LEOLO

De lo que voy leyendo y escuchando a diferentes responsables políticos de ministerios y CCAA llego a la conclusión de que el programa electoral del PP en materia urbana y de vivienda (del que ya hice algunos comentarios en este blog) se va a convertir en la siguiente aspiración de acción de gobierno:

Continuando con las recomendaciones bibliográficas que vengo haciendo en los últimos post, hoy me vais a perdonar que recomiende un manual en cuya redacción yo mismo he participado.

EL MODELO DE ORDENACION TERRITORIAL, URBANISMO Y VIVIENDA VASCO: APLICACION PRACTICA, dirigido por el catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU Iñaki Agirreazkuenaga Zigorraga, ha sido publicado recientemente por el Instituto Vasco de Administración Pública (IVAP).

Como se puede comprobar, a través de la lectura de su Índice, el manual recorre en sus casis 600 páginas los elementos más significativos del derecho vigente en estos momentos en Euskadi en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, así como los de las políticas públicas (directa o indirectamente) relacionadas con estas materias desarrolladas por los tres niveles de gobierno (Gobierno Vasco, Diputaciones Forales y Ayuntamientos) de la Comunidad Autónoma del País Vasco.

Los autores de cada uno de los capítulos somos habitualmente reconocidos como expertos en las respectivas materias, en muchos casos no solo como miembros de la academia, sino también como personas que tienen o han tenido responsabilidades de gobierno en las materias tratadas. No ocultaré, como no lo he hecho en otras recomendaciones, que la mayor parte de los autores de este manual compartimos una cosmovisión progresista. Y finalmente, para los avezados en las interioridades vascas, diré que entre los autores hay gente vinculada a Bizkaia, Gipuzkoa y Alava. Con lo que debiera estar garantizada una mirada territorial amplia.

Euskadi es un Comunidad Autónoma en la que territorio, urbanismo y vivienda son gestionados de forma, sin duda, mejorable. Pero habida cuenta de los evidentes daños provocados por el modelo territorial, urbanístico y residencial español en los últimos veinte años, entiendo que tiene interés estudiar los elementos fundamentales de la arquitectura legal y política vasca de estas materias.

En estas cuestiones es muy difícil hablar de monocausalidades. Pues el territorio no es sino el receptáculo de siglos de todo tipo de condicionantes físico-químicos y humanos. Así que es claro que la relativa excepcionalidad vasca en materia territorial, urbana y residencial tiene forzosamente múltiples y variadas explicaciones. Establecido esto, se convendrá que no es irrelevante disponer de un modelo legal y político netamente diferencial al del resto del Estado en materia territorial (DOT, PTPs y PTSs vinculantes en muchas de sus determinaciones para los PGOU), notablemente diferencial en materia urbanística (inter alia, igualación de los deberes urbanísticos del suelo urbanizable y el urbano consolidado) y remarcadamente propio en materia de vivienda (fuertes reservas de suelo para vivienda protegida, amplia panoplia de tipologías protegidas y calificación permanente de las mismas).

Insisto, no quiero dar a entender que Euskadi es en materia territorial, urbana y residencial una total y absoluta excepción en el panorama español, con muchos mayor parentesco con los modelos del centro y el norte de la UE. Euskadi no es, en absoluto, ajena a los vaivenes españoles en estas materia. Pero si que debería reconocerse al País Vasco una voluntad de convergencia europea por encima de la media que, hasta la fecha, ha posibilitado, respecto al conjunto de España, un grado mayor de funcionalidades (o uno menor de externalidades) territoriales, urbanas y residenciales. 

Para finalizar, y en lo que a mi respecta, el Capítulo V de este libro es el texto de mayor extensión  (más de 75 páginas) y detalle que hasta la fecha he escrito sobre las políticas públicas de vivienda vascas, su excepcionalidad dentro del marco español y su vocación de acercamiento a las europeas, aún no coronada por el éxito. Mientras encuentro ese tiempo que nunca tengo para convertir alguno de mis artículos y presentaciones en un manual completo, este es el texto que mejor expresa como concibo yo las políticas públicas de vivienda en el contexto de un Estado Social y Democrático de Derecho que aspira a contribuir a la consolidación de una sociedad democrática avanzada en estos tiempos de globalización de la inseguridad, la sumisión y la mercantilización de todos los órdenes de la vida.

Sea como fuere, y al margen de ser yo uno de los autores (o incluso, a pesar de ello), este manual me parece una obra de referencia en la materia. Y espero que colabore, aunque sea modestamente, a un muy necesario debate pluridisciplinar y multiterritorial sobre la mejor manera de reformar el contraproducente modelo territorial, urbano y residencial español.

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·         GRUPO "VIVIENDA PUBLICA YA": DEBATE 2 - MOVILIZACIÓN DE LA VIVIENDA VACÍA HACIA EL ALQUILER SOCIAL - SEGUNDA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLÍTICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLÍTICA

·     VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

·     DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

·     GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA"

·     GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

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·     PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS 

·     PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013 

·     EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

·     PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

·      COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

·      GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

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·     ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

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Final de año suele ser para mi una época de reflexión sobre la vivienda, las políticas públicas y el urbanismo. Desde hace años doy clase en diciembre en la UPC de Barcelona. Ahora por partida doble, pues además de la que doy desde hace más de un lustro en el CPSV que dirige Josep Roca, también doy una en el Laboratorio Vivienda Siglo XXI que dirige Zaida Muxi. La conjunción de cierre de ejercicio y clases suele producir todos los años un cierto efecto de replanteamiento de lo que pienso sobre estos temas. Este año, además, coincide un gran cambio de ciclo político en el marco de una crisis que favorece el replanteamiento de viejas y nuevas ideas. Y por decirlo todo, hace unos quince años que trabajo y reflexiono, de una u otra forma, sobre las políticas públicas de vivienda y me ha dado por echar un poco la vista atrás.

Un poco por todo lo anterior, creo que la presentación que he utilizado en las dos clases a las que hago referencia, INSTRUMENTOS JURIDICO-ADMINISTRATIVOS AL SERVICIO DE LAS POLITICAS DE SUELO Y VIVIENDA, condensa mi posición en relación al encaje de las piezas estado-mercado-sociedad-tecnocracia en el juego urbano y en particular en lo relativo al derecho a la vivienda.

Si tuviera que resumir en muy pocas líneas esta presentación, diré que considero que estado, mercado, sociedad y expertos tenemos todos un papel que jugar en la provisión de vivienda y la mejora de la calidad de vida urbana. Como en la cocina, el secreto está en la mezcla de la masa. Siempre he sido un defensor del servicio público de vivienda y lo sigo siendo. Pero  además añado que hay cosas que el mercado sabe hacer bien (aunque de muchas es mejor tenerle bien lejos) y otras que solo las haremos de manera integral y funcional si cuentan con el impulso de la sociedad civil en materia urbana y de vivienda. Finalmente, creo que los "expertos" tenemos una gran responsabilidad a la hora de poner de relieve las externalidades y beneficios de las acciones de los diferentes agentes implicados, así como en relación a cooperar con la puesta en marcha del mayor número de buenas prácticas (administrativas, mercantiles y cívicas) posibles. 

Y si tuviera que resumir en pocas palabras mivisión del momento actual, diría que, MIENTRAS TANTO (se recupera o no el mercado, la hacienda pública, las entidades financieras, la UE, etc y volvemos o no "a la normalidad" de los "buenos tiempos" de ilimitada expansión de lo urbano e inmobiliario), hoy es tiempo de RE (rehabilitar, regenerar, recualificar, reutilizar,  repensar desde el punto de vista energético y medioambiental ... ) y  CO (mutualizar o cooperativizar desde la sociedad civil algunas de las tareas del proceso de producción del parque de vivienda, así como de la calidad de vida urbana que debe ir anexa al mismo). 

El "mientras tanto" es un préstamo. Por lo tanto cito su autoría: Manu Fernandez de Naider y su concpeto "urbanismo adaptativo". El RE y el CO son de creación colectiva y están un poco en el acervo de muchos de los que nos dedicamos a esto. Yo he resumido mi forma de ver este acervo en un reciente post titulado CO, pero que en realidad habla tanto de los asuntos RE como de los asuntos CO.

Para acabar este post os dejo un listado-resumen de mis posts del 2011.

LISTADO-RESUMEN POST 2011 BLOG LEOLO:

POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA

·         HOUSING PRIDE

·         ¡CON LA DE CASAS VACIAS QUE HAY EN LA CIUDAD!

·         NUEVA AGENDA LOCAL EN MATERIA DE VIVIENDA: LA SITUACION ES DESESPERADA, PERO NO GRAVE ...

·         SPANISH BRICK 2012 ... E LA NAVE VA

·         MALOS TIEMPOS PARA LA LIRICA URBANISTICA PUBLICA

·         GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

·         LES LLAMAMOS POLITICAS PUBLICAS DE VIVIENDA Y NO LO SON

·         VIVIENDA PUBLICA EN ALQUILER, ESPAÑA 2011: PRIVATIZACION AVANT LA LETTRE

·         2011, VIVIENDA, ESPAÑA: SOSTENELLA Y NO ENMENDALLA

·         EL MUNDO AL REVES: LA SOCIEDAD PUBLICA DE ALQUILER (SPA) DEDICADA A LA COMERCIALIZACION DE VIVIENDA LIBRE EN PROPIEDAD

PROPUESTAS DE LOS PARTIDOS POLITICOS EN MATERIA DE VIVIENDA

·         PROGRAMAS DE VIVIENDA PARA LAS ELECCIONES GENERALES DE NOVIEMBRE DEL 2011

·         PROPUESTAS DE VIVIENDA DEL GOBIERNO EN EL DEBATE DEL ESTADO DE LA NACION

JURISPRUDENCIA SOBRE DERECHO A LA VIVIENDA

·         EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL Y EL DERECHO A LA VIVIENDA (con motivo de las ejecuciones hipotecarias)

·         EL TRIBUNAL SUPREMO Y SU CONCEPCIÓN DE LA VIVIENDA SOCIAL EN ALQUILER

ACTIVISMO SOCIO-POLITICO Y VIVIENDA: 15M, DRY, PLATAFORMA AFECTADOS POR LA HIPOTECA, PVD, ETC

·         VIVIENDA, PROBRES Y EL PAPEL DEL ACTIVISMO Y EL DERECHO COMO INSTRUMENTOS DE CAMBIO SOCIAL

·         DACION DE VIVIENDA EN PAGO DE DEUDA HIPOTECARIA: NOVEDADES Y CIERTA ESPERANZA.

·         GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA"

·         GRUPO DE DEBATE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 1.- ALQUILER DE VIVIENDA. PRIMERA TANDA DE PROPUESTAS DE REFORMA POLITICO-LEGAL Y ACCION SOCIO-POLITICA

·         GRUPO DE DEABTE "VIVIENDA PUBLICA YA", DEBATE 2.- MOVILIZACION DE VIVIENDA VACIA HACIA EL ALQUILER SOCIAL.

·         GUIA DE DENUNCIA PARA UNA VIVIENDA DIGNA

DEBATE ACADEMICO SOBRE EL DERECHO A LA VIVIENDA

·         SEMINARIO EKITEN THINKING SOBRE EL ANTEPROYECTO DE LEY DE VIVIENDA DEL PAIS VASCO(2011)

·         PRIMER ENCUENTRO INTERNACIONAL DE URBANISMO SOSTENIBLE (VITORIA-GASTEIZ 2011)

·         SEGUNDO LABORATORIO DE IDEAS EKITEN THINKING: EL TRATAMIENTO DEL PARQUE DE VIVIENDA EXISTENTE EN LOS NUEVOS PLANES DE VIVIENDA. VIVIENDA VACIA Y SOBREOCUPACION

TEMAS (RE): MEDIO URBANO SOSTENIBLE

·         NUEVO DERECHO PARA UN URBANISMO EMERGENTE EN LA CIUDAD YA EXISTENTE

·         LEY DE ECONOMIA SOSTENIBLE Y NUEVO URBANISMO EMERGENTE

·         NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA

·         REHABILITANDO LA REHABILITACION

·         AHORRO, EFICIENCIA ENERGETICA, EERR, EDIFICIOS Y VIVIENDAS ¿TIEMPOS DE CAMBIOS IRREVERSIBLES?

·         EL “IMPULSO” DE LA REHABILITACION DE VIVIENDAS Y EDIFICIOS EN ESPAÑA

TEMAS (CO) NUEVAS FORMAS DE GESTION DE LA VIVIENDA

·         OTRAS VIVIENDAS: COVIVIENDA

·         CO

FINANCIACION INMOBILIARIA

·          JORNADA ERAIKUNE SOBRE FINANCIACION INMOBILIARIA

POST EN INGLES

·         REAL STATE. SPAIN. 2011: E LA NAVE VA …

·         PUBLIC RENTAL STOCK, SPAIN, 2011: PRIVATIZATION AVANT LA LETTRE

·         FIRST INTERNATIONAL MEETING ON SUSTAINABLE URBAN DEVELOPMENT (VITORIA-GASTEIZ 2011)

POLITICAS PUBLICAS VIVIENDA EUSKADI

·         PRESUPUESTO VIVIENDA GOBIERNO VASCO 2012: EL CURIOSO CASO DE BEJAMIN BUTTON LOPEZ

·         EL GOBIERNO VASCO EXPLICITA UN CAMBIO DE RUMBO EN MATERIA DE ALQUILER PUBLICO

·         ULTIMAS NOTAS (de momento) SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013

·         MAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LOS RECURSOS ECONOMICOS 

·         PRIMERAS IMPRESIONES SOBRE EL PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013: LAS TABLAS DE OBJETIVOS 

·         PLAN DIRECTOR DE VIVIENDA Y REGENERACION URBANA DEL GOBIERNO VASCO 2010-2013 

·         EVITAR NUEVAS BURBUJAS FINANCIERO-INMOBILIARIAS EN EUSKADI

·         PLAN ESTRATEGICO DE REHABILITACION Y REGENERACION URBANA 201-2013 DEL PAIS VASCO

·         COMENTARIOS SOBRE ESTADISTICAS DE VIVIENDA EN EUSKADI EN LA PASADA DECADA

·         GASTO PUBLICO EN VIVIENDA EN ESPAÑA. EL EJEMPLO DE EUSKADI EN EL 2007

·         ALQUILER PUBLICO, GOBIERNO VASCO Y FONDOS PRIVADOS DE INVERSIONES

·         ALQUILER PUBLICO DE VIVIENDA: EUSKADI SE ALEJA DE LOS PAISES LIDERES DE LA UE

·         VIAS (agonizantes, non natas, estériles) DE IMPUSO DEL ALQUILER PROTEGIDO EN EUSKADI

·         ¿EL PRINCIPIO DE FIN DE LA VIVIENDA PROTEGIDA VASCA?

·         EL CRUDISMO EN MATERIA DE POLITICA DE VIVIENDA EN EUSKADI

El pasado mes de mayo la  Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (artículos 107 a 111) introdujo una una serie de cambios importantes en el urbanismo español. Pues bien, el pasado mes de julio el legislador español dio un paso más en la misma dirección al aprobar el Real Decreto Ley 8/2011 que, entre sus muchas y variadas prescripciones, contiene un capítulo (IV) relativo a "medidas para el fomento de las actuaciones de rehabilitación".

Está por ver si el borrador en el que trabajaba el Gobierno de la Nación denominado Proyecto de Ley de Medio Urbano Sostenible verá o no la luz (habida cuenta de cierto agotamiento de su contenido por las dos normas con rango de ley comentadas y del obvio agotamiento material de la legislatura). En el ámbito vasco, es conocida la existencia de un Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco que dedica una atención preferente a la rehabilitación y regeneración urbanas y que debería debatirse en el Parlamento Vasco a principios del año 2012.

Las nuevas técnicas jurídicas perfiladas en este naciente corpus normativo apuntan, entre otras cosas, a un escenario de cooperación público privada en suelo urbano que puede ser de interés para las comunidades de vecinos y las empresas del sector inmobiliario, máxime en los actuales tiempos de repliegue en suelo urbanizable. La posibilidad de suscribir convenios a tres bandas (administración, propietarios y empresas privadas) para la renovación de viviendas, edificios o incluso barrios, en los que la administración aporte subvenciones, mayores aprovechamientos urbanísticos y gestión administrativa, los propietarios parte de la inversión, las empresas privadas su saber hacer en la materia (llegando a poder cobrar en partes de los edificios renovados -segregaciones, redensificaciones, etc-) y las entidades financieras otra parte de la financiación, entiendo debe ser tenida muy en cuenta por el sector.

Conceptos legales tales como el Medio urbano Sostenible (MUS), las Actuaciones de Renovación y Rehabilitación Urbana (AREUs) o las Actuaciones de Mejora Forzosa (AMFs) es posible que formen parte relevante del futuro del sector. Instrumentos jurídico-administrativos ya conocidos como la expropiación, la ejecución subsidiaria, la redensificación o la reclasificación de dominio público o espacios libresvan a adquirir nuevos perfiles (algunos expertos hablan de una verdadera revolución de la paleta jurídica ya existente) en el suelo urbano de España y Euskadi. Por otra parte, es clave entender que la nueva normativa apunta a un ámbito de obras voluntarias por parte de los propietarios de viviendas y edificios, pero también a otro ámbito de obras legalmente obligatorias y de financiación forzosa por parte de la propiedad. En términos de mercado, se abre un campo de posible actividad-negocio y otro de segura actividad-negocio.

De la lectura conjunta de estas dos normas (Ley Economía Sostenible + Real Decreto Ley 8/2001) se deduce que estamos hablando de un tipo particular de operaciones urbanísticas (ACMRs = Acciones de Conservación Mejora y Regeneración), con unos determinados sujetos intervinientes (comunidades de propietarios, cooperativas de propietarios, asociaciones de comunidades de propietarios y cooperativas, empresas, entidades financieras y la administración), con un régimen jurídico particular (en unos casos voluntarias y en otros obligatorias, en unos casos ADU = Actuaciones de Dotación Urbanística y, por ello, dotan y en otros casos no, etc) y con unos determinados mecanismos de financiación (divisiones de viviendas grandes en pequeñas, mayores aprovechamientos urbanísticos en forma de nuevas viviendas y locales, ayudas públicas, créditos refractarios entre comunidades de propietarios y entidades financieras, etc).

A expensas de una lectura más en profundidad, entiendo que las principales novedades del Real Decreto Ley 8/2011 en este campo pueden ser las siguientes: (1) reforzar el papel de las comunidades de vecinos, asociaciones y cooperativas, (2) concretar el 50% de edificabilidad, viviendas o edificios como límite para las ADU y (3) elevar la ejecución subsidiaria al 75% del coste de reposición.  

El Real Decreto regula también de forma somera las Inspecciones Técnicas de Edificios. A mi juicio, esta regulación estatal (mínimo común denominador para todas las CCAA) puede quedarse en poca cosa, pues las CCAA tienen capacidad de dilatarlo ad infinitum y de relativizarlo o rebajarlo de forma muy severa.

Por motivos profesionales, en recientes fechas he estado tratando de persuadir a constructores y promotores vascos de que parte del futuro tiene que ver con la alianza de comunidades de vecinos, empresas, entidades financieras y la administración para gestionar operaciones en las que puede haber plusvalías urbanística en suelo urbano consolidado, aumento del valor inmobiliario y de uso para los vecinos y mejora del medio urbano en general (con especial atención al medio ambiente). La cosa no es fácil pues las ayudas públicas son aún escasas, la financiación de cajas y bancos es hoy inexistente para estas operaciones, las empresas del ramo se niegan a dejar de ser transformadoras de suelo y edificadoras de viviendas libres para su venta con subrogación de hipoteca al adquirente (la mayor parte de ellas quieren seguir siendo lo que siempre han sido) y algunos profesionales que deberían existir (gerentes comunitarios) aún no existen en España.

Como ya he comentado en este blog, en Cuatrecasas Gonçalves Pereira Bilbao hicimos un desayuno de trabajo el pasado 24 de mayo para presentar las novedades de la LES al sector y tuvimos con nostros a promotores privados, públicos, entidades financieras y arquitectos. Algunos veían el tema, pero en general la reticencia era grande (en la UE esto funciona, pero allí la gente no está tan endeudada; además al haber mucho alquiler los gestores de estas operaciones son empresas titulares de uno o varios edificios en alquiler y no particulares; las familias españolas no están por esta labor; este no es mi negocio; las agencias de rating penalizan todo lo que cajas y bancos hagan sobre inmobiliario en España …).

Si tuviera que resumir en muy pocas palabras el retorno, diría que en el sector público se ve con claridad que en las próximas décadas su actividad principal va a estar centrada en la renovación urbana. El sector privado ve esto como otra posibilidad de negocio, aunque accesorio del principal de la construcción de vivienda nueva para su venta y en cualquier caso aún experimental. Ciertos profesionales y entidades del sector ven claras las posibilidades de colaboración público privada y negocio para las empresas. Y el sector financiero, reconociendo que aún debe digerir las externalidades de ciertos negocios inmobiliarios de la pasada década y que están bajo el atento escrutinio del BE, el BCE y las agencias de calificación, no se cierra en banda a financiar parcialmente operaciones de renovación urbana, siempre que esté clara la cadena de responsabilidad crediticia y haya solvencia por parte de los deudores (sean estos una empresa privada, una o varias comunidades de vecinos, las administraciones o todos ellos en alianza).

Yo personalmente sigo convencido que en este asunto España y Euskadi también debe converger con la UE (donde en muchos países la renovación urbana supone casi la mitad del negocio inmobiliario privado y la actividad pública en la materia). No se trata de converger por converger, sino de tener ciudades y mercados más equilibrados y sanos. Vida urbana más razonable, mercados  inmobiliarios más estables y Administraciones más centradas en la calidad de vida integral. Todo esto, que tiene mucho que ver con el interés general, es en mucho países de la UE un negocio del que viven muchas personas, que permite la existencia de una amplia red de empresas privadas y que aporta valor al PIB. No veo la razón por la que debamos ser diferentes (y más disfuncionales) en esto. Ergo, creo que se está lanzando un nuevo urbanismo que puede ser beneficioso para la ciudadanía, más lógico para el sector público y un nuevo negocio para las empresas privadas.

Veremos que da de si el asunto, pero en principio, parece que hay agua (al menos jurídica, despues de la Ley de Economía Sostenible y el Real Decreto Ley 8/2001) en la piscina. Como siempre, el que primero y mejor llegue, se llevará la mejor y mayor parte del premio. Ser pionero tiene riesgos, pero si se tiene éxito, las recompensas pueden ser interesantes. Y no me refiero solo a las empresas y entidades financieras, pues en esto tambien tienen que ganar las comunidades de vecinos, los ayuntamientos y la calidad de vida urbana en general.

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Os dejo el link a un artículo que hoy me publica el diario CINCO DIAS titulado NUEVAS OPORTUNIDADES EN LA REHABILITACION URBANA.

Va en línea de posts, artículos y reflexiones mías anteriores sobre la emergencia de un nuevo urbanismo que puede ser un negocio para las empresas privadas, una fuente de bienestar y patrimonio para las familias y una oportunidad de reenfocar la actividad urbana de las Administraciones Públicas y, con todo ello, ayudar a converger en esta materia con una UE mucho más equilibrada desde el punto de vista inmobiliario y urbano.

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La Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible (artículos 107 a 111) ha supuesto una serie de cambios importantes en el urbanismo español, de manera muy especial en el campo de la renovación de viviendas, edificios y barrios. Por otra parte, es público que el Gobierno de la Nación trabaja en un borrador de Proyecto de Ley de Medio Urbano Sostenible que puede ver la luz en breves fechas y que continuará la senda abierta en esta materia por la Ley de Economía Sostenible. Y finalmente, en el ámbito vasco, es conocido el Anteproyecto de Ley de Vivienda del Gobierno Vasco que dedica una atención preferente a la rehabilitación y regeneración urbanas.

Las nuevas técnicas jurídicas perfiladas en este naciente corpus normativo apuntan, entre otras cosas, a un escenario de cooperación público privada en suelo urbano que puede ser de interés para las empresas del sector inmobiliario, máxime en los actuales tiempos de repliegue en suelo urbanizable. La posibilidad de suscribir convenios a tres bandas (administración, propietarios y empresas privadas) para la renovación de viviendas, edificios o incluso barrios, en los que la administración aporte subvenciones y gestión administrativa, los propietarios parte de la inversión, las empresas privadas su saber hacer en la materia (llegando a poder cobrar en partes de los edificios renovados -segregaciones, redensificaciones, etc-) y las entidades financieras otra parte de la financiación, entiendo debe ser tenida muy en cuenta por el sector.

Conceptos legales tales como el Medio urbano Sostenible, las Actuaciones de Renovación y Rehabilitación Urbana o las Actuaciones de Mejora Forzosa es posible que formen parte relevante del futuro del sector. Instrumentos jurídico-administrativos ya conocidos como la expropiación, la ejecución subsidiaria, la redensificación o la reclasificación de dominio público o espacios libres van a adquirir nuevos perfiles (algunos expertos hablan de una verdadera revolución de la paleta jurídica ya existente) en el suelo urbano de España y Euskadi.

A este respecto, es clave entener que la nueva normativa apunta a un ambito de obras voluntarias por parte de los propietarios de viviendas y edificios, pero tambien a otro ámbito de obras legalmente obligatorias y de financiación forzosa por parte de la propiedad. En términos de mercado, se abre un campo de posible actividad-negocio y otro de segura actividad-negocio.

Por todo lo anterior, Cuatrecasas Gonçalves Pereira organizó el pasado 24 de mayo en Bilbao un desayuno de trabajo sobre la materia con su contenido habitual, eminentemente práctico, y con la intención de examinar pormenorizadamente la situación actual de la normativa, la futura praxis legal y las posibilidades de negocio y de colaboración público privada que se abren para el sector inmobiliario vasco. Al mismo asistieron una serie de promotores privados y públicos, así como profesionales del sector, el cluster de la industrialización de la construcción ERAIKUNE (que reflejó el asunto en su blog) y la entidad financiera BBK.

Si tuviera que resumir en muy pocas palabras el retorno de todos los asistentes, diría que en el sector público se ve con claridad que en las próximas décadas su actividad principal va a estar centrada en la renovación urbana. El sector privado ve esto como otra posibilidad de negocio, aunque accesorio del principal de la construcción de vivienda nueva para su venta y en cualquier caso aún experimental. Ciertos profesionales y entidades del sector ven claras las posibilidades de colaboración público privada y negocio para las empresas. Y el sector financiero, reconociendo que aún debe digerir las externalidades de ciertos negocios inmobiliarios de la pasada década y que están bajo el atento escrutinio del BE, el BCE y las agencias de calificación, no se cierra en banda a financiar parcialmente operaciones de renovación urbana, siempre que esté clara la cadena de responsabilidad crediticia y haya solvencia por parte de los deudores (sean estos una empresa privada, una o varias comunidades de vecinos, las administraciones o todos ellos en alianza).

Yo personalmente sigo convencido que en este asunto España y Euskadi también debe converger con la UE (donde en muchos países la renovación urbana supone casi la mitad del negocio inmobiliario privado y la actividad pública en la materia). No se trata de converger por converger, sino de tener ciudades y mercados más equilibrados y sanos. Vida urbana más razonable, mercados  inmobiliarios más estables y Administraciones más centradas en la calidad de vida integral. Todo esto, que tiene mucho que ver con el interés general, es en mucho países de la UE un negocio del que viven muchas personas, que permite la existencia de una amplia red de empresas privadas y que aporta valor al PIB. No veo la razón por la que debamos ser diferentes (y más disfuncionales) en esto. Ergo, creo que se está lanzando un nuevo urbanismo que puede ser beneficioso para la ciudadanía, más lógico para el sector público y un nuevo negocio para las empresas privadas. Veremos que da de si el asunto, pero en principio, parece que hay agua en la piscina. Aunque como siempre, el que primero y mejor llegue, se llevará la mejor y mayor parte del premio.

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Me han publicado hoy un artículo en CINCO DIAS titulado EVITAR LA BURBUJA INMOBILIARIA. El artículo es una versión reducida de otro un poco más largo que preparé para el blog y que no había colgado hasta ahora.

Mi tesis fundamental es que, si no se alteran ninguno de los factores estructurales que posibilitaron la burbuja inmobiliaria, en el futuro tendremos nuevas y más dañinas burbujas ladrilliles.

Superada la crisis, esperemos que pronto (lo del reparto equilibrado de costes tiene pinta de que va a ser muy difícil), se pueden evitar burbujas futuras, pero debemos tener el coraje para hacer reformas estructurales en materia financiera, fiscal, institucional, política, cultural, legal, etc.

Tengo la sensación de que España es como un drogadicto que no quiere dejar la droga, a pesar de que estas le hace mucho daño. En nuestras manos está poder vivir sin drogas financiero-inmobiliarias.

Yo aporto algunas propuestas. Seguro que no acierto en todas. Seguro que hay otras que deben ser tenidas en cuenta. Sea como fuere, creo que es un debate que hay que tener ahora para poder introducir reformas lo antes posible y evitar males futuros, pero ciertos y relevantes. En nuestras manos está.

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Mis amigos navarros me han hecho llegar el Proyecto de Ley Foral de Medidas Urgentes en materia de Urbanismo y Vivienda. El texto está pactado entre el Gobierno foral navarro (UPN  y CDN) y el PSN, por lo que muy previsiblemente se convertirá en ley en Navarra en unos pocos días.

Gracias a las aportaciones de Ion Erro (parlamentario foral navarrro de IU-EB) y de Iñigo Maguregui (Director de Suelo de Urbanismo de Euskadi y antiguo gerente del Ayuntamiento de Alsausa), así como a mi propia, cosecha comparto con vosotros una serie de comentarios sobre esta norma.

URBANISMO

Comentario general

El proyecto de ley se justifica por el desempleo generado por la crisis del sector de la construcción. Para ello, propone cambios legislativos en una serie de medidas en materia de urbanismo y vivienda que, o bien parecen propuestos por los propios promotores, o incorporan medidas que les son muy favorables o, en el peor de los casos, les son indiferentes.

Utilizar el desempleo y la crisis para introducir medidas urgentes que alteren los equilibrios básicos entre intereses encontrados, por ejemplo en el urbanismo, es una opción, cuando menos, mezquina. En suma, utilizar las leyes para favorecer palmariamente los intereses de los promotores inmobiliarios en contra de los intereses de la colectividad – principio conocido de la “privatización” de los beneficios y “socialización” de las pérdidas – sobre la excusa de que a la colectividad lo que le preocupa es el desempleo, es una peligrosa falacia.

Todo el mundo es conocedor de que el estallido de la burbuja inmobiliaria ha venido provocada fundamentalmente por la avaricia desmedida de beneficios y la falta de ortodoxia financiera y empresarial del sector promotor y del sector bancario. Es la avaricia empresarial la que ha provocado esta crisis y este desempleo. No se entiende entonces cómo este conjunto de medidas – dado que no van dirigidas a las verdaderas causas de la crisis – van a contribuir a generar empleo. Lo que se entiende muy bien es cómo estas medidas van a engrosar los balances de las promotoras inmobiliarias.

El estándar de dotaciones (artículo 53)

El Urbanismo español desde 1956 (y antes también) se ha basado en un pacto no escrito alcanzado entre una Administración – defensora de los intereses de la colectividad – y un propietario particular de suelo – defensor de sus intereses privados en la obtención de la plusvalía urbanística -. El pacto consiste en que la Administración le otorga la plusvalía urbanística al propietario de suelo y este a su vez, además de explotar económicamente esa plusvalía, asumía como contrapartida la cesión gratuita a favor de la Administración – y por tanto de la colectividad - de los suelos urbanizados que eran precisos para que “la ciudad” siguiera funcionando (suelos dotacionales). De hecho, la propia Ley de 1956 se encargó de fijar unos estándares mínimos a través de los cuales se conocía cuánto suelo dotacional se tenía al menos que ceder en función de la intensidad del desarrollo urbanístico propuesto.

El proyecto de ley que se presenta ahora en Navarra, al proponer alterar el artículo 53 para reducir los estándares de suelos dotacionales – destinados a la colectividad, insistimos -, pretende aliviar a los promotores de suelo, de forma que las plusvalías urbanísticas por sus suelos se acrecientan.

Las excusas que se utilizan para perpetrar tamaña fechoría son las siguientes:

-     Los estándares de reserva de suelos para dotaciones son muy elevados en Navarra, lo que supone la necesidad de urbanizar mucho suelo, lo que a su vez es medioambientalmente insostenible.

No obstante, a esto hay que oponer que la proporción o la desproporción de la reservas de suelos dotacionales no se puede predicar del estándar en sí mismo sino de la relación existente entre esa superficie reservada y la edificabilidad habilitada.

Pongamos un ejemplo práctico. Supongamos que por aplicación del estándar hay que reservar 1.000 m2 de suelo de espacios libres por la generación de 4 viviendas unifamiliares (chalet) de 250 m2 de planta cada uno. Pero desde un punto de vista de estricta sostenibilidad, ¿qué es más sostenible? ¿reducir la dimensión del parque y dejar los chalet o dejar el parque y prohibir una edificabilidad tan baja o tan reducida, prohibiendo por tanto los chalet?

En la ley urbanística vasca, por ejemplo, se fija por ley una edificabilidad mínima residencial de 0,40 m2t/m2s (0,25 m2t/m2s en los municipios pequeños) de forma que los chalet no podrían promoverse al no alcanzar ese parámetro mínimo de edificabilidad. En Euskadi, por tanto, no se cuestiona el estándar de la superficie de parque sino las viviendas que al menos deban promoverse para dar a esa superficie de parque una mínima tensión urbana.    

-     Se aduce también en la futura ley navarra que el Código Técnico de Edificación (CTE) supone un pérdida de edificabilidad (de rentabilidad están queriendo decir) y los parámetros de dotaciones hay que ajustarlos a esta nueva realidad.

En nuestra opinión, este es un argumento es una excusa pura de promotor. No es demostrable que el CTE suponga una distinta relación entre la superficie construida y la superficie útil de las viviendas, como se aduce. En todo caso, ese argumento tampoco justifica una reducción de la superficie de los suelos que estén destinados a las dotaciones públicas ¿Por qué la colectividad tiene que sufrir una merma de sus espacios de uso por el hecho de que a un promotor le salga menos rentable promover viviendas con el nuevo CTE? En este caso, lo único que debe mermar, en nuestra opinión, es la cuenta de resultados del promotor no los derechos de la colectividad a disfrutar de espacios de uso común.

-     Se aduce en la futura ley que las reservas de la legislación navarra son superiores a los de otras Comunidades Autónomas. Desconocemos si este hecho es o no es cierto – quizás sí –. En todo caso parecería lógico en este supuesto compensar a la colectividad de esa merma de derechos colectivos que supone reducir los estándares de dotaciones – previendo, por ejemplo, que las cesiones de edificabilidad a favor de los Ayuntamientos pasen del 10% al 15%, por ejemplo -. Si no se hiciera, la consiguiente reducción de obligaciones de cesión de suelos dotacionales de los promotores volvería a redundar directamente a favor de sus cuentas de resultados corporativas (“maximización del beneficio y socialización de la pérdida). El argumento consiguiente de la Exposición de Motivos de que esto redundará en una bajada de precios de las viviendas, simplemente nos lo tomo como un chiste. ¿Alguien en su sano juicio se cree que un promotor, por el hecho de que se le reduzcan las cesiones de suelos dotacionales -sus costes-, va a rebajar proporcionalmente los precios de las viviendas?

Lo único que podría ser aceptable en este apartado es la posibilidad de que los Ayuntamientos modularan – dentro de unos límites que parece que ya recoge la norma – los usos de las parcelas destinadas a dotaciones públicas. En ningún caso aceptaría su reducción, por lo menos sin que las mismas se vean compensadas a favor de la colectividad por otros medios.

Agilización de procesos urbanísticos. Comisión de Seguimiento, etc.

Todos estos intentos de agilización del procedimiento, acortamiento de plazos o la toma de decisiones urbanísticas en comisiones no transparentes siempre redunda en perjuicio de la información pública y de la participación ciudadana. Por el contrario, las ventajas obtenibles de este acortamiento de plazos son muy discutibles y nunca han sido del todo demostradas.

En particular el artículo 71 del Proyecto de Ley navarro parece que lo que hace es principalmente extender el procedimiento de tramitación de instrumentos urbanísticos reservados a los municipios de más de 3.000 habitantes a los de más de 1.000 habitantes. Conociendo la estructura municipal navarra, el cambio puede ser muy significativo. En Euskadi, por ejemplo, los municipios de menos de 3.000 habitantes están muy tutelados por instancias superiores al entenderse que los Ayuntamientos carecen de los medios técnicos y de recursos económicos para poder encargar la redacción externa de planes de ordenación urbanística. La autonomía municipal está muy bien pero la misma debe empezar por dotar a las entidades locales de recursos, no atribuirles nuevas responsabilidades sin nuevos medios.

El artículo 73 Proyecto de Ley – Planes de Sectorización – nos parece muy peligroso. En el mismo se dispone que el procedimiento que se seguirá será el propio del Plan General – lo que es correcto – pero prescindiendo del documento de estrategia y modelo de ocupación del territorio. Hay que tener mucho cuidado porque precisamente los planes de sectorización son los planes que mayor superficie de suelo ocupan, por lo que prescindir de este documento nos peligroso parece impropio. En otras palabras, puede que el Plan General – que sí tiene incorporado la estrategia y el modelo de ocupación territorial – no preste atención al suelo urbanizable no sectorizado ya que el mismo se configura como un suelo “de reserva”. Si posteriormente se aprueba un plan de sectorización el modelo de ocupación del suelo del Plan General puede verse sustancialmente afectado y modificado “por la puerta de atrás” y sin ninguna justificación. Como hemos dicho impropio y peligroso.

El artículo 74 Proyecto de Ley parece que va dirigido en su párrafo segundo a prescindir de un control supramunicipal en la aprobación de planes urbanísticos de desarrollo sustituyéndolo por un informe de parte. Esto en principio no es un planteamiento incorrecto salvo por la consideración anterior de la suficiencia de determinados Ayuntamientos de menor entidad poblacional para contar con recursos técnicos y económicos suficientes para controlar el proceso urbanístico desde el respeto al interés público y no dejarlos al amparo de los intereses especulativos de los técnicos de la empresa promotora privada.

Coeficientes de homogeneización. Actualización

Esta posibilidad ya se incorpora en la legislación urbanística vasca. En principio, esta posibilidad es correcta. Se trata de que los valores de los productos inmobiliarios fijados en el Plan General puedan actualizarse en el momento de reparto de las cargas y beneficios, esto es, en el momento de la reparcelación.

Sólo señalar que parece curioso que este tema salga en épocas en que los valores de las viviendas libres bajan y la desactualización de esos valores van en contra de los promotores. Ese mismo efecto de desactualización se producía a favor de los promotores cuando los valores de viviendas libres subían y nadie dijo nada.

Disposiciones Adicionales y Transitoria

En la Disposición Adicional Primera se habla de que las entidades locales destinen parte de los suelos dotacionales al régimen del alquiler sobre la figura del derecho de superficie. En Euskadi habilitamos la utilización del suelo dotacional para una nueva figura que se llaman alojamientos dotacionales y que asemejan su funcionamiento al alquiler social. En este sentido, la previsión puede ser correcta.

No obstante, en la legislación vasca se deja meridianamente claro que la explotación económica de esos alojamientos tiene que ser la propia de los equipamientos públicos, en régimen de explotación directa por parte de la entidad local o bien en régimen de concesión administrativa temporal. Se trata, en definitiva, que el régimen dotacional del suelo sea coherente con el régimen de explotación de lo edificado encima del mismo. Por el contrario, parece que en el Proyecto de Ley navarro se intenta asimilar el régimen concesional en alquiler al régimen del derecho de superficie, lo que jurídicamente es incorrecto, porque el derecho de superficie tiene valor lucrativo y el suelo dotacional, por definición, está exento del citado valor.

Lo de eximir de controles locales las actuaciones de un Plan Sectorial de Incidencia Supramunicipal – Disposición Adicional Segunda – ya lo inventó Franco hace mucho tiempo. Es curioso ver cómo la defensa de la autonomía y la capacidad local varía en función de los intereses que estén en juego. O se está o no se está a favor de la autonomía local. Lo lógico en este caso sería establecer un cierto procedimiento “negociado” o “concertado” para la satisfacción de mutuos intereses (locales y supramunicipales). Y es que no siempre los intereses locales tienen que salir perjudicados en una actuación de índole supramunicipal. Ahora bien, si el desacuerdo entre ambas instituciones tuviera como consecuencia la paralización del procedimiento o de la obra, lo lógico sería que la Administración supramunicipal pudiera en última instancia imponer su criterio. Pero no sin antes haber intentado un acuerdo con la entidad local afectada.

En lo que refiere a la Disposición Transitoria tal cual se describe en la Exposición de Motivos (en un sector en el que ya se ha urbanizado, sin alterar el reparto de cargas, se puede modificar la edificabilidad, aumentándola como máximo un 30% y debiendo destinarse el 80% de ese exceso de edificabilidad a vivienda rpotegida) nos da la impresión no sólo que favorece descaradamente a los promotores sino que es directamente ilegal. El hecho de que los incrementos de edificabilidad tengas límites y se destinen mayoritariamente a vivienda protegida no los convierte en legales. Como antes se ha enunciado, las dotaciones tienen que estar referidas a la edificabilidad posibilitada. Esto es, si hay más edificabilidad tiene que haber más liberación de la carga dotacional; y si esta entrega compensatoria de mayores suelos dotacionales por incremento de edificabilidad no resultara físicamente posible, lo que hay que hacer es compensar dicho déficit de dotación económicamente

a) Bien valorando dicho déficit de aportación y destinando dicha cantidad económica a Patrimonio Municipal de Suelo o bien

b) incrementando en este supuesto la participación de la comunidad en las plusvalías urbanísticas, tal como permite la legislación estatal de suelo por exceso de rentabilidad de las operaciones.

En resumen, aumentar la edificabilidad y no las dotaciones – o compensación económica que las sustituya – puede infringir el régimen básico del suelo fijado en la legislación estatal - Texto Refundido de Suelo, Real Decreto Legislativo 2/2008 -.

Estándar obligatorio de vivienda protegida (modificado pero no justificado en la Exposición de Motivos)

Efectivamente parece que este apartado va dirigido a concretar algunas indeterminaciones que existían previamente en la normativa navarra. Parece que se discuten dos aspectos:

1)   ¿A qué hay que referir el estándar? ¿Cuál es la base de aplicación del estándar de vivienda protegida? ¿Qué debe entenderse por incremento de la capacidad residencial? Así, el párrafo 4 del artículo 52 aclara que el incremento debe aplicarse en relación con lo previamente atribuido por la ordenación urbanística. Simplemente señalar que en el caso vasco el incremento sobre el que aplican los porcentajes se refiere a la capacidad residencial previamente materializada, no la previamente atribuida.

2)   La distribución interna del estándar (párrafo cuarto). Parece que se pasa de un actual mínimo 25% VPO y 25% Vivienda Tasada a otro escenario - letra c) – en el que cada vivienda tasada se puede cambiar por dos viviendas de precio pactado siempre que las VPO + Viviendas Tasadas no sea inferior al 43%. Simplemente llamar la atención en aras a que con esta regla de juego, la VPO pura puede irse por debajo del 25%, que era un mínimo garantizado por la anterior ley.  Nótese que el 43% es un estándar conjunto entre la vivienda protegida y la vivienda tasada, esto es, que se podría cumplir mayoritariamente con vivienda tasada en detrimento de las viviendas de protección oficial. Por ejemplo, la letra c) parece que permitiría sustituir las viviendas tasadas por viviendas de precio pactado y desplazar después las VPO por viviendas tasadas. Entendemos que sería preceptivo que la VPO tuviera, en cualquier supuesto, un mínimo porcentaje garantizado y nunca inferior al 25%.

VIVIENDA 

En materia de vivienda nos llaman la atención en el Proyecto de Ley navarro la adopción de las siguientes medidas:

- Apuesta por aumentar las ayudas a privados y promotores para la rehabilitación de vivienda. Es un buen mensaje que habrá que ver como se completa en los presupuestos públicos futuros y que en el conjunto de la ley parece un tanto aislada, poco acompañada.

- Ayudas a los arrendatarios de vivienda protegida con dificultades para pagar el alquiler. Nada que objetar. Aunque si en Navarra no pueden pagar los alquileres ni los inquilinos de vivienda protegida en una Comunidad en la que hay salario social, mal van a andar las cosas entre los inquilinos de vivienda libre y los sobrehipotecados en la compra de una vivienda pritegida o libre. De estos tres colectivos el proyecto de ley no dice ni una palabra.

- Aceptación de la conversión en vivienda protegida de la vivienda libre recien construida y que los promotores no consiguen vender. La Comunidad Foral Navarra se convierte en una inmobiliaria pública al servicio de unos promotores privados que no venden sus viviendas recien construidas, puede que sin haber probado el revolucionario método de bajar su precio. Ciertamente estamos ante un despropósito proempresarial que tendrá sus consecuencia sobre el erario público, así como sobre el régimen legal de la vivienda protegida en navarra (¿van a aceptar los promotores que las viviendas libres se conviertan en viviendas protegidas calificadas de por vida?).

- Creación de la figura de la vivienda libre de precio limitado que siendo libre recibe todo tipo de ayudas del presupuesto público, pero que no por eso se califican como viviendas protegidas (con todo lo que eso supone). Otro claro despropósito proempresarial que permite utilizar dinero público para garantizar la venta de viviendas libres (eso es lo que son en estos tiempos de crisis, pues no hay limitación alguna de su precio, más allá de las que marca el mercado y las cajas de ahorros) sin ninguna contrapartida para el interés general o el servicio público de vivienda.

- Se permite la venta o alquiler de los anejos de vivienda protegida por parte de sus titulares. Este es un tema relativamente menor, pero que va a gozar de mucho apoyo, pues tiene una fácil y populista venta entre los usuarios de vivienda protegida. Una maldad, ¿como se va a controlar que se venden y alquilan esos anejos a precio de vivienda protegida y no a precio de vivienda libre?

- Se permite que la vivienda protegida calificada como de propiedad se pueda alquilar sin modificación alguna de su calificación. En principio que la vivienda protegida en propiedad se pueda alquilar puede sonar bien. Pero nos asaltan algunas preguntas ¿si el propietario de una vivienda protegida -que tiene la obligación de vivir en ella- la quiere alquilar, donde esta vivienda él o ella? Parece que en su vivienda protegida, como tiene obligación, no. Da la sensación de que se le da un buen empujón al fraude en esta materia, ahora con el marchamo de la ley. Si lo que pretende la medida es que los promotores de vivienda protegida que no la venden la alquilen, la cosa tiene otro cariz. Puede ser hasta positiva, pero en ese caso entiendo que debe darse una modificación de la calificación y que además deben haber actividad de tutela de los inquilinos por parte de la Administración, pues en caso contrario se pueden dañar sus intereses severamente.

- Se permite excepcionar del cumplimiento de los requisitos habituales (empadronamiento, ingresos, etc) exigidos a los demandantes de vivienda protegida. Cuando lo leímos no dábamos crédito. ¿Puede acceder a vivienda protegida una persona con rentas por encima de las máximas exigidas, que no esté empadronada en Navarra o que ya sea propietaria de una vivienda libre? Si esto es asi, estamos ante la muerte de la vivienda protegida con  la excusa de que los promotores lo están pasando "muy mal".

- Se elimina la penalización por renuncia en el caso de adjudicación de vivienda. Entendemos que esto puede ser comprensible y ajustado en los tiempos que corren (mucha gente no renuncia por capricho, sino por bajos ingresos o inexistencia de financiación hipotecaria)

- Se permite sin límites ni requisitos la conversión de cualquier tipo de vivienda protegida en cualquier otro tipo difertente. Otro clavo más en el ataud de la vivienda protegida.

¿A que apuntan de forma conjunta todas estas medidas? Con toda claridad, el mensaje que se está lanzando en materia de vivienda es que Navarra está por la labor de que se venda y alquile lo que sea, de la forma que sea y sin ningún respeto a los intereses generales, a la normativa de vivienda protegida o el dinero aportado por contribuyente para políticas públicas de suelo y vivienda. Todo lo que sea necesario (cargarse la vivienda protegida, machacar su régimen legal, institucionalizar el fraude, etc) para salvar a los pobres promotores que casi no han tenido beneficios en los últimos quince años. Se pone a la Comunidad Foral y a sus capacidades públicas en mateira de vivienda al servicio de los promotores privados, así como de las entidades financieras intimamente ligadas a ellos. Por cierto, en este conjunto de medidas, ni siquiera se pone de excusa la creación de empleo.

FISCALIDAD

Fundamentalmente se manejan tres medidas:

- Aumento de las deducciones por compra de vivienda libre en cinco puntos.

- Se aumenta el plazo para la reinversión en vivienda (con lo que se obtiene de la venta de una vivienda se compra otra y los beneficios obtenidos están exentos para favorecer el acceso a la primera residencia) de dos a cuatro años.

- Se permite la devolución sin penalizaciones de los beneficios fiscales obtenidos en una cuenta vivienda, cuando no se consigue comprar una vivienda con las cantidades de esa cuenta. En el caso anterior, se permite vovler a generar beneficios fiscales con una nueva cuenta vivienda.

No me voy a extender mucho en esta materia. El Proyecto de Ley navarro hace todo lo necesario para aumentar el precio de la vivienda libre en compra a través de instrumentos fiscales. La OCDE, el BM, el FMI y un largo etc de instituciones económicas mundiales, poco sospechosas de devaneos socializantes, entienden que la mejor manera de subir artificialmente el precio de la vivienda es a través de los estímulos fiscales a su compra. En el caso de España es claro que nuestras fuertes deducciones a la compra de vivienda, en vez de facilitar el acceso a la vivienda libre en compra como la gente pueda pensar, lo que produce es un alza en los precios de las viviendas que las hace más inacesibles. La medida navarra parece dictada por unos promotores privados que quieren reactivar fiscalmente la demanda de vivienda, exhausta por muchos factores (restricción del crédito hipotecario, paro, crisis, clima de poca confianza económica, etc), pero la ciudadanía navarra pagará estas medidas en forma de vivienda más cara (o menos barata de lo podría llegar a ser en este contexto de crisis).

Dicho todo lo anterior, se entenderá que consideremos que este proyecto de ley navarro contiene una amplia bateria de medidas que dañarán los intereses generales en materia urbanística, produciran una ciudad peor desde el punto de vista urbanístico y social, haran la vivienda libre más cara y pueden llegar a erosionar seriamente los cimientos de la vivienda protegida y el servicio público de vivienda en Navarra. Todo ello sin generar más empleo, pero aumentando de forma sustancial los beneficios de los promotores inmobiliarios (verdaderos destinatarios de esta futura ley).

Uno entiende que esta pueda ser la ley de UPN y también del PP, pero no acertamos a ver que ganan en esto PSN y CDN. En principio la oposición de NaBai e IU-EB a este proyecto de ley es casi segura.

Más allá de la realidad navarra ,nos preocupa seriamente que estos puedan ser los nuevos tiempos en urbanismo, vivienda y fiscalidad en muchas CCAA españolas. 

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Hace unos días os hable de LAS JORNADAS SOBRE URBANISMO INCLUSIVO. GENERO Y PARTICIPACION organizadas por el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco. No quiero dejar de compartir con vosotros las conclusiones de estas jornadas.

Han pasado ya trece años desde que un grupo de urbanistas europeos redactara la Carta de las Mujeres en la Ciudad, documento de referencia para comenzar a repensar la ciudad teniendo en cuenta las diferentes relaciones que, en nuestros días, mujeres y hombres tienen con la ciudad.

La Carta puso sobre la mesa una estrategia para incorporar la visión de género al diseño y construcción de la ciudad. La perspectiva de género es un factor determinante cuando nos proponemos proyectar una ciudad en la que todos y todas tengamos igualdad de oportunidades y derechos.

Cuando hacemos referencia al género en relación con el urbanismo estamos hablando de construir ciudades habitables, hospitalarias, amables y tolerantes, que permitan conciliar los ritmos individuales con los colectivos, que garanticen la accesibilidad de todas las personas a todos los espacios y edificios públicos y que sean sostenibles.

Sin embargo, las mujeres, que han estado presentes activamente en todos los momentos históricamente decisivos de la cultura occidental, han sido invisibilizadas en este ámbito. Este es un problema aún hoy presente. Y es que, como sabemos, han sido casi exclusivamente hombres los que han conformado la historia del urbanismo: arquitectos, urbanistas, promotores, constructores y obreros, quienes han diseñado y construido las ciudades. Las mujeres, con contadas excepciones, no se han integrado en este ámbito profesional hasta finales del siglo XX y aún todavía no tienen demasiada representatividad.

Esto hace que la conformación de nuestras ciudades a menudo no haya tenido en cuenta las actividades relacionadas con la vida cotidiana, tradicionalmente más relegada al ámbito privado y que aún hoy en día, realizan mayoritariamente las mujeres.

Sólo el fin de una única mirada dominante nos ha de posibilitar reivindicar la primera diferencia -hablar de diferencia nunca es hablar de desigualdad- entre el ser hombre y el ser mujer. Sólo desde la construcción de este mundo dual, a veces complementario, pero esencialmente diferente, podemos comenzar a pensar en hablar de procesos de igualdad.

La mirada de la experiencia femenina sobre la ciudad construida, una mirada crítica que tiende a una adecuación del entorno construido para mejorar la igualdad de oportunidades en el uso y disfrute de la ciudad, permite hacer visibles las necesidades de todos y todas aquellas que no son tenidos en cuenta por el pensamiento dominante.

Iniciativas como las de estas jornadas, pretenden fomentar y reforzar ese cambio, permitiendo reflejar experiencias, aportar nuevas metodologías (como el manual metodológico para la realización de mapas de análisis urbanístico desde la perspectiva de género, presentado esta mañana) y debatir sobre cómo hacer realidad esta adecuación del urbanismo a una sociedad basada en la igualdad de oportunidades que debemos construir entre todos y todas.

A modo de conclusiones de las mismas, en las que hemos contado con ponentes y experiencias de primer nivel, yo apuntaría las siguientes:

1. Es necesario dar un nuevo significado al urbanismo establecido, para integrar temas y necesidades que atiendan a las nuevas pautas sociales de nuestro tiempo. La perspectiva de género y la participación activa de todos y especialmente de las mujeres, profesionales y ciudadanas, deben incorporarse a todos los proyectos de construcción de la ciudad, como elemento estratégico por parte de los responsables de las diversas políticas urbanas y territoriales. (Ayer tuvimos un ejemplo de ello, a través de ley catalana de barrios que plantea la equidad de género en los espacios y los equipamientos, y que es la primera normativa de ámbito urbanístico que introdujo el género como un parámetro urbano).

2. Es fundamental impulsar procesos participativos, dotados de recursos suficientes, que aporten conocimiento real sobre la vida cotidiana de las mujeres y de otros grupos poco visibles socialmente, sus necesidades y sus experiencias como usuarias intensivas de la ciudad. Igualmente es preciso integrar a las mujeres y a sus redes de asociación en los procesos de participación reglados asociados a la planificación, tal y como recogen la Ley Vasca de Igualdad y la Ley Vasca de Suelo y Urbanismo.

3. A pesar de constituir la mitad de la población, las mujeres aún permanecen en una situación social de desventaja social y económica. Las responsabilidades sociales asociadas al cuidado de personas dependientes y a la responsabilidad en la esfera de lo doméstico, así como el trabajo informal recaen mayoritariamente sobre ellas. Consecuencia de ello es que sus preocupaciones y necesidades específicas no están debidamente consideradas en los planteamientos de los documentos urbanísticos.

4. Debe reconocerse el déficit histórico de participación de las mujeres en temas relacionados con el diseño del espacio, que ha impedido contar con las aportaciones de personas expertas en el uso intenso de la ciudad y dar su debida importancia a temas en los que las mujeres son expertas como son la seguridad, el cuidado, la educación, el transporte público, la vivienda, los recorridos a pie o los equipamientos y servicios urbanos.

5. Un urbanismo en el que las necesidades de todos, mujeres y hombres, de todas las generaciones y procedencias, sean valoradas es la mejor vía para conseguir la mejor calidad de vida y la sostenibilidad de nuestras ciudades. Una ciudad más segura, más accesible, en la que sea más fácil combinar la vida personal y familiar con el trabajo, es una buena ciudad, no para las mujeres, sino para toda la ciudadanía.

6. Aplicar la perspectiva de género se concreta en cambios en los planteamientos del urbanismo actual, introduciendo en su agenda de prioridades temas importantes de la vida cotidiana como la seguridad, la proximidad, el tiempo y la organización de los servicios, así como la mezcla de usos que ayude a cubrir la diversidad de actividades que todavía llevan a cabo en gran medida las mujeres y que deben ser compartidas entre mujeres y hombres.

7. Replantear el urbanismo en toda su complejidad requiere del trabajo de equipos multidisciplinares que integren los saberes de las ciencias sociales, así como de otras muchas aportaciones a los procesos de proyecto urbano y planificación urbanística.

8. Es necesario integrar estos conceptos innovadores en la formación técnica y el reciclaje de las y los profesionales urbanísticos, ya que, hasta el momento, el ámbito formativo profesional ha permanecido ajeno a estos enfoques. Esta forma de trabajar, coherente con el objetivo de redefinir un urbanismo para la ciudadanía, requiere de los equipos técnicos la capacidad de trabajar en procesos de colaboración con instituciones, con entidades, con agentes económicos y con el tejido social en general. Asimismo, es importante resaltar la necesaria incorporación de las mujeres a dichos equipos técnicos, circunstancia que, afortunadamente, empieza a producirse.

9. Existen medidas concretas, instrumentos ya elaborados y testados, metodologías de participación, indicadores para la evaluación, ejemplos de referencia realizados en otros lugares (en estas jornadas hemos visto algunos de ellos), que se deben poner al servicio de los organismos públicos, ayuntamientos, asociaciones y otras entidades para facilitar que las entidades locales puedan abordar procesos eficaces y bien tramados. Es preciso asignar recursos suficientes para aplicar estos instrumentos y diseñar marcos adecuados para que las diversas experiencias puedan compartirse, contribuyendo así a una mejora continua de las herramientas urbanísticas.

10. Quiero destacar, por último, el compromiso del Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales en integrar estos cambios en las políticas de su responsabilidad: tal y como comentaba anteriormente, actuaciones e iniciativas legislativas recientes han incorporado la perspectiva de género y la participación ciudadana como pilares estratégicos, los cuales han de ser considerados cuando las instituciones competentes en materia de vivienda y urbanismo desarrollen sus proyectos de equipamientos, de diseño del espacio público o de proyectos integrados de mejora de barrios.

Por lo tanto, y ya para acabar, la cuestión de género en el urbanismo y la vivienda requiere de un compromiso político y una implicación técnica, que a su vez exige formación e información. Esto es lo que perseguimos con iniciativas como estas. El desafío es, pues, construir espacios sin género, espacios donde cada persona se identifique, se reconozca, donde haya gente y haya vida. Un espacio de todos y todas.

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Los próximos días 30 y 31 de octubre tendrá lugar en el Palacio Euskalduna un Seminario sobre Urbanismo, Género y Participación Ciudadana.

A lo largo de los años he comprobado que cuando de urbanismo, vivienda, ordenación del territorio y medio ambiente hablamos muchos profesionales son extraordinariamente reacios ni siquiera a debatir sobre el género y la participación ciudadana. Yo no puedo comprender como hay gente, por lo demás muy inteligente, que se niega a pensar sobre que tipo de urbanismo haríamos con el aporte de la visión de género (más de la mitad de nuestra población está compuesta por mujeres) y de la participación ciudadana (el punto de vista de la ciudadanía que dice la Constitución que es soberana y que digo yo que algo tendrá que decir sobre como son los pueblos y ciudades y que no queremos que su papel se limite a sobreendeudarse con la hipoteca de turno). A mi me parece que hay que ayudar subvertir ese enfoque de despotismo ilustrado en materia de urbanismo (la mejor ciudad para la gente, pero sin escuchar las ideas de la gente).

Pues bien, con estos antecedentes nos hemos lanzado a organizar un Seminario de dos días para reflexionar sobre la materia. Como podéis leer en la web de las jornadas, se habla de URBANISMO INCLUSIVO.

Nuestras ciudades y pueblos son una obra colectiva en las que todas y todos debemos participar. Los lugares no son meros espacios físicos, son escenarios de encuentro, de sueños, de muchas vidas que pasan y se desarrollan en ellos.

El genérico neutro-masculino ha generado un modelo de ciudadano (varón, sano, joven, etc.) que ha in-visibilizado la vida cotidiana, las mujeres, los niños, los cuidados o las necesidades de multitud de vidas.

En la práctica profesional del urbanismo, se nos revela cuán limitadas son a veces las herramientas técnicas para el análisis y la planificación de una ciudad de calidad que garantice la igualdad de acceso y disfrute de la misma a toda la ciudadanía.

Desde el Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco, trabajando para la correcta aplicación de la nueva Ley del Suelo, específicamente en sus artículos 109 y 110, se proponen estas jornadas, entendiendo que la necesidad de generar procesos participativos dentro del planeamiento exige una reflexión previa que identifique cómo optimizar estas herramientas.

El objetivo de estas jornadas es replantearnos el urbanismo y la vivienda desde otra perspectiva, con visiones más ricas y complementarias a las que ya conocemos.

También persiguen el intercambio de ideas entre distintos colectivos claves para poder sentar las bases de un nuevo urbanismo, de un urbanismo inclusivo.

Para ello, ofreceremos ideas claras, herramientas concretas de aplicación y prácticas cualitativas, que nos proporcionen otro tipo de conocimiento, para sumarlo al conocimiento que ya poseemos.

Yo creo que este seminario es de mucho interés (os dejo el programa) no solo para profesionales del urbanismo y activistas sociales (que también), sino para cualquier persona que sienta que tiene algo que aportar a la forma en la que debemos construir pueblos y ciudades.

Os animo a participar y a aportar vuestros puntos de vista y conocimientos.

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