Esta semana he tenido la suerte de estar en Sevilla para tomar parte en las Jornadas organizadas por La Ciiudad Viva y la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía denominadas "Del urbanismo a la CiudadANIA" (se pueden seguir con cierto detalle el transcurso de las jornadas en el hashtag #JornadasLCV y en breve se colgarán los vídeos de las intervención en la web de LCV).

La tesis central de las tres jornadas de trabajo es que, después de casi dos décadas de urbanismo para las empresas privadas y de espaldas a las necesidades ciudadanas, ha llegado el momento de que el urbanismo, con nuevas técnicas e instrumentos, se oriente verdaderamente al objeto al que siempre debió haber servido: la gente y sus necesidades básicas en la trama urbanizada. Hemos hecho nuestras calles y equipamientos (lo que los expertos llaman espacio público) para pasar rápido por ellos consumiendo y no para quedarnos, usarlos, encontrarnos, intercambiar, crear, comerciar, etc. Y a la vez, hemos hecho nuestras nuevas viviendas (lo que los expertos llaman parque de vivienda) al calor de las necesidades de la industria del ladrillo y las hipotecas, pero sin tener demasiado en cuenta las necesidades de la personas y las familias. Todo esto ha supuesto especulación sobre todo privada, burbujas, quiebras privadas y rescates siempre públicos. Pero también la producción un de tejido urbano disfuncional desde el punto de vista social, medioambiental e incluso económico.

Las jornadas han pretendido aportar soluciones prácticas, nuevas técnicas y novedosas alianzas a la situación en la que ahora nos encontramos. No pretendo ser exhaustivo, pero yo me he apuntado como de interés los siguientes conceptos, pensamientos, alianzas y procesos:

JOSE FARIÑA (Profesor del Departamento de Urbanística y Ordenación del Territorio de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura - Universidad Politécnica de Madrid). 

• Lo urbano se ha uniformado, como consecuencia de que las ciudades producidas por los mismos complejos empresariales/culturales son idénticas.
• Las ciudades complejas son resistentes y fructíferas. Pero el poder económico y político prefiere la uniformidad/sencillez que permite mayor control socio-político. ¿Es consciente la ciudadanía de esto? ¿Esta dispuesta a luchar por mayores cotas de complejidad/pluralidad urbana? Lo cual, por cierto, arranca por la defensa de las formas de vida locales, sin por ello rechazar los aportes del cosmopolitismo.
• El espacio público debería ser lugar de encuentro, intercambio, fiesta, conflicto e identidad. Hoy solo es lugar de paso y de consumo.
• Los lugares físicos de encuentro para gente con intereses/reivindicaciones comunes que se han conocido en redes sociales son simiente de una nueva ciudadanía.
• Las ciudades cueva, ciudades muro, ciudades corredor ... son pura inhumanidad de la que no va a ser fácil salir con bien.
• Pero el proyecto neoliberal (convertir a la ciudad y a los ciudadanos en meras mercancías), a pesar de lo que pueda parecer, está muerto. Es ya un zombi.
• De hecho, estamos ya ensayando bases de nuevo orden urbano = PROXIMIDAD + DESMERCANTILIZACION + COOPERACION.

GAIA REDAELLI (DG Rehabilitación y Arquitectura de la Junta de Andalucía)

• (RE)activación ciudad = vivienda + espacio + equipamientos públicos. Y todo ello hay que casarlo con la dialéctica sociedad civil - estado - mercado.
• Construir/especular/comprar/no usar vs. rehabilitar/usar/alquilar, en un horizonte 20/20/20. He ahí la cuestión.
• Rehabilitar: empleo en proximidad en unión virtuosa con Administración + Vecinos + Pymes (para evitar las cadenas de subcontratas esclavizantes).
• Hay que pasar de la lógica de las subvenciones hasta que se acabe el presupuesto público sin diferenciar la calidad de los proyectos, a los INCENTIVOS PUBLICOS (fiscales, económicos, técnicos, etc) a los mejores proyectos de ALIANZA entre ciudadanos activos en sus BARRIOS y PYMES locales. 
• No disponemos de gestores profesionales del cambio urbano. (lo que en occidente se llama Urban Development and Management experts). Y son unos actores clave que habrá que buscar en el campo de la interdisciplinariedad y la hibridación.

MESA 1: Estonoesunsolar, El Campo de la Cebada, Tramallol, La Ciudad Amable, Ciudad Crea Ciudad (PKMN) y La Revuelta.

• La participación para reutilizar espacios desdeñados por mercado/estado es una gran oportunidad socio-urbana.
• Hay que inyectar usos/civilidad a los espacios "muertos". 
• El conflicto urbano se puede superar con la AUTOGESTION de ciudadanos diferentes.
• La autogestión puede ayudar a resolver necesidades básica al margen del mercado, pero también a asociar a personas que pueden comercializar su trabajo en mercados alternativos y vivir dignamente de ello.
• Debemos centrarnos en escala/necesidades humanas. Y para ello hay que racionalizar, desmercantilizar, RESOCIALIZAR ...

ANTONIO IBAÑEZ (DG Vivienda Junta Andalucía)

• La Constitución de 1978 tiene un plan en relación a la especulación, el urbanismo y la vivienda, que pasa por la PLANIFICACIÓN PUBLICA y un equilibrado reparto público de plusvalías-riqueza.
• En España ha habido hiperplanifiación pública de vivienda meramente semántica o teórica. Mucho ruido casi sin nueces.
• Por ejemplo, en España nunca hubo Plan de Ordenación Territorial Estatal, aunque estuvo previsto en la legislación de 1992. Solo en algunas CCAA ha habido Planificación Territorial legal cumplida en la práctica. Y todo a quedado al albur de los PGOU.
• De hecho, de forma progresiva las POLÍTICAS DESREGULADORAS han dado más poder a los agentes privados.
• Hay que recordar que las Administraciones Públicas pueden clasificar suelo y también no hacerlo, en función del modelo de ciudad, comarca, etc.
• Además debemos tener en cuenta que el urbanismo habla, en relación a los titulares de suelo, de derechos y obligaciones (no solo de lo primero).
• Ciertas normas han intentado que la adquisición sucesiva de plusvalías por parte de los agentes privados estuviera conectada a la efectiva inversión/empleo/transformación físico-económica de los suelos. Pero, de momento, se ha fracasado.
• El símbolo de la desregulación con terribles efectos sociales, medioambientales y económicos es la Ley Suelo 1998: todo urbanizable, menos suelos especialmente protegibles.
• En esa época se pasa del 15% al 10% en la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas.
• Hay que insistir en que el proceso especulativo ha supuesto VIVIENDA MAS CARA Y FUERTE ENDEUDAMIENTO.
• Ley Suelo 2007 nace muerta por el ciclo económico.
• La nueva legislación urbanística que prepara en estos momento el Gobierno de España para el lustro futuro se basa en VOLVER A ESPECULAR a especular cuando cambie el ciclo económico. Quieren volver a nuevas burbujas, cuando ya se han repartido injustamente las plusvalías de la última.
• Todo el mundo dice defender el alquiler/rehabilitación. Pero no todo el mundo va a proponer los mismo instrumentos, para los mismos fines. Ya estamos a la búsqueda de nuevas formas privatizadoras y desreguladoras en alquiler y rehabilitación.
• Hay que pasar de regular el suelo a regular la construcción.
• Futuro PLAN ANDALUZ DE VIVIENDA Y REHABILITACION
• Parte de la Ley 4/2013 de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda.
• Clave (1): SISTEMA DE INFORMACIÓN DEL PATRIMONIO RESIDENCIA DE ANDALUCIA.
• El Plan no quiere ser un catálogo teórico de medidas, sino que se implementen medidas reales, teniendo muy claro las prioridades 
• Clave( 2): impulsar buenas EXPERIENCIAS PILOTO de nuevas formas de actuación pública y público-cívica en materia de vivienda
• Clave (3): deben aprobarse/ejecutarse PLANES MUNICIPALES DE VIVIENDA.
• Es necesario establecer nuevas alianzas para nuevas políticas de vivienda.

Por mi parte, defendí la ponencia que a continuación os dejo por si es de interés para alguien.

La tesis principal de mi exposición es que las políticas públicas de vivienda de los países líderes de la UE, con todos sus defectos, merecen tal nombre, pues han puesto recursos y técnicas al servicio de una vivienda accesible socio-económicamente. Por el contrario, las políticas públicas de vivienda españolas, salvo contadas excepciones muy localizadas territorial y temporalmente, han estado orientadas en épocas de crecimiento al apoyo estatal a la producción masiva de vivienda para generar empleo y PIB y en épocas de crisis a socializar las pérdidas privadas, con casi total desatención del derecho a la vivienda ( = alojamiento digno).

En este contexto histórico y en el actual de crisis/estafa propongo la existencia de un estado fuerte y una sociedad civil empoderada que juntos buscan las mejores alianzas entre recursos públicos, vecinos/barrios y profesionales dispuestos a trabajar de forma profesional y retribuida, pero sin tocar las plusvalías de las operaciones urbanísticas que deben ser de los actores públicos y ciudadanos que los impulsen (cooperación público-privada sin animo de lucro o con ánimo de lucro tasado). 

Si todo lo anterior tiene la posibilidad de existir en un determinado marco público-cívico, defiendo la aplicación de técnicas tales como la GIPP, EPT y ANIP (ya comentadas antes en este blog) también en el campo urbano, con una clara orientación hacia la gestión de parques públicos o concertados de alquiler asequible (preferentemente de vivienda ya construida que se moviliza desde la falta de uso hacia el alquiler), las cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso (cooperative housing) y las asociaciones de vivienda sin ánimo de lucro (housing associations).

MESA 2: Fiorella Russo & Eva Chacón (FUCVAM), Pepa Dominguez (arquitecta del Ayuntamiento de Marinaleda), Corrala La Utopía, Colectivo Habitares, SUJU e Israel Nagore.

• La autoconstrucción puede jugar un interesante papel en ciertos entornos si goza del adecuado acompañamiento de las Administraciones. El Ayuntamiento de Marinaleda es prueba de ello.
• Hay muchos tipos de cooperativas de vivienda de cesión de uso en las que la propiedad del edificio(s) es colectiva y el uso de las viviendas privativo (en alquiler). En Sevilla nos hablaron del FUVCAM uruguayo. Yo en mi exposición hablé del modelo holandés y escandinavo de cooperative housing.
• Ocupar es pura legitima defensa cuando en el mercado inmobiliario y en las políticas públicas de vivienda se ejerce violencia residencial. Expropiar en una obligación del Estado en las actuales circunstancias. Aunque, añado yo como comentario personal, nunca va a ser más que la ultima ratio y no puede ser la base única o principal ni de una política pública provisional ni de un tejido cooperativo orientado al uso de la vivienda vacía y el alquiler asequible.
• Las buenas políticas públicas de vivienda europeas están sufriendo un fuerte desgaste y ya son innegables las externalidades como consecuencia, entre otras cosas, del recorte de presupuestos y el incremento de las necesidades sociales.
• La vivienda puede ser abierta, diversa y participativa si se conceptúa y ejecuta como un proceso social y no como un producto de mercado.

Desgraciadamente me perdí el tercer día completo de trabajo y los talleres del primer día por motivos de trabajo. Así que, a pesar de la limitación que implica haber estado solo en dos terceras partes de las actividades de estas jornadas, me aventuro a aportar mis conclusiones (netamente personales) de unas jornadas que considero del máximo nivel e interés para la solución del problema de la vivienda en Andalucía y España los próximos lustros.

Yo pondría el acento en las siguientes conclusiones halladas colectivamente en las jornadas:

1. Tenemos un conocimiento más que suficiente de las buenas políticas públicas europeas en materia de vivienda, sin por ello mitificarlas (tienen defectos y limitaciones), ni perder de vista que no se puede trasladar de manera mimética y acrítica lo hecho en otros lares.
2. Existe hoy ya una alianza tácita incipiente entre una parte de la sociedad civil que alza su voz contra la exclusión socio-residencial y una parte del mundo profesional (público y privado) que ve la emergencia habitacional y la profunda disfuncionalidad de nuestro mercado y políticas públicas de vivienda.
3. Las necesarias nuevas alianzas en materia urbana y residencial (buena Administración, activa sociedad civil y profesionales y empresas privadas que trabajen solo por su retribución y sin acceder a las plusvalías de las operaciones urbanas) se están viendo frenadas por la desconfianza entre algunos de los actores llamados a cooperar. Por decirlo claro, ciertos movimientos sociales piensan que todos los políticos y todas las Administraciones son "iguales" y están al servicio "del mercado" Sin diferenciar aquellos casos en los que políticos y empleados públicos son claros y leales compañeros de viaje.
4. Es imprescindible pasar de los discursos sociales/políticos (muy necesarios desde el punto de vista de la pedagogía social) a la ejemplaridad de los proyectos piloto exitosos tejidos de forma cooperativa entre ayuntamientos, barrios, vecinos y profesionales que acepten trabajar con un lucro tasado/limitado.
5. Mientras las alianzas entre políticos y servidores de lo público con ganas de hacer cosas más sociales en materia de vivienda y ciudadanos asociados en torno al derecho a la vivienda progresan poco a poco, los turbourbanizadores del pasado, hoy hacen piña para ser los turborehabilitadores, turboalquiladores y turboedificadores de un futuro muy cercano. De no cambiar el equilibrio de fuerzas de manera importante a muy corto plazo, volveremos a ver un ciclo urbano especulativo con igual resultado negativo para la ciudadanía. Espero equivocarme ...

En las últimas semanas del 2012 he asistido a una serie de congresos/jornadas que, todos ellos leídos en conjunto, me han dejado sensaciones agridulces que comentaré, por si a alguien le es de interés.

Concretamente he asistido (de una u otra manera) a:

• EUSKAL HIRIA Bilbao 2012 "Euskal Hiria = Ciudad-Región Vasca" (congreso que desde hace muchos años se celebra en Euskadi, bajo el paraguas del Gobierno Vasco, y que tiene por objeto analizar las políticas de ordenación o gestión del territorio).
• JORNADAS AVS Bilbao 2012: "Retos 2020 del Modelo Público de Alquiler de Vivienda Social: sostenibilidad, financiación y tecnología social" (una de las jornadas que realiza habitualmente la Asociación Estatal de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo)
• EQUICIUDAD Donostia 2012. "la equidad como garante de la ciudad sostenible" (congreso ya periódico que organizan una serie de académicos y profesionales españoles de la arquitectura y el urbanismo social).

En el segundo de estos congresos creo que se respiraba un poco de incredulidad y no menos  resignación.

Incredulidad ante el hecho de que España necesita alquileres asequibles, no solo para solucionar los problemas habitacionales más duros provocados por la crisis (desahucios), sino para realizar una convergencia en materia de vivienda con el resto de la UE. La evidencia científica apunta a que los países propietaristas (y España es uno de los campeones europeos) sufren una serie de externalidades (sobre-endeudamiento, escasa movilidad laboral y geográfica, exclusión residencial, menor emprendimiento,  riesgo financiero sistémico, mayor huella ecológica, etc) que los países con un mix alquiler-propiedad equilibrado tienen en mucha menor medida. Pues bien, a pesar de necesitar hacer crecer nuestro minúsculo parque de alquiler (microscópico en el caso del alquiler social), y a pesar de que en España hay millones de viviendas vacías (muchas de ellas en manos de bancos y cajas rescatados por el Estado), los responsables políticos españoles están pensando en jibarizar/liquidar las empresas públicas de urbanismo y vivienda.

Son estas empresas públicas y los empresarios de la colaboración público-privada (al menos, los que tienen enfoque similares al de mi empresa) los que pueden (podemos) conseguir que millones de viviendas vacías (muchas de ellas necesitadas de rehabilitación) pasen de la ociosidad al alquiler (de mercado y asequible en unos casos y social o de servicio público en otros). Pero en vez de potenciarlas y usarlas como una de las palancas de salida de la crisis, el Gobierno y el sistema financiero español quieren usar el Sareb para congelar el precio de los activos tóxicos inmobiliarios y racionar en el tiempo su salida exclusivamente al mercado de la compra-venta. Al parecer el alquiler, aunque es sistémicamente inteligente, es antiespañol.

En este contexto, es comprensible la incredulidad de los trabajadores y directivos de las empresas públicas de suelo y vivienda españolas. E incluso es comprensible la resignación que se captaba en los pasillos. La mesa no transmitía ni incredulidad ni resignación (estuvieron en su papel institucional de insuflar ánimos y reivindicar su rol), pero el patio de butacas y los pasillos si tuvieron ese tono.

En las jornadas se presentó el estudio DIAGNOSTICO 2012 LA GESTION DE LA VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER.

Por otra parte, las conclusiones de las jornadas están disponibles desde hace ya algunas semanas.

Finalmente, si algún político local con sensibilidad lee esto (nunca se sabe) le diré que una de las vías para relanzar las sociedades públicas de vivienda y suelo en España es el planteamiento de empresa pública total que defiendo y aplicamos en mi empresa.

En el tercer concreso (al que no asistí personalmente), pero que seguí en parte por streaming y twitter,  se podría resumir de la siguiente manera: tenemos cientos de ideas para poner en marcha nuevas políticas públicas, nuevos negocios y nuevas cooperativas urbanas que procesen la actual crisis social, económica y medioambiental, pero los políticos, los mercados y los financieros están a sus cosas, que no son los de la gente.

Suscribiendo, como suscribo en términos generales, esta conclusión, creo que es necesario reflexionar porque las propuestas que nuestro territorio, ciudades, ciudadanía y economía necesitan no se llevan a cabo. 

Para mi hay una parte del problema está en lo que los políticos y los empresarios llaman la lucha por el poder y los juristas llamamos la lucha por el derecho. Todo proyecto de cambio social debe incorporar un proyecto de alteración del poder existente. Y la otra parte del problema, de nuevo, para mi, está en la dialéctica conflicto vs. acumulación de fuerzas al servicio de alianzas de geometría variable. Los profesionales que saben que para mejor gestionar las ciudades hay ciertas cosas que deben dejar de hacerse y otras que no se hacen que tienen que empezar a hacerse, tienen (tenemos) que desarrollas estrategias de persuasión de políticos, periodistas, empresarios y financieros para conseguir trasladar proyectos de la mesa de dibujo a la realidad.

No digo que la tarea sea fácil. De hecho, no lo es en absoluto. Pero mientras congresos como este no tengan entre sus asistentes a una nutrida colección de políticos, periodistas, financieros y empresarios (vamos a llamarlos tradicionales) el cambio estructural va a ser dificil.

Muchas de las personas poderosas que dirigen nuestros destinos o no se han enterado o no se quieren enterar de que las reglas de juego deben cambiar. Se les puede llevar hacia el terreno del cambio a través de la fuerza, mediante la persuasión o con una mezcla de ambas. Pero para cualquiera de esas trés estrategias es necesario dialogar. Y esto pasa, al menos, por asistir juntos a los mismos congresos.

Agradeciendo el magnífico trabajo que hace la gente que organiza Equiciudad y deseándoles los mayores éxitos en el futuro, dejo anotada la necesidad de que el congreso, para ser socialmente útil, atraiga a a políticos, periodistas, financieros y empresarios al uso.

Como conclusión final, decir que los tres congresos dejaron en mi el sabor agridulce al ver que los profesionales y académicos saben (sabemos), al menos en parte, lo que el nuevo mundo requiere, pero el poder (en sentido literal del término) está a otras cosas, las suyas, que no son precisamente las nuestras. Antes o después el conflicto se resolverá. Aunque no tiene porque hacerse de manera amable...

ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDE INTERESARTE:

• ENHR CONFERENCE 2012: "HOUSING: LOCAL WELFARE AND LOCAL MARKETS IN A GLOBALISED WORLD"

• SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO 2011
• SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE INMOBILIARIO EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA 
• PONENCIAS DEL CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL
• MAS APUNTES SOBRE EL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL: Y SI HAY EXITO EN LAS POLITICAS DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA ¿QUE PASA CON LAS PLUSVALIAS?
• PRIMEROS APUNTES DEL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL
• CURSOS DE VERANO DE LA UPV-EHU: SEMINARIO SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (6): LA MIRADA CIUDADANA
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (5): LA MIRADA DE LOS GESTORES
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (4): LA MIRADA JURIDICA
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (3): LA MIRADA SOCIOLOGICA
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (2): LA MIRADA ECONOMICA
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (1): LA PRESENTACION
• EKITEN THINKING: CENTRO DE ESTUDIOS DE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA

El pasado día 28 de noviembre leímos en la prensa que las entidades financieras nacionalizadas (galaxias Bankia, Novagalicia y Cataluña Caixaque que implican una parte sustancial de nuestro sistema financiero) deberán abstenerse en el futuro de financiar cualquier tipo de operaciones de compra de suelo, urbanización, edificación y venta de bienes inmobiliarios.

Supongo que al público no especializado esto le parecerá de maravilla. El razonamiento será algo así como: "si España está enferma de ladrillo, para sanarla habrá que someterla a dieta de ladrillo". Sin embargo, en este caso, me gustaría poner de relieve uno de los peligros del muy español razonamiento que va del 0 al 100 o del todo a la nada sin solución de continuidad.

Que España sea un país con su sistema financiero quebrado y que el talón de Aquiles del mismo sea la indigestión (cuantitativa y cualitativa) de suelo, ladrillo y cemento, no debe significar, forzosamente, que las entidades financieras nacionalizadas se abstengan en el futuro de cualquier actividad vinculada al ladrillo. Es más, yo sostengo que retirar toda esa capacidad financiera del mundo del urbanismo, sin más, será negativo. 

Debemos diferenciar entre buen y mal ladrillo. Debemos favorecer las dinámicas crediticias que apunten al buen ladrillo (el que soluciona necesidades individuales y colectivas). Y debemos limitar o restringir los hábitos financieros que inflaman el mal ladrillo. ¿A que llamo concretamente buen ladrillo? Creo que financiar alquiler (asequible privado y social público), rehabilitación de viviendas y edificios, reconversión energética de nuestros edificios, regeneración urbana, derechos de superficie, copropiedad, cooperativas (entre otras de uso), etc no puede ser considerado como un riesgo sistémico para las entidades financieras o el país. Es más, deberíamos financiar este tipo de actividades en mucha mayor medida que en el pasado. Dado que nuestra calidad de vida y  también nuestra competitividad van a depender de este tipo de operaciones.

¿Y quien financia hoy este tipo de actividades en España? Nadie o casi nadie. Como empresario que soy, me permitirán que no revele mis fuentes. Pero les diré que aúnque hay financiación para este tipo de operaciones, esta es escasa, cara y difícil de obtener.

Paradójicamente el escenario futuro de la UE apunta a una retirada de los fondos europeos tal y como los hemos conocido hasta ahora (cohesión social y territorial en términos hardware urbano) y un giro hacia la reconversión energética y en menor medida social (lógica software urbano) de los tejidos urbanos continentales.

Y para añadir una paradoja más, la banca española no nacionalizada o rescatada por el contribuyente se va a quedar a precio de saldo (paga el contribuyente) con los activos inmobiliarios llamados tóxicos de la banca española nacionalizada, parece que para seguir haciendo lo de siempre: vivienda libre en venta en suelo urbanizable, con subrogación del crédito promotor por parte del comprador hipotecado y precios artificialmente altos.

De todo lo anterior, yo deduzco que la decisión de sacar, sin más, del mundo inmobiliario a la banca nacionalizada (o con ayudas públicas) es una muy mala idea, pues a día de hoy en España nadie financia de forma sistemática y asequible actividades como el alquiler, la rehabilitación, la reconversión energética o la regeneración urbana. Y, aqui viene lo interesante, en otros países de la UE estas actividades están fundamentalmente financiadas  por diferentes modalidades de banca pública y, en mucha menor medida, por cooperativas de crédito local.

Comprendo a los banqueros españoles que dirigen una entidad privada no rescatada (aumentar cuota de mercado a base de comerse a la competencia y mantener el mismo modus operandi). Pero no entiendo a las autoridades españolas (ni a los dos partidos que fundamentalmente las designan) cuando deciden regalar los activos inmobiliarios llamados tóxicos a la banca superviviente para hacer lo de siempre (lo malo que nos trajo hasta aqui) y prohiben actuar en materia de ladrillo a las entidades nacionalizadas, sin diferenciar el sano del que no lo es (lo bueno que nos podría llevar a una sana convergencia europea en materia urbano-inmobiliaria).

Como político y gestor público lamenté en el pasado la falta de crédito público o cooperativo para el medio urbano sostenible. Como empresario especializado en cooperación público-privada lo sigo lamentando en el presente. Espero no seguir lamentándolo en el futuro. Pero da la sensación de que, desgraciadamente, no aprendemos de nuestros errores. Tampoco parece que estamos por la labor de imitar a nuestros socios exitosos. Al menos la España que tiene 50 o más no está por la labor. ¿Y la que tenemos 50 o menos?

OTROS ARTICULOS DE ESTE BLOG SOBRE TEMAS CONEXOS QUE QUIZAS PUEDAN INTERESARTE:

• REFORMA FINANCIERA Y DE LA LEGISLACION DE ALQUILER: PRIMITIVISMO FINANCIERO.
• VEHICULOS INMOBILIARIOS DE ENTIDADES FINANCIERAS: ¿MAS DE LO MISMO O UNA GRAN OPORTUNIDAD PARA EL ALQUILER?
• NUEVA AGENDA URBANO-INMOBILIARIA DEL GOBIERNO DE LA NACION Y LA MAYOR PARTE DE LAS CCAA
• CONTINUA LA INTERVENCION PUBLICA EN VIVIENDA. ¿OBJETIVO? EVITAR QUE BAJEN LOS PRECIOS. SOLO HAY UNA SALIDA FUNCIONAL: ALQUILER PUBLICO-PRIVADO ASEQUIBLE DE VIVIENDAS VACÍAS Y SEGUNDAS RESIDENCIAS ASISTIDAS PARA JUBILADOS EUROPEOS.
• NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE URBANISMO Y VIVIENDA
• EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACIA EN ESPAÑA Y EL RESTO DE LA UE
• ESPAÑA, URBANISMO, 2012: PELIGROSO VIAJE IMPOSIBLE HACIA 1998
• MIENTRAS TANTO, RE Y CO 
• HOUSING PRIDE
• ¡CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD!
• NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...
• SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA
• MALOS TIEMPOS PARA LA LIRICA URBANISTICA PUBLICA
• GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007
• LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON
• VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE
• 2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA
• EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD
• ¿VIVIENDA PROTEGIDA 100% DE ALQUILER? EUSKADI, ESPAÑA Y LA UE.

El Grupo de Estudios EKITEN-Thinking en coordinación con el Departamento de Sociología I y II (proyecto civersity)y el Departamento de Derecho Constitucional de la UPV-EHU organizan el Congreso Internacional Tendencias urbanas: escenarios para la ciudad en épocas de crisis que se celebrará los días 25 y 26 de junio en el Bizkaia Aretoa de la UPV/EHU de la Avda. Abandoibarra de Bilbao.

Es una gran oportunidad para reflexionar y debatir sobre los retos y desafíos de las ciudades en el siglo XXI con destacados expertos/as del ámbito nacional e internacional, entre los que se encuentran:

• Saskia Sassen, Universidad de Columbia
• Carlos García Vázquez, Universidad de Sevilla
• Horacio Capel, Universidad de Barcelona
• Fernando Roch, Universidad Politécnica de Madrid
• Julio Rodríguez, ex Presidente del Banco Hipotecario y hoy vinculado al BdE y el INE
• Jesús Leal Maldonado, Universidad Complutense de Madrid
• Julio Tejedor, Universidad de Zaragoza
• Pilar Martínez López, Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo, Ministerio de Fomento

Estamos invitados a este espacio de conocimiento donde a lo largo de dos jornadas se podrán intercambiar opiniones, inquietudes y saberes sobre temas de tan rabiosa actualidad como: lo global y lo local, la ciudad y los modelos de desarrollo urbano, el mercado inmobiliario … entre muchos otros.

No me cabe la menor duda de que es una cita de primer nivel intelectual y práctico, plagado de buenos amigos y maestros.

Desgraciadamente me la perderé, pues en esas mismas fechas estaré representando a Ekiten Thinking en la vigésimocuarta conferencia anual de la ENHR (Red Europea de Investigadores de Vivienda) que bajo el título HOUSING: LOCAL WELFARE AND LOCAL MARKETS IN A GLOBALISED WORLD se desarrollará en Lillehammer - Noruega entre los días 24 y 27 de junio. 

ACTUALIZACION 11/7/2012: ya están disponibles la mayor parte de las ponencias del congreso.

ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDE INTERESARTE:

• SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO 2011
• SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE INMOBILIARIO EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA 
• PONENCIAS DEL CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL
• MAS APUNTES SOBRE EL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL: Y SI HAY EXITO EN LAS POLITICAS DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA ¿QUE PASA CON LAS PLUSVALIAS?
• PRIMEROS APUNTES DEL CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL
• CURSOS DE VERANO DE LA UPV-EHU: SEMINARIO SOBRE RENOVACION URBANA Y COHESION SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (6): LA MIRADA CIUDADANA
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (5): LA MIRADA DE LOS GESTORES
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (4): LA MIRADA JURIDICA
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (3): LA MIRADA SOCIOLOGICA
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (2): LA MIRADA ECONOMICA
• CURSO DE VERANO UPV-EHU SOBRE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA (1): LA PRESENTACION
• EKITEN THINKING: CENTRO DE ESTUDIOS DE POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA

De lo que voy leyendo y escuchando a diferentes responsables políticos de ministerios y CCAA llego a la conclusión de que el programa electoral del PP en materia urbana y de vivienda (del que ya hice algunos comentarios en este blog) se va a convertir en la siguiente aspiración de acción de gobierno:

Continuando con las recomendaciones bibliográficas que vengo haciendo en los últimos post, hoy me vais a perdonar que recomiende un manual en cuya redacción yo mismo he participado.

EL MODELO DE ORDENACION TERRITORIAL, URBANISMO Y VIVIENDA VASCO: APLICACION PRACTICA, dirigido por el catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU Iñaki Agirreazkuenaga Zigorraga, ha sido publicado recientemente por el Instituto Vasco de Administración Pública (IVAP).

Como se puede comprobar, a través de la lectura de su Índice, el manual recorre en sus casis 600 páginas los elementos más significativos del derecho vigente en estos momentos en Euskadi en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, así como los de las políticas públicas (directa o indirectamente) relacionadas con estas materias desarrolladas por los tres niveles de gobierno (Gobierno Vasco, Diputaciones Forales y Ayuntamientos) de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Los autores de cada uno de los capítulos somos habitualmente reconocidos como expertos en las respectivas materias, en muchos casos no solo como miembros de la academia, sino también como personas que tienen o han tenido responsabilidades de gobierno en las materias tratadas. No ocultaré, como no lo he hecho en otras recomendaciones, que la mayor parte de los autores de este manual compartimos una cosmovisión progresista. Y finalmente, para los avezados en las interioridades vascas, diré que entre los autores hay gente vinculada a Bizkaia, Gipuzkoa y Alava. Con lo que debiera estar garantizada una mirada territorial amplia.

Euskadi es un Comunidad Autónoma en la que territorio, urbanismo y vivienda son gestionados de forma, sin duda, mejorable. Pero habida cuenta de los evidentes daños provocados por el modelo territorial, urbanístico y residencial español en los últimos veinte años, entiendo que tiene interés estudiar los elementos fundamentales de la arquitectura legal y política vasca de estas materias.

En estas cuestiones es muy difícil hablar de monocausalidades. Pues el territorio no es sino el receptáculo de siglos de todo tipo de condicionantes físico-químicos y humanos. Así que es claro que la relativa excepcionalidad vasca en materia territorial, urbana y residencial tiene forzosamente múltiples y variadas explicaciones. Establecido esto, se convendrá que no es irrelevante disponer de un modelo legal y político netamente diferencial al del resto del Estado en materia territorial (DOT, PTPs y PTSs vinculantes en muchas de sus determinaciones para los PGOU), notablemente diferencial en materia urbanística (inter alia, igualación de los deberes urbanísticos del suelo urbanizable y el urbano consolidado) y remarcadamente propio en materia de vivienda (fuertes reservas de suelo para vivienda protegida, amplia panoplia de tipologías protegidas y calificación permanente de las mismas).

Insisto, no quiero dar a entender que Euskadi es en materia territorial, urbana y residencial una total y absoluta excepción en el panorama español, con muchos mayor parentesco con los modelos del centro y el norte de la UE. Euskadi no es, en absoluto, ajena a los vaivenes españoles en estas materia. Pero si que debería reconocerse al País Vasco una voluntad de convergencia europea por encima de la media que, hasta la fecha, ha posibilitado, respecto al conjunto de España, un grado mayor de funcionalidades (o uno menor de externalidades) territoriales, urbanas y residenciales. 

Para finalizar, y en lo que a mi respecta, el Capítulo V de este libro es el texto de mayor extensión  (más de 75 páginas) y detalle que hasta la fecha he escrito sobre las políticas públicas de vivienda vascas, su excepcionalidad dentro del marco español y su vocación de acercamiento a las europeas, aún no coronada por el éxito. Mientras encuentro ese tiempo que nunca tengo para convertir alguno de mis artículos y presentaciones en un manual completo, este es el texto que mejor expresa como concibo yo las políticas públicas de vivienda en el contexto de un Estado Social y Democrático de Derecho que aspira a contribuir a la consolidación de una sociedad democrática avanzada en estos tiempos de globalización de la inseguridad, la sumisión y la mercantilización de todos los órdenes de la vida.

Sea como fuere, y al margen de ser yo uno de los autores (o incluso, a pesar de ello), este manual me parece una obra de referencia en la materia. Y espero que colabore, aunque sea modestamente, a un muy necesario debate pluridisciplinar y multiterritorial sobre la mejor manera de reformar el contraproducente modelo territorial, urbano y residencial español.

OTROS ARTICULOS DE ESTE BLOG SOBRE TEMAS CONEXOS QUE QUIZAS PUEDAN INTERESARTE:

POLITICAS PUBLICAS DE URBANISMO Y VIVIENDA EN ESPAÑA

• LA POLITICA DE VIVIENDA EN ESPAÑA (Coord) Jesús Leal Maldonado.
• LA EFICIENCIA Y LA EFECTIVIDAD DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN ESPAÑA de Marcos Vaquer Caballería
• PARA COMPRENDER EL URBANISMO ESPAÑOL (de una vez por todas) de Gerardo Roger Fernandez
• DEBATE PARLAMENTARIO SOBRE LOS DESAHUCIOS: HAY PARTIDO
• MEDIDAS ANTIDESAHCIOS DEL GABINETE RAJOY ¿PURO GATOPARDISMO O EL PRINCIPIO DE UNA SOLUCION REALISTA
• CONTINUA LA INTERVENCION PUBLICA EN VIVIENDA. ¿OBJETIVO? EVITAR QUE BAJEN LOS PRECIOS. SOLO HAY UNA SALIDA FUNCIONAL: ALQUILER PUBLICO-PRIVADO ASEQUIBLE DE VIVIENDAS VACÍAS Y SEGUNDAS RESIDENCIAS ASISTIDAS PARA JUBILADOS EUROPEOS.
• NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE URBANISMO Y VIVIENDA
• EL TRATAMIENTO DE LA VIVIENDA VACIA EN ESPAÑA Y EL RESTO DE LA UE
• ESPAÑA, URBANISMO, 2012: PELIGROSO VIAJE IMPOSIBLE HACIA 1998
• MIENTRAS TANTO, RE Y CO 
• HOUSING PRIDE
• ¡CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD!
• NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...
• SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA
• MALOS TIEMPOS PARA LA LIRICA URBANISTICA PUBLICA
• GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007
• LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON
• VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE
• 2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA
• EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

·     PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

·     PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

·     EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

·     EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

·         GRUPO "VIVIENDA PUBLICA YA": DEBATE 2 - MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER SOCIAL - SEGUNDA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLÍTICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLÍTICA

·     VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

·     DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

·     GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA"

·     GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

·   GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

·     GUIA DE DENUNCIA PARA UNA VIVIENDA DIGNA

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

·     SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

·     PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

·     SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

·     NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

·     LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

·      NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA

·     REHABILITANDO LA REHABILITACION

·     AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

·     EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

·     OTRAS VIVIENDAS: COVIVIENDA

·     CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

·     JORNADA ERAIKUNE SOBRE FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

·     REAL STATE. SPAIN. 2011: E LA NAVE VA …

·     PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

·     FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

·     PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

·     EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

·     ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

·     MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS 

·     PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS 

·     PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013 

·     EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

·     PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

·      COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

·      GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

·      ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

·      ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

·     VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

·     ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

·     EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

Final de año suele ser para mi una época de reflexión sobre la vivienda, las políticas públicas y el urbanismo. Desde hace años doy clase en diciembre en la UPC de Barcelona. Ahora por partida doble, pues además de la que doy desde hace más de un lustro en el CPSV que dirige Josep Roca, también doy una en el Laboratorio Vivienda Siglo XXI que dirige Zaida Muxi. La conjunción de cierre de ejercicio y clases suele producir todos los años un cierto efecto de replanteamiento de lo que pienso sobre estos temas. Este año, además, coincide un gran cambio de ciclo político en el marco de una crisis que favorece el replanteamiento de viejas y nuevas ideas. Y por decirlo todo, hace unos quince años que trabajo y reflexiono, de una u otra forma, sobre las políticas públicas de vivienda y me ha dado por echar un poco la vista atrás.

Un poco por todo lo anterior, creo que la presentación que he utilizado en las dos clases a las que hago referencia, INSTRUMENTOS JURIDICO-ADMINISTRATIVOS AL SERVICIO DE LAS POLITICAS DE SUELO Y VIVIENDA, condensa mi posición en relación al encaje de las piezas estado-mercado-sociedad-tecnocracia en el juego urbano y en particular en lo relativo al derecho a la vivienda.

Si tuviera que resumir en muy pocas líneas esta presentación, diré que considero que estado, mercado, sociedad y expertos tenemos todos un papel que jugar en la provisión de vivienda y la mejora de la calidad de vida urbana. Como en la cocina, el secreto está en la mezcla de la masa. Siempre he sido un defensor del servicio público de vivienda y lo sigo siendo. Pero  además añado que hay cosas que el mercado sabe hacer bien (aunque de muchas es mejor tenerle bien lejos) y otras que solo las haremos de manera integral y funcional si cuentan con el impulso de la sociedad civil en materia urbana y de vivienda. Finalmente, creo que los "expertos" tenemos una gran responsabilidad a la hora de poner de relieve las externalidades y beneficios de las acciones de los diferentes agentes implicados, así como en relación a cooperar con la puesta en marcha del mayor número de buenas prácticas (administrativas, mercantiles y cívicas) posibles. 

Y si tuviera que resumir en pocas palabras mivisión del momento actual, diría que, MIENTRAS TANTO (se recupera o no el mercado, la hacienda pública, las entidades financieras, la UE, etc y volvemos o no "a la normalidad" de los "buenos tiempos" de ilimitada expansión de lo urbano e inmobiliario), hoy es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, recualificar, reutilizar,  repensar desde el punto de vista energético y medioambiental ... ) y  CO (mutualizar o cooperativizar desde la sociedad civil algunas de las tareas del proceso de producción del parque de vivienda, así como de la calidad de vida urbana que debe ir anexa al mismo). 

El "mientras tanto" es un préstamo. Por lo tanto cito su autoría: Manu Fernandez de Naider y su concpeto "urbanismo adaptativo". El RE y el CO son de creación colectiva y están un poco en el acervo de muchos de los que nos dedicamos a esto. Yo he resumido mi forma de ver este acervo en un reciente post titulado CO, pero que en realidad habla tanto de los asuntos RE como de los asuntos CO.

Para acabar este post os dejo un listado-resumen de mis posts del 2011.

LISTADO-RESUMEN POST 2011 BLOG LEOLO:

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA

·         HOUSING PRIDE

·         ¡CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD!

·         NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...

·         SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA

·         MALOS TIEMPOS PARA LA LIRICA URBANISTICA PUBLICA

·         GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

·         LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON

·         VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE

·         2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA

·         EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

·         PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

·         PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

·         EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

·         EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

·         VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

·         DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

·         GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA"

·         GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

·         GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

·         GUIA DE DENUNCIA PARA UNA VIVIENDA DIGNA

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

·         SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

·         PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

·         SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

·         NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

·         LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

·         NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA

·         REHABILITANDO LA REHABILITACION

·         AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

·         EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

·         OTRAS VIVIENDAS: COVIVIENDA

·         CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

·          JORNADA ERAIKUNE SOBRE FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

·         REAL STATE. SPAIN. 2011: E LA NAVE VA …

·         PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

·         FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

·         PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

·         EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

·         ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

·         MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS 

·         PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS 

·         PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013 

·         EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

·         PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

·         COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

·         GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

·         ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

·         ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

·         VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

·         ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

·         EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

El pasado mes de mayo la  Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (artículos 107 a 111) introdujo una una serie de cambios importantes en el urbanismo español. Pues bien, el pasado mes de julio el legislador español dio un paso más en la misma dirección al aprobar el Real Decreto Ley 8/2011 que, entre sus muchas y variadas prescripciones, contiene un capítulo (IV) relativo a "medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación".

Está por ver si el borrador en el que trabajaba el Gobierno de la Nación denominado Proyecto de Ley de Medio Urbano Sostenible verá o no la luz (habida cuenta de cierto agotamiento de su contenido por las dos normas con rango de ley comentadas y del obvio agotamiento material de la legislatura). En el ámbito vasco, es conocida la existencia de un Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco que dedica una atención preferente a la rehabilitación y regeneración urbanas y que debería debatirse en el Parlamento Vasco a principios del año 2012.

Las nuevas técnicas jurídicas perfiladas en este naciente corpus normativo apuntan, entre otras cosas, a un escenario de cooperación público privada en suelo urbano que puede ser de interés para las comunidades de vecinos y las empresas del sector inmobiliario, máxime en los actuales tiempos de repliegue en suelo urbanizable. La posibilidad de suscribir convenios a tres bandas (administración, propietarios y empresas privadas) para la renovación de viviendas, edificios o incluso barrios, en los que la administración aporte subvenciones, mayores aprovechamientos urbanísticos y gestión administrativa, los propietarios parte de la inversión, las empresas privadas su saber hacer en la materia (llegando a poder cobrar en partes de los edificios renovados -segregaciones, redensificaciones, etc-) y las entidades financieras otra parte de la financiación, entiendo debe ser tenida muy en cuenta por el sector.

Conceptos legales tales como el Medio urbano Sostenible (MUS), las Actuaciones de Renovación y Rehabilitación Urbana (AREUs) o las Actuaciones de Mejora Forzosa (AMFs) es posible que formen parte relevante del futuro del sector. Instrumentos jurídico-administrativos ya conocidos como la expropiación, la ejecución subsidiaria, la redensificación o la reclasificación de dominio público o espacios libresvan a adquirir nuevos perfiles (algunos expertos hablan de una verdadera revolución de la paleta jurídica ya existente) en el suelo urbano de España y Euskadi. Por otra parte, es clave entender que la nueva normativa apunta a un ámbito de obras voluntarias por parte de los propietarios de viviendas y edificios, pero también a otro ámbito de obras legalmente obligatorias y de financiación forzosa por parte de la propiedad. En términos de mercado, se abre un campo de posible actividad-negocio y otro de segura actividad-negocio.

De la lectura conjunta de estas dos normas (Ley Economía Sostenible + Real Decreto Ley 8/2001) se deduce que estamos hablando de un tipo particular de operaciones urbanísticas (ACMRs = Acciones de Conservación Mejora y Regeneración), con unos determinados sujetos intervinientes (comunidades de propietarios, cooperativas de propietarios, asociaciones de comunidades de propietarios y cooperativas, empresas, entidades financieras y la administración), con un régimen jurídico particular (en unos casos voluntarias y en otros obligatorias, en unos casos ADU = Actuaciones de Dotación Urbanística y, por ello, dotan y en otros casos no, etc) y con unos determinados mecanismos de financiación (divisiones de viviendas grandes en pequeñas, mayores aprovechamientos urbanísticos en forma de nuevas viviendas y locales, ayudas públicas, créditos refractarios entre comunidades de propietarios y entidades financieras, etc).

A expensas de una lectura más en profundidad, entiendo que las principales novedades del Real Decreto Ley 8/2011 en este campo pueden ser las siguientes: (1) reforzar el papel de las comunidades de vecinos, asociaciones y cooperativas, (2) concretar el 50% de edificabilidad, viviendas o edificios como límite para las ADU y (3) elevar la ejecución subsidiaria al 75% del coste de reposición.  

El Real Decreto regula también de forma somera las Inspecciones Técnicas de Edificios. A mi juicio, esta regulación estatal (mínimo común denominador para todas las CCAA) puede quedarse en poca cosa, pues las CCAA tienen capacidad de dilatarlo ad infinitum y de relativizarlo o rebajarlo de forma muy severa.

Por motivos profesionales, en recientes fechas he estado tratando de persuadir a constructores y promotores vascos de que parte del futuro tiene que ver con la alianza de comunidades de vecinos, empresas, entidades financieras y la administración para gestionar operaciones en las que puede haber plusvalías urbanística en suelo urbano consolidado, aumento del valor inmobiliario y de uso para los vecinos y mejora del medio urbano en general (con especial atención al medio ambiente). La cosa no es fácil pues las ayudas públicas son aún escasas, la financiación de cajas y bancos es hoy inexistente para estas operaciones, las empresas del ramo se niegan a dejar de ser transformadoras de suelo y edificadoras de viviendas libres para su venta con subrogación de hipoteca al adquirente (la mayor parte de ellas quieren seguir siendo lo que siempre han sido) y algunos profesionales que deberían existir (gerentes comunitarios) aún no existen en España.

Como ya he comentado en este blog, en Cuatrecasas Gonçalves Pereira Bilbao hicimos un desayuno de trabajo el pasado 24 de mayo para presentar las novedades de la LES al sector y tuvimos con nostros a promotores privados, públicos, entidades financieras y arquitectos. Algunos veían el tema, pero en general la reticencia era grande (en la UE esto funciona, pero allí la gente no está tan endeudada; además al haber mucho alquiler los gestores de estas operaciones son empresas titulares de uno o varios edificios en alquiler y no particulares; las familias españolas no están por esta labor; este no es mi negocio; las agencias de rating penalizan todo lo que cajas y bancos hagan sobre inmobiliario en España …).

Si tuviera que resumir en muy pocas palabras el retorno, diría que en el sector público se ve con claridad que en las próximas décadas su actividad principal va a estar centrada en la renovación urbana. El sector privado ve esto como otra posibilidad de negocio, aunque accesorio del principal de la construcción de vivienda nueva para su venta y en cualquier caso aún experimental. Ciertos profesionales y entidades del sector ven claras las posibilidades de colaboración público privada y negocio para las empresas. Y el sector financiero, reconociendo que aún debe digerir las externalidades de ciertos negocios inmobiliarios de la pasada década y que están bajo el atento escrutinio del BE, el BCE y las agencias de calificación, no se cierra en banda a financiar parcialmente operaciones de renovación urbana, siempre que esté clara la cadena de responsabilidad crediticia y haya solvencia por parte de los deudores (sean estos una empresa privada, una o varias comunidades de vecinos, las administraciones o todos ellos en alianza).

Yo personalmente sigo convencido que en este asunto España y Euskadi también debe converger con la UE (donde en muchos países la renovación urbana supone casi la mitad del negocio inmobiliario privado y la actividad pública en la materia). No se trata de converger por converger, sino de tener ciudades y mercados más equilibrados y sanos. Vida urbana más razonable, mercados  inmobiliarios más estables y Administraciones más centradas en la calidad de vida integral. Todo esto, que tiene mucho que ver con el interés general, es en mucho países de la UE un negocio del que viven muchas personas, que permite la existencia de una amplia red de empresas privadas y que aporta valor al PIB. No veo la razón por la que debamos ser diferentes (y más disfuncionales) en esto. Ergo, creo que se está lanzando un nuevo urbanismo que puede ser beneficioso para la ciudadanía, más lógico para el sector público y un nuevo negocio para las empresas privadas.

Veremos que da de si el asunto, pero en principio, parece que hay agua (al menos jurídica, despues de la Ley de Economía Sostenible y el Real Decreto Ley 8/2001) en la piscina. Como siempre, el que primero y mejor llegue, se llevará la mejor y mayor parte del premio. Ser pionero tiene riesgos, pero si se tiene éxito, las recompensas pueden ser interesantes. Y no me refiero solo a las empresas y entidades financieras, pues en esto tambien tienen que ganar las comunidades de vecinos, los ayuntamientos y la calidad de vida urbana en general.

ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDE INTERESARTE:

• LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE
• NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA
• REHABILITANDO LA REHABILITACION
• PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO
• COMENTARIOS SOBRE ALGUNAS ESTADISTICAS DE VIVIENDAS INICIADAS EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA
• LA FEMP CONTRATA A CUATRECASA GONÇALVES PEREIRA COMO SU ASESOR JURIDICO
• CUATRECASAS, GONÇALVES PEREIRA CREA UN GRUPO ESPECIALIZADO EN ASESORAMIENTO A ENTIDADES NO LUCRATIVAS
• CUATRECASAS GONÇALVES PEREIRA CREA UN GRUPO ESPECIALIZADO EN INFRAESTRUCTURAS
• LUCHA CONTRA LA MOROSIDAD DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS: ALLEGRO MA NON TROPPO
• NUEVA REFORMA DE LA LEY DE CONTRATOS DEL SECTOR PUBLICO

Os dejo el link a un artículo que hoy me publica el diario CINCO DIAS titulado NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA.

Va en línea de posts, artículos y reflexiones mías anteriores sobre la emergencia de un nuevo urbanismo que puede ser un negocio para las empresas privadas, una fuente de bienestar y patrimonio para las familias y una oportunidad de reenfocar la actividad urbana de las Administraciones Públicas y, con todo ello, ayudar a converger en esta materia con una UE mucho más equilibrada desde el punto de vista inmobiliario y urbano.

ARTICULOS ANTERIORES EN ESTE BLOG QUE TRATAN DE TEMAS RELACIONADOS Y QUE PUEDE INTERESARTE:

• LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE
• REHABILITANDO LA REHABILITACION
• PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO
• COMENTARIOS SOBRE ALGUNAS ESTADISTICAS DE VIVIENDAS INICIADAS EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA
• LA FEMP CONTRATA A CUATRECASA GONÇALVES PEREIRA COMO SU ASESOR JURIDICO
• CUATRECASAS, GONÇALVES PEREIRA CREA UN GRUPO ESPECIALIZADO EN ASESORAMIENTO A ENTIDADES NO LUCRATIVAS
• CUATRECASAS GONÇALVES PEREIRA CREA UN GRUPO ESPECIALIZADO EN INFRAESTRUCTURAS
• LUCHA CONTRA LA MOROSIDAD DE LAS ADMINISTRACIONES PUBLICAS: ALLEGRO MA NON TROPPO
• NUEVA REFORMA DE LA LEY DE CONTRATOS DEL SECTOR PUBLICO