La ponencia del profesor José García-Montalvo llevaba por título "Orígenes, efectos y alternativas de la crisis económica y financiera. Su incidencia en el Sector Inmobiliario". Para él las causas de la crisis financiero-económica internacional y española hay que buscarlas en la conjunción de:
- Avaricia: bastante habitual de la naturaleza humana
- Estupidez:no se puede creer de forma casi religiosa en tablas, ratios, fórmulas, teorías y modelos; no se pueden utilizar todos estos instrumentos sin honestidad y profesionalidad; no se puede creer que el riesgo ha desaparecido por mucho que lo diga el aparato técnico al uso.
- Incentivos perversos:los incentivos de los directivos bancarios y corporativos estaban diseñados a corto plazo, sin considerar todas las variables económicas (vg. se primaba el volumen de créditos hipotecarios contratados, sin perjuicio de la calidad -capacidad de devolución del deudor- de esos créditos).
En un clima de masiva avaricia, estupidez e incentivos perversos, se llego a pensar que el precio de la vivienda iba a crecer siempre. Algunos (los cautos) se lo creyeron de verdad, mientras otros (los listos) sacaron mucho dinero de la expansión de esta falacia económica. Los compradores llegaron a esperar crecimientos anuales del precio de la vivienda del 15%, e incluso superiores. Aunque casi el 95% de los consumidores consideraban, a la vez de lo anterior, que la vivienda estaba sobrevalorada en, al menos, un 50%. No se acierta a comprender cuales fueron los mecanismos de psicología-social que permitieron que casi todo el mundo supiera que la vivienda estaba muy sobrevalorada y a la vez casi todo el mundo quisiera ganar dinero con ella, pues tenía expectactivas de crecimiento indefinido del precio de la vivienda.
Como consecuencia de lo anterior, se creo verdadero riesgo sistémico(todos apostaban a lo mismo, a la subida indefinida del precio de la vivienda). Esas expectativas de crecimiento ilimitado de precios fueron alimentadas por todos: las empresas, los bancos, el sector inmobiliario, las empresas de rating, los fondos de inversión, las clase política, las administraciones públicas, los medios de comunicación, etc.
Por otro lado, el profesor catalán manifestó su convicción de que Greenspany su política de tipos de interés artificialmente bajos están en la base de parte de la crisis económica. Los banqueros centrales, o al menos algunos, llegaron a pensar que eran Dios y que podían dirigir la economía mundial con solo modificar al alza o a la baja el tipo de interés. La economía es algo mucho más complejo y agregado que el solo manejo de ciertas palancas a disposición de los reguladores económicos estatales.
Y también apuntó a que, paradójicamente, la competenciaha sido uno de los principales combustibles de la actual crisis financiera y económica mundial. Ningún operador económico podía permitirse dejar de hacer lo que estaban haciendo los demás. Por muy suicida que fuese a medio y largo plazo, era muy rentable a corto plazo. Y durante unos años el sistema econñomico mundial solo ha estado prestando atención al corto plazo. Hasta que la burbuja ha estallado.
Finalmente nos dio múltiples ejemplos de como calaron en el imaginario popular una serie de mentiras económicas, falacias populares incontestables en los medios de comunicación durante más de diez años, que ahora todo el mundo aceptan que eran acientíficas y no constatables empíricamente.
Después del estallido de la burbuja (cosa que el profesor García-Montalvo ya predijo desde mediados de esta década) y de la llegada de la crisis, el profesor catalán nos dio algunas pautas sobre lo que tendríamos que haber aprendido de esta crisis:
- la total falta de regulación puede ser tan perniciosa para el sistema económico como una excesiva regluación del mismo
- la persistencia de un crédito fácil lleva siempre a una burbuja inmobiliaria
- el tamaño de los operadores financieros y económicos puede tener ventajas, pero tiene también muchos inconvenientes
- el crédito fácil provoca mayor dificultad en el acceso a la vivienda (por su encarecimiento)
- ni de lejos hemos limpiado en España toda la basura hipotecaria e inmobiliaria que aún tenemos que procesar, hya todavía un gran recorrido de caída de los precios de la vivienda libre.
Y concluyó su exposición con un conjunto de medidas que a su juicio es imperiosamente necesario tomar, pero que, según sus palabras, ni el PSOE ni el PP van a impulsar (tuvo duras palabras para todas las medidas tomadas hasta ahora en materia de vivienda y crisis por PSOE y PP):
- eliminar la desgravación fiscal a la compra de la vivienda desde ya mismo
- fomentar desde lo público con todos los medios a su disposición el alquiler frente a la compra
- dedicar el 100% de la vivienda protegida a alquiler
- fomentar una fuerte bajada de precios de la vivienda libre terminada sin vender y de la usada en venta
- dejar tranquilo el regimen legal del suelo, pues ahí no está el problema
- no crear falsas expectativas sobre el precio de la vivienda
- tener buenas y públicas estadísticas de suelo y vivienda
- impedir que las sociedades de tasación de vivienda españolas dependan orgánicamente o sirvan a los intereses corporativos de bancos y cajas
- que solo se puedan pedir préstamos por un 80% del valor registral (no de tasación) de las viviendas
Creo que la profesor García-Montalvo se le podrá acusar de muchas cosas, pero no de no ser claro. Las desregulación total, combinada con la avaricia, estupidez y los malos incentivos han provocado una situación que solo se resolverá con regulación pública. Aunque personalmente él apuesta por poca regulación pública de la economía, pero lo más eficaz posible (que prevenga comportamientos disfuncionales, sin coartar la creatividad y el tracto econñómico). Según él, con ajustarle las clavijas a las agencias de rating en el mundo y a las sociedades de tasación en España ya tendríamos buena parte del camino recorrido. Utilizó la metáfora del Concorde(aviación supersónica ultrasensible) y una cometa. La economía moderna no puede ser un Concorde (el más mínimo error nos lleva a una crisis global) y tampoco debemos volver a las cometas, sino que tenemos que procurar una aviación moderna sin incentivos perversos.
Como veis el profesor García-Montalvo no ha hecho muchos amigos en los últimos años entre los poderes fácticos del ladrillo español. Tampoco ahora es muy ortodoxo en sus análisis y conclusiones. Y por cierto, vaticina que en el próximo ciclo burbujista se volverán a cometer los mismos o casi los mismos errores con el ladrillo en España. Sugerente ¿no?.
Por su parte el consultor Corral dedicó su ponencia a describir la situación pasada, presente y posible futura del mercado inmobiliario vasco. A través de un prolijo aparato estadístico dejó claras las grandes tendencias inmobiliarias vascas. Entre las mismas citó:
- 1990-2000 liderazgo de la vivienda libre en Euskadi vs. 2000-2009 fuerte emergencia de la vivienda protegida hasta llegar a liderar en estos momentos el mercado de vivienda.
- fuerte crecimiento de los precios y de la producción de vivienda en el conjunto de España (tomando como base el año 1994 el pick español estuvo en un incremento del precio de la vivienda del 350%) vs. en época de boom inmobiliario crecimiento menor respecto a la media española de los precios de la vivienda en Euskadi (crecimiento medio desde 1994 hasta el 2006 del 150%)
- fuertes descensos del precio de la vivienda libre en estos momentos de crisis en el conjunto de España vs. menores descensos de los precios de la vivienda en Euskadi frente a la media española en momentos de crisis.
- la cuota de vivienda protegida en Euskadi (ahora del 48%) siempre ha sido muy superior a la media española (en los últimos años del 10%, que el pasado año 2008 se situó en el 24% como consecuencia del fuerte desplome de la vivienda libre).
- en estos momentos la producción de vivienda libre está cayendo un 40% de media en todas las CCAA, en el arco mediterráneo por encima del 50% y en Euskadi un 18%.
- a su juicio la fuerte cuota de vivienda protegida vasca estabiliza el mercado y permite ciclos más suaves (con menores incrementos de precios y producción en época de expansión y menores descensos en épocas de crisis). Lo cual, por cierto, es exactamente la misma tesis que yo he mantenido durante años y he plasmado en este blog en muchos posts (como este que os dejo de ejemplo) que algunos han descalificado por venir de un político. Dado que ahora ya no soy un político, sino un profesional liberal y académico amateur, que la tesis es defendido por economistas de prestigio como el Sr. Corral y que es perfectamente constatable en las series estadísticas oficiales, espero que se empiece a tomar más en serio esta especificidad del modelo urbano y de vivienda vasco.
- a pesar de lo anterior, desde 1997 Euskadi ha pasado a tener unos precios de vivienda libre mayores que la media de las CCAA (cosa que no ocurría en los 25 años anteriores), llegando en estos momentos a tener una de las viviendas libres más caras de España.
- esto debe verse en perspectiva, pues si dispusieramos de un indicador sintético (vivienda libre y vivienda protegida ponderadas por tamaños de submercado) los precios de las viviendas en Euskadi (promedio) estarían en la parte baja del conjunto de las CCAA españolas.
- llamó nuestra atención sobre el peculiar papel de la vivienda libre usada en venta: anticipa ciclos, caé más que la media en crisis y sube más que la media en periodos de expansión.
- el consultor Corral considera que en estos momentos el stock de vivienda terminada sin vender en Euskadi puede estar en unas 18.000 viviendas.
Antonio Corral acabó su ponencia con dos aseveraciones hoy no discutidas por nadie, pero que hace solo unos años weran tachadas de sacrílegas:
- en materia de vivienda todo lo que sube baja y viceversa
- cuando bajan los tipos de interés y el suministro crediticio el precio de la vivienda sube y viceversa.
Antonio Corral ha mantenido siempre la misma línea de trabajo en materia de vivienda: obtener las mejores estadísticas posibles (algo casi quimérico en España), trabajarlas con honestidad y sacar las conclusiones pertinentes, por mucho que puedan ser políticamente incorrectas o no muy compartidas por la opinión social mayoritaria. Esta labor es muy de agradecer y espero que la siga llevando adelante en los próximos años.
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Comentarios
¿Qué es el valor registral? Conozco el valor fiscal, el catastral, el de tasación, el de mercado, el afectivo,...¿el registral?
IC, el valor registral es el declarado por las partes en un contrato de compraventa en la elevación del mismo a escritura pública y en el acto del registro. Ese valor está intervenidos por dos profesionales públicos de la seguridad jurídica (notarios y registradores) y es, todos los sabemos, manifiestamente inferior a los precios de mercado reales, pues en virtud del mismo se pagan impuestos. Por ello, tendría la posible virtualidad de contener los precios de la vivienda libre en compra, ya que solo se podría pedir de prestamo hipotecario el 80% de dicho valor.
El profesor García-Montalvo entiende que el principal factor para contener/elevar el precio de la vivienda libre es el suministro financiero y el segundo el bonus/penalización fiscal. Yo modestamente opino lo mismo que él.
Un saludo,
Bien, pero yo a eso no lo llamaría valor registral. En teoria es el valor de la operación (según manifiestan las partes), y Notario y Registrador se limitan a recogerlo (como mucho, actualmente controlan los medios de pago pero poco más). Valor declarado me parece más acorde con su naturaleza.
Respecto a lo que comentas dos matices:
1. En determinados lugares, por ejemplo Vizcaya, no siempre se pagan impuestos por el valor declarado. Como bien sabes hay un valor fiscal por el que se tributa independiente del manifestado por las partes.
2. En muchas CCAA se está produciendo la situación de que el valor fiscal mínimo que Hacienda se digna a considerar está muy por encima del valor de mercado actual, obligando al ciudadano a una suerte de recursos y en muchos casos a pagar un sobreprecio que no tiene otra justificación más que la voracidad fiscal.
IC, la clave del razonamiento económico del profesor García-Montalvo es que solo se pueda pedir a bancos y cajas préstamos hipotecarios por el 80% del teórico valor de la vivienda y que ese teórico valor no se decida por las sociedades de tasación, el banco o la caja, sino por las voluntades del comprador y el vendedor, protegiendo especialmente al comprador.
Que tu llames valor registral o no al valor registral creo que no afecta a su existencia. Quizás yo lo sepas, pero los valores declarados en el registro mercantil están todos indexados y a disposición de la sociedad en un instrumento que se llama registro de indices de los colegios de registradores de España. A mi como gestor público me fue muy util.
Sea como fuere, el profesor García-Montalvo al apartarse de los valores de las sociedades de tasación y proponer el valoir registral no se estaba refiriendo para nada a los valores fiscales o catastratales. Creo, pero eso hay que preguntárselo a él, que lo que está buscando es que la vivienda no la valore quien está interesado en que su precio suba (vendedor, promotor, propietario del suelo, ayuntamiento, banco, caja, sociedad de tasación y hacienda), sino quien está interesado en que no suba (comprador).
Un saludo,
Varios apuntes:
1. Dicha limitación, en un mercado alcista, sería salvable, de común acuerdo entre comprador y vendedor, ya que se limita a una mera manifestación de la partes.
2. Si, soy un tanto pijotero con los términos, pero es que no creo que exista un concepto jurídico llamado valor registral. Por tanto no es que yo lo llame asi o no, es que no existe dicga categoría. Entiendo que un economista se refiera a ella así. Un jurista no.
3. Otra pijada, entiendo que te refieres a registros de la propiedad inmobiliaria y no mercantiles (lapsus veraniego)
4. Si, conocía las estadísticas registrales, y la información que brindan, pero entre nosotros, justo en este apartado, y por los motivos que comentas y por otros (decalaje obra nueva), me parecen poco relevantes.
5. El comprador, una vez compra se convierte en propietario. Es decir, que pasa, según ese razonamiento, en un milisegundo, de desear que no suba a desear que suba. Solo como reflexión al respecto a la hora de hacer ingeniería social.
IC, obviamente me refería a los registros de la propiedad y no a los mercantiles. Cierto, lapsus agostil.
La información de notarios y registradores sobre precios cerrados de compra-ventas de vivienda es una estadística con bastantes problemas, pero a años luz en términos de calidad de las cosas que publican sociedades de tasación, portales web, servicios de estudios de bancos y cajas o el propio Ministerio de Vivienda (datos todos ellos de muy mala calidad y muy marcadas intenciones políticas y comerciales).
El comprador que paga un precio abusivo por una vivienda, un segundo despues de comprar se convierte en un deudor sobrehipotecado que seguramente tendría (en la mayor parte de los casos) mucho más interés en haberse comprado una vivienda de precio normal, con una hipoteca normal, para poder llevar una vida normal. Creo que muchos prefieren esa situación a la de ser un deudor sobrehipotecado que desea que el precio de la vivienda suba ad infinitum (cosa que, por cierto, ahora no pasa, con lo que aún están en peor situación económica por menor valor del bien que garantiza la deuda hipoetcaria).
Respecto a lo de hacer "ingeniería social" creo que es papel de la doctrina científica hacer análisis críticos y razonados de lo que ha ocurrido y proponer mecanismos y técnicas para no volver a caer en los mismos errores y extrenalidades. ¿Tu no lo ves así?
Un saludo,
Respecto al primer párrafo estoy totalmente de acuerdo.
Y para compensar, en el segundo discrepo totalmente:
* ¿Precio abusivo? Lo de abusivo entiendo que es una categoria moral y eso ya me parece bastante difuso y subjetivo. ¿Qué es abusivo?
* No necesariamente tiene que estar sobrehipotecado. Unos si, y otros no. Evidentemente, si el precio fuse menor se endeudaria menos, pero no todos los que han comprado en la parte altra del ciclo están sobrehipotecados, entendiendo por tal concepto financiaciones superioores al 80% y con compromisos de pagos financieros superiores al 30% de sus ingresos netos (hablando de terminosn que no me convenecen, pero entiendo que son los generalizados).
* seguramente tendría más interes...eso es hacerse trampa. El caballero ya ha comprado. Y ahora es propietario. Y tu (no yo) señalabas que los propietarios tienen un afan claro porque suba el precio de la vivienda...
* Pues a mi me da mucho miedo considera las ciencias sociales como si fuesen ciencias exactas. Así, bajo la excusa de ser una teoría científica se imponen formulas totalitarias de la peor calaña, olvidándonos que en general, esas ciencias sociales suelen ir cargadas hasta las cachas de prejuicios ideológicos. Creo que hay ejemplos claros al respecto.
IC, perdona por la tardía respuesta, pero es que he estado off un buen tiempo.
Lo quería decir es que habríamos hecho mucho mejor en no invertir el 10% de nuestro PIB durante 10 años en ladrillos. Que habría estado mucho mejor invertido en cosas de mayor potencial económico. Creo que la realidad ilustra, por oposición, bastante bien lo que quería decir.
Respecto a los científicos sociales, coincido contigo en que no son científicos de ciencias exactas, pero creo que los fenómenos sociales deben ser estudiados, analizados y evaluados por académicos. No como si fuesen Eisnten, pero si al menos como si fuesen Socrates. Que no haya académicos estudiando los fenómenos sociales creo que tiene más problemas que beneficios. Pero es claro que no son biólogos, físicos, químicos o cosa parecida.
Un saludo,
Tenian que hacer mas cursos de estos durante todo el año para informar y formar a la gente sobre las nuevas leyes del suelo y vivienda, ademas que con los tiempos que corren, cuanto mas se sepa sobre esto, mejor.