Hace unos días Josep María Montaner, Regidor de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, y yo mismo publicamos un artículo sobre la ralentización de los precios de alquiler de vivienda en la ciudad de Barcelona.

Y lo hicimos ante la cantidad de artículos "serios" que se leen en todo tipo de prensa, "salmón" incluida, sobre el comportamiento de los precios de los alquileres en la ciudad de Barcelona. No pocos de ellos carecen por completo de rigor y lo único que buscan es seguir echando gasolina al fuego.

Nuestra tesis es que los alquileres siguen siendo muy altos, para los salarios actuales, pero su crecimiento empieza a tocar techo y pueden llegar a estabilizarse, en función de la asfixia de la demanda local y de la acción municipal.

Este es el texto publicado por El Periódico.

Como quiera que el mismo fue reducido de manera relevante por el periódico, aprovecho el blog para publicar la versión integra del mismo.

ESTABILIZACIÓN DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER EN BARCELONA

A lo largo del 2018 hubo indicios de lo que se ha confirmado a principios de este año: los precios del alquiler en Barcelona empiezan a crecer a un menor ritmo y, en algunos barrios, pueden estar estabilizándose. El informe 2017 del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (OHB) ya apuntaba esta tendencia y a lo largo del 2018 empezaron a reflejarlo también portales inmobiliarios privados. Sin embargo, la situación no deja de ser preocupante, ya que siguen estando demasiado altos para unos salarios que no han recuperado el poder adquisitivo de hace una década; y Barcelona sigue siendo la ciudad con el alquiler más caro de todo el Estado español, con una media de 17,3 euros por metro cuadrado; un alza de precios que se ha extendido por los municipios del Área Metropolitana.

Es de vital interés debatir las causas y razones que han llevado a que los precios hayan tocado techo. Y si bien es cierto que responde a una demanda interna que no da más de sí, sería muy limitado argumentar esta única respuesta desde la mera lógica del mercado.

Hay un desajuste, explicitado desde finales del 2017 por el OHB, entre una demanda que puede acceder a pisos de precios entre los 600 y los 900 euros, y una oferta que ha situado la mayor parte del mercado disponible por encima de los 1000, en una media de 948 euros al mes, una cifra inasumible para una parte importante de la ciudadanía. Esta situación implica para el 53% de los inquilinos una sobrecarga de dedicar más del 40% de sus ingresos a pagar el alquiler y los suministros, algo muy negativo para la economía en su conjunto.

Ciertamente, la oferta está limitada por la disponibilidad de vivienda, suelo y derecho edificatorios no agotados, así como por una normativa cada vez más densa, que ralentiza. Y este incremento de la demanda en Barcelona ha estado ocasionado, esencialmente, por tres factores: la oferta turística, que ha actuado previamente vaciando parte de las viviendas disponibles (aunque los hoteles estén ahora limitados por el PEUAT y los apartamentos turísticos, que hoy tienen un número tope de autorizados, 9600, se estén persiguiendo de manera estricta cuando son ilegales); el incremento de la demanda foránea, para ejecutivos, técnicos, profesionales, investigadores y estudiantes, con recursos generalmente mayores que los residentes; y la propia demanda interna que, ahora más que nunca, dada la creación de empleo precario y mal retribuido, demanda alquiler. Sobre estos factores de carácter local ha actuado negativamente un factor global: los efectos de la “finaciarización”, que han convertido lo que debería ser un derecho, la vivienda, en fuente de negocio para los fondos de inversión oportunistas y especulativos.

Sin embargo, es muy simple responder con fórmulas como ”el mercado se auto-regula”, o “solo tenemos un problema de oferta; si se dispone de más vivienda, los precios bajarán”, que no son verídicas. Sirvan como ejemplo los millones de viviendas construidos durante la burbuja inmobiliaria que, lejos de reducir los precios, multiplicaron por más de 2 el de la vivienda y por 4 el del suelo. Hoy, más que nunca, son necesarios nuevos instrumentos.

En el caso de Barcelona se debe reconocer la influencia de la nueva política municipal de vivienda y el papel activo de los movimientos sociales, de las entidades que luchan por el derecho a la vivienda, como la PAH, parando desahucios, o el Sindicado de Inquilinos, defendiéndolos de los incrementos excesivos y negociando incrementos razonables.

Aún no es mesurable cómo pueden haber influido medidas desde lo público, como la compra de vivienda por parte del Ayuntamiento; el cambio en la ORPIMO (Ordenanza Reguladora de los Procedimientos de Intervención Municipal en la Obras), que exige garantizar los derechos de los inquilinos en las rehabilitaciones, y de las que ya se han realizado 250 informes; o la nueva disciplina de vivienda, que penaliza el acoso inmobiliario y la discriminación. Tampoco se pueden prever los efectos futuros de disponer de más vivienda asequible y social en los próximos años, como resultado del programa de construcción municipal; o de la aplicación de la modificación del planeamiento que introduce la obligación de producir un 30% de vivienda protegida en obra nueva y rehabilitación de un cierto tamaño en suelo urbano consolidado. Seguro que ha tenido su efecto haber transmitido el mensaje de que necesitamos un mercado inmobiliario transparente y legal, es decir, que son bienvenidos los inversores y gestores responsables (con los que además las administraciones públicas buscamos formas de cooperación como el operador metropolitano de alquiler), pero no los son los fondos de inversión que no respetan las leyes locales, los derechos de la ciudadanía y la salud de nuestro mercado inmobiliario, los que son depredadores de nuestra valiosa herencia urbana y social.

Además de lo reseñado, aún son imprescindibles medidas hace tiempo reclamadas, como la regulación de los precios de los alquileres, que hoy incluso pide Cáritas, y que cada día es más urgente. Una regulación que se basa en la existencia previa de índices oficiales de referencia (que miden objetivamente el mercado), tal como ya hace un año y medio existe en Cataluña, y el establecimiento de medidas de fomento de alquileres asequibles y duraderos. Lo que falta es poder penalizar los alquileres excesivos, limitando los incrementos abusivos.

Unas condiciones de regulación, estabilidad y transparencia son mejores para la mayoría de agentes que interviene en el mercado de la vivienda, incluidos aquellos promotores con un proyecto empresarial sólido y de largo alcance, que también ven a los especuladores cortoplacistas como una amenaza a la sostenibilidad de nuestro mercado y al bienestar de nuestra sociedad.

Josep Maria Montaner, regidor de vivienda, y Javier Burón, gerente de vivienda, del Ayuntamiento de Barcelona.

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