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CONSORCI DE L'HABITATGE DE BARCELONA (EXTRAORDINARI 21/9/2918): diversos y positivos acuerdos.

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La semana pasada tuvimos una extraordinaria e importante reunión del Consorci de la Vivienda de Barcelona, entidad de derecho público propiedad al 60% de la Generalitat y al 40% por el Ajuntament, que tiene por misión coordinar los esfuerzos de ambas instituciones en política pública de vivienda en la ciudad.

La reunión fue extraordinaria e importante por dos razones: fue dirigida por el President Torra y la Alcaldesa Colau y se alcanzaron importantes acuerdos.

A continuación apunto algunas cuestiones que a mi se me antojan de relevancia.

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Casi todas las medidas adoptadas y debates mantenidos tienen que ver con el crecimiento de la lista de espera de la Mesa de Emergencia de Barcelona. Ambas instituciones somos conscientes de que se han superado las 300 familias con derecho a vivienda reconocido y a la espera de la misma y los 12 meses de espera en las tipologías de viviendas más demandadas (2 habitaciones). Una situación de preocupante gravedad.

En primer lugar, la Generalitat acordó aportar 4.05 millones de euros al convenio que el Ajuntament tiene firmado con la Taula del Tercer Sector y la Fundación Habitat3 para la movilización de vivienda privada vacía hacia el alquiler social. De la misma manera, el Ajuntament aporta otros casi 15 millones de euros para la misma finalidad. En la actualidad, y con financiación pública exclusivamente municipal, Habitat3 gestiona en la ciudad de Barcelona un parque de 250 viviendas captadas en los pasados ejercicios. Dicho parque, en los próximos meses/años podrá ampliarse hasta las 350 unidades, gracias a la financiación de la Generalitat, a las que habrá que sumar las 50 ya existentes del programa municipal de housing first y 26 adicionales a dicho programa (ambos financiados por los servicios sociales municipales). Las viviendas irán llegando a la mesa de emergencia y parcialmente aliviarán la situación. Aunque dicho alivio no será inmediato, pues el trabajo de acordar con los propietarios privados la cesión de la vivienda, la rehabilitación de las mismas y la puesta a disposición de inquilinos públicos no es un trabajo sencillo en un mercado tensionado y con muy poca vivienda vacía, como es el de la ciudad de Barcelona. Sea como fuere, la lista de espera de la mesa de emergencia será parcialmente aliviada por este medio y la Fundación Habitat3 seguirá prestando un servicio integral a las administraciones (gestión inmobiliaria, rehabilitación física y seguimiento social de los inquilinos) y a la sociedad.

En segundo lugar, la Generalitat y el Ajuntament nos comprometimos a dar un nuevo impulso al programa de compras de vivienda en la ciudad. Hasta la fecha el Ajuntament ha comprado algo más de 500 viviendas con sus propios fondos y la Generalitat ha realizado unas 5 compras en la ciudad (por ser más económicas, ha priorizado las compras en otros municipios). A partir del acuerdo adoptado la semana pasada, ambas administraciones nos comprometemos a comprar con fondos de ambas administraciones, 50% cada parte. Concretamente el Ajuntament se compromete a firmar un crédito con el Instituto Catalán de Finanzas, denominado ICF2, por valor de 20 millones de euros y la Generalitat se compromete a comprar vivienda con fondos propios en igual cantidad a la gastada por el Ajuntament. Este es un acuerdo muy positivo, pues el Ajuntament, por sus propios medios, no podría ir mucho más allá de los 65 millones de euros ya gastados en compras en los pasados ejercicios y la Generalitat asume finalmente un papel activo en la ciudad de Barcelona en la compra de vivienda para incrementar el parque público de vivienda, destinada toda ella al alquiler y una buena parte al alquiler social y a aliviar la lista de espera de la mesa de emergencia. Es relevante reseñar que las oportunidades de compra de vivienda privada por parte de las administraciones públicas van a ser abundantes en los próximos meses, habida cuenta de que los bancos tienen la obligación legal (solo en Cataluña) de ofrecer las viviendas que ahora están vendiendo (forzados por Basilea III) a fondos de inversión a las administraciones, para que decidamos si queremos comprarlas o no (derecho de tanteo). Con este acuerdo de 40 millones de euros, las administraciones lanzamos un mensaje al mercado (disponemos de fondos para ejercer el derecho de tanteo) y a la sociedad (las administraciones públicas competentes en materia de vivienda estamos coordinadas en la ciudad de Barcelona y aprovecharemos el derecho de tanteo para incrementar el parque público de vivienda). Por cierto, todo ello no disminuye cierto amargor de los que gestionamos estas compras, pues tenemos la impresión de estar pagando por segunda o tercera vez desde el sector público al sector financiero por unas viviendas en muy mal estado físico y social. Como en relación al acuerdo de movilización de vivienda vacía, las viviendas que compremos vía tanteo se irán incorporando al parque público de alquiler. Pero dicha incorporación no será inmediata, pues este es un proceso complicado al trabajar sobre viviendas en general muy degradadas, en parte vacías, pero tambien muchas objeto de ocupación irregular y de contratos de alquiler social que la banca tuvo que hacer forzada por la legislación catalana que ahora vencen sin obligación legal de volver a renovarlos. Sea como fuere, aliviaremos tambien en parte la situación de la mesa de emergencia con estas viviendas.

En tercer lugar, ambas administraciones nos comprometimos a impulsar expropiaciones temporales del ususfructo de viviendas vacías en manos de grandes tenedores, ahora que dicha técnica jurídica ha sido resucitada por sentencia de 28 de marzo de 2018 del Tribunal Constitucional. Las dos administraciones nos hemos comprometido a financiar estas expropiaciones temporal del usufructo al 50% y nos hemos fijado un objetivo de 50 operaciones, para las que hemos reservado 350.000 euros cada una de las dos partes. En estos momentos el Ajuntament tiene varios procedimientos en marcha (después de que decayerán todos los que se estaban tramitando, como consecuencia de la suspensión por parte del TC de la normativa que le daba cobertura) y seguiremos empujando en esta dirección. Ahora bien, ambas administraciones somos consicientes de que estos procedimientos tienen objetivos más cualitativos que cuantitativos y su principal virtud es higiénica (los grandes tenedores no pueden tener viviendas vacías, pues ello viola la función social de la propiedad, protegida por al Constitución).

Y finalmente, se adoptó un cuarto y concreto acuerdo económico en este caso en materia de subvención del Ministerio y la Generalitat a la promoción de obra nueva de vpo en alquiler que está realizando el Ajuntament. Como he comentado con anterioridad en este blog, el Ajuntament está comprometido con un programa masivo de construcción de nuevo parque público de alquiler, sostenido hasta la fecha prácticamente solo con fondos municipales (varios cientos de millones de euros) y al que la Generalitat se compromete a aportar 5 millones de euros de subvenciones en el ejercicio 2018. 

No en el campo de los acuerdos, pero si en el de la coordinación, el Ajuntament le expresó su temor a la Generalitat sobre el cumplimiento de los convenios que ambas administraciones tenemos suscritos con SAREB, CaixBank, BBVA y Bankia. En todos los casos estamos hablando de cesiones temporales de viviendas titularidad de estas entidades y que previo pago (bajos) son puestas en alquiler social por parte de las administraciones. Dichos convenios han aportado viviendas que están siendo usadas para situaciones de emergencias, lo que es positivo. Pero no hay que ocultar que estan implicando un esfuerzo en horas y presupuesto por parte de las administraciones nada desdeñable. Y en estos momentos, en los que la banca está vendiendo sus activos inmobiliarios a fondos de inversión, las administraciones tenemos la duda de si los bancos se reservarán viviendas suficientes como para poder acabar de cumplir estos acuerdos. No oculto que tenemos nuestras dudas. Que en el caso de las viviendas del BBVA y la ciudad de Barcelona son mayúsculas, pues a las muy pocas viviendas aportadas en dicho término municipal, además hay que añadir que no están un 50% vacías y el otro 50% ocupadas, como se había acordado, sino más de tres cuartas partes no pueden albergar a nuevos inquilinos.

Hasta aquí los asuntos con acuerdos claros y concluyentes: 64 millones adicionales para las políticas públicas de vivienda en la ciudad de Barcelona, 29 aportados por la Generalitat y 35 por el Ajuntament que, en casi su totalidad, tienen por objeto la obtención de vivienda a corto plazo (800 según los cáculos de la Generalitat, algo más de 500 según los del Ajuntament) para aliviar la situación de la mesa de emergencia.

Además se vieron otros temas en los que no se han alcanzados acuerdos tan claros y contundentes, pero en los que se avanza de manera positiva en la senda de coordinación de las dos administraciones en esta materia.

En relación al programa APROP, el Ajuntament de Barcelona solicitó financiación y sobre todo el poder usar temporalmente 7 solares dotacionales que podrían albergar 377 alojamientos sociales/temporales. La respuesta de la Generalitat es que no creen en los alojamientos temporales, sino en la vivienda permanente pública y de alquiler.

Y esto nos llevó al siguiente debate: el de la obra nueva de vpo pública destinada al fortalecimeinto del parque público alquiler. La Generalitat anunció que, a las 40 viviendas de alquiler que están desarrollando en la ciudad de Barcelona, incorporaran 90 en breve, con lo que la suma será de 130. En estos momentos el Ajuntamente está desarrolando 4.644 viviendas, de las cuales el 80% son de alquiler y el resto se ceden en derecho de superficie. Ambas administraciones estamos de acuerdo en no vender la propiedad ni del suelo ni de las viviendas a particulares (en el caso del Ajuntament es una política que viene ya del pasado mandato, pero en el caso de la Generalitat es una interesante novedad de este). Sin perjuicio de lo anterior, la realidad es que la Generalitat ha puesto en marcha la construcción de un muy reducido número de viviendas en alquiler (pocas y de un solo tipo), mientras que el Ajuntament, casi en exclusiva con recursos propios, ha iniciado un programa masivo de construcción de vivienda pública, dedicado en su mayoría al alquiler público, pero con cierta variedad en los regímenes jurídicos y de acceso habida cuenta de que en una pequeña parte se utiliza el derecho de superficie, el cohabitatge o cesión en uso, la colaboración con cooperativas en derecho de superficie o las fundaciones que gestionan vpo en alquiler, el operador metropolitano público privado de alquiler asequible o los ya citados APROPs (muchas y de varios tipos). A título meramente personal advierto que los bandazos en vpo, del todo venta al todo alquiler, no me parecen muy funcionales para el servicio público, muy necesitado de viviendas de alquiler, pero tambien de diferentes instrumentos para actuar de manera integral en territorios, momentos y poblaciones diferentes. Sea como fuere, hay que dejar claro que mis colegas de la AHC o del INCASOL no promueven mucha menos vivienda pública que el IMHAB por decisión propia, sino por falta de recursos, hasta la fecha no proporcionados ni por el Ministerio de Fomento ni por la Generalitat. Si por ellos fuera, estarían haciendo más y supongo que con diversos enfoques. Ahora bien, quedémosnos con lo que parece un cambio positivo: tanto el Ministerio como la Generalitat están anunciando incrementos, aún modestos, de la subvención y financiación públicas de la producción de nueva vivienda pública para destinar al alquiler. Estando como estamos en el 1% de parque público de alquiler social y casi en el 0% de parque público privado de alquiler asequible, el que la tendencia se invierta es muy positivo, por más lejos que queden objetivos como el de la solidaridad urbana de la Ley 18/2007 (15% de parque de vivienda destinada a fines sociales, en un sentido amplio y no técnico, vivienda asequible a precios inferiores a los de mercado). 

Y dejo para el final dos cuestiones técnicas, una de ellas de cierta relevancia y la otra sistémica y crucial.

Generalitat y Ajuntament nos comprometemos a pedirle a Ministerio de Fomento que, en los planes estatales de vivienda, vuelva al sistema anterior, por el que el dinero no gastada por unas CCAA en una determinada línea de acción del plan, puede ser gastado por las CCAA que si están ejecutando esa línea. A esto se le llamaba fondo de eficiencia del plan estatal de vivienda y Cataluña tradicionalmente se benefició del mismo, al ser una Comunidad tradicionalmente cumplidora con el Ministerio.

Acabo con la verdadera bomba (por no esperada y por relevante) de la reunión: la Generalitat nos comunicó que trabaja en una normativa de urgencia que impicla calificar de forma permanente la vpo. No nos aclaró si se refiere solo a la vpo de titularidad pública (lo que ya sería un pequeño paso) o a toda la vpo con independencia de quien sea su titular (el verdadero cambio sistémico). Y tampoco nos quedó claro si dicha operación se va a hacer con un proyecto de ley (lo que parece lo óptimo) o solo con desarrollo reglamentario. Y finalmente, tampoco se nos dijo nada sobre modificar el volumen de las reservas de suelo para vpo o de los precios de las diferentes modalidades de vpo. Sea como fuere, algo está cambiando en esta materia. Quien siga este blog sabe que desde hace más de 20 años defiendo la calificación permanente de toda la vivienda protegida con independencia del titular y el régimen jurídico de acceso. Y quien conozca Euskadi sabrá que dicha opción legislativa ni daña el mercado de la vivienda ni la encarece en precio. Más bien al contrario, el mercado es con este sistema más diverso/estable y el servicio público de vivienda mucho más sólido, ganando con todo ello mucho la inmensa mayoría de la ciudadanía.

Termino. Extraordinario y muy interesante Consorci de l'Habitatge de Barcelona que implica nuevas capacidades para la política pública de vivienda en la ciudad, lo que redundará en beneficio de la sociedad, y empieza a equilibrar las aportaciones de las diversas admninistraciones al gasto de vivienda. Algo necesario, habida cuenta de lo insostenible que resulta para la admininstración con menos competencias (el Ajuntament = 40% del CHB), sostener en el entorno del 80% del gasto público en vivienda en la ciudad. La Generalitat (= 60% del CHB) empieza a dar pasos en la buena dirección (más gasto público en vivienda) y, dada la magnitud del reto que todos afrontamos, ello es una magnífica noticia.

PD: la prensa reflejó el sábado la reunión del viernes de muy diversas maneras. LV, El Periódico, Ara, ElPuntAvui, VilaWeb o El Mundo. Verdaderamente notable este artículo de El Periódico que se dedica a un tema no tratado en ningún punto del orden del día de la reunión del Consorcio.

 

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