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CURSO DE VERANO DE LA UPV-EHU SOBRE "POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA" (4): LA MIRADA JURIDICA

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Siguiendo con el Curso de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA, del que ya os he hablado en este blog en varias ocasiones anteriores, hoy me gustaría centrarme en la mirada jurídica, tal y como la expuso Iñaki Agirreazkuenaga, catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU y letrado en ejercicio, con una dilatada trayectoria en materia de derecho y urbanismo, en su ponencia "La intervención pública en el mercado de vivienda y suelo en momentos de crisis".

Su punto de partida fue claro: la regulación pública puede influir poderosamente en la economía y por ello también en el urbanismo y la vivienda. Pero, a su juicio, en el caso de España, el urbanismo ha tenido una deficiente regulación legal por una larga serie de motivos.

El urbanismo, que debería ser una función pública, se ha puesto en manos del mercado, al menos desde el año 1956, como consecuencia de la debilidad organizativa y presupuestaria de las AAPP españolas. En aquella época las AAPP concedieron a los propietarios de suelo los derechos urbanísticos (edificatorios) que sobre ellos se asientan, procediendo a confundir suelo (propiedad del suelo) con derechos urbanísticos (titularidad de la acutirzación administrativa para edificar), lo que posteriormente ha traído todo tipo de problemas.

Desde la década de los 50 del siglo pasado a los propietarios de suelo las AAPP españolas les han "regalado" los derechos urbanísticos que pertenecen en origen a la comunidad (a lo público, a la ciudadanía) a cambio de unas, en comparación, pequeñas compensaciones (urbanizar, suelo dotacional y tradicionalmente el 10% de los parovechamientos urbanísticos, libres de cargas de urbanización). La Administración Pública del año 1956 estaba dispuesta a entregar casi el 100% de los derechos urbanísticos a los propietarios de suelo con tal de no tener que liderar y sufragar con fondos públicos la urbanización del suelo (la verdadera creación de ciudad). Esto ni ha ocurrido ni ocurre en otros países de la UE, en los que el urbanismo es una función pública, pues la urbanización se paga con fondos públicos y por ello los aprovechamientos urbanísticos son público y una cosa conceptualmente diferente a la propiedad del suelo.

A todo lo anterior hay que añadirle que en España las negociaciones entre ayuntamientos y promotores de vivienda / propietarios de suelo han sido tradicionalmente muy opacas y en no pocas ocasiones corruptas y delictivas.

Por otra parte, el profesor Agirreazkauenaga entiende que el actual reparto de derechos urbanísticos entre lo público y lo privado (en toda España, menos en Euskadi, 90% del aprovechamiento es privado y el 10% restante público) tiene mucho margen de mejora en forma de crecimientos de los aprovechamientos urbanísticos públicos.

En relación a la nueva ley estatal de suelo el profesor Agirreazkuenaga considera que se realiza una operación jurídica y económicamente muy necesaria en España: no incorporar al valor de los suelos las expectativas urbanísticas. De forma que el valor de un suelo tiene que ser su valor real, el de las rentas agrarias o forestales que se pueda obtener por el mismo o si ya se ha iniciado el proceso urbanizador el de la urbanización y edificación que de forma real y fáctica se haya añadido. Pero en modo alguno se deben valorar los suelos en función de lo que algún día pueda llegar a estar urbanizado y edificado. O se urbaniza y edifica o no se incrementa el valor del suelo. Todo lo que no sea eso es inflacionista y además confunde perniciosamente suelo con derechos urbanísticos. El profesor Agirreazkuenaga entiende que el propietario de suelo tiene derecho a apropiarse del valor creado por él, pero no antes de que se cree y no incluso sin que se cree. En cualquier caso, entiende que el reparto de aprovechamientos entre lo público y lo privado (10% vs. 90%) es muy desequilibrado y la captación pirvada de plusvalías urbanísticas debería ser mucho menor, dado que estas, por naturaleza, son públicas. Estimo que en estos momentos los ciudadanos regalamos el 50% de las plusvalías urbanísticas a los privados (100% del plusvalor urbanístico - urbanización - dotaciones - 10% municipal = 50% del plusvalor neto) y esto, que no ocurre en ningún estado de la UE, afecta negativamente al modelo de ciudad y tambien a la accesibilidad de la vivienda.

La parte final de su ponencia la dedico a explicar las especificidades del modelo vasco urbano y de vivienda. A su juicio este modelo está constituido por los siguientes rasgos:

  • primera Comunidad Autónoma que adopta la calificación permanente de la vivienda protegida como un bien ajeno al mercado (después solo dos le han seguido -Catalunya y Asturias-)
  • uso masivo del derecho de superficie en la vivienda protegida
  • vivienda protegida como una categoría jurídica diferente a la vivienda de mercado (calificación permanente, sorteo, tanteo, retracto, inspección, sanción y expropiación.

Aunque el profesor Agirreazkuenaga tiene sus propias aportaciones doctrinales a lo que debe ser un modelo urbanístico y de vivienda vasco socialmente avanzado. Para ello habría que tomar, entre otras, las siguientes medidas:

  • construir parque públicos de vivienda, casi exclusivamente en alquiler
  • la vivienda protegida debería pasar a ser dominio público y por lo tanto inembargable, imprescritible e inalienable
  • expropiar la facultad de descalificación de la vivienda protegida vasca calificada como tal antes del año 2002
  • el derecho de superficie y la calificación permanente solo deben verse como funcionales pero intermedias estaciones hacia el dominio público
  • debe garantizarse a quien necesite vivienda una vivienda pública en alquiler, pero solo en alquiler y solo por el tiempo que la necesite (si mejora su renta o se compra una vivienda ya necesitará el apoyo público)
  • la vivienda protegida debe regirse solo por categorías de derecho adminsitrativo, abandonando los ropajes jurídicos civiles o mercantiles
  • las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda deben desaparecer y pasar a usar un mayor volumen de recursos públicos en gasto directo en políticas públicas de vivienda
  • todo ello podría desembocar en la existencia de un servicio público de vivienda (al estilo de los que ya conocemos en materia de vivienda y sanidad).

Claro, rotundo y radical (radix, raíz ...) el profesor Agirreazkuenaga concluye que para disponer de un servicio público que porporcione vivienda en alquiler a toda persona que lo necesite solo por el tiempo que lo necesite y para hacer del urbanismo (la construcción de ciudad) una función pública no hay ningún obstáculo económico. Solo la política y la economía explican que no estemos ya allí. Su claridad doctrinal creo que es muy de agradecer. Los que habéis seguido mi blog ya sabéis que comparto casi al 100% su discurso académico-doctrinal.

 

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