LEOLO

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Por mi trabajo me ha tocado hablar con muchos promotores inmobiliarios en los últimos años. Como en botica, hay de todo. Pero hay una especie que me preocupa especialmente. No por motivos sociales o medioambientales, sino estrictamente por motivos económicos o de gestión empresarial.

Se trata del promotor que compra suelo, edifica viviendas libres de 90 metros cuadrados, con dos baños, garage y trastero y las vende en plena propiedad, procurando que el comprador se subrogue en el crçedito (hipotecario) promotor. El problema no es que hagan esto, sino que solo saben/quieren/pueden hacer esto. Pase lo que pase.

El otro día me decía un profesional del sector que su empresa (tanto el profesional como la empresa eran y son de primer nivel), en época de bonanza inmobiliaria, a los clientes les permitía elegir "un montón de cosas": comprar o no comprar la vivienda. Todo lo demás venía dado por la empresa. El cliente no podía elegir nada de nada, a pesar de que la vivienda estaba aún por construir. Ese mismo profesional se quejaba de que en estos momentos de crisis inmobiliaria nadie compre viviendas (libre en propiedad) y clamaba por una intervención de bancos, cajas y gobiernos para que esas mismas viviendas, sin una sola modificación (ni en su formato de producto ni como posible servicio), se pudieran vender lo antes posible. Por supuesto, tampoco estaba pensando en que el cliente pueda modificar algo el producto o servicio en los actuales momentos de crisis.

Le interrogue sobre la posibilidad de explorar otras áreas de negocio (alquiler -con y sin opción de compra-, rehabilitación, regeneración urbana, nuevas tecnologías vinvuladas al medio ambiente urbano-residencial, industrialización de la producción de vivienda, etc). Me miró como si estuviese loco. Y me dijo que ellos no se dedicaban a eso, como si lo que yo le sugería perteneciese no a otro sector, sino a otra galaxia.

La verdad es que me quedó claro que el cliente no es precisamente el centro del negocio inmobiliario (estábamos en un curso sobre gestión empresarial y debatíamos sobre donde poner al cliente en los organigramas de las empresas), o por lo menos en muchas de las empresas del sector en España.

Y yo me pregunto, ¿no es el sector inmobiliario uno más de los muchos que hay en nuestra economía? ¿No tiene que escuchar al cliente, saber cuales son sus necesidades, posibilidades y apetencias? ¿No tiene la obligación de escuchar y actuar en consecuencia? ¿No debe tener una estructura flexible - no estoy hablando de despidos, sino más bien de multifuncionalidad de la plantilla- que le permita reinventarse constantemente para poder satisfacer al cliente, tener exito, sobrevivir y crear sostenidamente valor? Yo creo que si. Parece que muchos creen que no.

Soy consciente de que muchas empresas constructoras e inmobiliarias tienen suficiente con depurar su stock de suelo comprado a precio de oro, su stock de viviendas no vendidas y sus deudas multimillonarias ante las entidades financieras. Soy perfectamente conscientes de que muchas empresas del sector del ladrillo por lo que están presionadas es por sobrevivir como entes económicos. Soy también consciente de que las empresas fuertes y bien gestionadas del sector hace tiempo que diversificaron sus inversiones y activos. Y no dejo de ver como muchas empresas del sector a lo único que aspiran es a seguir haciendo lo mismo que han hecho en España en los últimos años, pero en el Este de Europa o en el norte de África o en América. Pero me llama la atención que empresas que se han forrado desde mediados de los años 90 en España y que en época de vacas gordas se negaban a innovar (para que voy a desarrollar nuevos productos y servicios si me va de maravilla, te decían casi todos los promotores), tampoco quieran/puedan/sepan innovar en momentos de crisis darwinista. Ergo, en este sector no se puede innovar ni en bonanza ni en crisis. ¿Nunca se puede/debe/quiere innovar?

Probablemente una forma de desbloquear, al menos parcialmente, esta situación es que el sector se pregunte a si mismo lo siguiente: ¿cual es el core buesiness de la promoción inmobiliaria? ¿a que me dedico, que necesidad o deseo de la gente ayudo a cubrir? La respuesta no creo que pueda ser "nosotros hacemos viviendas para su venta". Yo más bien creo que la respuesta debería ser "nosotros atendemos demandas residenciales de consumidores dispuesto y capaces de pagar nuestros productos y servicios".

No solo se puede sino que también se debe innovar en la construcción y puede que aún con más razón en tiempos de crisis. En caso contrario, o se les salva con dinero público o asistimos a una larga serie de funerales corporativos. Innovar o morir.

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Veo en III República y en Moscas en la sopa que hablan sobre un email que circula por la red.

Dicho mail también me ha llegado a mi por varias vías y decía, al menos en mi caso, lo siguiente

IMPORTANTE NOTICIA:

EMPRESARIOS DE LA CONSTRUCCION BLOQUEAN CARRETERAS COMO PROTESTA CONTRA EL GOBIERNO Y LA BANCA,

PORQUE NO LES CONCEDE AYUDAS NI PRESTAMOS PARA SUS EMPRESAS

Mas allá del evidente talento humorístico de quien empezará a propagar esto por intenet y de la mala imagen que se ha labrado el sector inmobiliario durante los últimos quince años en España, quisiera añadir algunas cosas.

En el sector que yo conozco (Euskadi), hay todo tipo de empresarios de la construcción:

• pequeños, grandes y medianos
• honestos, menos honestos, corruptos/corruptores y bucaneros
• que piensan a corto plazo, a medio y a largo
• que hacen solo vivienda libre, que hacen vivienda libre y protegida y que hacen solo vivienda protegida
• que pasan de la seguridad laboral y que están muy preocupados por la misma
• sin conciencia social y con ella
• que buscan tasas de beneficio rápido y especulativo y que quieren ser empresarios para durar en el tiempo y crear consistentemente riqueza
• con y sin responsabilidad social empresarial
• combinaciones de los anteriores factores de todos los tipos posibles

Vamos, que hay de todo, como en botica. El tono general es manifiestamente mejorable. En general no les gustan las políticas públicas de vivienda que estamos desarrollando (aspiran a que no haya intervención de la administración en las épocas de bonanza y si rescate público en los momentos de dificultades). También en general no aprecian suficientemente la vivienda protegida como su salvación hoy. De nuevo en general solo quieren construir y vender y no les apetecía demasiado hasta hace poco oir hablar de alquiler o rehabilitación. Pero no me parece que debamos pensar que todos los promotores (al menos en Euskadi) son como Paco el pocero y compañía, como los de la manifestación del chiste.

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El dato es concluyente: la siniestralidad en las obras de vivienda protegida dirigidas o encargadas por el Gobierno Vasco es tres veces inferior a la existente en el conjunto del sector de la construcción en Euskadi.

En el 2005 el Gobierno Vasco firmó un convenio de colaboración con CC.OO y UGT(ELA y LAB no quisieron sumarse al mismo) por el que en las obras del Gobierno y Visesa se refuerzan las medidas de lucha contra la siniestralidad laboral, se reduce drásticamente la subcontratación (responsable de muchos de los riesgos y siniestros) y se exigen los mismos derechos y obligaciones para todos los trabajadores independientemente de su nacionalidad.

Cuatro años después los números son claros. Hemos evitado muchos accidentes y erradicado las muertes en nuestras obras.

Estos temas no suelen recibir mucha atención y puede parecer que no son parte de los esfuerzos del Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco. Pero la realidad no es esa. Este tema nos preocupa y mucho. Y hace años que venimos desplegando medidas que ahora tienen un claro y positivo impacto en la materia.

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La prensa tambien reflejo el tema de la siguiente manera: Diario Vasco y Deia.