LEOLO

Este grupo de profesionales han adquirido notoriedad en Euskadi por hablar de cosas como  LA CIUDAD PROHIBIDA, LA CIUDAD SIN MIEDO o la CIUDAD TAMBIEN PARA LAS MUJERES. Conceptos todo ellos que hacen referencia al urbanismo al servicio de las necesidades y las demandas de toda la ciudadanía, insistiendo en lo de "toda la ciudadanía".Obviamente Hiri Kolektiboa empezó por el diálogo entre el feminismo y el urbanismo/arquitectura (¿que le piden y necesitan las mujeres de la ciudad? ¿hay necesidades urbanas específicas de las mujeres? ¿como se deben satisfacer?; solo recuerdo que las mujeres son cerca del 60% de la población, con lo que estas preguntas no son ociosas), pero han terminado preguntando y planteando no solo lo que necesitan las mujeres de la ciudad, sino lo que necesitamos todos en diferentes momentos de nuestra vida en los que somos jóvenes/viejos, sanos/enfermos, independientes/dependientes, con o sin pareja, con o sin hijos, etc. Su tesis es que las ciudades están pensadas casi siempre para adultos aún jóvenes, blancos, sanos, con trabajo, solventes, válidos y sin hijos; siendo bastante evidente que todos no cumplimos con esas características. La ciudad, según ellas responde la mayor parte de las veces a un patrón sexo-patriarcal y productivista en el que lo masculino y lo mercantil parece ser universal.

Para trascender todo esto Hiri Kolektiboa apuesta por espacios vividos frente a los prohibidos, por calles llenas frente a las vacías, por estar en el espacio público frente a meramente transitar por espacios progresivamente privatizados, por tejer ciudad poco a poco frente a los macroproyectos casi instantáneos o por la democracia participativa también en lo urbano frente a la mera democracia representativa. Para caminar en esta línea proponen una metodología de análisis de la ciudad y el urbanismo que se basa en la participación ciudadana(talleres ciudadanos participativos, comunicación de los resultados a técnicos municipales y políticos, edición del mapa de la ciudad prohibida, socilalización del trabajo, plan de acción y compromisos políticos, evaluación y volver a empezar), en una serie de herramientas técnico-cualitativas(trabajo de campo pateando bien la ciudad, analisis de usos en función del tiempo, estudio de los flujos de personas, lugares de estancia, soleamiento, visibilidad, sombreamientos, vegetación, iluminación, etc) y en el dibujo de la ciudad deseada o funcional. Dicho todo lo anterior, no creo que sorprenda mucho al decir que este colectivo de arquitectas (en el que hay un arquitecto) apuesta por la ciudad compacta europea, mucho más susceptible de encarnar los valores urbanos que ellas defienden. Y en ello están, no solo en términos teóricos, sino también en la práctica del día a día, pues asesoran a muchos ayuntamientos vascos tratando de ayudar a hacer ciudades para todos.

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El pasado mes de agosto deje una serie de posts a medio camino: los dedicados a uno de los Cursos de Verano de la UPV-EHU que, como todos los años, tuvieron lugar en la bella Donosti. El curso al que he dedicado algunos posts se titulaba POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA. En posts anteriores os comenté algunas cosas de las que se hablaron en este curso (aspectos económicos, sociológicos, jurídicos de los fenómenos urbanos y el enfoque general del curso, etc) y también os deje enlace a mi propia ponencia. Hoy retomo ese relato comentando lo que preocupaba en agosto y creo que sigue preocupando ahora a los gestores públicos y privados de grandes operaciones urbanísticas.

FELIPE VIZCARRO - SubDG Ministerio de Vivienda

Se mostró extraordinariamente preocupado por las dificultades de acceso al crédito de los promotores y compradores de vivienda protegida, así como por el stock de vivienda libre usada vacía y nueva sin vender.

Frente a estos problemas explicó las líneas maestras de la acción del Ministerio de Vivienda que no son otras que el fuerte impulso a la rehabilitación y al alquiler, a través de fondos aportados por el Gobierno de España, pero también la búsqueda de la concertación de esfuerzos con otras AAPP, entidades financieras, agentes económicos y sociales, empresarios y la ciudadanía en su conjunto.

Nos habló, de manera concreta, de algunas medidas de las que el Ministerios espera mucho: la conversión de vivienda libre sin vender en vivienda protegida, la renta básica de emancipación, el Plan E o la compra de suelo para vivienda protegida por parte del Ministerio.

ISABEL GARCES - Directora de Viviendas Municipales de Bilbao y de la Sección vasca de AVS (Asociación de Promotores Públicos de Suelo y Vivienda de España)

Después de presentar la AVS a los asistentes y de hacer una descripción de como afecta la crisis al sector de la vivienda protegida, ponderó la aportación que la inversión pública en vivienda protegida puede tener, no solo para mejorar los equipamientos sociales de las AAPP, sino tamnbién para ayudar la salida de la crisis económica y el alto desempleo. El incremento de la oferta de vivienda protegida, el alquiler social, los alojamientos dotacionales para jóvenes y mayores o la rehabilitación (políticas todas ellas apoyadas por la AVS y VVMM de Bilabo) son muy intensivas en mano de obra y pueden contribuir a una salida de la actual crisis económica y situación de alto paro.

MANUEL TEJADA - Alcalde de Abanto y Cierbana y responsable de vivienda de EUDEL (Asociación Vasca de Municipios)

Como representante del municipalismo vasco, puso de relieve las muchas crisis a las que se enfrentan los ayuntamientos en materia urbana: escasa financiación municipal (los Ayuntamientos son la Administración más cercana al ciudadano, con más tareas y con menos dinero de todas las existentes), crisis medioambiental, el desarrollismo urbano de los útimos años (al que no negó que hayan podido contribuir los propios ayuntamientos) o el neocentralismo de las CCAA. Abogó por un crecimiento urbano más pausado, planificado y liderado desde el poder local, pues, a su juicio, las políticas públicas de vivienda son una competencia estructuralmente muncipal.

JOSEBA BARRENA - DG de Caja Vital de Alava

Una vez explicado el compromiso de la Caja Vital con la vivienda protegida en general y la de alquiler en particular (la Caja Vital financia más de la mitad de toda la vivienda protegida de Euskadi y es la única caja que tiene un parque propio de vivienda protegida en alquiler -cercano a las mil viviendas- a través de Vitalquiler), habló con total claridad de un crecimiento antinatural y no sostenible del sector de la vivienda en los pasados años. A su juicio se ha usado de forma incorrecta el trabajo y el capital. El fácil e ilimitado acceso al crédito ha atraído a profesionales de dudosa solvencia al sector de la vivienda. Se ha financiado más del 100% de la inversión del promotor y también más de 100% de la compra de los ciudadanos. Todos hemos vivido en un clima financiero relajado. Concluyó con la siguiente gráfica expresión: los tiempos de la pornografía financiera han acabado y es necesario volver a la cordura.

Esta cordura, a su juicio, debe traducirse en no calificar más suelo (hay ya calificado para muchos años), volver a las 6 o 7 viviendas nuevas iniciadas al año por cada 1000 habitantes y ajustar los precios de las viviendas en stock y nuevas por venir de forma que sean asumibles por unos compradores que no van a tener crédito ni ilimitado ni incondicional. Con su verbo claro habitual afirmó que el sector inmobiliario debe hacer régimen durante un largo trecho, volver a construir en función de la demanda real, gestionar de forma profesional y evitar los apalancamientos excesivo.

MARIO YOLDI - economista, funcionario en excedencia y Director de Planificación de la Viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco

Inició su intervención poniendo de relieve las diferencias entre las políticas públicas de vivienda en el resto de España (afectada por el Plan Estatal de Vivienda) y Euskadi (no afectado por el mismo). En Euskadi se dispone en el años 2009 de más de 50.000 viviendas protegidas, casi la mitad de la vivienda nueva es vivienda protegida, casi el 25% de la vivienda protegida nueva es vivienda social en alquiler y se dispone ya de 8.000 viviendas de alquiler público permanente y 9.000 temporales.

Partiendo de esta base anunció que el próximo Plan Director de Vivienda 2010-2013 del Gobierno Vasco se centrará de forma especial en la rehabilitación, al regeneración urbana y el alquiler. Dado la actual situación de crisis, estimó que va a ser necesario hacer más con menos. Apostó por un gran pacto de la vivienda entre todos los agentes públicos y privados implicados para definir las políticas de vivienda de los próximos diez años. Resaltó la importancia de buenos acuerdos en materia financiera con las cajas de ahorros, para poder financiar adecuadamente las políticas públicas de vivienda en Euskadi. Y apuntó que solo se abordará el debate de la vivienda como derecho subjetivo una vez que se haya construido un parque suficiente de vivienda como para que ese derecho tenga sustento objetivo suficiente.

PABLO OTAOLA - director de la Comisión Gestora de Zorrozaure (Bilbao)

Desde su experiencia como gestor urbanístico público, antes en Bilbao Ria 2000 y ahora en la Comisión Gestora de Zorrozaure, y dado el actual momento de crisis consideró la actual coyuntura un buen momento para preparar proyectos ambiciosos para el futuro, tomar pocos riesgos financieros, trocear las grandes operaciones y empezar por lo sencillo, visualizar movimiento para no crear desánimo ciudadano, potenciar la rehabilitación de vivienda y el reciclaje de suelos, mantener siempre una perspectiva urbana integral considerando la vivienda, el empleo, el transporte, los equipamiento, etc e introducir la perspectiva de la sostenibilidad en todas las actuaciones presentes y futuras.

Como se puede ver, muchos y variados puntos de vista y propuestas. Entre todas ellas se puede quizás elaborar un bosquejo de por donde van a a ir los gestores públicos y privados de las grandes operaciones urbanas en los próximos meses y años.

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Siguiendo con el Curso de Verano de la UPV-EHU titulado POLITICAS PUBLICAS DE SUELO Y VIVIENDA EN UN CONTEXTO DE CRISIS ECONOMICA Y FINANCIERA, del que ya os he hablado en este blog en varias ocasiones anteriores, hoy me gustaría centrarme en la mirada jurídica, tal y como la expuso Iñaki Agirreazkuenaga, catedrático de derecho administrativo de la UPV-EHU y letrado en ejercicio, con una dilatada trayectoria en materia de derecho y urbanismo, en su ponencia "La intervención pública en el mercado de vivienda y suelo en momentos de crisis".

Su punto de partida fue claro: la regulación pública puede influir poderosamente en la economía y por ello también en el urbanismo y la vivienda. Pero, a su juicio, en el caso de España, el urbanismo ha tenido una deficiente regulación legal por una larga serie de motivos.

El urbanismo, que debería ser una función pública, se ha puesto en manos del mercado, al menos desde el año 1956, como consecuencia de la debilidad organizativa y presupuestaria de las AAPP españolas. En aquella época las AAPP concedieron a los propietarios de suelo los derechos urbanísticos (edificatorios) que sobre ellos se asientan, procediendo a confundir suelo (propiedad del suelo) con derechos urbanísticos (titularidad de la acutirzación administrativa para edificar), lo que posteriormente ha traído todo tipo de problemas.

Desde la década de los 50 del siglo pasado a los propietarios de suelo las AAPP españolas les han "regalado" los derechos urbanísticos que pertenecen en origen a la comunidad (a lo público, a la ciudadanía) a cambio de unas, en comparación, pequeñas compensaciones (urbanizar, suelo dotacional y tradicionalmente el 10% de los parovechamientos urbanísticos, libres de cargas de urbanización). La Administración Pública del año 1956 estaba dispuesta a entregar casi el 100% de los derechos urbanísticos a los propietarios de suelo con tal de no tener que liderar y sufragar con fondos públicos la urbanización del suelo (la verdadera creación de ciudad). Esto ni ha ocurrido ni ocurre en otros países de la UE, en los que el urbanismo es una función pública, pues la urbanización se paga con fondos públicos y por ello los aprovechamientos urbanísticos son público y una cosa conceptualmente diferente a la propiedad del suelo.

A todo lo anterior hay que añadirle que en España las negociaciones entre ayuntamientos y promotores de vivienda / propietarios de suelo han sido tradicionalmente muy opacas y en no pocas ocasiones corruptas y delictivas.

Por otra parte, el profesor Agirreazkauenaga entiende que el actual reparto de derechos urbanísticos entre lo público y lo privado (en toda España, menos en Euskadi, 90% del aprovechamiento es privado y el 10% restante público) tiene mucho margen de mejora en forma de crecimientos de los aprovechamientos urbanísticos públicos.

En relación a la nueva ley estatal de suelo el profesor Agirreazkuenaga considera que se realiza una operación jurídica y económicamente muy necesaria en España: no incorporar al valor de los suelos las expectativas urbanísticas. De forma que el valor de un suelo tiene que ser su valor real, el de las rentas agrarias o forestales que se pueda obtener por el mismo o si ya se ha iniciado el proceso urbanizador el de la urbanización y edificación que de forma real y fáctica se haya añadido. Pero en modo alguno se deben valorar los suelos en función de lo que algún día pueda llegar a estar urbanizado y edificado. O se urbaniza y edifica o no se incrementa el valor del suelo. Todo lo que no sea eso es inflacionista y además confunde perniciosamente suelo con derechos urbanísticos. El profesor Agirreazkuenaga entiende que el propietario de suelo tiene derecho a apropiarse del valor creado por él, pero no antes de que se cree y no incluso sin que se cree. En cualquier caso, entiende que el reparto de aprovechamientos entre lo público y lo privado (10% vs. 90%) es muy desequilibrado y la captación pirvada de plusvalías urbanísticas debería ser mucho menor, dado que estas, por naturaleza, son públicas. Estimo que en estos momentos los ciudadanos regalamos el 50% de las plusvalías urbanísticas a los privados (100% del plusvalor urbanístico - urbanización - dotaciones - 10% municipal = 50% del plusvalor neto) y esto, que no ocurre en ningún estado de la UE, afecta negativamente al modelo de ciudad y tambien a la accesibilidad de la vivienda.

La parte final de su ponencia la dedico a explicar las especificidades del modelo vasco urbano y de vivienda. A su juicio este modelo está constituido por los siguientes rasgos:

• primera Comunidad Autónoma que adopta la calificación permanente de la vivienda protegida como un bien ajeno al mercado (después solo dos le han seguido -Catalunya y Asturias-)
• uso masivo del derecho de superficie en la vivienda protegida
• vivienda protegida como una categoría jurídica diferente a la vivienda de mercado (calificación permanente, sorteo, tanteo, retracto, inspección, sanción y expropiación.

Aunque el profesor Agirreazkuenaga tiene sus propias aportaciones doctrinales a lo que debe ser un modelo urbanístico y de vivienda vasco socialmente avanzado. Para ello habría que tomar, entre otras, las siguientes medidas:

• construir parque públicos de vivienda, casi exclusivamente en alquiler
• la vivienda protegida debería pasar a ser dominio público y por lo tanto inembargable, imprescritible e inalienable
• expropiar la facultad de descalificación de la vivienda protegida vasca calificada como tal antes del año 2002
• el derecho de superficie y la calificación permanente solo deben verse como funcionales pero intermedias estaciones hacia el dominio público
• debe garantizarse a quien necesite vivienda una vivienda pública en alquiler, pero solo en alquiler y solo por el tiempo que la necesite (si mejora su renta o se compra una vivienda ya necesitará el apoyo público)
• la vivienda protegida debe regirse solo por categorías de derecho adminsitrativo, abandonando los ropajes jurídicos civiles o mercantiles
• las desgravaciones fiscales a la compra de vivienda deben desaparecer y pasar a usar un mayor volumen de recursos públicos en gasto directo en políticas públicas de vivienda
• todo ello podría desembocar en la existencia de un servicio público de vivienda (al estilo de los que ya conocemos en materia de vivienda y sanidad).

Claro, rotundo y radical (radix, raíz ...) el profesor Agirreazkuenaga concluye que para disponer de un servicio público que porporcione vivienda en alquiler a toda persona que lo necesite solo por el tiempo que lo necesite y para hacer del urbanismo (la construcción de ciudad) una función pública no hay ningún obstáculo económico. Solo la política y la economía explican que no estemos ya allí. Su claridad doctrinal creo que es muy de agradecer. Los que habéis seguido mi blog ya sabéis que comparto casi al 100% su discurso académico-doctrinal.

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