22/10/06

LA RECIENTE OLA CONTRA LA CORRUPCION INMOBILIARIA

Estamos asistiendo últimamente a una oleada mediática y política contra la corrupción en el urbanismo. Yo saludo este hecho, y agradezco que la SER, el País o el PSOE se hayan puesto las pilas (curiosamente a la vez), aunque considero que llega tarde (más o menos unos diez años tarde) y quizás debamos analizar el porque de estas investigaciones y titulares periodísticos hoy y la causa del silencio general (con excepciones) en estos últimos diez años. Vaya por delante que me parece fenomenal que se ataque este verdadero cancer de la sociedad española. Y con ánimo de aportar (yo Javier Burón y nadie más; aunque támbien hablan a título personal de este tema mis compañeros Pablo Aretxabala en su blog hontza y Fernando Martinez Hinojal en el suyo arkimia) hago las siguientes reflexiones:

- No es lo mismo corrupción ilegal (es decir, la que va contra el Código Penal) que especulación legal (y desgraciadamente en España se da mucha especulación legal como consecuencia de nuestro marco normativo).

- No todos los alcaldes y concejales son corruptos. Probablemente solo una minoría.

- Desgraciadamente casi todos los Ayuntamientos alientan la especulación (la legislación estatal de suelo y valoraciones lleva a ello), aunque también hay excepciones muy notables en esta materia.

- En Euskadi estamos a años luz (corrupción y especulación) de otras CCAA del Estado (Madrid, Valencia, Murcia, etc). Nuestra situación es mucho mejor como consecuencia de muchos factores (tejido empresarial más sano, tejido municipal maduro y coherente, AAPP buscando el interés general ... lo que no quiere decir que aquí no haya tambien garbanzos negros)

- Si tratamos los dos problemas de forma conjunta (insisto en que conceptualmente no son lo mismo), corrupción y especulación legal, yo propongo las siguientes medidas contra estas dos pandemías:

1.- mejorar la financiación municipal (competencia del Estado y Comunidades Autónomas); en tanto no se tome esta medida nada de lo que se haga será eficaz.

2.- incrementar la participación de la comunidad en las plusvalías que se producen como consecuencia de la acción pública en el urbanismo (competencia de las Cortes Generales). El proyecto estatal de ley del suelo actualmente en trámite en el Congreso habla de una banda de participación de la comunidad de entre el 5% y el 20%. En todos los estados modernos el aprovechamiento urbanístico es 100% público y después a los promotores se les permite hacer vivienda, superficies comerciales o lo que sea en función de un proyecto que le somete a una serie de cargas a favor de la comunidad (equipamientos, vivienda accesible, etc). Para converger con Europa nos tenemos que acercar al 100% del aprovechamiento público (como en Holanda, Alemania, Inglaterra, Suecia, etc).

3.- incrementar las reservas de Vivienda Protegida hasta casi el 100% de las edificaciones en todos los tipos de suelo (competencia de las Comunidades Autónomas); como sabeis en Euskadi tenemos las mayores reservas de Vivienda Protegida (75% de las viviendas en suelo urbanizable y 40% en suelo urbano) y aún deberíamos ir más lejos. También con el horizonte del 100%. Por indicación de Fernando Martinez Hinojal, que acepto, vamos a dejar el objetivo de las reservas de Vivienda Portegida en un 90% en urbanizable y un 70% en urbano.

4.- elevar la producción de Vivienda Protegida (competencia de las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos)

5.- conectar la normativa de Ordenación del Territorio con el urbanismo, de forma que ciertas tropelías sociales y medioambientales estén prohibidas (de forma efectiva y real) por otras legislación sectorial (competencia de las Comunidades Autónomas).

6.- reforzar las competencias de control de las Comunidades Autónomas sobre los Ayuntamientos en relación a legalidad del planeamiento urbanístico municipal (competencia de las Comunidades Autónomas)

7.- dotar de medios adecuados a las fiscalías que están llevando a cabo la defensa de la legalidad en materia de urbanismo (competencia del Ministerio de Justicia)

8.- poner a la policía a trabajar a todo trapo (competencia del Ministerio de Interior y las policías de las Comunidades Autónomas y Corporaciones Locales)

9.- pacto entre los partidos políticos para echar del partido y poner ante la justicia a todos sus corruptos (competencia de los partidos políticos).

10.- orientar la economía española hacia el sector productivo y disminuir la dependencia del ladrillo (competencia del Ministerio de Economía y de las Consejerías de Economía de las CCAA).

11.- limitar el crédito hipotecario, de forma que solo podamos recibir préstamos hipotecarios por una parte de los ingresos familiares, pues esto limitaría el precio de la Vivienda Libre (competencia del Ministerio de Economía y Banco de España). Por indicación de Fernando Martinez Hinojal, aclaro que la competencia legislativa en esta materia es de las Cortes Generales y que la ejecutiva y de control sería del Ministerio y el Banco de España.

12.- modificar la política fiscal y pasar de favorecer la compra de Vivienda Libre en propiedad a favorecer la Vivienda Protegida y el alquiler (competencia del Ministerio de Economía y de Navarra y Euskadi por su régimen foral).

En fin, como veis no voy por la vía de la SER que con, a mi juicio y con todos los respetos por una emisora de la que soy oyente asiduo, una ceguera memorable proponen acabar con el problema haciendo que las competencias urbanística pasen a ser del Estado en vez de los Ayuntamientos (por cierto, desconociendo que hay importantes competencias autonómicas en juego).

Una idea central de este post es que una enfermedad grave no se puede corregir con un remedio mágico, único y simplón (desapoderar a los Ayuntamientos), sino con varias medidas estructurales, cambios legislativos y nuevos enfoques culturales que yo resumiría en que el urbanismo es en todo estado occidental serio una función pública también seria.

Dejo escritas todas estas propuestas por si el PSOE que anunciará mañana lunes su propuesta contra la corrupción urbanísitica (no contra la especulación legal) quisiera recogerlas.

Aunque no guardo mucha esperanza, pues ya en abril de este año el Grupo Parlamentario IU-ICV planteó en el Congreso una moción contra estos fenómenos que no ha tenido mucho eco. Os dejo las propuestas de la citada moción (estas si son de IU Federal y no mías personasl) que siguiendo la técnica del parlamento, en todas ellas se insta al Gobierno del Estado):

1. Promueva un Pacto anticorrupción urbanística de todas las fuerzas políticas. Este Pacto debe articular un plan de actuación frente a la corrupción urbanística donde estén implicados todos los ministerios, con los siguientes objetivos:

- desterrar estos hábitos de las Administraciones públicas y de la actuación económica del sector urbanístico-inmobiliario
- que conlleve la expulsión automática de los implicados mientras se encuentran sometidos a investigación
- que aborde la concreción de medidas eficaces en la detección y en la rapidez de la investigación y depuración de responsabilidades en cada caso denunciado.

2. Concrete en el presente año las reformas legales necesarias, tras el acuerdo necesario con las fuerzas políticas, para dotar de transparencia a la regulación de incompatibilidades de todos los Altos cargos de gobiernos municipales y autonómicos, en relación con responsabilidades empresariales o profesionales, de nivel directivo, vinculadas a la construcción y el urbanismo.

3. Elaborar y presentar en esta legislatura un proyecto de ley del suelo para:

- garantizar los derechos de los ciudadanos y evite la especulación urbanística.
- una planificación urbanística con participación ciudadana.
- garantice que los planes urbanísticos responden a realidades, necesidades y demandas de los ciudadanos del municipio.
- dotar la planificación urbanística de mejores directrices de sostenibilidad y urbanismo al servicio de la ciudadanía.
- establecer una valoración del suelo que no incorpore expectativas de revalorización.

4. El estudio y ejecución urgente de una moratoria urbanística para las zonas saturadas a través de las competencias de medio ambiente que ejerce el gobierno.

5. Abordar una reforma del delito de prevaricación, con el fin de garantizar su efectividad en la lucha contra la corrupción política ligada al urbanismo.

6. Aborde medidas que limiten y controlen estos desarrollos urbanísticos, con:

- las políticas reguladoras del mercado inmobiliario
- garantías de que la construcción de viviendas va ligada a las necesidades reales de la población
- establecer una garantía de suficiencia de agua para cualquier construcción urbanística.
- incrementar la limitación territorial y medioambiental de la construcción de campos de golf ligado al desarrollo de urbanizaciones.

7. Potenciar y reforzar los recursos materiales y personales de la judicatura, fiscalía y las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad dirigidos a combatir los delitos contra la ordenación del territorio, contra la corrupción inmobiliaria, el blanqueo de dinero y las posibles decisiones o casos de prevaricación que se puedan producir en todo el territorio del Estado.

8. Que la agencia tributaria persiga los incrementos desmesurados del patrimonio carentes de justificación.

9. La creación de una Fiscalía anticorrupción en cada una de las Comunidades Autónomas afectadas, con especial atención al caso de Murcia, para mejorar la capacidad de investigación de todos los casos de abusos urbanísticos.

10. Mejorar los medios materiales y humanos de la Fiscalía del TSJ de Murcia, Comunidad Valenciana, Baleares, Asturias y Andalucía y demás comunidades especialmente afectadas al objeto de que ésta pueda atender, en el ámbito de los delitos relacionados con la materia que nos ocupa, las importantes funciones constitucionales encomendadas al Ministerio Fiscal.

11. Paralice y redimensione los proyectos de grandes infraestructuras ligados al desarrollo urbanístico del litoral, como la autopista Cartagena-Vera, el aeropuerto de Castellón, la autovía de Ibiza o las desaladoras previstas que tienen como objetivo dar cobertura de recursos hídricos a proyectos urbanísticos desorbitados.

Os dejo un link a la web de IU Federal que habla de estos temas de vivienda.

Espero vuestro retorno sobre todos los temas tocados en este post.

11:35 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (11) | |  del.icio.us |  Facebook | | | |

Comentarios

Tengo sólo dos cositas que aportar, o más bien, sobre las que discrepar. De esta manera, con la discrepancia, además de enriquecer el debate (espero) a ver si conseguimos también que se visualice claramente que cada cual habla desde su personal punto de vista, no representando organismos... en fin, al tema:

Sobre el punto nº 3 que propones, no estoy tan convencido como tú de que haya que dirigirse al 100% de regulación de la vivienda. De la misma manera que no creo que haya que prohibir por ley la sanidad o educación privada, me llamarás socialdemócrata (a modo de insulto ;-) pero no creo que sea bueno que se tienda al "monocultivo exclusivo". Que haya variedad en el mercado de la vivienda creo que es positivo, siempre que exista un equilibrio, una proporción entre segmentos.

Me explico: no me opongo a que haya Ferraris (mal que le pese a Alonso), pero como este asunto de la vivienda es un sector que además cubre una necesidad básica, es necesario que toda la necesidad no solvente esté cubierta (que haya "seiscientos" para todos lo que lo necesiten) antes de autorizar el uso de recursos para cubrir no-necesidades o apetencias suntuarias.

Pero no creo que las necesidades no solventes o difícilmente solventes sean más allá del 85% o del 90%. No tengo las estadísticas a mano, pero estoy seguro de que hay un porcentaje (residual, cierto, pero lo hay) que no está interesado en disfrutar de una vivienda tasada, porque precisamente lo que busca con su vivienda es distinguirse del resto y obtener determinado reconocimiento a su extraordinario poder adquisitivo.

De la misma manera siempre habrá personas que, por muy buena que sea la sanidad pública, opten por la sanidad privada. Por su exclusividad. Y creo que esto no habría que prohibirlo. Simplemente habría que asegurar que todo aquél que lo desee (la mayoría, seguramente) puede acceder a una vivienda digna a precios asequibles para su economía doméstica. Descendiendo a números concretos: no creo que el ratio-objetivo deba superar el 90%, suponiendo que exista (es un suponer) un 10% de unidades convivenciales en Euskadi que tengan rentas superiores, pongamos, a 100.000 €/año y/o un patrimonio superior a 300.000 €.

La segunda cosa es una matización respecto al punto nº 11 de tus propuestas. Puede que la "competencia" de la limitación al endeudamiento resida en el Banco Central Europeo, el Banco Central de España, el Ministerio de Economía y Hacienda o el Comisario de Economía de la UE, pero la decisión de limitarlo, la capacidad de legislar está en el Parlamento, en el Congreso de los Diputados y el Senado. El resto de entidades citadas podrán ejecutar lo que se legisle o controlar su coherencia con el resto de la UE, pero yo pensaba -espero que sea así, que siga siendo así- que la soberanía para tomar la decisión de limitar determinados aspectos económicos residía en las Cortes, no en los burócratas de la económía doméstica o europeizada. Eso espero, al menos. De esta manera habrá posibilidad de "hincarle el diente". De la otra, malamente.

Anotado por: fernando mh | 22/10/06

Acepto ambas matizaciones:

- en vez del 100% VP, me conformo con el 90% en urbanizable y el 70% en urbano.

- cierto que lo último es competencia del Congreso en la fase legislativa y de todos los demás en fase de ejecución y control.

Por cierto, el socialdemócrata lo soy yo ¿no? Tu me pasas por la izquierda a todas horas ¿no?

Anotado por: leolo | 22/10/06

Qué va, bueno, no sé... depende quién lo diga, con quién compares. Yo no era consciente de ello, al menos.

Además, lo de la socialdemocracia, según quién lo diga, puede ser un insulto o un halago, ¿no?

Anotado por: fernando mh | 22/10/06

Muy interesante la exposición. Sin haber reflexionado mucho sobre ello, no me atrevo a opinar, pero me parece muy sensato la medida 11, dirigida a limitar el nivel de endeudamiento permitido a las familias. En caso contrario, vamos de cabeza a otra crisis como la del 29 en los EE.UU.

Anotado por: Alorza | 22/10/06

Alorza, me alegra que te parezca interesante las medidas expuestas y me hace especial ilusión que insistas en lo del control del endeudamiento de las familias, pues es un tema clave al que el Gobierno estatal no quiere meterle mano. Como siempre, gracias por participar.

Anotado por: leolo | 22/10/06

Lo de socialdemócrata no es un insulto. En absoluto. Ojalá hubiera más socialdemócratas en el PSOE y PSE (no digo que no los haya, pero a veces parecen estar en minoría).

Anotado por: leolo | 22/10/06

Después de unos cuantos años de observación he llegado a la conclusión de que los socialistas y socialdemócratas, en el PSE, son como las meigas galegas: haberlos, hailos, pero [lamentablemente] no son los que mandan.

Anotado por: fernando mh | 22/10/06

Leolo, abrumada por el minucioso y completo trabajo. Muy bueno.
Solo quería apuntar una cosilla a tu propuesta 2. Las plusvalías urbanísticas -el 100% del aprovechamiento que dices-, que yo sepa, NO SON PÚBLICAS en ningún país del mundo. Por ahora.

Aunque el sistema en cada país varía en función de la organización de los estados, competencias urbanísticas, función social de la propiedad, tipología de planes, gestión y ejecución…etc, os pongo como caso el sistema inglés –simplificándolo-.

No existe planeamiento alguno, solo grandes manchas “difusas”, (no hay edificios definidos, ni se atribuye nada al propietario del suelo). Entonces, los promotores privados plantean un posible crecimiento o masterplan, no vinculante: campos de golf, hoteles, viviendas…etc. Y la administración local, si le parece bien, les da un “planning permission” (que como veis, no es una licencia en sí, sino una “licencia para planificar, diseñar”). Si otro promotor presenta otra opción totalmente diferente para ese suelo por ejemplo una zona industrial, y a la administración local le parece igualmente bien, le da otro “planning permision”…puede haber varios, o tan solo uno.
Los promotores hacen previamente opciones posibles de compra con los propietarios, que materializarán después si el ayuntamiento les da el “permission”.
El caso es que, NO HAY LUEGO CONCURSO ALGUNO. Quiero decir, ese promotor/es, una vez obtenido el permiso, negocian el precio de compra del suelo con los propietarios privados, en base a la propuesta aceptada por el municipio. Con lo que IGUALMENTE, se aplica el VALOR RESIDUAL DE SUELO. El aprovechamiento no se define ex ante, como aquí con los Planes, pero sí al ser aceptada la propuesta (permission) por la administración. Y por tanto, los propietarios y promotores ya saben el margen de beneficios, y se quedan con las plusvalías generadas, repartiéndoselas y negociándolas entre ambos. Si no llegan a un acuerdo, no se realiza la actuación.

La diferencia fundamental con nuestro sistema es que aquí, mientras las plusvalías son todas para el propietario, obligándole tan solo a urbanizar y ceder la minucia del 10%, allí el ayuntamiento puede reducir las plusvalías del tándem promotor-propietario a base de exigirles más cargas de urbanización, cesiones….O no!. Depende de lo que negocien. Por eso es un sistema libre (y sujeto a discreccionalidad peligrosa, que compensan con auditorías económicas obligatorias y participación ciudadana). En Inglaterra, como en Holanda, la fiscalidad en el urbanismo tiene una función fundamentalmente recaudatoria.

Solo ha habido, que yo sepa, una única excepción mundial, en Inglaterra: LA COMMUNITY LAND ACT de 1975, de manos de los laboristas. Definieron el “market value” (futuro), y el “existing value” (real existente), y PUBLIFICARON EL 80% DE LA DIFERENCIA DE AMBOS. El sistema duró hasta la llegada de la Thatcher, que se lo cargó y volvió a la línea anterior. Y las posteriores reformas (betterment levy, etc…) no la han modificado sustancialmente.

Anotado por: susana ruiz | 26/10/06

Susana, tu has expresado con mucha más claridad técnica lo que yo quería decir. En el resto de EEMM de la UE las AAPP deciden cual va a ser él margen de beneficio del tandem propietario de suelo-promotor a través de la imposición de obligaciones sobre ellos y en favor de la comunidad. Y esas obligaciones no están delimitadas por ley y por ello las AAPP pueden forzar hasta hacer casi desaparecer el beneficio de los antes citados. Si desaparece el beneficio privado de forma radical no habrá operación. Pero pueden las AAPP dejar el margen de beneficio en un 5% por ejemplo (un beneficio industrial normal) y no están limitadas, como en España, por tener que dejar el 90% de las plusvalías en manos de los privados. Como ves, quería decir lo que tu has explicado de maravilla, pero me faltaba tu ciencia.

Anotado por: leolo | 27/10/06

Tenemos unos partidos que nos privan de una verdadera opción en lo que realmente nos importa.

Muchos deseamos:

Tener garantías de un eficaz funcionamiento independiente de la justicia, con jueces escogidos democráticamente por sus conocimientos y currículum, sin interferencia política en sus nombramientos y de los que sea imposible adivinar la sentencia futura en función de su color ideológico, y con medios para investigar y juzgar suficientes.

Que las listas de los candidatos sean abiertas, para poder suprimir de ellas a los que creemos personajes corruptos.

Cambiar la ley que permite los nombramientos por libre designación según criterio personal de confianza en el candidato, que permite los enchufismos generalizados.

Independencia y control de los tribunales de las oposiciones a cargos públicos de forma que sean nombrados con independencia de los políticos y con responsabilidad penal en caso de falsas calificaciones de los resultados. Exámenes verificables y a disposición pública.

Costes de las inversiones controlados con criterios cuantificables y claros. Comparados
con los de mercado y con adjudicaciones hechas por técnicos competentes y sin voto político que tergiverse la adjudicación

Una ley que castigue las falsas promesas hechas en campaña electoral y que después no se cumplen.

Partidos que vigilen a su propio rebaño con eficacia y sin protección por sus errores y sobornos.

Dedicación especial de la justicia e independiente intervención en los casos de corruptelas económicas y abusos de poder de cualquier tipo.

¿Verdad que los que así pensamos no tenemos partido al cual votar?

Anotado por: trosky | 16/01/07

Muchas gracias troski por tus comentarios. Yo comparto muchas de las cosas que dices (sobre todo lo relativo a la forma de nombramiento de los funcionarios y de entre ellos los jueces -que tambien son funcionarios-). Otras no las comparto tanto, pues creo que a los cargos públicos los elige y los cesa el pueblo votando (salvo que antes vayan a la carcel por la acción de la justicia). Cuando hablas de cargos públicos nombrados por oposiciónl, la verdad, no sé a que te refieres. Los funcionarios acceden a su puesto por oposición y los cargos públicos en función del voto ciudadano, son cosas distintas y no conozco ningún sistema en el que los cargos públicos se nombren por oposición, pues los mombramientos siempre son ciudadanos por los votos y por las instituciones que, a su vez, nacen de los votos. Eso sí, admiro tu espíritu regeneracionista que yo tambien comparto. Ahora bien troski, ya que has entrado en un debate sobre la corrupción en el urbanismo, podrías darnos tu opinión sobre esta especial forma de corrupción y las maneras específicas de luchar contra ella. Sea como fuere, bienvenido a este blog en el que te puedes considerar en tu casa.

Anotado por: leolo | 16/01/07

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