El Parlamento Vasco ha aprobado hoy (con los votos de todos los grupos parlamentario, menos el PP) una ley para elevar el porcentaje en el que la comunidad (a través de los ayuntamientos) participa de las plusvalías generadas por la acción urbanística del 10% al 15%. Somos la primera y única CCAA que ha aprobado una ley de este tipo.

Esta modificación singular del artículo 27 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo de Euskadi, trae causa de la Ley estatal 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo – hoy Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio -. Esta última norma estatal habilita en su artículo 16.1.b) párrafo tercero al legislador autonómico para la fijación de ese porcentaje entre el 5% y el 15%. 

Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que en el año 2006, momento de la aprobación de la Ley 2/2006, de 30 de Junio, dicha horquilla para determinar el porcentaje de participación de los Ayuntamientos estaba fijada por la legislación estatal entre el 0% y el 10%, por lo que la opción legislativa entonces fue la de fijar dicho porcentaje en el máximo posible en aquel momento.

Por medio de esta ley se ha adaptado el porcentaje de participación de los Ayuntamientos en las plusvalías generadas por la acción urbanística al nuevo máximo permitido por la legislación estatal, esto es, el 15%.

Esta modificación legislativa puntual no sólo ha gozado del apoyo del Gobierno, y todos los grupos parlamentarios menos el del PP, sino que la misma también ha sido solicitada y apoyada por la Comisión Ejecutiva de EUDEL en sesión celebrada el pasado 18 de Octubre de 2007. Así mismo, conviene recordar que la redacción también ha sido consensuada entre los servicios técnicos del Departamento de Vivienda y los servicios técnicos de EUDEL.

A esta norma solo se han opuesto las asociaciones de promotores y constructores de vivienda de Euskadi. Amenazan con el apocalipsis. Creo que confunden sus expectativas empresariales (menos buenas que en el pasado, pero en Eusakdi, gracias a la iniciativa pública, no tan malas) con las demandas y necesidades de la gente. Quizás por ello su imagen pública esta tan deteriorada.

ANTECEDENTES DE ESTA NUEVA LEY

El artículo 47 de la Constitución Española determina la obligatoriedad de la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística. Tradicionalmente, aunque desde un punto de vista teórico no es un extremo pacífico, dicha participación de la comunidad se ha concretado en la obligatoriedad de entrega a la Administración Local del suelo, o de su valor económico equivalente, correspondiente a un determinado porcentaje de la edificabilidad urbanística atribuida a una determinada actuación urbanística.

Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, la competencia para la fijación de este porcentaje ha quedado compartida entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Así, el Estado ha legislado en esta materia fijando una horquilla de referencia a determinar posteriormente por las legislaciones urbanísticas de las Comunidades Autónomas.

En esta misma línea, se enmarcan anteriores normas legislativas de artículo único emanadas por el Parlamento Vasco, como la Ley 3/1997, de 25 de Abril, y la Ley 11/1998, de 20 de Abril por las que se determina y modifica, respectivamente, la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

Dichas leyes tuvieron, al igual que este proyecto de ley, por objeto adaptar el porcentaje de participación de los Ayuntamientos en las plusvalías urbanísticas al porcentaje máximo permitido por la legislación estatal.

OPORTUNIDAD DE LA LEY

El incremento en un 50% (pasar del 10% al 15%) del porcentaje de participación de los Ayuntamientos en las plusvalías urbanísticas tendrá los siguientes efectos positivos: 

A favor de los Ayuntamientos.

Es evidente que dicho incremento de participación en las plusvalías urbanísticas redundará a favor de las arcas públicas municipales (tienen más recursos para atender las políticas públicas de vivienda). Los Ayuntamientos están sufriendo también, y muy especialmente como quedó acreditado en el pasado Consejo Vasco de Finanzas, la crisis.

Pero al mismo tiempo, y en lo que es un efecto muy oportuno en este momento, la mayor participación pública en las plusvalías también supondrá una correlativa la presencia pública municipal en los desarrollos urbanísticos de nuestros pueblos y ciudades.

Llegados a este punto, conviene recordar que el legislador de suelo franquista ya en el año 1956, tomó la decisión de hacer descansar la iniciativa urbanística en la propiedad privada del suelo otorgando así al propietario la plusvalía urbanística de manera adelantada. Por lo tanto, fue la apropiación privada de la plusvalía generada por la acción pública urbanística la que se convirtió en aquel momento en el acicate, en el motor, para impulsar la acción urbanística.

Sin entrar a juzgar políticamente esa decisión – y de la que todavía seguimos sufriendo las consecuencias –, parece entonces lógico concluir que, en tiempos de crisis en los que la iniciativa privada de los propietarios de suelo va a tener que ser sustituida en muchos casos por la iniciativa pública, hay redistribuir esa plusvalía urbanística en la mayor medida posible a favor de los Ayuntamientos y en contra de los propietarios de suelo.

Sólo resultaría entonces controvertida la situación en la que se quedan aquellos promotores de suelo que hubieran adquirido un suelo pensando en que debían entregar al Ayuntamiento el 10% de la plusvalía y, por efecto de esta norma, tengan que entregar el 15%. A estos efectos, en el propio proyecto de ley se establece un régimen transitorio que permite la preservación de las condiciones económicas en las que se hubiere practicado la operación urbanística siempre que bien la misma hubiere estado suficientemente avanzada – aprobación del proyecto de reparcelación – o bien el Ayuntamiento consintiera con la misma a través de la firma, en cualquier momento, de un convenio urbanístico. Dicho régimen transitorio ha sido conocido desde hace más de un año por parte de promotores y Ayuntamientos, tiempo suficiente para que se adoptaran entre ambos las medidas oportunas de cara a la mejor aplicación y acomodación de las operaciones urbanísticas en marcha a las consecuencias derivadas de este proyecto de ley.   

A favor del alquiler

Hay que tener en cuenta que tanto la legislación de suelo del Estado como la legislación urbanística vasca exigen que esa participación esté afectada a los destinos del Patrimonio Municipal de Suelo.

Pero ya la legislación urbanística vasca en 2006 y, posteriormente la legislación básica estatal lo ratifica en 2007, han ido más allá de esta exigencia al impedir a los Ayuntamientos la monetarización (esto es, la conversión directa en dinero) de dicha plusvalía en los supuestos en que este derecho pueda convertirse en la titularidad plena a favor del Ayuntamiento de parcelas urbanísticas y, más concretamente, de parcelas con destino a vivienda protegida.

Con ello no se hace sino asegurar la vinculación del principal ingreso de los Patrimonios Municipales de Suelo – la participación municipal en las plusvalías urbanísticas - a su destino preferente – la promoción de vivienda protegida -.

En otras palabras, con este incremento de 50% en el porcentaje municipal de participación de las plusvalías generadas por la acción urbanística lo que vamos a conseguir es más suelo público con destino a vivienda protegida. Lo que es especialmente oportuno en estos momentos por dos motivos:

a)   Porque asegura la iniciativa pública municipal en la promoción de las viviendas protegidas, lo que es mayor garantía de su buen fin.

b)   Porque, sobre la base de la titularidad pública del suelo, permite la firma de convenios de colaboración mutua entre el Ayuntamiento y el Departamento de Vivienda para el impulso de programas públicos de promoción mixta de vivienda protegida de régimen general en venta y de viviendas sociales en alquiler permanente. Dichas operaciones se posibilitan económicamente gracias al paquete de ayudas aprobadas recientemente para el fomento de alquiler por el Departamento. Concretamente, esta misma semana hemos rubricado un convenio el Ayuntamiento de Tolosa y el Departamento de Vivienda para convertir la promoción de 148 VPO de régimen general para venta en 100 VPO para venta y 48 viviendas sociales para su destino a alquiler social permanente. Próximamente extenderemos esta nueva forma de promoción de alquiler con otros Ayuntamientos como Hernani, etc.

Ajuste en el sistema de valoraciones de suelo

El sistema de valoración de suelo incorporado por la Ley 8/2007 – hoy Texto Refundido 2/2008 – introduce un nuevo método de valoración basado en las realidades de suelo, no en sus expectativas urbanísticas. Drástica alteración respecto a la legislación liberalizadora anterior que desde la CAPV valoramos y apoyamos decididamente en su momento. Las cosas hay que valorarlas por lo que son no por lo que pueden llegar a convertirse en un futuro más o menos incierto.

De esta forma, a efecto de valoraciones, sólo existen dos situaciones básicas de suelo: la de suelo rural y la de suelo urbanizado, quedando incluido el régimen de valoración del suelo urbanizable asimilado entonces al del suelo no urbanizable. No obstante, el legislador estatal entendió oportuno matizar tal drástico cambio introduciendo en el artículo 25 del texto legislativo una “indemnización” al propietario de suelo en el caso de impedimento o de lesión de su facultad de obtención de la plusvalía urbanística fijada previamente por la ordenación urbanística. Curiosamente, o quizás no tanto, dicha indemnización a favor del propietario se calcula aplicando el mismo porcentaje de participación del Ayuntamiento en las plusvalías urbanísticas.

En un ejemplo, si al propietario del suelo le corresponde con carácter general la apropiación del 90% de la edificabilidad urbanística quedando obligado a la entrega al Ayuntamiento del 10% restante libre de cargas de urbanización, en el supuesto (por ejemplo) de expropiación de un suelo urbanizable, el supuesto referido se invertiría en sus protagonistas de forma que al propietario de suelo le correspondería entonces el 10% de la edificabilidad urbanística de la actuación libre de cargas de urbanización y al Ayuntamiento el 90% restante.

En otras palabras, que la adaptación del paso del 10% al 15% en el porcentaje de participación municipal en las plusvalías urbanísticas redunda también de forma indirecta en el incremento de la indemnización que percibirá el propietario de suelo en supuestos de expropiación forzosa de suelo urbanizable en determinadas condiciones. Esto significa un mayor equilibrio y acercamiento entre los derechos municipales y los derechos de los propietarios de suelo respecto del reparto de las plusvalías de las actuaciones urbanísticas (la diferencia entre 90-10 es más alejada que la quedaría con el proyecto de ley de 85-15).

Ello en la práctica diaria supone un sistema de valoración progresiva de aquel suelo en situación de suelo rural, quedando configurada, por tanto, una triple valoración:

a)   Suelo en situación de suelo rural clasificado como no urbanizable o como urbanizable pero que no dispone de condiciones de desarrollo. Valoración según su productividad agraria. No hay indemnización por la privación de la facultad de urbanizar y obtener, por tanto, la plusvalía urbanística.

b)   Suelo en situación de suelo rural clasificado como urbanizable y que dispone de las condiciones de desarrollo. Valoración según su productividad agraria. Sí hay indemnización por la privación de la facultad de urbanizar fijada ahora en un 15% de la edificabilidad libre de cargas de urbanización.

c)   Suelo en situación de suelo urbanizado. Valoración en función de la realidad existente en dicho suelo (lo edificado). No hay indemnización por la privación de la facultad de urbanizar (sólo aplica al suelo urbanizable).

CONCLUSIONES

Somos la primera Comunidad Autónoma en practicar el incremento del 50% en el porcentaje de participación municipal en las plusvalías urbanísticas (del 10% al 15%)

1) porque creemos que la iniciativa pública urbanística es más necesaria que nunca y para ello hay que dotarla de más recursos,

2) porque esta adaptación legal hace descansar en mayor medida la vivienda protegida en suelos en manos públicas y finalmente,

3) porque supone un mejor y más justo equilibrio en la distribución de las plusvalías urbanísticas entre los propietarios privados de suelo y los Ayuntamientos.

NOTAS SOBRE EL DEBATE PARLAMENTARIO

El debate parlamentario, del que ha trascendido poco a la prensa (tiene su lógica que el tema se haya recogido de forma escasa e inexacta en la prensa, pues estamos ante un tema de gran relevancia y alguna complejidad tecnica -uno de esos temas de los que los medios pasa-), ha sido muy interesante.

El PP ha defendido con una coherencia suicida que el suelo y la vivienda hay que dejársela de forma íntegra al mercado, pues si las Administraciones interviene los precios de la vivienda se disparan. La verdad es que después de que los ocho años de gobierno de Aznar y su desregulación de suelo y vivienda (todo el suelo era urbanizable, se dispara la construcción de vivienda libre, casi desaparece la vivienda protegida y se rebaja la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el urbanismo) lo que se ha producido es la mayor subida de precios de la historia de España en los precios de la vivienda libre. Los neoliberales del PP también ven que su modelo ha fracasado para el conjunto de la ciudadanía (se dificulta el acceso a la vivienda y millones de sobrehipotecados), pero tienen claro que las empresas del sector se han megaforrado en los últimos quince años. Ante este panorama, siguen apostando por dejar el suelo y la vivienda solo al mercado, pues tienen claro a quien quieren apoyar (grandes empresarios del sector) y de quien pasan (del conjunto de la ciudadanía, especialmente de la gente con dificultades de acceder a una vivienda digna a precios asequibles).

El PP deslizó entre sus argumentos una perla. Tienen miedo de que en Euskadi los promotores decidan construir solo vivienda protegida y abadonar la vivienda libre. ¿Que es lo que les preocupa? ¿El acceso a la vivienda de la gente? ¿O la tasa de beneficio de propietarios de suelo y promotores? Juzgen ustedes. Por cierto, lo que el PP cita ya está ocurriendo en Euskadi.

Fente a esta defensa numantina del libre mercado absoluto del PP, todos los demás grupos parlamentarios, cada uno con sus matices, han defendido que el suelo y la vivienda es demasiado importante como para dejarlo en manos del mercado y que la intervención pública en favor del interés general es clave para garantizar vivienda digna a precios asequibles y pueblos y ciudades social, económica, ecológica y urbanísticamente más equilibrados.

En decisiones de este tipo, nos jugamos nuestro modelo de sociedad. ¿El suelo y la vivienda están solo al servicio de la tasa de beneficio - la justificada empresarialmente más la especulativa no justificable empresarialmente - de propietarios de suelo y empresario? ¿O deben de estar fundamentalmente al servicio de la ciudadanía y su derecho a la vivienda y a vivir en pueblos y ciudades razonables? El Parlamento Vasco y la sociedad vasca lo tienen claro. Hay que controlar el beneficio empresarial en suelo y vivienda de forma que los profesionales del sector ganen un porcentaje razonable y la ciudadanía acceda a vivienda a precios razonables y puedan vivir en pueblos y ciudades humanizantes. Vamos que frente al capitalsmo salvaje, el Parlamento Vasco en suelo y vivienda ha optado por la economía social de mercado que impulsa nuestra Constitución. Por ponerlo muy sencillo, en suelo y vivienda, menos mercado y más estado.

Yo estoy personalmente comprometido con la necesidad de liderazgo público en suelo y vivienda. Creo que los resultados de las políticas de suelo y vivienda vascas son ostensiblemente mejores que los que se están produciendo en las CCAA ultraliberales del PP. Aunque de eso hablamos otro día.

ACTUALIZACION 30/11/2008: Fernando Martinez Hinojal en su blog Arkimia habla de este tema de una manera mucho más interesante y sobre todo incisiva. Como provocación, y al hilo de lo que él sostiene, diré que yo hasta que no sobrepasemos un 50% de plusvalías urbanísticas públicas no seremos dignos de ser llamados europeos en materia de suelo y vivienda.

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