Pisos.com, el digital inmobiliario del Grupo Vocento, ha publicado una entrevista que me hizo hace unas semanas sobre como veo yo los temas inmobiliarios y de vivienda aquí y ahora.

En la misma sección, entrevistaron antes a Alejandro Iñurreta (cuyas tesis -España necesita mercado y servicio público de alquiler, como antídoto de buena parte de nuestros males-, en buena medida, suscribo).

Dejo el link a mi entrevista, por si a alguien le es de interés. Mis dos tesis fundamentales, como bien señala Clara Garcia-Pando son:

1. papel decisivo que están teniendo las ayudas públicas en la gestión de los inmuebles de los bancos
2. falta un plan B en España que supla las necesidades habitacionales de las personas afectadas por la crisis.

Toda situación deseperada es suceptible de empeorar ...  

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 ANTES DE QUE BAJEN LOS PISOS UN 30% O 40% SE LOS REGALO AL BANCO

Esto es lo que dice Guillermo Chicote, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE). Que su sector, en las actuales circunstancias, antes de bajar el precio de las viviendas (no se venden, el precio al que la demanda quiere comprar es menor, los posibles compradores no obtienen créditos hipotecarios, el panorama general es de crisis, etc), se las regala al banco.

Todo el mundo se le ha echado encima por ser estas declaraciones chulescas, prepotentes, provocativas, especulativas y lloronas. Sin embargo a mi me parecen unas declaraciones perfectamente lógicas, viendo de quien vienen, coherentes viniendo del sector que vienen.

Básicamente lo que dice el sector por boca de su representante y portavoz es que para mantener artificialmente altos precios de las viviendas (y que ellos sigan ganando dinero a paladas casi sin trabajar) lo que hay que hacer es mantener altas las desgravaciones fiscales a la compra de la vivienda (cosa que parece que el Ministro Solbes ya les ha concedido), barato el crédito hipotecario (cosa hoy difícil dada la situación financiera mundial, pero que el Sr. Solbes está posibilitando gracias a su inyección de 50.000 millones de euros de liquidez a largo plazo de la banca española -¿parte de esos 50.000 van a servir para financiar el mantenimiento de los artificialmente altos precios de las viviendas?- y que el sector inmobiliario quiere que se refuerze con subvenciones públicas a las hipotecas de los compradores) y muy baja la actividad de las Administraciones en materia de vivienda protegida (no digo nada de esto, pues todos sabemos lo que, con alguna excepción, hay en España en esta materia).

Si se dan todas estas condiciones, los promotores "acceden" a seguir forrándose otros quince años más. Y si el estado no financia los créditos hipotecarios y/o no mantiene las ventajas fiscales, ellos, antes que bajar el precio de la vivienda, se la pasan al banco. Desde su punto de vista es perfectamente lógico. Si fueran empresarios no sería lógico.

Y para mi, todo ello implica dos cosas:

• el precio de la vivienda en España no tiene conexión alguna con los costes de producción y el añadido de un margen de beneficio razonable en el entorno industrial y comercial.
• el precio tiene componentes psicológicos y si empiezan a bajar corre "el riesgo" de no dejar de hacerlo en un tiempo; esto es lo que verdaderamente teme el sector (acostumbrado en el pasado a márgenes del 40%, el 80% y más).
• la producción de vivienda libre en España es un negocio coyuntural y financiero, que es la forma educada de hablar de bucaneros financieros fijos-discontinuos.
• negocio inmobiliario y negocio financiero-bancario son casi la misma cosa, casi el mismo sector.

Vamos que en España no hay industria de la vivienda, sino solo un conjunto de listos que se aprovechan del marco fiscal, financiero, legal y político. Sin duda que habrá virtuosas excepciones, pero el sector no tiene perfil de verdadera industria, por especulativo, por coyuntural y por su poca capacidad de general valor real (no hablo de plusvalías artificiales, casi ilícitas).

Todo ello lo estamos pagando (vivienda cara, poco accesible, sobreendeudamiento, gran consumo de suelo, etc) y lo vamos a pagar durante décadas o siglos (malos tejidos urbanos, mala calidad de vida, degradación del medioambiente, modelo de ciudad plagado de externalidades, etc).

Como siempre, será lo público lo que tenga que arreglar este desagisado. Pero a Solbes se le ve con ganas de seguir apuntalando a estos loables "empresarios".

ACTUALIZACION: las declaraciones del Sr. Chicote están disponibles en youtube.

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Leo estos días en un diario local que ALAVA SE MANTIENE A LA CABEZA DEL RANKING DE LAS PROVINCIAS CON EL SUELO MAS CARO.

No doy crédito a lo que leo.

En Alava el 70% de la población vive en Vitoria-Gasteiz. Probablemente más del 90% de la actividad de suelo y vivienda tiene lugar en la capital. En ésta el 70% de las viviendas nuevas iniciadas son viviendas protegidas. Los promotores de vivienda le han pedido (en privado, han rogado más que pedir) al Ayuntamiento una moratoria en la construcción de vivienda libre (pues saben que ahora no la venden, dentro de un tiempo la venderán con ciertas bajas y en más tiempo las venderán quizás otra vez a precios de escándalo). Este año 2008 no creo que haya habido más de tres o cuatro transmisiones de suelos privados. A partir de ahora el 100% de la vivienda nueva que se haga en Vitoria-Gasteiz va a ser vivienda protegida (como consecuencia de un convenio firmado por los propietarios de suelo, promotores y Ayuntamiento) ... Y a pesar de todo lo anterior, aun hay gente que pretende hacer creer a la ciudadanía que el suelo en Vitoria-Gasteiz es el más caro de España.

Concretamente ocurre lo contrario: el suelo en Vitoria-Gasteiz es de los más barato de España. No vale con contar solo el suelo para vivienda libre (ahora cero pelotero), sino el conjunto. Hasta la fecha 70% del suelo, el de vivienda protegida, tiene un valor del 20% del módulo de vpo y el 30% restante, el de vivienda libre, el que marque el mercado. Para ese 30% ya no hay mercado (no hay compradores). Y los promotores privados han aceptado aplazar la producción de vivienda libre, al menos, un año.

Conclusión: el precio del suelo urbanizable en Vitoria-Gasteiz es casi en el 100% de los casos el 20% del módulo de vpo de esa ciudad, unos 275 euros el metro cuadrado y no los 1.045 que publica Diario de Noticias de Alava.

¿Porque va la realidad a estropear un buen titular? ¿Porque debe un periodista consultar varias fuentes? ¿Porque no contrastar un poco más los temas? Supongo que no hay razón alguna para todas estas cosas en la sociedad de la "información" en la que vivimos.

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Technorati Tags: precio suelo, precio vivienda, Vitoria-Gasteiz, vivienda protegida, vivienda libre

¿Os acordais de cuando nos decían que la vivienda estaba cara por culpa del precio del suelo?

¿Os acordais cuando algunos -no muchos- decíamos que el suelo tiene un precio que está directamente relacionado con el precio al que se vende el producto final -en este caso, vivienda libre-?

Pues ahora resulta que dado que la vivienda libre -no la protegida- no se vende bien y empiezan a bajar los precios finales, ¡ oh casualidad !, el precio del suelo baja (7.8% según el Ministerio de Vivienda) y se producen muchas menos transacciones de suelo (38.1% también según el Ministerio) -insisto, para vivienda libre, no para protegida-.

El precio de la vivienda libre depende de factores crediticios, hipotecarios, fiscales y regulatorios. No del precio del suelo. Este, salvo casos de escasez física extrema, solo recoge el equilibrio de los anteriores factores.

¿Nos seguirán engañando?

¿Nos engañaran en el siguiente ciclo alcista?

Deseo que no se así. Pero me temo que así será.

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¿Os acordáis cuando los voceros del sector decían que en España la vivienda estaba cara por los altos precios del suelo y por culpa de las Administraciones públicas (lentas, voraces fiscalmente, promotoras de vivienda protegida y algunas corruptas)?

¿Os acordáis cuando decían que el precio de la vivienda estaba determinado por el precio del suelo?

Pues resulta que ahora que no se venden las viviendas con la alegría de antes, el suelo está bajando de precio (lo podéis ver en la prensa en 1 y 2).

¿No será, como decíamos algunos (3), que es precisamente el precio de la vivienda el que determina el del suelo? Si lo que se va a construir encima de un suelo es vivienda protegida ese suelo tiene un precio (moderado). Si lo que se a construir es vivienda libre en un mercado en expansión con precios alcistas ese suelo tiene otro precio (alto). Y finalmente si lo que se va a construir es vivienda libre en un mercado deprimido y con precios a la baja ese suelo tiene, de nuevo, otro precio (a la baja).

No creo que sea necesario ser un lince de la economía para ver que el precio de la vivienda, partiendo de un sector capaz de suministrar la oferta a la demanda, depende fundamentalmente de:

1. acceso al crédito bancario de los promotores de vivienda y de los compradores de la misma.
2. nivel de renta y solvencia de los compradores (que a su vez depende de la marcha general de la economía, del nivel de salarios, nivel del desempleo, etc).
3. fiscalidad.

En estos momentos lo bancos han cerrado el grifo financiero. No dan créditos a los promotores para nuevas edificaciones. Tampoco dan crédito a los compradores para adquirir nuevas viviendad. Y por lo tanto, el mercado está deprimido. Como no se venden muchos pisos y estos se venden a menor precio, baja el precio del suelo.

Frente a las mentiras de algunos lobbies, el precio del suelo depende del precio de la vivienda y no al revés. Si la tesis de algunos promotores fuese cierta los titulares habrían sido: "Cae el precio del suelo y, por lo tanto caen los precios de las viviendas". Sin embargo, los titulares que hemos visto en la realidad son bien claros "Como cae el precio de la vivienda cae el precio del suelo". La realidad que es muy cabezona y se atreve a desmentir las afirmaciones del lobby de las constructoras. ¡ Que puñetera la realidad !

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Ya he compartido con vostros/as en otras ocasiones mi preocupación por como afectan los asuntos hipotecarios al precio de la vivienda (libre).

Todo el mundo habla del precio del suelo, de los costes de construcción, de la intervención de las AAPP, de factores demográficos, del deseo voraz de especular que le ha entrado hasta al más modesto de los particulares. Incluso alguna vez se habla de los efectos de la bajada de los tipos de interés sobre los precios de las viviendas (libres), pero casi nadie habla de los efectos de alargamiento de los plazos de los préstamos hipotecarios en los precios de la vivienda (libre).

Os dejo un link al revelador post de bengoetxe sobre este tema. Su tesis central, que hago mía, es que la combinación del descenso de tipos de interés en el pasado con los presentes alargamientos de los plazos de los préstamos están facilitando unas fuertes tasas de beneficio de la banca en el nnegocio hipotecario y, lo que es más grave, supone pagar cada vez más por las mismas viviendas (los costes de producción no han subido, pero los precios siguen creciendo por encima de los salarios, sustentados en las "facilidades" crediticias). Es decir, visto en positivo: si los bancos y cajas solo pudieran dar préstamos a un máximo de 20 años el precio actual de la vivienda sería un 40% inferior. Y añado yo, además bancos y cajas no se habrían hecho trillonarios con este negocio (solo se habrían hecho multimillonarios).

¿Como veis el tema?