Por mi trabajo me ha tocado hablar con muchos promotores inmobiliarios en los últimos años. Como en botica, hay de todo. Pero hay una especie que me preocupa especialmente. No por motivos sociales o medioambientales, sino estrictamente por motivos económicos o de gestión empresarial.
Se trata del promotor que compra suelo, edifica viviendas libres de 90 metros cuadrados, con dos baños, garage y trastero y las vende en plena propiedad, procurando que el comprador se subrogue en el crçedito (hipotecario) promotor. El problema no es que hagan esto, sino que solo saben/quieren/pueden hacer esto. Pase lo que pase.
El otro día me decía un profesional del sector que su empresa (tanto el profesional como la empresa eran y son de primer nivel), en época de bonanza inmobiliaria, a los clientes les permitía elegir "un montón de cosas": comprar o no comprar la vivienda. Todo lo demás venía dado por la empresa. El cliente no podía elegir nada de nada, a pesar de que la vivienda estaba aún por construir. Ese mismo profesional se quejaba de que en estos momentos de crisis inmobiliaria nadie compre viviendas (libre en propiedad) y clamaba por una intervención de bancos, cajas y gobiernos para que esas mismas viviendas, sin una sola modificación (ni en su formato de producto ni como posible servicio), se pudieran vender lo antes posible. Por supuesto, tampoco estaba pensando en que el cliente pueda modificar algo el producto o servicio en los actuales momentos de crisis.
Le interrogue sobre la posibilidad de explorar otras áreas de negocio (alquiler -con y sin opción de compra-, rehabilitación, regeneración urbana, nuevas tecnologías vinvuladas al medio ambiente urbano-residencial, industrialización de la producción de vivienda, etc). Me miró como si estuviese loco. Y me dijo que ellos no se dedicaban a eso, como si lo que yo le sugería perteneciese no a otro sector, sino a otra galaxia.
La verdad es que me quedó claro que el cliente no es precisamente el centro del negocio inmobiliario (estábamos en un curso sobre gestión empresarial y debatíamos sobre donde poner al cliente en los organigramas de las empresas), o por lo menos en muchas de las empresas del sector en España.
Y yo me pregunto, ¿no es el sector inmobiliario uno más de los muchos que hay en nuestra economía? ¿No tiene que escuchar al cliente, saber cuales son sus necesidades, posibilidades y apetencias? ¿No tiene la obligación de escuchar y actuar en consecuencia? ¿No debe tener una estructura flexible - no estoy hablando de despidos, sino más bien de multifuncionalidad de la plantilla- que le permita reinventarse constantemente para poder satisfacer al cliente, tener exito, sobrevivir y crear sostenidamente valor? Yo creo que si. Parece que muchos creen que no.
Soy consciente de que muchas empresas constructoras e inmobiliarias tienen suficiente con depurar su stock de suelo comprado a precio de oro, su stock de viviendas no vendidas y sus deudas multimillonarias ante las entidades financieras. Soy perfectamente conscientes de que muchas empresas del sector del ladrillo por lo que están presionadas es por sobrevivir como entes económicos. Soy también consciente de que las empresas fuertes y bien gestionadas del sector hace tiempo que diversificaron sus inversiones y activos. Y no dejo de ver como muchas empresas del sector a lo único que aspiran es a seguir haciendo lo mismo que han hecho en España en los últimos años, pero en el Este de Europa o en el norte de África o en América. Pero me llama la atención que empresas que se han forrado desde mediados de los años 90 en España y que en época de vacas gordas se negaban a innovar (para que voy a desarrollar nuevos productos y servicios si me va de maravilla, te decían casi todos los promotores), tampoco quieran/puedan/sepan innovar en momentos de crisis darwinista. Ergo, en este sector no se puede innovar ni en bonanza ni en crisis. ¿Nunca se puede/debe/quiere innovar?
Probablemente una forma de desbloquear, al menos parcialmente, esta situación es que el sector se pregunte a si mismo lo siguiente: ¿cual es el core buesiness de la promoción inmobiliaria? ¿a que me dedico, que necesidad o deseo de la gente ayudo a cubrir? La respuesta no creo que pueda ser "nosotros hacemos viviendas para su venta". Yo más bien creo que la respuesta debería ser "nosotros atendemos demandas residenciales de consumidores dispuesto y capaces de pagar nuestros productos y servicios".
No solo se puede sino que también se debe innovar en la construcción y puede que aún con más razón en tiempos de crisis. En caso contrario, o se les salva con dinero público o asistimos a una larga serie de funerales corporativos. Innovar o morir.
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Ayer 
Pues bien, la reacción del sector ha sido muy dura: que el Consejero callado está muy guapo, que el Gobierno no conoce el sector (cosa interesante, pues es su más grande agente), que ellos no pueden bajar los precios de la vivienda, que se lo lleva todo el propietario del suelo (que muchas veces son los mismos promotores), que los ayuntamientos les sangran, que la culpa la tienen las cajas de ahorros y bancos, etc. Pero lo que no nos dicen es cual ha sido, hasta la fecha, la tasa de beneficio de un promotor (siendo y sin ser el propietario del suelo el promotor), cuanto dinero han ganado en los últimos 10 años y hoy, manteniéndose en zona de beneficios, que margen de bajada tienen en los precios de la vivienda. Esta es la clave. Parece ser que si bajan los precios una milésima se van a la ruina, parece ser que si el precio de la vivienda libre baja una milésima tienen que despedir a todos los trabajadores, parece ser que si a ellos se les toca una milésima de su tasa de beneficio toda la economía se va al carajo.
Ayer se publico una entrevista mía en el diario El Correo con motivo de las nuevas tendencias que se están produciendo en la vivienda en España y Euskadi.
Esta hoy muy revuelta la prensa (
Ayer el 
La mayor parte de la prensa ha entendido que la vivienda protegida, con sus cifras record, ha salvado el mercado de la vivienda en el 2007 en Euskadi (
El relator especial de las Naciones Unidas para la vivienda, 