LEOLO

Continuo con los comentarios sobre uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU de este año 2009, el titulado  POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. En posts anteriores os he comentado algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos, de gestión de los fenómenos urbanos, el punto de vista ciudadano y el enfoque general del curso, etc) y también os he deajdo el enlace a mi propia ponencia. Hoy prácticamente cierro esta serie de posts con este dedicado a las políticas públicas de alquiler de vivienda.

El pasado 27 de julio tuve, una vez más, la suerte de compartir mesa con Jorge Letamendia, concejal de urbanismo de Donosti. Con Jorge he compartido y comparto muchas cosas. Hemos gestionado (el lo sigue haciendo) la res publica urbanística juntos, él desde el Ayuntamiento de Donosti y yo desde la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco. Hemos debatido como académicos amateurs que somos los dos. Hemos negociado políticamente. En fin, hemos caminado uno cerca del otro durante cierto tiempo. Jorge es un socialista que trata de aplicar el socialismo al urbanismo de su ciudad (la jodidamente bella Donosti) de forma eficaz, moderna, dinámica, sinérgica y social. En el pasado hemos mantenido algunas diferencias. Puede que el presente también las tengamos. Pero, visto como está el patio, son diferencias de mero matiz. Los dos creemos en el Estado Social que propugna nuestra Constitución. Los dos entendemos que el urbanismo es una función pública no privatizable. Los dos defendemos la necesidad de unas políticas públicas de vivienda fuertes, a la europea, que sean capaces de crear una serie de medios y bienes al servicio, no solo de las necesidades residenciales de las personas en riego de exclusión, sino de una cohesión socio-urbana que, en términos generales, el mercado no puede proveer y que solo puede llegar de la mano de la intervención pública en el urbanismo. En fin, los dos creemos que la vivienda pública debe ser un servicio público (hablo en sentido laxo, no en sentido técnico-jurídico -cosa que yo particularmente también defiendo-) que ayude a crear mejores pueblos y ciudades, entendiendo por mejor un espacio urbano en el que toda la ciudadanía pueda ejercer todos sus derechos ciudadanos y en el que, a la vez, pero desde luego sin renunciar a lo anterior, florezca la cohesión social, el respeto al medioambiente, la actividad económica, la creatividad, la innovación, el intercambio de conocimiento, la prosperidad, el comercio y todo eso que hizo que los clásicos dijeran que el aire de la ciudad hace libre. No descubro nada si digo que en los últimos diez años Jorge y yo hemos visto millones de cosas en el mercado de suelo y vivienda o en las políticas públicas de vivienda que no nos gustan en absoluto. Compartimos crítica al modelo neoliberal (laissez faire, laissez passe) aplicado a lo urbano y, en muy buena medida, compartimos horizonte utópico en materia de suelo y vivienda (Estado Social y Democrático de Derecho).

El curso de verano de la UPV nos encargó a Jorge y a mí que debatiéramos en particular sobre las políticas públicas de vivienda de alquiler.

JAVIER BURON CUADRADO abogado de Cuatrecasa Gonçalves Pereira y miembro del Grupo de Estudios Ekiten Thinking

Yo defendí una ponencia que ya puse a vuestra disposición en este blog hace unos meses. Mi tesis fundamental es que hay buenas prácticas en materia de alquiler social en la Unión Europea de las que debemos tomar nota, pero ello no quiere decir que debamos copiar de forma acrítica modelos en teoría excelentes pero no completamente exitosos en Europa y de inciertos resultados en España o Euskadi en caso de mera mímesis. Entiendo que debemos ser capaces de desarrollar nuestras propias políticas públicas de alquiler, teniendo en cuenta las debilidades y fortalezas de las mejores prácticas europeas, pero también considerando detenidamente nuestras propias debilidades, fortalezas, amenazas y oportunidades. Muy sintéticamente yo defiendo la necesidad de crear un fuerte parque público de alquiler y derecho de superficie (al que considero en el fondo un alquiler a largo plazo) que sea capaz de atender a amplias capas de la población (no solo a la población en riesgo de exclusión social) a precios de alquiler y derecho de superficie asequibles pero diferentes en función de la situación socio-económica de los inquilinos y superficiarios, y que dote a lo público de instrumentos de intervención social y económica tanto en el suelo urbano como en el urbanizable, tanto en el momento presente como en el futuro.

Para ello es claro que debemos construir vivienda protegida en alquiler y crear un mercado profesionalizado del alquiler privado, pues estamos a años luz de los parques públicos y privados de alquiler de la UE. Pero, a la vez, debemos intervenir en el suelo urbano, en la ciudad ya existente, con especial atención al fenómeno de la vivienda vacía y a la rehabilitación y regeneración urbana. No podemos fiarlo todo al crecimiento urbano. Este es necesario en algunos momentos y lugares, imposible en algunos sitios o épocas y siempre cíclico al calor de los períodos económicos, financieros e hipotecarios. Sin embargo, la utilización plena y el reciclaje de los tejidos urbanos ya existentes es interesante (socio-urbanamente) en todo momento, con o sin crecimiento urbano. Es conveniente coser y recoser por dentro las ciudades y pueblos. Muchas son las cosas que se deben hacer en este terreno, pero una de las más evidentes es poner en valor la vivienda vacía que no tiene uso alguno y que con el fomento/policía administrativa de los poderes públicos se puede dirigir hacia el alquiler. Y otro de los asuntos evidentes que todo el mundo comparte, al menos en el terreno de los principios, es que hay que conservar el patrimonio urbano ya existente a través de la rehabilitación y regeneración urbana (teniendo esto, aunque no lo parezca, muchas veces conexión con el alquiler).

Por lo tanto, y por resumir: entiendo que debemos acercarnos a los parques de vivienda en alquiler social europeos, así como a sus mercados privados profesionalizados de alquiler de vivienda y, a la vez, debemos intervenir sobre la ciudad ya existente con el fomento del alquiler (público y privado), empezando por el alquiler de la vivienda vacía, con la rehabilitación y con la regeneración urbana.

 

JORGE LETAMENDIA químico y concejal de urbanismo del Ayuntamiento de Donosti

Jorge, suscribiendo esta filosofía general, fue, como siempre, bastante provocador y sostuvo puntos de vista políticamente poco correctos.

Por ejemplo, empezó su intervención diciendo que en Euskadi en los últimos diez años no ha habido un boom sobreedificador como el del resto de España. Es más, según él, en alguno lugares de Euskadi ha habido edificación por debajo de las necesidades sociales. A su juicio, la vivienda vacía en Euskadi no debe ser la excusa para que las ciudades dejen de crecer. Jorge entiende que 9 viviendas iniciadas por cada 1.000 habitantes es un objetivo razonable, frente a los más de 40 viviendas por cada 1.000 habitantes que se han visto en la última década en algunas CCAA españolas. Euskadi ha estado en los últimos años, según sus cálculos, en 6 y Donosti en 5.

También puso de relieve que en estos momentos de crisis en Donosti es la vivienda protegida la que está ayudando al sector a sobrevivir y que en su ciudad, como en Vitoria-Gasteiz, la lista de demandantes de vivienda protegida inscrita en Etxebide puede atenderse por completo en un periodo de tiempo muy corto. Todo esto no nace de la nada, pues previamente ha habido liderazgo público en materia urbanística. Recordó que toda la vivienda protegida que se hace en Donosti es vivienda de promoción pública (no hay promotores privados haciendo vivienda protegida, pues el Ayuntamiento se queda con todos los suelos calificados para vivienda protegida y los desarrolla con sus propios medios). Como reflejo de lo anterior, recordó que en el año 2008 en Donosti se inició más vivienda protegida que libre e incluso más vivienda protegida en alquiler que vivienda libre. Y así seguirá siendo en el futuro, pues en los próximos años el 50% de la vivienda protegida nueva será de alquiler y el 30% del total de nuevas viviendas (incluyendo las libres) será vivienda de alquiler.

Continuando con su estilo claro y directo, Jorge afirmó que no cree en la iniciativa privada para el desarrollo de parques de alquiler y, consecuentemente, tampoco cree en esto que se ha venido a llamar el partenariado público-privado en la promoción del alquiler como régimen de acceso en España. Defendió que nos acerquemos a la UE en materia de alquiler, sabiendo que en muchos de los estados líderes en alquiler social hay un cierto movimiento de venta de parte del parque público de vivienda en alquiler, pero siendo evidente que hay un largo camino para encontrarnos (muchos países de la UE tienen un 30% o un 40% del total de sus viviendas en alquiler social o público, mientras que en España no llegamos al 1%; si ellos venden algo y nosotros construimos con vigor vivienda pública en alquiler nos deberíamos encontrar a medio camino, pero sería deseable que el encuentro se produzca cerca del actual nivel europeo y no cerca del actual nivel español).

Jorge es enemigo de que toda la vivienda protegida sea vivienda en alquiler. En primer lugar, por entender que quien tenga recursos para comprar una vivienda protegida debe hacerlo y con ello ayudar a financiar las políticas públicas de alquiler. Quien no pueda acceder a una vivienda protegida en compra debe poder acceder a un alquiler público. Jorge no suscribe el mito de la rotación ni el del control público del parque de alquiler. Precisamente por ello, y frente a los que oponen a la vivienda protegida en compra solo la vivienda en alquiler, defiende la vivienda en derecho de superficie con calificación permanente como un tertium genius muy interesante. Las viviendas en derecho de superficie, que no dejan de ser un alquiler a muy largo plazo, se mantienen y conservan en muy buen estado por parte de sus titulares. Pero Jorge matizó que, no defender que el 100% de la vivienda protegida sea en alquiler, no se debe confundir con no defender la existencia de un parque de vivienda pública en alquiler potente.

Entiende Jorge que en materia de alquiler en Euskadi hay un antes y un después de la reciente orden de ayudas al alquiler del Gobierno Vasco de noviembre del 2008, pues en estos momentos en Euskadi se dispone de las ayudas públicas al alquiler de vivienda protegida y ADAs más altas de España y son suficientes para que una Administración o incluso un particular se lancen a la tarea de alquiler vivienda protegida en vez de venderla. Jorge defendió que las AAPP no deben obtener beneficios de los inquilinos públicos. A su juicio, la suma de inversión pública, ayudas públicas y alquileres debe igualar los costes de estas operaciones.equilibrio presupuestario que permitiría situar los alquileres medios de la vivienda protegida en el entorno de los 350 euros al mes y de 280 en el caso de las ADAs.

Respecto a las ADAs apuntó que en estos momentos los ayuntamientos disponen de muchas parcelas para ADAs libres de cargas de urbanización que deberían de ponerse en valor (red vasca de alojamientos dotacionales en alquiler) de forma inmediata. En relación a Donosti, ciudad pionera en esta materia, incluso con ADAs avant la lettre, el se ha comprometido a que el 7% del total de nuevas viviendas en su ciudad sean ADAs).

Respecto a la movilización de vivienda vacía hacia el alquiler, defendió que debe ser una política más de vivienda en España y Euskadi. Pero critico el programa Bizigune del Gobierno Vasco, no por no movilizar vivienda vacía hacia el alquiler (cosa que ha hecho en cerca de 5.000 casos) sino por usar recursos públicos de forma poco eficiente y eficaz. Los recursos públicos que se han gastado en movilizar esas cerca de 5.000 viviendas privadas vacías en suelo urbano por periodos de cinco años (unos 3.000 euros al año por vivienda) el entiende que estarían mucho mejor gastadas en la promoción de nuevo parque de vivienda protegida en alquiler (en nuevos suelos urbanizables).

Y finalmente, frente a quienes entienden que el alquiler público debe ser llevado a cabo solo por el Gobierno Vasco, defendió que los ayuntamientos se involucren en la promoción de vivienda protegida de alquiler. A su juicio buena parte del 15% de los aprovechamientos urbanísticos que reciben los ayuntamientos de cada operación urbanística se deben dirigir a la producción de vivienda protegida en alquiler. Afirma que las reservas de suelo de vivienda protegida tienen mucho más sentido social si una parte de las mismas se acaba convirtiendo en vivienda protegida de alquiler. Pero no cree que se puedan imponer obligaciones legales de alquiler a los promotores privados. Por lo tanto, a su juicio, la promoción de vivienda protegida en alquiler es un trabajo de todas las AAPP con un papel menor o meramente instrumental de la iniciativa privada.

EL DEBATE POSTERIOR

Más por las provocaciones dialécticas de Jorge que por mi ponencia, el debate posterior fue bastante intenso e interesante.

En primer lugar, surgieron varias voces que defendieron la necesidad de maximizar el trabajo sobre la vivienda vacía en la ciudad ya consolidad. Es más, entre el auditorio habría personas que no solo defendían las políticas de fomento con dinero público del alquiler de vivienda vacía, sino también la penalización fiscal de aquellas viviendas vacías que hayan recibido ofertas de ayudas públicas para la rehabilitación y el alquiler y las hayan rechazado. Una cierta parte del público entendía que hay que ayudar con fondos públicos a movilizar vivienda vacía hacia el alquiler, pero también penalizar a aquellos propietarios que quieren permitirse el lujo individual, no asumible colectivamente, de mantener viviendas vacías sin uso alguno.

En segundo lugar, otras voces consideraron que en Euskadi, o al menos en algunas parte de nuestra geografía, si se ha producido una sobreproducción de vivienda. Se llegó incluso a hablar de un territorio al límite de su capacidad de acogida.

En tercer lugar, algunos de los asistentes pusieron el dedo en la llaga: nunca tendremos parques de alquiler nórdicos si no tenemos una presión fiscal y unos impuestos como los de los países escandinavos.

De entre los asistentes, también surgieron voces en defensa del programa Bizigune, que implica un fuerte gasto público, pero moviliza de forma muy rápida vivienda libre vacía hacia el alquiler social (alquiler máximo del 30% de los ingresos del inquilino), en la ciudad existente, con un total control público de la operación, de forma que no hay posibilidad alguna de fraude o de inflación en el mercado del alquiler de vivienda. Aunque también hubo quien defendió un modelo de ayudas a los inquilinos de vivienda libre sin más intervención de la Administración que la suscripción de un seguro de impago (tipo Renta Básica de Emancipación del Ministerio de Vivienda de España). E incluso hubo quien defendió que la forma de crear un amplio parque de alquiler (privado) en España es agilizar el desahucio a través de una mejora de la legislación procesal (cosa que se acaba de producir recientemente a través de la Ley estatal 19/2009).

En otras sesiones del curso de verano también se produjeron intervenciones que versaban sobre el alquiler. Por ejemplo, se defendió la eliminación de las deducciones fiscales a la compra de vivienda (cosa que de forma parcial quiere hacer el Proyecto de Ley de Economía Sostenible). Algunos nos sugirieron cuestionarnos siempre antes de construir nueva vivienda si es posible reutilizar la que ya existe.

Y no tengo claro si fue objeto de debate o no, pero algunas cuestiones figuran en mis notas sobre esta sesión y, por ello, las comento.

Hay actuaciones de alquiler público pequeñas, que incluso pueden parecer insignificantes, que en muchos municipios vascos pueden bastar. Lo llamamos "el modelo Tolosa" y consiste en que un Ayuntamiento licite un suelo de vivienda protegida y el promotor que sea adjudicatario, además de hacer una serie de viviendas protegidas para su venta, tiene la obligación de entregar unas pocas viviendas protegidas al Ayuntamiento para que este las dedique al alquiler. En muchos municipios vascos basta con que el Ayuntamiento disponga de un o dos portales de vivienda protegida en alquiler para dar satisfacción a la población destinataria natural del alquiler protegido. Estas intervenciones modestas a nivel municipal, observadas de forma agregada pueden ayudar a construir una red municipal de dotaciones al servicio del alquiler. Las grandes áreas urbanas o metropolitanas necesitan de grandes parques de alquiler, pero a la gran mayoría de municipios vascos con una o dos operaciones del modelo Tolosa les puede bastar para dotarse en esta materia.

Y no quiero dejar de comentar uno de los modelos más sugerentes en materia de alquiler que no tiene porque no poder aplicarse en España o Euskadi. Me refiero a las cooperativas de alquiler de vivienda protegida. Ya hemos hablado en este blog de este asunto, pero parece que, de momento, nadie se lanza a esta piscina en Euskadi. Ya hay pioneros en Cataluña (Sostre Civic con el apoyo de varios ayuntamientos catalanes y de la Generalitat). Así que debemos seguir con atención lo que ocurre con estos, de momento, experimentos de vivienda protegida de alquiler cooperativa.

Como se puede comprobar por este post, el pasado 27 julio el debate sobre el alquiler público dio mucho de si y se comentaron muchas e interesantes cuestiones. La crisis económica es posible que haya modificado el contexto y el estado de este y otros debates. Pero eso será, espero, objeto de otro post más adelante.

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Este grupo de profesionales han adquirido notoriedad en Euskadi por hablar de cosas como  LA CIUDAD PROHIBIDA, LA CIUDAD SIN MIEDO o la CIUDAD TAMBIEN PARA LAS MUJERES. Conceptos todo ellos que hacen referencia al urbanismo al servicio de las necesidades y las demandas de toda la ciudadanía, insistiendo en lo de "toda la ciudadanía".Obviamente Hiri Kolektiboa empezó por el diálogo entre el feminismo y el urbanismo/arquitectura (¿que le piden y necesitan las mujeres de la ciudad? ¿hay necesidades urbanas específicas de las mujeres? ¿como se deben satisfacer?; solo recuerdo que las mujeres son cerca del 60% de la población, con lo que estas preguntas no son ociosas), pero han terminado preguntando y planteando no solo lo que necesitan las mujeres de la ciudad, sino lo que necesitamos todos en diferentes momentos de nuestra vida en los que somos jóvenes/viejos, sanos/enfermos, independientes/dependientes, con o sin pareja, con o sin hijos, etc. Su tesis es que las ciudades están pensadas casi siempre para adultos aún jóvenes, blancos, sanos, con trabajo, solventes, válidos y sin hijos; siendo bastante evidente que todos no cumplimos con esas características. La ciudad, según ellas responde la mayor parte de las veces a un patrón sexo-patriarcal y productivista en el que lo masculino y lo mercantil parece ser universal.

Para trascender todo esto Hiri Kolektiboa apuesta por espacios vividos frente a los prohibidos, por calles llenas frente a las vacías, por estar en el espacio público frente a meramente transitar por espacios progresivamente privatizados, por tejer ciudad poco a poco frente a los macroproyectos casi instantáneos o por la democracia participativa también en lo urbano frente a la mera democracia representativa. Para caminar en esta línea proponen una metodología de análisis de la ciudad y el urbanismo que se basa en la participación ciudadana(talleres ciudadanos participativos, comunicación de los resultados a técnicos municipales y políticos, edición del mapa de la ciudad prohibida, socilalización del trabajo, plan de acción y compromisos políticos, evaluación y volver a empezar), en una serie de herramientas técnico-cualitativas(trabajo de campo pateando bien la ciudad, analisis de usos en función del tiempo, estudio de los flujos de personas, lugares de estancia, soleamiento, visibilidad, sombreamientos, vegetación, iluminación, etc) y en el dibujo de la ciudad deseada o funcional. Dicho todo lo anterior, no creo que sorprenda mucho al decir que este colectivo de arquitectas (en el que hay un arquitecto) apuesta por la ciudad compacta europea, mucho más susceptible de encarnar los valores urbanos que ellas defienden. Y en ello están, no solo en términos teóricos, sino también en la práctica del día a día, pues asesoran a muchos ayuntamientos vascos tratando de ayudar a hacer ciudades para todos.

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El pasado mes de agosto deje una serie de posts a medio camino: los dedicados a uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tuvieron lugar en la bella Donosti. El curso al que he dedicado algunos posts se titulaba POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. En posts anteriores os comenté algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos de los fenómenos urbanos y el enfoque general del curso, etc) y también os deje enlace a mi propia ponencia. Hoy retomo ese relato comentando lo que preocupaba en agosto y creo que sigue preocupando ahora a los gestores públicos y privados de grandes operaciones urbanísticas.

FELIPE VIZCARRO - SubDG Ministerio de Vivienda

Se mostró extraordinariamente preocupado por las dificultades de acceso al crédito de los promotores y compradores de vivienda protegida, así como por el stock de vivienda libre usada vacía y nueva sin vender.

Frente a estos problemas explicó las líneas maestras de la acción del Ministerio de Vivienda que no son otras que el fuerte impulso a la rehabilitación y al alquiler, a través de fondos aportados por el Gobierno de España, pero también la búsqueda de la concertación de esfuerzos con otras AAPP, entidades financieras, agentes económicos y sociales, empresarios y la ciudadanía en su conjunto.

Nos habló, de manera concreta, de algunas medidas de las que el Ministerios espera mucho: la conversión de vivienda libre sin vender en vivienda protegida, la renta básica de emancipación, el Plan E o la compra de suelo para vivienda protegida por parte del Ministerio.

ISABEL GARCES - Directora de Viviendas Municipales de Bilbao y de la Sección vasca de AVS (Asociación de Promotores Públicos de Suelo y Vivienda de España)

Después de presentar la AVS a los asistentes y de hacer una descripción de como afecta la crisis al sector de la vivienda protegida, ponderó la aportación que la inversión pública en vivienda protegida puede tener, no solo para mejorar los equipamientos sociales de las AAPP, sino tamnbién para ayudar la salida de la crisis económica y el alto desempleo. El incremento de la oferta de vivienda protegida, el alquiler social, los alojamientos dotacionales para jóvenes y mayores o la rehabilitación (políticas todas ellas apoyadas por la AVS y VVMM de Bilabo) son muy intensivas en mano de obra y pueden contribuir a una salida de la actual crisis económica y situación de alto paro.

MANUEL TEJADA - Alcalde de Abanto y Cierbana y responsable de vivienda de EUDEL (Asociación Vasca de Municipios)

Como representante del municipalismo vasco, puso de relieve las muchas crisis a las que se enfrentan los ayuntamientos en materia urbana: escasa financiación municipal (los Ayuntamientos son la Administración más cercana al ciudadano, con más tareas y con menos dinero de todas las existentes), crisis medioambiental, el desarrollismo urbano de los útimos años (al que no negó que hayan podido contribuir los propios ayuntamientos) o el neocentralismo de las CCAA. Abogó por un crecimiento urbano más pausado, planificado y liderado desde el poder local, pues, a su juicio, las políticas públicas de vivienda son una competencia estructuralmente muncipal.

JOSEBA BARRENA - DG de Caja Vital de Alava

Una vez explicado el compromiso de la Caja Vital con la vivienda protegida en general y la de alquiler en particular (la Caja Vital financia más de la mitad de toda la vivienda protegida de Euskadi y es la única caja que tiene un parque propio de vivienda protegida en alquiler -cercano a las mil viviendas- a través de Vitalquiler), habló con total claridad de un crecimiento antinatural y no sostenible del sector de la vivienda en los pasados años. A su juicio se ha usado de forma incorrecta el trabajo y el capital. El fácil e ilimitado acceso al crédito ha atraído a profesionales de dudosa solvencia al sector de la vivienda. Se ha financiado más del 100% de la inversión del promotor y también más de 100% de la compra de los ciudadanos. Todos hemos vivido en un clima financiero relajado. Concluyó con la siguiente gráfica expresión: los tiempos de la pornografía financiera han acabado y es necesario volver a la cordura.

Esta cordura, a su juicio, debe traducirse en no calificar más suelo (hay ya calificado para muchos años), volver a las 6 o 7 viviendas nuevas iniciadas al año por cada 1000 habitantes y ajustar los precios de las viviendas en stock y nuevas por venir de forma que sean asumibles por unos compradores que no van a tener crédito ni ilimitado ni incondicional. Con su verbo claro habitual afirmó que el sector inmobiliario debe hacer régimen durante un largo trecho, volver a construir en función de la demanda real, gestionar de forma profesional y evitar los apalancamientos excesivo.

MARIO YOLDI - economista, funcionario en excedencia y Director de Planificación de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco

Inició su intervención poniendo de relieve las diferencias entre las políticas públicas de vivienda en el resto de España (afectada por el Plan Estatal de Vivienda) y Euskadi (no afectado por el mismo). En Euskadi se dispone en el años 2009 de más de 50.000 viviendas protegidas, casi la mitad de la vivienda nueva es vivienda protegida, casi el 25% de la vivienda protegida nueva es vivienda social en alquiler y se dispone ya de 8.000 viviendas de alquiler público permanente y 9.000 temporales.

Partiendo de esta base anunció que el próximo Plan Director de Vivienda 2010-2013 del Gobierno Vasco se centrará de forma especial en la rehabilitación, al regeneración urbana y el alquiler. Dado la actual situación de crisis, estimó que va a ser necesario hacer más con menos. Apostó por un gran pacto de la vivienda entre todos los agentes públicos y privados implicados para definir las políticas de vivienda de los próximos diez años. Resaltó la importancia de buenos acuerdos en materia financiera con las cajas de ahorros, para poder financiar adecuadamente las políticas públicas de vivienda en Euskadi. Y apuntó que solo se abordará el debate de la vivienda como derecho subjetivo una vez que se haya construido un parque suficiente de vivienda como para que ese derecho tenga sustento objetivo suficiente.

PABLO OTAOLA - director de la Comisión Gestora de Zorrozaure (Bilbao)

Desde su experiencia como gestor urbanístico público, antes en Bilbao Ria 2000 y ahora en la Comisión Gestora de Zorrozaure, y dado el actual momento de crisis consideró la actual coyuntura un buen momento para preparar proyectos ambiciosos para el futuro, tomar pocos riesgos financieros, trocear las grandes operaciones y empezar por lo sencillo, visualizar movimiento para no crear desánimo ciudadano, potenciar la rehabilitación de vivienda y el reciclaje de suelos, mantener siempre una perspectiva urbana integral considerando la vivienda, el empleo, el transporte, los equipamiento, etc e introducir la perspectiva de la sostenibilidad en todas las actuaciones presentes y futuras.

Como se puede ver, muchos y variados puntos de vista y propuestas. Entre todas ellas se puede quizás elaborar un bosquejo de por donde van a a ir los gestores públicos y privados de las grandes operaciones urbanas en los próximos meses y años.

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Siguiendo con el Curso de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA, del que ya os he hablado en este blog en varias ocasiones anteriores, hoy me gustaría centrarme en la mirada jurídica, tal y como la expuso Iñaki Agirreazkuenaga, catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU y letrado en ejercicio, con una dilatada trayectoria en materia de derecho y urbanismo, en su ponencia "La intervención pública en el mercado de vivienda y suelo en momentos de crisis".

Su punto de partida fue claro: la regulación pública puede influir poderosamente en la economía y por ello también en el urbanismo y la vivienda. Pero, a su juicio, en el caso de España, el urbanismo ha tenido una deficiente regulación legal por una larga serie de motivos.

El urbanismo, que debería ser una función pública, se ha puesto en manos del mercado, al menos desde el año 1956, como consecuencia de la debilidad organizativa y presupuestaria de las AAPP españolas. En aquella época las AAPP concedieron a los propietarios de suelo los derechos urbanísticos (edificatorios) que sobre ellos se asientan, procediendo a confundir suelo (propiedad del suelo) con derechos urbanísticos (titularidad de la acutirzación administrativa para edificar), lo que posteriormente ha traído todo tipo de problemas.

Desde la década de los 50 del siglo pasado a los propietarios de suelo las AAPP españolas les han "regalado" los derechos urbanísticos que pertenecen en origen a la comunidad (a lo público, a la ciudadanía) a cambio de unas, en comparación, pequeñas compensaciones (urbanizar, suelo dotacional y tradicionalmente el 10% de los parovechamientos urbanísticos, libres de cargas de urbanización). La Administración Pública del año 1956 estaba dispuesta a entregar casi el 100% de los derechos urbanísticos a los propietarios de suelo con tal de no tener que liderar y sufragar con fondos públicos la urbanización del suelo (la verdadera creación de ciudad). Esto ni ha ocurrido ni ocurre en otros países de la UE, en los que el urbanismo es una función pública, pues la urbanización se paga con fondos públicos y por ello los aprovechamientos urbanísticos son público y una cosa conceptualmente diferente a la propiedad del suelo.

A todo lo anterior hay que añadirle que en España las negociaciones entre ayuntamientos y promotores de vivienda / propietarios de suelo han sido tradicionalmente muy opacas y en no pocas ocasiones corruptas y delictivas.

Por otra parte, el profesor Agirreazkauenaga entiende que el actual reparto de derechos urbanísticos entre lo público y lo privado (en toda España, menos en Euskadi, 90% del aprovechamiento es privado y el 10% restante público) tiene mucho margen de mejora en forma de crecimientos de los aprovechamientos urbanísticos públicos.

En relación a la nueva ley estatal de suelo el profesor Agirreazkuenaga considera que se realiza una operación jurídica y económicamente muy necesaria en España: no incorporar al valor de los suelos las expectativas urbanísticas. De forma que el valor de un suelo tiene que ser su valor real, el de las rentas agrarias o forestales que se pueda obtener por el mismo o si ya se ha iniciado el proceso urbanizador el de la urbanización y edificación que de forma real y fáctica se haya añadido. Pero en modo alguno se deben valorar los suelos en función de lo que algún día pueda llegar a estar urbanizado y edificado. O se urbaniza y edifica o no se incrementa el valor del suelo. Todo lo que no sea eso es inflacionista y además confunde perniciosamente suelo con derechos urbanísticos. El profesor Agirreazkuenaga entiende que el propietario de suelo tiene derecho a apropiarse del valor creado por él, pero no antes de que se cree y no incluso sin que se cree. En cualquier caso, entiende que el reparto de aprovechamientos entre lo público y lo privado (10% vs. 90%) es muy desequilibrado y la captación pirvada de plusvalías urbanísticas debería ser mucho menor, dado que estas, por naturaleza, son públicas. Estimo que en estos momentos los ciudadanos regalamos el 50% de las plusvalías urbanísticas a los privados (100% del plusvalor urbanístico - urbanización - dotaciones - 10% municipal = 50% del plusvalor neto) y esto, que no ocurre en ningún estado de la UE, afecta negativamente al modelo de ciudad y tambien a la accesibilidad de la vivienda.

La parte final de su ponencia la dedico a explicar las especificidades del modelo vasco urbano y de vivienda. A su juicio este modelo está constituido por los siguientes rasgos:

• primera Comunidad Autónoma que adopta la calificación permanente de la vivienda protegida como un bien ajeno al mercado (después solo dos le han seguido -Catalunya y Asturias-)
• uso masivo del derecho de superficie en la vivienda protegida
• vivienda protegida como una categoría jurídica diferente a la vivienda de mercado (calificación permanente, sorteo, tanteo, retracto, inspección, sanción y expropiación.

Aunque el profesor Agirreazkuenaga tiene sus propias aportaciones doctrinales a lo que debe ser un modelo urbanístico y de vivienda vasco socialmente avanzado. Para ello habría que tomar, entre otras, las siguientes medidas:

• construir parque públicos de vivienda, casi exclusivamente en alquiler
• la vivienda protegida debería pasar a ser dominio público y por lo tanto inembargable, imprescritible e inalienable
• expropiar la facultad de descalificación de la vivienda protegida vasca calificada como tal antes del año 2002
• el derecho de superficie y la calificación permanente solo deben verse como funcionales pero intermedias estaciones hacia el dominio público
• debe garantizarse a quien necesite vivienda una vivienda pública en alquiler, pero solo en alquiler y solo por el tiempo que la necesite (si mejora su renta o se compra una vivienda ya necesitará el apoyo público)
• la vivienda protegida debe regirse solo por categorías de derecho adminsitrativo, abandonando los ropajes jurídicos civiles o mercantiles
• las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda deben desaparecer y pasar a usar un mayor volumen de recursos públicos en gasto directo en políticas públicas de vivienda
• todo ello podría desembocar en la existencia de un servicio público de vivienda (al estilo de los que ya conocemos en materia de vivienda y sanidad).

Claro, rotundo y radical (radix, raíz ...) el profesor Agirreazkuenaga concluye que para disponer de un servicio público que porporcione vivienda en alquiler a toda persona que lo necesite solo por el tiempo que lo necesite y para hacer del urbanismo (la construcción de ciudad) una función pública no hay ningún obstáculo económico. Solo la política y la economía explican que no estemos ya allí. Su claridad doctrinal creo que es muy de agradecer. Los que habéis seguido mi blog ya sabéis que comparto casi al 100% su discurso académico-doctrinal.

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Leo en el diario El Correo que la crisis económica fuerza a Bilbao Ria 2000 a aparcar el plan de regeneración de Olabeaga (Bilbao), que partía de la base (segçun el plan de Zaha Hadid) de poder hacer 1.300 viviendas.

La cosa no es como para hacer chistes. De hecho, es bastante seria. La crisis económica, el credit cruchy la hecatombe inmobiliaria española, que se traduce en Euskadi "solo" en crisis de la vivienda libre, hacen difícil de mantener modelos urbanísticos exitosos hasta la fecha.

Parece ser que había en Euskadi un consenso casi mayoritario en torno a financiar el urbanismo gracias a las plusvalías de la vivienda libre y mantener bajo mínimos las aportaciones presupuestarias públicas en dinero contante y sonante (me refiero a cash público, no a perdonar impuestos municipales, avalar frente a entidades financieras de cara a conseguir créditos o rebajar el volumen de vivienda protegida para incrementar el de vivienda libre).

Pues bien, este modelo empieza a ser imposible desde el punto de vista fáctico(no dan los números, no hay financiadores privados, es materialmente imposible, etc). Antes, al menos para mí, este modelo ya planteaba serias dudas ideológico-político-sociales, pues el papel de la Administración a veces se descafeinaba, al estar más preocupado de que las plusvalías inmobiliarias pagasen el proyecto que de la calidad intrinseca (social, urbana, ecológica, económica, etc) del mismo.

Con el urbanismo siempre nos tenemos que hacer algunas preguntas claras y no dejar que nos enreden con bonitos dibujos, maquetas, renders y demás artillería gráfica de prestigiosos arquitectos (generalmente urbanistas amateurs, cuando no frívolos). Las preguntas pueden ser, entre otras, las siguientes: el urbanismo ¿para que? ¿para quien? ¿a costa de que? ¿pagado por quien? ¿decidido por quien? Si uno se hace esas preguntas descubrirá que hacer buen urbanismo no solo es llenar de vivienda libre hasta el último rincon de nuestra geografía. De hecho, en muchas ocasiones hacer buen urbanismo no implica (o no debería implicar) crecer.

Decía antes que la cosa no es como para hacer chistes. Pero me vais a permitir una ironía algo jocosa. La noticia que estoy comentando (el proyecto de Olabeaga puede estar en crisis como consecuencia de la bajada del precio de la vivienda libre y de la atonía del mercado inmobiliario en Bilbao) también se podría traducir de la siguiente manera: la mala situación de la vivienda libre pone en riesgo la construcción de vivienda protegida en Olabeaga. Como hemos oído tantas veces que la producción de vivienda protegida ponía en riesgo a la vivienda libre, quiero dejar claro que antes no aocurría tal cosa y que ahora ocurre lo contrario. En estos momentos, las entidades financieras en Euskadi solo financian desarrollos inmobiliarios y urbanos con un 100% de vivienda protegida. Es decir, que es la vivienda libre la que es una amenaza para la vivienda protegida y no al revés.

Visto lo visto, lo que extraña es que Bilbao Ría 2000 aparque el plan de regeneración de Olabeaga para un futuro en el que se puedan hacer y vender viviendas libres. ¿No sería mejor continuar con el plan, con un 100% de vivienda protegida y, con los aportes presupuestarios posibles en estos momentos de crisis, hacer el mejor proyecto posible en esa zona de Bilbao? ¿Es lícito dejar para décadas futuras la regeneración de Olabeaga, simplemente por ser hoy imposible edificar en ese barrio ni una sola nueva vivienda libre, cuando es evidente que las viviendas protegidas sirven exactamente para los mismos fines residenciales (aunque tienen un menor margen de beneficio empresarial) que las viviendas libres? Visto lo revuelto que está el patio (económico, financiero, social, urbanístico) ¿no sería recomendable tener en cuenta, además de las opiniones de los grupos municipales, el equipo de gobierno del Ayuntamiento de Bilbao, la BBK, Bilbao Ría 2000 y Zaha Hadid, volver a sentarse con los vecinos de Bilbao, especialmente los de la zona, y resideñar el proyecto? Como veis, tengo más preguntas que respuestas.

Acabo con un par de recomendaciones: lean las reflexiones (I y II) sobre el urbanismo en tiempos de crisis de Fernando Martinez Hinojal.

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