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LA SUBIDA DEL PRECIO DE LA VIVIENDA PROTEGIDA EN EUSKADI

6 comments

Hace unos días se montó bastante revuelo con lo de la subida del precio de la vivienda protegida en Euskadi, como se puede comprobar en este artículo que os enlazo. Se venía a sugerir que el equipo de vivienda del Gobierno Vasco se había bajado los pantalones ante las presiones de los promotores y que había subido una barbaridad el precio de la vivienda protegida vasca.

Yo durante esta polémica he estado ingresado (y en mi peor momento) en el hospital y no he escrito nada sobre la materia. Pero hoy creo que ya tengo un par de neuronas funcionando y las usaré para escribir desde Cruces sobre el particular.

Vamos con algunos hechos incontestables:

  • las viviendas protegidas vascas (teniendo en cuenta el nivel de vida en cada CA) son de las más baratas de España.
  • en Euskadi es donde más vivienda protegida se hace de España (este pasado año más de 7200 iniciadas, lo que supone un 40% del total de las viviendas iniciadas y unas cinco veces el ritmo de producción normal en la media de España).
  • desde el año 2002 el equipo de vivienda del Gobierno vasco siempre ha subido, al menos, el IPC todos los años al precio de las viviendas protegidas.
  • queremos que sean baratas y muy sociales, pero también queremos que se hagan muchas y eso exige un equilibrio.
  • máxime si tenemos en cuenta que en Euskadi, por ley, hay que hacer un 75% en suelo urbanizable y un 40% en urbano de vivienda protegida (cosa que no ocurre ni por asomo en otras CCAA).
  • en el 2003 además de la inflación se subió un poco más el precio de la vivienda protegida pues lo que queríamos era que se hicieran muchas viviendas protegidas y para eso había que incentivar algo al sector (que en aquel momento pasaba en quinta de la vivienda protegida ante las elevadas rentabilidades de la vivienda libre).
  • el tiempo nos ha dado la razón, pues el incremento en la producción de vivienda protegida en Euskadi ha sido espectacular (os dejo un fichero con los datos de producción de vivienda protegida de 1990 hasta el 2007 que habla por si solo: produccion vpp 1990 2008.rtf
  • y por dar el último toque del que nadie nunca habla, la vivienda protegida en Euskadi y en el resto de España, desde el punto de vista jurídico y social no son lo mismo. La vivienda protegida en Euskadi está calificada de por vida (nunca se convierte en vivienda libre), se adjudica siempre por sorteo, solo se adjudica en alquiler o en derecho de superficie, toda la que se vende en segundas y posteriores transmisiones es adquirida por el Gobierno a través del derecho de tanteo y retracto y se readjudica a demandantes de Etxebide, la vivienda protegida se inspecciona, se sanciona su mal uso y, en ocasiones, se expropia. Vamos que una VPO de Euskadi y una de Madrid no debería de compararse como si fuesen lo mismo, pues son cosas totalmente diferentes. Las vascas son la base de un servicio público, las madrileñas y otras son fugaces viviendas públicas rápidamente convertidas en privadas y en las que hay todo tipo de corruptelas y suciedades.

Hechos estos previos, diré que en este año hemos subido el precio de la vivienda protegida el IPC y un poco más para favorecer las viviendas más pequeñas (y también queríamos acabar con un efecto no deseado en el precio que se producía en las viviendas de sobre 70 metros cuadrados), las viviendas en los pueblos menos populosos y también hemos referenciado los anejos (garaje y trastero a un porcentaje del precio de la vivienda y no una cantidad fija como hasta ahora).

El resultado es el que ya se conoce (y en global se acerca al 7%):

a) El precio máximo de la vivienda dependerá del municipio donde se ubique:

1. Viviendas de Protección Oficial de Régimen General:

Municipios incluidos en el Anexo I. Precio base. 1.384,32 €/m2 útil.

Municipios incluidos en el Anexo II. Precio base. 1.339,36 €/m2 útil.

Resto de municipios. Precio base. 1.209,90 €/m2 útil.

El precio máximo por m2 útil de los anejos resultará de aplicar el porcentaje 0,4 al precio base.

2. Viviendas de Protección Oficial de Régimen Tasado:

Municipios incluidos en el Anexo I. Precio base. 2.353,32 €/m2 útil.

Municipios incluidos en el Anexo II. Precio base. 2.276,90 €/m2 útil.

Resto de municipios. Precio base. 2.055,30 €/m2 útil.

El precio máximo por m2 útil de los anejos resultará de aplicar el porcentaje 0,25 al precio base.

b) Los precios máximos de las viviendas tanto de protección oficial de régimen general como de régimen tasado se determinarán del siguiente modo:

Los primeros 45,00 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por un índice de 1,15.

Desde los 45,01 hasta los 60,00 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por un índice de 1,10.

Desde los 60,00 hasta los 75,00 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por un índice de 1.

A partir de los 75,01 metros cuadrados útiles de la vivienda. Precio base multiplicado por un índice de -0,6.

c) En las viviendas de protección oficial de régimen general y de régimen tasado en baja densidad, adicionalmente, se podrá incrementar el precio máximo de la vivienda calculado según lo dispuesto en la letra anterior en un 10%.

 

ANEXO I

Municipios cuyo precio base de venta en viviendas de protección oficial de régimen general asciende a 1.384,32 euros y en viviendas de protección oficial de régimen tasado asciende a 2.353,32 euros por metro cuadrado de superficie útil.

ARABA

  • Vitoria-Gasteiz

BIZKAIA

  • Amorebieta-Etxano
  • Barakaldo
  • Basauri
  • Berango
  • Bilbao
  • Durango
  • Erandio
  • Galdakao
  • Gernika-Lumo
  • Getxo
  • Leioa
  • Portugalete
  • Santurtzi
  • Sestao
  • Sopelana

GIPUZKOA

  • Andoain
  • Arrasate/Mondragón
  • Astigarraga
  • Donostia–San Sebastián
  • Errenteria
  • Hernani
  • Hondarribia
  • Irun
  • Lasarte-Oria
  • Lezo  
  • Oiartzun
  • Pasaia
  • Tolosa
  • Zarautz

ANEXO II

Municipios cuyo precio base de venta en viviendas de protección oficial de régimen general asciende a 1.339,36 euros y en viviendas de protección oficial de régimen tasado asciende a 2.276,90 euros por metro cuadrado de superficie útil.  

ARABA

  • Salvatierra/Agurain
  • Amurrio
  • Llodio
  • Oyon  

BIZKAIA

  • Abadiño
  • Abanto y Ciérvana/Abanto Zierbena
  • Alonsotegi
  • Arrankudiaga
  • Arrigorriaga
  • Bakio
  • Balmaseda
  • Barrika
  • Bermeo
  • Berriz
  • Derio
  • Elorrio
  • Ermua
  • Etxebarri,
  • Anteiglesia de San Esteban-Etxebarri
  • Gorliz
  • Güeñes
  • Igorre
  • Iurreta
  • Larrabetzu
  • Lekeitio
  • Lemoa
  • Lemoiz
  • Lezama
  • Loiu
  • Markina-Xemein
  • Mungia
  • Muskiz
  • Ondarroa
  • Urduña-Orduña
  • Ortuella
  • Plentzia
  • Sondika
  • Ugao-Miraballes
  • Urduliz
  • Valle de Trápaga/Trapagaran
  • Zaldibar
  • Zalla
  • Zamudio
  • Zaratamo
  • Zeberio
  • Zierbena
  • Ziortza-Bolibar  

GIPUZKOA

  • Aretxabaleta
  • Azkoitia
  • Azpeitia
  • Beasain
  • Bergara
  • Deba
  • Eibar
  • Elgoibar
  • Eskoriatza
  • Getaria
  • Ibarra
  • Lazkao
  • Legazpi
  • Oñati
  • Ordizia
  • Orio
  • Soraluze
  • Urnieta
  • Urretxu
  • Usurbil
  • Villabona
  • Zestoa
  • Zizurkil
  • Zumaia
  • Zumarraga

Resultado neto de todo esto: las viviendas protegidas que se hacen por miles (no como en otras CCAA que se hacen por cientos) y que son protegidas de verdad en Euskadi (no como en otras CCAA) han subido su precio en total un 7%, ello va a hacerlas un poco más atractivas a los promotores, por ello se van a hacer más y, en cualquier caso, la VPO más cara rondará los 124.000 euros -y la más barata sobre los 70.000- (lo que comparado con la vivienda libre, bueno, no hago comentarios).

Creo que ganamos todos, sobre todo las personas inscritas en Etxebide.

Lo demás (Madrazo cede a las presiones de los promotores, Madrazo pone la vpo por la nubes, etc) son los típicos mensajes políticos para hacer daño a EB Berdeak. Por un oído me entran y por otro me salen.

PD1: para los que me habéis preguntado en otras veces que cuanto ganan los promotores privados con la vpo os dejo el gráfico que ya he publicado en alguna otra ocasión (con la prevención de que según las promociones puede ser un poco más o un poco menos)

1,25 u/c
VPO              
   
93,75 m2c/viv 75,00 m2útiles/viv  
   
PRECIO MEDIO VENTA VIV   MODvpo      
103.824 €/viv 17,275 Mptas/viv 1384,32 €/m2u  
  1.107,46 €/m2c  
   
suelo urbanizado: 20% máximo    
20.765 €/viv 3,455 Mptas/viv 10528,53  
   
coste de construcción (contrata)   P.E.M. Contrata  
64.706 €/viv VPO 580 690 €/m2c
   
   
gastos de promoción:12% sobre suelo y construcción    
10.257 €/viv  
   
LUEGO, EL BENEFICIO DEL PROMOTOR ES:       
Bp= Vv-Vs-Cc-Gp  
   
8.096 €/viv 7,80%  
               

PD2: a los que les tiene que hacer mucha gracia lo de que Madrazo cede a las presiones de los promotores vascos es a los propios promotores vascos que llevan años viendo como aplicamos medidas con las que ellos no comulgan; no me parece que ellos crean que somos muy sensibles a sus demandandas; aunque nosotros contamos también con ellos, deben ser parte de la solución al problema.

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Comentarios

  • Además de todos los datos que ofrece Leolo, que son absolutamente ciertos y evidentes para cualquiera que observe este asunto con un mínimo de seriedad y ecuanimidad, hay otro elemento que creo que hay que tener en cuenta para valorar la oportunidad de esta revisión de los precios de las VPO: la implantación del Código Técnico de la Edificación, con novedades en las exigencias de confort y calidad de TODAS las viviendas (incluídas las VPO) tiene, necesariamente, un impacto económico en los costes de producción también de las VPO.

    Es difícil cuantificar en cuánto se incrementa el coste de producción de una vivienda al aplicar estos nuevos requisitos técnicos; si atendiéramos a lo que dicen los promotores privados, este impacto sería superior, por sí solo, a entre un 8 y un 15%, según las fuentes. Sin embargo, aunque no soy un experto en este asunto, me inclino a pensar que el incremento en costes que se deriva de la aplicación de los requisitos del Código Técnico no iría mucho más allá del 5% o el 6% del coste total de ejecución material de una vivienda. También es cierto que algunas promotoras, no privadas -conozco el caso de VISESA, por la relación profesional que me une a ella- ya venían aplicando algunos de los requisitos de confort, seguridad, eficiencia energética en sus viviendas, aunque no fuera estrictamente exigible, adelantándose a la implantación del Código Técnico.

    Por otro lado, me gustaría resaltar que este reajuste de los precios, aunque es cierto que como resultado da una media de incremento de un 7%, no es lineal. Como bien detalla Leolo en su artículo, con los datos concretos, lo que persigue no es un incremento lineal, sino que regulariza los precios de venta máximos de las viviendas ajustándolas a una gráfica progresiva y sin "saltos" -como era el esquema anterior-, de manera que no se diera la paradoja de que una vivienda de 74,99 m2 útiles costara más al usuario final que una de 83 m2. El nuevo sistema corrige esta evidente disfunción, y aunque valora más los primeros 45, 60 o 75m2 que los últimos 15 m2 útiles de una vivienda máxima de 90m2, corrigiendo el módulo en sus tramos iniciales al alza y a la baja en el último, se consiguen estos dos objetivos: que no se produzcan los "saltos" en los cortes y que el precio sea progresivo, en primer lugar, y en segundo, que se ajusten mejor los precios de venta a la realidad del coste de construcción (son más caros los primeros metros construídos porque llevan cocina y aseos, y más baratos los últimos). Además hay otra virtud en el nuevo sistema: la vivienda más grande posible dentro de la legalidad vigente (90m2 útiles) no incrementa su precio final. De alguna manera se está potenciando la producción de viviendas de entre 45 m2 y 75 m2, las más demandadas en nuestra sociedad por los nuevos tipos de unidades convivenciales, compuestas en más de un 50% por uno o dos miembros.

    Si alguien quiere ver, como dice Leolo, en este ajuste, una "cesión" a los intereses de los promotores privados, creo que o no está analizando los datos con rigor o se está dejando llevar por alguna animadversión poco bien intencionada, no está siendo ecuánime.

    Desde el punto de vista profesional, es un avance hacia la correlación entre coste real y precio final para el usuario. Correlación física, material, de lo que cuestan las cosas realmente.

    Anotado por: fernando mh

  • Leolo, ante todo espero que te vayas recuperando. Ya echábamos en falta tus notas.
    Creo que vuestra politica de vivienda, realmente es diferente del resto de otras CCAA. Por aquí aun estamos discutiendo el tiempo que debe ser protegida una vivienda (?)..y que todos tienen derecho para poder descalificar y tal (..sorprendente!).
    En fin..lo dicho, CUIDAT y SALUT.

    Anotado por: kapsa

  • fernando mh, gracias por tus apuntes, que obviamente explican la cosa bastante mejor de lo que yo lo he hecho. Importante lo del Código Téncio de la Edificación y también lo de la gradualidad en los precios.

    Pero como dices, quien quiera inventarse mentiras para hacer daño a EB Berdeak que se las invente, pero las cosas son como son.

    Un abrazo,

    Anotado por: leolo

  • Kapsa, gracias por los parabienes.

    Como ya hemos comentado muchas veces tú y yo, la realidad de la vivienda (llamada) protegida en Valencia es droga dura desde el punto de vista del interés general y el servicio público.

    Pero coincidirás conmigo, que no es de extrañar dada la fuerza electoral del PP Valenciano el más neoliberal (con el madrileño) de España.

    Agur bero bat

    Anotado por: leolo

  • Leolo, espero que poco a poco (o mejor, si puede ser más rápido) te vayas recuperando.

    Sólo quería recordar que el Ministerio de Vivienda promovió, al comienzio de la pasada legislatura, un subidón en los precios de las viviendas protegidas de toda España (no incluidas Euskadi ni Navarra por tener regímenes diferenciados) que en algunos casos alcanzó el 53%. Y nadie se rasgó las vestiduras. Ezker Batua ha aguantado en estos años presiones de todo tipo por parte de promotores y partidos afines a éstos y sólo ha subido el IPC. Ahora, con una motivación técnica obvia, como es la del Código Técnico, promueve un incremento algo mayor que el IPC y ya están los voceros de algunos partidos dispuestos a destrozarnos. C'est la vie.

    Anotado por: Bengoetxe

  • Así es la vida Bengoetxe. No tenemos voceros mediáticos y somos incomodos para muchos.

    Por ser sinceros, solo matizarte una cosa. En el 2003 y ahora hemos subido por encima del IPC, pero estaba plenamente justificado (conseguir que se giciera más vpp, como así se ha hecho).

    Un abrazo,

    Anotado por: leolo

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