetivo, un momento temporal para el que deben estar realizados y una metodología de medición y seguimiento.

Vamos con los grandes números:

A.- 20.000 nuevas viviendas públicas para los años 2010-2013

Tanto en la campaña electoral de las elecciones autonómicas vascas del año 2009, como en el Pacto Social por la Vivienda del 2010, las cifras que se manejaban los dirigentes del PSE eran muy superiores (unas 10.000 viviendas protegidas nuevas al año, es decir 40.000 en el conjunto de un plan cuatrienal).
Debemos deducir que, ganadas las elecciones (el poder menor) y conseguido el consenso de promotores e instituciones financieras (el poder mayor), ha llegado la hora de cierto realismo y/o modestia en los objetivos. Los mismos caen, nada menos a que a la mitad de lo establecido.
Aunque, todo hay que decirlo, 5.000 viviendas protegidas nuevas por año en los tiempos que corren es un objetivo no alcanzable (sirva de muestra las menos de 3.200 nuevas viviendas protegidas iniciadas en el año 2009 y el posible similar nivel de producción del año 2010 -todo ello a tenor de los datos oficiales del Observatorio Vasco de la Vivienda-) y puede que hasta no deseable territorial y medioambientalmente.

B.- De esas 20.000 nuevas viviendas protegidas, 8.100 de alquiler y 11.900 en propiedad

Sigue siendo preponderante la producción de vivienda protegida para su venta en propiedad, por mucho que los discursos estén totalmente volcados en el alquiler público. Sin perjuicio de que Euskadi ha sido líder en esta materia en España y que dice querer seguir siéndolo, los objetivos en materia de nuevo alquiler público no disimulan que el régimen preponderante de la vivienda protegida en Euskadi sigue siendo la venta de vivienda protegida, además en propiedad plena (pues esta PDVRU es, además, el del intento de venta de más de 20.000 derechos de superficie de 20.000 viviendas protegidas construidas y gestionadas durante la última década en este interesante y vanguardista régimen jurídico).
Dicho sea de paso, yo no suscribo los modelos 100% vivienda protegida en alquiler que defiende buena parte de la izquierda política y sindical a la que yo pertenezco; para mi, por todo tipo de razones urbanísticas, sociales, presupuestarias, de gestión pública, etc, el secreto está en la mezcla de vivienda protegida en alquiler y en venta.
La apuesta del PSE por un 40% de nueva vivienda protegida en alquiler es, a mi juicio, insuficiente; pero no por ello defiendo el 100% de vivienda protegida en alquiler; un 60% alquiler - 40% propiedad o 75% - 25% hubiese sido, a mi modesto entender, lo óptimo en materia de producción de nueva vivienda protegida.
Aparece en este PDVRU la vivienda protegida en alquiler con opción de compra por primera vez en nuestra historia. Es una exigencia del PP y el PSE (que depende del PP para gobernar) la ha incluído en el plan, aunque parece que no con mucho entusiasmo (solo 1.000 unidades en cuatro años) y con innegable honestidad intelectual (figura como vivienda protegida en propiedad y no como alquiler público -como ocurren en los planes de vivienda de otras CC.AA).

C.- 4.229 nuevas unidades públicas de alquiler (que no provienen de la producción de nueva vivienda)

Aqui debemos incluir las 250 nuevas unidades del programa Bizigune (que, a pesar de que el PSE se lo quiera cargar, sigue figurando entre los objetivos a lograr, dado que se pretende mantener un parque de 5.000 viviendas en este esquema), las casi 2.000 nuevas rentas básicas de emancipación (ayuda al alquiler para jóvenes pagada por el Gobierno estatal, pero que el Gobierno Vasco considera, a mi juicio correctamente, como política pública de vivienda en Euskadi) y las 2.000 nuevas viviendas del programa de intermediación en el alquiler del Gobierno Vasco (el pseudobizigune, pues parece Bizigune, pero en realidad es una inmobiliara privada -alquileres de mercado y gasto presupuestario público testimonial- en el seno de la Administración).
Llama al atención que se incluya la renta básica de emancipación estatal (ya digo, a mi entender bien incluida) y no se mencione el complemento de vivienda que el Gobierno Vasco sufraga desde el Dpto. de Asuntos Sociales del propio Ejecutivo Vasco. A nadie se le escapa que Vivienda y Asuntos Sociales andan a la gresca por este programa (desde hace muchos años en realidad), pero que no lo gestione vivienda, no quiere decir que no sea política pública de vivienda. A mi juicio debería haberse reflejado por pureza estadística y para una mejor comprensión de las políticas públicas de vivienda y sociales vacas.
Vaya por delante que es sumamente interesante que se mantenga en el actual PDVRU el discurso del alquiler en suelo urbano consolidado y en vivienda ya construída y usada. Afortunadamente los actuales gestores no han confundido su rechazo a Bizigune con la idea de actuar en alquiler en la ciudad ya construida.
Pero que este sea un objetivo loable no justifica, a mi juicio, el caracter nulamente social de la intermediación pública en el alquiler que propone el PSE, las posibilidades de fraude e inflación no evitadas por la renta básica de emancipación estatal y la persecuación que se realiza a Bizigune.
En otro orden de cosas, pongo de relieve una de las trampas del PDVRU, al incluir como nuevos alquileres públicos las 6.021 rentas básicas de emancipación y las 4.750 viviendas de Bizigune ya existentes en el año 2009 y que este PDVRU se las apunta como si fueran a ser producidas en los próximos años. De esta manera, se consideran logros del PDVRU 2010-2013 objetivos ya logrados por el PDV 2006-2009, una argucia que permite colar de rondon, nada menos que casi 11.000 alquileres público subvencionados ya existentes y alterar -en realidad, falsear- buena parte de los números del plan, como veremos a continuación).

D.- 5.000 nuevas viviendas públicas (que no provienen de la producción de nueva vivienda)

Esta es una de las partes más interesantes del PDVRU, la obtención de vivienda protegida sin construir nueva vivienda, a través de la conversión de locales en viviendas, la rehabilitación y la conversión de vivienda libre en vivienda pública o pseudopública
Dos de estas líneas (locales y vivienda libre usada) ya existían en anteriores planes y no funcionaron bien.
La idea de conseguir nuevas viviendas protegidas por rehabilitación o regeneración urbana de viviendas y/o entornos urbanos es novedosa, interesante y esperemos que exitosa.

E.- Captación de suelo para 19.500 viviendas protegidas nuevas

Aparentemente se mantiene la velocidad de crucero en esta materia, aunque gracias al denostado sector público que asume el 95% de los objetivos en materia de suelo.
Uno no sabe si es por aprovechar un momento de debilidad del mercado para hacerse con una buena bolsa de suelo público, por simple inercia estadística o por ser el Gobierno consciente de que los promotres privados vascos hoy no pueden financiar la gestión de suelo de casi ningún desarollo con el parón que eso supone para todo tipo de nuevas viviendas (protegidas, pero también libres).

F.- Demanda satisfecha de 29.250 usuarios con el nuevo PDVRU; el plan habla de 40.000 demandas satisfechas, pero restada la trampa estadística antes referida se llega a la cifra real de 29.250 demandas de vivienda satisfechas.

G.- 42% de las actuaciones en alquiler y 58% en propiedad; el PDVRU habla de un 58% de alquiler y un 42% de propiedad, pero, de nuevo, la trampa estadística debe ser tenida en cuenta.

H.- Parque de alquiler público alcanzable en el año 2013 de 31.489 unidades

Este es un dato que el PDVRU no aporta en su caudro de objetivos, pero que yo he construido con los datos disponibles, restadas las trampas estadísticas.
Se quiere pasar de un parque de alquiler de 19.160 viviendas públicas en alquiler en el año 2009 a otro de 31.489 unidades en el 2013
Hay que destacar que, frente a las 2.000 nuevas viviendas en alquiler que el PDVRU estima necesarias producir por año de media, el año pasado la cosa se cerró con poco menos de 200 nuevas unidades
Así que parece imposible con el actual nivel de producción llegar a las 8.100 nuevas unidades de alquiler público o a un parque de 31.489 viviendas públicas en alquiler.

Más allá de los grandes números (que ya dicen muchas cosas) se adivinan algunas tendencias dignas de mención:

Estamos ante un plan básicamente continuista, que no aporta demasiadas nuevas técnicas, que mantiene los objetivos al uso de las políticas públicas vascas de los últimos diez años, que no parece procesar la crisis pues sigue manejando objetivos numéricos inalcanzables en los actuales tiempos, que pone el acento semático en la rehabilitación y el alquiler, pero centra el grueso de sus objetivos medibles en la producción de nueva vivienda en propiedad y que puede quedarse meramente en agua de borrajas de continuar los muy pobres niveles de producción de vivienda protegida, alquiler, rehabilitación y regeneración urbana habidos en el año 2009 y los previsibles del año 2010.
Es muy interesante ver como el PDVRU busca el equilibrio territorial en la oferta de vivienda protegida (y para ello reduce drásticamente todo tipo de actuaciones en Alava).
Se constata de nuevo que el alquiler público depende casi únicamente del Gobierno Vasco (ni ayuntamientos ni promotores privados adquieren protagonismo en esta materia). Es revelador que de las 8.100 nuevas viviendas protegidas en alquiler que se pretenden construir en cuatro años, más de 7.000 vayan a ser promovidas por el Gobierno vasco. En el mismo sentido, el 100% de la vivienda pública en alquiler obtenida en suelo urbano consolidado y vivienda usada lo va a ser por el Gobierno Vasco, pues cero son los objetivos atribuídos a municipios y privados.
La venta en propiedad de vivienda protegida (el régimen más lucrativo) sigue siendo el régimen favorito de la iniciativa privada (pueda venderse o no, que siempre estará el estado para socializar las pérdidas habidas como consecuencia de una mala decisión empresarial).
No parece que el Gobierno tenga mucha fe en la vivienda tasada, pues de las 11.900 nuevas viviendas protegidas solo se preveé que 1.900 sean de este régimen. Recuérdese que los ayuntamientos, los promotores y los partidos políticos main stream decían hasta hace dos días que en Euskadi deberíamos potenciar la vivienda tasada para tener un mercado sano de la vivienda. Se ve que lo que era interesante en tiempos de bonaza (reducir la vpo a costa de la vivienda tasada y aumentar el valor residual del suelo y la tasa de beneficio del promotor) hoy ya no es posible en tiempos de crisis (en los que la vivienda tasada no se vende ni regalada, la vpo en propiedad se coloca con bastantes dificultades y los inscritos en Etxebide mayoritariamente necesitan vivienda pública en alquiler).
A pesar de la retórica rehabilitadora y regeneradora, como ya he dicho muchas veces muy loable, estas líneas mantienen objetivos relativamente modestos (algunos inferiores a lo hecho en los últimos años)y emerge como única noveda seria (aunque en números muy modestos) la creación de vivienda protegida en suelos ya ocupados a través de la rehabilitación o regeneración urbana.
Se mantiene el papel marginal en materia de vivienda de los consistorios vascos, después de años de reclamar un mayor protagonismo, en tiempos de crisis se repliegan dejando todo el campo libre al Gobierno Vasco y sin hacer demasiado ruido al respecto.

Leyendo las tablas de objetivos del PDVRU 2010-2013 uno tiene la sensación de que estamos ante meros fuegos de artificio imposible de lograr habida cuenta de la producción actual del sector público vasco de la vivienda, bien tratados por los media afines (multitud) y que puede servir como distracción frente a las mesas en las que los que de verdad mandan deciden sobre las cosas serias del comer con las que no se juega (aumento de los precios vpo, reducción de las reservas de suelo para vivienda protegida, incremento del valor máximo de repercusión del suelo de vpo, reducción de la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas, aumento de la edificabilidad, abolición de la calificación permanente de la vivienda protegida, revisar a la baja el papel de Visesa en el mercado vasco de vivienda y suelo, etc).

A pesar de que comento lo que veo y como lo veo, espero estar equivocado en lo negativo de mi análisis y acertado en lo que hay de positivo. Y como siempre, le deseo la mejor de las suertes a todas las personas que trabajan a diario en el sector vasco de la vivienda pública, incluídos los cargos públicos siempre tan denostados y no siempre justamente.

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El día 28 de diciembre del 2010 el Gobierno Vasco aprobó en su Consejo de Gobierno el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010 - 2013. Este plan sustituye al ya vencido Plan Director de Vivienda 2006-2009.

El Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 es el documento estratégico clave en materia de política de vivienda en Euskadi. No se puede negar que los ayuntamientos vascos (urbanismo y vivienda en general), las diputaciones forales (fiscalidad de la vivienda y el suelo) y el Gobierno de la Nación (regulación financiera e hipotecaria, Renta Básica de Emancipación, etc) también tienen mucho que decir en materia de vivienda. Pero por competencias, ámbito territorial de acción y recursos económico-financieros, el Gobierno Vasco ostenta cierta primacía estratégica en las políticas públicas de vivienda en Euskadi.

No estoy aún en condiciones de emitir una opinión sobre el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013 (PDVRU), pues todavía no he estudiado su texto en profundidad. No creo que mi opinión varíe mucho en relación a lo que ya dije sobre el Pacto Social de la Vivienda (PSV), pues el referido PSV es el claro antecedente del PDVRU.

Sea como fuere, tiempo habrá de comentar el texto y el despliegue del PDVRU (los últimos datos de los que disponemos del Observatorio de la Vivienda del Gobierno Vasco - del tercer trimestre del 20100- no apuntan nada bueno). Hoy me limito a colgarlo en mi blog por si fuese de interés para algún académico, activista, ciudadano, funcionario, periodista, político ...

PD: no debe sorprender que el PDVRU 2010-2013 se apruebe a menos de tres días del año 2011, es decir, con casi un año de su vigencia ya vencido; desgraciadamente esto se ha convertido ya en costumbre de muchas administraciones; digamos que de los cuatro años de cada legislatura uno se dedica a pensar que se va a hacer (sobre todo en el caso de equipos nuevos), dos a hacer (deshacer, decir que se hace o intentar hacer) y el último a "vender" en los medios lo que se ha hecho; no es muy leal con el contribuyente, pero es lo que hay.

ACTUALIZACION 30/12/2010:

La prensa, cada medio con sus acentos, refleja la aprobacion del PDVRU 2010-2013:

DIARIO VASCO El Gobierno Vasco dice que pondrá en el mercado 40000 viviendas en tres años
EL CORREO Vivienda, tarea pendiente
EL MUNDO El Gobierno vasco facilitará el acceso a 40000 pisos hasta 2013
DEIA Arriola retoca viejas promesas y dice ahora que pondrá en el mercado 40000 viviendas
EL PAIS Euskadi construye por vez primera más pisos protegidos que libres
EL CORREO VPOs para vizcaínos y guipuzcoanos
NOTICIAS ALAVA Vitoria podría llegar a surtir de VPO a empadronados en Bilbao
NOTICIAS GIPUZKOA Dos tercios de las viviendas que se han iniciado en Donostia en 2010 son de VPO

Y ya empieza el debate político (que no quiere decir que se debata mucho, sino que se hace con epítetos muy cargados, coherentes con los propios del PDVRU):

NOTICIAS ALAVA El Plan de la Vivienda del Gobierno Vasco suscita los primeros recelos
DEIA La oposición tilda de inocentada y fracaso el nuevo Plan de Vivienda
NOTICIAS GIPUZKOA EB cree que el plan de Vivienda de Lakua es un fracaso y EA lo considera insuficiente
DIARIO VASCO Ezker Batua y el Gobierno Vasco polemizan sobre las polìticas de VPO de alquiler

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A partir del segundo semestre del 2011 entrará en vigor plenamente la Disposición Adicional Décimoprimera de la Ley de Presupuestos de la CAPV para el 2011 y con ella el nuevo método de cálculo de los precios de la vivienda protegida vasca.

Dicha Disposición Adicional establece lo siguiente:

"1.- El precio, renta o canon de las viviendas de protección pública y los alojamientos protegidos, se establecerá en función de la capacidad contributiva de sus adquirientes, arrendatarios y arrendatarias o usuarios y usuarias.

2.- A tal efecto, reglamentariamente se establecerán los ingresos máximos y mínimos y su correspondencia con los importes aplicables en cuanto a los referidos precio, renta y canon de los y las adquirientes o adjudicatarios y adjudicatarias.

3.- La determinación de los mencionados importes podrá deberse a los costes de promoción, suelo, construcción y otros debidos a la producción de las viviendas, anejos, alojamientos y demás inmuebles protegidos, con referencia a la totalidad del territorio de la Comunidad Autónoma de Euskadi, a cada uno de los Territorios Históricos, a los Municipios correspondientes o a cualesquiera otros se establezcan motivadamente".

La prensa vasca ha dicho estos días que este nuevo sistema supone que a cada comprador de vivienda protegida se le cobrará más o menos en función de su nivel de ingresos. Lo que no ha referido la prensa es que los precios de la vivienda protegida a partir del segundo semestre del 2011 pueden calcularse no solo en función de los ingresos de los adjudicatarios, sino también en función de los costes del promotor de las viviendas protegidas o de cualquier otro factor productivo que se establezca motivadamente (tercer párrafo de la Disposición Adicional reproducida arriba).

Este sistema parece gozar de apoyo social ("que pague más quine más tiene"), pero no se ha impulsado por el Gobierno Vasco para garantizar una mayor equidad en el reparto de la vivienda protegida, sino para elevar discretamente los precios de la misma y aumentar la rentabilidad de los promotores de vivienda pública. La frase reiterada por el Gobierno Vasco es que "los adjudicatarios pueden pagar más", asumiendo el razonamiento de un promotor inmobiliario (nivel máximo de esfuerzo financiero asumible por el comprador o inquilino) y abandonando el horizonte finalista del servicio público (precio mínimo al que se puede ofrecer vivienda digna).

Mucho me temo que la combinación de ambos factores (ingresos del adjudicatario y costes del promotor) puede provocar que la vivienda pública en Euskadi, en términos medios, sea mucho más cara que lo que se anunció por parte del Gobierno Vasco hace unas semanas (incrementos medios del 12% en el caso de la vpo). A nadie debe sorprender que a partir de ahora se busquen a los adjudicatarios de vivienda protegida de mayores ingresos para adjudicarles unas promociones que siempre habrán tenido unos costes extraordinarios. El mercado se comporta así: minimiza costes y maximiza beneficios. No hay nada que criticar en el caso de los promotores privados. Pero la Administración y los promotores públicos deberían de comportarse de otra manera, dado que no rigen un negocio privado, sino un servicio público.

Para poder articular un sistema de precios de la vivienda protegida en el que los usuarios paguen precios diferentes en función de sus ingresos, pero los promotores públicos y privados cobren un mismo importe (lo contrario haría mucho más dificil su gestión), se crea un nuevo instrumento en la Disposición Adicional Décima de la citada Ley de Presupuestos:

"1.- Se crea el Fondo de Garantía y Compensación, adscrito al departamento competente en materia de vivienda de la Administración General de la Comunidad Autónoma de Euskadi, que sin personalidad jurídica, atenderá a los siguientes objetivos:

a) Garantía de la viabilidad económico-financiera y la calidad técnica y medioambiental de específicas promociones de viviendas de protección y alojamientos protegidos.

b) Garantía de que el esfuerzo económico de los y las adquirientes, arrendatarios y arrendatarias o adjudicatarios y adjudicatarias de cada vivienda protegida guarde relación con su renta económica familiar.

2.- El Fondo de Garantía y Compensación se financiará con los siguientes recursos:

a) Los recursos económicos y financieros que les sean, en su caso, asignados en los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma o en los de otras administraciones públicas.

b) Los ingresos que obtengan con cargo a los promotores/as de las viviendas protegidas y los alojamientos protegidos.

c) Cualesquiera otros que sean explícitamente consignados a su favor.

3.- El Fondo de Garantía y Compensación garantizará a los promotores y promotoras un nivel o importe de ingresos fijos por la venta de viviendas o alojamientos y anejos vinculados, en cada promoción en la que el mismo intervenga, lo que se concretará en el acto de calificación provisional de la promoción.

4.- El Fondo de Garantía y Compensación, con auxilio del Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y otros recursos disponibles al efecto en el departamento competente en materia de vivienda, pondrá a disposición del promotor o promotora, la relación de adquirientes, arrendatarios y arrendatarias o adjudicatarios y adjudicatarias destinatarios y destinatarias de las viviendas,locales y/o alojamientos protegidos de la promoción.

5.- Por los mencionados servicios que presta a la promoción, el Fondo de Garantía y Compensación percibirá de la misma un importe económico que nutrirá sus fondos, cuya cuantía será equivalente a la diferencia entre los ingresos garantizados con arreglo a lo previsto en el apartado tercero y los que resulten de los importes recibidos por las ventas de viviendas de protección y alojamientos protegidos que se realicen en la promoción. Estas ventas se realizarán a los precios que se establezcan de conformidad con lo prevenido en la normativa vigente.

6. Por el contrario, si los ingresos producidos por los precios de venta no permitieran alcanzar el importe garantizado por el Fondo de Garantía y Compensación, y ello se debiera a que los niveles de renta de los y las adquirientes no han permitido ingresos suficientes para ello, el mencionado Fondo subvencionará al promotor con la diferencia en atención al derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada en los términos previstos en la presente normativa vigente.

7. El Departamento de Economía y Hacienda, a través de los órganos que resulten competentes, dictará las instrucciones necesarias para el funcionamiento económico-financiero y de control del fondo, de conformidad a los siguientes criterios:

a) El Fondo tiene naturaleza presupuestaria, integrándose a efectos de gestión en el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

b) El Fondo se someterá al control, económico – financiero y de gestión previsto en el Capítulo II del Título III de la Ley 14/1994, de 30 de junio, de control económico y contabilidad de la CAE.

c) En lo no previsto en la presente disposición adicional y en los apartados anteriores, el régimen del fondo será el aplicable a los Entes Públicos de Derecho Privado. La Oficina de Control Económico determinará las normas contables y el modo de registro de las operaciones del Fondo".

Este Fondo (de objetivo en principio loable -no desincentiva la producción de vivienda protegida con el nuevo sistema de precios-) puede provocar la aparición de un tercer tipo de precio de la vivienda protegida, a sumar al precio en función de los ingresos del adjudicatario y al precio en función de los costes de construcción: el precio en función de la diferencia entre el precio medio garantizado al promotor y el precio medio cobrado al usuario (en caso de déficit siempre exigirá esfuerzo presupuestario público adicional y será una especie de parte oculta del precio de la vivienda protegida).

Sea como fuere, creo que asistiremos en los próximos meses a importantes cambios en los precios de la vivienda protegida en Euskadi. Mi particular apuesta, en función del ciclo presupuestario, de las relaciones patronal-gobierno, del tenor del Pacto Social por la Vivienda y de la mayoría parlamentaria que sustenta al Gobierno Vasco, es que en los próximos meses los precios de las viviendas protegidas en Euskadi subiran de forma muy superior a lo anunciado oficaialmente (12% para la vpo) y puede que la vivienda protegida en venta, por primera vez en muchos años, sea onerosa para las cuentas públicas (y no solo para el bolsillo del comprador), tenga en muchos municipios el mismo precio que la vivienda libre y se dirija fundamentalmente a las clase medias acomodadas. Ojala esté completamente equivocado.

ACTUALIZACION 29/12/2010: veo que diferentes medios del grupo Vocento hablan de este tema en sus páginas (El Correo - El Gobierno vasco podrá elevar el precio de la VPO por encima del límite en ciertos casos - y Diario Vasco - Las VPO podrán ser más caras que lo establecido en la orden de precios -).

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