La semana pasada nos desayunamos con la sorpresa de que en el trámite de enmiendas al Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (3R) el Grupo Popular presentó una enmienda al texto del Gobierno (autoenmienda) para tratar un tema que poco o nada tienen que ver con las 3Rs: a petición de los promotres de vivienda, se posibilita que las CCAA suspendan por cuatro años de las reservas de suelo para vivienda protegida, siempre que se den dos condiciones:

• existencia de un porcentaje de vivienda protegida ya construida y sin vender en el municipio superior al 15% de las viviendas protegidas previstas o resultantes del planeamiento vigente y una evidente desproporción entre la reserva legalmente exigible y la demanda real con posibilidad de acceder a dichas viviendas
• el planeamiento no haya sido aprobado definitivamente o que, en el caso de haber sido aprobados, no cuenten aún con la aprobación definitiva del proyecto o proyectos deequidistribución.

Para justificar esta medida, que, habida cuenta de la mayoría parlamentaria del PP, con toda seguridad se convertirá en ley, el Gobierno y los voceros del sector aducen que no tiene sentido producir nuevas viviendas protegidas en un momento en que no se vende vivienda protegida, en el que en algunas CCAA la vivienda protegida es más cara que la libre y en el que además el Ministerio ha retirado las ayudas a la producción de nueva vivienda protegida.

Para los no especialistas, el razonamiento puede pasar por sólido: dejemos de hacer nuevas viviendas protegidas por un tiempo, ahora que no se pueden vender las viviendas protegidas que ya están hechas. Pero a poco que se rasque se verá que esta iniciativa parlamentaria impulsada por ciertos lobbies es, cuando menos, discutible.

Para analizar este problema adecuadamente debemos poner encima de la mesa algunas cuestiones que pocos políticos y periodistas van a traer a colación (unos por desconocimiento y otros por interés):

• Las viviendas protegidas no solo se producen para venderse, sino que pueden ser alquiladas, cedidas en derecho de superficie, ser objeto de copropiedad público-privada o gestionarse como cooperativas de alquiler. En algunos sitios puede tener sentido producir nuevas viviendas protegidas si su destino fundamental es, vamos a decirlo así, la no propiedad.
• Los precios máximos de la vivienda protegida son, como su propio nombre indica, máximos. Lo cual quiere decir que, cuando sea conveniente en términos de mercado (promotores privados) o de servicio público (Administraciones), las viviendas protegidas se pueden vender por debajo del precio máximo. Traducido al lenguaje de la enmienda del PP, la demanda real con posibilidades de acceder a las viviendas protegidas es muy amplia, casi ilimitada, pues basta con bajar los precios de venta y de alquiler.
• La retirada de ayudas públicas ministeriales a la producción de nueva vivienda protegida en compra deberían ser irrelevantes, pues la "ayuda" en la vivienda protegida en venta es el "precio" en tanto que regulado e inferior al de mercado.

¿Que puede haber detrás de una medida como la que propone el PP por indicación de los grandes promotores inmobiliarios y quizás el sector financiero? No tengo certezas, pero si puedo avanzar ciertas hipótesis.

En primer lugar, las viviendas protegidas en venta pueden ser en algunos casos una competencia para los grandes paquetes de viviendas en manos de bancos, cajas, SAREB y FROB. Y dado que los operadores mercantiles y financieros tienen ya un problema de competencia con la vivienda protegida  en venta existente, quieren evitar futura nueva competencia. 

En segundo lugar, las viviendas protegidas en proyecto son, en materia de acceso a la financiación, una competencia fuerte (imbatible) para las viviendas libres en proyecto. O dicho de otro modo, los bancos y las cajas financian pocas viviendas nuevas, pero los dos únicos tipos de operaciones que financian hoy y van a seguir financiando en el futuro son la construcción de vivienda protegida (menor riesgo y más fácil comercialización) y la de vivienda libre en suelos propiedad de los propios bancos y cajas.

En tercer lugar, buena parte del planeamiento urbanístico de Madrid ha sido declarado ilegal por sentencia judicial y, con y sin sentencia, hay importantes operaciones paradas a la espera de mejores tiempos. Y puede que algunos quieran que esas operaciones sean 100% vivienda libre y 0% vivienda protegida. A los no madrileños, aplastante mayoría en España, les puede parecer peregrino que se legisle en las Cortes al calor de las necesidades de ciertos grupos económicos locales madrileños. Pero no es cosa infrecuente.

Y en cuarto lugar, siendo la razón que a mi más me convence, creo que lo que está haciendo el lobby inmobiliario-financiero (una suerte de complejo industrial-militar a la española) es redibujar la reglas de juego para cuando pase la crisis. Las reservas de suelo para vivienda protegida (allí donde son grandes, se cumplen y se mantienen en el tiempo) son un factor de intervención pública en el mercado de la vivienda a favor de las clases medias y bajas y en contra de los intereses especulativos de una diminuta y poderosa minoría (que no debe confundirse con todo el sector inmobiliario o financiero). No estoy seguro de que esta sea la razón principal del impulso de esta medida. Máxime si tenemos en cuenta que nuestras oligarquías se han carecterizado siempre por un fuerte cortoplacismo. Pero si tengo que escoger una razón, me quedo con esta, dado su carácter más estructural.

Dicho todo esto, a mi me parece claro que esta norma, si llega a estar insertada en una ley estatal, será inconstitucional, pues la jurisprudencia del TC ha establecido hasta la saciedad que el urbanismo y la vivienda son competencias de las CCAA. Y que el papel que le corresponde al estado en estas materias está relacionado solo con el derecho de propiedad. El uso abusivo de los artículos 149.1.1 (regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales) y 149.1.13 (Bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica) de la Constitución no serán suficientes en este caso. Este asunto será recurrido al TC y será declarado inconstitucional ... dentro de unos años, cuando ya haya dado pingues beneficios a unos pocos y grandes perjuicios a una inmensa mayoría.

A lo largo de seis años he reivindicado en este blog la técnica de las reservas de suelo para vivienda protegida. No me extenderé, pero recuerdo que las reservas son un instrumento que permite atende a precios inferiores a los del mercado a mucha gente, que si se usa bien permite la creación de un patrimonio residencial público al servicio del derecho a la vivienda y que si se usa de forma masiva y sostenida en el tiempo tiene la capacidad de deflactar el precio de la vivienda libre. Entiendo que por todo eso, unos pocos, pero muy poderosos, quieren acabar con ellas, con la excusa de la crisis, dada su pontencialidad socio-estructurante.

A los no que no sigan este tema desde hace años, conviene recordarles que durante años los promotores inmobiliarios estuvieron diciendo que las viviendas protegidas encarecían las libres (en los años de bonanza) y ahora (en crisis) sostienen que no son necesarias, pues la gente ya puede satisfacer su necesidad de vivienda con la vivienda libre en venta. Lo cual es perfectamente revelador de hasta que punto el establishment español vive al margen de la realidad social. Para ellos hoy es más fácil satisfacer la necesidad de vivienda con vivienda libre que con protegida y más fácil en compra que en alquiler. Con burbuja o con crisis, los promotores lo tienen claro: hay que eliminar las reservas de suelo para vivienda protegida. No creo que pueda haber mejor defensa de esta figura. 

Y para acabar este post, dos provocaciones.

Primera. Si se pide que se dejen de construir nuevas viviendas protegidas habida cuenta del stock de vivienda ya construída y no vendida, vayamos un poco más lejos y defendamos una moratoria constructiva, tanto de vivienda libre como de vivienda protegida. Pues en el caso de que no hagan falta más nuevas viviendas en venta, supongo que aún más prescindibles que las baratas (vivienda protegida) lo serán las caras (viviendas libres). Sospecho que los defensores de la moratoria de nueva vivienda protegida no serán partidarios de una moratoria de nueva vivienda libre.

Segunda. Si tanta preocupación hay por el stock de vivienda construída y vacía, el camino no es la venta a precios elevados, sino la venta como vivienda libre de precio más barato (aún hay recorrido en este campo, pero las multimillonarias ayudas públicas a la banca desincentivan las ventas a la baja), la venta como vivienda protegida (que bien puede tener un precio inferior al máximo reglamentario) y, por encima de todo, el alquiler a precios asequibles, protegidos e incluso sociales. 

Pero no deben de ir por ahí los tiros de PP y promotores inmobiliarios, pues he leído que para solucionar el "problema de la vivienda protegida sin vender" los promotores la van a poder vender o alquilar como vivienda libre. Aunque parezca una estupidez, la gente más poderosa de este país entiende que la mejor manera de resolver que algo no se vende a 1 es alquilarla o venderla a 2. Ver para creer ...

Ya lo he dicho muchas veces en este blog, es tiempo de RE y CO. Parte de nuestro futuro inmobiliario tiene que ver con la conjunción de la reutilización, el alquiler y las fórmulas cooperativas (que deben dialogar con lo público). Y digo esto no desde postulados de izquierdas (que también), sino después de observar como funcionan los buenos mercados y servicios públicos de vivienda en la UE. Como empresario yo tomo buena nota de que en los países de la UE en los que lo inmobiliario y urbano funciona de una manera más sostenible (en su triple acepción de sostenibilidad económica, social y medioambiental), hay mucho RE y CO. Otros empresarios, muchos políticos y algún financiero creo que también está empezando a tomar nota y obrar en consecuencia.

(en las fotos de este post, por orden, Alfonso Alonso -portavoz en el Congreso del PP y voraz usuario de las reservas de suelo para vivienda protegida cuando era alcalde de Vitoria-Gasteiz- y José Manuel Galindo -Presidente de APCE y ASPRIMA y feroz opositor a cualquier intervención pública directa en materia de vivienda que vaya más allá de la subvención a los promotores privados-)

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Hace unos días supimos por la prensa (en este caso EL CORREO) varias cosas en relación al convenio financiero entre el Gobierno Vasco y las entidades financieras en materia de vivienda (entre otras cosas, regula la financiación cualificada que dan las entidades y que reciben tanto los promotores de vivienda protegida como sus usuarios para edificar, vender, comprar o alquilar este tipo de viviendas, así como la financiación cualificada que pueden recibir los titulares de una vivienda que es objeto de ayudas públicas para rehabilitarla).

Bien, en primer lugar, el convenio no está firmado y todos (Gobierno Vasco, entidades financieras y prensa) en público hacen como si lo estuviera, después de anunciar a principios del 2010 que el convenio entraba en vigor. En teoría las entidades financieras dan créditos contra el convenio "como si este estuviera firmado". En teoría.

Pero además nos enteramos de que en el primer trimestre del 2011 prácticamente no se habían dado créditos a los compradores de vivienda protegida y los créditos a los promotores públicos y privados de vivienda protegida se han reducido de forma sensible. Este tipo de préstamos cualificados cayeron un 28.5% en el 2010 respecto al 2009. Y en el primer trimestres del 2011 han caído un 55.6% respecto al 2010. El Gobierno Vasco tenía previsto que se concedieran 500 millones de euros de este tipo de préstamos en el 2010 y solo se concedieron 328.7. En el 2011 la previsión oficial es de 440 millones de euros y parece difícil que se llegue a cumplir.

De todo ello uno podrían deducir que la máquina de hacer viviendas protegidas (más de la mitad del actual mercado vasco de la vivienda) prácticamente se ha parado en este primer trimestre del 2011.

Sin embargo, si atendemos a los datos que sobre producción de vivienda protegida ofrece el Observatorio Vasco de la Vivienda, en el primer trimestre del 2011 se iniciaron en Euskadi 1.281 viviendas protegidas. Y si consultamos los datos del Ministerio de Fomento comprobaremos que en ese mismo trimestre se empezaron en Euskadi 1.533 viviendas libres. En total 2.814 viviendas, que ponderadas a cuatro trimestres (perdonen la zafiedad prospectiva) arrojan un posible total de 11.256 viviendas iniciadas en el año 2011 en Euskadi. Si tenemos en cuenta que en el año 2010 se iniciaron en Euskadi 7.188 viviendas (4.616 protegidas y 2.572 libres) el asombro es mayúsculo (los datos oficiales dicen que se avecina un incremento de la producción de vivienda de casi el 57% en el año 2011 y que podríamos pasar de las 3.2 viviendas nuevas por cada 1.000 habitantes del 2011 a 4.8, en el 2011, acercándonos a los 6.4 de la pasada década).

Así que los datos oficiales y oficiosos nos dicen que el crédito se ha secado casi por completo y, a la vez, la producción florece. Obvamiente, algo tiene que estar mal. Además de mi extrapolación chapucera de uno a cuatro trimestres, puede jugar algún papel el que las estadísticas sobre vivienda en España tienen un nivel impropio de un país de la UE que asiste al G-20.

Sea como fuere, a nivel de Euskadi, uno no sabe si creerse este escenario de florecimiento de la vivienda (sobre todo la libre) a pesar de la contracción del crédito (incluso en el segmento menos riesgosos de vivienda protegida). Es difícil pensar en cuatro datos que combinados tengan menos sentido en el actual panorama económico, social y administrativo vasco. Si además tenemos en cuenta las estadísticas sobre hipotecas en fuerte caída, las ventas de suelo y precios del mismo en severo descenso, las más de 15.000 viviendas libres en stock, las 45.000 viviendas usadas vacías y las viviendas protegidas ya producidas que no tienen quien las ocupe por los carruseles de renuncias, la cosa aún tiene menos sentido.

La solución a este acertijo: en febrero o marzo del 2012 (cuando se conozcan los datos consolidados del año 2011 completo).

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Aprovechando la información del Observatorio Vasco de la Vivienda (instrumento público nunca suficientemente ponderado entre nosotros), os dejo una tabla de elaboración propia sobre la producción de vivienda libre y protegida en los últimos diez años en Euskadi.

Grandes titulares:

• Baja la producción global de vivienda de 6.4 (viviendas por cada 1.000 habitantes) a 3.2. ¿Garantiza esto la tasa de reposición? ¿Nos alejamos de los niveles de producción de nueva vivienda por cada 1.000 habitantes tradicionales en Euskadi (7)? Como algunos sugieren ¿estamos ante un grave problema de suministro?
• La producción de vivienda libre se ha desplomado desde desde 5.2 (viviendas por cada 1.000 habitantes)  del inicio de la década a los 1.1 actuales.
• La producción de vivienda protegida prácticamente se ha duplicado, pasando de 1.2 (viviendas por cada 1.000 habitantes) a 2.2.
• El mercado de la vivienda es radicalmente diferente hoy del conocido a principios de la pasada década: la vivienda protegida ha pasado del 20% de cuota de mercado a casi el 65% y la vivienda libre ha pasado del 80% a poco más de 35%.
• Los años de la burbuja inmobiliaria fueron en Euskadi bastante menos lucrativos para el sector que en el resto de España.
• En el epicentro de la crisis financiera y económica el sector vasco de la construcción ha sido prácticamente absorbido por la vivienda protegida y es un sector con menos pérdidas, quiebras, daciones en pago, créditos promotor subestandar, etc que sus homólogos de otras CC.AA.
• Aparentemente puede haber problemas de suministro de vivienda nueva (menos de 3.2 nuevas viviendas por cada 1.000 habitantes y, de ellas, solo 1.1 son viviendas libres). Pero los stocks de vivienda libre terminada y no comercializada (más de 15.000 viviendas), vivienda protegida terminada vacía (adjudicada o sin adjudicar; de la que no hay estadísticas, pero que seguro que suman miles de unidades -me remito simplemente a mi experiencia de paseante urbano vitoriano) y vivienda usada privada vacia (casí 45.000, excluídas las de segunda residencia, según estudio del Gobierno Vasco de febrero del 2011), deben atemperar la anterior conclusión (puede que dispongamos de más de 75.000 unidades ya construídas y no utilizadas para ningún fin).

Parece este un tiempo mucho más propicio para comercializar (vender y alquilar), gestionar (rehabilitar y alquilar) y reutilizar el patrimonio inmobiliario privado y público ya existente que para construir nuevas viviendas (sean estas públicas o libres). Todo ello, por mucho que algunos interpreten los datos como una crisis de subproducción que debe ser combatida con nuevas producciones en grandes números de vivienda nueva libre y protegida (opción que a mi solo me parece objetiva y razonablemente justificada en algunas comarcas vascas y solo de forma moderada en cantidad y restringida en el tiempo). A futuro, además de promotores y constructores tradicionales, necesitamos como el comer gestores comunitarios y rehabilitadores profesionales.

Hacer ciudad es algo mucho más complejo que construir nuevas viviendas, pues de lo que se trata no es de viabilizar financiera y comercialmente un nomocultivo (vivienda libre nueva en propiedad plena), sino de ultrautilizar de forma eficaz y eficiente un tejido urbano que tiene que servir a las necesidades y anhelos de toda la ciudadanía, presente y futura, con todo lo que ello supone económica, ecológica y socialmente.

A pesar de que las entidades financieras parece que garantizan con su restricción del suministro financiero que no habrá grandes desarrollos inmobiliarios en los próximos meses/años (esa es quizás la parte buena, pues la parte mala es que no quieren financiar nada que tenga que ver con vivienda o urbanismo en ganeral -vivienda protegida, alquiler, rehabilitación, regeneración, etc-), estaría bien que todos reflexionaramos seriamente sobre lo que necesitamos en términos de mercado inmobiliario, servicio público, sector profesional, balance medioambiental y competitividad urbanay, todo ello, contextualizado a medio y largo plazo.

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Se acaba de hacer público uno de los informes con más prestigio sobre precios de vivienda, el de la Sociedad de Tasación. Para mi, hasta la fecha, ninguno de los informes sobre precios de vivienda en España, por unas cosas o por otras, ofrecen datos precisos, aunque si hay muchos que son capaces de reflejar bien las tendencias en el momento en el que estas se están produciendo. Pues bien, uno de esos informes es el de la Sociedad de Tasación.

¿Y que dice el informe hecho público esta semana? Varias cosas (insisto en lo de atender a las tendencias y no solo a los guarismos):

1. que el precio de la vivienda libre cayó en el 2008 en las capitales de provincia de España un 6.6%
2. en Donosti un 3.5%
3. en Bilbao un 4.3%
4. en Vitoria un 10.5%, siendo la segunda capital de provincia de toda España en la que más ha bajado el precio de la vivienda libre
5. Gipuzkoa es el territorio de España donde más se ha abaratado la vivienda libre (un 9.1%)
6. estas caídas son las mayores en 23 años
7. hay más de un millón de viviendas libres sin vender (exceso de oferta)
8. la demanda carece de crédito hipotecario (demanda no solvente o inclinada a la compra) y las ventas no van a ser buenas en el 2009
9. y por lo tanto, las bajadas de precios continuarán en el 2009

Preguntandos los responsables de la Sociedad de Tasación por las fuertes bajadas del precio de la vivienda libre en Euskadi y en particular en Vitoria-Gasteiz contestan lo siguiente (en la voz de su presidente José Luis Estebas-Guilmain): «La ejemplar política de VPO, tanto en calidad como en cantidad, llevada a cabo en Vitoria explica el retroceso de los precios. Ha encauzado en esa línea a los compradores, reduciendo así la demanda y, en consecuencia, reduciendo los costes»

Tambien disponemos de los datos del INE sobre ventas de viviendas y concesión de hipotecas en España. Y aqui, de nuevo, hay datos interesantes:

1. de octubre del 2007 a octubre del 2008 las hipotecas suscritas en España han caido casi un 40% y la venta de viviendas sobre un 28%
2. en el caso de Euskadi las hipotecas han caído un 18% y las ventas un 17% (aunque el reparto territorial es significativo: en Bizkaia la venta de viviendas cae un 44%, mientras que en Alava crece un 2% y en Gipuzkoa también aumenta un 13%)
3. observando lo datos, algunos concluyen que el paron de la vivienda en Euskadi es menor que el del conjunto de España

Esto también lo he señalado yo varias veces en este blog (un modelo de suelo y vivienda con mucha vivienda protegida, movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social y parque de alquiler público ayuda a que se contruya menos vivienda libre y suba menos su precio en momentos alcistas y también ayuda a que en el ciclo bajista la actividad de producción de vivienda y el empleo de la construcción se mantengan gracias a la vivienda protegida, todo ello sin impedir que siga bajando el precio de la vivienda libre y sin dejar de disponer de un fuerte parque de vivienda protegida), pero, de nuevo, por ser quien soy, no se le ha dado crédito. Ahora lo dicen otros a la luz de las evidencias.

El panorama español de bajadas generales de precios de la vivienda libre y vuelta a ritmos normales de producción de vivienda desagrada al diario económico Expansión (habla de sangria de la vivienda que no cesa) y al Vicesecretario General del PSOE Sr. Blanco que espera que los precios de la vivienda dejen de bajar en el 2009. Que un diario económico quiera que el sector de la construcción y la promoción de vivienda siga siendo uno de los motores de la economía española, siendo un error macroeconómico de primera magnitud, es parcialmente comprensible. Que el número 2 del PSOE no quiera que la vivienda baje de precio para que sea asequible para el común de los mortales es, cuando menos, esquizoide.

Aunque hay políticos del PSOE de todo tipo, aqui por Euskadi es notable la defensa de la vivienda protegida (por sus dos motivos: proveer vivienda a precios públicos a mucha gente y rebajar le precio medio global de la vivienda) del concejal del PSE de Donosti, Jorge Letamentdia. A este concejal, como a otros vascos y al propio gobierno, le espetan lo caras que son las viviendas en Euskadi y él, como nosotros, pide que se tenga en cuenta en el precio de la vivienda a la vivienda protegida (marginal en España, pero muy abundante en Euskadi, hasta extremos casi absolutos en Vitoria-Gasteiz). La cosa es evidente, aunque a la prensa nunca se le ocurra reflejarla. En Vitoria, Donosti y otras ciudades y pueblos activos en materia de vivienda protegida, entender que el precio de la vivienda es el de la vivienda libre es no enterarse de nada. En Vitoria la vivienda protegida es más del 70% de la nueva iniciada. En Donosti más del 60% y en otros muchos sitios se está por encima del 40%. ¿Alguien cree que le precio de la vivienda puede ser el de solo un 30%, 40% o 60% del total de iniciadas? Claramente no. El precio de la vivienda en las ciudades vascas es un indice sintético entre la vivienda nueva libre, la vivienda protegida nueva y la vivienda de segunda mano libre y protegida. El resultado está muy lejos de lo que suelen decir los medios de comunicación, que solo tienen en cuenta la vivienda libre. Algo que en otras CCAA puede tener sentido, pues casi no hay vivienda protegida. Pero que en Euskadi es un despropósito.

Vuelvo al principio: un modelo de suelo y vivienda con mucha vivienda protegida, movilización de vivienda vacía hacia el alquiler social y parque de alquiler público tiene un caracter anticíclico o de moderador de tendencias que ayuda a la ciudadanía a acceder a una vivienda en el mercado, crea las bases de un servicio público con capacidad de hacer de la vivienda digna a precio asequible un derecho ciudadano, permite un consumo de suelo bastante responsables desde el punto de vista medioambiental y ayuda a mantener estable un nivel de actividad económica y empleo razonable. 

PD: a pesar de haber ponderado positivamente las palabras del concejal del PSE Jorge Letamendia, debo rebatir algunas de las inexactitudes que le suele gustar utilizar en su discurso; Donosti no es la ciudad o pueblo de Euskadi con más vivienda protegida o más alquiler público, dado que esa ciudad es (de largo, de forma abrumadoramente clara) Vitoria-Gasteiz; aprovecho también para decir que la vivienda protegida en Vitoria-Gasteiz la hacemos ayuntamiento, gobierno y promotores y no solo el ayuntamiento como suele pretender el Alcalde del PSE Sr. Lazcoz y que el parque de alquiler público (el mayor de Euskadi -no siendo el de Donosti, como pretende el Sr. Letamendia-) lo hacemos única y exclusivamente el Gobierno y la Caja Vital (sin aportación alguna del Ayuntamiento).

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Technorati Tags: vivienda libre, vivienda protegida, precios vivienda, políticas públicas de vivienda y suelo, gobierno vasco, plan director de vivienda 2006-2009

Leo en la prensa que según el INE la venta de viviendas libres descendió un 12.9% en Euskadi entre septiembre del 2007 y septiembre del 2008. Para el mismo periodo, la venta de vivienda protegida ha aumentado un 75,6%.

Sobre las estadísticas de vivienda recomiendo vivamente el artículo del economista y estadístico José Manuel Naredo publicado recientemente en el diario Publico.

Sea como fuere, es evidente que el sector del ladrillo vasco se está refugiando en la vivienda protegida. Fuertes crecimientos de la producción, venta y alquiler de vivienda protegida, frente a descensos importantes de la producción y venta de vivienda libre. Ante lo cual a uno se le ocurren hacer las siguientes preguntas "capciosas":

• ¿pero la obligación legal de hacer vivienda protegida en Euskadi -75% en suelo urbanizable y 48% en urbano- no era la principal responsable del alto precio de la vivienda libre?
• ¿pero hacer vivienda protegida no iba a llevar a la ruina a los promotores privados de vivienda?

Times are changing a bit.

El tiempo pone cada cosa en su sitio. Y las mentiras deberían hacer sonrojarse a los mentirosos. Pero seguirán buscando nuevas mentiras para engañaros. Espero que la próxima vez no os pillen desprevenidos.

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Technorati Tags: vivienda protegida, vivienda libre, euskadi

Leo estos días en un diario local que ALAVA SE MANTIENE A LA CABEZA DEL RANKING DE LAS PROVINCIAS CON EL SUELO MAS CARO.

No doy crédito a lo que leo.

En Alava el 70% de la población vive en Vitoria-Gasteiz. Probablemente más del 90% de la actividad de suelo y vivienda tiene lugar en la capital. En ésta el 70% de las viviendas nuevas iniciadas son viviendas protegidas. Los promotores de vivienda le han pedido (en privado, han rogado más que pedir) al Ayuntamiento una moratoria en la construcción de vivienda libre (pues saben que ahora no la venden, dentro de un tiempo la venderán con ciertas bajas y en más tiempo las venderán quizás otra vez a precios de escándalo). Este año 2008 no creo que haya habido más de tres o cuatro transmisiones de suelos privados. A partir de ahora el 100% de la vivienda nueva que se haga en Vitoria-Gasteiz va a ser vivienda protegida (como consecuencia de un convenio firmado por los propietarios de suelo, promotores y Ayuntamiento) ... Y a pesar de todo lo anterior, aun hay gente que pretende hacer creer a la ciudadanía que el suelo en Vitoria-Gasteiz es el más caro de España.

Concretamente ocurre lo contrario: el suelo en Vitoria-Gasteiz es de los más barato de España. No vale con contar solo el suelo para vivienda libre (ahora cero pelotero), sino el conjunto. Hasta la fecha 70% del suelo, el de vivienda protegida, tiene un valor del 20% del módulo de vpo y el 30% restante, el de vivienda libre, el que marque el mercado. Para ese 30% ya no hay mercado (no hay compradores). Y los promotores privados han aceptado aplazar la producción de vivienda libre, al menos, un año.

Conclusión: el precio del suelo urbanizable en Vitoria-Gasteiz es casi en el 100% de los casos el 20% del módulo de vpo de esa ciudad, unos 275 euros el metro cuadrado y no los 1.045 que publica Diario de Noticias de Alava.

¿Porque va la realidad a estropear un buen titular? ¿Porque debe un periodista consultar varias fuentes? ¿Porque no contrastar un poco más los temas? Supongo que no hay razón alguna para todas estas cosas en la sociedad de la "información" en la que vivimos.

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Technorati Tags: precio suelo, precio vivienda, Vitoria-Gasteiz, vivienda protegida, vivienda libre

Ayer el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco hizo públicos los datos de producción de vivienda en el año 2007 en Euskadi.

Frente al estado del mercado en el resto de España, las cosas en Euskadi evolucionan de manera distinta. Sintéticamente las cosas van como siguen:

• se han iniciado 7.228 viviendas protegidas en el año 2007, un 40% más que el año anterior, lo que supone un record absoluto; nunca antes se había producido tanta vivienda protegida en Euskadi
• por otra parte, mientras que en el periodo 1991-2000 se iniciaron en Euskadi una media anual de 2.541 viviendas protegidas, ahora en el el periodo 2001-2007 se han iniciado una media anual 6.253 viviendas protegidas (el 246% más)
• en estos momentos, cuatro de cada diez nuevas viviendas iniciadas en Euskadi son viviendas protegidas (y por primera vez este dato también es cierto en Gipuzkoa; estando Alava en el entorno del 70% y Bizkaia todavía retrasada respecto a los otros dos TTHH)
• por contra, en el resto de España en estos momentos solo una de cada diez nuevas viviendas es protegida
• el sector de la construcción en Euskadi creó el pasado año 1.000 nuevos puestos de trabajo, frente a la destrucción de empleo que se está dando en el resto de España
• en el año 2007 se inciaron en Euskadi 13.626 viviendas libres, un 38% más que las iniciadas el año pasado

Hasta aqui los datos. A partir de aquí algunas lecturas de los mismos.

En Euskadi no hay, al menos de momento, una crisis del sector de la vivienda.

Los datos de producción de vivienda protegida son históricos, pues nuca se había superado la barrera de las 7.000 viviendas protegidas iniciadas en un año y además la cuota de vivienda protegida (40%) sigue creciendo y es ahora cuatro veces más alta que la media estatal.

Tampoco parece que haya habido una crisis en la vivienda libre, pues parece que se ha recuperado de las caídas de los años pasados y ha cerrado con 13.626 nuevas viviendas libres. Cifra más que respetable. No oculto cierta preocupación por los datos de Bizkaia.

Por otra parte, no hay crisis de empleo en el sector, pues de hecho se han creado 1.000 nuevos puestos de trabajo en el mismo.

Seguimos teniendo en Euskadi un de los índices de incremento del suelo urbanizado más bajos de España, con la mayor proporción de vivienda protegida de España y uno de los ratios de vivienda libre por cada 1.000 habitantes más bajos del Estado. De todo ello deduzco que en Euskadi ocupamos menos suelo que en otras CCAA y lo hacemos de forma socialmente más inteligente (más vivienda protegida y menos vivienda libre).

Y finalmente, la fuerte presencia de vivienda protegida provoca que el mercado de la vivienda en Euskadi sea mucho más estable que el del resto del Estado. No se dan en la CAPV tirones alcistas ni bajistas tan fuerte como los del resto de España.

Obviamente no todo son buenas noticias. El sector privado no ha admitido aún que cuando no se vende la mercancía hay que bajar el precio y anda con todo tipo de subterfugios para no reconocer que las operaciones diseñadas en los últimos años no van a ser tan rentables como ellos esperaban. Por otra parte, la oferta de vivienda protegida, aunque crece y es la mayor de toda la historia, no puede aún dar satisfacción a todas las personas que necesitan de una vivienda digna a un precio razonable. Y como consecuencia de todo lo anterior, Euskadi es la quinta CA en la que más difícil es acceder a una vivienda (no la más cara como dicen quienes no cuentan el 40% de las viviendas, las protegidas), a pesar de todos los esfuerzos de Gobierno y Ayuntamientos.

La solución a los problemas que seguimos teniendo no puede ser otra que la asunción por parte del sector privado de tasas de beneficio más razonables en la producción de vivienda libre y el mantenimiento de la fuerte actividad de Gobierno, Ayuntamientos y promotores en materia de vivienda protegida, destinando una parte importante de los esfuerzos públicos al alquiler protegido, la movilización de vivienda vacía, la rehabilitación y la regeneración urbana.

La mayor parte de la prensa ha entendido que la vivienda protegida, con sus cifras record, ha salvado el mercado de la vivienda en el 2007 en Euskadi (1 y 2)y el Consejero Javier Madrazo ha remarcado un mensaje claro a este respecto: si hay promotores de vivienda libre que puedan llegar a pasarlo mal en el futuro (problemas para vender, mantener la actividad y el empleo) la vivienda protegida les puede suponer un lugar seguro en el que recalar, siempre y cuando acepten una tasa de beneficio moderada.

Como llevo diciendo muchos meses en este blog Times are changing in the brick business ...

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Os dejo una pregunta que me parece evidente despues de leer este artículo en la prensa vasca la semana pasada: ¿COMO DEBEMOS FINANCIAR LA CREACION DE CIUDAD?

Decía El Correo el pasado viernes que el soterramiento del tren de Feve en Basurto, la mudanza de Protección Civil y Seguridad Ciudadana a Miribilla y la apertura de un centro cívico en el viejo edificio de desinfección de Zankoeta "dependen" en Bilbao de los números de la operación inmobiliaria de Garellano, en la que el Gobierno Vasco y el Ayuntamiento de Bilbao hemos apostado por la mayor cantidad posible de vivienda protegida. Concretamente en Garellano se van a levantar unas 1.500 viviendas, de las que el 50% serán vivienda protegida.

Pues bien, para El Correo es un drama que la vivienda libre esté bajando de precio (eso es lo que afirman de forma implicita), pues ello significa que las plusvalías que se pueden obtener de la venta de las viviendas libres en Garellano van a ser menores y puede que sea necesaria financiación adicional.

Lanza este diario la velada insinuación de que la solución es hacer menos vivienda protegida (menos del 50%) y más vivienda libre, pues así, de nuevo, volverían a dar los números de la operación. Adelanto que por esa vía no vamos a transitar, por muchas razones, siendo la principal los miles de personas apuntadas a Etxebide en el Bilbao Metropolitano.

Ante todo esto yo me/os pregunto: ¿como es mas eficaz, justo y eficiente pagar la creación pública de ciudad?

1. ¿con las plusvalías inmobiliarias (principalmente las de vivienda libre, pues las de vivienda protegida están impedidas por la legislación)?
2. ¿con presupuesto público que provenga de nuestros impuestos?
3. ¿con una mezcla de ambas?
4. ¿de otras formas?

Los Ayuntamientos carecen de financiación suficiente (es innegable y una verguenza) y parece ser que mucha gente ha aceptado que la creación innecesaria de plusvalías inmobiliarias es la única forma de financiar las obras y servicios públicos que tejen las ciudades y pueblos.

Yo prefiero que se pague la creación de ciudad (urbanismo) con presupuesto público que provenga de los impuestos de los ciudadanos. Por supuesto, eso debería ir precedido de un incremento de la financiación municipal sustancioso. De esta manera, no se alteraría al alza el precio de la vivienda libre, no se crearían dinámicas especulativas, seguramente construiríamos menos y respetararíamos más el medio ambiente urbano, quizás habría más participación ciudadana en el urbanismo (no sería algo de promotores y administraciones solo)  y todos veríamos que hacer buena ciudad cuesta dinero y que este sale de nuestros bolsillos, los bolsillos de los contribuyentes (lo cual seguro que ayudaría a dimensionar el gasto público).

Obviamente no descarto, de hecho ya sabéis que la apoyo, la obtención de plusvalías urbanísticas por parte de las Administraciones (en vez de regalarlas a los promotores privados). Pero creo que esTe debate (el del reparto entre los promotores y los ayuntamientos de los plusvalías urbanísticas), durante algún tiempo, nos ha tapado este otro de si financiamos la creación de ciudad contra presupuesto o contra los futuros beneficios de la venta de carísismas viviendas libres.

Espero con avidez vuestras opiniones.

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El presidente del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Álava, Jaime Rubias atribuye el desplome de los precios de la vivienda libre (en Alava) a la puesta en el mercado de muchos pisos de protección oficial, a la subida de los tipos de interés y a la escalada de los precios de los últimos años. Según datos citados por el Sr. Rubias en el segundo trimestre de este año, de las 3.225 viviendas nuevas en venta en Alava, 2.411 eran viviendas protegidas y 814 libres, pero había otras 2.481 usadas.

Es decir, cuando un 75% de la oferta de vivienda nueva es vivienda protegida los precios de las viviendas libres bajan. Eso para que tomen nota los que dicen que la VPO es un parche. ¡Toma parche del 75% del mercado de vivienda nueva! Ya se que Alava no es Euskadi, pero está claro que en el resto de Euskadi si se quiere bajar el precio de la vivienda libre lo que hay que hacer es más vivienda protegida y no menos. Meridiana y científicamente claro. Hacer vivienda protegida baja los precios de la vivienda libre y no los sube, como quieren hacer creer interesadamente algunos intereses empresariales. La ultima vez que leí la afirmación acientífica "hacer vivienda protegida es igual a encarecer la vivienda libre" ha sido tan recientemente como este verano del 2007 en boca de las asociaciones de promotores y constructores vascos. A pesar de que ellos saben, pues conocen el mercado, que allí donde hay mucha vivienda protegida deben moderar el precio de la vivienda libre.

Ya no lo digo yo, como lo he dicho en este blog desde hace más de un año, sino que lo dicen las propias empresas y profesionales del sector: hacer vivienda protegida baja los precios de la vivienda libre.

Por cierto, todo esto se vende por los diarios como una crisis. ¡Como! ¿Es un síntoma de crisis el que el precio de la vivienda libre baje allí donde hay mucha vivienda protegida, que ya de por si tiene un precio extremadamente moderados? ¿Pero no era que la crisis social se producía por tener precios altos de la vivienda libre y ciudadanos que no podían acceder a ella? ¿No será que antes había una crisis social y determinadas empresas y bancos que se estaban haciendo de oro (o platino iridiado) y ahora la crisis social se puede ir aliviando a costa de que esas empresas y bancos no ganen tanto (que no os engañen, no pierden, ganan menos)? ¿No será que determinadas empresas y bancos prefieren la crisis social de antes a que la misma ahora se alivie? ¿No será que hay intereses económicos en no reconocer el papel de la vivienda protegida? ¿No será que hay intereses políticos en no reconocer el exito de las políticas públicas aplicadas estos últimos años en Alava en materia de vivienda? ¿No será que la economía no está, cmo debería, al servicio del hombre, sino que algunos quieren que esté el hombre al servicio de la economía -la economía de esos "algunos" se entiende-?

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No lo digo yo, lo dice el Presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, el Sr. Carlos hernandez Pezzi.

En la entrevista que os adjunto le preguntan por la calidad de la vivienda protegida y el representante público de todos los arquitectos y arquitectas de España dice lo siguiente: "la calidad de las VPO suelen ser de mayor que la de las libres. Es una gran contradicción. La vivienda pública es la más avanzada en sistemas energéticos y ambientales, la más racional en el concepto de calidad-precio y la más novedosa en tipologías".

La reflexión que hago yo, está si la hago solo yo, es que si la vivienda protegida es mejor desde el punto de vista constructivo y medioambiental y su precio es dos o tres veces menor que el de las viviendas libres ¿que justifica este brutal diferencial de precio en favor de la vivienda libre? Pues mi respuesta, y no es ideológica, sino simplemente científica (deducción), es muy simple: el desmedido apetito por el lucro descomunal a corto plazo de (por este orden) propietarios de suelo, promotores, constructores e inmobiliaras.

No estoy diciendo que todos los agentes empresariales y profesionales que se mueven en este mundo en España solo busquen el pelotazo a corto plazo. No haría honor a la verdad, pues hay muchos profesionales del sector que buscan beneficios sanos sostenidos en el tiempo. Pero no se me negará que, hasta la fecha, lo de la responsabilidad social corporativa no es la tónica general del sector. Supongo que el nuevo escenario del sector (superoferta a precios altos y crisis de demanda a esos precios) hará que podamos distinguir el grano (que perdurará en el sector) de la paja.