LEOLO

En las últimas semanas empieza a cundir el pesimismo sobre la futura producción de alquiler público en Euskadi, habida cuenta de los pobres resultados que se están observando en esta materia los dos ultimos ejercicios.

La verdad es que poco más de 500 nuevo alquileres públicos al año (periodo de crisis 2009-2010, frente a los 2.000 de ejercicios anteriores sin crisis) no conducen precisamente al optimismo. Pero a mi, mucho más que la producción coyuntural, me preocupa la tendencia general que se vislumbra.

Por una parte, se reducen los recursos presupuestarios dedicados a políticas públicas de vivienda en general y hacemos aún más grande la divergencia con la UE en esta materia. Por otra, las cajas de ahorros no solo elevan de forma sustancial el precio de la financiación a estas políticas, sino que, en lo relativo al alquiler y la rehabilitación, simplemente no financian casi una sola operación e incluso en la promoción de vpo para su venta se ha retirado el año pasado nada más y nada menos que el 40% de la financiación habitual.

A todo lo anterior, hay que añadir que el Gobierno Vasco ha congelado Bizigune, acabado con Alokabide (tal y como la conocíamos -colaboración público privada en materia de alquiler protegido entre cajas de ahorros y gobierno- ha desaparecido), reducido la capacidad de producción de vivienda protegida para alquiler de Visesa y dado la orden a Orubide y Departamento de no compar de forma sistemática más suelo para vivienda protegida en alquiler. Parece claro que no se quiere o no se cree que no se puede seguir utilizando los instrumentos del pasado.

Por ello, hay que preguntarse que vías nuevas o no tan nuevas se abren, en el momento en el que se cierran los principales instrumentos de los últimos años. A día de hoy solo quedan dos vías abiertas de producción de vivienda pública de alquiler y una posible, aunque aún inédita:

1. la promoción directa del Gobierno Vasco (que en los últimos 30 años nunca ha pasado de las 300 unidades al año).
2. la promoción directa de alguna rara avis municipal (tipo Donosti y Bilbao), también en cantidades muy modestas.
3. y la idea de futuras concesiones administrativas a fondos de inversión extranjeros para la construcción y explotación durante décadas de la futura vivienda protegida en alquiler vasca (¿evasión o victoria?).

Dejando de lado la vía 1 (testimonial y sustentada al 100% por presupuesto público), la gran diferencia entre la vía 2 y 3 es el precio para el contribuyente. Recientemente el Ayuntamiento de Donosti ha firmado un acuerdo con Bakoa para financiar la producción de 70 viviendas protegida en alquiler en Morlans. Probablemente sea el único acuerdo de su especie en toda España en varios años. Su precio y plazo: euribor + 2.75% y 20 años. Por su parte, no se conocen los precios y plazos de la concesión administrativa de vivienda protegida en alquiler a fondos de inversión privados, pero los mismos deben de ser tan onerosos para el contribuyente que el Departamento de Hacienda del Gobierno Vasco, de momento, ha puesto dificultades y frenos a este tipo de operaciones. Lo que si sabemos con seguridad es que los fondos de inversión exigirán precios superiores a los que figuran en el convenio entre entidades financieras y Gobierno Vasco y que no se está cumpliendo en la parte de alquiler protegido (euribor + 1.8%).

Por todo lo anterior, y más allá de la retórica mediática y política (que al menos tiene ciertas virtudes pedagógicas en términos teleológicos), la ontología del alquiler público vasco en los próximos, a mi juicio, va a seguir siendo la siguiente: extrema modestia en relación a la media de la UE (unas 20.000 unidades para una Comunidad Autónoma de unos 2.3 millónes de habitantes), estancamiento de la producción y melancolía (por ilusionarse vanamente -los esfuerzos inútiles dicen que producen melancolía-) en amplias capas de la sociedad vasca.

Dicho todo lo cual, le deseo a los gestores públicos de la vivienda vasca la mejor de las suertes. La van a necesitar, habida cuenta de la dureza del escenario.

PD: tiene su aquel que nadie quiera ver que en una Comunidad Autónoma como Euskadi, con un stock de vivienda libre terminada y no comercializada importante (más de 15.000 viviendas), abundante vivienda protegida terminada vacía (adjudicada o sin adjudicar; de la que no hay estadísticas, pero que seguro que suman miles de unidades -me remito simplemente a mi experiencia de paseante urbano vitoriano-) y vivienda usada privada vacía (casí 45.000, excluídas las de segunda residencia, según estudio del Gobierno Vasco de febrero del 2011), la base del parque público de alquiler no está en la producción de nuevas viviendas, sino en la reconversión de parte de las existentes en parque público de alquiler. 

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Desde hoy mismo el Gobierno Vasco dispone de dos sociedades integramente públicas (Alokabide y Bizigune -que en realidad se llama SPGVSA, pero que nadie conoce por ese nombre-) al servicio de la vivienda en alquiler público, social, protegido o como queramos llamar a los alquileres no de mercado y tutelados por el estado.

Estas dos sociedades con todo lo que ellas tienen dentro y detrás (contribuyentes tributarios, trabajadores, Gobierno Vasco, entidades financieras, proveedores, etc ... al servicio de inquilinos) son las principales responsables de que en poco más de ocho años Euskadi haya pasado de no tener casi vivienda de alquiler pública (poco más de 700 unidades) a que ahora disponga de más de 19.000 unidades.

Con la publificación de Alokabide el Gobierno Vasco dispone de dos instrumentos totalmente públicos, uno dedicado a la gestión del alquiler de vivienda libre vacía movilizada hacia el alquiler social (Bizigune) y otra dedicada a la promoción y gestión de vivienda protegida en alquiler. Aunque por la amplitud en la definición de su objeto social, la nueva Alokabide se puede dedicar casi a cualquier cosa que tenga que ver con urbanismo y vivienda.

Puede que en el futuro ambas sociedades se fusionen, ganando robustez operativa. No creo que tal fusión de lugar a pérdida de empleo público, pues las duplicidades entre ambas sociedades son muy reducidas y el alquiler es una de las dos apuestas centrales del Plan Director de vivienda y regeneración urbana 2010-2013. Asi que Alokabide+Bizigune o la fusión de ambas (¿Alokagune?) se perfila como una de las puntas de lanza de la acción pública en materia de vivienda en los próximos años en Euskadi.

A sus gestores y trabajadores les deseo lo mejor en la nueva andanza. Espero que sepan sobreponerse a las dificultades de todo tipo del presente tiempo de crisis y remonten los malos datos en materia de alquiler público habidos en Euskadi en los años 2009 y 2010. Cuando la crisis aprieta es cuando más necesita Euskadi un parque público de vivienda en alquiler amplio. Todos debemos hacernos cargo del dificil escenario actual, de lo dificil que es gestionar la cosa pública en momentos de crisis y de la necesidad de buscar la eficiencia y la eficacia en el uso de recursos públicos al servicio de la vivienda de alquiler social (aporto informes sobre Bizigune y la política subvencional del Gobierno Vasco en materia de alquiler del Observatorio Vasco de la Vivienda, entidades muy preocupadas por usar el dinero público de forma eficiente y eficez en material de alquiler público). A pesar de todo lo anterior, no debemos ocultar ni el parón actual de la vivienda de alquiler social en Euskadi (innegable cuando la producción de nuevas unidades de alquiler social ha bajado de 2.000 al año a poco más de 600), ni la distancia sideral que nos sigue separando de la UE (aporto informe sobre las políticas de alquiler en la UE del citado Observatorio Vasco de la Vivienda).

A los antiguos socios (las cajas de ahorros vascas) creo que toda la sociedad vasca debemos agradecerles el trabajo y dinero que invirtieron en ayudar a que Euskadi pasase de casi cero a 19.000 viviendas de alquiler público en un tiempo record (2.500 viviendas fueron promovidas directamente por Alokabide, pero todas las demás fueron financiadas por las cuatro cajas presentes en el capital social de Alokabide). Por supuesto que las cajas ganaron dinero con esta aventura, pero se guiaron, además de por el lucro, por su acentuada responsabilidad social corporativa, en el mismo tiempo en que otras cajas de ahorros españolas estaban en lo que todos sabemos que estaban (que no era precisamente hacer vivienda en alquiler social).

Por lo tanto, ¡ que descanse en paz la sociedad mixta (gobierno y cajas) Alokabide ¡ Y ¡ larga y buena vida a la nueva sociedad pública Alokabide ! Sin renegar del camino hecho en la pasado década ( que fue único y pionero en España), espero que este paso ayude a consolidar en Euskadi dos concpetos para mi claves: el servicio público de vivienda y el parque público de alquiler.

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Hace unos días leí que el Estado va a asumir el alquiler de 8.100 viviendas de la banca. La cosa tiene su interés, aunque creo que el tema no lo ha despertado ningún en la prensa o en la sociedad española. Explico como lo veo yo.

La SPA (sociedad pública estatal para la promoción del alquiler de vivienda que, a pesar de lo que pueda sugerir su nombre -alquiler público-, en realidad se gasta el dinero de nuestros impuestos en promocionar el alquiler de vivienda de mercado -garantiza el pago al propietario y el alquiler que paga el inquilino es casi de mercado-) en sus ya varios años de trabajo ha puesto en alquiler poco más de 4.500 viviendas en toda España. Una cifra ridícula, si tenemos en cuenta nuestros más de 2 millones de viviendas oficialmente vacías o los casi 22 millones de viviendas de España.

El modelo SPA quiere copiar al alemán (intermediación pública en el mercado privado de alquiler con resultado de alquileres rebajados, intervenidos, públicos o sociales), pero olvida un "pequeño" detalle: solo si hay subvención pública puede bajar el precio del alquiler que paga el inquilino sin bajar en exceso el precio que cobra el propietario. Vamos, que si lo público no pone dinero, el alquiler que sale es prácticamente el de mercado y el Estado para quien trabaja en realidad es para el propietario (garantía de cobro y de recuperación de la vivienda) y no para el inquilino. Además de dinero, lo público debe poner control, pues el mercado cuando procesa que los inquilinos diponen de mayor capacidad de pago suele trasladarlo al precio (de forma expresa o explícita, legal o ilegal).

Algunos han querido confundir al público al identificar las actuaciones públicas de la SPA (intermediación pública en el alquiler de vivienda privada) con políticas de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social como el Bizigune vasco. No me extenderé (eso sí, me remito a este texto de Roberto Cacho), pero Bizigune moviliza vivienda vacía privada hacia el alquiler social, a través de la capacidad pública de gestión y garantía, pero sobre todo de la subvención que el contribuyente pone para rebajar el alquiler hasta hacerlo social o no de mercado.

Pues bien, en la actual coyuntura de crisis económico-social y problemas de todo tipo en el mercado financiero-inmobiliario, ahora los bancos y las cajas quieren que la SPA trabaje para ellas ayudándoles a limpiar su sotck de viviendas vacías que no se venden ni a tiros. Mi teoría es que la mayor parte del sotck se limpiará gracias a la nacionalización de las perdidas de las cajas de ahorros (socialización de pérdidas inmobiliarias de las cajas), además de gracias al dinero público ya invertido en el FAAF, FROB, intervenciones de cajas, avales públicos a la liquidez del sistema financiero, etc. Pero parece que mientras esto llega, se quieren poner en marcha otros instrumentos más parciales e inmediatos.

En principio la idea en si misma no es mala: el mercado de vivienda no está bien y el estado puede ayudar a dinamizarlo, llevando vivienda vacía hacia el alquiler. Pero cuando se lee la letra pequeña ... llegan las decepciones.

En principio las viviendas van a estar 18 meses en alquiler (verdadero despropósito hijo de la desfachatez) con una renta máxima para el inquilino de 700 euros mensuales (esta es la parte medio buena), pero pasado ese tiempo la vivienda se venderá como una vivienda libre a su inquilino (podrá deducir lo pagado por el alquiler del precio que dicen que rondará los 100.000 euros -no parece muy creíble, pues por ese precio las viviendas se podrían calificar como protegidas y recibir otro tipo de ayudas públicas).

De todo lo anterior se deduce que la SPA va a gestionar miles de viviendas y con ello maquillará su nimio parque de alquiler, pero solo estarán en alquiler un breve periodo de tiempo (ni dos años), pasado el cual la vivienda se venderá en propiedad plena como una vivienda libre. Ergo, el Estado se va a encargar de la comercialización de parte del sotck de viviendas que bancos y cajas no pueden colocar.

Con esta opción no se favorece el parque público de alquiler, no se construye servicio público de vivienda y no se promociona el alquiler como regimen de acceso. En realidad se pone el dinero del contribuyente al servicio del lavado de los ladrillos tóxicos de banca y cajas españolas.

Una nueva oportunidad perdida de hacer las cosas bien. Ni siquiera de hacerlas por la izquierda. Me refiero solo a como lo plantearía un democratacristiano o socialdemócrata europeo clásico.

Pero en esto, España si es diferente, pues nuestras políticas públicas de vivienda están en realidad, nos digan lo que nos digan, al servicio del PIB, el empleo, la vivienda en propiedad y el sistema financiero (quizás en el orden inverso al que yo acabo de usar).

Una vez más, una pena.

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Tenia pensado escribir sobre el ajuste inmobiliario en España, pero he leído hoy el artículo que el profesor José García Montalvo publica en el diario El País y, como suscribo punto por punto lo que dice, prefiero reproducir su artículo que escribir yo sobre lo mismo pero con menos claridad y conocimientos. 

Con el paso del tiempo se está consolidando la idea de que la crisis económica empieza a quedar atrás. Pero España no pertenece al numeroso grupo de países que están saliendo de la recesión. El motivo aducido por organismos internacionales y expertos es el gran peso que tenía el sector de la construcción, en particular el residencial, en la estructura productiva española.

Por tanto, parece apropiado preguntarse por la situación actual del sector y los factores que determinan la velocidad de ajuste del sector inmobiliario español. En primer lugar hay que resaltar que el sector inmobiliario muestra las mismas características que otros mercados en España: la mayor parte del ajuste se produce en las cantidades y no en los precios. Pensemos en el mercado laboral: mientras el desempleo aumenta de forma desbocada, los salarios reales siguen aumentando. En el mercado inmobiliario el ajuste también se está produciendo vía cantidades: mientras, según las estadísticas oficiales, los precios han caído desde su máximo en torno al 9%, la cantidad de viviendas iniciadas se ha desplomado. Hace tres años se comenzaron 860.000 viviendas mientras 2009 cerrará seguramente con menos de 190.000. Por comparación, en Estados Unidos los precios de la vivienda han caído un 33% desde el máximo, mientras la iniciación de viviendas ha caído bastante menos que en España.

 ¿En qué punto se encuentra el ajuste inmobiliario en España? Constructores y promotores se apresuran a asegurar, con el beneplácito del Ministerio de Vivienda, que el ajuste ha acabado. "Es momento para comprar", nos llevan diciendo desde que comenzó la crisis con unos argumentos u otros, o a veces sin argumentos. Recordemos que el presidente de Martinsa-Fadesa, cuando los signos del declive del sector inmobiliario se acumulaban, auguró una subida "vertiginosa" de los precios de la vivienda en 2009. El argumento actual para justificar que el ajuste ha finalizado señala que el índice de accesibilidad, medido como la relación entre cuota hipotecaria y renta familiar, ha vuelto a los niveles de 1996. Desafortunadamente este índice hoy es absolutamente irrelevante. En las condiciones actuales de concesión de hipotecas, el esfuerzo teórico para el pago de la cuota hipotecaria al tipo de interés corriente no tiene relevancia a la hora de conseguir un crédito. Las entidades financieras, en su vuelta a una política más responsable de concesión de hipotecas, evalúan el esfuerzo a un tipo de interés razonable de largo plazo, por ejemplo el 4% o el 5%. Una de las frases que más se escucha en las sucursales bancarias cuando se solicita un crédito es "y si el tipo de interés subiera al 5%, ¿podría pagar la cuota hipotecaria sin dedicar la mayor parte de su renta?".

 El indicador relevante en la actualidad, y en el largo plazo, es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar bruta disponible. Este índice no está afectado por las condiciones crediticias (oscilaciones a corto plazo de los tipos de interés, condiciones más o menos restrictivas en la concesión de crédito o duración de las hipotecas). Según este indicador al ajuste inmobiliario español todavía le queda mucho por recorrer. La burbuja inmobiliaria aumentó hasta 7,7 años completos de renta familiar disponible para comprar una vivienda media. En la actualidad ha retrocedido hasta 6,6, pero está aún muy lejos de la media histórica anterior a la burbuja (en torno a 4 años). En Estados Unidos este indicador ha vuelto a 4 años y se nota cómo el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de cierta mejoría.

 Por tanto, queda ajuste para largo. ¿De qué dependerá el ritmo de ajuste futuro del sector? El primer factor es la capacidad de absorción del stock de viviendas nuevas por vender que se sitúa, dependiendo de la estimación, entre un millón y millón y medio de viviendas. Se argumenta que muchas de estas viviendas están localizadas en la costa, pero la realidad es que la mayoría (en torno al 70%) son primeras residencias y que las dos comunidades autónomas que tienen más viviendas por vender respecto a la población no tienen mar.

 Un segundo factor importante son los cambios en la fiscalidad de la vivienda. El Gobierno decidió antes del verano eliminar la desgravación a la vivienda con efectos diferidos (en 2011). El objetivo era intentar adelantar la decisión de compra de aquellos que pudieran perder la desgravación en el futuro, lo que podría ralentizar el ajuste del sector para desplazarlo al futuro. Pero como ya señalaba en estas mismas páginas en su momento, una vez llegado el día de eliminar la desgravación existirá una tentación irresistible a desdecirse y no eliminarla. De hecho esta hipótesis se ha visto confirmada en el caso de Estados Unidos. El Gobierno norteamericano aprobó a principios de año una desgravación de 8.000 dólares para la compra de primera vivienda, pero con una extensión temporal limitada: de enero a noviembre de 2009. Hace pocas semanas el senado de Estados Unidos aprobó la extensión de esta desgravación hasta abril de 2010. Por tanto la efectividad de estos anuncios depende de la credibilidad que los potenciales compradores asignen al anuncio del Gobierno.

 Finalmente, los cambios en la regulación bancaria tienen un efecto muy importante en el ritmo de ajuste del sector. Con la consigna de ganar tiempo, el sector financiero está utilizando múltiples estrategias para maquillar la tasa de morosidad contable: la dación en pago o entrega del activo a cambio de la cancelación de la deuda; la compra del activo por parte de una sociedad inmobiliaria propiedad de la entidad crediticia, y, por último, las moratorias y reestructuración de deuda. Esta última práctica está creando inmobiliarias zombies a la espera de un hipotético resurgimiento del sector. El interés de las entidades financieras por aceptar activos inmobiliarios en pago de deuda y su propensión a vender estos activos rápido y con grandes descuentos dependen de la regulación. Por ejemplo, antes del verano se aprobó una "reinterpretación" de la circular 4/2004 que supone una rebaja sustancial de las dotaciones por morosidad para hipotecas "buenas", o aquéllas con un préstamo valor inferior al 80%. La nueva normativa permite que cuando la morosidad supere los dos años la vivienda conserve un valor residual de al menos el 70%, en lugar de provisionarse el 100%. La suavización de las provisiones por morosidad hipotecaria reduce la presión en bancos y cajas de ahorros para aceptar rebajas de precios en la venta de su stock y aumenta la propensión a aceptar viviendas a cambio de deuda, lo que reduce la velocidad del ajuste. Pero la regulación también puede afectar en la dirección contraria. El pasado octubre el Banco de España, ante el rápido crecimiento de las daciones, decidió incrementar las provisiones para los inmuebles que fueran aceptados como pago por una deuda. La nueva normativa aumenta del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones a aplicar por estos inmuebles pasado un año desde su aceptación. Además, la medida obligará a tasar de nueva gran parte de la cartera en manos de entidades financieras. Esta medida reduce la propensión de las entidades financieras a aceptar inmuebles en pago de deuda y genera incentivos para que quieran deshacer de sus inventarios lo más rápido posible, lo que aumenta el ritmo de ajuste del sector inmobiliario.

 En resumen, al ritmo actual el ajuste inmobiliario tardará en completarse. Las medidas para liquidar el stock de viviendas por vender y los cambios regulatorios en el sector financiero pueden estimular, o retrasar, el ritmo de ajuste. Favorecer la vivienda en alquiler puede ayudar enormemente pues aceleraría el ajuste y permitiría alcanzar una nueva situación con una proporción de vivienda en alquiler razonable y similar a la de países de nuestro nivel de desarrollo. Lo que no debe considerarse como una opción es una salida en falso basada en los mismos criterios que nos llevaron al desastre actual y, en particular, pensar que los tipos de interés actuales se mantendrán durante los próximos cuarenta años.

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Leo en la prensa de hace unos días que bancos (Santander y Popular) y cajas (como ya os conte el pasado día 12 de marzo y ahora Aliancia y Caixa) española tratan de vender vivienda (la que tienen como empresarios del sector que son -aunque no mucha gente lo tenga muy presente-, las que reciben en daciones de pago de deudores -generalmente promotores-, las que obtienen vía ejecución hipotecaria -generalmente compradores privados de vivienda sobrehipotecados-, etc) a precios inferiores "a los del mercado".

Mi lectura es mucho más sencilla: entidades que hincharon sus balances con activos inmobiliarios sobrevalorados o créditos promotor e inmobiliarios de incierto cobro están ahora tratando de salvar los muebles vendiendo viviendas a unos precios que les permitan sobrevivir dignamente como entidades financieras (sobrevivir en el contexto actual ya es mucho) y obtener liquidez, algo muy escaso en el mercado financiero y que quien tiene cobra adecuadamente.

Supongo que algunos en el pecado llevan la penitencia. Se enladrillaron y ahora se tienen que desenladrillar.

Buena suerte a todos (los más dotados ganaran mucho dinero tanto en el proceso de apalancamiento ladrillil como en el actual proceso de desapalancamiento) y supongo que al final de este galimatías sobreviviran los mejores profesionales del sector y/o aquellos a los que más ayude el "ineficiente" Estado.

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Leo en la prensa que 23 cajas de ahorros españolas han creado una sociedad para poner en común sus activos inmobiliarios susceptibles de venta (de momento, unos 3.000 millones de euros) y que están manejando la idea de vender pisos embargados con descuentos del 25% sobre el teórico precio de mercado.

La noticia me sugiere varias cosas:

• hay cajas de ahorros que lo van a pasar muy mal, o incluso desaparecer, por su mala cabeza con el ladrillo
• no me parece un gran esfuerzo vender vivienda un 25% por debajo de su "precio de mercado" en el caso de cajas de ahorros que se han dedicado con fuerza durante años a hinchar artificialmente el precion de la vivienda en España
• el poder político parece preferir este tipo de maniobras defensivas a la solución más pragmática: un proceso radical de fusiones de cajas de ahorros
• si muchas cajas están dipuestas a vender vivienda un 25% por debajo de su "precio de mercado", en el Gobierno Vasco no estábamos tan descaminados cuando ofrecimos comprar viviendas libres próximas a la ejecución hipotecaria con un 20% de rebaja en su precio (para después convertirlas en vivienda protegida y alquilarlas a la persona que iba a ser desalojada a precios sociales). 

En su día cuando propusimos medidas anticrisis para los parados en riesgo de perder su vivenda en propiedad o en alquiler (red pública de seguridad 1 y red pública de seguridad 2) cierta opinión pública entendió que estabamos fuera de la realidad. Según ellos, los bancos y cajas nunca iban a vender vivienda con rebajas de precios. Pues bien, nunca ya ha llegado.

(la foto corresponde al portavoz de la Confederación Española de Cajas de Ahorros)

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Ayer entró en vigor la nueva normativa por la que el Gobierno Vasco financiará a los ayuntamientos y empresas con importantes ayudas en operaciones de promoción de vivienda de protección pública en alquiler, o de adquisición de viviendas para su puesta en alquiler protegido.  Si un ayuntamiento o empresa privada quieren construir viviendas para su arrendamiento protegido, o destinar viviendas que ya están construidas a este régimen, al igual que para promover Alojamientos Dotacionales en Alquiler, contará con ayudas del Gobierno Vasco equivalentes a más de la mitad del coste de cada operación (algo sin parangón ni en Euskadi ni en España, Estado español o como lo llaméis, pues hemos multiplicado por más de dos las ayudas que ya existían en Euskadi que eran a su vez las más potentes de España). 

Os dejo una ficha resumen de los tres tipos de ayudas: a la promoción de vivienda protegida para su alquiler, a la compra de vivienda para su puesta en alquiler protegido y a la promoción de Alojamientos Dotacionales en Alquiler.

Esta Orden viene a cerrar el círculo del Plan a favor del Alquiler, que el Departamento de Vivienda ha desarrollado de manera estratégica desde hace años y que engloba distintas medidas en cuatro áreas de acción fundamentales: la promoción de vivienda de protección pública en régimen de alquiler,  la gestión de parque público de alquiler, la subvención a los esfuerzos de alquiler protegido de ayuntamientos y empresas privadas y la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler protegido. 

Una vez que ha entrado en vigor esta orden de ayudas, ya no hay excusas para que los ayuntamientos vascos no se impliquen en la promoción del alquiler.  Lo mismo es también predicable, con algunos matices, de las empresas promotoras privadas de vivienda.

Vamos constatando que existe una tendencia creciente en la aceptación del alquiler entre las personas con necesidad de primer acceso a vivienda. Según la última encuesta de necesidad y demanda, un 70% se plantea el alquiler como régimen de tenencia para la futura vivienda y un 98% señala que aceptaría una adjudicación de vivienda protegida en alquiler. Actualmente, más de un 60% de los inscritos en Etxebide demandan una vivienda protegida en alquiler. En el 2002 esta proporción era del 30%. 

Las instituciones hemos ido fomentando un cambio de mentalidad, un cambio cultural, no solo con pedagogía social, sino también con la implantación de políticas públicas tendentes a construir un parque público de alquiler cada vez más capaz de satisfacer el derecho a la vivienda de mayor número de personas. 

Consecuencia de lógica de lo anterior, el proyecto de ley de vivienda que se debatirá en el Parlamento Vasco prevé garantizar el derecho a la vivienda en forma de alquiler público de los demandantes de vivienda social a partir del año 2014. Concretamente, establece la obligación legal de promover 35.000 viviendas protegidas en alquiler en el plazo de 10 años desde la entrada en vigor de la ley.  Esto solo será posible con la implicación de todas las instituciones involucradas en la tarea de hacer del acceso a la vivienda un derecho para todas las personas. Por eso, la entrada en vigor hoy de la Orden de fomento del alquiler, que completa un conjunto de herramientas e incentivos puestos a disposición de ayuntamientos y empresas privadas por el Gobierno Vasco, a través de su Departamento de Vivienda, debe ayudar a materializar este derecho, actualmente incumplido. 

Empezamos a ver síntomas de un claro cambio de tendencia y muchos municipios están realizando, en cooperación con el Gobierno Vasco, todo tipo de proyectos de alquiler de vivienda de protección pública. Sin duda, Bilbao y Donosti han sido los pioneros. Pero hoy a estos dos municipios es imperativo que se sume el conjunto de los ayuntamientos vascos.  Que den pasos en firme en esta dirección. Pues, ya no hay excusas. 

Muestra inequívoca de que hay un cambio de tendencia es que tenemos 1203 viviendas de ayuntamientos y Alokabide esperando la publicación de esta Orden de ayudas al alquiler para firmar convenios con el Gobierno Vasco antes del 31 de diciembre del 2008. Y en el 2009 otros ayuntamientos y dos cajas de ahorros ya nos han hecho llegar los proyectos de alquiler protegido que quieren que sean subvencionados por el Gobierno.

Euskadi ha reforzado de manera muy notable su parque de alquiler protegido. Hace solo siete años, en 2002, el parque de alquiler protegido en Euskadi apenas superaba las 700 unidades. Hoy hemos llegado a la cifra de 15.274 viviendas (a través de los parques del Gobierno Vasco, Alokabide, Bizigune, los Ayuntamientos y terceros privados -subvencionados estos dos últimos por el Gobierno Vasco-). Hemos pasado de un porcentaje de alquiler sobre el total de la vivienda de protección pública del 2%, al 24% en los siete últimos años. El Gobierno Vasco ofrece más de la mitad de sus viviendas en alquiler (no vendiendo ni una, pues el resto se ceden en derecho de superficie a 75 años, reteniendo la Administración la propiedad del suelo y recuperando el vuelo en el plazo antes mencionado). Y en estos momentos, 3 de cada 10 viviendas ofertadas (legalmente) en el mercado de alquiler son vivienda protegida. Este parque público de alquiler incluye más de 4.000 pisos (4.044) deshabitados movilizados hacia el arrendamiento protegido a través de Bizigune.  Reseño también que estamos hablando de alquileres protegidos en Euskadi (de media) en el entorno de los 300 euros mensuales, cuando el alquiler privado supera los 900 euros al mens. Y prevemos contar con un parque de 19.000 unidades en alquiler en diciembre del año 2009.

Por otra parte, la puesta en marcha efectiva de Alokabide –nuestra sociedad gestora de alquiler- en los últimos años ha permitido contar con una herramienta fiable y eficaz de cara a gestionar el parque público de alquiler, del gobierno y de terceros.  Todos los ayuntamientos que así lo dispongan tienen en Alokabide un aliado para llevar a cabo todas las gestiones relacionadas con los arrendamientos, que a menudo resultan demasiado engorrosas para consistorios que no disponen de la infraestructura necesaria. En estos momentos, Alokabide gestiona casi 7.600 viviendas en alquiler, siendo así la primera operadora de Euskadi. Y ya presta servicios de gestión de parque de alquiler a varios ayuntamientos vascos.

Si hemos conseguido esto en siete años, con la implicación tan sólo del Gobierno, unos pocos ayuntamientos y cuatro entidades financieras, qué no conseguiríamos con un esfuerzo conjunto y decidido.  Nuestros ayuntamientos cuentan ahora con todas las ayudas económicas, financieras, técnicas y de gestión necesarias para encarar este reto. 

Por otra parte, no debemos perder de vista que la propia promoción de vivienda protegida, y con ella la actividad de producción de parque en alquiler, así como la vía subvencional, son también medidas anticrisis en la actual coyuntura económica.  Porque incentiva la actividad económica y el empleo, promoviendo un régimen de tenencia, el alquiler, que no implica un endeudamiento y empobrecimiento de por vida, además de una pérdida de libertad personal.

En todas las actuaciones de alquiler público el Gobierno Vasco ha invertido en el 2008 más de 200 millones de euros y en el 2009 invertiremos otros 290 millones de euros. Por otra parte, desde el año 2001 el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco ha ejecutado 141 millones de subvenciones al alquiler protegido para ayuntamientos y empresas privadas. Y para esta misma línea subvencional a lo largo del 2008 y 2009 emplearemos otros 148 millones de euros. El alquiler de vivienda protegida es una de nuestras prioridades y lo demostramos con hechos, viviendas, parque público de alquiler y presupuestos públicos crecientes. 

Euskadi necesita en materia de vivienda estrategias a largo plazo, sociales y progresistas, no soluciones mágicas de hoy para mañana, porque eso no existe.  Y ese trabajo comprometido con el día de hoy, pero sin dejar de mirar al futuro, que puede no ser todo lo reconocido que merece, pero que  estamos convencidos de que será plenamente eficaz a medio y largo plazo, es el que estamos llevando a cabo actualmente en Euskadi el Gobierno Vasco, algunas entidades financieras y un creciente número de ayuntamientos.

Estamos convencidos de que los derechos no pueden depender de sorteos, que las Administraciones públicas no estamos para garantizar la propiedad de la vivienda, sino para posibilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler. Para ir a la raíz del problema hay que poner en pie parque públicos de alquiler poderosos

El tema lo han recogido hoy los medios vascos. Por todos, os dejo los links a El Correo (1 y 2), Diario Noticias Alava y El País.

PD: para los que tengan dudas sobre la necesidad o conveniencia de tener un parque de vivienda protegida os dejo algunos datos

•  el 48% de los inscritos tiene unos ingresos inferiores a 21.100 euros
• el 47% de la población demandante de vivienda en primer acceso no puede costear un precio superior a 150.000 euros
• el 47% de la población demandante de vivienda en primer acceso no puede costear un precio superior a 150.000 euros
• el precio medio máximo asumible de la vivienda es de 158.000 euros y la cantidad destinable mensual a pagar el acceso a la misma es de 457 euros
• la vivienda libre media en compra se sitúan en 346.000 euros y el alquiler privado medio en 919 euros

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Hasta este momento los préstamos que solicitan los adjudicatarios de vpo son concedidos por las cajas y bancos que suscriben el convenio financiero con el Gobierno Vasco a un precio que oscila entre el euribor y euribor más 1%.

El nuevo acuerdo financiero con las cajas de ahorros permitirá que las personas a las que se les adjudique una vivienda protegida reciban un préstamos a un precio que oscilará entre el euribor más 0.30% y euribor más 0,75%. Como se puede observar, mejores condiciones que en el pasado y también mejores que el mercado en estos momentos.

Inmediatamente hemos recibido todo tipo de críticas por hacer accesible la vivienda protegida a sus adjudicatarios. Los agraviados son, como era de esperar, los sobrehipotecados por la compra de una vivienda libre. Para ellos, sin duda, también habrá que articular medidas de protección desde las Administraciones Públicas, dado que también están en una muy mala situación. Pero que haya que proteger a la gente que está por encima de los ingresos máximos de vivienda protegida, no obsta para que también se alivie la situación hipotecaria de los demandantes de vivienda protegida. Cada cosa requiere medidas distintas y particulares para cada caso. Cada cosa es además competencia de una Administración distinta. Proteger a unos, no implica forzosamente desproteger a otros. De hecho, mabos colectivos deben ser protegidos.

Sea como fuere, no me averguenzo de haber ayudado a mejorar la financiación hipotecaria de los adjudicatarios de vivienda protegida en propiedad o derecho de superficie en Euskadi. Es más, me parece algo bien hecho de lo que se beneficiará mucha gente con ingresos modestos. Obviamente a esto le tendrá que seguir la atención a los sobrehipotecados en vivienda libre.

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