LEOLO

De lo que voy leyendo y escuchando a diferentes responsables políticos de ministerios y CCAA llego a la conclusión de que el programa electoral del PP en materia urbana y de vivienda (del que ya hice algunos comentarios en este blog) se va a convertir en la siguiente aspiración de acción de gobierno:

La semana pasada tuve la suerte de poder asistir en Valencia a un seminario sobre el presente y el futuro del alquiler en España, organizado por la ASOCIACION PARA EL DESARROLLO DEL ALQUILER - ADA, con la colaboración de la FUNDACION ADEIT Universidad Empresa.

ADA es una asociación sin ánimo de lucro, radicada en Valencia, que pretende impulsar el alquiler como régimen de acceso a la vivienda, negocio, servicio público y actividad profesional en España. Todo con vistas a una convergencia con la UE en materia urbano-residencial, tanto en la esfera pública (interés general y derecho a la vivienda) como privada (nuevos nichos de negocio y de actividades profesionales).

Como tal, ADA es una radical novedad en el panorama de miedo, atonía y mediocridad que ahora azota el mercado y las políticas públicas de vivienda. Desde que me dieron a conocer el MANIFIESTO FUNDACIONAL de ADA les tengo entre mis referencias más preciadas. A veces he bromeado con su presidente Vicent Vercher Garrigós sobre la heroicidad que supone promover el alquiler en Valencia, zona cero de la explosión de nuestra burbuja inmobiliaria, centro neurálgico de nuestro stock de vivienda vacía y una de las capitales del turbourbanismo y la corrupción urbanística española. Pero me dice que nada de heroicidades. Lo que les impulsa es la más palmaria y brutal necesidad: mortalidad de empresas, paro, desahucios, viviendas vacías, bancos zombis, recortes de los servicios públicos. Según ellos, Valencia necesita más que nadie nuevas empresas y profesionales del alquiler. Primero para salir del atolladero en el que están en estos momentos. Y después para procurar no volver a caer en los mismos errores. En el resto de España, de una u otra manera nos aquejan males parecidos, así que bueno sería que surgieran más iniciativas como esta. Los que queráis informaros sobre las actividades de ADA les podéis localizar en su web, facebook, twitter y slideshare.

El seminario (cuyo contenido fue sistemáticamente tuiteado y está a vuestra disposición en #jornadaADA), a mi juicio, fue de primer nivel. Con intervenciones, si se me permite la expresión, a calzón quitado de JULIO RODRIGUEZ LOPEZ (economista del Banco de España, estadístico vinculado al INE, ex Presidente del Banco Hipotecario Español, ex Presidente de la Caja de Ahorros de Granada y bloger), FERNANDO RODRIGUEZ-AVIAL (Presidente de Vallehermoso y uno de los mayores caseros de España), VICENT CISCAR CHISBERT (Gerente de Arrendia, una nueva empresa de gestión de vivienda en alquiler -no confundir con una inmobiliaria- y tuitero), EDUARD ANDREU DOLCET (Director Comercial de idealista y tuitero) y VICENTE DOMINE REDONDO (Director General de Obras Públicas, Proyectos Urbanos y Vivienda de la Generalitat de Valencia). Además de todo lo anterior, en el seminario había mucha ciencia y experiencia entre los asistentes (mitad sector privado del alquiler y mitad sector público de la vivienda). Es probable que, precisamente por ello, el encuentro fuese de los más fructífero.

Comparto con vosotros algunas notas, impresiones e ideas sobre lo tratado en el seminario: 

JULIO RODRIGUEZ LOPEZ

1. El monocultivo de ladrillo ha supuesto en general desindustrialización, con lo que ello supone de pan para ayer y hambre para hoy y muchos mañanas.
2. El urbanismo español solo se puede explicar en términos de religión. Yo personalmente suelo hablar de drogadicción. Creo que el maestro y yo nos referimos, más o menos, al mismo tipo de comportamiento económico, social y medioambiental irracional y controproducente.
3. La LAU, los juzgados y la fiscalidad han destrozado el alquiler en España, un país de inquilinos hace no tantos años (60 e incluso 70 del siglo pasado).
4. España no quiere tener buenas estadísticas en materia de vivienda, pues eso le obligaría a afrontar nuestros desequilibrios urbanos, inmobiliarios y residenciales.
5. Parece que la crisis está provocando un ligero rebrote del alquiler en España. Pero seguimos en niveles (poco más del 10% del parque) muy lejanos a nuestra historia reciente (60%) y a la actual media europea (40%).
6. El saldo vivo del endeudamiento inmobiliario en España (empresas, entidades financieras y familias) supera el billón de euros (más del 100% del PIB anual de España).
7. Con los actuales niveles de endeudamiento, paro, precariedad laboral y reducciones de salarios en España se dan las condiciones objetivas para un relanzamiento del mercado y las políticas públicas de alquiler.
8. Es necesario volver a la ortodoxia financiera en materia de crédito hipotecario.
9. España tiene un brutal déficit de empresas y profesionales del alquiler.
10. Es imprescindible que España genere cierta banca pública al servicio de un urbanismo y una vivienda más sostenibles económica y económicamente.
11. Un país con un mercado y políticas públicas sólidas de alquiler tiene innumerables ventajas en términos de movilidad profesional, geográfica, emancipación, reducción del riesgo financiero y económico sistémico, favorecimiento de la innovación y el emprendimiento, modera el precio de la vivienda en venta, etc. Cita a Montserrat Pareja-Eastway y Teresa Sanchez-Martinez como referencias en la materia. Cita y referencia que yo suscribo.
12. Ataca el mito de que en España se crean todos los años y de forma sistemática 300.000 hogares. En estos momentos estamos en menos de 100.000 al año. Y desde luego nunca hemos producido 800.000 hogares al año, aunque si viviendas. En este punto yo me acordé de que los anglosajones, cuando planifican el territorio, siempre hablan de jobs-houses como una ecuación que permite intentar acompasar los crecimientos urbanísticos a las verdaderas necesidades del mercado y las dinámicas demográficas.
13. Pone de relieve que las pocas deducciones fiscales al alquiler que existen en España (pueden llegar al 100% de lo ganado y en términos generales se sitúan en un 60%) no se usan por desconocimiento.
14. Considera que el nuevo gobierno del PP está tomando todo tipo de medidas contra el alquiler y no a favor del mismo: eliminación de la RBE, de la SPA, de varias líneas ICO vinculadas al alquiler, reintroducción de la desgravación a la compra de vivienda, etc.
15. Ataca al sistema de la vpo, como un sistema muy malo, aunque el mejor de los existentes. Cita a los defensores de la vpo 100% de alquiler (Jesús Leal, Jose Garcia Montalvo, etc). Y el personalmente apuesta por una vpo estatal común a todas las CCAA.
16. Afirma que el propietarismo de los españoles no es cultural, sino políticamente impuesto.
17. Además de recomendar un cambio de la LAU, una reforma judicial y nuevas políticas fiscales en materia de alquiler, apuesta por el parque público de alquiler a la europea, (vg Holanda) las ayudas directas al pago del alquiler a la europea (vg. Francia) y no se muestra contrario a la titulización de parques de alquiler u otros activos públicos y privados para conseguir financiación para nuevas viviendas en alquiler (vg. parte de Escandinavia).

FERNANDO RODRIGUEZ-AVIAL

1. El negocio inmobiliario siempre es a largo plazo y, en buena medida, financiero. O, en su defecto, estamos hablando de otras cosas.
2. Nuestro sector financiero está hoy noqueado, a pesar de la reforma De Guindos.
3. Con las actuales políticas impuestas por A. Merkel no ve salida al sector inmobiliario español a corto plazo.
4. El sector inmobiliario español adolece de falta de transparencia. Hay que mejorar en este campo. 
5. El sector inmobiliario español es responsable de su crisis y de la crisis española en general. Pero no es el único responsable, pues alguna autocrítica deberán hacerse también las entidades financieras, las administraciones públicas y la ciudadanía en general.
6. No volveremos a tener otra burbuja y en el futuro el sector inmobiliario español será más profesional, serio y saneado. Tengo mis serias dudas de que esto sea así, sin realizar ninguna reforma estructural en el mundo de la vivienda.
7. Defiende el alquiler como moderador de los precios de la vivienda en venta.
8. Cuenta que Vallehermoso predica con el ejemplo, pues tiene más de 10.000 viviendas en alquiler en toda España, entre libre y protegida, y es uno de los mayores caseros del país. Esta actividad le reporta a su empresa todos los años 250 millones de euros de ingresos (todo tipo de alquileres, incluyendo oficinas). 
9. Ataca lo que el llama leyendas urbanas sobre el alquiler: no es tirar el dinero, no es más caro que comprar una vivienda, etc.
10. En el futuro, en España, dadas las actuales condiciones socio-económicas, "por lo civil o por lo criminal", va a haber más alquiler del que ahora tenemos.
11. Pide una vuelta a la ortodoxia financiera en materia de vivienda.
12. Cree que hay un nicho de mercado por explotar en viviendas de alquiler urbanas, pequeñas, bien comunicadas y de precio ajustado. Y el negocio no está solo en captar/construir esas viviendas, sino en la gestión de esos alquileres-activos en sentido amplio.
13. Para ello cree que son claves aspectos como la fijación del precio entre las partes, el plazo de duración del contrato y la revisión del precio. Defiende la libre fijación de precio entre las partes (salvo en la vivienda protegida de alquiler), la revisión del precio en función del IPC y la duración quinquenal de los contratos de alquiler, si así lo deciden las partes.
14. Considera que deberíamos explorar la posibilidad de que los plazos de los contratos de alquiler fuesen más largos cuando el arrendador sea una empresa y más cortos cuando sea un particular.
15. En la actual coyuntura de crisis considera que podría venir bien la existencia de un contrato de alquiler con un plazo de duración más corto que el actual de 5 años.
16. Tambien considera clave que el inversor pueda desinvertir (vender la vivienda sin inquilino).
17. Y finalmente explica que para el las garantías (avales, fianzas, etc) son claves. Cuando hay garantías los contratos se desarrollan sin problemas y las mismas siempre se devuelven. Pone como ejemplo datos de su empresa: con garantías morosidad sobre el 1%, sin garantías superior al 15%.
18. Considera que el (a su juicio) largo plazo necesario para desahuciar por lentitud judicial es un problema en España. Entiende que el problema no está en la LAU (a la que defendió), sino en nuestro sistema judicial (para el que tuvo gruesas palabras).
19. Apeló a la necesidad de rapidez y flexibilidad urbanística para impulsar nuevos parques de alquiler.
20. Defendió, como Julio Rodriguez Lopez, la vpo 100% de alquiler y se mostró conforme con la calificación permanente de la vivienda protegida.
21. Pidió que se aprovechara la posibilidad de construir vivienda de alquiler asequible en suelos dotacionales.
22. Y acabó con un buen palo a la legislación española sobre sociedades y fondos inmobiliarios, pues a su juicio, no incentivan el alquiler al no ofrecer las mismas condiciones que en el resto de la UE y la OCDE. Puso el ejemplo de las SOCIMIS: no se están usando.

JAVIER BURON CUADRADO

1. Yo defendí la ponencia que os dejo a continuación. Os hago algunos comentarios sobre los puntos fundamentales de la misma.
2. Después de explicar cuan poco europeos son los mercados y políticas públicas de vivienda españolas, dediqué cierto tiempo a explicar la continuidad entre el franquismo y la democracia en estas materias, con un propietarismo y turbourbanismo políticamente impuestos, un raquitismo de la acción pública en materia de alquiler, rehabilitación y regeneración urbana y una fe en los "libres mercados", a la vista de los resultados, digna de mejor causa.
3. Alguna cosa dije sobre la crisis del petróleo, la revolución neconservadora de los años 80 y la actual estafa llamada crisis como factores que han reducido los presupuestos y la acción pública en materia de vivienda en toda la UE ... aunque las diferencias entre España y los países líderes europeos siguen siendo siderales en estos asuntos.
4. Muy de pasada cite varios ejemplos de buenas prácticas europeas en materia de vivienda.
5. Hice ciertas menciones a la actual situación de atasco del mercado y las políticas públicas residenciales en España. Indigestión de suelo, ladrillo y cemento que parece que algunos quieren solucionar con más de lo mismo ...
6. La parte central de mi exposición se ocupó en la legislación de fomento del alquiler habida en España en los últimos años. Para los que tengan interés, repaso todas (creo) las figuras que desde el Gobierno y las CCAA se han ensayado para tratar de converger con la UE en materia de alquiler.
• Es la parte más técnica de la ponencia. Pero creo que puede ser de interés, dada la escasa literatura académica sobre este concreto asunto.
• A mi juicio, las normas y técnicas ensayadas son tan abundantes como carentes de efectos prácticos positivos. 
• Además, como todos sabemos, en estos momentos esas normas  no implementadas están siendo derogadas.
• De hecho, hoy el alquiler privado y público carecen de apoyo administrativo real en España.
7. Aproveché la ponencia para lanzar dos provocaciones: ¿no habrá llegado el momento para las reservas legales de suelo para su destino no a vivienda protegida en propiedad, sino para vivienda en alquiler asequible?. Y a renglón seguido sugiero ¿no debería estar legalmente condicionada la expansión en suelo urbanizable al previo cumplimiento de una serie de deberes económicos de rehabilitación y regeneración en la ciudad ya existente?
8. Y acabé con una batería de propuestas prácticas en materia de alquiler de cara al futuro, basada en los siguientes conceptos, a mi juicio claves: 
• MORATORIO CONSTRUCTIVA
• PLANES DE COOPERACION PUBLICO PRIVADA para llevar la mayor parte del stock ocioso hacia el ALQUILER y la REHABILITACION-REGENERACION
• Todo ello en un contexto de URBANISMO ADAPTATIVO en el que tienen que jugar un papel clave las TECNICAS CO y RE
• Siendo conscientes del superavit que tenemos de HARDWARE URBANO E INFRAESTRUCTURAL infrautilizado y los déficits que tenemos de SOFTWARE SOCIAL, innovador y de gestión
• Todo ello nos debería llevar a explotar nuevos nichos de negocio y servicio público que, a mi juicio, están en la GESTION DE NUEVOS SERVICIOS URBANOS vinculados a la habitabilidad, la energía, la sostenibilidad, la movilidad y el mundo geriátrico. 
9. Cerré con dos ideas: las soluciones vendrá de abajo o no vendrán (habida cuenta del extravío de mercado y administraciones en estas materias) y con profesionalidad es posible vertebrar nuevas actividades profesionales, empresas y servicios públicos en torno al alquiler y otra serie de nuevos servicios urbanos.

1. Vicent nos dio un baño de realidad, sin caer para nada en el pesimismo, sino más bien todo lo contrario.
2. El dirige Arrendia una empresa que gestiona 1.000 vivienda de alquiler libre (sin ayudas públicas) por toda Valencia, que son titularidad de promotores inmobiliarios que no consiguen venderlas y las ponen en manos de profesionales del alquiler.
3. Desde ese punto de vista defendió la necesidad de crear un tejido empresarial y profesional en España que se dedique a la gestión integral de edificios y viviendas en alquiler.
4. Para ello apostó por la red, la proximidad al cliente y los instrumentos de gestión específicos y profesionalizados.
5. Nos habló del día a día de su empresa: sus problemas con los suministros municipales, la voracidad y falta de lealtad de las entidades financieras, la mejora de los ratios de pago de los inquilinos cuando se les ve en persona al menos una vez cada mes y se trata de solucionar todos sus problemas siempre con celeridad y solvencia, etc.
6. Sin duda alguna, Vicent y Arrendia son un tipo de empresario y empresa que espero que veamos florecer con más asiduidad en nuestro territorio. Por cierto, un detalle significativo, Vicent presidió la Asociación Valenciana de Empresas de Prefabricados de Hormigón (AVEPH) y trabajó desde 1981 en el sector del hormigón. Ahora se dedica a la gestión de vivienda en alquiler. De la construcción a la gestión de lo construído. Ese debería ser uno de los caminos a explorar.

EDUARD ANDREU

1. Habló de la mala reputación del sector inmobiliario español y de su baja profesionalización.
2. Apuntó a que en estos momentos, aunque todos suben, los tiempos de espera hasta cerrar una venta y un alquiler son radicalmente diferentes (más de un año, frente a menos de dos meses).
3. Apunta a que el 15% de los anuncios y el 40% de las búsquedas en idealista son en alquiler, cifras muy superiores a las de hace unos años.
4. Idealista ha comprobado que las viviendas vacías no vendidas están incrementando una oferta de vivienda en alquiler de mejor calidad, seguridad y precio.
5. El alquiler de precio intermedio-asequible empieza a despuntar.
6. Aún hay recorrido a la baja en el precio de los alquileres en España.
7. En idealista usan la regla de que por encima de 20 años de uso a un consumidor en España (ceteris paribus) le sale mejor comprar que alquilar, pero por debajo de esa cifra siempre sale más ventajoso el alquiler que la venta. 
8. Casi como maldaz dialéctica, aporta el dato de que los muy ricos en EE.UU ahora prefieren alquilar (15.000 dolares al mes o más) que comprar (10 millones de dólares o más).
9. Hace una apelación a la profesionalidad para poder alquilar y prestar servicios a los propietarios e inquilinos.
10. Cierra con un ejemplo de buena práctica: "Solo alquileres" de Getxo (Bizkaia).

Dejo para el final los dos debates que a mi me parecieron más interesante desde el punto de vista doctrinal:

1. ¿eliminar la vivienda protegida, dedicarla solo al alquiler o reformarla?
• en general los asistentes abogaron o por hacer desaparecer la vivienda protegida, por dedicarla toda ella al alquiler público y/o por estatalizarla.
• creo que los asistentes al seminario solo contemplaban la posibilidad de una vivienda protegida fraudulenta y falsamente pública o social.
• yo puse de relieve que la vivienda protegida puede ser eso, pero tambien una vivienda que nace de unas reservas de suelo para vivienda protegida mayoritarias, una vivienda calificada como protegida de por vida, una vivienda que se adjudique al alquiler y derecho de superficie a 100 años no heredable (una especie de alquiler público vitalicio), una vivienda en la que se controle la entrada-estancia-salida de su usuarios, una vivienda que solo sea utilizada por personas que la necesitan (aunque cuanto mayores sean las reservas legales de suelo mayor es el espectro social que debe cubrir), una vivienda con fraude cero y sanciones o expropiaciones cuando se incumple su objeto ...
• si se me espeta que todo eso no existe, diré que si existe (hasta ahora), total o parcialmente, en algunas CCAA españolas (Euskadi, Navarra, Aragón, Extremadura, etc).
• por otra parte, creo que deberíamo tener en cuenta el debate que en estos momentos se está teniendo en el resto de la UE: ¿como proveer de vivienda asequible a las clases medias sin las externalidades presupuestarias, sociales y públicas que han supuestos los masivos parques de alquiler social de las pasadas décadas y sin caer en los mercados privados de vivienda muy ligados a los ciclos especulativos-financieros?
• parte de la respuesta a esta pregunta creo que puede estar en las reservas legales de suelos para vivienda protegida, en la reparcelación con su equidistribución de cargas y beneficios urbanísticos, en la participación de la comunidad en las plusvalías de urbanismo, en la vivienda protegida calificada de por vida, en el alquiler y el derecho de superficie y en la seriedad de la administración en la defensa del régimen legal de la vivienda protegida.
• frente a los que piensan (desde la izquierda y al derecha) que la vivienda protegida hay que directamente eliminarla (PP) o residualizarla a través de su destino solo al alquiler y/o meterla en cintura estatal (academia y parte de la izquierda española) y que debemos avergonzarnos ante el resto de la UE de todo nuestro pasaso en materia de vivienda, yo creo que tenemos algo que explicar y ofrecer al resto de la UE en esta materia (la buena gestión de la buena vivienda protegida hecha en algunas CCAA).
• aunque esté en minoría seguiré defendiendo mi punto de vista, pues creo que es el más funcional y realista.
2. ¿es posible gestionar vivienda de alquiler asequible dispersa o solo se pueden gestionar bloques completos de viviendas en alquiler?
• la pregunta puede parecer obvia o demasiado técnica, pero a mi juicio es muy relevante.
• si respondemos que solo se puede gestionar alquiler asequible en bloques solo podremos trabajar sobre viviendas nuevas a construir o sobre edificios completos construídos y no utilizados
• si respondemos que es posible gestionar en alquiler viviendas dispersas podremos utilizar los millones de viviendas vacías atomizadas que existen en España.
• el primero tipo de viviendas (agrupadas), en contra de lo que parece, supone una menor cantidad y está en manos de empresas y bancos
• el segundo grupo es mayor en cantidad y está en manos de particulares que generalmente disponen de una o dos viviendas vacías
• bien, creo que la praxis de Bizigune en lo público o empresas como Arrendia - Solo Alquilo en lo privado demuestran que, no solo es posible gestionar alquiler disperso, sino que sobre esa base se pueden hacer negocios y vertebrar servicios públicos
• es evidente que gestionar viviendas dispersas es más complicado que gestionar edificios completos, pero en lo primero nos jugamos buena parte de la suerte del alquiler en España, así como de nuestra huella ecológica
• creo que en este debate también estoy en minoria, aunque también creo que deberían escucharse las razones que aporto.

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España, como consecuencia de una irracional y especulativa sobreproducción de vivienda durante la pasada década, es un país que dispone de millones de viviendas vacías a las que no se les da uso alguno (según el INE, tantas como seis millones) y cientos de infraestructuras de alto nivel sin uso o casi sin el (aeropuertos sin aviones, AVEs sin pasajeros o, como se ve en la foto, puertos deportivos sin un solo barco ni perspectivas de tenerlos). A la vez, España es un país con millones de parados, trabajadores y pensionistas con ingresos congelados, decrecientes o en desaparición y lógicamente con un consumo muy retraído. El público destinatario de las viviendas tipo está hoy sobreendeudado (el endeudamiento de las familias españolas supera el 100% de nuestro PIB anual y es mucho mayor que el de las Administraciones), a las puertas del embargo (ya han caído en esta situación 300.000 familias desde que empezó la crisis) o sin acceso al crédito hipotecario. Ergo, en España hay en estos momentos un gran nicho de mercado y servicio público para un alquiler que la gente pueda pagar. Aunque, de los 25.5 millones de viviendas que hay hoy en España, solo 2.2 están en alquiler y prácticamente no hay vivienda pública de alquiler. Por su parte, el sector inmobiliario ha sufrido una fuerte ola de quiebras y producción de parados, pero se resiste a acometer una general reconversión. La sola mención del concepto reconversión industrial inmobiliaria levanta ampollas en algunos de sus más conspicuos miembros. A su vez, el sector financiero está quebrado, como consecuencia de las muchas decenas de miles de millones de euros de activos inmobiliarios tóxicos de los que se está teniendo que hacer cargo (el Banco de España cifra el problema en un monto equivalente al 15% del PIB anual de España). Bancos y cajas no acaban de saber que hacer con los cientos de miles de viviendas vacías que tiene en sus balances o en vehículos financiero-fiscales que no se notan, pero se sienten. Y finalmente, la Hacienda y el Tesoro Públicos no da más de si en la tarea de rellenar con dinero público de forma incondicional los agujeros insondables de pérdidas del sector inmobiliario-financiero español. 

Pues bien, todo este conjunto de datos indudablemente negativos y claramente interrelacionados, deberían provocar un escenario de freno de la producción de nueva vivienda, utilización del stock existente hasta sus ultimas posibilidades (alquiler nacional, turismo geriátrico extranjero, etc), saneamiento del sector financiero, reconversión del inmobiliario y exigencia de contrapartidas de interés público a las entidades privadas rescatadas con dinero del contribuyente.

Casi nada de esto se está produciendo. Más bien al contrario, parece ser que España aspira (inútilmente) a solucionar los problemas creados por la estallido de la burbuja inmobiliaria de los pasados años con una nueva burbuja del mismo tipo.

Al final de este post haré algunas reflexiones sobre mecanismos que pueden ayudar a que algunos de estos problemas concatenados se resuelvan de forma conjunta. O por lo menos, lo intentemos. Pero primero quiero repasar algunas de las manifestaciones empíricas que me llevan a concluir que el inicio del 2012 apunta claramente a un intento quimérico de volver "a los buenos años" del pasado reciente inmobiliario español. Todo ello muy coherente con un estado y un mercado que, en términos generales, en épocas de bonanza permiten que los precios de la vivienda se eleven hasta el infinito y que en crisis o recesión ponen todas su potencia a trabajar para evitar en la medida de lo posible la caída de precios. Nuestro mercado y nuestras administraciones se comportan generalmente como bomberos pirómanos en épocas de vino y rosas y como congeladores de precios en épocas de dificultades.

Ya tuve ocasión de comentar como una serie de leyes estaban virando hacia el modelo legal urbano de 1998, con todo lo que ello supone. Me remito a lo escrito, sin restar un ápice de gravedad al asunto.

Por su parte, el Ministro de Guindos está liderando una reforma financiera española que por primera vez en cinco años apunta al origen del problema: la sobrevaloración de los activos inmobiliarios de las entidades financieras españolas (mucho más acusada en el caso del suelo que de las viviendas terminadas o en curso). Incluso la forma que De Guindos tiene de atender principalmente a la limpieza de estos activos tóxicos es acertada: parte de los beneficios financieros artificiales (no explicables sin las pasadas y presentes ayudas públicas) deben dedicarse al saneamiento inmobiliario. Junto con estos 50.000 millones de euros a detraer en breve de beneficios bancarios, el sector ya ha provisionado otros 50.000, en parte explicables por las ayudas públicas de los recientes años (avales, liquidez, último recurso, FAAF, FROB, FGD, intervenciones, etc). Quedarían, por tanto, otros 50.000 millones de euros de activos tóxicos que provisionar. Sea como fuere, el salto dado es importante, pues por primera vez apuntamos a la enfermedad y no a los síntomas. Hasta aquí estoy de acuerdo con la interpretación más o menos mayoritaria. Ahora bien, en lo que no estoy de acuerdo con la mayor parte de los observadores es en que la reforma financiera vaya forzosamente a provocar una reducción severa y generalizada de los precios de la vivienda, al ponerse masivamente en venta los activos tóxicos inmobiliarios provisionados por las entidades financieras. Una cosa es que un riesgo esté provisionado y otra bien distinta es que una empresa venda hoy un activo a un precio inferior al que pueda obtener en el futuro (si es capaz de llegar viva a ese futuro). Por decirlo un poco a lo bruto, yo no creo que la dotación de 100.000 millones de euros sobre un total de 150.000 millones de activos inmobiliarios tóxicos suponga de forma automática que bancos y cajas vendan suelos y viviendas al precio de 50.000 millones de euros, si pueden llegar vivos a un futuro en que esos bienes se puedan vender a un precio superior al provisionado (con beneficios). Y no se puede decir que el Estado y la UE no estén haciendo todo lo posible para que nuestros bancos zombis sigan caminando sin rumbo. Las últimas muestras, el nuevo aval público a la captación de 100.000 millones de euros de la banca española en los mercados financieros (si va bien la liquidez se la quedan ellos y si va mal responde el contribuyente) y la nueva batida del helipcóptero monetario europeo, através de la inyección de medio billón de euros por el BCE a los bancos del continente al 1% de interés (to be continued).  No debo ser el único que piensa que la banca española tiene capacidad de no vender viviendas a la baja, a pesar de las provisiones, pues esta misma semana he leído al Presidente de Aguirre Newman, experto que afirma que la reforma financiera, por si misma, no va a reducir el precio de las viviendas. Y también leí hace unos días a mi admirado Nuño Rodrigo describir como las bancos y cajas prefieren refinanciar a promotores inmobiliarios zombis (patada a seguir), antes que reconocer que las propias entidades financieras están zombis y deben ser saneadas a fondo.

También debemos tener en cuenta las declaraciones hechas por los Ministros de Medio Ambiente Arias Cañete y Fomento Pastor en relación a la vivienda y el urbanismo. El primero considera que se debe producir un cambio en nuestra legislación de costas para seguir impulsando su urbanización al servicio del empleo y la economía, "todo ello sin perjuicio del cuidado del medio ambiente". Y la segunda aspira a que la construcción siga siendo uno de los motores de la economía española, "sin por ello caer en errores del pasado", momento discursivo que aprovecha para hacer una liviana referencia al déficit de alquiler de España. Aunque acto seguido reconoce que está estudiando eliminar la Sociedad Pública de Alquiler dependiente de su Ministerio. Y hace públicos unos datos sobre inversión plurianual del Plan de Infraestructuras, Transportes y Vivienda (PITVI) que implican dedicar un 60% de sus fondos públicos al ferrocarril, un 30% a las carreteras y no se sabe que cantidad concreta a las políticas públicas de suelo y vivienda (aunque parece que será un guarismo tendente a cero .nada de cash y algunas deducciones fiscales). Habrá que ver como evolucionan estos asuntos en el futuro, pero todo apunta a que no se ha hecho una lectura crítica de la pasada década y que se quiere que España siga siendo un país de cemento y ladrillo, dejando de lado aspectos de eficiencia económica, utilidad social y preservación del medioambiente. Otra cosa es que bancos e inversores nacionales y extranjeros estén dispuestos a otra ronda de locura inmobiliaria para salir de la crisis o nada más salir de la crisis.  No lo suscribo aún, pues habrá que ver los efectos prácticos de sus políticas, pero ya corre el chiste de que Pastor-Arias Cañete van a ser una magnífica hormigonera.

A su vez, el Congreso Diputados, casi con nocturnidad y alevosía, ha suprimido la Comisión de Vivienda de la pasada legislatura y ha remitido la materia a la Comisión  de Fomento que se dedica a los temas de Transportes y Obras Públicas. Con lo que la vivienda va a recibir un tratamiento legislativo, político e informativo menor. Al parecer, la vivienda ya no es un problema en España.

Otra noticia, a mi juicio relevante y que no ha despertado casi interés es que MAFO, nuestro gobernador del Banco de España, siempre dispuesto a dar lecciones a todo el mundo sobre como hacer nuestros trabajos, pero tan poco eficaz el mismo en su tarea de supervisión del sistema financiero español, va a seguir siendo el Gobernador del BdE por unos meses más. Su ejecutoria en materia de evitación del riesgo inmobiliario en el sistema financiero español y en el país en general es tan nefasta, que uno no duerme tranquilo sabiendo que el ejefe de los bomberos pirómanos sigue al frente, probablemente hasta que sea sustituído por un clon de similar sagacidad y humildad.

Por su parte, el BCE sigue a sus cosas, que tienen mucho más que ver con salvar a las entidades financieras alemanas de las consecuencias de su pésima gestión que con garantizar el crédito y el crecimiento en la zona euro. Y por ello, presta mucha más atención a los subyacentes gaseosos de los activos financieros de muchos bancos y cajas germanos que a los problemas inmobiliarios de la banca española. No digo que no se deban atender las mangancias del sistema financiero alemán y francés. Pero bien haría la UE y el BCE en tener en cuenta que en la zona euro no solo Irlanda tuvo una burbuja inmobiliaria.

La "nota de color" la pone la banca hipotecaria pública de los EE.UU de Norteamérica Freddie Mac que, no solo concede hipotecas a precios asequibles (la razón por la que fue creada), sino que apuesta en el mercado de derivados contra esas mismas hipotecas (lo contrario de aquello para lo que fue concebido este banco público). Una bochornosa nueva versión del adagio "la banca siempre gana". 

Aunque todo no es malo, pues hay algunas buenas noticias que vienen precisamente del país que hace lo que puede por liderar el Presidente Obama. Así por ejemplo, la Administración norteamericana ha impuesto una multa a las entidades financieras de 26.000 millones de dólares por acreditadas prácticas hipotecarias no conformes a la legislación. Por su parte, el Presidente de la FED Ben Bernanke considera necesario que parte de las viviendas embargadas por la banca y ahora vacías sean puestas en alquiler. Volveré sobre esto más tarde. Rajoy, De Guindos, Pastor y MAFO harían bien en tomar nota. Pero supongo que considerarán a Obama y a Bernanke dos peligrosos socialistas que pueden perturbar el libre y armonioso equilibrio de las fuerzas del mercado. Así les irá a ellos y así nos irá a nosotros.

Por no ser cicatero, diré que también hay varias Administraciones Públicas españolas que están demostrando un poco, aunque sea solo un poco, de compasión con las familias desahuciadas de sus viviendas. Así, los Ministros de Fomento y Justicia han reconocido que están estudiando alguna fórmula de protección de las desahuciados, al igual que algunas CCAA (vg. Cataluña o Euskadi) y ayuntamientos que están tratando de poner servicios de mediación en pié. Y por su parte el Ministro de Economía ha manifestado que quiere tratar el asunto con bancos y cajas españolas. Probablemente, de momento, más ruido que nueces. Pero es claro que los políticos se han dado cuenta de que algún gesto clemente y constructivo tienen que hacer en una España que camina con paso firme hacia los seis millones de parados, medio millón de familias desahuciadas y diecisiete millones de trabajadores y todos los pensionistas con sus ingresos congelados o a la baja. Ojalá que alguna de estas vías de alivio a corto plazo a los sobrehipotecados y personas que ya no pueden atender a su alquiler, pues como todo lo fiemos a la futura y seguro que laxa Directiva Comunitaria sobre Hipotecas ...

Mientras tanto, como si vivieran en galaxias muy lejanas a nuestro planeta (quizás sea así), el G-14 (grandes promotores inmobiliarios españoles) pide que no solo haya deducciones para la compra de primera residencia (algo ya concedido por el Ejecutivo del PP), sino también para segundas y posteriores viviendas. El Gobierno de la Nación reconoce que está estudiando implantar la medida. Por su parte, ASPRIMA (patronal de constructores y promotores inmobiliarios de Madrid) dice que en España no es que sobren viviendas, sino que faltan. Y que es imperiosamente necesario construir 3 millones de nuevas viviendas, a añadir a los 6 que ya construímos y están vacías. La posición del G-14 es poco defendible en sociedad, habida cuenta de que los casi 80.000 millones de euros gastados por el contribuyente español en deducciones de vivienda es claro que no han producido los resultados apetecidos (vivienda asequible). El posicionamiento de ASPRIMA es simple y llanamente susceptible de tratamiento por parte de Proyecto Hombre y similares.

En un contexto bastante generalizado de autismo empresarial y tendencias suicidas del sistema financiero, siguen las sentencias judiciales condenando a las entidades financieras por prácticas hipotecarias irregulares y liberando del pago parcial de la hipoteca a algunas familias que ya han perdido su casa.

Y no quiero acabar estar descripción de la actual realidad de los temas residenciales en España sin mencionar algunos brotes verdes que me hacen tener alguna esperanza en mejores tiempos. El mismo G-14 que pide más gasolina fiscal para la venta de viviendas en propiedad, también reconoce que una parte del stock de vivienda debe tener como destino el alquiler. Al parecer nuestros grandes ladrilleros sostienen la misma visión en materia de stock que Bernanke. Por su parte una entidad dependiente de La Caixa va a ofrecer una parte de su stock de vivienda en alquiler asequible (no confundir con alquiler social vinculado a su obra social). Además algunas obras sociales de algunas cajas de ahorros están tratando de poner en pié, junto con CCAA y ongs, programas de alquiler social que permitan que familias sobrehipotecadas vivan en alquiler en la vivienda que fue de su propiedad o en otra unidad. Por seguir en la misma línea de buenas pequeñas noticias, cada vez es más evidente que ciertas promociones de vivienda solo se pueden viabilizar hoy en régimen cooperativo o mutualista (da igual que sean libres que no se venden o protegidas que no se adjudican).

Aunque a algunos les pueda parecer que nada tiene que ver lo anterior con lo que ahora sigue, hay reacciones sociales a las externalidades del mercado y el estado en materia de vivienda. Siguen las ocupaciones de viviendas. El 15M anuncia un año 2012 especialmente centrado en el derecho a la vivienda. La Plataforma por una Vivienda Digna resucita interponiendo un recurso en la UE contra el IVA superreducido de la compra de vivienda en propiedad (que no existe para la vivienda en alquiler o social, campos para los que la Directiva comunitaria del IVA si aprueba tipos reducidos). Y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca empieza a recoger firmas para su ILP sobre la dación en pago.

Hecho todo este largo recorrido, ¿a donde quiero llegar? Pues bien, las promotoras privadas construyen unas viviendas libres que nadie puede comprar. Las sociedades públicas hacen lo propio con unas viviendas protegidas que hoy son pasto de las renuncias y no se pueden adjudicar. Los bancos están podridos de ladrillos tóxicos que casi solo los cazagangas quieren comprar. Millones de personas de clases medias y populares hoy no pueden o no quieren comprar, pero si estarían dispuestas a alquiler en determinadas condiciones, aunque algunos de ellos están siendo objeto de ejecuciones judiciales y han quedado en condiciones extremadamente precarias. Y finalmente, hay demanda europea de turismo residencial que bien haríamos en atender con el stock ya producido y no con nueva vivienda. Varios de los problemas, si los combinamos, contienen la solución o parte de la misma.

Como dice Bernanke abiertamente para EEUU y el G-14 a medio gas para España, bancos, promotores y Administraciones Públicas deben poner en pié un gran plan público-privado de alquiler asequible. El país lo necesita. Hay viviendas vacías de sobra para dotarlo. Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda saben gestionar alquiler asequible. El estado debe dejar de inyectar dinero público a la banca sin condición alguna y además dispone de los limitados, pero existentes, fondos de los planes públicos de vivienda (estatal, autonómicos y en algunos casos locales). Y la banca debe buscar ya una solución plausible a parte de sus activos tóxicos. Una o varias sociedades mixtas deberían ser creadas para gestionar este parque de alquiler que España necesita desde casi todos los puntos de vista. 

Y por otra parte, ciertas partes de España pueden ser el geriátrico (a tiempo completo o parcial) de buena parte de la UE. Pero para ello se necesitan inversores con visión que sepan montar paquetes de inmuebles y servicios vinculados al retiro y la senectud. No vale con construir y vender viviendas. Por dos razones. La primera porque buena parte de las viviendas necesarias para este fin ya están construidas y muertas de risa. Y la segunda tiene que ver con el ciclo de vida del consumidor, que requiere más servicios que viviendas.

La clave está en el cambio de enfoque. Para bancos y cajas sus activos tóxicos inmobiliarios son un pasivo, pues solo se considera viable su venta, hoy o mañana. Cualquier financiero o gestor de casi cualquier otro estado de la UE le diría a nuestros directivos bancarios que sus viviendas terminadas o en la última fase de construcción solo son un pasivo que debe provisionarse si es imposible alquilarlas o venderlas sin ganar dinero. Es dudoso que se puedan vender con ganancias en España, habida cuenta del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Pero es evidente que se pueden alquilar con ganancias. Ergo, lo que bancos y cajas españoles consideran un pasivo es, en realidad, un activo susceptible de generar ingresos y beneficios. ¿Que le puede faltar a la banca para realizar estas operaciones? Capacidad de gestión arrendaticia sobre el terreno. ¿Quien tiene esa capacidad? Las sociedades públicas de urbanismo y vivienda de los ayuntamientos, diputaciones y CCAA. ¿Que están tratando de hacer estas sociedades? En la mayor parte de los casos están buscando financiación para construir y/o vender unas viviendas protegidas en propiedad cada día más dificiles de colocar. Y en algunos casos, están buscando financiación para construir vivienda pública para dedicarla al alquiler. Las viviendas necesarias para tales fines, en la mayor parte de los casos no hay que construirlas, pues ya se construyeron en los pasados años, están vacías y están destrozando los balances de las entidades financieras. A mi juicio, es claramente evidente que bancos y cajas tienen algo que la Administración necesita y viceversa. 

Por otra parte, es claro que bancos y cajas también deberían estar montando con otros inversores privados empresas que dirigieran parte del stock de inmuebles a los demandantes de vivienda y servicios mayores de ciertos países de la UE e incluso a ciertas capas de la sociedad española.

¿Porque no se hace? Los días pares de la semana pienso que es por motivos ideológicos: PP y banca no quieren ver crecer en España el porcentaje de población que vive en alquiler de forma que nos acercáramos a nuestros vecinos de la UE en esta materia de profundas repercusiones sociales y económicas. Los días impares de la semana pienso que la razón es técnica: nadie que conozca bien el sector financiero, la política y las Administraciones Públicas les ha sentado a negociar una solución que no hace falta ser Bernanke para verla como imperiosamente necesaria. Y los fines de semana me da por pensar que no se hace por pura inercia, pues estas líneas de negocio liberador del stock ocioso no son ni secretas ni quiméricas.

Hay una salida al "muchas viviendas vacías, muchas entidades financieras al borde de la quiebra y muchas personas sin vivienda": el alquiler asequible para clases medias y populares en un esfuerzo conjunto de entidades financieras, partidos políticos y sector público. No es una salida ideológica. Simplemente es una salida lógica. Ojalá  sea posible llevarla a la práctica. De la misma manera, hay otra salida para parte del stock ocioso de segunda residencia costera en forma de viviendas y servicios para los jubilados europeos y en parte también para ciertos nacionales. No es una salida soñadora, es simplemente un mercado lógico para unas capacidades produtivas y de prestación de servicios evidentes.

Está por ver si alguna de estas dos cosas se pone en marcha en los próximos meses. Supongo que tiene más posibilidades la segunda, pues tendemos a pensar que los consumidores europeos siempre son mejores que los nacionales. Quiero ser optimista. Pero tengo mis dudas sobre la clarividencia de nuestros directivos financieros y políticos. Si en algo puedo echar una mano, ni que decir tiene que estoy disponible.

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(fotografía realizada por Asier Gallastegui -Korapilatzen-) 

Hace ya algunos meses que sostengo que el presente y futuro del sector inmobiliario español y vasco debería ser básicamente RE y CO.

Por RE entiendo todas aquellas técnicas que sirven para reutilizar, reformar, rehabilitar, regenerar, recualificar ... los elementos urbanos ya existentes. Yo personalmente, entre los asuntos RE incluyo la movilización de vivienda vacía hacia su alquiler y por extensión la europeización del raquítico, poco profesional y poco accesible alquiler privado y el casi inexistente alquiler público. Obviamente todas las políticas públicas de rehabilitación y regeneración urbana, la colaboración público privada en la materia y las empresas privadas dedicadas a estos menesteres, así como la rehabilitación energética y medioambiental forman parte también del mundo RE. En los últimos meses he publicado varios posts sobre estos asuntos y a ellos me remito (Ley de Economía Sostenible, Nuevo derecho para un urbanismo emergente en la ciudad ya existente, Ahorro, eficiencia energética, EERR, edificios y viviendas ¿tiempos de cambios irreversibles, Nuevas oportunidades empresariales en rehabilitación urbana, ¡ Con la de casas vacías que hay en la ciudad !, etc).

Por CO entiendo todas aquellas técnicas que sirvan para hacer trabajar en materia urbana y de vivienda de forma eficaz, eficiente y conjunta al mercado, el estado y la sociedad civil. En España tendemos a pensar que la vivienda es una cuestión solo del mercado. Pero nuestros socios comunitarios nos enseñan, con mejores resultados que los nuestros y un balance más equilibrado coste-beneficio, que hay un enorme campo de trabajo en materia urbana y de vivienda para el sector público, las empresas y las entidades profesionalizadas sin animo de lucro. Yo personalmente incluyo en los temas CO las cooperativas de vivienda. O por decirlo de una manera que nos aleje un tanto de nuestra mejorable tradición en la materia, hay un inmenso potencial para las iniciativas urbanas tejidas entre ciudadanos (la mayoría en España propietarios de vivienda), diversos tipo de profesionales, las entidades financieras, las empresas y las Administraciones Públicas. Y entre las iniciativas CO que aún no se han ensayado en España de forma apreciable creo que debemos citar las cooperativas de vivienda en régimen de uso vitalicio. Algo de lo que también he hablado en ese blog  (Otras viviendas: cohousing)

Pues bien, en estos momentos las iniciativas RE en España están totalmente paralizadas por falta de financiación privada, subvenciones públicas y profesionales especializados en la materia. Siendo España un país con millones de viviendas vacías (entre 2 y 3.5 en funcioón de la fuente que se consulte), suelo gestionado/adquirido para millones de viviendas (2.8 millones) y con cientos de miles de viviendas en curso de producción, es inexplicable que los temas RE no arranquen. O por decirlo con más precisión, solo puede explicarse en términos de lobbies (sobre todo el financiero) y política. El PP, PSOE y CIU están totalmente de acuerdo sobre la prioridad: salvar con fondos públicos al sector financiero herido por sus activos inmobiliarios tóxicos. Aún a riesgo de congelar el precio de la vivienda en niveles elevados no justificables y secar la financiación de cualquier operación inmobiliaria orientada a los asuntos RE. Dicho lo cual, a uno se le antoja que la explicación de la falta de ritmo de los asuntos RE en la España de hoy no es un problema político, sino de falta de salud mental colectiva. Ladrillismo, enfermedad que oscila entre la bulimia y la anorexia urbanizadora y edificadora.

Paradójicamente las inicitivas CO están viviendo una pequeña primavera floreciente. No es que mercado, estado y sociedad se hayan lanzado en España a promover cooperativas de vivienda en alquiler o cesión de uso al modo holandes, austriaco, sueco, italiano o uruguayo. Ni mucho menos. Estas iniciativas siguen siendo minoritarias. Pero se observa que ciertos promotores están comercializando sus viviendas a través de la creación de "cooperativas de compradores", consiguiendo financiación para sus ventas con más facilidad, trasladando el riesgo promotor a los adquirentes (que son los verdaderos promotores y no meros compradores) y pasando ellos de una posíción de promotor a otra de constructor y/o gestor de cooperativas.

Por diferenciar diré que en las pasadas semanas he tenido noticias de las siguientes cuestiones RE en mi entorno más cercano:

1. Vivienda libre cooperativa low risk. Promotores privados de vivienda libre que "comercializan" sus viviendas a través de cooperativas "de compradores".
2. Vivienda libre cooperativa low cost. Promotores privados de vivienda libre que, a través de la técnica cooperativa abaratan costes y reducen riesgos, vendiendo vivienda libre casi al mismo precio que la vivienda protegida.
3. Vivienda protegida cooperativa impulsada por la propia Administración. CCAA que se están planteando que la única salida para sus stock de vivienda protegida terminada y no colocada es la cooperativización de los adjudicatarios.
4. Cooperativas de vivienda protegida en alquiler. Ayuntamientos dispuestos a ceder suelo a gestores de cooperativas con capacidad de poner en marcha una cooperativa de alquiler o cesión de uso. 
5. Cooperativas de vivienda tutelada para mayores. Hay intentos para hacer nacer las cooperativas de vivienda libre tutelada para personas mayores. De momento, es un modelo casi experimental en España que ya recibe premios de UN Habitat en otros estados de la UE (como en otro millón de cuestiones urbanas y sociales, la iniciativa premiada por la ONU es sueca).

Puede ser que en el futuro los viejos gestores cooperativos de vivienda de toda la vida (dejo arriba links a sus asociaciones españolas y vasca) se den la mano con promotores privados, ciertas administraciones públicas, nuevos tipos de consumidores y una emergente hornada de profesionales de la gestión urbana con una mentalidad diferente: las búsqueda de trabajo sostenible en el tiempo (no el beneficio máximo a toda costa), el low cost (máximas prestaciones al mínimo precio), la ecoeficiencia (que en los años venideros es ahorro, además de respeto al medio) y la limitación al máximo del apalancamiento financiero (el más bajo LTV posible, visto lo que hemos visto en los últimos años).

La incógnita más relevante es saber que pensarán de todo esto Estado y sector inmobiliario-financiero, una vez que hayan concluído su proceso de saneamiento. ¿Seguiran entre la bulimia y la anorexia sin buscar los tiempos medios? Tiendo a ser no demasiado optimista ...

Sea como fuere, si usted es un alcalde, concejal, consejero de Comunidad Autónoma, promotor, gestor de cooperativas o grupo de ciudadanos con ganas de marcha en este terreno, sepan todos ustedes que aqui estaré, desde el derecho, preparado para compartir camino.

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Leo en la prensa de hoy algo que ya estaba siendo comentado en los círculos especializados desde hace semanas: el Gobierno Vasco va a reducir/congelar la producción de nueva vivienda protegida destinada al alquiler y va a potenciar los programas de movilización hacia el alquiler asequible de vivienda privada ya existente.

Un poco de urgencia, hago algunos comentarios:

1.- Es de agradecer la sinceridad del Gobierno Vasco (el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013, que se aprobó el 28 de diciembre del 2010 y que empezó a aplicarse ya iniciado el año 2011, antes de acabar el presente año ya tiene que reconocer que sus objetivos son irreales y están extraviados). Aunque es un poco fuerte que hayan tardado casi dos años y medio en saber que tienen entre manos.

‎2.- Debemos tener cuidado con el mensaje de que las cajas de ahorros invirtieron 130 millones de euros (en créditos) para vivienda protegida en alquiler en los años de bonanza y esto hoy ya no se puede mantener. Puede que alguno piense que es lo mismo financiar con fondos de cajas de ahorros vivienda libre en propiedad en Seseña, un aeropuerto privado en medio de la nada en CyLM o Terra Mítica en Valencia que financiar vivienda protegida en alquiler en Euskadi. Los primeros ejemplos son ruinosos desde todos los puntos de vista. El último es económicamente rentable para las cajas y socialmente muy beneficioso para gobierno y sociedad vasca en general. El problema es que las cajas de ahorros, como tienen que purgar sus estupideces e imprudencias del pasado (no me estoy refiriendo a ninguna caja en particular, sino al sector en general), hoy no tienen ni para lo más seguro del mundo: que el Gobierno Vasco tome prestado dinero para hacer vivienda protegida en alquiler.

‎3.- Como a la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco no le da dinero para hacer vivienda protegida en alquiler ni el propio Gobierno Vasco (se habla de una recorte presupuestario en vivienda para el 2012 que dejará el presupuestos en poco más de 100 millones de euros, cuando en el 2009 el mismo ascendía a más de 220 millones)  ni las entidades financieras, deciden descongelar Bizigune (al que tanto criticaron en el pasado por ser "caro, un despilfarro, un caprichito del Madrazo..." y que prometieron clausurarlo) y poner en marcha (hace más de dos años que dicen que se va a poner en marcha) el programa de intermediación inmobiliaria (PII). Similitudes entre los dos: los dos tratan de poner en alquiler vivienda privada ya construida (bueno para el medio ambiente). Diferencias: Bizigune exige que la vivienda esté previamente vacía (suma al alquiler) y en el PII la vivienda puede tener ya inquilino (no suma al alquiler); en el PII el papel de la Administración es meramente la de intermediario entre privados, mientras que en el caso de Bizigune hay garantía pública de que el alquiler será social y no habrá fraude alguno; los inquilinos de Bizigune están fuertemente subvencionados y los del PII no -está dirigido a inquilinos de mayor poder adquisitivo que los de vivienda social o protegida, sin dejar de tratar de ser alquiler asequible-; etc. Rrgo, el PII es más barato, menos seguro y menos social y Bizigune es más caro, más seguro y más social). Sea como fuere, el GV apuesta por alquiler social, protegido o asequible en vivienda ya existente. Me parece muy correcto.

‎4.- Asusta la modestia de los números. En el 2009 Euskadi disponía de un parque de vivienda en alquiler público de más de 19.000 viviendas. Y ahora se deja claro y además se dice en público que en el 2013 si llegamos a las 22.000 o 23.000 nos podemos dar con un canto en los dientes. Muy preocupante. Pero, al menos, es sincero.

‎5.- Me preocupa el discurso implícito que existe contra los Alojamientos Dotacionales de Alquiler. Un equipamiento público residencial (no son viviendas) cuyo suelo obtiene de forma gratuita la Administración y que deberían ser la columna vertebral del servicio vasco de vivienda pública en alquiler. Una cosa es hacer pocos alojamientos de este tipo, por la crisis. Y otra muy distinta es, aprovechar la crisis, para no hacer ninguno.

De urgencia, esto es lo primero que se me ocurre. Pero como el asunto es de relevancia, supongo que en el futuro habrá que seguir hablando de sus implicaciones de todo tipo.

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Algunas personas que tenemos interés por las políticas públicas de vivienda y que apoyamos de diferentes maneras el movimiento 15 M queremos debatir sobre la vivienda pública que España necesita y no tiene.

A tal efecto, y como ya os conté en julio y agosto, hemos creado un grupo en facebook denominado ¡VIVIENDA PUBLICA YA! El grupo lo hemos lanzado Carlos Martinez Garcia y yo mismo, pero no tenemos ningún papel especial, salvo el de la moderación técnica (que estamos dispuestos a compartir, alternar, ceder, etc). En principio, el grupo tiene tres objetivos concretos: DEBATIR, elaborar REIVINDICACIONES CONCRETAS y, si surge, proponer ACCIONES CONCRETAS. Cada cierto tiempo iremos poniendo en conocimiento de la coordinación del 15M, DRY, PAH, etc las conclusiones a las que vamos llegando, por si son de interés. Este quiere ser un espacio de debate amable, constructivo, respetuoso, esperanzado y práctico. Esperemos que, con la aportación de todos, así sea.
 
Nuestro primer debate ha girado estos días en torno a la VIVIENDA DE ALQUILER Y LA NECESIDAD DE DISPONER DE UN PARQUE PÚBLICO DE VIVIENDA EN ALQUILER SOCIAL DE NIVEL EUROPEO.
 
Como conclusión final de este primer debate hemos elaborado el DOCUMENTO (ya cerrado) PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA EN MATERIA DE ALQUILER  que ponemos a disposición de cualquiera que lo quiera usar para informarse, debatir,  actuar, etc, tanto de forma individual como colectiva.

El documento ya se ha hecho llegar al 15M, DRY y PAH en la medida que esto es posible, dado el caracter asambleario y descentralizado de estos movimientos. Os animamos a difundirlo.

Estamos embarcados en la apertura de un segundo debate temático y todas las sugerencias son bienvenidas.

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Hace unos días leí que el Estado va a asumir el alquiler de 8.100 viviendas de la banca. La cosa tiene su interés, aunque creo que el tema no lo ha despertado ningún en la prensa o en la sociedad española. Explico como lo veo yo.

La SPA (sociedad pública estatal para la promoción del alquiler de vivienda que, a pesar de lo que pueda sugerir su nombre -alquiler público-, en realidad se gasta el dinero de nuestros impuestos en promocionar el alquiler de vivienda de mercado -garantiza el pago al propietario y el alquiler que paga el inquilino es casi de mercado-) en sus ya varios años de trabajo ha puesto en alquiler poco más de 4.500 viviendas en toda España. Una cifra ridícula, si tenemos en cuenta nuestros más de 2 millones de viviendas oficialmente vacías o los casi 22 millones de viviendas de España.

El modelo SPA quiere copiar al alemán (intermediación pública en el mercado privado de alquiler con resultado de alquileres rebajados, intervenidos, públicos o sociales), pero olvida un "pequeño" detalle: solo si hay subvención pública puede bajar el precio del alquiler que paga el inquilino sin bajar en exceso el precio que cobra el propietario. Vamos, que si lo público no pone dinero, el alquiler que sale es prácticamente el de mercado y el Estado para quien trabaja en realidad es para el propietario (garantía de cobro y de recuperación de la vivienda) y no para el inquilino. Además de dinero, lo público debe poner control, pues el mercado cuando procesa que los inquilinos diponen de mayor capacidad de pago suele trasladarlo al precio (de forma expresa o explícita, legal o ilegal).

Algunos han querido confundir al público al identificar las actuaciones públicas de la SPA (intermediación pública en el alquiler de vivienda privada) con políticas de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social como el Bizigune vasco. No me extenderé (eso sí, me remito a este texto de Roberto Cacho), pero Bizigune moviliza vivienda vacía privada hacia el alquiler social, a través de la capacidad pública de gestión y garantía, pero sobre todo de la subvención que el contribuyente pone para rebajar el alquiler hasta hacerlo social o no de mercado.

Pues bien, en la actual coyuntura de crisis económico-social y problemas de todo tipo en el mercado financiero-inmobiliario, ahora los bancos y las cajas quieren que la SPA trabaje para ellas ayudándoles a limpiar su sotck de viviendas vacías que no se venden ni a tiros. Mi teoría es que la mayor parte del sotck se limpiará gracias a la nacionalización de las perdidas de las cajas de ahorros (socialización de pérdidas inmobiliarias de las cajas), además de gracias al dinero público ya invertido en el FAAF, FROB, intervenciones de cajas, avales públicos a la liquidez del sistema financiero, etc. Pero parece que mientras esto llega, se quieren poner en marcha otros instrumentos más parciales e inmediatos.

En principio la idea en si misma no es mala: el mercado de vivienda no está bien y el estado puede ayudar a dinamizarlo, llevando vivienda vacía hacia el alquiler. Pero cuando se lee la letra pequeña ... llegan las decepciones.

En principio las viviendas van a estar 18 meses en alquiler (verdadero despropósito hijo de la desfachatez) con una renta máxima para el inquilino de 700 euros mensuales (esta es la parte medio buena), pero pasado ese tiempo la vivienda se venderá como una vivienda libre a su inquilino (podrá deducir lo pagado por el alquiler del precio que dicen que rondará los 100.000 euros -no parece muy creíble, pues por ese precio las viviendas se podrían calificar como protegidas y recibir otro tipo de ayudas públicas).

De todo lo anterior se deduce que la SPA va a gestionar miles de viviendas y con ello maquillará su nimio parque de alquiler, pero solo estarán en alquiler un breve periodo de tiempo (ni dos años), pasado el cual la vivienda se venderá en propiedad plena como una vivienda libre. Ergo, el Estado se va a encargar de la comercialización de parte del sotck de viviendas que bancos y cajas no pueden colocar.

Con esta opción no se favorece el parque público de alquiler, no se construye servicio público de vivienda y no se promociona el alquiler como regimen de acceso. En realidad se pone el dinero del contribuyente al servicio del lavado de los ladrillos tóxicos de banca y cajas españolas.

Una nueva oportunidad perdida de hacer las cosas bien. Ni siquiera de hacerlas por la izquierda. Me refiero solo a como lo plantearía un democratacristiano o socialdemócrata europeo clásico.

Pero en esto, España si es diferente, pues nuestras políticas públicas de vivienda están en realidad, nos digan lo que nos digan, al servicio del PIB, el empleo, la vivienda en propiedad y el sistema financiero (quizás en el orden inverso al que yo acabo de usar).

Una vez más, una pena.

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Tenia pensado escribir sobre el ajuste inmobiliario en España, pero he leído hoy el artículo que el profesor José García Montalvo publica en el diario El País y, como suscribo punto por punto lo que dice, prefiero reproducir su artículo que escribir yo sobre lo mismo pero con menos claridad y conocimientos. 

Con el paso del tiempo se está consolidando la idea de que la crisis económica empieza a quedar atrás. Pero España no pertenece al numeroso grupo de países que están saliendo de la recesión. El motivo aducido por organismos internacionales y expertos es el gran peso que tenía el sector de la construcción, en particular el residencial, en la estructura productiva española.

Por tanto, parece apropiado preguntarse por la situación actual del sector y los factores que determinan la velocidad de ajuste del sector inmobiliario español. En primer lugar hay que resaltar que el sector inmobiliario muestra las mismas características que otros mercados en España: la mayor parte del ajuste se produce en las cantidades y no en los precios. Pensemos en el mercado laboral: mientras el desempleo aumenta de forma desbocada, los salarios reales siguen aumentando. En el mercado inmobiliario el ajuste también se está produciendo vía cantidades: mientras, según las estadísticas oficiales, los precios han caído desde su máximo en torno al 9%, la cantidad de viviendas iniciadas se ha desplomado. Hace tres años se comenzaron 860.000 viviendas mientras 2009 cerrará seguramente con menos de 190.000. Por comparación, en Estados Unidos los precios de la vivienda han caído un 33% desde el máximo, mientras la iniciación de viviendas ha caído bastante menos que en España.

 ¿En qué punto se encuentra el ajuste inmobiliario en España? Constructores y promotores se apresuran a asegurar, con el beneplácito del Ministerio de Vivienda, que el ajuste ha acabado. "Es momento para comprar", nos llevan diciendo desde que comenzó la crisis con unos argumentos u otros, o a veces sin argumentos. Recordemos que el presidente de Martinsa-Fadesa, cuando los signos del declive del sector inmobiliario se acumulaban, auguró una subida "vertiginosa" de los precios de la vivienda en 2009. El argumento actual para justificar que el ajuste ha finalizado señala que el índice de accesibilidad, medido como la relación entre cuota hipotecaria y renta familiar, ha vuelto a los niveles de 1996. Desafortunadamente este índice hoy es absolutamente irrelevante. En las condiciones actuales de concesión de hipotecas, el esfuerzo teórico para el pago de la cuota hipotecaria al tipo de interés corriente no tiene relevancia a la hora de conseguir un crédito. Las entidades financieras, en su vuelta a una política más responsable de concesión de hipotecas, evalúan el esfuerzo a un tipo de interés razonable de largo plazo, por ejemplo el 4% o el 5%. Una de las frases que más se escucha en las sucursales bancarias cuando se solicita un crédito es "y si el tipo de interés subiera al 5%, ¿podría pagar la cuota hipotecaria sin dedicar la mayor parte de su renta?".

 El indicador relevante en la actualidad, y en el largo plazo, es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar bruta disponible. Este índice no está afectado por las condiciones crediticias (oscilaciones a corto plazo de los tipos de interés, condiciones más o menos restrictivas en la concesión de crédito o duración de las hipotecas). Según este indicador al ajuste inmobiliario español todavía le queda mucho por recorrer. La burbuja inmobiliaria aumentó hasta 7,7 años completos de renta familiar disponible para comprar una vivienda media. En la actualidad ha retrocedido hasta 6,6, pero está aún muy lejos de la media histórica anterior a la burbuja (en torno a 4 años). En Estados Unidos este indicador ha vuelto a 4 años y se nota cómo el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de cierta mejoría.

 Por tanto, queda ajuste para largo. ¿De qué dependerá el ritmo de ajuste futuro del sector? El primer factor es la capacidad de absorción del stock de viviendas nuevas por vender que se sitúa, dependiendo de la estimación, entre un millón y millón y medio de viviendas. Se argumenta que muchas de estas viviendas están localizadas en la costa, pero la realidad es que la mayoría (en torno al 70%) son primeras residencias y que las dos comunidades autónomas que tienen más viviendas por vender respecto a la población no tienen mar.

 Un segundo factor importante son los cambios en la fiscalidad de la vivienda. El Gobierno decidió antes del verano eliminar la desgravación a la vivienda con efectos diferidos (en 2011). El objetivo era intentar adelantar la decisión de compra de aquellos que pudieran perder la desgravación en el futuro, lo que podría ralentizar el ajuste del sector para desplazarlo al futuro. Pero como ya señalaba en estas mismas páginas en su momento, una vez llegado el día de eliminar la desgravación existirá una tentación irresistible a desdecirse y no eliminarla. De hecho esta hipótesis se ha visto confirmada en el caso de Estados Unidos. El Gobierno norteamericano aprobó a principios de año una desgravación de 8.000 dólares para la compra de primera vivienda, pero con una extensión temporal limitada: de enero a noviembre de 2009. Hace pocas semanas el senado de Estados Unidos aprobó la extensión de esta desgravación hasta abril de 2010. Por tanto la efectividad de estos anuncios depende de la credibilidad que los potenciales compradores asignen al anuncio del Gobierno.

 Finalmente, los cambios en la regulación bancaria tienen un efecto muy importante en el ritmo de ajuste del sector. Con la consigna de ganar tiempo, el sector financiero está utilizando múltiples estrategias para maquillar la tasa de morosidad contable: la dación en pago o entrega del activo a cambio de la cancelación de la deuda; la compra del activo por parte de una sociedad inmobiliaria propiedad de la entidad crediticia, y, por último, las moratorias y reestructuración de deuda. Esta última práctica está creando inmobiliarias zombies a la espera de un hipotético resurgimiento del sector. El interés de las entidades financieras por aceptar activos inmobiliarios en pago de deuda y su propensión a vender estos activos rápido y con grandes descuentos dependen de la regulación. Por ejemplo, antes del verano se aprobó una "reinterpretación" de la circular 4/2004 que supone una rebaja sustancial de las dotaciones por morosidad para hipotecas "buenas", o aquéllas con un préstamo valor inferior al 80%. La nueva normativa permite que cuando la morosidad supere los dos años la vivienda conserve un valor residual de al menos el 70%, en lugar de provisionarse el 100%. La suavización de las provisiones por morosidad hipotecaria reduce la presión en bancos y cajas de ahorros para aceptar rebajas de precios en la venta de su stock y aumenta la propensión a aceptar viviendas a cambio de deuda, lo que reduce la velocidad del ajuste. Pero la regulación también puede afectar en la dirección contraria. El pasado octubre el Banco de España, ante el rápido crecimiento de las daciones, decidió incrementar las provisiones para los inmuebles que fueran aceptados como pago por una deuda. La nueva normativa aumenta del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones a aplicar por estos inmuebles pasado un año desde su aceptación. Además, la medida obligará a tasar de nueva gran parte de la cartera en manos de entidades financieras. Esta medida reduce la propensión de las entidades financieras a aceptar inmuebles en pago de deuda y genera incentivos para que quieran deshacer de sus inventarios lo más rápido posible, lo que aumenta el ritmo de ajuste del sector inmobiliario.

 En resumen, al ritmo actual el ajuste inmobiliario tardará en completarse. Las medidas para liquidar el stock de viviendas por vender y los cambios regulatorios en el sector financiero pueden estimular, o retrasar, el ritmo de ajuste. Favorecer la vivienda en alquiler puede ayudar enormemente pues aceleraría el ajuste y permitiría alcanzar una nueva situación con una proporción de vivienda en alquiler razonable y similar a la de países de nuestro nivel de desarrollo. Lo que no debe considerarse como una opción es una salida en falso basada en los mismos criterios que nos llevaron al desastre actual y, en particular, pensar que los tipos de interés actuales se mantendrán durante los próximos cuarenta años.

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En los ultimos meses se repite como un mantra desde las AAPP competentes en materia de vivienda, estén gestionadas estas por el PSOE, el PP u otros, que es necesario rehabilitar y alquilar. A mi el mantra me gusta: usar al máximo las posibilidades del tejido urbano ya existente, a través de la rehablitación - regeneración - alquiler - moviliación de vivienda vacía y, de esa manera, atender a las necesidades humanas, mejorar el aspecto y la funcionalidad de la ciudad ya existente y provocar la menor huella ecológica posible.

Esto hubiera sido necesario también hace diez o quince años, pero entonces el tsunami urbanístico (tomo la expresión de Javier García Bellido, quien primero la acuñó entre nosotros en su artículo del año 2005 titulado «Por una liberalización del paradigma urbanístico español: el tsunami urbanístico que arrasará el territorio», Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales, XXXVII 144) no permitia reducir la voracidad urbanizadora del solar en que se convirtió la patria hispana, pues casi todos los agentes intervinientes eran muy sensibles a las tasas de beneficio de dos dígitos de la vivienda nueva. ¿Pudiendo ganar un 40% (sin violar ley alguna) edificando nuevas viviendas, quien va a ganar un 4% o 6% rehabilitando o alquilando? En términos de puro mercado, nadie en su sano juicio. Dado que hoy el mercado ya no ofrece esas altas rentabilidades por la promoción de nueva vivienda, muchas fuerzas de mercado y no pocas Administraciones Públicas están empezando a mirar de frente a las potencialidades económicas de la rehabilitación y el alquiler. Bienvenidas sean todos aquellos que sumen a este objetivo. Aunque evidentemente, muchos promotores, bancos y cajas no estan pensando en la rehabilitación o el alquiler, simple y llanamente por tener que hacer frente a cientos de miles de fallidos hipotecarios y créditos promotor de dudosísimo cobro. Aunque muchos se estén preocupando hoy razonablemente por las provisiones que hay que hacer por todos estos asuntos, antes o después tendrán que pensar si en el siguiente subidón de la economía financian sin limite a los promotores de nueva vivienda o si también va a haber algo de dinero para los rehabilitadores, regeneradores y arrendatarios profesionales.

Ahora bien, como ya ha ocurrido antes con otras muchas cosas en materia de urbanismo (las cuotas de urbanización, el suelo para sistemas generales y locales, la participación de la comunidad en las plusvalías, las reservas de suelo para vivienda protegida, la cesión de suelo para unas dotaciones especiales que son los alojamientos transitorios en alquiler, etc), no suele ser bueno dejarlo todo a la voluntariedad de propietarios de suelo, promotores, financieros, administraciones, prescriptores profesionales y políticos. No por no ser estos gente virtuosa, sino por no tener el interés general entre los suyos. Muchos y variados son los intereses de todos los intervinientes en el proceso urbanizador, pero no se me negerá, que legítimanente el lucro es el principal de ellos. Y convendrán conmigo que el lucro individual agregado en el mundo real no produce virtud colectiva, dado que solo lo hace en las superficiales lecturas de Adam Smith. Tampoco conviene dejarlo todo al lento confluir de España con la UE. Pues a casi todo el mundo se la trae al pairo que en muchos estados de la UE el alquiler y la rehabilitación sean las labores de modificación de la morfología urbana más frecuentes. En algunas ocasiones conviene usar la ley, por mucho que el derecho tenga sus límites en la conformación de la actividad humana.

Pues bien, creo que ha llegado el momento de que las leyes de gestión del territorio y urbanísticas de las CCAA españolas empiecen a condicionar el crecimiento de los PTP y los PGOU al cumplimiento previo de determinadas obligaciones legales de rehabilitación, regeneración y alquiler. De la misma manera que algunas leyes autonómicas prohiben el crecimiento desmesurado de pequeños nucleos rurales a través de mastodónticos PGOU, creo que a muchos pueblos y ciudades de España se les debería vetar o condicionar la expasión, el nuevo suelo urbanizable, hasta que atiendan adecuadamente la ciudad ya existente, necesitada de muchos y variados retoques. De la misma manera que casi todas las leyes de las CCAA no permiten en suelo urbanizable promover un 100% de vivienda libre e imponen reservas de suelo para vivienda protegida, a las fuerzas promotoras se les puede imponer el deber legal de en cierta medida atender primero a la rehabilitación, la regeneración y el alquiler antes de lanzarse a las nuevas urbanizaciones y edificaciones. Se me dirá que obligaciones legales en materia de rehabilitación, regeneración y alquiler, máxime si tiene como uno de sus efectos la imposibilidad legal de nuevos crecimientos urbanos, pueden afectar al derecho de propiedad o la libertad de empresa e incluso puede que sean inconstitucionales. Pero estas obligaciones no existentes, como las citadas ya existentes y desde hace tiempo jurídicamente pacíficas, lo que hacen es conformar el derecho de propiedad y la libertad de empresa que, cuando percuten sobre lo urbano, están sometidas a una serie de modulaciones legales, que tiene por fundamento la función social de la propiedad y el interés general, y que solo tienen como límite la recognoscibilidad del nucleo esencial de los dos citados derechos constitucionales.

Bien, como es evidente que este tipo de restricciones legales a la iniciativa privada no se van a poder introducir con facilidad en la siguiente fase expansiva del ladrillo patrio, bueno sería que en estos momentos los legisladores autonómicos, me cabe la duda de si debe haber algún auxilio del legislador estatal, se pusieran manos a la obra para exigir por ley que, en los casos más extremos no se puedan acometer nuevas tareas de edificación hasta que se cumplan con ciertas obligaciones de rehabilitación, regeneración y alquiler y en casos menos dramáticos que los nuevos desarrollos urbanos que se autoricen siempre lleven aparajadas ciertas obligaciones legales de cierto peso en materia de  rehabilitación, regeneración y alquiler. Dicho de otor modo, la rehabilitación, la regeneración, el alquiler y la movilización de vivienda vacía, siendo cosas muy diferentes entre si, pero teniendo todas ellas en común el despliegue de sus efectos sobre la ciudad ya construida, deben de ser una de las piezas del pluzle territorial y urbanístico español. No digo que sean la panacea. No afirmo que sean lo único que se debe de hacer. Pero si debe der ser uno de los elementos siempre presentes en toda estrategia territorial y urbana. Y dado que no se produce por el normal decurso del mercado, deberá forzarse su entrada en juego por ministerio de la ley.

Soy consciente de que en términos de gestión la cosa es complicada ¿Como valorar económicamente las obligaciones de rehabilitación, regeneración, alquiler y movilización de vivienda vacía (especialmente las dos últimas)? ¿Como repartirlas, como un coste más, entre los promotores? ¿Como tutelar ese reparto desde la Administración? Y si la cuestión es compleja desde el punto de vista de la gestión, más aún es si la aplicamos a diferentes realidades. Hay municipios que físicamente no pueden crecer. Otros que por muy bien que lo hagan en términos de gestión de la ciudad existente necesitan crecer para poder dar satisfacción a sus ciudadanos. Muchos pueden ser lo matices y las técnicas. Pero lo que me parece fundamental es que nuestro sistema territorial y urbanístico deje de fluctuar entre el turboladrillismo y la recesión para pasar a basarse en cierta cantidad de crecimiento y cierta porción de restañamiento del tejido urbano ya existente, tanto en crisis como en recesión. Lo cual, por cierto, tendría que provocar que pasaramos de llamar promotores a los promotores, a llamarles promotores-rehabilitadores-gestores de alquiler, con todo lo que eso supone de cambio de mentalidad de bancos, cajas, ayuntamientos y un largo etc.

Supongo que muchos pensarán que el mercado no se puede domeñar con la fuerza de los boletines oficiales (aunque creo que nadie duda hoy de que sí se le puede prestar respiración asistida por largo tiempo) y que en España las cosas son como son y punto. Pero muchos de los que esto piensan no me negarán que el mercado a su libre albedrio ha producido en los últimos quince años en España todo tipo de males en materia ladrillil y que bueno sería que el Estado contuviese sus tendencias suicidas más acentuadas. Como decía cierto personaje en una película de Woody Allen (Maridos y mujeres, creo recordar), lo malo no es que los agentes del ladrillo español tengan tendencias suicidas, sino que cuando se suicidan lo hacen contra todos nosotros (nuestro territorio, nuestras ciudades, nuestra economía, nuestro empleo, nuestros impuestos, nuestra calidad de vida, nuestra cohesión social ...). Por todo lo que antecede, lanzo en bruto y sin pulir esta propuesta de debate.

ACTUALIZACION 28/10/2009: varias personas de cuyos criterios me fío mucho me van contando algunas cosas

ABOTECTO 1: La nueva Ley del Suelo, en la medida en que deja claro que no se reconocen aprovechamientos mientras sólo exista la “ficción” del plan y no se haya llevado a cabo ningún acto de desarrollo, permite que los planes –no es necesaria una Ley- establezcan fases de gestión totalmente vinculantes, de manera que no pueda iniciarse el desarrollo de un ámbito de suelo urbanizable sin haber previamente llevado a cabo la gestión en otro/s ámbito/s del suelo urbano.  Igualmente, con los polígonos o unidades de actuación discontinuos, es posible vincular directamente una transformación del suelo urbanizable a una operación en suelo urbano (nueva construcción o rehabilitación).  Sólo habrá que tener en cuenta el condicionante de la viabilidad económica pero, respetando eso, son posibles todos los criterios que planteas, siempre que el Plan los fije con claridad y los justifique.

A mi este matiz me parece muy oportuno. Hay muchas cosas que se pueden hacer ya sin modificación de la ley. Pero como no siempre todos los planeadores municipales tienen dos dedos de frente (como en todo colectivo, hay de todo), yo creo que la ley sigue siendo necesaria como garantía de mínimos en ese juego retejer primero la ciudad existente, para crecer, si procede, después en ciudad nueva.

ECONOMISTA (Julio Rodriguez Lopez, Economista y Estadístico, ex Director General del Banco Hipotecario Español y de Caja Granada): Se debe de publicar de una vez el Reglamento de la Ley de Suelo de 2007 y si es preciso mejorarla con aportaciones como las que tu dices. Las las autonomías deben entender la conexión entre modelo productivo y el urbanismo que practican, o en caso contrario es mejor que dejen actuar a los ayuntamientos.

Nada que decir a esta aportación, aunque parece que hay cierta duda sobre la capacidad de las AAPP para conducir el agua a algún sitio con mano firme. Quizás no le falte razón.

ARQUIGADO: la regulación preceptiva para preferenciar la rehabilitación a la expansión ex novo es de competencia autonómica y por lo tanto a la CCAA les correspondería su articulación. Sobre este tema y sin perjuicio de mostrar cierto escepticismo sobre la voluntad-capacidad de los "legisladores autonómicos" para asumirlo, creo que las circunstancias actuales son propicias para impulsarlo. La crisis de la ocupación de nuevos suelos dirige la actividad inmobiliaria hacia la ciudad consolidada. De hecho, las medidas que el Ministerio (dentro del "paraguas" de la Ley de Economía sostenible de ZP) en la que estamos colaborando XXX y yo, van encaminadas a potenciar decididamente la rehabilitación con disposiciones financieras y legislativas que la hagan posible. Esperemos que vean la luz definitivamente. Asimismo, la regulación "intencionada" de las Actuaciones de Dotación y de la Ejecución Sustitutoria (Agente Edificador y Rehabilitador), son instrumentos de Gestión fundamentales para posibilitar una rehabilitación solvente y eficaz de la ciudad.  

Muy interesante la referencia los agentes urbanizadores y rehabilitadores "intencionados" desde la licitación administrativa. Aunque, a mi juicio, viene a pasar lo que ya he comentado antes, estamos ante instrumentos a disposición de las AAPP, no ante obligaciones ineludibles. Quizás yo tenga en la cabeza la "zafiedad" conceptual de las reservas de suelo para vivienda protegida. Pero los resultados, donde se cumplen, cantan.

ABOTECTO 2: La filosofía de fondo es correcta pero personalmente dudo que los palos funcionen sin zanahorias. También pienso, contra corriente, que las ciudades en España están excesivamente densificadas (lo que no sucede en buena parte de Europa, ni por supuesto en las américas que están aquejadas del problema inverso). Pienso que el problema no es el excesivo consumo de suelo, en sí mismo, sino la desastrosa forma en que se toman las decisiones de localización y se llevan a cabo. La rehabilitación es importante pero la reconversión urbana también.

Una opinión hasta cierto punto a contracorriente. La clave no es cuanto se crece, sino como. Muy sugerente.

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La semana pasada leíamos en el diario El Correo algo que ya sabíamos: en Euskadi, habiendo muchas menos viviendas nuevas sin vender que en el resto de España (en términos absolutos y porcentuales), hay bastante vivienda vacía reconducible hacia el alquiler y la venta (privada o pública).

Dice el citado medio, haciéndose eco de valoraciones de expertos de prestigio, que en Euskadi hay unas 15.000 viviendas nuevas sin vender. De estas 6.000 están en Alava, otras 6.000 en Gipuzkoa y 3.000 en Bizkaia. El dato no ha sido negado por nadie. Incluso las patronales del sector, al afirmar que la cantidad es perfectamente asumible por el mercado en uno o dos años (e insistir en que la cifra es muy inferior a la media española), están avalando estas cifras.

A estas 15.000 viviendas libres nuevas terminadas y sin vender hay que añadir las casi 19.000 viviendas libres usadas vacías gestionables hacia el alquiler detectadas por la encuestas bianual de vivienda vacía del Gobierno Vasco. Por lo tanto, sin construir ni una sola vivienda más, tenemos ya en Euskadi unas 34.000 viviendas que necesitan inquilino o comprador.

Pongo sobre la mesa un dato relevante a estos efectos: unas 50.000 personas necesitan (de verdad, es decir, por motivos de acceso a primera residencia) acceder a una vivienda en Euskadi. Tomo el dato de la demanda de alquiler de vivienda protegida inscrita en Etxebide. En términos sociales y medioambientales no parece necesario construir en Euskadi de una forma mucho más agresiva. Obviamente todas esas viviendas vacías (que son viviendas privadas) no se van a dirigir hacia las personas con necesidad de vivienda, sino hacia las personas con renta y financiación suficientes. Pero es claro que en términos agregados sociales tenemos 50.000 personas que buscan vivienda porque la necesitan y 34.000 viviendas que deberían buscar persona por necesitar inquilino o comprador.

Tambien pongo sobre la mesa que Euskadi lleva muchos años produciendo 16.000 viviendas al año, unas 7 viviendas por cada 1.000 habitantes. Una cifra a años luz de las 40 viviendas por cada 1.000 habitantes que se han construido en muchas CCAA españolas en los últimos 10 años. Mi conclusión: en Euskadi no tenemos un problema descomunal de vivienda nueva terminada y sin comercializar como tienen en otros sitios de España gracias a una política de contención en la producción de vivienda impuesta por el territorio (que tiene evidentes límites), por el bajo tamaño medio de las empresas vascas de promoción y construcción, pero también por lá política de contención constructiva y escasa corrupción de muchas autoridades públicas vinculadas a la órdenación del territorio y al urbanismo. El sector privado sabe que las políticas públicas vascas de urbanismo y vivienda de los últimos años les han librado de tener un problema comercial y empresarial de primera magnitud. No lo van a decir en público, pero en privado no tienen ningún problema en reconocerlo.

Como ya hemos comentado muchas veces en este blog, de la producción total de vivienda vasca (más restrictiva que la del resto de España) una parte record es vivienda protegida (desde hace dos años estamos en un ritmo de casi una vivienda protegida nueva por cada vivienda libre nueva) y de esta una buena fracción es vivienda protegida en alquiler. Es decir, no en Euskadi no solo se ha hecho menos vivienda que en la media de España, sino que esta hay sido mucho más social.

Es tambien innegable que hay un problema de desequilibrio territorial de la oferta de vivienda, tanto libre como protegida, en Euskadi: mucha en Alava, (por eso el stock de vivienda libre terminada sin vender es mayor porcentualmente en Alava), media en Gipuzkoa y baja en Bizkaia.

Sigo añadiendo datos. En estos momentos las entidades financieras vascas exigen que los nuevos desarrollos urbanos tengan la menor cuota posible de vivienda libre, pues solo la vivienda protegida es un producto seguro y por lo tanto financiable por ellos. Cuanto han cambiado los tiempos. Hace nada la vivienda protegida "arruinaba" a los promotores. Hoy es la única que quieren hacer, pues es la única que financian las cajas.

Y por dar un último dato más de contexto, es evidente que la crisis económica mundial, que también afecta a Euskadi, junto con las políticas keynesianas que se imponen por doquier, hacen que las autoridades (también el nuevo Lehendakari Lopez y el nuevo Consejero de Vivienda Arriola) vean en la construcción de nueva vivienda una forma de crear empleo y ayudar a salir de la crisis.

¿A que nos llevan todos estos datos? A mi modesto entender todo esto nos lleva a que en los próximos años en Euskadi se debería hacer más o menos la misma vivienda que hasta ahora (unas 7 viviendas nuevas por cada 1.000 habitantes), siendo interesante que una parte cada vez más importante de la misma vivienda protegida (esto parece que si no lo imponen los ciudadanos y las administraciones, paradójicamente lo van a imponer las cajas de ahorros), con un protagonismo creciente del alquiler público (aunque para esto habrá no pocas dificultades económicas, sociales y políticas) y deberíamos centrarnos en las políticas de máximo aprovechamiento del tejido urbano ya existente (rehabilitación, regeneración urbana, movilización de vivienda vacía, comercialización del stock de vivienda terminada sin vender, etc). Ya veremos si el keynesianismo rampante (que tiene sus cosas buenas, pero también puede avalar excesos poco recomendables) permite realizar este tipo de políticas, vamos a llamarlas conservacionistas y socializantes.

Sobre que hacer con el stock de vivienda vacía el pasado Gobierno Vasco ya puso en marcha algunas medidas (I, II y III). Veremos que medidas toma a este respecto el nuevo Gobierno Vasco. Aporto mi humilde opinión, ahora ya de mero ciudadano de a pié. Si se va a invertir dinero del contribuyente para ayudar a comercializar vivienda privada ociosa (antigua vacía o nueva sin vender) creo que debe haber sólidas contrapartidas para el sector público que mejoren la calidad de vida de las personas con mayores necesidades sociales. No sería justificable, y menos por un gobierno de izquierdas como el del PSE, que se invierta dinero público solo en socorrer a promotores y propietarios privados (no me opongo a ello, solo digo que el socorro público debe estar condicionado al interés general y no solo a los legítimos intereses particulares corporativos), cuando quien lo está pasando mal es la gente con necesidad de vivienda, pocos recursos económicos, sobre-endeudados por culpa de la hipoteca o el alquiler, en paro, con trabajo precario, etc.

Según vayan surgiendo las nuevas políticas públicas las iremos comentado.

(en la última foto el nuevo Lehendakari Lopez y su Consejero de Vivienda Arriola)

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