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TIMES ARE CHANGING IN THE BRICK BUSINESS (4)

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fd56453d1ac0971462b25bb87ba2a2f5.jpgEsta hoy muy revuelta la prensa (1, 2, 3, 4 y 5) como consecuencia de un informe del INE (etdp0108[1].pdf) que muestra una bajada en las ventas de vivienda en España (bajan las ventas, bajan los precios, bajan las hipotecas firmadas y el importe de las mismas, etc).

Concretamente las ventas de vivienda han caído en el 2007 un 27% en el conjunto de España. Con caídas del 45% en Baleares, 29% en Valencia o 42% en Cataluña. Frente a estos datos en Euskadi la venta de vivienda baja un 22%, con un comportamiento desigual por Territorios Históricos (sobre el 15% en Bizkaia y Alava y por encima del 35% en Gipuzkoa).

Esto que, para mi (y me explicaré) es una noticia medianamente buena, se está presentando periodísticamente como un cataclismo. Creo que hay que huir del alarmismo y ser muy fríos en el análisis. No hay que menospreciar los peligros y desafíos, pero hay que saber ver también las fortalezas y oportunidades.

Vayamos por partes.

En España (como en el resto de Occidente) los bancos y cajas han cerrado el grifo del crédito. Ni promotores ni compradores tienen acceso al crédito como hasta la fecha para comprar suelo, financiar obras de edificación y comprar viviendas. Consecuentemente, a los precios actuales en España de la vivienda libre, no se vende. Hay empresas con problemas serios de liquidez y particulares atrapados en operaciones de compra-venta en un ciclo de recesión del mercado de la vivienda libre. La crisis financiera ha frenado una espiral de locura que, en parte cebada por las propias entidades financiera, no era sostenible en el tiempo. Por lo tanto, el sector deberá dimensionarse (construir la vivienda que España necesita y no dos o tres veces la necesaria (los propios promotores aceptan que en el pasado hincharon el mercado), rebajar los precios de las viviendas a la venta (si en vez de ganar el 35% en cada operación ganasen "solo" un 10% las viviendas las vendían sin problemas parte del millón de viviendas que hay en stock sin venderse) y pensar en la industrialización (I+D+i en la construcción) y en la diversificación (gestión de alquiler, rehabilitación, etc).A nivel de España preocupa el empleo y la gente sobreendeudada, pero no un conjunto de empresas que han ganado decenas de miles de millones de euros en los últimos años. Por otra parte, el sistema económico en su conjunto tiene que pasar parte del PIB de la construcción a otros sectores con mayor valor añadido en términos de I+D+i. Y hay que huir de las recetas fracasadas del pasado (ayudas fiscales a la compra de vivienda libre, alargamiento de los plazos de las hipotecas, pensar solo en vivienda libre en compra en vez de en vivienda en alquiler y vivienda protegida, etc). Parece ser que los promotores quieren seguir por esta vieja y contraproducente vía: ayudas fiscales a la compra e hipotecas más largas (para seguir manteniendo su gallina de los huevos de oro). Como ya ha señalado la ONU, el BM, el FMI y la OCDE, todas estas medidas llevan a un aumento del precio de la vivienda y a una menor accesibilidad por parte de la ciudadanía necesitada. Pero se ve que no aprendemos. O, al menos, algunos no aprenden.

En lo relativo a Euskadi quiero poner de relieve que estamos afectados por todo lo anterior, pero con un marco propio que explica algunas singularidades. En Euskadi no se han hecho las tropelías que en materia de vivienda libre se han dado en otras CCAA.Teníamos una de las producciones de vivienda libre por cada mil habitantes más bajas del Estado y eso, en vez de un problema, hoy se revela como una virtud. Construíamos para que la gente viviera en las viviendas y en una medida mucho menor para inversionistas o segunda residencia. Eso hace que el sector vasco de la construcción fuese menos expansivo en periodos de crecimiento y que ahora lleve la crisis de mejor manera que en otras CCAA. Pero además de lo anterior, en Euskadi la vivienda protegida es un 40% del mercado de nueva vivienda y eso se nota en estos momentos de crisis.Las ventas de vivienda libre están cayendo (aunque la producción y el empleo en el 2007 no cayó), pero las de vivienda protegida siguen creciendo. Esto provoca que las ventas de viviendas caigan en Euskadi menos que en la media estatal y, siendo esto lo más importante, casi la mitad de lo que caen en CCAA de renta y riqueza similar. No quiero decir que la explicación de todo sea la vivienda protegida, pero no tenerla en cuenta en el análisis es no ver la realidad (caen las ventas menos que en España, la mitad que en las CCAA similares a la nuestra y menos en Bizkaia y Alava que en Gipuzkoa -que tiene menos vivienda protegida que los otros dos Territorios Históricos-). Dicho todo lo anterior, creo que en Euskadi la vivienda libre (si se mantienen precios altos para ganar más del 35% en las operaciones) se va a vender mal, si los precios se ajustan esas viviendas se van a vender relativamente bien y, en cualquier caso, la vivienda protegida va a mantener la actividad en muchos frentes: vivienda asequible para mucha gente, actividad para las empresas (la vivienda protegida es ya el refugio del sector en Euskadi y parece que en el resto de España también empiezan a verlo) y el empleo en el sector.

En lo que a Euskadi se refiere hay que mantener las actuales políticas públicas de vivienda (producir mucha vivienda protegida, promover el alquiler social, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, rehabilitar y regenerar, etc) y el sector tiene que leer el nuevo tiempo: se está cerrando el grifo financiero para ellos y para los consumidores, es necesario ajustar los precios de venta y la vivienda protegida siempre está a su disposición como refugio en el que ganar entre un 4% y un 6% (poco para sus desmedidos estándares) y con ello evitar las dificultades empresariales severas.

Sea como fuere, creo que hay que huir del alarmismo y aplicar, tanto en España como en Euskadi, algunas terapias evidentes:

  1. incrementar la producción de vivienda protegida
  2. incrementar el parque público de alquiler
  3. movilizar vivienda vacía hacia el alquiler
  4. rehabilitar y regenerar urbanísticamente
  5. reducir las ayudas fiscales a la compra e incrementar las ayudas al alquiler
  6. limitar el nivel de endeudamiento hipotecario de la ciudadanía
  7. eliminar de los valores de venta de los suelos las expectativas no respaldadas por trabajo que implique aumento de valor real
  8. reducir la dependencia del ladrillo de la economía española
  9. reconvertir en sector de la construcción en España hacia métodos de producción más industrializados
  10. last but nos least, garantizar por ley el acceso de la ciudadanía necesitada a una vivienda pública en alquiler, como derecho social a la altura de la sanidad y la educación en España.

Creo que más que preocupados, debemos estar ocupados y ser creativos. Pero, y siento ser de los pocos en decirlo, no voy a derramar ni una lágrima por un sector que ha ganado dinero a espuertas durante más de diez años y que ahora que llegan tiempos difíciles (en parte por su propia ineficiencia y falta de previsión) le pide al Estado y a los contribuyentes que les salvemos de su propia incompetencia. Si no compartieron nada en la bonanza, ¿porque debemos salvarles ahora en la dificultad?

Como digo, debemos estar ocupados y no preocupados y pensando sobre todo en la parte de la ciudadanía que lo está pasando mal. Pero hay soluciones para este problema. Solo hace falta unas AAPP dispuestas a aplicar la terapia pensando en los más débiles.

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