LEOLO

Recientemente el Gobierno Vasco ha anunciado que modificará el sistema de adjudicación de la vivienda protegida en Euskadi. Me gustaría comentar, tanto los cambios introducidos, como las grandes variables de este debate, que puede parecer técnico, pero no lo es tanto.

Por encuadrar el debate, debemos partir del hecho de que las políticas públicas de vivienda europeas tradicionales han adjudicado su parque de vivienda pública, social, asequible, etc (que era y es siempre de alquiler) fundamentalmente mediante la BAREMACION. Se reciben solicitudes de demandantes de vivienda y se ordenan en función de la necesidad, atendiendo a diferentes tipos de criterios: ingresos, patrimonio, hijos, ascendientes a su cargo, antiguedad en la petición de la vivienda, discapacidades físicas o psíquicas, pertenencia a determinados colectivos (familias monoparentales, divorciados, familias numerosas, etc).

Este sistema de baremación y reparto de las viviendas de las que dispone el sistema público se puso en marcha hace bastante más de medio siglo y partía de la base de un parque público de varios millones de viviendas en alquiler muy asequible. No es que hubiera viviendas para todo el que las pidiera-necesitara, pero casi. Para que nos hagamos una idea, buena parte de las clases medias de la segunda mitad del pasado siglo en la UE vivían en estas casas. Con las décadas, las viviendas han ido escaseando (ya desde la revolución neoconservadora de los 80 del pasado siglo, se ha vendido parte de los parques públicos y no se han repuesto las unidades liquidadas al mismo ritmo) y las solicitudes no han disminuído o incluso han crecido. Ahora, por ejemplo, en toda la UE estamos en máximos históricos.

En principio pudiera parecer que el sistema de baremación tienen como principal virtud el de ser el sistema más justo y como único inconveniente el de no poder atender a todos los demandantes si no se cuenta con parque de vivienda suficiente. Sin embargo, la literatura científica europea, ya desde hace muchas décadas, describe como principal lacra de este sistema de adjudicación de vivienda pública (insisto, siempre en alquiler), incluso en sus décadas gloriosas de amplios parques públicos de vivienda, la creación de dinámicas de segregación o discriminación socio-espacial. Aunque sea una cierta caricatura, si la vivienda pública en alquiler se adjudica siempre a la gente con menos recursos y además todos ellos viven juntos en edificios y calles con mucha o solo con vivienda social en alquiler, acabará habiendo procesos expresos o sutiles, públicos o privados, formales o informales, de discriminación de estos barrios y sus pobladores. Si a eso le añadimos que muchos de estos parques públicos de alquiler social adjudicados mediante baremo están físicamente muy dañados, en las partes deficientes de la ciudad, mal comunicados, mal dotados, etc, es evidente que el baremo, el alquiler social y cierta miopía pública sostenida en el tiempo han creado grandes problemas sociales e incluso políticos. Solo por poner un ejemplo, los jóvenes que incendiaron los suburbios franceses en 2005 vivían casi todos en este tipo de barrios, entonces y hoy especialmente castigados por el paro juvenil. Y solo por seguir con los ejemplos, la mayor parte de los gestores públicos franceses a los que he atendido en visitas a Euskadi me dijeron en privado que el baremo parece justo, pero no lo es.

Frente a esta tradición, en España no hemos tenido masivos parques de alquiler social y la mayor parte de la vivienda que podrían encajar en la categoría de vivienda social (la vivienda protegida) se ha adjudicado en propiedad (con descalificación y conversión en vivienda libre a los pocos años). Pues bien, la vpo en España tradicionalmente se ha adjudicado durante años sin sistema reglado alguno, lo que ha dado lugar a todo tipo de curruptelas y clientelismos. En las dos últimas décadas se ha introducido como mal menor el SORTEO. Y digo mal menor, pues los sorteos nacen ante la evidencia de una demanda de vivienda pública que supera con mucho las unidades disponibles por parte del sector público y con la voluntad de evitar los fraudes y corruptelas que habían sido habituales. Ergo, el sorteo era y es un mal sistema de adjudicación de vivienda (se sortea el disfrute de un derecho constitucional), pero es un sistema tranparente, claro y controlable de adjudicación de una vpo escasa entre un público desbordante. Esta por ver si es el menos malo de los sistemas. 

Entre los detractores del sorteo se tiene la imagen de que la injusticia es frontal, pues simple, llana y sencillamente pueda parecer que las viviendas se adjudican como en el bingo, sin tener en cuenta ninguna de las características de los demandantes. La realidad es que bastantes CCAA y CCLL regulan la adjudicación de vivienda protegida a través de lo que podríamos llamar SORTEOS PREBAREMADOS. Estamos ante un sistema mixto en el que los demandantes tienen más o menos posibilidades de ser adjudicatarios de vivienda protegida en función de sus circunstancias sociales y económicas. Sirva como ejemplo la forma en la que Etxebide ha adjudicado vivienda protegida en Euskadi hasta la fecha, para comprobar que estamos ante sorteos en los que no todo el mundo tiene las mismas posibilidades de acceder a una vivienda protegida y se prioriza a las personas con más necesidad.

Pues bien, con todo esto en la trastienda histórica, el Gobierno Vasco anunció el pasado 1 de mayo que, a partir de ahora, la vivienda protegida en alquiler vasca se va a adjudicar por baremo y no se va a sortear y la vivienda protegida en venta o en derecho de superficie se va a seguir sorteando. No ha habido mucha repercusión del tema en la prensa vasca o española, pero sospecho que a mucha gente le habrá agradado la noticia. Las viviendas se van a adjudicar a quien más la necesita. Por fin triunfa la justicia social y el sentido común. Pero, sin perjuicio de lo ya establecido (dinámicas de segregación socio-espacial), hay que añadir en el caso vasco o español, que dada la brutal economía sumergida y el desmedido amor por el fraude fiscal que hay entre nosotros, el baremo tiene otro peligro adicional (adjudicar vivienda a familias que parecen tener pocos recursos cuando los tienen), solo sorteable con un aparato administrativo poderoso y proactivo. Y por añadir un factor más para formarnos una opinión, en Euskadi la segunda mitad de la pasada década fue prolífica en la producción de un incipiente parque público de alquiler, pero la crisis ha detenido de forma severa esta dinámica. Con lo que el Gobierno Vasco establece el baremo como sistema de adjudicación de vivienda de un parque público de alquiler en estos momentos en serias dificultades. Parece que se ha optado por ser "más puros", pero con menos unidades. Y uno no tiene claro si hay una legítima apuesta estratégica o solo cálculo comunicacional a corto plazo (en unos meses hay elecciones en Euskadi).

Para finalizar, una muy buena noticia: el sistema de baremación y adjudicación directa sin sorteo de vivienda protegida que parece anunciarse en Euskadi tiene muy interesantes potencialidades a la hora de luchar contra el fenómeno de exclusión residencial más duro del momento: los desahucios. En este terreno, el Gobierno Vasco ya ha anunciado que las familias empobrecidas por la crisis y en riesgo de perder su vivienda por ejecución hipotecaria instada por un banco podrán recibir una vivienda protegida en alquiler, sin necesidad de pasar por el sorteo. A mi juicio, la medida es de pura justicia material: atender en materia de vivienda de forma preferente a los más dañados por la crisis. Obviamente habrá que hacer seguimiento al asunto. Pues una cosa son los titulares de prensa o la voluntad política (que puede ser genuina) y otra la cruda realidad de unas AAPP presas de los recortes diarios ofrecidos al altar del salvamento público de la banca privada. Es claro que en los últimos años el contribuyente ha salvado siempre a los bancos y nunca a los desahuciados por los bancos. Veremos como evoluciona esto en el futuro, aunque el equilibrio de fuerzas hoy es el que es.

Volviendo al tema de los métodos de adjudicación, si dejamos de lado el parque público de vivienda en alquiler (hoy en severas dificultades en las CCAA donde empezaba a nace y mera categoría teórica en otras muchas), la movilización de vivienda vacía privada hacia el alquiler social (Bizigune en Euskadi, hoy sometido a las incertidumbres que plantea la convivencia con el nuevo programa de intermediación pública de vivienda privada en alquiler ASAP) o las viviendas en derecho de superficie (una especie de alquiler público vitalicio, hoy en proceso de venta en Euskadi y otras CCAA), lo que nos queda es el grueso del parque público de vivienda: la vivienda protegida en venta. Pues bien, este tipo de vivienda en Euskadi desde hace más de una década debe sortearse (con prebaremación), para evitar fraudes por todos conocidos en los sorteos de promotores privados, cooperativas y ayuntamientos. No quiero decir que todos los promotores, cooperativas o ayuntamientos cometieran irregularidades en la materia. Nada más lejos de mi intención y de la realidad. Siempre hay que diferenciar entre los justos y rectos y los golfos. Pero de los últimos ha habido y no pocos, unos a las búsqueda del dinero fácil y otros a la búsqueda de votos de estómagos agradecidos. Para todo este tipo de disfuncionalidades, hasta la fecha y por más de una década, en Euskadi teníamos una serie de medidas de protección. Entre otras debemos citar: los propios sorteos, la adjudicación de la vivienda protegida siempre que se podía en alquiler o derecho de superficie, la compra de toda la vivienda protegida que se vendía en el mercado y su readjudicación a un demandante (visado de las segundas y posteriores trasnmisiones y ejercicio del derecho de tanteo y retracto), la inspección del uso del parque de vivienda protegida y la imposición de sanciones e incluso expropiaciones en el caso de incumplimiento de la función social de este tipo de propiedades.

Pues bien, en la ciudad de Vitoria-Gasteiz (la mayor bolsa de vivienda protegida de Euskadi) la vpo se vende en las inmobiliarias sin el control de antaño del Gobierno Vasco, el Gobierno Vasco ya no compra la vivienda protegida en venta y se la adjudica a un nuevo demandante, las cooperativas y los ayuntamientos ya no van a tener que sortear la vivienda protegida que ellos sortean. Y así un largo etc de medidas que apuntan a que la vivienda protegida en venta se puede ir convirtiendo progresivamente en lo que nunca debe ser: un producto más del mercado.

Si sumanos las dos tendencias: baremación y adjudicación directa de la escasa vivienda protegida en alquiler y mercantilización de la relativamente abundante vivienda protegida en derecho de superficie y propiedad, el cuadro es, cuando menos, preocupante en términos de equidad, eficiencia y aficacia.

No me cabe la menor duda de que la crisis apreta de lo lindo a las AAPP en general y en materia de vivienda en particular. No tengo ni la más mínima duda sobre la honestidad de los gestores públicos de vivienda del actual Gobierno Vasco y de muchas otras AAPP. Y no me cierro en absoluto al cambio y las nuevas técnicas. Pero creo intelectualmente honesto recordar que la baremación de la vivienda social en alquiler ha supuesto en toda la UE segregación socio-espacial (gentrificación lo llaman ellos) y que la mercantilización y desregulación de la vivienda protegida en venta en España siempre ha acabado en el lodazal de la corrupción y el clientelismo. 

Como siempre espero estar equivocado en lo negativo que veo venir y acertado en las cuestiones positivas que me parece que están por llegar. 

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He estado trasteando un poco con el proyecto de presupuesto de vivienda del Gobierno Vasco para el 2012 (que con toda seguridad será aprobado, por contar con el apoyo del PP y el PSE, hoy mayoría en el parque vitoriano de La Florida -aqui se puede consultar el debate parlamentario en comisión sobre el asunto-) y he llegado a la conclusión de que las decisiones del Lehendakari Lopez en materia de vivienda cada día me recuerdan más al relato de Francis Scott Fitzgerald "El curioso caso de Bejamin Button", un hombre cada día más joven, hasta desaparecer. En este caso estamos ante un presupuesto cada vez más menguante que, de seguir esta lógica, va prácticamente a desaparecer.

La explicación oficial: estamos en crisis, hay que optar por las prioridades y relegar los asuntos que no son prioritarios para otro tiempo. Si uno pregunta a gestores públicos vascos avezados en temas urbanos, obtiene siempre la misma respuesta: la prioridad del PSE es el AVE y la vivienda pública importa poco o nada.

No me parecen de recibo estas explicaciones. Con la crisis habitacional que tenemos también en Euskadi, la vivienda no puede no ser una prioridad de un gobierno socialdemócrata. Y, por otra parte, en términos más generales, un gobierno socialdemócrata, además de controlar los gastos, puede/debe incrementar los ingresos para garantizar la suficiencia del estado del bienestar.

La marginación de las políticas públicas de vivienda por parte del Gobierno del Lehendakari es aún más inexplicable o incoherente si tenemos en cuenta que Patxi Lopez en la campaña electoral que le llevó a Ajuria Enea dijo que iba a doblar el presupuesto de vivienda.

Si lo pasamos a números y utilizamos el año 2009 (ya había crisis desde hacía casi dos años y fue el año de cambio de legislatura y gobierno) como año base, nos sale lo siguiente:

• Presupuesto del Gobierno Vasco en materia de vivienda en el 2009: 210 millones de euros (todas las cifras son excluyendo la capacidad de gasto de las sociedades públicas y participadas que, en cualquier caso, siguen la tendencia de la matriz gubernamental).
• Promesa del candidato a Lehendakari Patxi Lopez: 420 millones de euros al año.
• Proyecto de presupuestos para el 2012: menos de 130 millones (menos del 1.5% del presupuesto del Gobierno Vasco; menos del 0.2% del PIB vasco -los estados y regiones de referencia en la materia en la UE están en la banda del 1% al 2% de su PIB-).
• Debemos citar también los 42 millones de euros de Prestación Complementaria de Vivienda que gestiona el Departamento del Gobierno responsable de la política social y que forma parte de los 339 millones de euros de ayudas sociales (3.2% del presupuesto del 2012 y 0.5% del PIB vasco) tan polémicas en estos tiempos de crisis.

Primera conclusión, el candidato Lopez que prometió doblar el presupuesto de vivienda del Ejecutivo vasco, una vez recibida la makila de Lehendakari, casi lo ha reducido a la mitad y todo apunta a aún mayores recortes.

Pero no acaban aqui las malas noticias para el derecho a la vivienda en Euskadi, pues si analizamos los números, veremos que buena parte del presupuesto del Gobierno Vasco actual en materia de vivienda se basa en vender activos del sector público (privatizar malvendiendo hoy lo creado durante décadas por el sector público con el dinero de los contribuyentes y el trabajo de los empleados públicos). En una tendencia ya empezada en los dos pasados años, el Gobierno Vasco cifra la mitad de sus ingresos en ventas (derechos de superficie y garajes a particulares vascos y suelo y edificios de viviendas completos a fondos de inversión extranjeros). Sobre ambos temas ya me he posicionado y a los links me remito.

Y para cerrar, la última mala noticia, buena parte de las ventas previstas por el Gobierno Vasco (suelo y viviendas a fondos de inversión extranjeros) están en el aire, habida cuenta de la situación de los mercados financieros y de deuda pública europeos. Con lo que, si no se producen esas ventas (lo más probable en estos momentos), los presupuestos de vivienda del Gobierno Vasco para el 2012 serán incluso menores.

Así que, sin ánimo de ofender a nadie y con la sola intención de describir la situación, estamos ya en la mitad del presupuesto de vivienda del año 2009, se está acometiendo un programa masivo de venta de patrimonio del sector público y, además, está por ver si parte de esas ventas no se frustran y el presupuesto de vivienda se reduce aún más.

Y mientras el Gobierno Vasco margina presupuestariamente a las políticas públicas de vivienda, miles de viviendas privadas y públicas están vacías, cientos de trabajadores del sector público de la vivienda están desmotivados y con miedo al despido y en Euskadi tenemos 7 desahucios diarios a los que el Gobierno Vasco no presta ninguna atención (ni presta asesoría jurídica, ni media con las entidades financieras, ni ofrece alquiler social).

Todo mi afecto, apoyo y mejores deseos a mis amigos gestores y trabajadores vascos de políticas públicas de vivienda que tienen que operar en este contexto económico, presupuestario y político. Se les está pidiendo un verdadero imposible (hacer más y mejor con menos y peor). Ellos están poniendo todo de su parte. Pero debemos ser conscientes de que milagros no se pueden hacer a diario y que se está optando por dejar a la intemperie a gente empobrecida, mientras se protege de forma acrítica al sistema financiero que ha creado todo este embrollo financiero-inmobiliario. Es lo que hay ...

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Leo en la prensa de hoy algo que ya estaba siendo comentado en los círculos especializados desde hace semanas: el Gobierno Vasco va a reducir/congelar la producción de nueva vivienda protegida destinada al alquiler y va a potenciar los programas de movilización hacia el alquiler asequible de vivienda privada ya existente.

Un poco de urgencia, hago algunos comentarios:

1.- Es de agradecer la sinceridad del Gobierno Vasco (el Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010-2013, que se aprobó el 28 de diciembre del 2010 y que empezó a aplicarse ya iniciado el año 2011, antes de acabar el presente año ya tiene que reconocer que sus objetivos son irreales y están extraviados). Aunque es un poco fuerte que hayan tardado casi dos años y medio en saber que tienen entre manos.

‎2.- Debemos tener cuidado con el mensaje de que las cajas de ahorros invirtieron 130 millones de euros (en créditos) para vivienda protegida en alquiler en los años de bonanza y esto hoy ya no se puede mantener. Puede que alguno piense que es lo mismo financiar con fondos de cajas de ahorros vivienda libre en propiedad en Seseña, un aeropuerto privado en medio de la nada en CyLM o Terra Mítica en Valencia que financiar vivienda protegida en alquiler en Euskadi. Los primeros ejemplos son ruinosos desde todos los puntos de vista. El último es económicamente rentable para las cajas y socialmente muy beneficioso para gobierno y sociedad vasca en general. El problema es que las cajas de ahorros, como tienen que purgar sus estupideces e imprudencias del pasado (no me estoy refiriendo a ninguna caja en particular, sino al sector en general), hoy no tienen ni para lo más seguro del mundo: que el Gobierno Vasco tome prestado dinero para hacer vivienda protegida en alquiler.

‎3.- Como a la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco no le da dinero para hacer vivienda protegida en alquiler ni el propio Gobierno Vasco (se habla de una recorte presupuestario en vivienda para el 2012 que dejará el presupuestos en poco más de 100 millones de euros, cuando en el 2009 el mismo ascendía a más de 220 millones)  ni las entidades financieras, deciden descongelar Bizigune (al que tanto criticaron en el pasado por ser "caro, un despilfarro, un caprichito del Madrazo..." y que prometieron clausurarlo) y poner en marcha (hace más de dos años que dicen que se va a poner en marcha) el programa de intermediación inmobiliaria (PII). Similitudes entre los dos: los dos tratan de poner en alquiler vivienda privada ya construida (bueno para el medio ambiente). Diferencias: Bizigune exige que la vivienda esté previamente vacía (suma al alquiler) y en el PII la vivienda puede tener ya inquilino (no suma al alquiler); en el PII el papel de la Administración es meramente la de intermediario entre privados, mientras que en el caso de Bizigune hay garantía pública de que el alquiler será social y no habrá fraude alguno; los inquilinos de Bizigune están fuertemente subvencionados y los del PII no -está dirigido a inquilinos de mayor poder adquisitivo que los de vivienda social o protegida, sin dejar de tratar de ser alquiler asequible-; etc. Rrgo, el PII es más barato, menos seguro y menos social y Bizigune es más caro, más seguro y más social). Sea como fuere, el GV apuesta por alquiler social, protegido o asequible en vivienda ya existente. Me parece muy correcto.

‎4.- Asusta la modestia de los números. En el 2009 Euskadi disponía de un parque de vivienda en alquiler público de más de 19.000 viviendas. Y ahora se deja claro y además se dice en público que en el 2013 si llegamos a las 22.000 o 23.000 nos podemos dar con un canto en los dientes. Muy preocupante. Pero, al menos, es sincero.

‎5.- Me preocupa el discurso implícito que existe contra los Alojamientos Dotacionales de Alquiler. Un equipamiento público residencial (no son viviendas) cuyo suelo obtiene de forma gratuita la Administración y que deberían ser la columna vertebral del servicio vasco de vivienda pública en alquiler. Una cosa es hacer pocos alojamientos de este tipo, por la crisis. Y otra muy distinta es, aprovechar la crisis, para no hacer ninguno.

De urgencia, esto es lo primero que se me ocurre. Pero como el asunto es de relevancia, supongo que en el futuro habrá que seguir hablando de sus implicaciones de todo tipo.

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Se acaba de hacer público en este discreto momento vacacional (1 y 2), que el Gobierno Vasco va a ponerse en manos de un fondo de inversión privado (posiblemente extranjero) para la dinamización de su política de alquiler público.

Vayamos con las cifras. El Gobierno Vasco va a adjudicar por concurso público el derecho a explotar 4.000 viviendas de alquiler público en los póximos 20 años, bajo los siguientes parámetros:

• Cesión al fondo de inversión de unas 3.000 viviendas protegidas existentes o en fase de construcción titularidad de Alokabide y Visesa (bienes patrimoniales de la Administración).
• Construcción por parte del fondo de inversión de unas 1.000 nuevas viviendas protegidas para su destino al alquiler protegido.
• El fondo de inversión recibirá 700 euros por mes y vivienda, cantidad que se actualizará todos los años un 2.5%. Sin deflactar, estamos hablando de unos 670 millones de euros.
• Pasado los 20 años, el fondo de inversión puede vender las viviendas protegidas a sus inquilinos u a otras personas al precio protegido. Si la venta se realizase hoy supondrían no menos de 450 millones de euros.
• El Gobierno Vasco recibirá unos 300 millones de euros por la venta de suelo público al fondo privado de inversión.
• También recibirá el Ejecutivo Vasco los alquileres protegidos que realmente paguen los inquilinos (que no será 700 euros al mes, sino lo que correspondan en función de la normativa de alquiler público - el modelo está hecho bajo la premisa de alquileres públicos de 300 euros de media-). Sin deflactar, estamos hablando de unos 72 millones de euros.
• Oficialmente, la operación, que es más financiera que inmobiliaria, tiene una tasa de beneficio del 6.5% para el fondo de inversión que entre en este esquema, con una protección frente a la inflación del 2.5%. Aunque cualquier que juegue un poco con una calculadora sabe que la tasa de beneficio garantizada al fondo de inversión es superior a la declarada oficialmente.

Hasta aqui los datos hechos públicos hoy mismo y que eran un secreto a voces en los pasillos de Lakua desde hace meses. A partir de aquí, algunas primeras valoraciones mías, hechas un tanto a ciegas, pues aún no se conoce el pliego de condiciones de la adjudicación.

En primer lugar, parece una operación en la que el contribuyente retribuye de forma muy generosa a un inversor que asume muy poco riesgo. Más de 1.100 millones de euros por el alquiler de unas 3.000 viviendas ya hechas, la construcción y alquiler de 1.000 viviendas más durante 20 años parece y 300 millones de euros en concepto de suelo parece, a todas luces, un precio bastante elevado para el erario público y ventajoso para el partner privado.

En segundo lugar, el actual Gobierno Vasco dijo que era necesario huir del modelo Bizigune pues era demasiado caro y del modelo Alokabide pues las viviendas protegidas solo permanecían 20 años en alquiler y después eran vendidas. Pues bien, en este caso nos encontramos con un programa que es igual o más caro que Bizigune en la parte de movilización de vivienda existente hacia el alquiler y con un programa que dura 20 años, exactamente igual que el Alokabide que hemos conocido hasta la fecha (y si tenemos en cuenta los periodos de carencia financiera).

Por otra parte, es necesario ser consciente de que este esfuerzo es sobre todo un programa de movilización de vivienda protegida vacia hacia el alquiler y en mucha menor medida de construcción de nuevo parque público de alquiler. El 75% de los esfuerzos se centran en conseguir alquilar vivienda protegida que el Gobierno Vasco no vende (un tema del que hasta ahora no se ha hablado en la prensa, que se ha limitado a hablar de renuncias después de los sorteos)y el 25% de las energías se aplican a la construcción de nueva vivienda protegida de alquiler. Cosa que a mi me parece muy bien (movilizar antes que construir) pero que aleja al Gobierno Vasco del cumplimiento de sus objetivos en materia de alquiler.

Supongo que nadie destacará lo evidente, pero este es un programa de privatización masiva de stock público de suelo y vivienda. Tengamos en cuenta que las casi 3.000 viviendas ya existentes son públicas y el Gobierno Vasco procederá a vender suelo y viviendas a un fondo de inversión privado que, a su vez, venderá ese suelo y viviendas a terceros particulares.

Ahora bien, lo que no se privatizan son los costes de la gestión de las 4.000 viviendas protegidas en alquiler. Todo el mundo que conozca el negocio del alquiler a escala corporativa sabe que en la gestión de los alquileres es donde están los problemas y donde puede fracasar o triunfar una operación de alquiler a gran escala. Pues bien, en este caso la gestión la seguirá realizando el Ejecutivo Vasco a través de una de sus sociedades públicas (Alokabide que hoy mismo absorbe a SPAGVA-Bizigune). De esta forma, el fondo de inversión tiene totalmente asegurados unos alquileres medios-altos (700 euros al mes, actualizados por el IPC anual) y transfiere el riesgo de gestión del parque de alquiler al sector público. El riesgo y ventura es del Gobierno Vasco y el beneficio del fondo de inversión que resulte adjudicatario.

No me atrevo a considerar la operación como una total socialización de pérdidas y privatización de beneficios, pero si creo que se asemeja bastante a una patada a seguir en términos financieros, sin demasiadas novedades en relación al modelo Alokabide (más allá de la sustitución de las cajas vascas de ahorros por un fondo de inversión con base en Londres, NY o Shangai, la de Visesa por promotores privados y la de la colaboración público privada por la técnica concesional). En cualquier caso, como contribuyente, creo que estamos dando demasiado durante demasiado tiempo a cambio de muy poco. Y en términos de modelo creo que esta y otras decisiones recientes cierran una década de intervención pública decidida y directa del Gobierno Vasco en el mercado de la vivienda en favor de la accesibilidad de la misma para amplias capas de la sociedad vasca y abre una nueva época de menos sector público y más mercado.

Como siempre, por el bien de la sociedad en la que vivo, espero estar equivocado en lo que veo negativo y acertado en lo que señalo como positivo.

ACTUALIZACION 29/7/2011: el PNV ya se ha posicionado sobre esta iniciativa del Gobierno Vasco. Considera que es privatizadora y contraria a derecho (ilegal).

Hace unos días supimos por la prensa (en este caso EL CORREO) varias cosas en relación al convenio financiero entre el Gobierno Vasco y las entidades financieras en materia de vivienda (entre otras cosas, regula la financiación cualificada que dan las entidades y que reciben tanto los promotores de vivienda protegida como sus usuarios para edificar, vender, comprar o alquilar este tipo de viviendas, así como la financiación cualificada que pueden recibir los titulares de una vivienda que es objeto de ayudas públicas para rehabilitarla).

Bien, en primer lugar, el convenio no está firmado y todos (Gobierno Vasco, entidades financieras y prensa) en público hacen como si lo estuviera, después de anunciar a principios del 2010 que el convenio entraba en vigor. En teoría las entidades financieras dan créditos contra el convenio "como si este estuviera firmado". En teoría.

Pero además nos enteramos de que en el primer trimestre del 2011 prácticamente no se habían dado créditos a los compradores de vivienda protegida y los créditos a los promotores públicos y privados de vivienda protegida se han reducido de forma sensible. Este tipo de préstamos cualificados cayeron un 28.5% en el 2010 respecto al 2009. Y en el primer trimestres del 2011 han caído un 55.6% respecto al 2010. El Gobierno Vasco tenía previsto que se concedieran 500 millones de euros de este tipo de préstamos en el 2010 y solo se concedieron 328.7. En el 2011 la previsión oficial es de 440 millones de euros y parece difícil que se llegue a cumplir.

De todo ello uno podrían deducir que la máquina de hacer viviendas protegidas (más de la mitad del actual mercado vasco de la vivienda) prácticamente se ha parado en este primer trimestre del 2011.

Sin embargo, si atendemos a los datos que sobre producción de vivienda protegida ofrece el Observatorio Vasco de la Vivienda, en el primer trimestre del 2011 se iniciaron en Euskadi 1.281 viviendas protegidas. Y si consultamos los datos del Ministerio de Fomento comprobaremos que en ese mismo trimestre se empezaron en Euskadi 1.533 viviendas libres. En total 2.814 viviendas, que ponderadas a cuatro trimestres (perdonen la zafiedad prospectiva) arrojan un posible total de 11.256 viviendas iniciadas en el año 2011 en Euskadi. Si tenemos en cuenta que en el año 2010 se iniciaron en Euskadi 7.188 viviendas (4.616 protegidas y 2.572 libres) el asombro es mayúsculo (los datos oficiales dicen que se avecina un incremento de la producción de vivienda de casi el 57% en el año 2011 y que podríamos pasar de las 3.2 viviendas nuevas por cada 1.000 habitantes del 2011 a 4.8, en el 2011, acercándonos a los 6.4 de la pasada década).

Así que los datos oficiales y oficiosos nos dicen que el crédito se ha secado casi por completo y, a la vez, la producción florece. Obvamiente, algo tiene que estar mal. Además de mi extrapolación chapucera de uno a cuatro trimestres, puede jugar algún papel el que las estadísticas sobre vivienda en España tienen un nivel impropio de un país de la UE que asiste al G-20.

Sea como fuere, a nivel de Euskadi, uno no sabe si creerse este escenario de florecimiento de la vivienda (sobre todo la libre) a pesar de la contracción del crédito (incluso en el segmento menos riesgosos de vivienda protegida). Es difícil pensar en cuatro datos que combinados tengan menos sentido en el actual panorama económico, social y administrativo vasco. Si además tenemos en cuenta las estadísticas sobre hipotecas en fuerte caída, las ventas de suelo y precios del mismo en severo descenso, las más de 15.000 viviendas libres en stock, las 45.000 viviendas usadas vacías y las viviendas protegidas ya producidas que no tienen quien las ocupe por los carruseles de renuncias, la cosa aún tiene menos sentido.

La solución a este acertijo: en febrero o marzo del 2012 (cuando se conozcan los datos consolidados del año 2011 completo).

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En las últimas semanas empieza a cundir el pesimismo sobre la futura producción de alquiler público en Euskadi, habida cuenta de los pobres resultados que se están observando en esta materia los dos ultimos ejercicios.

La verdad es que poco más de 500 nuevo alquileres públicos al año (periodo de crisis 2009-2010, frente a los 2.000 de ejercicios anteriores sin crisis) no conducen precisamente al optimismo. Pero a mi, mucho más que la producción coyuntural, me preocupa la tendencia general que se vislumbra.

Por una parte, se reducen los recursos presupuestarios dedicados a políticas públicas de vivienda en general y hacemos aún más grande la divergencia con la UE en esta materia. Por otra, las cajas de ahorros no solo elevan de forma sustancial el precio de la financiación a estas políticas, sino que, en lo relativo al alquiler y la rehabilitación, simplemente no financian casi una sola operación e incluso en la promoción de vpo para su venta se ha retirado el año pasado nada más y nada menos que el 40% de la financiación habitual.

A todo lo anterior, hay que añadir que el Gobierno Vasco ha congelado Bizigune, acabado con Alokabide (tal y como la conocíamos -colaboración público privada en materia de alquiler protegido entre cajas de ahorros y gobierno- ha desaparecido), reducido la capacidad de producción de vivienda protegida para alquiler de Visesa y dado la orden a Orubide y Departamento de no compar de forma sistemática más suelo para vivienda protegida en alquiler. Parece claro que no se quiere o no se cree que no se puede seguir utilizando los instrumentos del pasado.

Por ello, hay que preguntarse que vías nuevas o no tan nuevas se abren, en el momento en el que se cierran los principales instrumentos de los últimos años. A día de hoy solo quedan dos vías abiertas de producción de vivienda pública de alquiler y una posible, aunque aún inédita:

1. la promoción directa del Gobierno Vasco (que en los últimos 30 años nunca ha pasado de las 300 unidades al año).
2. la promoción directa de alguna rara avis municipal (tipo Donosti y Bilbao), también en cantidades muy modestas.
3. y la idea de futuras concesiones administrativas a fondos de inversión extranjeros para la construcción y explotación durante décadas de la futura vivienda protegida en alquiler vasca (¿evasión o victoria?).

Dejando de lado la vía 1 (testimonial y sustentada al 100% por presupuesto público), la gran diferencia entre la vía 2 y 3 es el precio para el contribuyente. Recientemente el Ayuntamiento de Donosti ha firmado un acuerdo con Bakoa para financiar la producción de 70 viviendas protegida en alquiler en Morlans. Probablemente sea el único acuerdo de su especie en toda España en varios años. Su precio y plazo: euribor + 2.75% y 20 años. Por su parte, no se conocen los precios y plazos de la concesión administrativa de vivienda protegida en alquiler a fondos de inversión privados, pero los mismos deben de ser tan onerosos para el contribuyente que el Departamento de Hacienda del Gobierno Vasco, de momento, ha puesto dificultades y frenos a este tipo de operaciones. Lo que si sabemos con seguridad es que los fondos de inversión exigirán precios superiores a los que figuran en el convenio entre entidades financieras y Gobierno Vasco y que no se está cumpliendo en la parte de alquiler protegido (euribor + 1.8%).

Por todo lo anterior, y más allá de la retórica mediática y política (que al menos tiene ciertas virtudes pedagógicas en términos teleológicos), la ontología del alquiler público vasco en los próximos, a mi juicio, va a seguir siendo la siguiente: extrema modestia en relación a la media de la UE (unas 20.000 unidades para una Comunidad Autónoma de unos 2.3 millónes de habitantes), estancamiento de la producción y melancolía (por ilusionarse vanamente -los esfuerzos inútiles dicen que producen melancolía-) en amplias capas de la sociedad vasca.

Dicho todo lo cual, le deseo a los gestores públicos de la vivienda vasca la mejor de las suertes. La van a necesitar, habida cuenta de la dureza del escenario.

PD: tiene su aquel que nadie quiera ver que en una Comunidad Autónoma como Euskadi, con un stock de vivienda libre terminada y no comercializada importante (más de 15.000 viviendas), abundante vivienda protegida terminada vacía (adjudicada o sin adjudicar; de la que no hay estadísticas, pero que seguro que suman miles de unidades -me remito simplemente a mi experiencia de paseante urbano vitoriano-) y vivienda usada privada vacía (casí 45.000, excluídas las de segunda residencia, según estudio del Gobierno Vasco de febrero del 2011), la base del parque público de alquiler no está en la producción de nuevas viviendas, sino en la reconversión de parte de las existentes en parque público de alquiler. 

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Desde hoy mismo el Gobierno Vasco dispone de dos sociedades integramente públicas (Alokabide y Bizigune -que en realidad se llama SPGVSA, pero que nadie conoce por ese nombre-) al servicio de la vivienda en alquiler público, social, protegido o como queramos llamar a los alquileres no de mercado y tutelados por el estado.

Estas dos sociedades con todo lo que ellas tienen dentro y detrás (contribuyentes tributarios, trabajadores, Gobierno Vasco, entidades financieras, proveedores, etc ... al servicio de inquilinos) son las principales responsables de que en poco más de ocho años Euskadi haya pasado de no tener casi vivienda de alquiler pública (poco más de 700 unidades) a que ahora disponga de más de 19.000 unidades.

Con la publificación de Alokabide el Gobierno Vasco dispone de dos instrumentos totalmente públicos, uno dedicado a la gestión del alquiler de vivienda libre vacía movilizada hacia el alquiler social (Bizigune) y otra dedicada a la promoción y gestión de vivienda protegida en alquiler. Aunque por la amplitud en la definición de su objeto social, la nueva Alokabide se puede dedicar casi a cualquier cosa que tenga que ver con urbanismo y vivienda.

Puede que en el futuro ambas sociedades se fusionen, ganando robustez operativa. No creo que tal fusión de lugar a pérdida de empleo público, pues las duplicidades entre ambas sociedades son muy reducidas y el alquiler es una de las dos apuestas centrales del Plan Director de vivienda y regeneración urbana 2010-2013. Asi que Alokabide+Bizigune o la fusión de ambas (¿Alokagune?) se perfila como una de las puntas de lanza de la acción pública en materia de vivienda en los próximos años en Euskadi.

A sus gestores y trabajadores les deseo lo mejor en la nueva andanza. Espero que sepan sobreponerse a las dificultades de todo tipo del presente tiempo de crisis y remonten los malos datos en materia de alquiler público habidos en Euskadi en los años 2009 y 2010. Cuando la crisis aprieta es cuando más necesita Euskadi un parque público de vivienda en alquiler amplio. Todos debemos hacernos cargo del dificil escenario actual, de lo dificil que es gestionar la cosa pública en momentos de crisis y de la necesidad de buscar la eficiencia y la eficacia en el uso de recursos públicos al servicio de la vivienda de alquiler social (aporto informes sobre Bizigune y la política subvencional del Gobierno Vasco en materia de alquiler del Observatorio Vasco de la Vivienda, entidades muy preocupadas por usar el dinero público de forma eficiente y eficez en material de alquiler público). A pesar de todo lo anterior, no debemos ocultar ni el parón actual de la vivienda de alquiler social en Euskadi (innegable cuando la producción de nuevas unidades de alquiler social ha bajado de 2.000 al año a poco más de 600), ni la distancia sideral que nos sigue separando de la UE (aporto informe sobre las políticas de alquiler en la UE del citado Observatorio Vasco de la Vivienda).

A los antiguos socios (las cajas de ahorros vascas) creo que toda la sociedad vasca debemos agradecerles el trabajo y dinero que invirtieron en ayudar a que Euskadi pasase de casi cero a 19.000 viviendas de alquiler público en un tiempo record (2.500 viviendas fueron promovidas directamente por Alokabide, pero todas las demás fueron financiadas por las cuatro cajas presentes en el capital social de Alokabide). Por supuesto que las cajas ganaron dinero con esta aventura, pero se guiaron, además de por el lucro, por su acentuada responsabilidad social corporativa, en el mismo tiempo en que otras cajas de ahorros españolas estaban en lo que todos sabemos que estaban (que no era precisamente hacer vivienda en alquiler social).

Por lo tanto, ¡ que descanse en paz la sociedad mixta (gobierno y cajas) Alokabide ¡ Y ¡ larga y buena vida a la nueva sociedad pública Alokabide ! Sin renegar del camino hecho en la pasado década ( que fue único y pionero en España), espero que este paso ayude a consolidar en Euskadi dos concpetos para mi claves: el servicio público de vivienda y el parque público de alquiler.

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Se acaba de hacer público el PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA DEL PAIS VASCO 2010 - 2013, la declarada como futura joya de la corona de las políticas públicas vasca de vivienda para el periodo de vigencia del actual Plan Director de Vivienda del Ejecutivo vasco y, aunque no ha suscitado aún mucha atención pública, uno de los ejes centrales del Anteproyecto de Ley de vivienda presentado hace unos días.

Junto con el plan estatégico se ha hecho pública también la valoración de las políticas de rehabilitación del Gobierno Vasco del año 2010.

Ya he comentado en repetidas ocasiones que no crecer es una opción urbanística muy sana en ocasiones, que la rehabilitación y la regeneración urbana tiene innegables valores medioambientales, sociales, económicos y comunitarios, que las políticas públicas de vivienda vascas y españolas deberían estar mucho más enfocadas a la ciudad ya construída, que rehabilitar y regenerar es caro y dificil de poner en marcha y que en la gestión futura del edificio rehabilitado y el barrio/ciudad regenerada nos jugamos buena parte de nuestro bienestar colectivo. Por ello, los esfuerzos del actual equipo de vivienda del Gobierno Vasco por poner la rehabilitación y regeneración en primer plpano frente al crecimiento me parece dignos de loa. Aunque habrá que ver a donde nos lleva en términos prácticos y de realizaciones todo esto.

Sea como fuere, como siempre, no opinaré sobre un concreto texto hasta habérmelo leído con detenimiento. Pero lo dejo aqui por si le puede interesar a alguien.

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Me he leído con un poco más detenimiento el texto del Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana 2010 - 2013 (PDV) y, además de reiterar lo que en su momento dije sobre sus objetivos y su presupuesto, hoy ya creo estar en condiciones de hacer una valoracion global del mismo.

En primer lugar, debo insistir en lo que dije ya hace medio año sobre el antecesor del PDV, el Pacto Social por la Vivienda (PSV). Yo pensé que del PSV al PDV iba a haber una modulación, al menos formal, una adopción de un tono más gubernamental y una cierta corrección de los excesos patronales del PSV. Pero la verdad, es que ambos documentos son de una coherencia incontestable. Así que lo que en su día opinaba sobre el PSV mutatis mutandi (en síntesis, una mayor mercantilización o despublificación de la vivienda en Euskadi) me sigue valiendo para el PDV:

"(..) Me parecen muy sugerentes e interesantes muchas de sus propuestas. Obviamente algo bueno traerá, pues con decenas de líneas de trabajo algunas serán utiles. Pero la dirección general de este PSV (más mercado y menos estado en materia de vivienda) me parece equivocada y creo que producirá malos resultados para la sociedad (más plusvalías económicas apropiables individualmente y menos plusvalor social disfrutable colectivamente).

Pero, de la misma manera que expongo mi opinión y la razono, tambien digo que desearía equivocarme en mi juicio y no me importaría comprobar en el futuro que este PSV trae vivienda más accesible, mejores políticas urbanas, pueblos y ciudades más competitvos, un mejor medioambiente y más calidad de vida. El tiempo dirá si es mejor mercantilizar aún más la vivienda o introducir en ella la lógica no solo del mercado sino tambien del servicio público.

Tambien me ratifico en lo dicho hace unas pocas semanas sobre el nuevo sistema de precios de la vivienda protegida (vivienda protegida de precios no predecibles, puede que más onerosa para el contribuyente, más cara y dirigida a para personas con más ingresos):

"Mi particular apuesta, en función del ciclo presupuestario, de las relaciones patronal-gobierno, del tenor del Pacto Social por la Vivienda y de la mayoría parlamentaria que sustenta al Gobierno Vasco, es que en los próximos meses los precios de las viviendas protegidas en Euskadi subiran de forma muy superior a lo anunciado oficialmente (20% frente al oficial 12%), varie su precio de forma casi infinita en función de la promoción de que se trate y puede que la vivienda protegida en venta, por primera vez en muchos años, sea onerosa para las cuentas públicas (y no solo para el bolsillo del comprador), tenga en muchos municipios el mismo precio que la vivienda libre y se dirija fundamentalmente a las clase medias acomodadas. Ojala esté completamente equivocado".

Y perdón por las autocitas, pero tambien me ratifico en lo dicho hace meses sobre lo dificil que va a ser que el parque público de alquiler continue en Euskadi la marcha creciente de los últimos años.

Pero vayamos con las impresiones, vamos a llamarlas nuevas o más particulares, producidas por la lectura del PDV:

CUESTIONES POSITIVAS (me refiero a cuestiones que me han parecido que pueden ser potencialmente beneficiosas para la sociedad vasca, sin perjuicio de que muchas de ellas están en un estadio inicial y pendientes de ulterior desarrollo):

• la búsqueda del reequilibrio territorial de la oferta de vivienda protegida; una mágnífica idea, en el debe de los anteriores gestores (entre los que me incluyo) y que espero que consiga reducir las diferencias de acceso a la vivienda protegida en función del lugar de residencia.
• la mención a la existencia de planes locales de vivienda como algo deseable; si bueno es que el Gobierno planifique su política de vivienda, no lo es menos que la otra institución con competencias fuertes en urbanismo y vivienda también lo haga; no parece que vaya a ser una  futura obligación legal, sino más bien una recomendación de buenas prácticas que esperemos que cale hondo. 
• la alusión a la necesidad de planes supramunicipales en materia de vivienda; durante mucho tiempo esto ha sido un tabu, por no ofender competencialmente a los ayuntamientos y su autonomía local; pero es obvio que determinados problemas de vivienda no se pueden solucionar con la reduccionista lupa municipal y que deben ser acometidos en conjunto por varios municipios con una óptica comarcal o metropolitana.
• el cálculo de los alquileres de vivienda protegida en función solo de los ingresos del inquilino y no del tipo de vivienda (vs, vpo, ADAs, etc); desde el 2002 los alquileres de los inquilinos se calculan fundamentalmente en función de sus ingresos, pero el tipo de vivienda juega un papel menor en la determinación del alquiler; es bueno que ese papel menor se vaya erradicando.
• el intento de determinar el índice de vulnerabilidad socio-urbanística de los barrios vascos; una idea que bebe de fuentes francesas y catalanas, sin duda más que pertinente, pues si rehabilitar vivienda y regenerar barrios es o debe ser uno de los objetivos prioritarios de la sociedad, hay que empezar por saber con precisión científica como esta el tema, barrio a barrio.
• la intención de optar a la financiación de la UE en proyectos de rehabilitación y regeneración urbana; sin duda un fin loable, complicado técnicamente, pero muy deseable.
• la voluntad de cooperación entre el Gobierno y las SUR; no es nada nuevo, pues hace años que se da la cooperación entre las sociedades urbanísticas municipales y el Gobierno; pero todo lo que se haga por seguir en esta línea será bueno.
• la petición de una fiscalidad más favorable a la rehabilitación de vivienda y regeneración urbana; dependen de las DDFF, pero el PDV hace bien en tenerlo entre sus objetivos; aunque al Gobierno solo se le podrá exigir que presione a las DDFF.
• la voluntad de crear un inventario de suelos urbanizables y urbanos vascos; elinventario prácticamente ya existe en lo relativo a suelo para vivienda protegida, pero está bien que se coordinen todos los planeamientos en una sola bolsa para saber que se mueve, que se debería de mover y como lo hace.
• la pretensión de crear una red autonómica de suelo dotacional para ADAs; la red ya existe, aunque en su estado iniciario; pero es muy interesante que se maneje esta lógica de red autonómica de dotaciones residenciales públicas (no son viviendas en sentido técnico-legal).
• la posibilidad de financiar urbanizaciones pendientes en los ayuntamientos a cambio de suelo municipal para vivienda protegida; el Gobierno Vasco no tiene un metro de suelo propio y para poder trabajar en vivienda protegida tiene que firmar convenios con los ayuntamientos; estos suelen exigir dinero al Gobierno a cambio de sus suelos; pues bien, en un momento de urbanizaciones detenidas por falta de liquidez de los promotores privados y públicos, el Gobierno ofrece dinero para urbanización a cambio de mayores cantidades de suelo (derechos urbanísticos) para el Ejecutivo vasco; tiene la virtud de desbloquear urbanizaciones que pueden ser necesarias y de fortalecer el papel del Gobierno en el mercado de la vivienda; aunque obviamente dependiendo  de como se hagan los números el beneficiado puede ser le Gobierno, el ayuntamiento y los promotores y propietarios privados.
• las progresiva desvinculación del acceso a la vivienda protegida del empadronamiento en un contreto municipio vasco; un tema espinoso, que ya ha sido objeto de atención por parte del Ararteko, al que es muy dificil darle solución (por la presión de los electorados locales sobre los alcaldes para que la vivienda "de este pueblo" sea para la "gente de este pueblo"); en realidad ni la gente es de ningún sitio ni sobre todo la vivienda protegida de un municipio se hace solo (ni de lejos) con los impuestos de la gente de ese municipio.
• la voluntad de crear una Agencia Vasca de la Vivienda y reducir el número de sociedades públicas a solo dos (vivienda y alquiler) o tres (suelo, vivienda y alquiler); son cosas que se quedaron pendientes en el anterior Gobierno Vasco y que si se pueden llevar a cabo serán muy funcionales.
• la mención a la conexión entre ASEA (servicios sociales del Dpto. de Vivienda del GV) y los servicios sociales municipales.

CUESTIONES NEGATIVAS (me refiero a rasgos que apuntan en direcciones a mi juicio erroneas por implicar una reducción del papel de lo público en vivienda y una recuperación por parte del mercado de campos en los que sus fracasos son evidentes y que en los últimos ocho años le fueron vedados en Euskadi):

• no se dice nada sobre el papel del mercado financiero e hipotecario en materia de vivienda; dos de las cosas que más afectan al precio de la vivienda libre son obviadas por este PDV; es evidente que el Gobierno Vasco carece de competencias en ambas materias, pero también es claro que se debería tener algún tipo de discurso sobre temas tan relevantes; en materia fiscal el Gobierno Vasco tambien carece de materias, pero el PDV está lleno de apleaciones a las DDFF en relación a la fiscalidad de la vivienda.
• relativización de las reservas de suelo para vivienda protegida, con el objetivo de reducirlas, frenando la presencia de lo público en vivienda y haciendo crecer el papel del mercado; de esto ya he hablado largo y tendido en este blog, pero este tipo de medidas no van a suponer una reducción del precio de la vivienda libre (la patronal dice que a menos "cargas" más bajo es el precio de la vivienda libre, pero los últimos 15 años no avalan precisamente esta tesis en españa), van a reducir la producción de vivienda protegida, pueden dañar los presupuestos públicos y van a aumentar el margen de beneficio de propietarios de suelo y promotores de vivienda; a mi juicio, este es precisamente el camino por el que no deben transitar las políticas públicas vascas de vivienda; pero es en lo que, por encima de todo, está el nuevo equipo (menos sector público de la vivienda y más mercado).
• en consonancia con lo anterior se adivina una senda de beneficios crecientes para los propietarios de suelo y promotores de vivienda (por favor, con confundir promotor con constructor)
• aspiración un tanto ilusa de cooperación público privada en materia de regeneración urbana; el mercado puede participar en un reparto de plusvalías en la edificación de vivienda nueva en suelo urbanizable, pero no en uno de minusvalías en rehabilitación y regeneración de suelo urbano; asumir que este tipo de asuntos los va a solucionar el mercado es apostar por la gentrificación; no ver que debe haber implicación presupuestaria pública fuerte y mecanismos legales de retención de parte de las plusvalías generadas por la acción de lo público es no tener las cosas claras desde la izquierda y desde el servicio público.
• apuesta por la tramitación express de los planes urbanísticos; parece que se sugiere que el problema de la vivienda ha sido y es la escas oferta de suelo y vivienda, cuando los últimos diez años apuntan claramente en dirección contraria (millones de nuevas viviendas no han bajado el precio de la vivienda libre en España sino que en 10 años el suelo ha crecido de precio un 500% y la vivienda más del 220%); no hay un problema de poco oferta de suelo, sino de un uso no suficientemente social y público del suelo que se moviliza; al menos así lo veo yo.
• se busca aumentar las edificabilidades a toda cosa, para vializar financieramente promociones de nueva vivienda y para poder financiar regeneración urbana sin consumo de presupuestos públicos; lo que puede provocar no pocas externalidades socio-urbanas, pues el aumento de densidad puede ser necesario en algunos casos, pero no en todos; y sea como fuere, no se puede partir de la base de con más densidad arreglamos todos los problemas; quizás si arreglemos los problemas del propietario del suelo y del promotor, pero no los de la ciudadanía en su conjunto (que es a quien debe defender el Gobierno Vasco).
• vivienda protegida más cara para personas de mayores rentas; ya he hablado en el blog del intento de reorientar la vivienda protegida de las clases bajas y medias-bajas a las medias y medias-altas; obviamente tal desocialización de las políticas públicas vascas de vivienda no es necesario ni recomendable, pero es lo que aparentemente dictan las urnas, las casas del pueblo, los batzokis ...
• insistencia, a mi juicio ideológica, en la promoción de vivienda tasada; estamos hablando de la vivienda protegida más cara y para gente de más ingresos; estamos hablando de una tipología de vivienda protegida que hizo las delicias de alcaldes y promotores a finales del periodo de burbuja y que ahora que ha sido santificada por nuestra legislación la gente no quiere comprar por su desmesurado precio; solo es un ejemplo pero en Ondarroa el ayuntamiento ha tenido que reducir el precio de sus viviendas tasadas de más de 250.000 en más de 70.000; cuesta llamar viviendas protegidas a este tipo de viviendas, salvo que lo que se proteja es el beneficio de propietario de suelo, promotor y arcas municipales.
• dinámica de privatización del patrimonio público vasco afecto a la vivienda; no insistiré sobre lo mucho que he comentado en este blog sobre la venta de derechos de superficie.
• aparece en el PDV la vivienda protegida en alquiler con opción de compra; una exigencia del PP (sin cuyos votos el Gobierno Vasco no tiene mayotría) y que, en el fondo, no es sino propiedad diferida en el tiempo y alquiler solo por un breve periodo.
• congelación de la movilización de vivienda vacia hacia el alquiler social a través de Bizigune; parece que se apuesta por una muerte lenta de esta seña de identidad de las políticas públicas de vivienda vascas y uno de los programas públicos de vivienda mejor valorados por todas las federaciones socialistas españolas, bueno todas menos el PSE; es una pena, pues Bizigune es una muy buena manera de cuidar del medioambiente, aprovechar la ciudad ya construida, atender necesidades sociales y generar actividad económica privada.
• el Gobierno Vasco aspira a convertirse en una inmobiliaria más a travé del plan de intermediación en materia de alquiler; en síntesis que la administración asuma los costes de seguros en una relación de arrendamiento privado en la que los precios del alquiler no se rebajan, por lo que el dinero del contribuyente trabajará a favor del propietario de vivienda, sin ningún avance para el inquilino; el PSOE y el PSE (SPA a nivel estatal y este nuevo programa en Euskadi) dicen seguir el modelo alemán de intermediación pública en el alquiler privado, pero olvidan un detalle clave, cual es que en Alemanía si la administración intermedia, el alquiler debe respetar unas tablas de precios ostensiblemente menores que los alquileres de mercado.
• no hay claridad en materia de deducción fiscal a la compra de vivienda; se apuesta por su reducción, pero no por su desaparición.
• se minimiza el papel de la inspección sobre el uso del parque de vivienda protegida; si acaso se apunta a ciertos esfuerzos sobre los inquilinos del parque de vivienda pública, dejando de lado a los propietarios y superficiarios (lo que tiene su aquel).
• parece que se quiere ir a un sistema más de baremación que de cupos para la adjudicación de vivienda protegida; las experiencias de baremación pura en la UE son más que disfuncionales (guetos, dificultades de gestión, mala reputación de cierta vivienda social); esperamos que el Gobierno esté pensando solo en reducir el número de cupos, aumentar la prebaremación y continuar con los sorteos "dirigidos", al menos mientras haya una fuerte demanda no satisfecha; pero el texto del PDV no es claro en este punto.
• continua la "guerra" entre Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco en relación a las ayudas sociales vinculadas a la vivienda; es una guerra ya vieja, nunca bien resuelta, pero es inhustificable que las ayudas sociales vinculadas a la vivienda gestionadas por el Gobierno Vasco no formen parte de los objetivos del PDV; son política pública de vivienda la gestione quien la gestione dentro del Gobierno.
• la RBE se incluye entre los objetivos numéricos del PDV pero no se dice ni media palabra sobre ella en los ejes del plan; da la sensación de pegote de última hora que permite contar con programas pagados por otra administración (cosa que no me parece mal, pues estamos ante política pública de vivienda con efecto en Euskadi, la pague quien la pague); otra cosa es que las 6.000 rentas básicas de emancipación que el Gobierno de la Nación ya paga en estos momentos a jóvenes vascos el PDV las incluye como objetivos a conseguir en los próximos años, en lo que constituye una verdadera gamberrada estadística.
• no hay ninguna acción de trabajo sobre industrialización del sector de la construcción; todo ello a pesar de que hay un cluster dedicado a este tema en formación.
• nada se dice sobre reducción de la siniestralidad laboral; omisión grave y significativa.
• la Ley de Vivienda u otra modificación normativa no figura entre los 5 ejes, 14 líneas de acción y 67 acciones del PDV.

Bueno, despues de todo este recorrido, llego a la conclusión de que estamos ante un PDV que en buena medida considera que lo público es el problema y el mercado la solución, que entiende fundamentalmente que las pérdidas deben ser socializadas y los beneficios privatizados, que de verdad estará centrado en la creación de empleo y el crecimiento del PIB y no en la mejora de la accesibilidad de la vivienda para el conjunto de la sociedad y las personas más vulnerables y que no va a ser capaz de cumplir con sus objetivos numéricos en las áreas más sociales y europeizantes (alquiler público, rehabilitación de edificios y regeneración de barrios).

A día de hoy, con los datos presupuestarios de que disponemos y teniendo en cuenta el actual ciclo económico, social y político se vislumbran unas políticas públicas con menos recursos económicos que en el pasado inmediato y centradas en la construcción de nueva vivienda protegida en propiedad más cara y para personas de más recursos, frente al alquiler público, la rehabilitación y la regeneración urbana (que serán importantes en los discursos y secundarias en la ejecución presupuestaria).

Por otra parte, leyendo las tablas de objetivos del PDV 2010-2013 uno tiene la sensación de que estamos hasta cierto punto ante fuegos de artificio imposibles de lograr, habida cuenta de la producción actual del sector público vasco de la vivienda, bien tratados por los media afines (multitud) y que puede servir como distracción frente a las mesas en las que los que de verdad mandan deciden sobre las cosas serias del comer con las que no se juega (aumento de los precios vpo, reducción de las reservas de suelo para vivienda protegida, incremento del valor máximo de repercusión del suelo de vpo, reducción de la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas, aumento de la edificabilidad, abolición de la calificación permanente de la vivienda protegida, revisar a la baja el papel de Visesa en el mercado vasco de vivienda y suelo, etc).

Como siempre, espero estar equivocado en mis apreciaciones sobre peligros y equivocaciones y acertar en los pronóstricos sobre oportunidades y aciertos. Deseo la mejor de las suertes a todas las personas implicadas en la ejecución del PDV. Y, con calma y esperemos que objetividad, iremos viendo los resultados de esta nueva etapa de las políticas públicas vascas de vivienda.

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A partir del segundo semestre del 2011 entrará en vigor plenamente la Disposición Adicional Décimoprimera de la Ley de Presupuestos de la CAPV para el 2011 y con ella el nuevo método de cálculo de los precios de la vivienda protegida vasca.

Dicha Disposición Adicional establece lo siguiente:

"1.- El precio, renta o canon de las viviendas de protección pública y los alojamientos protegidos, se establecerá en función de la capacidad contributiva de sus adquirientes, arrendatarios y arrendatarias o usuarios y usuarias.

2.- A tal efecto, reglamentariamente se establecerán los ingresos máximos y mínimos y su correspondencia con los importes aplicables en cuanto a los referidos precio, renta y canon de los y las adquirientes o adjudicatarios y adjudicatarias.

3.- La determinación de los mencionados importes podrá deberse a los costes de promoción, suelo, construcción y otros debidos a la producción de las viviendas, anejos, alojamientos y demás inmuebles protegidos, con referencia a la totalidad del territorio de la Comunidad Autónoma de Euskadi, a cada uno de los Territorios Históricos, a los Municipios correspondientes o a cualesquiera otros se establezcan motivadamente".

La prensa vasca ha dicho estos días que este nuevo sistema supone que a cada comprador de vivienda protegida se le cobrará más o menos en función de su nivel de ingresos. Lo que no ha referido la prensa es que los precios de la vivienda protegida a partir del segundo semestre del 2011 pueden calcularse no solo en función de los ingresos de los adjudicatarios, sino también en función de los costes del promotor de las viviendas protegidas o de cualquier otro factor productivo que se establezca motivadamente  (tercer párrafo de la Disposición Adicional reproducida arriba).

Este sistema parece gozar de apoyo social ("que pague más quine más tiene"), pero no se ha impulsado por el Gobierno Vasco para garantizar una mayor equidad en el reparto de la vivienda protegida, sino para elevar discretamente los precios de la misma y aumentar la rentabilidad de los promotores de vivienda pública. La frase reiterada por el Gobierno Vasco es que "los adjudicatarios pueden pagar más", asumiendo el razonamiento de un promotor inmobiliario (nivel máximo de esfuerzo financiero asumible por el comprador o inquilino) y abandonando el horizonte finalista del servicio público (precio mínimo al que se puede ofrecer vivienda digna).

Mucho me temo que la combinación de ambos factores (ingresos del adjudicatario y costes del promotor) puede provocar que la vivienda pública en Euskadi, en términos medios, sea mucho más cara que lo que se anunció por parte del Gobierno Vasco hace unas semanas (incrementos medios del 12% en el caso de la vpo). A nadie debe sorprender que a partir de ahora se busquen a los adjudicatarios de vivienda protegida de mayores ingresos para adjudicarles unas promociones que siempre habrán tenido unos costes extraordinarios. El mercado se comporta así: minimiza costes y maximiza beneficios. No hay nada que criticar en el caso de los promotores privados. Pero la Administración y los promotores públicos deberían de comportarse de otra manera, dado que no rigen un negocio privado, sino un servicio público.

Para poder articular un sistema de precios de la vivienda protegida en el que los usuarios paguen precios diferentes en función de sus ingresos, pero los promotores públicos y privados cobren un mismo importe (lo contrario haría mucho más dificil su gestión), se crea un nuevo instrumento en la Disposición Adicional Décima de la citada Ley de Presupuestos:

"1.- Se crea el Fondo de Garantía y Compensación, adscrito al departamento competente en materia de vivienda de la Administración General de la Comunidad Autónoma de Euskadi, que sin personalidad jurídica, atenderá a los siguientes objetivos:

a) Garantía de la viabilidad económico-financiera y la calidad técnica y medioambiental de específicas promociones de viviendas de protección y alojamientos protegidos.

b) Garantía de que el esfuerzo económico de los y las adquirientes, arrendatarios y arrendatarias o adjudicatarios y adjudicatarias de cada vivienda protegida guarde relación con su renta económica familiar.

2.- El Fondo de Garantía y Compensación se financiará con los siguientes recursos:

a) Los recursos económicos y financieros que les sean, en su caso, asignados en los Presupuestos Generales de la Comunidad Autónoma o en los de otras administraciones públicas.

b) Los ingresos que obtengan con cargo a los promotores/as de las viviendas protegidas y los alojamientos protegidos.

c) Cualesquiera otros que sean explícitamente consignados a su favor.

3.- El Fondo de Garantía y Compensación garantizará a los promotores y promotoras un nivel o importe de ingresos fijos por la venta de viviendas o alojamientos y anejos vinculados, en cada promoción en la que el mismo intervenga, lo que se concretará en el acto de calificación provisional de la promoción.

4.- El Fondo de Garantía y Compensación, con auxilio del Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y otros recursos disponibles al efecto en el departamento competente en materia de vivienda, pondrá a disposición del promotor o promotora, la relación de adquirientes, arrendatarios y arrendatarias o adjudicatarios y adjudicatarias destinatarios y destinatarias de las viviendas,locales y/o alojamientos protegidos de la promoción.

5.- Por los mencionados servicios que presta a la promoción, el Fondo de Garantía y Compensación percibirá de la misma un importe económico que nutrirá sus fondos, cuya cuantía será equivalente a la diferencia entre los ingresos garantizados con arreglo a lo previsto en el apartado tercero y los que resulten de los importes recibidos por las ventas de viviendas de protección y alojamientos protegidos que se realicen en la promoción. Estas ventas se realizarán a los precios que se establezcan de conformidad con lo prevenido en la normativa vigente.

6. Por el contrario, si los ingresos producidos por los precios de venta no permitieran alcanzar el importe garantizado por el Fondo de Garantía y Compensación, y ello se debiera a que los niveles de renta de los y las adquirientes no han permitido ingresos suficientes para ello, el mencionado Fondo subvencionará al promotor con la diferencia en atención al derecho de acceso a una vivienda digna y adecuada en los términos previstos en la presente normativa vigente.

7. El Departamento de Economía y Hacienda, a través de los órganos que resulten competentes, dictará las instrucciones necesarias para el funcionamiento económico-financiero y de control del fondo, de conformidad a los siguientes criterios:

a) El Fondo tiene naturaleza presupuestaria, integrándose a efectos de gestión en el Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes.

b) El Fondo se someterá al control, económico – financiero y de gestión previsto en el Capítulo II del Título III de la Ley 14/1994, de 30 de junio, de control económico y contabilidad de la CAE.

c) En lo no previsto en la presente disposición adicional y en los apartados anteriores, el régimen del fondo será el aplicable a los Entes Públicos de Derecho Privado. La Oficina de Control Económico determinará las normas contables y el modo de registro de las operaciones del Fondo".

Este Fondo (de objetivo en principio loable -no desincentiva la producción de vivienda protegida con el nuevo sistema de precios-) puede provocar la aparición de un tercer tipo de precio de la vivienda protegida, a sumar al precio en función de los ingresos del adjudicatario y al precio en función de los costes de construcción: el precio en función de la diferencia entre el precio medio garantizado al promotor y el precio medio cobrado al usuario (en caso de déficit siempre exigirá esfuerzo presupuestario público adicional y será una especie de parte oculta del precio de la vivienda protegida).

Sea como fuere, creo que asistiremos en los próximos meses a importantes cambios en los precios de la vivienda protegida en Euskadi. Mi particular apuesta, en función del ciclo presupuestario, de las relaciones patronal-gobierno, del tenor del Pacto Social por la Vivienda y de la mayoría parlamentaria que sustenta al Gobierno Vasco, es que en los próximos meses los precios de las viviendas protegidas en Euskadi subiran de forma muy superior a lo anunciado oficaialmente (12% para la vpo) y puede que la vivienda protegida en venta, por primera vez en muchos años, sea onerosa para las cuentas públicas (y no solo para el bolsillo del comprador), tenga en muchos municipios el mismo precio que la vivienda libre y se dirija fundamentalmente a las clase medias acomodadas. Ojala esté completamente equivocado.

ACTUALIZACION 29/12/2010: veo que diferentes medios del grupo Vocento hablan de este tema en sus páginas (El Correo - El Gobierno vasco podrá elevar el precio de la VPO por encima del límite en ciertos casos - y Diario Vasco - Las VPO podrán ser más caras que lo establecido en la orden de precios -).

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