Lanzo esta pregunta, que debería ser retórica, al ver cual ha sido la reacción de empresas, profesionales, asociaciones empresariales y lectores de peródicos (ver foros digitales: 1 y  2) ante la petición del Consejero de Vivienda del Gobierno Vasco al sector para que modere sus precios, venda sus viviendas y gane menos dinero (ha dicho ganar menos, no perder).

Ayer Javier Madrazo, Consejero de Vivienda del Gobierno Vasco pidió a los promotores y construtores que se resignen a ganar menos y vendan sus viviendas bajando los precios, también que se vendan a precios razonables los pisos retenidos y que él considera que el precio de la vivienda libre se seguirá conteniendo a lo largo del 2008.

Yo, por mi parte, anteayer dije que la vivienda protegida es un buen refugio para aquellos promotores y constructores que tienen dificultades en la producción y venta de vivienda libre. La vivienda protegida no les va a garantizar beneficios siderales, pero si un beneficio entre el 4% y el 6% que les permitirá mantener a sus empresas en movimiento y no tener que reducir el empleo (un trabajador cobra lo mismo por hacer una vivienda libre que una protegida). También comenté que en Euskadi la crisis inmobiliaria será mucho más llevadera por varias razones (menor tasa de producción de vivienda libre para segunda residencia e inversión que otras CCAA, menor producción de vivienda libre por cada 1000 habitantes que en otras CCAA, mayor producción de vivienda protegida -cinco veces más que la media estatal y más del 40% de la nueva vivienda producida en Euskadi en estos momentos, etc). Y finalmente apunté que el sector debe mirar al I+D+i, la industrialización, la rehabilitación y otra serie de nuevos nichos de negocio y abandonar algunos esquemas del pasado.

Pues bien, la reacción del sector ha sido muy dura: que el Consejero callado está muy guapo, que el Gobierno no conoce el sector (cosa interesante, pues es su más grande agente), que ellos no pueden bajar los precios de la vivienda, que se lo lleva todo el propietario del suelo (que muchas veces son los mismos promotores), que los ayuntamientos les sangran, que la culpa la tienen las cajas de ahorros y bancos, etc. Pero lo que no nos dicen es cual ha sido, hasta la fecha, la tasa de beneficio de un promotor (siendo y sin ser el propietario del suelo el promotor), cuanto dinero han ganado en los últimos 10 años y hoy, manteniéndose en zona de beneficios, que margen de bajada tienen en los precios de la vivienda. Esta es la clave. Parece ser que si bajan los precios una milésima se van a la ruina, parece ser que si el precio de la vivienda libre baja una milésima tienen que despedir a todos los trabajadores, parece ser que si a ellos se les toca una milésima de su tasa de beneficio toda la economía se va al carajo.

Como todo esto no es cierto, quisiera hacer algunos apuntes fácilmente entendibles sobre como está la cuestión en estos momentos:

1. las cajas y bancosestán muy preocupadas, pues no saben que posición financiera tienen en estos momentos, como consecuencia de haber adquirido títulos de deuda de mala calidad, de haber prestado a empresas y particulares por encima de lo prudente y de la crisis de liquidez mundial.
2. como están muy preocupadas por su situación actual han restringido el crédito a promotores, constructores y compradores particulares de vivienda libre.
3. mantienen, sin embargo, el crédito a promotores, constructores y compradores de vivienda protegida (pues entienden que aquí no hay riesgo).
4. los promotores y constructores de vivienda libre que se han quedado sin crédito tienen que vender viviendas rápido, pues en caso contrario no van a poder hacer frente a sus deudas con las entidades financieras.
5. pero los posibles compradores de viviendas libres tampoco reciben crédito de bancos y cajas de ahorros y, por lo tanto, no pueden pagar los precios que se piden.
6. como consecuencia de todo lo anterior el mercado esta parado y virando a la baja.

¿Como salir de esta situación haciendo el menor daño posible?

1. solución propuesta por promotores y empresarios: que el estado financie los créditos hipotecarios a los compradores de vivienda libre y se aumenten las ayudas fiscales a la compra para que de nuevo se reactive todo sin tocar ni una milésima los precios.
2. solución propuesta por el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco: incrementar la producción de vivienda protegida, de ella hacer toda la que se pueda en alquiler, movilizar vivienda vacía, ofrecer como refugio la vivienda protegida a los promotores y constructores de vivienda libre en apuros y sacar al mercado el stock de vivienda libre a precios razonables que la gente pueda pagar, porque los bancos y cajas esán dispuestos a financiar (vía créditos hipotecarios).

Que cada uno juzgue que solución es la mejor para todos (economía en general, consumidores normales que quieren comprar vivienda, medio ambiente, etc), no solo para promotores y constructores.

Para que cada uno tome su decisión, os aporto unos datos que os pueden interesar. A continuación os dejo dos tablas que explican la tasa de beneficio de una vivienda protegida y de una vivienda libre en Euskadi.

La conclusión es clara: en una VPO el beneficio está en el entorno del 7% para el promotor y un 20% para el propietario del suelo (aunque se paga generalmente un 15%, solo en expropiaciones se va al 20%). Y en una vivienda libre la tasa de beneficio del promotor está en el entorno del 30% y la del propietario del suelo en un 35%. Si el promotor es además propietario del suelo, haced vosotros la suma. A esas tasas de beneficio en vivienda libre hay que restarle los costes financieros (5.5% de lo que el empresario haya pedido prestado por año; las obras suelen tardar dos años; a lo que hay que añadir el tiempo que se tarde en vender). 

Yo deduzco que en la vivienda libre hay margen de maniobra para bajar los precios sin dramatismos. Y para todos (empresarios y consumidores) siempre esta ahí la vivienda protegida.

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(las fotos son del consejero de Vivienda del Gobierno Vasco Javier Madrazo y Iñaki Urresti y Manu Galíndez, gerente y presidente de Ascobi -patronal del sector de Bizkaia-).

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