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26/04/12

VEHICULOS INMOBILIARIOS DE ENTIDADES FINANCIERAS: MAS DE LO MISMO O UNA GRAN OPORTUNIDAD PARA EL ALQUILER

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Partamos de una primera evidencia. Cuando las entidades financieras de un país en su conjunto tienen en sus balances inmensas pérdidas camufladas, en este caso con origen  en el trinomio suelo-ladrillo-cemento, solo hay tres opciones de salida: las entidades reconocen pérdidas (muchas de ellas quiebran y se produce un concentración en manos de las saneadas y capital extranjero), los acreedores de las entidades financieras pierden parte de sus inversiones (a la luz de los hechos, imprudentes y poco profesionales) o las pérdidas son asumidas por los contribuyentes. Obviamente caben la soluciones mixtas con un poco de cada cosa.

Pues bien, en España, después de oficialmente soltarle al sistema financiero 110.000 millones de euros del contribuyente nacional (FAAF, FROB, intervenciones del BdE, avales del Tesoro Público, FGD, etc) y más de 200.000 del contribuyente europeo (sobre todo la barra libre de liquidez del BCE), nuestros bancos y cajas zombis siguen sin limpiar sus balances, sin prestar a empresas y particulares y declarando beneficios ahora menguantes. 

Aparentemente la política del Ministro De Guindos (incremento de provisiones sobre suelo y viviendas para que afloren al mercado a sus precios reales) y la de los últimos ministros del PSOE son diferentes. El PSOE no tuvo problemas en reconocer, más o menos expresamente, que estaba nacionalizando pérdidas (decían "no son ayudas a fondo perdido, son préstamos que deben retribuirse", pero ni ellos se lo creían). Y el PP hace en público casus belli de la necesidad de sacar al sistema financiero de su precipicio sin poner (más) dinero del contribuyente. Pero la realidad es que hay una extraordinaria continuidad fáctica entre las políticas de PSOE y PP en materia de saneamiento del complejo financiero-inmobiliario español. Este asunto, junto con nuestro paro y el nivel de endeudamiento privado (insisto, privado), son los talones de Aquiles de nuestra economía y no las pretextadas excusas políticamente oportunistas: ineficiencia del estado, insostenibilidad de nuestro estado del bienestar o despilfarro del estado autonómico.

Pues bien, De Guindos, después de que su endurecimiento de la política de provisiones (recociendo que los paquetes de suelo de las entidades financieras pueden tener solo un 20% de su valor contable y las viviendas solo un 65%), ha comprobado que los mercados (y sobre todo los acreedores de nuestros bancos y cajas), a pesar de las veladas seguridades públicas dadas, no tragan. Y por ello se han puesto en marcha por BdE y Ministerios soluciones de "desconsolidación" (la neolengua está que se sale en esta estafa llamada crisis) del paquete suelo-vuelo de nuestras entidades financieras.

Pero aunque la mona se vista de seda, mona se queda. Ahora bancos y cajas (las pocas que quedan) van que montar vehículos inmobiliarios en los que poner sus activos inmobiliarios tóxicos, buscar capital extranjero y contratar gestores "independientes" y profesionales. Todo ello con el objetivo de, en 10 años, sanear dichos activos. Todo muy bonito si no fuera por el pequeño detalle de que si hay beneficios son para bancos, cajas e inversores extranjeros y si hay pérididas, digan lo que digan, son para bancos y cajas (protegeremos a los inversores extranjeros) que después se las pasarán al contribuyente de una u otra forma.

Se me dirá que soy un poco suspicaz y que no veo la diferencia entre el Gabinete del "iluminado" ZP y la "seriedad" del equipo de Mariano Rajoy. Pues bien, si alguien tiene alguna duda que lea lo que acaban de decir el FMI y el Deutsch Bank: hace falta mas dinero público para sanear el sector financiero español. Blanco y en botella. Téngase en cuenta que estamos hablando del patrón de la ortodoxia de la economía mundial ("neoliberalismo de estado" o "socialismo wall street") y la alemana (nuestro principal acreedor financiero). Y téngase en cuenta que las cantidades ya puesta por el sufrido contribuyente español y europeo superan el 30% del PIB anual español y, curiosamente, son mayores que el téorico riesgo a proteger (BdE dixit 150.000 millones de activos tóxicos inmobiliarios).

Dicho todo esto (lo malo), vamos con las cosas que pueden ser positivas. Poner varios cientos de miles de millones de euros en suelo y viviendas en diferentes estados de desarrollo en manos de profesionales que las gestionen con una década de margen no es una mala idea. Otra cosa es de donde vamos a sacar en España tanto experto en buena comercialización inmobiliaria, a la vista de los mala que ha sido la reciente e históricamente realizada en nuestro país. Pero, pensar que solo a través de ventas se pueden sanear esos activos si es una mala idea. España tiene, una vez más desde el 2007, una oportunidad de oro para converger con la UE y redirigir buena parte del stock hoy tóxico hacia un alquiler que sea asumible por los consumidores españoles. Las tasas de paro, morosidad, precariedad, reducciones salariales y miedo no favorecen la hipoteca-propiedad. Así que el alquiler objetivamente tiene un gran campo de acción (como decía, entre otros, en mi último post).

Ahora bien, si los activos tóxicos inmobiliarios del sistema financiero simplemente se aparcan, se vende algo sin tocar en exceso los precios (que es el miedo central de algunos inmobiliarios y financieros -deflactar ese mercado a futuro-), no se alquila y se subvencionan por el contribuyente las pérdidas, no habremos hecho nada. Lo que, tal y como está el patio, no es igual a quedarse quietos, sino a seguir cayendo por el precipicio. 

Si todo sigue igual, la deuda privada (sobre todo externa) de entidades financieras, empresas y familias seguirá convirtiéndose en deuda pública (sobre todo interna). Eso si, con el ya conocido diferencial ominoso (BCE presta a las entidades financieras zombis al 1% o menos y estas prestan a los estados que se comen sus périddas al 5% o más).

Y todo ello gracias a que lo que se le da a las entidades financieras españolas, para que estas se lo den a los acreedores internacionales, se le quita a la ciudadanía en forma de paro, bajada de salarios y pensiones, precaridad laboral, reducciones de los servicios públicos, privatización del estado y aumento de impuestos.

Mientras la gente trague ninguno de los actores internos o externos claves va a cambiar de política: socializar pérdidas y privatizar beneficios. Pero los países, como los materiales, tienen un umbral a partir del cual el retorcimiento implica rotura.

 

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09:56 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Economia, Politica, Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (0) | Email esto | Tags: faaf, frob, fgd, intervenciones, nacionalizaciones, vehículos inmobiliarios, sistema financiero, activos tóxicos, suelo, vivienda, cemento, socialización de pérdidas, privatización de beneficios | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

16/02/09

FALSEDADES MANIFIESTAS SOBRE EL SUELO

El periodista Eduardo Azurmendi presta su pluma y su diario El País para que los voceros oficiales de la patronal del ladrillo en Euskadi cuenten sus mentiras sobre el suelo y la vivienda.

Nos dicen que en estos momentos el coste de adquisición del suelo supone un 56% del precio de la vivienda en Euskadi. Cuando lo leí estuve unos minutos riéndome a mándibula batiente, sin poder contenerme.

Estamos hablando de una mentira de primera magnitud y explicaré las razones de tan rotunda afirmación por mi parte:

  1. en estos momentos nadie, salvo la Administración, compra suelo en Euskadi; por lo tanto no hay mercado de referencia en materia de suelo.
  2. las empresas privadas que compraron hace unos pocos meses o años suelo a precios elevados, pensando que la vivienda libre seguiría creciendo de precio de forma ilimitada, se han pillado los dedos (materia prima muy cara, no tienen crédito promotor para construir viviendas libres, está muy apalancados financieramente -tienen dificultades para hacer frente a sus deudas con los bancos- y no hay clientes que compren viviendas por la reducción de crédito a los compradores por parte de bancos y cajas)
  3. las pocas operaciones de suelo que se realizan ahora se hacen a precios muy inferiores, pues la clave es lo que puede valer la vivienda que se va a construir encima de ese suelo; como ahora esa vivienda si se puede vender, vale mucho menos que anataño, los precios de los suelos están cayendo.
  4. en estos momentos, el problema no es la escasez de suelo (nunca lo ha sido en los últimos 15 años) ni su precio (que ahora ha bajado mucho), sino que los promotores no tienen liquidez y no pueden ni atender a sus obligaciones de urbanización ni a sus obligaciones con los bancos.
  5. hay promotores de vivienda tratando de librarse de los suelos que compraron hace años, aunque sea con pérdidas, para poder atender a sus deudas con bancos y cajas.

Que hay detrás de artículos como el del Sr. Azurmendi para el diario El País: el profundo miedo de los empresarios vascos de la vivienda a pasar de ser promotores (que es donde está la parte fuerte del beneficio de estas operaciones) a simples constructores al servicio de las obras de vivienda protegida licitadas por la Administración (operaciones en las que hay cierto beneficio, pero muy modesto).

Insiste la patronal en que la vivienda protegida debe desaparecer y en que la Administración debe no intervenir en vivienda en Euskadi. Deduzco de ello que vamos por el buen camino.

 

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18/12/08

NORMAS DE VALORACIONES DE ACTIVOS INMOBILIARIOS: DESCARO SIN LIMITES

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Leo en el dario El Mundo del día 13 de diciembre (no puedo poner un link pues la edición digital réplica de la de papel de este diario es de pago) que se va a modificar la normativa mercantil para permitir a las empresas inmobiliarias cuyo balance sufra fuertes depreciaciones que, una vez superado el umbral del 50% del capital social (los activos tienen un valor menor que el 50% del capital social), puedan seguir existiendo sin tener que reducir capital social o presentar un concurso de acreedores.

La verdad es que no salgo de mi asombro.

Primero la conjunción de la Ley 6/98 sobre régimen de suelo y valoraciones estatal (aprobada por el PP y que permite valorar los suelos con total alejamiento de su valor real, al incorporar las expectativas urbanísticas y no ceñirse al valor real añadido al suelo en su proceso de transformación) y unas prácticas bancarias de tasación de los suelos laxas (por decirlo suavemente) elevan artificialmente hasta la estratosfera el valor de los activos que están en los balances de las constructoras españolas. En esa época las empresas ganaban dinero de forma apabullante (entre otras cosas gracias a estas triquiñuelas).

Ahora que el mercado de la vivienda está a la baja, los bancos vuelven a la ortodoxia financiera y la legislación excluye las expectativas urbanísticas de la valoración del suelo (Ley 8/2007 del suelo estatal) -por cierto, los bancos están siendo de facto los primeros garantes de esta nueva ley- y que, por lo tanto, los balances de muchas promotoras de vivienda deben ajustarse a la baja, el Gobierno (esta vez del PSOE), por la puerta de atrás, permite a estas empresas que la depreciación de sus activos no les fuerce a reducir capital social o a presentar un concurso de acreedores (como ocurre con cualquier empresa). Vamos que el Estado les permite volver a mentir sobre sus balances esta vez para no tener que quebrar y salir del mercado.

Cada euro que se gasta este sector en hacer lobby (convencer a políticos usando todo tipo de técnicas, no siempre limpías) es dinero bien gastado por ellos. Primero se les permite forrarse de forma artificiosa y sin base objetiva y ahora que deberían quebrar se les sostiene con respiración (legal) asistida. ¡ Una auténtica verguenza !

Por cierto, esta artimaña contable de zafiedad sin límite no tendrá exito, pues los bancos van a valorar los activos por lo que realmente valen (valor de mercado real, sin expectativas urbanísticas, en un mercado a la baja, en ocasiones sin precios de referencia ni liquidez y en balances llenos de pajaros, flores, globos y mentiras) y en términos generales no darán crédito a las empresas del sector con problemas en sus balances. Y si no, al tiempo.

 

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28/11/08

PARTICIPACION DE LA COMUNIDAD EN LAS PLUSVALIAS URBANISTICAS: NOVEDADES EN EUSKADI

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El Parlamento Vasco ha aprobado hoy (con los votos de todos los grupos parlamentario, menos el PP) una ley para elevar el porcentaje en el que la comunidad (a través de los ayuntamientos) participa de las plusvalías generadas por la acción urbanística del 10% al 15%. Somos la primera y única CCAA que ha aprobado una ley de este tipo.

 

Esta modificación singular del artículo 27 de la Ley 2/2006, de Suelo y Urbanismo de Euskadi, trae causa de la Ley estatal 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo – hoy Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio -. Esta última norma estatal habilita en su artículo 16.1.b) párrafo tercero al legislador autonómico para la fijación de ese porcentaje entre el 5% y el 15%. 

Al mismo tiempo, debe tenerse en cuenta que en el año 2006, momento de la aprobación de la Ley 2/2006, de 30 de Junio, dicha horquilla para determinar el porcentaje de participación de los Ayuntamientos estaba fijada por la legislación estatal entre el 0% y el 10%, por lo que la opción legislativa entonces fue la de fijar dicho porcentaje en el máximo posible en aquel momento.

 

Por medio de esta ley se ha adaptado el porcentaje de participación de los Ayuntamientos en las plusvalías generadas por la acción urbanística al nuevo máximo permitido por la legislación estatal, esto es, el 15%.

 

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Esta modificación legislativa puntual no sólo ha gozado del apoyo del Gobierno, y todos los grupos parlamentarios menos el del PP, sino que la misma también ha sido solicitada y apoyada por la Comisión Ejecutiva de EUDEL en sesión celebrada el pasado 18 de Octubre de 2007. Así mismo, conviene recordar que la redacción también ha sido consensuada entre los servicios técnicos del Departamento de Vivienda y los servicios técnicos de EUDEL.

 

A esta norma solo se han opuesto las asociaciones de promotores y constructores de vivienda de Euskadi. Amenazan con el apocalipsis. Creo que confunden sus expectativas empresariales (menos buenas que en el pasado, pero en Eusakdi, gracias a la iniciativa pública, no tan malas) con las demandas y necesidades de la gente. Quizás por ello su imagen pública esta tan deteriorada.

 

ANTECEDENTES DE ESTA NUEVA LEY

 

El artículo 47 de la Constitución Española determina la obligatoriedad de la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística. Tradicionalmente, aunque desde un punto de vista teórico no es un extremo pacífico, dicha participación de la comunidad se ha concretado en la obligatoriedad de entrega a la Administración Local del suelo, o de su valor económico equivalente, correspondiente a un determinado porcentaje de la edificabilidad urbanística atribuida a una determinada actuación urbanística.

 

Tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, la competencia para la fijación de este porcentaje ha quedado compartida entre el Estado y las Comunidades Autónomas. Así, el Estado ha legislado en esta materia fijando una horquilla de referencia a determinar posteriormente por las legislaciones urbanísticas de las Comunidades Autónomas.

 

En esta misma línea, se enmarcan anteriores normas legislativas de artículo único emanadas por el Parlamento Vasco, como la Ley 3/1997, de 25 de Abril, y la Ley 11/1998, de 20 de Abril por las que se determina y modifica, respectivamente, la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

 

Dichas leyes tuvieron, al igual que este proyecto de ley, por objeto adaptar el porcentaje de participación de los Ayuntamientos en las plusvalías urbanísticas al porcentaje máximo permitido por la legislación estatal.

  

OPORTUNIDAD DE LA LEY

 

El incremento en un 50% (pasar del 10% al 15%) del porcentaje de participación de los Ayuntamientos en las plusvalías urbanísticas tendrá los siguientes efectos positivos: 

 

A favor de los Ayuntamientos.

 

Es evidente que dicho incremento de participación en las plusvalías urbanísticas redundará a favor de las arcas públicas municipales (tienen más recursos para atender las políticas públicas de vivienda). Los Ayuntamientos están sufriendo también, y muy especialmente como quedó acreditado en el pasado Consejo Vasco de Finanzas, la crisis.

 

Pero al mismo tiempo, y en lo que es un efecto muy oportuno en este momento, la mayor participación pública en las plusvalías también supondrá una correlativa la presencia pública municipal en los desarrollos urbanísticos de nuestros pueblos y ciudades.

 

Llegados a este punto, conviene recordar que el legislador de suelo franquista ya en el año 1956, tomó la decisión de hacer descansar la iniciativa urbanística en la propiedad privada del suelo otorgando así al propietario la plusvalía urbanística de manera adelantada. Por lo tanto, fue la apropiación privada de la plusvalía generada por la acción pública urbanística la que se convirtió en aquel momento en el acicate, en el motor, para impulsar la acción urbanística.

 

Sin entrar a juzgar políticamente esa decisión – y de la que todavía seguimos sufriendo las consecuencias –, parece entonces lógico concluir que, en tiempos de crisis en los que la iniciativa privada de los propietarios de suelo va a tener que ser sustituida en muchos casos por la iniciativa pública, hay redistribuir esa plusvalía urbanística en la mayor medida posible a favor de los Ayuntamientos y en contra de los propietarios de suelo.

 

Sólo resultaría entonces controvertida la situación en la que se quedan aquellos promotores de suelo que hubieran adquirido un suelo pensando en que debían entregar al Ayuntamiento el 10% de la plusvalía y, por efecto de esta norma, tengan que entregar el 15%. A estos efectos, en el propio proyecto de ley se establece un régimen transitorio que permite la preservación de las condiciones económicas en las que se hubiere practicado la operación urbanística siempre que bien la misma hubiere estado suficientemente avanzada – aprobación del proyecto de reparcelación – o bien el Ayuntamiento consintiera con la misma a través de la firma, en cualquier momento, de un convenio urbanístico. Dicho régimen transitorio ha sido conocido desde hace más de un año por parte de promotores y Ayuntamientos, tiempo suficiente para que se adoptaran entre ambos las medidas oportunas de cara a la mejor aplicación y acomodación de las operaciones urbanísticas en marcha a las consecuencias derivadas de este proyecto de ley.   

  

A favor del alquiler

 

Hay que tener en cuenta que tanto la legislación de suelo del Estado como la legislación urbanística vasca exigen que esa participación esté afectada a los destinos del Patrimonio Municipal de Suelo.

 

Pero ya la legislación urbanística vasca en 2006 y, posteriormente la legislación básica estatal lo ratifica en 2007, han ido más allá de esta exigencia al impedir a los Ayuntamientos la monetarización (esto es, la conversión directa en dinero) de dicha plusvalía en los supuestos en que este derecho pueda convertirse en la titularidad plena a favor del Ayuntamiento de parcelas urbanísticas y, más concretamente, de parcelas con destino a vivienda protegida.

 

Con ello no se hace sino asegurar la vinculación del principal ingreso de los Patrimonios Municipales de Suelo – la participación municipal en las plusvalías urbanísticas - a su destino preferente – la promoción de vivienda protegida -.

 

En otras palabras, con este incremento de 50% en el porcentaje municipal de participación de las plusvalías generadas por la acción urbanística lo que vamos a conseguir es más suelo público con destino a vivienda protegida. Lo que es especialmente oportuno en estos momentos por dos motivos:

 

a)   Porque asegura la iniciativa pública municipal en la promoción de las viviendas protegidas, lo que es mayor garantía de su buen fin.

 

b)   Porque, sobre la base de la titularidad pública del suelo, permite la firma de convenios de colaboración mutua entre el Ayuntamiento y el Departamento de Vivienda para el impulso de programas públicos de promoción mixta de vivienda protegida de régimen general en venta y de viviendas sociales en alquiler permanente. Dichas operaciones se posibilitan económicamente gracias al paquete de ayudas aprobadas recientemente para el fomento de alquiler por el Departamento. Concretamente, esta misma semana hemos rubricado un convenio el Ayuntamiento de Tolosa y el Departamento de Vivienda para convertir la promoción de 148 VPO de régimen general para venta en 100 VPO para venta y 48 viviendas sociales para su destino a alquiler social permanente. Próximamente extenderemos esta nueva forma de promoción de alquiler con otros Ayuntamientos como Hernani, etc.

  

Ajuste en el sistema de valoraciones de suelo

 

El sistema de valoración de suelo incorporado por la Ley 8/2007 – hoy Texto Refundido 2/2008 – introduce un nuevo método de valoración basado en las realidades de suelo, no en sus expectativas urbanísticas. Drástica alteración respecto a la legislación liberalizadora anterior que desde la CAPV valoramos y apoyamos decididamente en su momento. Las cosas hay que valorarlas por lo que son no por lo que pueden llegar a convertirse en un futuro más o menos incierto.

 

De esta forma, a efecto de valoraciones, sólo existen dos situaciones básicas de suelo: la de suelo rural y la de suelo urbanizado, quedando incluido el régimen de valoración del suelo urbanizable asimilado entonces al del suelo no urbanizable. No obstante, el legislador estatal entendió oportuno matizar tal drástico cambio introduciendo en el artículo 25 del texto legislativo una “indemnización” al propietario de suelo en el caso de impedimento o de lesión de su facultad de obtención de la plusvalía urbanística fijada previamente por la ordenación urbanística. Curiosamente, o quizás no tanto, dicha indemnización a favor del propietario se calcula aplicando el mismo porcentaje de participación del Ayuntamiento en las plusvalías urbanísticas.

 

En un ejemplo, si al propietario del suelo le corresponde con carácter general la apropiación del 90% de la edificabilidad urbanística quedando obligado a la entrega al Ayuntamiento del 10% restante libre de cargas de urbanización, en el supuesto (por ejemplo) de expropiación de un suelo urbanizable, el supuesto referido se invertiría en sus protagonistas de forma que al propietario de suelo le correspondería entonces el 10% de la edificabilidad urbanística de la actuación libre de cargas de urbanización y al Ayuntamiento el 90% restante.

 

En otras palabras, que la adaptación del paso del 10% al 15% en el porcentaje de participación municipal en las plusvalías urbanísticas redunda también de forma indirecta en el incremento de la indemnización que percibirá el propietario de suelo en supuestos de expropiación forzosa de suelo urbanizable en determinadas condiciones. Esto significa un mayor equilibrio y acercamiento entre los derechos municipales y los derechos de los propietarios de suelo respecto del reparto de las plusvalías de las actuaciones urbanísticas (la diferencia entre 90-10 es más alejada que la quedaría con el proyecto de ley de 85-15).

 

Ello en la práctica diaria supone un sistema de valoración progresiva de aquel suelo en situación de suelo rural, quedando configurada, por tanto, una triple valoración:

 

a)   Suelo en situación de suelo rural clasificado como no urbanizable o como urbanizable pero que no dispone de condiciones de desarrollo. Valoración según su productividad agraria. No hay indemnización por la privación de la facultad de urbanizar y obtener, por tanto, la plusvalía urbanística.

 

b)   Suelo en situación de suelo rural clasificado como urbanizable y que dispone de las condiciones de desarrollo. Valoración según su productividad agraria. Sí hay indemnización por la privación de la facultad de urbanizar fijada ahora en un 15% de la edificabilidad libre de cargas de urbanización.

 

c)   Suelo en situación de suelo urbanizado. Valoración en función de la realidad existente en dicho suelo (lo edificado). No hay indemnización por la privación de la facultad de urbanizar (sólo aplica al suelo urbanizable).

 

CONCLUSIONES

 

Somos la primera Comunidad Autónoma en practicar el incremento del 50% en el porcentaje de participación municipal en las plusvalías urbanísticas (del 10% al 15%)

 

1) porque creemos que la iniciativa pública urbanística es más necesaria que nunca y para ello hay que dotarla de más recursos,

 

2) porque esta adaptación legal hace descansar en mayor medida la vivienda protegida en suelos en manos públicas y finalmente,

 

3) porque supone un mejor y más justo equilibrio en la distribución de las plusvalías urbanísticas entre los propietarios privados de suelo y los Ayuntamientos.

 

NOTAS SOBRE EL DEBATE PARLAMENTARIO

 

El debate parlamentario, del que ha trascendido poco a la prensa (tiene su lógica que el tema se haya recogido de forma escasa e inexacta en la prensa, pues estamos ante un tema de gran relevancia y alguna complejidad tecnica -uno de esos temas de los que los medios pasa-), ha sido muy interesante.

 

El PP ha defendido con una coherencia suicida que el suelo y la vivienda hay que dejársela de forma íntegra al mercado, pues si las Administraciones interviene los precios de la vivienda se disparan. La verdad es que después de que los ocho años de gobierno de Aznar y su desregulación de suelo y vivienda (todo el suelo era urbanizable, se dispara la construcción de vivienda libre, casi desaparece la vivienda protegida y se rebaja la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por el urbanismo) lo que se ha producido es la mayor subida de precios de la historia de España en los precios de la vivienda libre. Los neoliberales del PP también ven que su modelo ha fracasado para el conjunto de la ciudadanía (se dificulta el acceso a la vivienda y millones de sobrehipotecados), pero tienen claro que las empresas del sector se han megaforrado en los últimos quince años. Ante este panorama, siguen apostando por dejar el suelo y la vivienda solo al mercado, pues tienen claro a quien quieren apoyar (grandes empresarios del sector) y de quien pasan (del conjunto de la ciudadanía, especialmente de la gente con dificultades de acceder a una vivienda digna a precios asequibles).

 

El PP deslizó entre sus argumentos una perla. Tienen miedo de que en Euskadi los promotores decidan construir solo vivienda protegida y abadonar la vivienda libre. ¿Que es lo que les preocupa? ¿El acceso a la vivienda de la gente? ¿O la tasa de beneficio de propietarios de suelo y promotores? Juzgen ustedes. Por cierto, lo que el PP cita ya está ocurriendo en Euskadi.

 

Fente a esta defensa numantina del libre mercado absoluto del PP, todos los demás grupos parlamentarios, cada uno con sus matices, han defendido que el suelo y la vivienda es demasiado importante como para dejarlo en manos del mercado y que la intervención pública en favor del interés general es clave para garantizar vivienda digna a precios asequibles y pueblos y ciudades social, económica, ecológica y urbanísticamente más equilibrados.

 

En decisiones de este tipo, nos jugamos nuestro modelo de sociedad. ¿El suelo y la vivienda están solo al servicio de la tasa de beneficio - la justificada empresarialmente más la especulativa no justificable empresarialmente - de propietarios de suelo y empresario? ¿O deben de estar fundamentalmente al servicio de la ciudadanía y su derecho a la vivienda y a vivir en pueblos y ciudades razonables? El Parlamento Vasco y la sociedad vasca lo tienen claro. Hay que controlar el beneficio empresarial en suelo y vivienda de forma que los profesionales del sector ganen un porcentaje razonable y la ciudadanía acceda a vivienda a precios razonables y puedan vivir en pueblos y ciudades humanizantes. Vamos que frente al capitalsmo salvaje, el Parlamento Vasco en suelo y vivienda ha optado por la economía social de mercado que impulsa nuestra Constitución. Por ponerlo muy sencillo, en suelo y vivienda, menos mercado y más estado.

 

Yo estoy personalmente comprometido con la necesidad de liderazgo público en suelo y vivienda. Creo que los resultados de las políticas de suelo y vivienda vascas son ostensiblemente mejores que los que se están produciendo en las CCAA ultraliberales del PP. Aunque de eso hablamos otro día.

 

ACTUALIZACION 30/11/2008: Fernando Martinez Hinojal en su blog Arkimia habla de este tema de una manera mucho más interesante y sobre todo incisiva. Como provocación, y al hilo de lo que él sostiene, diré que yo hasta que no sobrepasemos un 50% de plusvalías urbanísticas públicas no seremos dignos de ser llamados europeos en materia de suelo y vivienda.

 

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04/06/08

MI TOTAL APOYO A LA INICIATIVA DEL FISCAL VERCHER SOBRE LA VIVIENDA PROTEGIDA

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El Fiscal Especial para delitos relativos al Medio Ambiente y al Urbanismo ha solicitado cambios en el Código Penal para que los alcaldes y concejales que no destinen el porcentaje que las leyes fijan para vivienda protegida vayan a la cárcel.

Quiero mostrar mi total apoyo a esta iniciativa del Fiscal Antonio Vercher (de quien ya hable en un post hace algún tiempo).

Quien destina suelo para vivienda libre, cuando la legislación le obliga a hacerlo para vivienda protegida, está privando a la sociedad (especialmente a las personas más necesitadas) de un parque de vivienda digna a precios asequibles, está beneficiando intereses empresariales privados poniéndolo el interés particular por encima del general y está haciendo un grave daño a la cohesión social y territorial de nuestras comunidades.

Los ediles que actúen así además obviamente violan la legislación existente. Pero el Fiscal Vercher no quiere solo que los actos administrativos contrarios al derecho sean nulos o anulables, quiere además que quien los emite de manera consciente vaya a la cárcel.

E incluso hay ediles que al actuar así, están financiando ilegalmente a partidos políticos o, simplemente, se llevan a su casa dineros provenientes del soborno y/o la extorsión.

Por lo tanto, lo dicho, mi apoyo al Fiscal Especial Antonio Vercher.

 

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20/03/07

POR UNA UTILIZACION SOCIAL Y MEDIOAMBIENTALMENTE RESPONSABLE DE LOS SUELOS, TODO ELLO EN EL CONTEXTO DE LOS NUEVOS TIPOS DE FAMILIA EN EL SENO DE UNA SOCIEDAD VASCA PLURAL

medium_Javier-Dean-viceconsejero-Vivienda-EFE-2007032014411301xm1.jpgEsta mañana he acompañado al Viceconsejero de Vivienda Javier Dean en una rueda de prensa sobre los nuevos modos de vida y sus efectos sobre la vivienda y el suelo.

Suscribo de forma completa el contenido de su post (Euskadi con casi la misma población que hace años necesita más viviendas -aunque pueda parecer paradójico- ante la reducción del tamaño medio de la unidad convivencial, las eclosión de personas que viven voluntariamente solas, el alargamiento de la esperanza de vida, el incremento de los divorcios, etc; no vale con la movilización de vivienda vacía -pues en Euskadi tenemos poca en términos relativos y además esta decrece-; dado que hay que construir lo más razonable es construir primeras residencias, con el mayor porcentaje posible de vivienda protegida -por definición primeras residencias-, con espacios para equipamientos públicos y sin descuidar la generación de suelo para actividades económicas -no queremos cambiar actividad económica por construcción de vivienda-) y al mismo me remito.

Una sola reflexión: Euskadi es la CA de España en la que menos vivienda libre se construye por cada 1.000 habitantes, a la vez es la CA en la que más vivienda protegida se construye (en realidad, cinco veces más que la media estatal), tenemos el menor parque de viviendas vacías de España y nuestras políticas de rehabilitación, regeneración urbana y movilización de vivienda vacía son fuertes. Tenemos millones de cosas que hacer y que mejorar, pero creo que vamos por el buen camino. Y hoy con responsabilidad hemos hablado de algunas de las cosas que en el futuro debe hacer la sociedad vasca, así como de otras que debemos evitar

ACTUALIZACION: la prensa ha recogido de esta manera el asunto 1 2 3.



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08/03/07

ROMPIENDO MITOS SOBRE VIVIENDA

Jose Manuel Naredo ha publicado en la revista El ecologista un interesante artículo sobre falsos mitos en materia de vivienda y como superarlos.

Concretamente el artículo trata los siguientes falsos asertos:

  1. “En España no hay cultura de alquiler: los españoles quieren vivienda en propiedad casi desde el neolítico”.
  2. “Pagando alquiler se tira el dinero: compre una vivienda y conviértase en propietario”.
  3. “Los precios de la vivienda nunca han bajado ni bajarán”.
  4. “Hay que forzar la construcción de vivienda nueva para cubrir el déficit existente”.
  5. “Los emigrantes son los grandes compradores de vivienda que compensan el declive de la demografía interna” o, también, “la demanda de viviendas se mantiene fuerte por la entrada de emigrantes”.
  6. “No hay burbuja inmobiliaria: la escasez de suelo es la culpable del alto precio de la vivienda”.

 

He llegado al artículo a través del blog echufe a cuyo blogger doy las gracias. Os lo recomiendo vivamente.

Aprovecho para recordar un interesante artículo, en esta misma línea editorial, de Fernando Martinez Hinojal (Director General de Orubide -la sociedad de suelo del Gobierno Vasco-) titulado: mentiras sobre suelo y vivienda.

 

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07:50 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (1) | Email esto | Tags: suelo, vivienda, mentiras | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

01/12/06

SEMINARIO ORGANIZADO POR IU EN EL CONGRESO DE LOS DIPUTADOS SOBRE ESPECULACIÓN Y CORRUPCION INMOBILIARIA

La pasada semana asistí al Seminario que organizó el Grupo Parlamentario Izquierda Unida - Iniciativa per Catalunya Els Verds sobre especulación y corrupción inmobiliaria. Ya os hable de estas jornadas en un post anterior. También os prometí que cuando volviera de ellas compartiría con vosotros y vosotas mi impresión sobre las mismas.

Las Jornadas fueron abiertas por Gaspar Llamazares que, en mi opinión, en una breve intervención inaugural toco muchas de las claves de estos dos temas: limitar las plusvalías privadas como consecuencia del urbanismo público, necesidad de una nueva fiscalidad para la vivienda o necesidad de financiar adecuadamente los ayuntamientos. Me sorprendió que hablara de pacto de silencio (omertá) entre PSOE y PP y de empresarios golpistas que amenazan la democracia. No me sorprendió que Gaspar Llamazares descalificara a los que creen que estos problemas se solucionan retirando competencias de los Ayuntamientos, pues ya conocía esta postura del Coordinador General de IU.

En segundo lugar intervino Ramón Fernández Durán, profesor universitario, urbanista y miembro de Ecologistas en acción. El autor de El “tsunami urbanizador español y mundial” nos ilustró sobre los grandes capitales especulativos que se generaron a lo largo de los años ochenta y primeros noventa y que huyeron despavoridos del crack de la nueva economía y sus valores bursátiles para refugiarse en el ladrillo en una serie de estados, entre los que destaca España. Este desplazamiento de dinero de la bolsa al negocio inmobiliario coincidió con una época de bajos tipos de interés, una fuerte inversión pública en infraestructuras, un mercado del suelo y la vivienda especialmente desregulado (recordad la Ley 6/1998 del PP), con seguridad jurídica y una fuerte bonanza económica. El resultado ya lo conocemos: un proceso urbanizador brutal al servicio de capitales especulativos, una actividad edificadora brutal, una fuerte depredación del medio ambiente, la apuesta por un modelo económico de bajo valor añadido en I+D+I, junto con paradójicas dificultades de la ciudadanía española para acceder a la vivienda a un precio razonable.

En tercer lugar intervino Jose Ignacio Domínguez, letrado de Ecologistas en acción y activo agente jurídico contra incumplimientos de la normativa urbanística en Andalucía. El abogado nos dibujo un panorama francamente desolador al mostrarnos todo tipo de ejemplos de tribunales al servicio de alcaldes y promotores que configuran un urbanismo por la vía de los hechos, al margen de la ley. El listado de tropelías relatadas era muy preocupante (planos que se modifican a las bravas en los ayuntamientos y que dos segundos después están en manos de promotores y jueces, modificaciones centrales del planeamiento urbanístico coladas como corrección de errores en los boletines oficiales, connivencia de las autoridades autonómicas con las locales en el amparo a ciertos promotores, amenazas y hostigamiento a miembros del movimiento ecologista, querellas contra los ecologistas que defiende la legalidad urbanística, etc). Por cierto, estas tropelías se conocen en procesos donde hay demandas, denuncias o querellas por parte de los ecologistas y cabe preguntarse que pasará en los casos donde no hay control alguno. Y finalmente el ponente señaló que mientras no se altere radicalmente el reparto de plusvalías entre lo público y lo privado la especulación (hoy el reparto el 90% para los promotores privados y 10% para las AAPP) la corrupción serán muy difíciles de frenar.

En cuarto lugar, intervino Jesús Montero Mesa, Técnico del Ministerio de Hacienda y sindicalista del ramo, que nos describió un panorama de fuerte fraude fiscal y economía sumergida no atacado por Hacienda (que está más centrada en la persecución de los pequeños fraudes tributarios a los que se puede llegar por vía informática). Este panorama de cierta impunidad del fraude fiscal de gran nivel es especialmente acusado en el mundo inmobiliario. Se apeló a la necesidad de medios humanos y materiales, así como de voluntad política para luchar contra este tipo de fraude fiscal. El ponente también criticó las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda por inflacionistas y por no favorecer el acceso a la vivienda de las personas más necesitadas. Finalmente el ponente abogo por una imposición fiscal del mundo inmobiliario en base a valores económicos reales y la creación de un registro integral de transmisiones de bienes inmuebles para poder hacer un seguimiento fiscal exhaustivo de los mismos.

Después de esta primera mesa redonda con tres ponentes se realizó una pausa que fue aprovechada por Gaspar Llamazares y por Manuel Fuentes (alcalde de Seseña) para dar una rueda de prensa.

La segunda mesa redonda tuvo como integrantes al propio Manuel Fuentes, al urbanista Mario Nolla y al miembro del equipo de vivienda del Gobierno Vasco Ubaldo Ortiz.

El Alcalde de Seseña, al que todos dedicamos una ovación previa a su intervención (hay que recordar que un promotor mafioso quiere construir 13.000 viviendas en un secarral, contra la normativa urbanística, medioambiental y de ordenación del territorio y que el alcalde de IU y su equipo han sido amenazados de todas las maneras por su defensa de la legalidad y de los intereses de la ciudadanía de Seseña). Quede aquí constancia de mi opinión al respecto: el Alcalde de Seseña es un símbolo de la resistencia de la ciudadanía y de los políticos honestos contra los promotores mafiosos y los políticos y jueces conniventes con dichas mafias. Como es un alcalde de IU todos los grupos mediáticos afectos al PP y al PSOE procuran hablar lo menos posible del alcalde de Seseña e incluso Carles Francino se atreve a mezclar los casos de Marbella, Ciempozuelos, etc con el de Seseña, cuando son cosas distintas: en los casos de corrupción que acabo de citar los políticos, promotores y jueces se han concertado durante años para robar al erario público y poner el urbanismo al servicio de intereses privados mafiosos. Por el contrario en Seseña es el equipo de gobierno municipal de IU el que está haciendo frente a semejantes amenazas contra la democracia. Unos casos y otros no tienen nada que ver. La mayor parte deAndalucía, Valencia o Madrid son ejemplos de lo que no debe suceder, mientras que Seseña  es un ejemplo de dignidad pública, pero como el ejemplo lo da IU a ciertos media les parece mejor ponerle sordina. Sea como fuere, el Alcalde de Seseña hablo de la necesidad de reforzar a los ayuntamientos (medios económicos, humanos y técnicos) frente a la marea actual antimunicipalista. También hablo de la necesidad de valores y principios por parte de las personas que se presentan a unas elecciones municipales. Según él faltan en muchas ocasiones. Ponderó la necesidad de control ciudadano sobre el urbanismo. Habló sin ambages de constructores mafiosos y Comunidades Autónomas al servicio del mercado y no de la sociedad y el interés general. Nos describió también con profusión los vericuetos del caso Seseña, pero eso, me temo, da para otro post.

El urbanista Mario Nolla en una intervención de una gran potencia descriptiva y evocativa habló de un urbanismo enfermo, de una situación de emergencia que necesitan de valentía constitucional para invertir la situación actual en la que la iniciativa privada dirige, a favor de sus intereses, el urbanismo que debería ser comandado por lo público. Nos habló de una Administración dimisionaria que se empeña en un absurdo reglamentismo de lo superfluo y cae en el laxismo en temas fundamentales.

Finalmente Ubaldo Ortiz, partiendo de un análisis similar al de otros ponentes, nos ilustró sobre las razones de la menor incidencia de casos de especulación y/o corrupción urbanística en Euskadi respecto al resto del Estado. A su juicio la existencia de gobiernos municipales que rara vez están en mayoría absoluta hace más difícil estos fenómenos. También resalto el papel de las Directrices de Ordenación del Territorio que, desde 1997, organizan el territorio vasco y que de forma efectiva y real están suponiendo un control del urbanismo municipal en virtud de los intereses generales de la Comunidad Autónoma del País Vasco (medioambiente, ordenación del territorio, transportes, vivienda, etc). Hizo hincapié en el papel de las reservas de suelo para Vivienda de Protección Pública (en estos momentos 75% en suelo urbanizable y 40& en suelo urbano) que desincentivan la especulación y la corrupción pues el precio de la mayor parte de la vivienda que se construye está tasado por la Administración y es mucho menor que el precio de mercado. Y finalmente destacó que la participación ciudadana es siempre una buena medicina contra la especulación y  la corrupción y a este respecto destacó que la Ley del Suelo vasca crea para los municipios de más de 20.000 habitantes consejos de planeamiento urbanístico en los que tiene que estar presente el movimientos vecinal, asociativo y ecologista, lo que puede suponer un impulso añadido a los cauces actuales de participación ciudadana en el urbanismo.

En el debate que se abrió posteriormente participaron personas de casi todas las CCAA, en general cargos municipales de IU que expresaron su malestar por la situación actual, su sensación de soledad por llevar años luchando contra la especulación y la corrupción urbanística sin recibir la ayuda de nadie e incluso a veces con muchas presiones en su contra y consideraron que IU tiene una importante aportación que hacer a la democracia española en este campo.

Yo en las jornadas no hablé, pero aprovecho mi blog para reiterar lo que pienso al respecto. Si tratamos los dos problemas de forma conjunta (conceptualmente no son lo mismo), corrupción ilegal y especulación legal, yo propongo las siguientes medidas contra estas dos pandemías:

1.- mejorar la financiación municipal (competencia del Estado y Comunidades Autónomas); en tanto no se tome esta medida nada de lo que se haga será eficaz.

2.- incrementar la participación de la comunidad en las plusvalías que se producen como consecuencia de la acción pública en el urbanismo (competencia de las Cortes Generales). El proyecto estatal de ley del suelo actualmente en trámite en el Congreso habla de una banda de participación de la comunidad de entre el 5% y el 20%. En todos los estados modernos el aprovechamiento urbanístico es 100% público y después a los promotores se les permite hacer vivienda, superficies comerciales o lo que sea en función de un proyecto que le somete a una serie de cargas a favor de la comunidad (equipamientos, vivienda accesible, etc). Para converger con Europa nos tenemos que acercar al 100% del aprovechamiento público (como en Holanda, Alemania, Inglaterra, Suecia, etc).

3.- incrementar las reservas de Vivienda Protegida hasta casi el 100% de las edificaciones en todos los tipos de suelo (competencia de las Comunidades Autónomas); como sabéis en Euskadi tenemos las mayores reservas de Vivienda Protegida (75% de las viviendas en suelo urbanizable y 40% en suelo urbano) y aún deberíamos ir más lejos. También con el horizonte del 100%. Por indicación de Fernando Martinez Hinojal, que acepto, vamos a dejar el objetivo de las reservas de Vivienda Protegida en un 90% en urbanizable y un 70% en urbano.

4.- elevar la producción de Vivienda Protegida (competencia de las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos)

5.- conectar la normativa de Ordenación del Territorio con el urbanismo, de forma que ciertas tropelías sociales y medioambientales estén prohibidas (de forma efectiva y real) por otras legislación sectorial (competencia de las Comunidades Autónomas).

6.- reforzar las competencias de control de las Comunidades Autónomas sobre los Ayuntamientos en relación a legalidad del planeamiento urbanístico municipal (competencia de las Comunidades Autónomas)

7.- dotar de medios adecuados a las fiscalías que están llevando a cabo la defensa de la legalidad en materia de urbanismo (competencia del Ministerio de Justicia)

8.- poner a la policía a trabajar a todo trapo (competencia del Ministerio de Interior y las policías de las Comunidades Autónomas y Corporaciones Locales)

9.- pacto entre los partidos políticos para echar del partido y poner ante la justicia a todos sus corruptos (competencia de los partidos políticos).

10.- orientar la economía española hacia el sector productivo y disminuir la dependencia del ladrillo (competencia del Ministerio de Economía y de las Consejerías de Economía de las CCAA).

11.- limitar el crédito hipotecario, de forma que solo podamos recibir préstamos hipotecarios por una parte de los ingresos familiares, pues esto limitaría el precio de la Vivienda Libre (competencia del Ministerio de Economía y Banco de España). Aclaro que la competencia legislativa en esta materia es de las Cortes Generales y que la ejecutiva y de control sería del Ministerio y el Banco de España.

12.- modificar la política fiscal y pasar de favorecer la compra de Vivienda Libre en propiedad a favorecer la Vivienda Protegida y el alquiler (competencia del Ministerio de Economía y de Navarra y Euskadi por su régimen foral).

Sorprende que unas jornadas de este interés, en las que se habló con tanta claridad y crudeza de tantas cosas no hayan tenido repercusión en los medios de comunicación. Las jornadas se celebraron en el Congreso de los Diputados, todos los medios de comunicación acreditados tuvieron acceso en tiempo real a las grabaciones de audio y video y además se dio una rueda de prensa pero, al parecer, las opiniones de la tercera fuerza política española sobre la especulación y la corrupción inmobiliarias no son interesantes.

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12:45 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (3) | Email esto | Tags: Alcalde de Seseña, Gaspar Llamazares, especulacion, corrupción, vivienda, suelo, urbanismo | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook

25/11/06

EMPEZANDO POR EL PRINCIPIO: EL SUELO

Os dejo el link a un interesante post del blog de mi amigo bengoetxe que habla sobre operaciones de suelo destinado a vivienda protegida en Euskadi. Me parece un relato sumamente interesante de los lugares donde se ha hecho, se está haciendo o se va a hacer vivienda protegida en un futuro próximo en nuestra Comunidad Autónoma.


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01:55 Anotado por: Javier Burón Cuadrado en Vivienda, Urbanismo, OT y MA | Permalink | Comentarios (0) | Email esto | Tags: suelo, suelo para vivienda protegida | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook