LEOLO

Leo estos días en un diario local que ALAVA SE MANTIENE A LA CABEZA DEL RANKING DE LAS PROVINCIAS CON EL SUELO MAS CARO.

No doy crédito a lo que leo.

En Alava el 70% de la población vive en Vitoria-Gasteiz. Probablemente más del 90% de la actividad de suelo y vivienda tiene lugar en la capital. En ésta el 70% de las viviendas nuevas iniciadas son viviendas protegidas. Los promotores de vivienda le han pedido (en privado, han rogado más que pedir) al Ayuntamiento una moratoria en la construcción de vivienda libre (pues saben que ahora no la venden, dentro de un tiempo la venderán con ciertas bajas y en más tiempo las venderán quizás otra vez a precios de escándalo). Este año 2008 no creo que haya habido más de tres o cuatro transmisiones de suelos privados. A partir de ahora el 100% de la vivienda nueva que se haga en Vitoria-Gasteiz va a ser vivienda protegida (como consecuencia de un convenio firmado por los propietarios de suelo, promotores y Ayuntamiento) ... Y a pesar de todo lo anterior, aun hay gente que pretende hacer creer a la ciudadanía que el suelo en Vitoria-Gasteiz es el más caro de España.

Concretamente ocurre lo contrario: el suelo en Vitoria-Gasteiz es de los más barato de España. No vale con contar solo el suelo para vivienda libre (ahora cero pelotero), sino el conjunto. Hasta la fecha 70% del suelo, el de vivienda protegida, tiene un valor del 20% del módulo de vpo y el 30% restante, el de vivienda libre, el que marque el mercado. Para ese 30% ya no hay mercado (no hay compradores). Y los promotores privados han aceptado aplazar la producción de vivienda libre, al menos, un año.

Conclusión: el precio del suelo urbanizable en Vitoria-Gasteiz es casi en el 100% de los casos el 20% del módulo de vpo de esa ciudad, unos 275 euros el metro cuadrado y no los 1.045 que publica Diario de Noticias de Alava.

¿Porque va la realidad a estropear un buen titular? ¿Porque debe un periodista consultar varias fuentes? ¿Porque no contrastar un poco más los temas? Supongo que no hay razón alguna para todas estas cosas en la sociedad de la "información" en la que vivimos.

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Technorati Tags: precio suelo, precio vivienda, Vitoria-Gasteiz, vivienda protegida, vivienda libre

¿Os acordais de cuando nos decían que la vivienda estaba cara por culpa del precio del suelo?

¿Os acordais cuando algunos -no muchos- decíamos que el suelo tiene un precio que está directamente relacionado con el precio al que se vende el producto final -en este caso, vivienda libre-?

Pues ahora resulta que dado que la vivienda libre -no la protegida- no se vende bien y empiezan a bajar los precios finales, ¡ oh casualidad !, el precio del suelo baja (7.8% según el Ministerio de Vivienda) y se producen muchas menos transacciones de suelo (38.1% también según el Ministerio) -insisto, para vivienda libre, no para protegida-.

El precio de la vivienda libre depende de factores crediticios, hipotecarios, fiscales y regulatorios. No del precio del suelo. Este, salvo casos de escasez física extrema, solo recoge el equilibrio de los anteriores factores.

¿Nos seguirán engañando?

¿Nos engañaran en el siguiente ciclo alcista?

Deseo que no se así. Pero me temo que así será.

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¿Os acordáis cuando los voceros del sector decían que en España la vivienda estaba cara por los altos precios del suelo y por culpa de las Administraciones públicas (lentas, voraces fiscalmente, promotoras de vivienda protegida y algunas corruptas)?

¿Os acordáis cuando decían que el precio de la vivienda estaba determinado por el precio del suelo?

Pues resulta que ahora que no se venden las viviendas con la alegría de antes, el suelo está bajando de precio (lo podéis ver en la prensa en 1 y 2).

¿No será, como decíamos algunos (3), que es precisamente el precio de la vivienda el que determina el del suelo? Si lo que se va a construir encima de un suelo es vivienda protegida ese suelo tiene un precio (moderado). Si lo que se a construir es vivienda libre en un mercado en expansión con precios alcistas ese suelo tiene otro precio (alto). Y finalmente si lo que se va a construir es vivienda libre en un mercado deprimido y con precios a la baja ese suelo tiene, de nuevo, otro precio (a la baja).

No creo que sea necesario ser un lince de la economía para ver que el precio de la vivienda, partiendo de un sector capaz de suministrar la oferta a la demanda, depende fundamentalmente de:

1. acceso al crédito bancario de los promotores de vivienda y de los compradores de la misma.
2. nivel de renta y solvencia de los compradores (que a su vez depende de la marcha general de la economía, del nivel de salarios, nivel del desempleo, etc).
3. fiscalidad.

En estos momentos lo bancos han cerrado el grifo financiero. No dan créditos a los promotores para nuevas edificaciones. Tampoco dan crédito a los compradores para adquirir nuevas viviendad. Y por lo tanto, el mercado está deprimido. Como no se venden muchos pisos y estos se venden a menor precio, baja el precio del suelo.

Frente a las mentiras de algunos lobbies, el precio del suelo depende del precio de la vivienda y no al revés. Si la tesis de algunos promotores fuese cierta los titulares habrían sido: "Cae el precio del suelo y, por lo tanto caen los precios de las viviendas". Sin embargo, los titulares que hemos visto en la realidad son bien claros "Como cae el precio de la vivienda cae el precio del suelo". La realidad que es muy cabezona y se atreve a desmentir las afirmaciones del lobby de las constructoras. ¡ Que puñetera la realidad !

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