Como ya os comenté la semana pasada, estos días he estado por Donosti donde, dentro del marco de los cursos de verano de la UPV-EHU y organizado por el grupo de estudios EKITEN THINKING, se ha celebrado un seminario titulado RENOVACIÓN URBANA Y COHESIÓN SOCIAL EN UN CONTEXTO DE CRISIS (programa).

Más allá de las primeras notas de urgencia de ayer (en las que me reitero), comparto una segunda ronda de apuntes sobre las conclusiones que yo saco sobre lo comentado a lo largo del seminario:

• Muchos de los expertos participantes en el seminario nos han mostrado ejemplos de buenas prácticas de rehabilitación y regeneración urbana -RRU- (Darinka Czischke casos de Holanda e Inglaterra, Marta Ibarbia de Bilbao, Luis Carlos Delgado de Sestao, Jorge Letamendia de Donostia, Juan Rubio de Zaragoza y Aragón, Pere Serra de Barcelona y Cataluña y Daniel Fernandez Navarro de Andalucía) que deben ser tenidas en cuenta. No se trata de replicarlas de forma acrítica en otros lugares, pues cada situación tiene sus características particulares. Pero esta claro que conocer el estado del arte es siempre el punto de partida de cualquier trabajo serio.
• Por otra parte, también hemos visto como gestores (todos los antes citados), académicos (el arquitecto Alfonso Alvarez Mora y el jurista Domenec Sibica) y políticos (Jorge Letamendia) deducían de sus proyectos pasados y presentes reglas y normas que ayudan a realizar buenas políticas de RRU.
• Y todos, sin excepción, han dicho que en estos momentos el principal problema de la rehabilitación y la regeneración urbana es que no ha ni financiación pública ni privada para sustentarla.

Yo durante todo el seminario he deseado que las buenas prácticas de RRU que se nos presentaban, así como todas las demás que estén bien planteadas y se encuentren en diseño o ejecución en estos momentos en España, tengan exito. España por razones económicas, sociales, medioambientales y un largo etc necesita retejer sus ciudades y pueblos, dejar de crecer solo hacia afuera y empezar a "crecer" también hacia adentro.

Pero, asumiento que muchas de las operaciones en marcha en España de RRU puedan tener exito, me he preguntado durante todo el seminario lo siguiente: ¿cuales son los mecanismos de retención de plusvalías en las operaciones de RRU?

• Si los presupuestos públicos financian operaciones de RRU que incrementan todos los valores (y también el económico) de los tejidos sobre los que se interviene, ¿todas las plusvalías van a ser privadas? ¿Vamos a socializar costes y a privatizar las pérdidas en las operaciones de RRU?
• Me han venido a la cabeza técnicas como las areas de tanteo y retracto, las limitaciones a la facultad de disponer, la calificación temporal o definitiva como vivienda protegida o los impuestos a las segundas y posteriores transmisiones.
• Seguro que me dejo en el tintero muchas otras posibles técnicas de captación de plusvalías en suelo urbano. Pero a lo que voy es que una vez que nos gastamos millones de euros públicos en las operaciones de RRU no tenemos demasiadas garantías sobre la fijación de la población, la evitación de la gentrificación y la captura de las plusvalías solo por particulares o empresas privadas totalmente ajenas a los barrios rehabilitados o regenerados.
• Para el suelo urbanizable tenemos los estandares, las reservas de suelo para vivienda protegida y la participación de los ayuntamientos en las plusvalías. Pero en suelo urbano estamos algo huerfanos no tanto de técnicas como de prácticas de retención pública de plusvalías urbanas solo generadas por el esfuerzo del sector público.

Y yendo un poco más lejos, también he pensado en el seminario que las operaciones de RRU nunca (ni con crisis ni con bonanza) van a ser tan atractivas para los promotores privados como la promoción de nueva vivienda en suelos urbanizables. De hecho, los ultimos diez o quince años prueban que los promotores no participan en operaciones de RRU ni con burbuja inmobiliaria ni despúes del pinchazo de la misma. Debemos enfrentarnos a una realidad. Las tasas de rendimiento de las operaciones de RRU nunca estarán al nivel de las de la promoción de vivienda nueva en expansiones de la ciudad.

Con lo que yo llego a la siguiente línea de pensamiento: si el mercado voluntariamente nunca va a participar en operaciones de RRU de forma decidida, si los PGOUs y las licencias para construir nuevas viviendas en los suelos urbanizables las gestionan la Administración, si la sociedad en su conjunto necesitamos pueblos y ciudadades en los que no se degraden los tejidos urbanos y haya cohesión urbana en sentido amplio ... ¿porque no se vinculan en los PGOUs, con respaldo de la ley, las expansiones urbanas a la atención previa de determinadas obligaciones de RRU?

• Obligar a los promotores privados a pagar parte de los costos de las operaciones de RRU como condición previa e ineludible a la expansión urbana afecta al derecho de propiedad y a la libertad de empresa. Indudable. De hecho, sería una nueva carga urbanística. No diferente en esencia de otras ya existentes. Digamos que una especia de sistema general de RRU. 
• Pero la opción contraria (privatizar beneficios en tiempos de expansión inmobiliaria en suelos urbanizables y socializar costos en las operaciones de RRU en suelo urbano) es suicida en términos colectivos.

Hace tiempo que le doy vueltas a esta idea (el año pasado publicque un post titulado OBLIGACIONES LEGALES DE REHABILITACION ASOCIADAS AL CRECIMIENTO URBANO). Y cada vez estoy más convencido de que las cosas deberían de ir en el futuro un poco por esta senda.

Si alguno tiene alguna idea en relación a esto y quiere compartirla ... se le agradecería un poco de luz.

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