Leo en El Correo que el sorteo de algo más de 40 viviendas tasadas en Zaldibar han levantado ampollas entre la ciudadanía. (la foto pertenece a este mismo sorteo). Las viviendas de tres habitaciones con garage y trastero van a ser vendidas por dicho consistorio por 230.000 euros (más IVA). Este es un precio hoy prácticamente de mercado y a mi juicio impropio para una vivienda protegida.

No descubro nada si digo que estas viviendas de Zaldibar tienen un coste de producción muy inferior a esos 230.000 euros. Por lo tanto, es fácil saber para que sirven esas viviendas: para financiar al ayuntamiento. Tambien es fácil saber para que no sirven: para hacer más accesible la vivienda a la ciudadanía.

Con motivo del debate parlamentario de la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo de Euskadi ya advertimos sobre los perniciosos efectos de la vivienda tasada tal y como era concebida por PSE, PNV y PP.

Ya vamos viendo lo efectos de la decisión de estos tres grupos parlamentarios, padres de la figura de la vivienda tasada con un precio que puede llegar a ser el 170% el de una vpo. Al verse sus primeros efectos en época de crisis, la cosa es aún más sangrante.

Una pena.

PD: desde mi punto de vista la producción de vivienda tasada solo está justificada cuando una Administración financia con esas viviendas tasadas (con las plusvalías o beneficios que producen) vivienda protegida en alquiler (que es deficitaria, salvo que lleve ayudas públicas); de esta manera se consigue financiar un parque de vivienda protegida para diferentes clases sociales, con diferentes regímenes de acceso (alquiler, derecho de superficie/propiedad).

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La semana pasada el PP y el PSE defendieron en el Parlamento Vasco una Proposición no de Ley pidiendo que se aumenten los ingresos máximos exigidos para acceder a una vivienda protegida en Euskadi.

A mi, la verdad, es que me parece un escándalo que en época de crisis (aumento del paro, cobro de desempleo, menores salarios para quien mantiene el empleo, congelaciones salariales, etc) estos dos partidos entiendan que hay que ampliar los ingresos máximos de vivienda protegida, que ya de por si son muy altos, precisamente como consecuencia de la presión política y parlamentaria de estos dos grupos políticos (quizás ayudados de vez en cuando por algún otro).

Simplemente me remito a los hechos. Esta tabla contiene los ingresos máximos para acceder a los diferentes tipos de vivienda protegida en Euskadi (una vez reflejados los mandatos parlamentarios y legales -tambien introducidos por los grupos parlamentarios-). Como se puede observar en la tabla adjunta, los ingresos máximos en vivienda de protección oficial de régimen general y en vivienda tasada empiezan a ser ya muy elevados, sobre todo si tenemos en cuenta los dos factores de ponderación (número de miembros de la unidad convivencial y número de perceptores de ingresos de la misma).

Os pongo un ejemplo, en estos momentos una pareja con un hijo y en la que trabajen los dos (una situación muy frecuente) puede solicitar vivienda social con unos ingresos de hasta 25.731 euros al año, vivienda de protección oficial de régimen general con 40.936 euros y vivienda tasada con 52.216.

¿No le parece esto a los Grupos Socialista y Popular suficiente? ¿Dónde quieren poner el límite? ¿Acaso desean que no haya límite de ingresos máximos -como alguno defendió en la tramitación parlamentaria de la Ley del Suelo y Urbanismo de Euskadi-? ¿No se dan cuenta el Grupo Socialista de que con este tipo de propuestas lo que está intentando es desnaturalizar la política de vivienda de protección pública y hacerla pasar de una política para varias clases sociales a una política centrada en la clase media e incluso media-alta?

Tenemos que hacer la reflexión de a que público objetivo queremos atender con la vivienda de protección pública. Nosotros queremos que los diferentes tipos de vivienda de protección pública lleguen a personas de diferentes grupos socio-económicos. Queremos que la política de vivienda de protección pública sea de amplio espectro. Pero también tenemos claro que la gente que debe ser protegida en mayor medida es la que tiene menores ingresos.

Por parte de los Grupos Parlamentarios Socialista y Popular parece que estamos en la carrera contraria: incrementar lo más posible los ingresos máximos de vivienda de protección pública para que la mayor parte de las viviendas vayan a personas de mayores ingresos, con el mensaje alarmista de que hay gente que se va a quedar fuera de los sorteos. En algún sitio hay que trazar la raya y parece ser que los Grupos Parlamentarios Socialista y Popular la quiere trazar lo más arriba posible.

Una pena.

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Ya os iremos contando.

PD1: el tema solo lo he visto recogido en un medio de comunicación, Deia.

PD2: quiero dar las gracias a Pilar Garrido (profesora de derecho de la UPV y en estos momentos Directora de Vivienda, Innovación y Control del Gobierno Vasco), Miguel Angel Garcia Herrera (catedrático de derecho constitucional de la UPV) y Alfonso Unceta (decano Facultad Ciencias Sociales y de la Comunicación de la UPV), pues sin ellos este proyecto no se habría puesto en marcha.

Technorati Tags: ekiten thinking, centro estudios politicas publicas vivienda, euskadi, gobierno vasco, universidad país vasco, upv-ehu

EUSKADI GARANTIZARA POR LEY EL DERECHO A UNA VIVIENDA EN ALQUILER

Esta mañana Javier Madrazo Lavín, Consejero de Vivienda del Gobierno Vasco, ha dado una rueda de prensa en la que hemos anunciado que el Proyecto de Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna está ya listo para ser remitido al Parlamento Vasco y que emplazamos a los Grupos Parlamentarios a que negociemos durante un mes sus contenidos de forma que la Ley pueda ser aprobada en esta legislatura.

Estamos ante una propuesta de calado, progresista, social y lo suficientemente rompedora como para que suponga un antes y un después en una dinámica de mercado que, a pesar de la actuación de las Administraciones Públicas en materia de vivienda, nos ha llevado a la situación en la que hoy nos encontramos.  Mejor que la de otras CCAA, pero aún con mucho camino que recorrer para atender las justas demandas en vivienda de la ciudadanía vasca.

Este Anteproyecto de Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna es un punto y seguido de la Ley del Suelo. Esta Ley de Vivienda está llamada a ser su lógica continuación y complemento.  La Ley 2/2006 de suelo y urbanismo de Euskadi, en su DF Cuarta establece el compromiso de las Administraciones Públicas vascas con el alquiler de vivienda de protección pública. Dicho compromiso comprende favorecer por parte de estas Administraciones Públicas el destino de las reservas de suelo para vivienda de protección pública al alquiler protegido. El Anteproyecto de Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna no hace sino concretar en obligaciones legales para las Administraciones Públicas esos compromisos en torno al alquiler de vivienda de protección pública.

Por otra parte, el Anteproyecto de Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna es una norma que pone las bases para que en ella crezca y se desarrolle de manera efectiva el derecho a la vivienda. Se trata de la primera vez que un Proyecto de Ley en el Estado español recoge el derecho subjetivo a la vivienda.  Estamos, por tanto, ante un evidente avance del Estado social que esperamos goce del apoyo de los partidos y grupos parlamentarios vascos.

Estamos seguros de que los grupos parlamentarios tendrán a bien debatir y consensuar un proyecto de ley como este y darle la importancia y prioridad que merece.  De esta manera, podemos ajustar los tiempos para que la Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna sea una realidad antes de que expire la presente legislatura. 

El texto que proponemos se asienta sobre cuatro pilares básicos:

1.-  La obligación de las Administraciones Públicas de producción de un parque de vivienda protegida en alquiler suficiente para dar satisfacción al derecho ciudadano a una vivienda digna en alquiler. Concretamente de 35.000 unidades en el plazo de 10 años desde la entrada en vigor de la ley. Esta es una obligación legal de gran novedad, pues Euskadi sería la primera CA del Estado que vincula legalmente parte de sus reservas de suelo para vivienda de protección pública a vivienda en alquiler protegido, a través de los instrumentos de planificación de las políticas públicas de vivienda de Gobierno Vasco y Ayuntamientos.

2.- El derecho subjetivo de acceso a la vivienda de implantación progresiva. Que pretende sustentarse en y materializarse gracias a esta producción previa de vivienda de protección pública en alquiler, y que plantea como primer paso garantizar una vivienda en alquiler a los demandantes de vivienda social en alquiler a partir del año 2014 (cinco años a partir de la entrada en vigor de la ley). Obligación que será legalmente exigible ante las Administraciones Públicas. 

3.- En materia de movilización de la vivienda vacía hacia el alquiler, estamos convencidos de que hay que mantener los esfuerzos de Bizigune, que a través de medidas de fomento y garantía posibilita el alquiler de más de 4.000 vivienda vacías. Pero, también estamos convencidos de que además de fomento deben existir medidas de penalización, especialmente cuando se rechazan las facilidades públicas para alquilar una vivienda vacía. Consecuentemente el Anteproyecto de Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna apuesta por complementar esta acción de fomento con la penalización fiscal a la vivienda vacía.  De manera que, por primera vez, se define legalmente lo que es una vivienda desocupada (principal argumento esgrimido para justificar no tomar medidas al respecto), se articula un procedimiento para la declaración de vivienda desocupada y se apuesta por los recargos fiscales de las viviendas vacías que hayan rechazado un alquiler garantizado por la Administración en los municipios en los que esté acreditada la necesidad de vivienda de protección pública en alquiler y no se alcance con la producción de nuevo parque en alquiler. 

4.- La cooperación de todas las Administraciones Públicas para garantizar la función social del parque de vivienda protegida. Entre otras medidas, fijando un régimen sancionador propio que permita mayor eficacia a las labores de inspección y sanción, dando rango legal al Registro de Viviendas de Protección pública, a Etxebide, al Servicio de Inspección-Sanción, al procedimiento de articulación de los derechos de tanteo y retracto, la inclusión de la venta forzosa o estableciendo la obligación de poner a disposición de la Administración la vivienda de protección pública al comprar una vivienda libre. Todo ello cierra un ciclo que se abrió con la calificación permanente de la vivienda de protección pública en el año 2003.

Como podéis comprobar, la lógica interna de la ley es PRIMERO PARQUE DE VIVIENDA PROTEGIDA EN ALQUILER SUFICIENTE y DESPUES RECONOCIMIENTO GRADUAL DEL DERECHO A LA VIVIENDA -EN ALQUILER- (EMPEZANDO POR LOS COLECTIVOS CON MAYOR NECESIDAD).

Nuestra voluntad es, una vez cerrado con éxito el proceso de negociación con los Grupos Parlamentarios, remitir el texto al Parlamento en el plazo de un mes.  Para ello utilizaremos toda la energía con la que hemos venido trabajando en este proyecto ilusionante,  no exento de expectación ante la postura que adopten los grupos políticos, aunque también con confianza en que es un interés común el que nos guía a todos: implementar soluciones estructurales, tal como venimos haciendo, en términos de derechos a los problemas de la ciudadanía en materia de vivienda. 

Creo que este mes va a ser sumamente interesante para las políticas públicas de vivienda en Euskadi

Vuestra opinión es muy importante para mi. La espero.

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Como refleja un medio vasco (El País) las Administraciones vascas disponen de suelo para construir 32.000 viviendas protegidas (21.000 el Gobierno Vasco y 11.000 los Ayuntamientos).

Esto garantiza varias cosas:

• suficiente materia primar para producir vivienda protegida (el año pasado se iniciaron más de 7.000, pero fue el año record de todos los tiempos en Euskadi y España; por lo que hay suelo para entre 5 y 8 años, aún trabajando a ritmo de record)
• vivienda protegida para decenas de miles de personas y familias que no tendrán que estar al albur del mercado, que en vivienda ya vemos lo que ofrece (sobreendeudamiento, altos precios, etc).
• empleo en el sector (la mayor parte de los trabajadores y profesionales cobran lo mismo por trabajar en una vivienda protegida que en una libre y trabajo en vivienda protegida no va a faltar)
• actividad económica, al evitar el sector público que pare la máquina de la vivienda.

Pero nos obliga a ser prudentes y estar atentos a otras:

• no siempre construir es lo mejor, pues movilizar vivienda vacía ya construída es lo más interesante desde el punto de vista social, ecológico y económico.
• construir vivienda protegida no significa vender patrimonio público, por eso el alquiler y el derecho de superficie deben usarse de forma masiva
• estamos hablando de una bolsa lo suficientemente grande como para gestionarla con prudencia, sentido común y mucha planificación.

Apunto otro tema muy importante: la mayor parte del suelo para esas 32.000 viviendas protegidas está en Bizkaia y Gipuzkoa, territorios con menor cuota de vivienda protegida que Alava a día de hoy. Por lo tanto, en los próximos años reequilibraremos territorialmente la oferta de vivienda protegida en Euskadi en buena medida.

Sea como fuere, por este lado (suelo para vivienda protegida) las Administraciones vascas han hecho sus deberes.

Dejo para el final la reflexión que más enfadará a los liberales (estos días muy escondidos por los temas financieros, bancarios y de seguros de los EE.UU). Establecer reservas de suelo para vivienda protegida por ley tan fuertes como las vascas (75% en suelo urbanizable y 40% en suelo urbano), producir mucha vivienda protegida y relativamente poca vivienda libre funciona. Le funciona a la sociedad, a los demandantes de vivienda asequible, al territorio, a las empresas que aspiran a una tasa de beneficio razonable y a los trabajadores del sector. Creo que el sistema también es bueno para bancos y cajas. El sistema solo es malo para lo que podríamos llamar empresarios con aspiraciones a beneficios de dos dígitos en un corto perirodo de tiempo y sin a penas exponer capital propio (cada uno que califique a estas personas como quiera, aunque yo creo que no son empresarios). Sin esas reservas legales y el empuje de las Administraciones para implantarlas ahora no tendríamos las bolsas de suelo público que tenemos. Creo que Euskadi acerto al ser pionera con las reservas por ley en 1994, ha certado en el 2006 al reforzar por ley esas reservas y vamos a seguir acertando al gestionar su producto: suelo público y suelo para vivienda protegida. Otras CCAA están a años luz de estos plantemaientos y creo que lo están pagando.

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Hemos realizado una serie de trabajos que han conducido a que el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, con el apoyo del Parlamento Vasco, incremente los ingresos máximos requeridos para acceder a pisos de protección pública en Euskadi (apuntarse en Etxebide y poder ser adjudicatario de una vivienda protegida del Gobierno, de un ayuntamiento, privada o de una cooperativa).

El resumen ejecutivo podría ser el siguiente: "La Orden de actualización de ingresos anuales ponderados exigibles para acceso a vivienda de protección oficial aumenta los ingresos máximos requeridos para vivienda social de alquiler en un 60 % y los ingresos para alquiler o compra de VPO en un 16%". Pero hay cosas que van más allá del titular y que merece la pena comentarlas.

En primer lugar, se posibilita que más personas puedan acceder a los sorteos de vivienda de protección pública. En un momento como el actual (caída de la producción y venta de vivienda libre y auge de la vivienda protegida -record de más de 7.000 iniciadas en año pasado en Euskadi-) es necesario asegurar que las miles de viviendas protegidas que se construyen en Euskadi todos los años encuentren compradores, superficiarios e inquilinos. No habíamos tocado los ingresos máximos desde el año 2002, por lo que, considerando la inflación, llevabamos años reduciéndolos y haciendo más social nuestra política de adjudicaciones. Una vez aprobada la Ley del Suelo (que introduce varias tipologías nuevas de vivienda protegida y una de ellas destinada a demandantes de mayores ingresos - la vivienda tasada-) y en vista del panorama actual del sector, era necesario proceder a un reajuste de los ingresos máximos de manera completa.

La nueva medida también facilita la inscripción conjunta de personas jóvenes y parejas, al permitirles acreditar unos ingresos mayores que si optaran por separado. Esta medida viene a reforzar la recogida en la Orden que regula los Procedimientos de Adjudicación, por la que se asignan dos números a las solicitudes inscritas en el registro de demandantes que sean suscritas por parejas, y tres números a las solicitudes que incluyan hijos menores a cargo o personas bajo tutela.

La Orden fue aprobada en consejo de gobierno el pasado 1 de septiembre y entrará en vigor tras su publicación en el BOPV, el 8 de septiembre. La normativa se deriva del nuevo Decreto 39/2008, sobre régimen jurídico de viviendas de protección pública y medidas financieras en materia de vivienda y suelo, que actualiza el anterior Decreto del año 2002.

De este modo, los importes fijados en el Decreto y la actualización fijada en la Orden establecen:

• 22.000 € para alquiler social, frente a los 15.100 € del decreto anterior.
• 35.000 € para alquiler y compra de VPO, frente a los 33.100 anteriores.
• 45.500 € para viviendas tasadas autonómicas.

La normativa establece asimismo unos coeficientes de ponderación que permiten adecuar el requisito de ingresos a la realidad de cada unidad convivencial de manera aún más beneficiosa que los establecidos por el anterior Decreto, de cara al cómputo de los ingresos máximos.

Hay que destacar que la nueva normativa no toca los ingresos mínimos, que siguen siendo 3.000 euros al año para el alquiler y 9.000 euros al año para la VPO. Adapatar los ingresos máximos (permitir que entre más gente por arriba) no va a suponer modificar la situación por abajo. De hecho, esos 3.000 euros al año para solicitar alquiler vienen a significar que no hay, de facto ingresos mínimos, pues los perceptores de IMI y AES (ayudas sociales en Euskadi) y las personas con trabajos eventuales o temporales superan ese límite.

La reforma normativa introducida tiene un carácter integral, pues no solo se regulan los ingresos máximos de los demandantes de VPO, sino que también se incluye a las personas demandantes de Viviendas sociales en alquiler, Alojamientos Dotacionales en Alquiler y Viviendas Tasadas. No sólo se modifican los ingresos máximos para la compra / derecho de superficie, sino que se regulan los ingresos máximos para el acceso en alquiler. Los Alojamientos Dotacionales en Alquiler (ADA) y las Viviendas Tasadas (VT) son dos nuevas figuras de protección que instituye la Ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo del País Vasco. Las ADAs se materializan a través de pisos de entre 40 y 50 m2, construidos sobre suelos destinados a equipamientos públicos, pensados especialmente para personas jóvenes. Las VT son pisos protegidos, de precio medio entre la vivienda libre y la VPO convencional.

Con estas medidas, el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales culmina la adaptación de Etxebide y los procedimientos de adjudicación de vivienda de protección pública a las exigencias de la Ley del Suelo.

El tema ha sido recogido por la prensa con profusión (El Correo, El País) y creo que, en general, ha sido bien acogido.

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Y si en Francia o Escocia se puede, ¿por que no se va a poder en Euskadi o el resto de España?

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Esta hoy muy revuelta la prensa (1, 2, 3, 4 y 5) como consecuencia de un informe del INE (etdp0108[1].pdf) que muestra una bajada en las ventas de vivienda en España (bajan las ventas, bajan los precios, bajan las hipotecas firmadas y el importe de las mismas, etc).

Concretamente las ventas de vivienda han caído en el 2007 un 27% en el conjunto de España. Con caídas del 45% en Baleares, 29% en Valencia o 42% en Cataluña. Frente a estos datos en Euskadi la venta de vivienda baja un 22%, con un comportamiento desigual por Territorios Históricos (sobre el 15% en Bizkaia y Alava y por encima del 35% en Gipuzkoa).

Esto que, para mi (y me explicaré) es una noticia medianamente buena, se está presentando periodísticamente como un cataclismo. Creo que hay que huir del alarmismo y ser muy fríos en el análisis. No hay que menospreciar los peligros y desafíos, pero hay que saber ver también las fortalezas y oportunidades.

Vayamos por partes.

En España (como en el resto de Occidente) los bancos y cajas han cerrado el grifo del crédito. Ni promotores ni compradores tienen acceso al crédito como hasta la fecha para comprar suelo, financiar obras de edificación y comprar viviendas. Consecuentemente, a los precios actuales en España de la vivienda libre, no se vende. Hay empresas con problemas serios de liquidez y particulares atrapados en operaciones de compra-venta en un ciclo de recesión del mercado de la vivienda libre. La crisis financiera ha frenado una espiral de locura que, en parte cebada por las propias entidades financiera, no era sostenible en el tiempo. Por lo tanto, el sector deberá dimensionarse (construir la vivienda que España necesita y no dos o tres veces la necesaria (los propios promotores aceptan que en el pasado hincharon el mercado), rebajar los precios de las viviendas a la venta (si en vez de ganar el 35% en cada operación ganasen "solo" un 10% las viviendas las vendían sin problemas parte del millón de viviendas que hay en stock sin venderse) y pensar en la industrialización (I+D+i en la construcción) y en la diversificación (gestión de alquiler, rehabilitación, etc).A nivel de España preocupa el empleo y la gente sobreendeudada, pero no un conjunto de empresas que han ganado decenas de miles de millones de euros en los últimos años. Por otra parte, el sistema económico en su conjunto tiene que pasar parte del PIB de la construcción a otros sectores con mayor valor añadido en términos de I+D+i. Y hay que huir de las recetas fracasadas del pasado (ayudas fiscales a la compra de vivienda libre, alargamiento de los plazos de las hipotecas, pensar solo en vivienda libre en compra en vez de en vivienda en alquiler y vivienda protegida, etc). Parece ser que los promotores quieren seguir por esta vieja y contraproducente vía: ayudas fiscales a la compra e hipotecas más largas (para seguir manteniendo su gallina de los huevos de oro). Como ya ha señalado la ONU, el BM, el FMI y la OCDE, todas estas medidas llevan a un aumento del precio de la vivienda y a una menor accesibilidad por parte de la ciudadanía necesitada. Pero se ve que no aprendemos. O, al menos, algunos no aprenden.

En lo relativo a Euskadi quiero poner de relieve que estamos afectados por todo lo anterior, pero con un marco propio que explica algunas singularidades. En Euskadi no se han hecho las tropelías que en materia de vivienda libre se han dado en otras CCAA.Teníamos una de las producciones de vivienda libre por cada mil habitantes más bajas del Estado y eso, en vez de un problema, hoy se revela como una virtud. Construíamos para que la gente viviera en las viviendas y en una medida mucho menor para inversionistas o segunda residencia. Eso hace que el sector vasco de la construcción fuese menos expansivo en periodos de crecimiento y que ahora lleve la crisis de mejor manera que en otras CCAA. Pero además de lo anterior, en Euskadi la vivienda protegida es un 40% del mercado de nueva vivienda y eso se nota en estos momentos de crisis.Las ventas de vivienda libre están cayendo (aunque la producción y el empleo en el 2007 no cayó), pero las de vivienda protegida siguen creciendo. Esto provoca que las ventas de viviendas caigan en Euskadi menos que en la media estatal y, siendo esto lo más importante, casi la mitad de lo que caen en CCAA de renta y riqueza similar. No quiero decir que la explicación de todo sea la vivienda protegida, pero no tenerla en cuenta en el análisis es no ver la realidad (caen las ventas menos que en España, la mitad que en las CCAA similares a la nuestra y menos en Bizkaia y Alava que en Gipuzkoa -que tiene menos vivienda protegida que los otros dos Territorios Históricos-). Dicho todo lo anterior, creo que en Euskadi la vivienda libre (si se mantienen precios altos para ganar más del 35% en las operaciones) se va a vender mal, si los precios se ajustan esas viviendas se van a vender relativamente bien y, en cualquier caso, la vivienda protegida va a mantener la actividad en muchos frentes: vivienda asequible para mucha gente, actividad para las empresas (la vivienda protegida es ya el refugio del sector en Euskadi y parece que en el resto de España también empiezan a verlo) y el empleo en el sector.

En lo que a Euskadi se refiere hay que mantener las actuales políticas públicas de vivienda (producir mucha vivienda protegida, promover el alquiler social, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, rehabilitar y regenerar, etc) y el sector tiene que leer el nuevo tiempo: se está cerrando el grifo financiero para ellos y para los consumidores, es necesario ajustar los precios de venta y la vivienda protegida siempre está a su disposición como refugio en el que ganar entre un 4% y un 6% (poco para sus desmedidos estándares) y con ello evitar las dificultades empresariales severas.

Sea como fuere, creo que hay que huir del alarmismo y aplicar, tanto en España como en Euskadi, algunas terapias evidentes:

1. incrementar la producción de vivienda protegida
2. incrementar el parque público de alquiler
3. movilizar vivienda vacía hacia el alquiler
4. rehabilitar y regenerar urbanísticamente
5. reducir las ayudas fiscales a la compra e incrementar las ayudas al alquiler
6. limitar el nivel de endeudamiento hipotecario de la ciudadanía
7. eliminar de los valores de venta de los suelos las expectativas no respaldadas por trabajo que implique aumento de valor real
8. reducir la dependencia del ladrillo de la economía española
9. reconvertir en sector de la construcción en España hacia métodos de producción más industrializados
10. last but nos least, garantizar por ley el acceso de la ciudadanía necesitada a una vivienda pública en alquiler, como derecho social a la altura de la sanidad y la educación en España.

Creo que más que preocupados, debemos estar ocupados y ser creativos. Pero, y siento ser de los pocos en decirlo, no voy a derramar ni una lágrima por un sector que ha ganado dinero a espuertas durante más de diez años y que ahora que llegan tiempos difíciles (en parte por su propia ineficiencia y falta de previsión) le pide al Estado y a los contribuyentes que les salvemos de su propia incompetencia. Si no compartieron nada en la bonanza, ¿porque debemos salvarles ahora en la dificultad?

Como digo, debemos estar ocupados y no preocupados y pensando sobre todo en la parte de la ciudadanía que lo está pasando mal. Pero hay soluciones para este problema. Solo hace falta unas AAPP dispuestas a aplicar la terapia pensando en los más débiles.

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La semana pasada estuve en Escocia formando parte de una delegación del Gobierno y Parlamento Vasco que se desplazó hasta este país para conocer in situ sus políticas públicas de vivienda, así como la puesta en práctica de la ley escocesa de vivienda del 2003 (garantiza para el 2012 que toda persona necesitada de vivienda recibirá una de alquiler de manos de la Administración y en caso de no hacerlo podrá ir a juez a tutelar su derecho).

Visitamos a la Comisión Parlamentaria responsable en materia de vivienda, al Ministro escocés del ramo, a COSLA (asociación escocesa de municipios) y a la organización no gubernamental especializada en el derecho y políticas de vivienda SHELTER.

Comparto con todos vosotros algunas impresiones del viaje.

Empiezo por citar algunos datos.

• Escocia tiene 5.1 millones de habitantes (algo más de dos veces Euskadi).
• Una renta per capita de 30.000 euros (algo más que nosotros, pero muy parecido).
• Un desempleo del 4.9% (muy parecido al nuestro).
• El precio medio de una vivienda libre es de 300.000 euros (desgraciadamente muy parecido al nuestro).
• El precio medio de un alquiler social es de 360 euros al mes.
• Tienen 32 ayuntamientos (nosotros con su población tendríamos más de 500).

Con estos antecedentes voy con algunos datos de sus políticas públicas de vivienda:

• inician 20.000 al año (3,921568627 viviendas iniciadas nuevas por cada 1.000 habitantes al año)
• de ellas 4.000 son viviendas sociales en alquiler (0,784313725 viviendas sociales nuevas por cada 1.000 habitantes)
• tienen una cuota de nueva vivienda social 20% (todo en alquiler) que no se refleja en una ley, sino que se va imponiendo en cada planeamiento urbanístico, operación a operación.
• el 26% del parque de vivienda está en alquiler social (vienen de más del 50% hace dos décadas)
  • 16% en manos de los Ayuntamientos
  • 10% en manos de asociaciones de vivienda privadas sin ánimo de lucro (que han recibido financiación pública en abundancia)
• el 34% del parque de vivienda está en alquiler (incluyendo el alquiler privado)
• 66% del parque de vivienda es de propiedad (venía de menos del 50%)
• han abolido por ley el alquiler con opción de compra (invención por aquellas tierras de Margareth Thatcher para socavar la vivienda social y hoy denostado por la mayor parte del arco parlamentario).
• han clasificado a 41.000 personas como necesitadas de vivienda y le han dado prioridad a 31.000 de ellas (hoy te consideran necesitado de vivienda si no tienes vivienda, estás en un colectivo prioritario, tienes conexiones con la comunidad local y no es culpa tuya el no tener vivienda; en el 2012 consideran necesitado de vivienda a todo el que no tenga una vivienda y la solicite y la Administración tendrán que darle una vivienda en alquiler); como se puede ver sus números coinciden bastante con nuestra demanda de alquiler de vivienda protegida (multiplicada por dos, dada su población).
• en el 2015 las viviendas nuevas deberan cumplir unos criterios de calidad y sostenibilidad medioambiental
• han incrementado los presupuestos de vivienda fuertemente:
  • el Gobierno escocés dedica a vivienda 1.560 millones euros en tres años (520 millones de euros al año) (101,9607843 euros per capita al año en vivienda y el 1,33% del presupuesto total del Gobierno -39.000 millones de euros-)
  • los Ayuntamientos dedican una parte importante de sus 12.000 millones euros al año de presupuesto a la vivienda (además reciben financiación del Gobierno escocés, utilizan los alquileres pagados por los inquilinos para financiar nuevas viviendas de alquiler y piden dinero prestado a las entidades bancarias para sostener sus políticas de vivienda). 
• quieren incrementar la producción de vivienda en un 40% (por la escasez de la oferta)
• quieren que los Ayuntamientos vuelvan a producir vivienda social en alquiler
• quieren reducir y hacer más eficaces las ayudas a las asociaciones privadas de vivienda (26.000 euros por vivienda)
• quieren evitar que los promotores privados retengan suelos y quieren animarlos a producir vivienda y a gestionar más alquiler
• quieren aumentar el parque de vivienda en alquiler social
• la rehabilitación es un asunto muy importante para ellos.

Si tuviera que resumir en una sola frase en que situación están, diría que Escocia tuvo un importante Estado Social también en materia de vivienda (una de cada dos viviendas era de alquiler social hace dos décadas), sufrieron los efectos antisociales del thatcherismo (se dejaron de construir viviendas sociales en alquiler por parte de los ayuntamientos como consecuencia de la venta del parque y la disminución de los ingresos por alquileres) y ahora se han dado cuenta de los graves riesgos sociales y económicos que entraña no tener un parque de vivienda social y están haciendo todo lo que pueden por tener uno mayor que el actual (26% del total de viviendas) en el año 2012 y con ello garantizar por ley el derecho a vivienda en Escocia.

Para que podamos comprender mejor este modelo aportaré unos datos sobre Euskadi:

• Euskadi tiene 2.2 millones de habitantes.
• Una renta per capita de 27.000 euros anuales.
• El precio medio de una vivienda libre es de 300.000 euros, el de una vivienda protegida en compra 104.000 euros, el de un alquiler privado de 800 euros al mes y el de un alquiler protegido 250 euros al mes.
• Tenemos 250 ayuntamientos para 2.2 millones de habitantes.

Paso a los datos más propiamente de políticas públicas de alquiler:

• iniciamos unas 18.000 viviendas al año (8,181818182 viviendas iniciadas nuevas por cada 1000 habitantes)
• unas 7.200 son protegidas (3,272727273 viviendas sociales nuevas por cada 1000 habitantes)
• la cuota de nueva vivienda protegida es de 40%
• las reservas por ley de suelo para vivienda protegida son del 75% en urbanizable y el 40% en urbano.
• el 7% del parque está en alquiler (privado y público)
• el 93% del parque de vivienda es en propiedad (privada y pública)
• tenemos unas 70.000 personas inscritas en Etxebide, de ellas unas 26.000 son prioritarias (demanda de alquiler social) 
• hemos incrementado fuertemente nuestro presupuesto
  • Gobierno 2.805 millones de euros para cuatro años; 701,25 millones de euros al año (318,75 euros per capita al año en vivienda)
  • desconocemos el presupuesto de los ayuntamientos vascos para vivienda (me refiero al gasto, no al ingreso), si es que lo tienen 
• hemos incrementado en los últimos años de forma muy importante la actividad en producción de vivienda protegida, alquiler, movilizacion de vivienda vacía, rehabilitación, regeneración urbana, etc.
• queremos que la futura ley vasca de vivienda garantice el derecho a la vivienda de toda persona que lo necesite con un parque de vivienda protegida en alquiler suficiente para tal reto.

Si tuviera que resumir la posición en la que estamos en Euskadi en materia de vivienda en relación a vivienda, os diría que tenemos dos factores que juegan fuertemente en nuestra contra y varios que van a nuestro favor.

Uno de los factores negativos es la historia. Ellos tienen hoy, a pesar del ataque neoliberal de hace 20 años, un parque de un 26% de alquiler social que ya nos gustaría tener a nosotros (cuando llegamos al Gobierno Vasco no había nada, sin más). El segundo de los factores negativos es el papel de nuestros ayuntamientos. Los ayuntamientos escoceses gastan dinero propio en vivienda de alquiler (ingresan alquileres sociales, piden dinero al Gobierno, ponen del suyo y piden dinero a los bancos). Hasta la fecha los ayutamientos vascos han ingresado dinero de vivienda, pero no han gastado en vivienda (y mucho menos de alquiler social). El primer factor negativo es inamovible. El segundo está cambiando en la medida que muchos ayuntamientos vascos están empezando a intervenir en materia de vivienda protegida (algo más) y alquiler social (algo menos). Pero prefiero ver la botella medio llena que medio vacia. Tampoco eludo la responsabilidad del Gobierno a la hora de convencer a los Ayuntamientos de la necesidad de gastar en alquiler social a nivel municipal. Todos somos responsables de esta situación, de alguna manera.

Pero también hay muchas cosas de las que debemos sentirnos orgullosos, pues estamos en vanguardia. En Euskadi se moviliza vivienda vacía, se rehabilita y regenera urbanamente de forma muy notable, se produce mucha vivienda protegida (unas cinco veces más que la media estatal), que además es de una calidad muy alta, se está empezando a lanzar el alquiler social, se controla en acceso, estancia y salida de la vivienda protegida de forma muy seria, se inspecciona su uso, se sanciona y expropia en casos de fraude, etc.

Queda mucho por hacer para que la vivienda sea un derecho universal por ley y con tutela judicial efectiva en Euskadi. Pero creo que ya nos hemos puesto en marcha. Ejemplos como el de Escocia nos enseñan que este objetivo no es quimérico si trabajamos todos juntos y de forma decidida.

Como hemos dicho mucho estos días allí: SI ESCOCIA PUEDE, EUSKADI TAMBIEN PUEDE.

Os dejo uno de los artículos de la prensa vasca que mas me ha gustado sobre esta visita: Si Escocia puede ...

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ACTUALIZACION 25/3/2008: mi compañero Ibon Idigoras hace la siguiente matización a este post que yo considero muy oportuna y por eso comparto con todos

Los "sin techo", no son necesariamente aquellas personas que viven debajo de un puente, aunque puede haber algunos. Este colectivo prioritario, cuyas demandas están ahora siendo atendidas de forma escalonada hasta llegar a la fecha mítica de 2012- aquí me remito al cuadro de Burón con las solicitudes recibidas y gestionadas- está compuesto por mujeres víctimas de la violencia de género, separados cuyo divorcio ha terminado de forma muy rupturista, familias monoparentales, ciudadanos con problemas de drogadicción y alcoholismo, y también solteros a quienes la convivencia en su alojamiento familiar les causa problemas insalvables. En estos casos, al menos en los más críticos, la necesidad de una vivienda, de la gestión de un alojamiento donde vivir, está acompañada por la labor de un trabajador social, por su trabajo de apoyo social. La necesidad de un alojamiento está directamente relacionada con problemas familiares, sociales, y con otros que probablemente provoquen una desestructuración social, caso de drogadictos y alcohólicos, de difícil recuperación. Creo que están muy bien identificados los colectivos y sus problemáticas. Y es cierto, que la solución ha de ir acompañada con un techo sobre el que poder alojarse y, también, de un paraguas social que acompañe estas situaciones de conflicto. Al final, en ambos casos, salen ganando los usuarios directos,por supuesto, pero también gana la sociedad generando un bienestar  que redunda en el colectivo y evita así la marginación, cuyas bolsas si no son atajadas, tienden a multiplicarse de forma empática.

(las fotos son de Margaterh Thatcher, Stewart Maxwell -ministro escoces responsable de vivienda- y Javier Madrazo -su homólogo vasco)

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Ayer el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco hizo públicos los datos de producción de vivienda en el año 2007 en Euskadi.

Frente al estado del mercado en el resto de España, las cosas en Euskadi evolucionan de manera distinta. Sintéticamente las cosas van como siguen:

• se han iniciado 7.228 viviendas protegidas en el año 2007, un 40% más que el año anterior, lo que supone un record absoluto; nunca antes se había producido tanta vivienda protegida en Euskadi
• por otra parte, mientras que en el periodo 1991-2000 se iniciaron en Euskadi una media anual de 2.541 viviendas protegidas, ahora en el el periodo 2001-2007 se han iniciado una media anual 6.253 viviendas protegidas (el 246% más)
• en estos momentos, cuatro de cada diez nuevas viviendas iniciadas en Euskadi son viviendas protegidas (y por primera vez este dato también es cierto en Gipuzkoa; estando Alava en el entorno del 70% y Bizkaia todavía retrasada respecto a los otros dos TTHH)
• por contra, en el resto de España en estos momentos solo una de cada diez nuevas viviendas es protegida
• el sector de la construcción en Euskadi creó el pasado año 1.000 nuevos puestos de trabajo, frente a la destrucción de empleo que se está dando en el resto de España
• en el año 2007 se inciaron en Euskadi 13.626 viviendas libres, un 38% más que las iniciadas el año pasado

Hasta aqui los datos. A partir de aquí algunas lecturas de los mismos.

En Euskadi no hay, al menos de momento, una crisis del sector de la vivienda.

Los datos de producción de vivienda protegida son históricos, pues nuca se había superado la barrera de las 7.000 viviendas protegidas iniciadas en un año y además la cuota de vivienda protegida (40%) sigue creciendo y es ahora cuatro veces más alta que la media estatal.

Tampoco parece que haya habido una crisis en la vivienda libre, pues parece que se ha recuperado de las caídas de los años pasados y ha cerrado con 13.626 nuevas viviendas libres. Cifra más que respetable. No oculto cierta preocupación por los datos de Bizkaia.

Por otra parte, no hay crisis de empleo en el sector, pues de hecho se han creado 1.000 nuevos puestos de trabajo en el mismo.

Seguimos teniendo en Euskadi un de los índices de incremento del suelo urbanizado más bajos de España, con la mayor proporción de vivienda protegida de España y uno de los ratios de vivienda libre por cada 1.000 habitantes más bajos del Estado. De todo ello deduzco que en Euskadi ocupamos menos suelo que en otras CCAA y lo hacemos de forma socialmente más inteligente (más vivienda protegida y menos vivienda libre).

Y finalmente, la fuerte presencia de vivienda protegida provoca que el mercado de la vivienda en Euskadi sea mucho más estable que el del resto del Estado. No se dan en la CAPV tirones alcistas ni bajistas tan fuerte como los del resto de España.

Obviamente no todo son buenas noticias. El sector privado no ha admitido aún que cuando no se vende la mercancía hay que bajar el precio y anda con todo tipo de subterfugios para no reconocer que las operaciones diseñadas en los últimos años no van a ser tan rentables como ellos esperaban. Por otra parte, la oferta de vivienda protegida, aunque crece y es la mayor de toda la historia, no puede aún dar satisfacción a todas las personas que necesitan de una vivienda digna a un precio razonable. Y como consecuencia de todo lo anterior, Euskadi es la quinta CA en la que más difícil es acceder a una vivienda (no la más cara como dicen quienes no cuentan el 40% de las viviendas, las protegidas), a pesar de todos los esfuerzos de Gobierno y Ayuntamientos.

La solución a los problemas que seguimos teniendo no puede ser otra que la asunción por parte del sector privado de tasas de beneficio más razonables en la producción de vivienda libre y el mantenimiento de la fuerte actividad de Gobierno, Ayuntamientos y promotores en materia de vivienda protegida, destinando una parte importante de los esfuerzos públicos al alquiler protegido, la movilización de vivienda vacía, la rehabilitación y la regeneración urbana.

La mayor parte de la prensa ha entendido que la vivienda protegida, con sus cifras record, ha salvado el mercado de la vivienda en el 2007 en Euskadi (1 y 2)y el Consejero Javier Madrazo ha remarcado un mensaje claro a este respecto: si hay promotores de vivienda libre que puedan llegar a pasarlo mal en el futuro (problemas para vender, mantener la actividad y el empleo) la vivienda protegida les puede suponer un lugar seguro en el que recalar, siempre y cuando acepten una tasa de beneficio moderada.

Como llevo diciendo muchos meses en este blog Times are changing in the brick business ...

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