Don Jose Luis Marcos, Consejero deledado del ROAN (importantte agente del mercado hipotecario español) aseguraba hace unos días en una entrevista que la VPO vuelve a ser rentable por los bajos márgenes de la vivienda libre. La entrevista la publicaba el diario Expansión (no os la puedo ofrecer, pues a día de hoy esa entrevista es ya de pago) y no he visto que haya suscitado muchos comentarios.
Sin embargo, a mi, esta afirmación del Sr. Marcos me parece una auténtica mina de oro dialéctica. Me explico.
Los promotores inmobiliarios (al menos sus órganos de representación) llevan años diciéndonos que no pueden hacer vivienda protegida pues es una ruina. Y cuando las leyes de las CCAA les obligan a hacer una parte de vivienda protegida nos dicen que los "sobrecostos" de tales viviendas sociales se los tienen que cargar a las viviendas libres, que como consecuencia de la reserva para Vivienda Protegida son mucho más caras.
Ya hemos hablado varias veces de este cuento chino que no se sostiene en la realidad. Ya hemos comentado varias veces que la vivienda libre se vende al máximo precio que esté dispuesto a pagar el comprador (relacionado con el nivle de empleo, salarios y sobre todos la disponibilidad de crédito hipotecario). También hemos comentado varias veces que las viviendas libres tienen el mismo precio con y sin reservas de suelo para Viviendra Protegida (como lo demuestra el hecho de que las CCAA sin reservas hasta la fecha de vivienda protegida no tienen un precio de la vivienda libre más bajo que las CCAA con reservas). De la misma manera, tambíén hemos comentado en varias ocasiones que hacer mucha vivienda protegida, no solo no sube el precio de la vivienda libre, sino que lo baja. Y finalmente ya hemos comentado varias veces que la vivienda libre y la protegida (si está protegida de verdad) obedecen a lógicas difererentes (una al mercado y otra al servicio público) y para nada se relacionan entre si. Lo que si admito, por ser evidente, es que las obligaciones legales de hacer vivienda protegida reducen la rentabilidad de los suelos, pues se tasa el valor de parte del producto que se puede construir encima (vivienda protegida). Pero esto no hace que los promotores pierdan dinero, sino que ganen menos. Y de lo uno a lo otro va un abismo.
Pues bien, el Sr. Marcos, probablemente de forma insconciente, viene a darme la razón: la vivienda protegida es una fuente de beneficios, moderados, pero beneficios, cuando admite que ante la caida de beneficios por ventas de vivienda libre el sector va a tener que mirar hacia la vivienda protegida. En un contexto en el que la vivienda libre empieza a venderse con esfuerzos, con tiempo y a menores precios o incluso a no venderse, los promotres serios ya han puesto en marcha sus planes B (invertir en otros sectores -bancario, energético, ect-, invertir en el sector inmobiliario en otros países -sobre todo en el este europeo- e incluso dedicar parte de sus recursos a la producción de vivienda protegida). Y entre los planes B de muchos promotores está el de producir vivienda protegida, que se vende a menor precio, pero que se vende toda (riesgo comercial cero).
Dicho todo lo anterior, lo que mueve a la hilaridad, es comprobar como cualificados portavoces del sector inmobiliario dicen hoy que la vivienda protegida es rentable (poco rentable, pero rentable) cuando hace solo dos años decían que la vivienda protegida les iba a llevar a la ruina, pues sus costes de construcción eran superiores, según decían ellos, al precio de venta. La verdad es que la crisis del sector inmobiliario va a provocar, a medio plazo, que la denostada vivienda protegida sea el refugio no solo de la gente que no puede acceder a una vivienda de mercado, sino también de los promotores inmobiliarios que no pueden vender vivienda libre a precios prohibitivos y que para mantener sus máquinas trabajando acceden a promover vivienda protegida.
Resumiendo: ahora los promotores dicen que la vivienda protegida es rentable. ¿No habíamos quedado que era una ruina? ¿No será que antes la obligación legal de hacer vivienda protegida les obligaba a ganar menos dinero y que ahora, ante la prespectiva no de ganar menos, sino de perder dinero, prefieren refugiarse en las modestas pero seguras ganancias de la vivienda protegida? Cosas veredes, amigo Sancho.
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Comentarios
El refugio en activos de renta fija siempre ha sido la estrategia para las horas bajas de la renta variable. Y en Ladrillolandia no podría ser de otra manera. Como bien dices, esto no hace más que poner de manifiesto la falsedad de una supuesta falta de rentabilidad de la VPO.
Ahora bien, discrepo de una de tus apreciaciones. La imposición de un estandar de vivienda tasada, regulada, no reduce necesariamente la rentabilidad de la actividad urbanizadora y edificatoria. Reduce, y sustancialmente, las plusvalías de la transformación de suelos desde su estado rústico hacia el uso urbano. Y estas plusvalías no necesariamente las recogen los promotores, sino los propietarios originales del suelo. Terratenientes, latifundistas de la nobleza y de las burguesías dominantes, pero también pequeños propietarios fundiarios, agricultores y avispados inversores-especuladores son los que recogen estas plusvalías, y quienes se verán más perjudicados por la reserva de una parte de suelo a usos regulados. No son los constructores, excepto cuando se instituyen en tenedores de suelo, quienes se ven perjudicados por esta limitación social del uso urbanístico del suelo.
De hecho, he oído en muchas ocasiones quejarse amargamente a promotores inmobiliarios por las dificultades de acceso al suelo, en manos de sus propietarios originales o intermediarios especulativos, y también incluso he recibido ánimos (curioso, paradojas de los defensores del mercado libérrimo) y apoyo a la hora de actuar, desde la administración pública, regulando más este mercado, actuando mediante sistemas de gestión pública (expropiación, agente urbanizador, cooperación, reservas de suelo públicas).
Paradoja: dicen algunos promotores (alguno, concretamente de una gran promotora-constructora de ámbito internacional, me lo decía hace unos pocos días) que el suelo es mejor que lo gestione la administración, para ponerlo a precios razonables a disposición de los industriales (promotores) mediante sistemas de enajenación transparentes y concurrenciales, y evitar la continua subasta-retención especulativa que produce su acumulación en manos de agentes privados no activos en la producción (especuladores). Y estos mismos promotores, aquí está la paradoja, suelen ser los adalides del super-mega-liberalismo.
Como tú dices, cosas veredes, amigo Sancho. Pero lo mejor está aún por llegar, no te quepa duda.
fernando mh, puedo coincidir básicamente con tu comentario. Claro que hay que diferenciar propietario de suelo, promotor y constructor en términos teóricos. Pero la verdad, es que en las grandes bolsas de suelo, las tres figuras suelen coincidir. Quizás no siempre en Euskadi, pero si casi siempre en España.
Muy buena la anecdota tuya del hombre de empresa exigiendo la publificación del suelo. No es tan extraño si tienes en cuenta que el pensamiento conservador español ha sido uno de los más intervencionistas, estatalistas y proteccionistas de Occidente. Eso si, tradicionalmente se ha intervenido en favor de ciertas castas detentadoras de los medios de producción y no en favor del conjunto de la sociedad.
Como el anterior párrafo me ha quedado muy marxista, te diré que creo que en España puede llegar a haber un tejido inmobiliario más sano, pero ello depende de que los promotores, constructores y gestores de inmuebles decentes (que los hay) se impongan a los "señores de los ladrillo".
Un saludo,
Recordando el ORIGEN del asunto:
"La Revolución francesa, que abolió todos los privilegios y destruyó todos los derechos exclusivos, ha dejado sin embargo subsistir uno, el de la propiedad (...) Muy pronto la lucha política se entablará entre los que poseen y los que no poseen. El gran campo de batalla será la propiedad".
ALEXIS DE TOCQUEVILLE, Recuerdos de la revolución de 1848).
"Acaso no haya institución (como la de la propiedad) que más se apoye en fuerzas extrajurídicas".
IGLESIAS, 1982:325
Buenas tardes. He entrado en su blog por casualidad al escribir en google "cómo construir vpo". Al leer su ficha personal veo que ha desempeñado (y desempeña) cargos en el Gobierno de Euskadi relacionados con la promoción ´de vivenda.
Soy trabajador autónomo de la construcción y junto con otro compañero (también autónomo) me pregunto cuales son los requisitos básicos para construir VPO, VPA o VPC. Es decir: qué tengo que hacer para construir vpo y ponerla a la venta.
Esta inquietud nos surge porque de hace unos meses a esta parte (unos seis o siete meses) los precios de contratación están bajando debido a la mayor oferta de autónomos (mayor beneficio para el constructor) y nos planteamos que tendríamos que hacer para construir nosotros directamente vpo.
Natualmente estamos hablando de la construcción de un edificio pequeño, de seis u ocho viviendas o bien de casas adosadas pero en número muy pequeño, algo que podamos controlar.
El problema es que no tenemos ni idea de como va el tema y nos gustaría obtener información al respecto.
No se lo indiqué al comienzo. Soy de Asturias. Le estaría muy agradecido por cualquier información o comentario que pudiera hacerme al respecto, bien sea en su blog o enviándome un correo.
Muchas gracias.
susana, la Revolución Francesa se hizo para abolir los privilegios jurídicos, políticos y económicos de la nobleza, pero también paragarantizar la propiedad, el libre comercio y la seguridad jurídica en el tráfico mercantil de la burguesía. Por lo tanto, las leyes "revolucionarias" tuvieron claro que lo primero era garantizar la popiedad. Y aún hoy bebemos de esas fuentes, en muchos asuntos, para nuestra desgracia.
Un saludo,
PD: gracias por las dos bonitas citas
Julio, gracias por pasar por aqui y por participar. El Gobierno de Asturias es el competente para imponer los requisitos para la construcción y posterior venta de la vivienda protegida.
La web del Principado tiene información relativa a vivienda en:
http://www.asturias.es/portal/site/Asturias/menuitem.422074a6333461a7a10a1a8dbb30a0a0/?vgnextoid=1847b8db8222a010VgnVCM100000bb030a0aRCRD&vgnextchannel=ff60b8db8222a010VgnVCM100000bb030a0aRCRD&i18n.http.lang=es
Pero, como siempre, uno de los problemas claves es tener suelo calificado para vivienda protegida sobre el que trabajar. Ahora bien, si no tenéis suelos propio, siempre podréis trabajar sobre los suelos que licite el Principado.
Sea como fuere, habla con ellos y te darán una información más precisa que la mia.
Mucha suerte.
Un saludo,
Yo creo, que los defensores de la vivienda como un derecho, os quedáis a mitad. Tendríais que prohibir la actividad promotora, todo el suelo debe ser publico y la promoción también. A todos los españoles nos deberían permitir el uso de viviendas gratis total. Así no habría especulación de los promotores.
Nota: quisiera que alguien me aclarara que diferencia a un promotor de cualquier otro empresario, a excepción de que su materia prima debe de ser calificada y regulada por los políticos.
jorge_real, me alegra mucho que tengas ese modelo en relación a la vivienda. No es el mío.
Lo que diferencia al promotor de otro empresario es que su materia prima (el suelo calificado) es finito y no sustituible. El el proceso de pasarlo de predio a solar no solo es una operación económica, sino jurídico-política. Y el lugar donde se produce ese proceso económico de transformación, la ciudad, no es del empreario, sino de todos los ciudadanos.
Las políticas de oferta ("liberalizar" y aumentar la oferta de suelo) no bajan sino que suben los precios de la vivienda. A los hechos recientes me refiero.
Un saludo,
Lo que incrementa el precio de la vivienda, no es liberalizar el suelo. Sino el proceso jurídico-político de transformar suelo en solar, por que evidentemente se crean monopolios de localización.
Si todos supiéramos de una vez donde se puede construir y donde no, se acabaría todo ese mangoneo político-jurídico de tener el poder de decidir lo que recalifico y lo que no, provocando plusvalías no generadas por el mercado sino por decisiones políticas.
Donde se puede construir y donde no es algo dinámico, contingente en el tiempo, técnico y político, siempre habrá asimetrías en la información. Creo que eres más idealista (hegeliano) que yo.
En todos los paises serios el paso de predio a solar esta regulado jurídicamente y sometido a decisión política.
Donde no lo está, malo.
Un saludo,