crisis inmobiliaria : LEOLO

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09/04/09

AUTISMO EMPRESARIAL EN EL LADRILLO CORPORATIVO: ANTES MUERTO QUE CREATIVO

Por mi trabajo me ha tocado hablar con muchos promotores inmobiliarios en los últimos años. Como en botica, hay de todo. Pero hay una especie que me preocupa especialmente. No por motivos sociales o medioambientales, sino estrictamente por motivos económicos o de gestión empresarial.

Se trata del promotor que compra suelo, edifica viviendas libres de 90 metros cuadrados, con dos baños, garage y trastero y las vende en plena propiedad, procurando que el comprador se subrogue en el crçedito (hipotecario) promotor. El problema no es que hagan esto, sino que solo saben/quieren/pueden hacer esto. Pase lo que pase.

El otro día me decía un profesional del sector que su empresa (tanto el profesional como la empresa eran y son de primer nivel), en época de bonanza inmobiliaria, a los clientes les permitía elegir "un montón de cosas": comprar o no comprar la vivienda. Todo lo demás venía dado por la empresa. El cliente no podía elegir nada de nada, a pesar de que la vivienda estaba aún por construir. Ese mismo profesional se quejaba de que en estos momentos de crisis inmobiliaria nadie compre viviendas (libre en propiedad) y clamaba por una intervención de bancos, cajas y gobiernos para que esas mismas viviendas, sin una sola modificación (ni en su formato de producto ni como posible servicio), se pudieran vender lo antes posible. Por supuesto, tampoco estaba pensando en que el cliente pueda modificar algo el producto o servicio en los actuales momentos de crisis.

Le interrogue sobre la posibilidad de explorar otras áreas de negocio (alquiler -con y sin opción de compra-, rehabilitación, regeneración urbana, nuevas tecnologías vinvuladas al medio ambiente urbano-residencial, industrialización de la producción de vivienda, etc). Me miró como si estuviese loco. Y me dijo que ellos no se dedicaban a eso, como si lo que yo le sugería perteneciese no a otro sector, sino a otra galaxia.

La verdad es que me quedó claro que el cliente no es precisamente el centro del negocio inmobiliario (estábamos en un curso sobre gestión empresarial y debatíamos sobre donde poner al cliente en los organigramas de las empresas), o por lo menos en muchas de las empresas del sector en España.

Y yo me pregunto, ¿no es el sector inmobiliario uno más de los muchos que hay en nuestra economía? ¿No tiene que escuchar al cliente, saber cuales son sus necesidades, posibilidades y apetencias? ¿No tiene la obligación de escuchar y actuar en consecuencia? ¿No debe tener una estructura flexible - no estoy hablando de despidos, sino más bien de multifuncionalidad de la plantilla- que le permita reinventarse constantemente para poder satisfacer al cliente, tener exito, sobrevivir y crear sostenidamente valor? Yo creo que si. Parece que muchos creen que no.

Soy consciente de que muchas empresas constructoras e inmobiliarias tienen suficiente con depurar su stock de suelo comprado a precio de oro, su stock de viviendas no vendidas y sus deudas multimillonarias ante las entidades financieras. Soy perfectamente conscientes de que muchas empresas del sector del ladrillo por lo que están presionadas es por sobrevivir como entes económicos. Soy también consciente de que las empresas fuertes y bien gestionadas del sector hace tiempo que diversificaron sus inversiones y activos. Y no dejo de ver como muchas empresas del sector a lo único que aspiran es a seguir haciendo lo mismo que han hecho en España en los últimos años, pero en el Este de Europa o en el norte de África o en América. Pero me llama la atención que empresas que se han forrado desde mediados de los años 90 en España y que en época de vacas gordas se negaban a innovar (para que voy a desarrollar nuevos productos y servicios si me va de maravilla, te decían casi todos los promotores), tampoco quieran/puedan/sepan innovar en momentos de crisis darwinista. Ergo, en este sector no se puede innovar ni en bonanza ni en crisis. ¿Nunca se puede/debe/quiere innovar?

Probablemente una forma de desbloquear, al menos parcialmente, esta situación es que el sector se pregunte a si mismo lo siguiente: ¿cual es el core buesiness de la promoción inmobiliaria? ¿a que me dedico, que necesidad o deseo de la gente ayudo a cubrir? La respuesta no creo que pueda ser "nosotros hacemos viviendas para su venta". Yo más bien creo que la respuesta debería ser "nosotros atendemos demandas residenciales de consumidores dispuesto y capaces de pagar nuestros productos y servicios".

No solo se puede sino que también se debe innovar en la construcción y puede que aún con más razón en tiempos de crisis. En caso contrario, o se les salva con dinero público o asistimos a una larga serie de funerales corporativos. Innovar o morir.

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09/01/09

VAMOS A PERDER EL TREN DEL SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA EN ESPAÑA

Como ya he comentado en otras ocasiones, una de las categorías fundamentales del proyecto de ley de vivienda vasco del que ya he hablado en este blog varias veces es el SERVICIO PUBLICO DE VIVIENDA.

En términos no técnicos, sino en lenguaje de la calle, esta categoría jurídica (y también política) tiene que ver con los siguientes interrogantes ¿podemos conseguir que la vivienda sea un servicio público, al menos, como lo son la educación, las pensiones, el desempleo o la sanidad? ¿Podemos tener una serie de medios públicos para liberar del mercado de la vivienda a toda la población que no pueda o no quiera gastar dinero en el citado mercado libre de vivienda de compra o alquiler? ¿Podemos hacer que la vivienda sea un derecho ciudadano y no solo una mercancía para el conjunto de la ciudadanía? ¿Podemos eliminar del imaginario colectivo, o al menos atemperar, la idea de vivienda como bien de inversión, a través del concepto de la vivienda como bien de uso? Yo creo que si podemos.

Un servicio público de vivienda es bueno para la sociedad(permite a mucha gente vivir dignamente sin esfuerzos económicos desmedidos para pagar la vivienda; permite crear ciudades equilibradas social, económica y urbanísticamente; permite cuidar mejor el medio ambiente; etc) y bueno para la economía (permite que las generaciones sin yugo hipotecario se arriesguen a crear, invertir y poner en marchas iniciativas profesionales y empresariales; favorece la movilidad geográfica y profesional; coloca el capital en sectores económicos de valor añadido real superior al de la construcción; pone la economía a cubierto de crisis inmobiliarias cíclicas; etc).

Para disponer de un servicio publico de vivienda en España es necesario hacer un cambio cultural importante. La economía española tiene que entender que en este sector no se van a obtener tasas de beneficio especulativas y que mejor harían en invertir su dinero en otros sectores de mayor valor añadido económico, tecnológico, innovativo, etc. Y por su parte, las Administraciones tienen que lanzar un mensaje claro a estos sectores económicos y a la ciudadania sobre la centralidad para el Estado Social de un parque público permanente de vivienda.

No estamos ante un problema técnico o jurídico, sino político. Las técnicas para lograr que la vivienda sea un derecho y no solo una mercancía ya existen:el propio concepto de servicio público, el concepto de dotación pública, los servicios de interés general, las reservas de suelo para vivienda protegida, la cesión de plusvalías urbanísticas a favor de la comunidad, las valoraciones del suelo sin incorporar expectativas urbanísticas, el derecho de superficie, el alquiler, la calificación permanente de la vivienda protegida, los planes de vivienda, los métodos de adjudicación de vivienda protegida públicos y garantistas, el tanteo y retracto, la inspección, la potestad sancionadora, la expropiación, la imposición fiscal sobre comportamientos socialmente nocivos, los registros públicos de demandantes de vivienda y los registros de viviendas protegidas, los mecanismos legales de limitación del sobre-endeudamiento hipotecario, la fiscalidad en favor del alquiler, la vivienda protegida y la movilización de vivienda vacía, las obligaciones jurídicas de conservación de los inmuebles por parte de sus propietarios, etc. Solo hace falta voluntad política para aplicarlas.

Obviamente todo no está inventado. Hay cosas todavía por desarrollar, por idear y por implementar.Y cito entre las que me parecen más importantes el conjunto de técnicas jurídicas necesarias para crear obligaciones legales de las Administraciones Públicas de promover y gestionar un parque público permanente de alquiler social (¿vinculación de parte de las reservas de suelo para vivienda protegida a la producción de vivienda protegida en alquiler, conexión entre una Ley de Vivienda autonómica, los planes municipales de vivienda y el PGOU de cada municipio, todo ello al servicio de la vivienda protegida de alquiler, etc?).

De todos ellos he aprendido que tener un servicio público de vivienda será difícil en España, pero no es, en absoluto, imposible.

Pues bien, cada vez tengo más claro que España está a punto de perder una oportunidad histórica de crear un servicio público de vivienda.

El sector del ladrillo en España debe unos 500.000 millones de euros al sector financiero español (más o menos el equivalente a una tercera parte del PIB español). Además tienen más de un millón de viviendas sin vender. Esas viviendas no las van a vender en mucho tiempo y además habrá rebajas sustanciales del precio. Mientras tanto, muchas empresas inmobiliarias entran en quiebras y los bancos y cajas de ahorros tienen pavor a esos posibles 500.000 millones de euros de fallidos. Pues bien, el Estado (la ciudadanía) deberíamos de comprar una parte importante de esas viviendas, con rebajas de precios significativas (por lo menos un 30% de su inflado y artificial precio actual), calificarlas como vivienda protegida de por vida (insisto, de por vida), usarlas para el servicio público español de vivienda, obligar al sector de ladrillo a invertir el dinero que cobren del estado por esas viviendas rescatadas en negocios más interesantes que el ladrillo y dejar de dar ayudas públicas a los bancos y cajas españolas (recuerdo que les hemos garantizado 150.000 millones de euros de ayudas extraordinarias) cuyo principal problema hoy es su mala cabeza en el pasado con las operaciones en ladrillo nacional. De todo esto, casi de forma idéntica, ya les había hablado en un post anterior (opción alternativa nº 2). Y de manera muy parecida habla el profesor Enrique Gil Calvo en su artículo Magos en el Diario El País.

Permítanme la zafiedad: el sector público lo tiene "a huevo". El mercado privado de vivienda ha fracasado. El sector financiero privado también ha fracasado. Lo público tiene que acudir al rescate. Usemos pues el dinero público para reorientar la econonomía española hacia la innovación, la tecnología, las energías renovables, el empleo de calidad, etc (abandonando la economía ladrillil por un modelo económico más sofisticado, próspero, estable y sostenible ecológica y socialmente) y, a la vez, dotar con cientos de miles de viviendas protegidas al servicio público español de vivienda.

La oportunidad es clara. La doctrina científica social la ve con claridad. Parte de la izquierda tambié. El tándem Zapatero-Solbes están a otras cosas (supongo que entienden que la vivienda es una cosa del mercado y que no es necesario tener un Servicio Público de Vivienda).

PERO QUIENES NO PARAN SON LOS BANCOS Y CAJAS ESPAÑOLAS QUE, ANTE LA EVENTUALIDAD DE CIENTOS DE MILES DE MILLONES DE EUROS EN CRÉDITOS FALLIDOS DE PROMOTORAS Y CONSTRUCTORES, HAN DECIDIDO ACEPTAR VIVIENDAS EN PAGO DE LOS CRÉDITOS, VALORARLAS AHORA A PRECIOS BAJOS, RETENERLAS CUATRO O CINCO AÑOS Y VENDERLAS PRECIOS MÁS ALTOS EN EL FUTURO (CON LAS CONSIGUIENTES PLUSVALÍAS).

Desde el punto de vista de cajas y bancos (que ya han empezado a adquirir inmuebles por valor de 5.000 millones de euros) la operación es perfectamente razonable: tienen solvencia -entre otras cosas gracias a las inyecciones públicas de liquidez y solvencia-, cambian créditos que pueden fallar por inmuebles valorados en ciclo bajo y esperan venderlos cuando el ciclo suba de nuevo.

Solo hay un "problemilla": la adquisición de inmuebles que provienen de créditos de mala calidad daña su ratio de solvencia y puede suponer escrutinio e intervención de las autoridades públicas (leído en el diario económico Expasión).

Ante esta eventualidad, el lobby bancario ya está presionando sobre la Administración socialista para que las adquisiciones de inmuebles a cambio de créditos no afecten a su ratio de solvencia.

Si las presioenes del lobby bancario tienen exito será imposible que el estado compre vivienda libre barata a promotores y constructores para convertirla en vivienda protegida de por vida dedicada al alquiler.

Solbes y Zapatero, que tendrían que estar pensando en como comprarle a los promotores y constructores las viviendas que no vende para con ellas crear un servicio público de vivienda a la europea en España, creo que son favorables a ayudar a esta operación de maquillaje contable. Y si no al tiempo. Los precedentes con las normas contables de valoración de activos para las inmobiliarias y promotoras son claros y ya los hemos comentado aquí.

Con lo cual, se va a producir un proceso kafkiano: los bancos y cajas españoles piden ayuda al estado, este les inyecta hasta 150.000 millones de euros, en parte con ese dinero (que tendría que haberse destinado para crear el servicio público de vivienda español) los bancos y cajas adquieren viviendas baratas hoy, cancelan créditos con riesgo y el día de mañana venden las viviendas con beneficio y la vivienda sigue teniendo un precio artificialmente alto. Reir por no llorar. Los bancos y cajas con el dinero público van a serguir ganando dinero, manteniendo el precio de la vivienda especulativamente alto y no van a dar crédito a personas, familias y empresas como quiere el estado.. Lo dicho, reir para no llorar.

Se equivoca el tándem Zapatero-Solbes.

Lo pagaremos todos.

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02/10/08

CRISIS INMOBILIARIA ¿ES REALMENTE UN PROBLEMA? / REAL STATE CRISIS ¿WHAT CRISIS?

Ayer nos preguntarón mucho por el Indice de Precios de Vivienda del INE cuyos datos se hicieron públicos ayer y que describe una bajada del precio de la vivienda libre, con especial incidencia en la de segunda mano.

Los periodistas que nos llamaron ayer (Deia, Diario Noticias Alava) nos hablaban de crisis de la vivienda, caídas, dificultades, etc. Nosotros sin negar nada de lo que está sucediendo y que todos estamos viendo, aportamos ayer algunas reflexiones algo más serenas.

Si desde 1997 hasta ahora hemos pasado por una crisis social de la vivienda, como consecuencia del alto precio de las viviendas libres, el fuerte endeudamiento hipotecario de mucha gente, las escasez de vivienda protegida (aunque aquí conviene ver la realidad de cada CA, pues son muy distintas), la falta de un sector privado de alquiler, los cientos de miles de viviendas vacías y la escasa o nula presencia del alquiler protegido en la oferta pública (de nuevo es necesario atender a la realidad de cada CA). Si todo eso es cierto, si antes había una crisis social de la vivienda, ahora que el precio de la vivienda libre baja, que parte de las viviendas vacías van dirigiéndose (lentamente) hacia el alquiler y que la oferta pública de vivienda empieza a crecer algo (en unas CCAA más que en otras, pero es un fenómeno más o menos general) no podemos seguir en crisis.O al menos, la de ahora es una crisis de empresarios, trabajadores y profesionales varios. Pero no una crisis social.

En segundo lugar, si todos veíamos que los precios de las viviendas libres estaban hinchados, los beneficios del sector privado desmesudados y especualtivos y la oferta pública de vivienda escasa, ahora que se está produciendo el reajuste no nos puede parecer que seguimos en crisis en materia de vivienda. Es bueno que los precios de la vivienda libre bajen. Es bueno que se vayan acercando al precio que la gente puede pagar por una vivienda como bien de uso (y no de inversión o especulación). Es bueno que las futuras generaciones están menos endeudadas hipotecariamente. Todo esto proceso es bueno que se esté produciendo para alivio de eso que antes creo que antes se llamaba las clases populares y que hoy incluye a clase media, media baja y personas en riesgo de exclusión popular.

También hemos insistido en que el comportamiento del mercado de la vivienda en Euskadi tiene algunas diferencias notables con el del resto del Estado. En primer lugar, aquí el 40% de la nueva vivienda es protegida y el 75% de los alquileres también. Estamos pues ante un sector muy intervenido y que en los momentos de expansión de la parte privada del sector ha aguantado el tirón y ha trabajado a favor de esas clases populares. En segundo lugar, en Euskadi el peso de la vivienda en el PIB es la mitad que en el resto de España(depende de la fuente consultada, pero se habla de un 18% del PIB español dependiente de los ladrillitos y la mitad en Euskadi). Y finalmente en Euskadi las empresas de la construcción son de tamaño medio moderado. Lo que sin duda reduce el riesgo del sector ante los malos resultados o quiebra de alguna gran empresa. El resultado de todo esto es que cuando la vivienda libre subía de precio en el resto del Estado más del 15%, aquí las subidas eran de más o menos la mitad. Y ahora que en el resto de España el sector está en caída libre, aquí se aguantarán mejor las cosas gracias a la producción de vivienda protegida.

Dicho todo lo anterior, el mensaje a lanzar me parece muy claro: es bueno que la vivienda libre baje, en Euskadi vamos a seguir produciendo vivienda protegida a ritmo record (sobre las 7.000 al año), se va a seguir atendiendo a decenas de miles de personas a precios dos y tres veces inferiores a los del mercado y la fuerte producción de vivienda protegida garantiza trabajo y empleo para el sector. La vivienda protegida es un refugio para esa estructura productiva, a la que se le está suministrando desde lo público trabajo que permite mantener el empleo, pero a la que con la vivienda protegida no le ofrecemos beneficios desmesurados y especulativos, sino unos beneficios muy moderados. Nosotros creemos que con la actual situación sale ganando la sociedad. Nosotros pensamos que antes había una crisis social de la vivienda. Ahora solo estamos volviendo a la realidad y el contexto empieza a ser más favorable para las clases populares.

So, crisis, What crisis? que decían los Supertramp.

(la foto pertenece a una manifestación de la Plataforma por una Vivienda Digna)

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30/03/08

¿QUEREMOS O NO QUEREMOS VIVIENDA MAS BARATA? (II)

¿Os acordáis de cuando la vivienda estaba carisima, seguían subiendo los precios y muchas personas (sobre todo jóvenes y rentas bajas) eran excluídas del acceso a una vivienda digna? ¿Recordáis que entonces hablábamos de crisis? Pues resulta que no, que la crisis se da ahora que el precio de la vivienda empieza a bajar y no antes que subía hasta las nubes. Curioso ¿no?

Yo creo que esto ocurre por lo siguiente:

ANTES

las cajas y bancos ganaban dinero con los créditos hipotecarios
los propietarios de suelo, las promotoras y constructores se ponían las botas
Hacienda ingresaba a toda máquina impuestos
nuestro PIB crecía por encima de lo real
millones de españoles pensaban que su vivienda (ya pagada) valía una fortuna y, de repente, se sentían acaudalados
los compradores de vivienda pagaban precios muy altos pues confiaban en que siguiese la espiral alcista y ellos ganaran también
los ayuntamientos se debatían entre recaudar y gastar en vivienda protegida para los que se quedaban fuera del mercado (ya sabéis que solían escoger)
el medio ambiente sufre como consecuencia del tsnami urbanizador
y finalmente unos cientos de miles de jóvenes y personas de rentas bajas lo estaban pasando muy, pero que muy mal

CONCLUSIONES: aunque se hablaba de lo cara que estaba la vivienda, la mayor parte de la gente estaba encantada y solo unos cuentos estaban siendo excluidos por el mercado; de hecho, no había crisis alguna.

AHORA

las cajas y bancos no dan crédito a casi nadie del miedo que le tienen a la crisis de liquidez mundial

los propietarios de suelo, promotores y constructores han dejado de forrarse, tienen dificultades para vender, pero se niegan a bajar los precios (los que peor han gestionado sus negocios se han arruinado o se van a arruinar)

Hacienda ingresa ya menos por vivienda

nuestro PIB deja de recibir el aporte del ladrillo

los millones de españoles con vivienda pagada están como en el cuento de la lechera, pues sus casas van a volver a valer lo que más o menos deben valer

los compradores de vivienda (si tienen que vender antes la suya) están preocupados

los ayuntamientos son ahora mucho más activos en vivienda protegida

el medio ambiente quizás deje de sufrir como lo ha hecho hasta ahora

y finalmente jóvenes y personas de rentas bajas empiezan a ver la luz al final del túnel

CONCLUSIONES: aunque la mayor parte de la gente no lo reconozca, lo que le pasara a unos pocos cientos de miles de jóvenes y personas de rentas bajas no le importaba a nadie, para millones (propietarios de vivienda) la crisis viene ahora y para unos pocos (empresarios del sector) la crisis está aquí hace ya algunos meses.

Yo, la verdad, como os he comentado en posts anteriores, creo que todos vamos a estar mejor ahora.

¿Como lo veis vosotros?

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29/03/08

¿QUEREMOS O NO QUEREMOS VIVIENDA MAS BARATA?

Lanzo esta pregunta, que debería ser retórica, al ver cual ha sido la reacción de empresas, profesionales, asociaciones empresariales y lectores de peródicos (ver foros digitales: 1 y 2) ante la petición del Consejero de Vivienda del Gobierno Vasco al sector para que modere sus precios, venda sus viviendas y gane menos dinero (ha dicho ganar menos, no perder).

Ayer Javier Madrazo, Consejero de Vivienda del Gobierno Vasco pidió a los promotores y construtores que se resignen a ganar menos y vendan sus viviendas bajando los precios, también que se vendan a precios razonables los pisos retenidos y que él considera que el precio de la vivienda libre se seguirá conteniendo a lo largo del 2008.

Yo, por mi parte, anteayer dije que la vivienda protegida es un buen refugio para aquellos promotores y constructores que tienen dificultades en la producción y venta de vivienda libre. La vivienda protegida no les va a garantizar beneficios siderales, pero si un beneficio entre el 4% y el 6% que les permitirá mantener a sus empresas en movimiento y no tener que reducir el empleo (un trabajador cobra lo mismo por hacer una vivienda libre que una protegida). También comenté que en Euskadi la crisis inmobiliaria será mucho más llevadera por varias razones (menor tasa de producción de vivienda libre para segunda residencia e inversión que otras CCAA, menor producción de vivienda libre por cada 1000 habitantes que en otras CCAA, mayor producción de vivienda protegida -cinco veces más que la media estatal y más del 40% de la nueva vivienda producida en Euskadi en estos momentos, etc). Y finalmente apunté que el sector debe mirar al I+D+i, la industrialización, la rehabilitación y otra serie de nuevos nichos de negocio y abandonar algunos esquemas del pasado.

Pues bien, la reacción del sector ha sido muy dura: que el Consejero callado está muy guapo, que el Gobierno no conoce el sector (cosa interesante, pues es su más grande agente), que ellos no pueden bajar los precios de la vivienda, que se lo lleva todo el propietario del suelo (que muchas veces son los mismos promotores), que los ayuntamientos les sangran, que la culpa la tienen las cajas de ahorros y bancos, etc. Pero lo que no nos dicen es cual ha sido, hasta la fecha, la tasa de beneficio de un promotor (siendo y sin ser el propietario del suelo el promotor), cuanto dinero han ganado en los últimos 10 años y hoy, manteniéndose en zona de beneficios, que margen de bajada tienen en los precios de la vivienda. Esta es la clave. Parece ser que si bajan los precios una milésima se van a la ruina, parece ser que si el precio de la vivienda libre baja una milésima tienen que despedir a todos los trabajadores, parece ser que si a ellos se les toca una milésima de su tasa de beneficio toda la economía se va al carajo.

Como todo esto no es cierto, quisiera hacer algunos apuntes fácilmente entendibles sobre como está la cuestión en estos momentos:

las cajas y bancosestán muy preocupadas, pues no saben que posición financiera tienen en estos momentos, como consecuencia de haber adquirido títulos de deuda de mala calidad, de haber prestado a empresas y particulares por encima de lo prudente y de la crisis de liquidez mundial.
como están muy preocupadas por su situación actual han restringido el crédito a promotores, constructores y compradores particulares de vivienda libre.
mantienen, sin embargo, el crédito a promotores, constructores y compradores de vivienda protegida (pues entienden que aquí no hay riesgo).
los promotores y constructores de vivienda libre que se han quedado sin crédito tienen que vender viviendas rápido, pues en caso contrario no van a poder hacer frente a sus deudas con las entidades financieras.
pero los posibles compradores de viviendas libres tampoco reciben crédito de bancos y cajas de ahorros y, por lo tanto, no pueden pagar los precios que se piden.
como consecuencia de todo lo anterior el mercado esta parado y virando a la baja.

¿Como salir de esta situación haciendo el menor daño posible?

solución propuesta por promotores y empresarios: que el estado financie los créditos hipotecarios a los compradores de vivienda libre y se aumenten las ayudas fiscales a la compra para que de nuevo se reactive todo sin tocar ni una milésima los precios.
solución propuesta por el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco: incrementar la producción de vivienda protegida, de ella hacer toda la que se pueda en alquiler, movilizar vivienda vacía, ofrecer como refugio la vivienda protegida a los promotores y constructores de vivienda libre en apuros y sacar al mercado el stock de vivienda libre a precios razonables que la gente pueda pagar, porque los bancos y cajas esán dispuestos a financiar (vía créditos hipotecarios).

Que cada uno juzgue que solución es la mejor para todos (economía en general, consumidores normales que quieren comprar vivienda, medio ambiente, etc), no solo para promotores y constructores.

Para que cada uno tome su decisión, os aporto unos datos que os pueden interesar. A continuación os dejo dos tablas que explican la tasa de beneficio de una vivienda protegida y de una vivienda libre en Euskadi.

	1,25	u/c
VPO

93,75	m2c/viv		75,00	m2útiles/viv

PRECIO MEDIO VENTA VIV				MODvpo
103.824	€/viv	17,275	Mptas/viv	1384,32	€/m2u
				1.107,46	€/m2c

suelo urbanizado: 20% máximo
20.765	€/viv	3,455	Mptas/viv

coste de construcción (contrata)					P.E.M.	Contrata
64.706	€/viv			VPO	580	690	€/m2c


gastos de promoción:12% sobre suelo y construcción
10.257	€/viv

LUEGO, EL BENEFICIO DEL PROMOTOR ES:
Bp= Vv-Vs-Cc-Gp

8.096	€/viv	7,80%

VIVIENDA LIBRE

93,75	m2c/viv		75,00	m2útiles/viv

PRECIO MEDIO VENTA VIV				MODvpo
315.000	€/viv	52,412	Mptas/viv	4200	€/m2u
				3.360,00	€/m2c

suelo urbanizado: 35% máximo
110.250	€/viv	18,344	Mptas/viv

coste de construcción (contrata)					P.E.M.	Contrata
75.863	€/viv			VPO	680	809	€/m2c


gastos de promoción:15% sobre suelo y construcción
27.917	€/viv

LUEGO, EL BENEFICIO DEL PROMOTOR ES:
Bp= Vv-Vs-Cc-Gp

100.971	€/viv	32.5%

La conclusión es clara: en una VPO el beneficio está en el entorno del 7% para el promotor y un 20% para el propietario del suelo (aunque se paga generalmente un 15%, solo en expropiaciones se va al 20%). Y en una vivienda libre la tasa de beneficio del promotor está en el entorno del 30% y la del propietario del suelo en un 35%. Si el promotor es además propietario del suelo, haced vosotros la suma. A esas tasas de beneficio en vivienda libre hay que restarle los costes financieros (5.5% de lo que el empresario haya pedido prestado por año; las obras suelen tardar dos años; a lo que hay que añadir el tiempo que se tarde en vender).

Yo deduzco que en la vivienda libre hay margen de maniobra para bajar los precios sin dramatismos. Y para todos (empresarios y consumidores) siempre esta ahí la vivienda protegida.

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(las fotos son del consejero de Vivienda del Gobierno Vasco Javier Madrazo y Iñaki Urresti y Manu Galíndez, gerente y presidente de Ascobi -patronal del sector de Bizkaia-).

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28/03/08

ENTREVISTA EN EL CORREO: la vivienda protegida puede ser un refugio para los promotores

Ayer se publico una entrevista mía en el diario El Correo con motivo de las nuevas tendencias que se están produciendo en la vivienda en España y Euskadi.

El titular elegido por el periodísta fue el que LOS PISOS PROTEGIDOS PUEDEN SER UN REFUGIO (para los promotores en apuros). Pero en el resto de la entrevista repasamos otras cosas.

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27/03/08

TIMES ARE CHANGING IN THE BRICK BUSINESS (4)

Esta hoy muy revuelta la prensa (1, 2, 3, 4 y 5) como consecuencia de un informe del INE (etdp0108[1].pdf) que muestra una bajada en las ventas de vivienda en España (bajan las ventas, bajan los precios, bajan las hipotecas firmadas y el importe de las mismas, etc).

Concretamente las ventas de vivienda han caído en el 2007 un 27% en el conjunto de España. Con caídas del 45% en Baleares, 29% en Valencia o 42% en Cataluña. Frente a estos datos en Euskadi la venta de vivienda baja un 22%, con un comportamiento desigual por Territorios Históricos (sobre el 15% en Bizkaia y Alava y por encima del 35% en Gipuzkoa).

Esto que, para mi (y me explicaré) es una noticia medianamente buena, se está presentando periodísticamente como un cataclismo. Creo que hay que huir del alarmismo y ser muy fríos en el análisis. No hay que menospreciar los peligros y desafíos, pero hay que saber ver también las fortalezas y oportunidades.

Vayamos por partes.

En España (como en el resto de Occidente) los bancos y cajas han cerrado el grifo del crédito. Ni promotores ni compradores tienen acceso al crédito como hasta la fecha para comprar suelo, financiar obras de edificación y comprar viviendas. Consecuentemente, a los precios actuales en España de la vivienda libre, no se vende. Hay empresas con problemas serios de liquidez y particulares atrapados en operaciones de compra-venta en un ciclo de recesión del mercado de la vivienda libre. La crisis financiera ha frenado una espiral de locura que, en parte cebada por las propias entidades financiera, no era sostenible en el tiempo. Por lo tanto, el sector deberá dimensionarse (construir la vivienda que España necesita y no dos o tres veces la necesaria (los propios promotores aceptan que en el pasado hincharon el mercado), rebajar los precios de las viviendas a la venta (si en vez de ganar el 35% en cada operación ganasen "solo" un 10% las viviendas las vendían sin problemas parte del millón de viviendas que hay en stock sin venderse) y pensar en la industrialización (I+D+i en la construcción) y en la diversificación (gestión de alquiler, rehabilitación, etc).A nivel de España preocupa el empleo y la gente sobreendeudada, pero no un conjunto de empresas que han ganado decenas de miles de millones de euros en los últimos años. Por otra parte, el sistema económico en su conjunto tiene que pasar parte del PIB de la construcción a otros sectores con mayor valor añadido en términos de I+D+i. Y hay que huir de las recetas fracasadas del pasado (ayudas fiscales a la compra de vivienda libre, alargamiento de los plazos de las hipotecas, pensar solo en vivienda libre en compra en vez de en vivienda en alquiler y vivienda protegida, etc). Parece ser que los promotores quieren seguir por esta vieja y contraproducente vía: ayudas fiscales a la compra e hipotecas más largas (para seguir manteniendo su gallina de los huevos de oro). Como ya ha señalado la ONU, el BM, el FMI y la OCDE, todas estas medidas llevan a un aumento del precio de la vivienda y a una menor accesibilidad por parte de la ciudadanía necesitada. Pero se ve que no aprendemos. O, al menos, algunos no aprenden.

En lo relativo a Euskadi quiero poner de relieve que estamos afectados por todo lo anterior, pero con un marco propio que explica algunas singularidades. En Euskadi no se han hecho las tropelías que en materia de vivienda libre se han dado en otras CCAA.Teníamos una de las producciones de vivienda libre por cada mil habitantes más bajas del Estado y eso, en vez de un problema, hoy se revela como una virtud. Construíamos para que la gente viviera en las viviendas y en una medida mucho menor para inversionistas o segunda residencia. Eso hace que el sector vasco de la construcción fuese menos expansivo en periodos de crecimiento y que ahora lleve la crisis de mejor manera que en otras CCAA. Pero además de lo anterior, en Euskadi la vivienda protegida es un 40% del mercado de nueva vivienda y eso se nota en estos momentos de crisis.Las ventas de vivienda libre están cayendo (aunque la producción y el empleo en el 2007 no cayó), pero las de vivienda protegida siguen creciendo. Esto provoca que las ventas de viviendas caigan en Euskadi menos que en la media estatal y, siendo esto lo más importante, casi la mitad de lo que caen en CCAA de renta y riqueza similar. No quiero decir que la explicación de todo sea la vivienda protegida, pero no tenerla en cuenta en el análisis es no ver la realidad (caen las ventas menos que en España, la mitad que en las CCAA similares a la nuestra y menos en Bizkaia y Alava que en Gipuzkoa -que tiene menos vivienda protegida que los otros dos Territorios Históricos-). Dicho todo lo anterior, creo que en Euskadi la vivienda libre (si se mantienen precios altos para ganar más del 35% en las operaciones) se va a vender mal, si los precios se ajustan esas viviendas se van a vender relativamente bien y, en cualquier caso, la vivienda protegida va a mantener la actividad en muchos frentes: vivienda asequible para mucha gente, actividad para las empresas (la vivienda protegida es ya el refugio del sector en Euskadi y parece que en el resto de España también empiezan a verlo) y el empleo en el sector.

En lo que a Euskadi se refiere hay que mantener las actuales políticas públicas de vivienda (producir mucha vivienda protegida, promover el alquiler social, movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, rehabilitar y regenerar, etc) y el sector tiene que leer el nuevo tiempo: se está cerrando el grifo financiero para ellos y para los consumidores, es necesario ajustar los precios de venta y la vivienda protegida siempre está a su disposición como refugio en el que ganar entre un 4% y un 6% (poco para sus desmedidos estándares) y con ello evitar las dificultades empresariales severas.

Sea como fuere, creo que hay que huir del alarmismo y aplicar, tanto en España como en Euskadi, algunas terapias evidentes:

incrementar la producción de vivienda protegida
incrementar el parque público de alquiler
movilizar vivienda vacía hacia el alquiler
rehabilitar y regenerar urbanísticamente
reducir las ayudas fiscales a la compra e incrementar las ayudas al alquiler
limitar el nivel de endeudamiento hipotecario de la ciudadanía
eliminar de los valores de venta de los suelos las expectativas no respaldadas por trabajo que implique aumento de valor real
reducir la dependencia del ladrillo de la economía española
reconvertir en sector de la construcción en España hacia métodos de producción más industrializados
last but nos least, garantizar por ley el acceso de la ciudadanía necesitada a una vivienda pública en alquiler, como derecho social a la altura de la sanidad y la educación en España.

Creo que más que preocupados, debemos estar ocupados y ser creativos. Pero, y siento ser de los pocos en decirlo, no voy a derramar ni una lágrima por un sector que ha ganado dinero a espuertas durante más de diez años y que ahora que llegan tiempos difíciles (en parte por su propia ineficiencia y falta de previsión) le pide al Estado y a los contribuyentes que les salvemos de su propia incompetencia. Si no compartieron nada en la bonanza, ¿porque debemos salvarles ahora en la dificultad?

Como digo, debemos estar ocupados y no preocupados y pensando sobre todo en la parte de la ciudadanía que lo está pasando mal. Pero hay soluciones para este problema. Solo hace falta unas AAPP dispuestas a aplicar la terapia pensando en los más débiles.

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Technorati Tags: crisis inmobiliaria, España, Euskadi, vivienda protegida

12/02/08

RECORD EN LA PRODUCCION DE VIVIENDA PROTEGIDA EN EUSKADI Y SITUACION DE LA VIVIENDA MUCHO MAS ESTABLE QUE EN EL RESTO DE ESPAÑA

Ayer el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco hizo públicos los datos de producción de vivienda en el año 2007 en Euskadi.

Frente al estado del mercado en el resto de España, las cosas en Euskadi evolucionan de manera distinta. Sintéticamente las cosas van como siguen:

se han iniciado 7.228 viviendas protegidas en el año 2007, un 40% más que el año anterior, lo que supone un record absoluto; nunca antes se había producido tanta vivienda protegida en Euskadi
por otra parte, mientras que en el periodo 1991-2000 se iniciaron en Euskadi una media anual de 2.541 viviendas protegidas, ahora en el el periodo 2001-2007 se han iniciado una media anual 6.253 viviendas protegidas (el 246% más)
en estos momentos, cuatro de cada diez nuevas viviendas iniciadas en Euskadi son viviendas protegidas (y por primera vez este dato también es cierto en Gipuzkoa; estando Alava en el entorno del 70% y Bizkaia todavía retrasada respecto a los otros dos TTHH)
por contra, en el resto de España en estos momentos solo una de cada diez nuevas viviendas es protegida
el sector de la construcción en Euskadi creó el pasado año 1.000 nuevos puestos de trabajo, frente a la destrucción de empleo que se está dando en el resto de España
en el año 2007 se inciaron en Euskadi 13.626 viviendas libres, un 38% más que las iniciadas el año pasado

Hasta aqui los datos. A partir de aquí algunas lecturas de los mismos.

En Euskadi no hay, al menos de momento, una crisis del sector de la vivienda.

Los datos de producción de vivienda protegida son históricos, pues nuca se había superado la barrera de las 7.000 viviendas protegidas iniciadas en un año y además la cuota de vivienda protegida (40%) sigue creciendo y es ahora cuatro veces más alta que la media estatal.

Tampoco parece que haya habido una crisis en la vivienda libre, pues parece que se ha recuperado de las caídas de los años pasados y ha cerrado con 13.626 nuevas viviendas libres. Cifra más que respetable. No oculto cierta preocupación por los datos de Bizkaia.

Por otra parte, no hay crisis de empleo en el sector, pues de hecho se han creado 1.000 nuevos puestos de trabajo en el mismo.

Seguimos teniendo en Euskadi un de los índices de incremento del suelo urbanizado más bajos de España, con la mayor proporción de vivienda protegida de España y uno de los ratios de vivienda libre por cada 1.000 habitantes más bajos del Estado. De todo ello deduzco que en Euskadi ocupamos menos suelo que en otras CCAA y lo hacemos de forma socialmente más inteligente (más vivienda protegida y menos vivienda libre).

Y finalmente, la fuerte presencia de vivienda protegida provoca que el mercado de la vivienda en Euskadi sea mucho más estable que el del resto del Estado. No se dan en la CAPV tirones alcistas ni bajistas tan fuerte como los del resto de España.

Obviamente no todo son buenas noticias. El sector privado no ha admitido aún que cuando no se vende la mercancía hay que bajar el precio y anda con todo tipo de subterfugios para no reconocer que las operaciones diseñadas en los últimos años no van a ser tan rentables como ellos esperaban. Por otra parte, la oferta de vivienda protegida, aunque crece y es la mayor de toda la historia, no puede aún dar satisfacción a todas las personas que necesitan de una vivienda digna a un precio razonable. Y como consecuencia de todo lo anterior, Euskadi es la quinta CA en la que más difícil es acceder a una vivienda (no la más cara como dicen quienes no cuentan el 40% de las viviendas, las protegidas), a pesar de todos los esfuerzos de Gobierno y Ayuntamientos.

La solución a los problemas que seguimos teniendo no puede ser otra que la asunción por parte del sector privado de tasas de beneficio más razonables en la producción de vivienda libre y el mantenimiento de la fuerte actividad de Gobierno, Ayuntamientos y promotores en materia de vivienda protegida, destinando una parte importante de los esfuerzos públicos al alquiler protegido, la movilización de vivienda vacía, la rehabilitación y la regeneración urbana.

La mayor parte de la prensa ha entendido que la vivienda protegida, con sus cifras record, ha salvado el mercado de la vivienda en el 2007 en Euskadi (1 y 2)y el Consejero Javier Madrazo ha remarcado un mensaje claro a este respecto: si hay promotores de vivienda libre que puedan llegar a pasarlo mal en el futuro (problemas para vender, mantener la actividad y el empleo) la vivienda protegida les puede suponer un lugar seguro en el que recalar, siempre y cuando acepten una tasa de beneficio moderada.

Como llevo diciendo muchos meses en este blog Times are changing in the brick business ...

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Technorati Tags: vivienda protegida, vivienda libre, Euskadi, Gobierno Vasco, Javier Madrazo, crisis inmobiliaria

07/07/07

EL RELATOR ESPECIAL DE LAS NACIONES UNIDAS PARA LA VIVIENDA ALABA LAS POLITICAS DE VIVIENDA Y SUELO DEL GOBIERNO VASCO

El relator especial de las Naciones Unidas para la vivienda, Miloon Kothari ha alabado recientemente la política de vivienda y suelo del Gobierno vasco.

El alto cargo de la ONU, activista de los derechos humanos y prestigioso arquitecto indio entiende que en España se puede producir una crisis inmobiliaria de efectos muy negativos para amplias capas de la sociedad española y pide que se pongan en marcha medidas novedosas como las aplicadas en Euskadi (amplias reservas de suelo para vivienda protegida, edificación de vivienda protegida en alquiler, movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social, penalización de la misma a través de canones fisclaes, etc).

Cuando Miloon Kothari estuvo en Euskadi y se vio con muchos colectivos sociales y con las autoridades locales (estuvo también con el equipo de vivienda del Gobierno Vasco) nos causo una muy grata impresión su manera de enfocar el problema de la vivienda. Su recomendación fue clara: intervernir desde lo público el mercado en favor de las personas más débiles para evitar graves males colectivos. Y en eso estamos nosotros.

Viene bien que, de vez en cuando, alguién alabe lo que uno está haciendo. Máxime en un panorama en el que recibimos tantas críticas. Muchas injustas, algunas pueden ser justificadas. Y mucho más si tenemos en cuenta el prestigio y la posición de la persona que emite esas alabanzas.

Sea como fuere, y aunque suene un poco a persona de Bilbao (que no lo soy), ahí queda esto: el relator especial de las Naciones Unidas para la vivienda pone la política de vivienda del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco como ejemplo a seguir.

Por supuesto que tenemos millones de cosas que mejorar para llegar a conseguir que la vivienda sea un derecho social efectivo, pero esta bien que a uno lo apoyen en su esfuerzo diario por lograr que el Estado Social tenga tambien su traslación en Euskadi en materia de vivienda.

Technorati Tags: Miloon Kothari, relator especial Naciones Unidas vivienda, medidas novedosas CCAA, Euskadi, canon vivienda vacía, legislación de suelo, crisis inmobiliaria

27/04/07

¿Y CUANDO EL LADRILLO PARE?

Anda el patio bursatil español muy revuelto con las grandes caidas de los valores bursátiles más vinculados al ladrillo patrio. Los grandes agentes económicos y mediáticos se han paresurado a decir que no pasa nada, que aunque si hay burbuja (cosa que negaban hasta hace dos días), esta no va a estallar, sino que lo que se va a producir es una lenta desaceleración de los precios y los ritmos de venta de las viviendas, pero que nada corre peligro.

Yo comparto parte de este análisis (no sería bueno un reventón súbito y abrupto de la burbuja inmobiliaria y lo ideal es un suave decaer hasta llegar a la normalidad), pero no las motivaciones del mismo.

El binomio ladrillo-turismo residencial, en el que se basa buena parte del esplendor económico de la España de PP y también de la del PSOE, es medioambientalmente salvaje y estúpido, socialmente demoledor y económicamente empobrecedor. La actividad urbanizadora y constructiva, que debe tener su papel en toda sociedad y economía, no es ni el sector económico que más valor añadido produce ni el más respetuoso con el medioambiente ni el que mejor procesa las necesidades sociales del común de los ciudadanos. La "ladrillo-dependencia" de la economía española es mala para la propia economía española, nociva para nuestro medio físico y mortal para amplias capas de la sociedad española que ven como se producen en España más de 850.000 viviendas al año y ellos tienen más dificultades que nunca para poder acceder a una vivienda digna a precios y esfuerzos hipotecarios razonables.

Por lo tanto, aunque comparto que es bueno que la burbuja se deshinche poco a poco, no comparto en absoluto el miedo a que nuestra economía, sociedad y litoral se desengachen de la droga ladrillil. Lo primero me parece peligroso (y yo no soy un irresponsable). Lo segundo me parece deseable, precisamente por que soy una persona responsable.

Por cierto, uno de los efectos poco destacados de este fenómeno de enfriamiento de lo ladrillil es la forma en la que afecta a las distintas CCAA. Pongo dos ejemplos diferentes para que lo veamos con claridad.

En Valencia es un drama que el ladrillo se enfríe pues casi todo su PIB depende de la salud del fenómeno constructivo-turístico. Además tienen un porcentaje de vivienda para segunda residencia muy alto, decenas de miles de viviendas vacías (incluso excluyendo las segundas residencias) y muy poca vivienda protegida. Les ha entrado el pavor en Levante, pues carecen de plan B y ya han depredado casi todo su medioambiente.

En Euskadi tenemos una economía saneada, diversificada, sin dependencias excesivas, con un nivel de construcción de vivienda libre mejor que la media estatal, con pocas viviendas vacías, con muy poca segunda residencia y con un porcentaje de vivienda protegida cinco veces superior a la media estatal. En Euskadi la noticia no produce pánico. Al menos no a demasiadas personas.

Mientras Valencia carece de plan B en Euskadi estamos mucho mejor preparados para superar los efectos del enfriamiento inmobiliario, tenemos un medioambiente menos degradado y la vivienda es un derecho mucho más protegido gracias a la vivienda protegida. No todo es perfecto en Euskadi, desde luego. Hay muchas cosas que mejorar, sin duda. Pero el gatillazo ladrillil nos va a afectar menos. No solo lo digo yo, lo dice un diario vasco esta misma semana (la fortaleza de la VPO en Alava aleja la crisis del sector inmobiliario en este territorio).

En Euskadi el sector de la construcción va a seguir trabajando, generando riqueza, dando empleo y siendo un aporte a nuestra sociedad en buena medida gracias a la a vaces denostada vivienda protegida. Alejarse de la especulación y entrar en la senda de los beneficios de tipo industrial es bueno paa todos. Descargar de presiones al territorio es bueno para las generaciones presentes y futuras. Tener una alta producción de vivienda protegida es bueno para las personas con esta necesidad social de rentas medias o bajas. En fin, en esto, Euskadi is different.

Pero ¿que pasa con el conjunto de España?. ¿Que va a pasar cuando el ladrillo pare de verdad? Nótese que no digo ¿que va a pasar si el ladrillo para? Pues el ladrillo va a parar, de eso no hay duda. ¿Tiene la economía española plan B para un escenario postaldrillil? ¿Como esta nuestro I+D+I? ¿Y nuestra educación y universidad? ¿Y nuestra creatividad? ¿Y nuestra productividad? ¿Y nuestro sector público como tractor de la economía, especialmente de la social? Espero que tengamos respuestas a todo esto. Pero no me huele bien la cosa.

(no me he resistido a ilustrar este post con el chiste de hoy de Forges)

Technorati Tags: crisis inmobiliaria, ladrillo, vivienda libre, vivienda protegida, derecho a la vivienda, medioambiente, crecimiento económico sano, modelo económico

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