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Los primeros meses del nuevo equipo de vivienda del Ayuntamiento de Barcelona han tenido como preocupación fundamental (que no única) la lucha contra la emergencia habitacional: desahucios, ocupaciones, vivienda vacía de grandes tenedores, etc.
En el marco de esta preocupación se han puesto en marcha, entre otras, las siguientes medidas:
Los compañeros de Agenda Pública me pidieron un artículo sobre una medida que aparece en los programas electorales de muchos partidos con responsabilidades de gobierno: la compra pública de vivienda a bajo coste propiedad de bancos y fondos de inversión para disponer de un parque de alquiler social con el que atender la emergencia habitacional.
En mi artículo hago algunas reflexiones sobre cuestiones que entiendo no se están teniendo en cuenta y que creo deben ser ponderadas.
Pisos.com, el digital inmobiliario del Grupo Vocento, ha publicado una entrevista que me hizo hace unas semanas sobre como veo yo los temas inmobiliarios y de vivienda aquí y ahora.
En la misma sección, entrevistaron antes a Alejandro Iñurreta (cuyas tesis -España necesita mercado y servicio público de alquiler, como antídoto de buena parte de nuestros males-, en buena medida, suscribo).
Dejo el link a mi entrevista, por si a alguien le es de interés. Mis dos tesis fundamentales, como bien señala Clara Garcia-Pando son:
Toda situación deseperada es suceptible de empeorar ...
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Hace unos días leí que el Estado va a asumir el alquiler de 8.100 viviendas de la banca. La cosa tiene su interés, aunque creo que el tema no lo ha despertado ningún en la prensa o en la sociedad española. Explico como lo veo yo.
La SPA (sociedad pública estatal para la promoción del alquiler de vivienda que, a pesar de lo que pueda sugerir su nombre -alquiler público-, en realidad se gasta el dinero de nuestros impuestos en promocionar el alquiler de vivienda de mercado -garantiza el pago al propietario y el alquiler que paga el inquilino es casi de mercado-) en sus ya varios años de trabajo ha puesto en alquiler poco más de 4.500 viviendas en toda España. Una cifra ridícula, si tenemos en cuenta nuestros más de 2 millones de viviendas oficialmente vacías o los casi 22 millones de viviendas de España.
El modelo SPA quiere copiar al alemán (intermediación pública en el mercado privado de alquiler con resultado de alquileres rebajados, intervenidos, públicos o sociales), pero olvida un "pequeño" detalle: solo si hay subvención pública puede bajar el precio del alquiler que paga el inquilino sin bajar en exceso el precio que cobra el propietario. Vamos, que si lo público no pone dinero, el alquiler que sale es prácticamente el de mercado y el Estado para quien trabaja en realidad es para el propietario (garantía de cobro y de recuperación de la vivienda) y no para el inquilino. Además de dinero, lo público debe poner control, pues el mercado cuando procesa que los inquilinos diponen de mayor capacidad de pago suele trasladarlo al precio (de forma expresa o explícita, legal o ilegal).
Algunos han querido confundir al público al identificar las actuaciones públicas de la SPA (intermediación pública en el alquiler de vivienda privada) con políticas de movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social como el Bizigune vasco. No me extenderé (eso sí, me remito a este texto de Roberto Cacho), pero Bizigune moviliza vivienda vacía privada hacia el alquiler social, a través de la capacidad pública de gestión y garantía, pero sobre todo de la subvención que el contribuyente pone para rebajar el alquiler hasta hacerlo social o no de mercado.
Pues bien, en la actual coyuntura de crisis económico-social y problemas de todo tipo en el mercado financiero-inmobiliario, ahora los bancos y las cajas quieren que la SPA trabaje para ellas ayudándoles a limpiar su sotck de viviendas vacías que no se venden ni a tiros. Mi teoría es que la mayor parte del sotck se limpiará gracias a la nacionalización de las perdidas de las cajas de ahorros (socialización de pérdidas inmobiliarias de las cajas), además de gracias al dinero público ya invertido en el FAAF, FROB, intervenciones de cajas, avales públicos a la liquidez del sistema financiero, etc. Pero parece que mientras esto llega, se quieren poner en marcha otros instrumentos más parciales e inmediatos.
En principio la idea en si misma no es mala: el mercado de vivienda no está bien y el estado puede ayudar a dinamizarlo, llevando vivienda vacía hacia el alquiler. Pero cuando se lee la letra pequeña ... llegan las decepciones.
En principio las viviendas van a estar 18 meses en alquiler (verdadero despropósito hijo de la desfachatez) con una renta máxima para el inquilino de 700 euros mensuales (esta es la parte medio buena), pero pasado ese tiempo la vivienda se venderá como una vivienda libre a su inquilino (podrá deducir lo pagado por el alquiler del precio que dicen que rondará los 100.000 euros -no parece muy creíble, pues por ese precio las viviendas se podrían calificar como protegidas y recibir otro tipo de ayudas públicas).
De todo lo anterior se deduce que la SPA va a gestionar miles de viviendas y con ello maquillará su nimio parque de alquiler, pero solo estarán en alquiler un breve periodo de tiempo (ni dos años), pasado el cual la vivienda se venderá en propiedad plena como una vivienda libre. Ergo, el Estado se va a encargar de la comercialización de parte del sotck de viviendas que bancos y cajas no pueden colocar.
Con esta opción no se favorece el parque público de alquiler, no se construye servicio público de vivienda y no se promociona el alquiler como regimen de acceso. En realidad se pone el dinero del contribuyente al servicio del lavado de los ladrillos tóxicos de banca y cajas españolas.
Una nueva oportunidad perdida de hacer las cosas bien. Ni siquiera de hacerlas por la izquierda. Me refiero solo a como lo plantearía un democratacristiano o socialdemócrata europeo clásico.
Pero en esto, España si es diferente, pues nuestras políticas públicas de vivienda están en realidad, nos digan lo que nos digan, al servicio del PIB, el empleo, la vivienda en propiedad y el sistema financiero (quizás en el orden inverso al que yo acabo de usar).
Una vez más, una pena.
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No se puede decir más claro y casi no se puede decir más alto. Casi todos somos en alguna medida esclavos de unos pocos oligarcas financieros. Nuestras instituciones políticas no están para defendernos del ataque de la banca, y con ello defender nuestras condiciones de vida, sino para servir a los oligarcas.
Discurso de verdadero estadista europeo. A la vez, discurso de verdadero líder socialista (en el sentido real del término y no la versión entre desnortada y patética socialdemócrata al uso por estos lares). Discurso de gran indignación ante la gravedad de la situación, la crueldad de los banqueros, la aquiescencia cómplice de las democracias europeas y la indiferencia suicida ciudadanía.
Antes o después la olla social va a reventar. Y cuanto más se cargue, más incontrolable y dañina será la explosión. La última vez que exploto de verdad en los años 30 del pasado siglo ... mejor no sigo.
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Tenia pensado escribir sobre el ajuste inmobiliario en España, pero he leído hoy el artículo que el profesor José García Montalvo publica en el diario El País y, como suscribo punto por punto lo que dice, prefiero reproducir su artículo que escribir yo sobre lo mismo pero con menos claridad y conocimientos.
Con el paso del tiempo se está consolidando la idea de que la crisis económica empieza a quedar atrás. Pero España no pertenece al numeroso grupo de países que están saliendo de la recesión. El motivo aducido por organismos internacionales y expertos es el gran peso que tenía el sector de la construcción, en particular el residencial, en la estructura productiva española.
Por tanto, parece apropiado preguntarse por la situación actual del sector y los factores que determinan la velocidad de ajuste del sector inmobiliario español. En primer lugar hay que resaltar que el sector inmobiliario muestra las mismas características que otros mercados en España: la mayor parte del ajuste se produce en las cantidades y no en los precios. Pensemos en el mercado laboral: mientras el desempleo aumenta de forma desbocada, los salarios reales siguen aumentando. En el mercado inmobiliario el ajuste también se está produciendo vía cantidades: mientras, según las estadísticas oficiales, los precios han caído desde su máximo en torno al 9%, la cantidad de viviendas iniciadas se ha desplomado. Hace tres años se comenzaron 860.000 viviendas mientras 2009 cerrará seguramente con menos de 190.000. Por comparación, en Estados Unidos los precios de la vivienda han caído un 33% desde el máximo, mientras la iniciación de viviendas ha caído bastante menos que en España.
¿En qué punto se encuentra el ajuste inmobiliario en España? Constructores y promotores se apresuran a asegurar, con el beneplácito del Ministerio de Vivienda, que el ajuste ha acabado. "Es momento para comprar", nos llevan diciendo desde que comenzó la crisis con unos argumentos u otros, o a veces sin argumentos. Recordemos que el presidente de Martinsa-Fadesa, cuando los signos del declive del sector inmobiliario se acumulaban, auguró una subida "vertiginosa" de los precios de la vivienda en 2009. El argumento actual para justificar que el ajuste ha finalizado señala que el índice de accesibilidad, medido como la relación entre cuota hipotecaria y renta familiar, ha vuelto a los niveles de 1996. Desafortunadamente este índice hoy es absolutamente irrelevante. En las condiciones actuales de concesión de hipotecas, el esfuerzo teórico para el pago de la cuota hipotecaria al tipo de interés corriente no tiene relevancia a la hora de conseguir un crédito. Las entidades financieras, en su vuelta a una política más responsable de concesión de hipotecas, evalúan el esfuerzo a un tipo de interés razonable de largo plazo, por ejemplo el 4% o el 5%. Una de las frases que más se escucha en las sucursales bancarias cuando se solicita un crédito es "y si el tipo de interés subiera al 5%, ¿podría pagar la cuota hipotecaria sin dedicar la mayor parte de su renta?".
El indicador relevante en la actualidad, y en el largo plazo, es la ratio del precio de la vivienda sobre la renta familiar bruta disponible. Este índice no está afectado por las condiciones crediticias (oscilaciones a corto plazo de los tipos de interés, condiciones más o menos restrictivas en la concesión de crédito o duración de las hipotecas). Según este indicador al ajuste inmobiliario español todavía le queda mucho por recorrer. La burbuja inmobiliaria aumentó hasta 7,7 años completos de renta familiar disponible para comprar una vivienda media. En la actualidad ha retrocedido hasta 6,6, pero está aún muy lejos de la media histórica anterior a la burbuja (en torno a 4 años). En Estados Unidos este indicador ha vuelto a 4 años y se nota cómo el sector inmobiliario comienza a dar síntomas de cierta mejoría.
Por tanto, queda ajuste para largo. ¿De qué dependerá el ritmo de ajuste futuro del sector? El primer factor es la capacidad de absorción del stock de viviendas nuevas por vender que se sitúa, dependiendo de la estimación, entre un millón y millón y medio de viviendas. Se argumenta que muchas de estas viviendas están localizadas en la costa, pero la realidad es que la mayoría (en torno al 70%) son primeras residencias y que las dos comunidades autónomas que tienen más viviendas por vender respecto a la población no tienen mar.
Un segundo factor importante son los cambios en la fiscalidad de la vivienda. El Gobierno decidió antes del verano eliminar la desgravación a la vivienda con efectos diferidos (en 2011). El objetivo era intentar adelantar la decisión de compra de aquellos que pudieran perder la desgravación en el futuro, lo que podría ralentizar el ajuste del sector para desplazarlo al futuro. Pero como ya señalaba en estas mismas páginas en su momento, una vez llegado el día de eliminar la desgravación existirá una tentación irresistible a desdecirse y no eliminarla. De hecho esta hipótesis se ha visto confirmada en el caso de Estados Unidos. El Gobierno norteamericano aprobó a principios de año una desgravación de 8.000 dólares para la compra de primera vivienda, pero con una extensión temporal limitada: de enero a noviembre de 2009. Hace pocas semanas el senado de Estados Unidos aprobó la extensión de esta desgravación hasta abril de 2010. Por tanto la efectividad de estos anuncios depende de la credibilidad que los potenciales compradores asignen al anuncio del Gobierno.
Finalmente, los cambios en la regulación bancaria tienen un efecto muy importante en el ritmo de ajuste del sector. Con la consigna de ganar tiempo, el sector financiero está utilizando múltiples estrategias para maquillar la tasa de morosidad contable: la dación en pago o entrega del activo a cambio de la cancelación de la deuda; la compra del activo por parte de una sociedad inmobiliaria propiedad de la entidad crediticia, y, por último, las moratorias y reestructuración de deuda. Esta última práctica está creando inmobiliarias zombies a la espera de un hipotético resurgimiento del sector. El interés de las entidades financieras por aceptar activos inmobiliarios en pago de deuda y su propensión a vender estos activos rápido y con grandes descuentos dependen de la regulación. Por ejemplo, antes del verano se aprobó una "reinterpretación" de la circular 4/2004 que supone una rebaja sustancial de las dotaciones por morosidad para hipotecas "buenas", o aquéllas con un préstamo valor inferior al 80%. La nueva normativa permite que cuando la morosidad supere los dos años la vivienda conserve un valor residual de al menos el 70%, en lugar de provisionarse el 100%. La suavización de las provisiones por morosidad hipotecaria reduce la presión en bancos y cajas de ahorros para aceptar rebajas de precios en la venta de su stock y aumenta la propensión a aceptar viviendas a cambio de deuda, lo que reduce la velocidad del ajuste. Pero la regulación también puede afectar en la dirección contraria. El pasado octubre el Banco de España, ante el rápido crecimiento de las daciones, decidió incrementar las provisiones para los inmuebles que fueran aceptados como pago por una deuda. La nueva normativa aumenta del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones a aplicar por estos inmuebles pasado un año desde su aceptación. Además, la medida obligará a tasar de nueva gran parte de la cartera en manos de entidades financieras. Esta medida reduce la propensión de las entidades financieras a aceptar inmuebles en pago de deuda y genera incentivos para que quieran deshacer de sus inventarios lo más rápido posible, lo que aumenta el ritmo de ajuste del sector inmobiliario.
En resumen, al ritmo actual el ajuste inmobiliario tardará en completarse. Las medidas para liquidar el stock de viviendas por vender y los cambios regulatorios en el sector financiero pueden estimular, o retrasar, el ritmo de ajuste. Favorecer la vivienda en alquiler puede ayudar enormemente pues aceleraría el ajuste y permitiría alcanzar una nueva situación con una proporción de vivienda en alquiler razonable y similar a la de países de nuestro nivel de desarrollo. Lo que no debe considerarse como una opción es una salida en falso basada en los mismos criterios que nos llevaron al desastre actual y, en particular, pensar que los tipos de interés actuales se mantendrán durante los próximos cuarenta años.
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Leo en la prensa de hace unos días que bancos (Santander y Popular) y cajas (como ya os conte el pasado día 12 de marzo y ahora Aliancia y Caixa) española tratan de vender vivienda (la que tienen como empresarios del sector que son -aunque no mucha gente lo tenga muy presente-, las que reciben en daciones de pago de deudores -generalmente promotores-, las que obtienen vía ejecución hipotecaria -generalmente compradores privados de vivienda sobrehipotecados-, etc) a precios inferiores "a los del mercado".
Mi lectura es mucho más sencilla: entidades que hincharon sus balances con activos inmobiliarios sobrevalorados o créditos promotor e inmobiliarios de incierto cobro están ahora tratando de salvar los muebles vendiendo viviendas a unos precios que les permitan sobrevivir dignamente como entidades financieras (sobrevivir en el contexto actual ya es mucho) y obtener liquidez, algo muy escaso en el mercado financiero y que quien tiene cobra adecuadamente.
Supongo que algunos en el pecado llevan la penitencia. Se enladrillaron y ahora se tienen que desenladrillar.
Buena suerte a todos (los más dotados ganaran mucho dinero tanto en el proceso de apalancamiento ladrillil como en el actual proceso de desapalancamiento) y supongo que al final de este galimatías sobreviviran los mejores profesionales del sector y/o aquellos a los que más ayude el "ineficiente" Estado.
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El diario Deia entrevista al sociologo Jesús Leal Maldonado. Jesús es uno de los grandes maestros de la sociología urbana en España y siempre es interesante leerle y atender a las cosas que propone.
En este caso produce, entre otras, una frase realmente estimulante ¿PORQUE COMPRAR UNA VIVIENDA SI LUEGO VIVIMOS ALQUILADOS AL BANCO?
Os recomiendo la entrevista.
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Hasta este momento los préstamos que solicitan los adjudicatarios de vpo son concedidos por las cajas y bancos que suscriben el convenio financiero con el Gobierno Vasco a un precio que oscila entre el euribor y euribor más 1%.
El nuevo acuerdo financiero con las cajas de ahorros permitirá que las personas a las que se les adjudique una vivienda protegida reciban un préstamos a un precio que oscilará entre el euribor más 0.30% y euribor más 0,75%. Como se puede observar, mejores condiciones que en el pasado y también mejores que el mercado en estos momentos.
Inmediatamente hemos recibido todo tipo de críticas por hacer accesible la vivienda protegida a sus adjudicatarios. Los agraviados son, como era de esperar, los sobrehipotecados por la compra de una vivienda libre. Para ellos, sin duda, también habrá que articular medidas de protección desde las Administraciones Públicas, dado que también están en una muy mala situación. Pero que haya que proteger a la gente que está por encima de los ingresos máximos de vivienda protegida, no obsta para que también se alivie la situación hipotecaria de los demandantes de vivienda protegida. Cada cosa requiere medidas distintas y particulares para cada caso. Cada cosa es además competencia de una Administración distinta. Proteger a unos, no implica forzosamente desproteger a otros. De hecho, mabos colectivos deben ser protegidos.
Sea como fuere, no me averguenzo de haber ayudado a mejorar la financiación hipotecaria de los adjudicatarios de vivienda protegida en propiedad o derecho de superficie en Euskadi. Es más, me parece algo bien hecho de lo que se beneficiará mucha gente con ingresos modestos. Obviamente a esto le tendrá que seguir la atención a los sobrehipotecados en vivienda libre.
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